房地產(chǎn)企業(yè)主要成本費用類科目明細(xì)設(shè)置及分類一覽

1、房地產(chǎn)企業(yè)主要成本費用類科目明細(xì)設(shè)置及分類一覽一、管理費用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項目：(1)職工薪酬：企業(yè)管理服務(wù)人員的職工薪酬。(2)修理費：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。(3)物料消耗：企業(yè)管理服務(wù)耗用材料、用品的費用。(4)低值易耗品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費(含一次性耗用與多次攤銷)。(5)辦公費：指開發(fā)企業(yè)各管理服務(wù)部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。(6)會議費：是指企業(yè)召開各種會議的費用支出，包括會議房租費(含會議室租金)、伙食補助費、交通費、辦公用品費、文件印刷費、醫(yī)藥費等。根據(jù)規(guī)定，會議費證明材料應(yīng)包括：會議時間、地點、

2、出席人員、內(nèi)容、目的、費用標(biāo)準(zhǔn)、支付憑證等。(7)招聘費：企業(yè)招聘人員的獵頭費、招聘廣告費、招聘展位費等。(8)差旅費：指職工因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費、勞動力招募費等方面的費用。根據(jù)規(guī)定，差旅費的證明材料應(yīng)包括：出差人員姓名、地點、時間、任務(wù)、支付憑證等。(9)車輛使用費：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。(10)固定資產(chǎn)使用費：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費、維護維修費等。(11)房租及物管費水電費：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設(shè)備使用費。(12)勞動保護費：是指確因工作需要為企業(yè)管理服務(wù)人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品

3、、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。(13)董事會費：指企業(yè)董事會或最高權(quán)力機構(gòu)及其成員為執(zhí)行職權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。(14)聘請中介機構(gòu)費：指企業(yè)聘請會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)進(jìn)行查賬、驗資、資產(chǎn)評估、稅務(wù)清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費用。(15)咨詢費、顧問費：是指企業(yè)向有關(guān)咨詢機構(gòu)進(jìn)行科學(xué)技術(shù)、經(jīng)營管理咨詢時支付的費用，包括聘請經(jīng)濟技術(shù)顧問、法律顧問等支付的費用。(16)訴訟費：指企業(yè)向法院起訴或應(yīng)訴而支付的費用。(17)業(yè)務(wù)招待費：指企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營的合理需要而支付的招待費用，外資企業(yè)的“交際應(yīng)酬費”也包括在內(nèi)。(18)稅金：指企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅

4、、土地使用稅以及印花稅等。這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應(yīng)該繳納的土地使用稅，開發(fā)產(chǎn)品過程中應(yīng)該繳納的土地使用稅應(yīng)該在“開發(fā)間接費用”核算。(19)技術(shù)轉(zhuǎn)讓費：是指企業(yè)使用非專利技術(shù)而支付的費用。(20)研發(fā)費用：包括新產(chǎn)品設(shè)計費、工藝規(guī)程制定費、設(shè)備調(diào)整費、原材料和半成品的試驗費、技術(shù)圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究機構(gòu)人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費以及委托其他單位進(jìn)行科研試制的費用。(21)無形資產(chǎn)推銷費：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。(22)長期待攤費用攤銷：指企業(yè)對分?jǐn)偲谙拊谝荒暌陨系母黜椯M用在

5、費用項目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷(在不少于3年內(nèi))，包括開辦費攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產(chǎn)大修理支出等。(23)排污費：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費用。(24)開辦費：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益利息等支出。(25)其他費用：指上列各項費用以外的其他管理費用支出。二、銷售費用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項目：(1)職工薪酬：是指銷售機構(gòu)人員的職工薪酬(含銷售提成等)。(2)修理費：銷售機構(gòu)使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。(3)物料消耗：銷售機構(gòu)管理耗用材料、用品的費用。(4)低值易

6、耗品攤銷：銷售機構(gòu)和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費(含一次性耗用與多次攤銷)。(5)辦公費：指銷售機構(gòu)發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費。(6)差旅費：銷售人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費等。(7)車輛使用費：指銷售機構(gòu)使用車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。(8)固定資產(chǎn)使用費：指銷售機構(gòu)使用固定資產(chǎn)等折舊費、維護維修費等。(9)房租及物管費水電費：指銷售機構(gòu)用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設(shè)備使用費等。(10)勞動保護費：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。(11)

7、展覽費：為銷售商品房而參加房交會等開支的展位費及展臺搭建費、場地布置費、制作費等。(12)廣告費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳所產(chǎn)生的所有廣告費用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等發(fā)布的廣告費用。根據(jù)規(guī)定，列支廣告費應(yīng)同時符合下列條件：a、廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機構(gòu)制作的；b、已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票；c、通過一定的媒體傳播。(13)業(yè)務(wù)宣傳費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳發(fā)生的宣傳費用，如：廣告設(shè)施及發(fā)布費(車站廣告、路牌廣告)、現(xiàn)場包裝費(彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆)、促銷活動費(場租、勞務(wù)費、活動場所布置費)宣傳資料及禮品費(售樓書、各種

8、禮品)銷售模型制作費等。(14)銷售代理費：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務(wù)外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。根據(jù)規(guī)定，銷售傭金應(yīng)該符合下列條件的，可計入銷售費用：a有合法真實憑證；b支付的對象必須是獨立的有權(quán)從事中介服務(wù)的納稅人或個人(支付對象不含本企業(yè)雇員)；c支付給個人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過服務(wù)金額的5%。(15)合同交易費：指銷售過程中發(fā)生交易費用，包括交易服務(wù)費、交易手續(xù)費(備案費)、合同工本費、產(chǎn)權(quán)登記費、網(wǎng)上服務(wù)備案費等。(16)商品房維修、看護費：商品房在銷售過程中發(fā)生的維修費、看護費等。值得注意的是開發(fā)產(chǎn)品

9、出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費，應(yīng)先沖減質(zhì)量保證金(應(yīng)收賬款)；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計入銷售費用。(17)其他費用：指上列各項費用以外的其他銷售費用支出。三、財務(wù)費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“財務(wù)費用”明細(xì)項目時，應(yīng)該分清楚“財務(wù)費用一一利息支出”與“開發(fā)間接費用一一利息支出”的界限。一般說來財務(wù)費用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項目：(1)利息支出：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息支出，如果有利息收入應(yīng)該抵減本項。根據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準(zhǔn)予在所得稅前扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于按照金融企業(yè)同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額的部分，準(zhǔn)予在所得稅前扣除。(2)匯兌損益：指房地產(chǎn)企業(yè)因使用

10、外國貨幣而產(chǎn)生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負(fù)數(shù)”反映。(3)金融機構(gòu)手續(xù)費：企業(yè)支付給金融機構(gòu)的相關(guān)手續(xù)費(支票、匯票、匯兌等手續(xù)費)pos機刷卡費等、票據(jù)工本費等。(4)現(xiàn)金折扣費用：根據(jù)銷售合同約定產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣費用。(5)股票發(fā)行費：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機構(gòu)的費用。(6)票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出(7)其他費用：指上列各項費用以外的其他籌融資費用支出。應(yīng)該說明的是，籌融資過程中發(fā)生的評估費、審計費、登記費等，不應(yīng)該作為財務(wù)費用列支。四、開發(fā)成本下設(shè)開發(fā)間接費用等六個二級科目1、開發(fā)成本一開發(fā)間接費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置“開發(fā)間接費用”明細(xì)項目時，應(yīng)該分清楚開發(fā)

11、間接費用與管理費用、銷售費用的界限。一般說來開發(fā)間接費用應(yīng)設(shè)置以下明細(xì)項目：(1)職工薪酬：內(nèi)部核算單位(如項目管理部等，下同)管理服務(wù)人員的職工薪酬。(2)修理費：內(nèi)部核算單位管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。(3)物料消耗：內(nèi)部核算單位管理耗用的材料、用品費用。(4)低值易耗品攤銷：內(nèi)部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費(含一次性耗用與多次攤銷)(5)辦公費：指內(nèi)部核算單位發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。(6)差旅費：指內(nèi)部核算單位的人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費等。(7)車輛使用費：指內(nèi)部核算單位使用車輛的油燃料費、養(yǎng)

12、路費、過橋過路費、停車費等。(8)固定資產(chǎn)使用費：指內(nèi)部核算單位使用固定資產(chǎn)的折舊費、維護維修費等。(9)房租及物管費水電費：指內(nèi)部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設(shè)備使用費等。(10)勞動保護費：是指確因工作需要為指內(nèi)部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。(11)周轉(zhuǎn)房攤銷：指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。(12)利息支出：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當(dāng)期損益。(13)土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品

13、過程中，開發(fā)項目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。(14)工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費用。(15)房屋維修基金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計入該項目。(16)工程預(yù)決算編制及審查費：為編制、審查開發(fā)項目建筑工程施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用。(17)前期物業(yè)管理費：根據(jù)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂合同，支付的前期物業(yè)管理費、開辦費(18)其他費用：指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。2、開發(fā)成本一土地征用及拆遷補償費指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，(1)土地征用費(土地出讓金)(2)耕地占用稅(3)勞動力安

14、置費(4)有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費)(5)安置動遷用房支出等(6)政府代收費用(建制鎮(zhèn))市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費3、開發(fā)成本一前期工程費指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項費用，(1)規(guī)劃、(2)設(shè)計、(3)項目可行性研究、(4)水文、地質(zhì)勘察、(5)測繪費用(6)三(七)通一平等支出(7)政府代收費用(供電工程貼費)4、開發(fā)成本一建筑安裝工程費包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(1)土建(2)樁基(3)安裝(4)甲供材料(5)裝飾裝潢(6)政府代收費用(發(fā)展新型墻體材料專頂用費、散裝水泥專項資金)5、開發(fā)成

15、本一基礎(chǔ)設(shè)施費指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝等費用，(1)道路工程發(fā)生的支出(2)供水工程發(fā)生的支出(3)供電工程發(fā)生的支出(4)供氣工程發(fā)生的支出(5)排污工程發(fā)生的支出(6)排洪工程發(fā)生的支出(7)通訊工程發(fā)生的支出(8)照明工程發(fā)生的支出(9)環(huán)衛(wèi)工程發(fā)生的支出(10)綠化等工程發(fā)生的支出(11)政府代收費用(人防經(jīng)費、消防設(shè)施建設(shè)費、煤氣建設(shè)費、教育地方附加費)？6、開發(fā)成本一公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出(1)鍋爐房、水塔、(2)公共廁所(3)自行車棚(4)無償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等支出附：土地使用權(quán)-土地出讓金土地使

16、用權(quán)-地價款土地使用權(quán)-契稅土地使用權(quán)-拍賣傭金土地使用權(quán)-公證費土地使用權(quán)-其他土地征用及拆遷補償-土地征用費用土地征用及拆遷補償-耕地占用稅土地征用及拆遷補償-勞動力安置費土地征用及拆遷補償土地征用及拆遷補償-安置動遷用房支出-拆遷補償款土地征用及拆遷補償-基礎(chǔ)設(shè)施配套費土地征用及拆遷補償-其他前期工程費-規(guī)劃費用前期工程費-設(shè)計費用前期工程費-項目可行性研究費用前期工程費-水文、地質(zhì)勘查費用前期工程費-勘探費用前期工程費-測繪費用前期工程費-七通一平支出前期工程費-供電工程貼費前期工程費-其他建安工程費-建筑工程費用建安工程費-安裝工程費用建安工程費-裝修工程費用建安工程費-材料建安工程

17、費-發(fā)展新型墻體材料專用費建安工程費-散裝水泥專項資金建安工程費-白蟻防治費建安工程費-其他基礎(chǔ)設(shè)施費-小區(qū)內(nèi)道路公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費-供水工程基礎(chǔ)設(shè)施費-供電工程基礎(chǔ)設(shè)施費-供氣工程基礎(chǔ)設(shè)施費-排污工程基礎(chǔ)設(shè)施費-通訊工程基礎(chǔ)設(shè)施費-照明工程基礎(chǔ)設(shè)施費-環(huán)衛(wèi)工程基礎(chǔ)設(shè)施費-綠化工程基礎(chǔ)設(shè)施費-景觀配套基礎(chǔ)設(shè)施費-其他- 物業(yè)管理用房費用- 變電站費用- 熱力站費用- 水廠費用- 居委會用房費用- 派出所用房費用- 幼兒園用房費用- 學(xué)校用房費用- 托兒所用房費用- 公共廁所費用- 自行車棚費用