第五節(jié)房地產(chǎn)強制拍賣估價

1、第五節(jié)房地產(chǎn)強制拍賣估價房地產(chǎn)強制拍賣估價:是為相關(guān)部門確定拍賣保留價提供服務，這里所說的拍賣特指強制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產(chǎn)進行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。知識點一：房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增

2、的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。債務履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。依照相關(guān)法律規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最

3、高應價者的買賣方式。拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權(quán)利。委托人，買受人可以與拍賣人約定傭金的比例。委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的,拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。/拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用；未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。知識點二：房地產(chǎn)強制拍賣估價5?1特點處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價的一般固有特點外，還有許多新的特點。處分房地產(chǎn)的拍賣屬于強制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價還價，處分行為

4、也一定要在規(guī)定的時間內(nèi)完成，如果拍賣不成,可編輯1強制處分通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。由于拍賣交易方式的特點，買受人（購得拍賣標的的競買人）2快速變現(xiàn)在較短的時間內(nèi)決定購買，沒有充分的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內(nèi)支付全部款項，承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。3市場需求面窄、推廣力度小拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開發(fā)項目進行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進行宣傳，推廣力度較?。辉偌又馁u房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進行銷售,而不像房地產(chǎn)開發(fā)項目先進行市場定位、營銷、策劃，以銷定產(chǎn)的方式進行，

5、因此市場需求面窄，只會滿足個別消費者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項目。4消費者心購買者由于消費心理的影響，在購買前已先期認為處分被拍賣理因素5購買者的額外支出的房地產(chǎn)價格會低于正常房地產(chǎn)價格，使得拍賣房地產(chǎn)的價格較低。由于競買拍賣房地產(chǎn)要支付拍賣機構(gòu)傭金，按標的額的不同，此部分約為標的額的1%5%，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補該支出知識點三：房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應當征詢有關(guān)當事人的意見，即評估公司只需評估估價對象在正常市場的價格

6、水平。估價對象正常的市場價格可以根據(jù)估價對象的類型，選用市場法、收益法、成本法等方法進行評估。知識點四：房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法1商品房商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價時可米用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。2行政劃撥地上的房產(chǎn)行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán)，拍賣所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權(quán)出讓金，因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進行估價時，可采取兩種技術(shù)路線進行估價：(1)以完全商品房產(chǎn)權(quán)進行估價，拍賣后從拍賣價款中扣除應補地價款及賣方稅費。估價時可米用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。通常采用第一種技術(shù)路線。(2)以房地產(chǎn)的權(quán)益價格，即完全商品房的

7、價格減去應補地價進行評估，估價時可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價格，再評估應補繳的地價。對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價，應充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方3.在建工法可選用假設開發(fā)法、成本法、市場法?！窘滩陌咐?5】XX房地產(chǎn)估價報告封面（略）目錄（略）致估價委托人函（略）注冊房地產(chǎn)估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）廣州市海珠區(qū)XX路XX房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（略）廣州市海珠區(qū)XX路XX房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（節(jié)選）、估價對象實物狀況描述與分析估價對象所在XX（自編3、4、5幢）為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三一層的商住樓其中首層至四層

8、為裙樓，商業(yè)用途，外墻面正面貼大理石，側(cè)面貼小錦磚：五層為架空層；六至三層為塔樓，住宅用途，塔樓外墻貼小錦磚。估價對象位于裙樓二至四層，XX路及XX路均設有出入口。二、三層配套較齊備，裝有中央空調(diào)，兩趟手扶電梯，一部貨梯（只供一樓至二樓使用），三個走火通道，現(xiàn)租賃_給XX，裝修情況為：地面鋪拋光磚，內(nèi)墻面部分油乳膠漆，部分貼鋁板，天花板面部分裝有木架吊頂，部分裝有木夾板吊頂；防火門，鋁合金玻璃窗，水電管線暗敷設。第四層閑置，主要裝有兩趟客梯，兩趟貨梯及三趟走火通道，水泥地面，內(nèi)墻面及天花板面扇灰，防火門，鋁合金玻璃窗，水電管線明敷設。、估價對象權(quán)益狀況描述與分析根據(jù)當事人提供的國有土地使用證穗

9、府國用字第特XX號記載：宗地落在XX號，土地使用者為廣州市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，地號為530，用途為綜合，使用權(quán)類型居住份額用地70年，商業(yè)、旅游、娛樂份額用地為40年，其他用地為50年，使用權(quán)面積為6354.41m2。其四至為東至XX，南至XX，西至XX，北至XX。當事人介紹，估價對象所在XX（自編3、4、5幢）位于上述宗地上根據(jù)委托人提供的廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)情況表（房產(chǎn)登記號：富字XX）記載：房產(chǎn)地址為海珠區(qū)XX路XX號。根據(jù)委托人提供的廣州市預售商品房申領預售許可證情況登記表（預售證號：XX）記載：項目名稱為xx（自編3、4、5幢）；地址為XX號；申報單位為廣州市XX有限公司；總建筑層數(shù)

10、為31層，總建筑面積為66822卅；可售層數(shù)為一231層，總可售面積為50239m20-I、2層為停車場，首層為商業(yè)，第24層為商業(yè)，第5層架空，第6層以上為住宅。商業(yè)預售面積為6500m2o表337估價對象所在樓層分攤前面積（mJ分攤面積（m2）分攤后面積（m2）123376.3967324.18893700.5856233376.3967311.14963687.5463343376.3967294.23783670.6345合計11058.7664三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析估價對象位于廣州市海珠區(qū)XX路XX內(nèi)，該小區(qū)東臨XX路，南臨XX路；附近有學校、商場、酒店、銀行及公交車站等。估

11、價對象所處地段臨近XX地鐵站出口，對外交通便利，公共配套設施較完善。四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估價方法適用性分析（略）七、估價測算過程（一）用基準地價修正法和成本法測算房地產(chǎn)市場價格1測算估價對象所在大樓首層商鋪（以下簡稱“估價對象0”）的土地價格（1）基準地價成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)關(guān)于公布廣州市國有土地使用權(quán)基準地價的通知（穗國房字XX669號）。廣州市基準地價的基準日為2004年12月31日，綜合用地價格內(nèi)涵均為基準日下法定最高使用年限，在正常市場條件、區(qū)域平均土地開發(fā)程度（五通一平）和合理容積率下的熟地價格，基準地價含土地取得費、土地開發(fā)費用和土地有償使用費（

12、史記：這里的土地有償使用費指土地使用權(quán)出讓金，不是城鎮(zhèn)土地使用稅）宗地單價二調(diào)整后基準地價XklXk2Xk3xk4Xk5xk6xk7+開發(fā)程度修正k1容積率（樓層）修正系數(shù)；k2街角地修正系數(shù)；k3集聚度修正系數(shù)；k4其他個別因素修正系數(shù)；k5使用年限修正系數(shù)；k6期日修正系數(shù)?；鶞实貎r設定開發(fā)程度與本報告估價對象設定開發(fā)程度相同，均為五通平，故不需進行開發(fā)程度的修正?！炯m錯】系數(shù)交代缺少k7。（2）確定估價對象0所在宗地的基準地價經(jīng)查國土房管局公布的網(wǎng)格點基準地價圖，估價對象商業(yè)網(wǎng)格點基準地價為4582元/平方米建筑面積，路線價加價為13419元/平方米建筑面積，路線價加價標準深度內(nèi)面積二7

13、2.59X10=725.9（川），總用地面積為6354.41m2o根據(jù)路線價格計算公式：宗地首層樓面地價=（路線價加價X標準深度內(nèi)面積+網(wǎng)格點基準地價X總用地面積）/總用地面積調(diào)整后宗地首層基準地價=（13419X725.9+4582X6354.41）十6354.416115（元/m2）表3-38首層2層3層、-1層4層、-2層1.00.40.650.3-0.450.25-0.35（5）確定集聚度修正系數(shù)（k3）目前該地段商業(yè)集聚度一般，確定集聚度修正系數(shù)k3=1表3-40（6）確定其他個別因素修正系數(shù)（k4）個別因素系數(shù)修正表指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣形狀較規(guī)形狀基本規(guī)形狀不規(guī)形狀極不規(guī)形狀規(guī)

14、則、貝嘰地形地貝嘰地形地貝嘰地形地貝嘰地形地標說明地形地質(zhì)及質(zhì)及環(huán)境狀質(zhì)及環(huán)境狀質(zhì)及環(huán)境狀質(zhì)及環(huán)境狀環(huán)境狀況好況良好況適宜況較差況差修正系1.101.051.01-01.00.950.95數(shù)1.050.90估價對象0所在宗地形狀規(guī)則、地形及環(huán)境狀況適宜，綜合確定其他個別因素修正系數(shù)k4=1(7) 確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)(k5)估價對象0所在宗地商業(yè)用途使用年限40年至2041年3月18日，在估價時點算起，剩余使用年限為3441年，故需進行年期修正。根據(jù)年期修正公式k=11/(1+y)5/11/(1+y)Am，測算土地使用權(quán)年限修正系數(shù)k5=0.973。(8) 確定期日修正系數(shù)(k6)廣州市

15、基準地價的基準日為2004年12月31日，本次評估的估價時點為2006年XX月XX0，該地段地價水平在此期間升幅約為3%，故需進行期日修正，確定期日修正系數(shù)k6=1.03。(9) 計算基準地價設定開發(fā)程度條件下的宗地地價經(jīng)以上分析過程，可得到估價對象在基準地價設定開發(fā)程度條件下的樓面地價二調(diào)整后基準地價XklXk2Xk3Xk4Xk5Xk6+開發(fā)程度修正=6115X1X1.08X1XX0.973X1.03+0=6619(元/m2)2.在樓面地價基礎上用成本法測算土地現(xiàn)值土地現(xiàn)值(即土地重新購建價格)=土地取得費+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤(1) 土地取得費土地取得費=基準地價修正價格

16、X(1+3%)=6619X1.030817.57(元/m)【糾錯】3%土地取得費率無取值依據(jù)。(2) 管理費用取土地取得費的3%管理費用=6817.57X3%204.53(元/m2)【糾錯1】管理費率無取值依據(jù)。【糾錯2】缺銷售費用的計算(3) 投資利息確定估價對象0所在宗地開發(fā)期設定為2年，投資利息率按估價時點中國人民銀行公布的短期貸款利息率為6.30%。假設開發(fā)費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入：投資利息=(6817.57+204.53)X(1+6.30%)A21912.66(元/m2)【糾錯1】計算基數(shù)缺銷售費用?！炯m錯2】宗地2年開發(fā)期的確定未說明理由?！炯m錯3】計息期是均勻投入，不應2年利息，而

17、應為1年計息。(4)銷售稅費銷售稅費取土地價值的8.50%?！炯m錯】銷售稅費8.5%費率無取值依據(jù)。(5)開發(fā)利潤開發(fā)利潤取開發(fā)成本及管理費之和的20%。開發(fā)利潤=(6817.57+204.53)X20%1404.42(元/m2)【糾錯1】開發(fā)利潤是什么利潤，利潤率內(nèi)涵交代不清，不同的利潤率基數(shù)不同?！炯m錯2】20%利潤率無取值依據(jù)。(6) 測算估價對象0土地現(xiàn)值土地現(xiàn)值=(6817.57+204.53+912.66+1404.42)-(1-8.50%)10207(元/m2)3.以估價對象0為基準表341估價對象項目基準單價(元/m2)樓層系數(shù)評估單價(元/m2)0首層10207l10207l

18、二層102070.551042三層102070.440833四層1020735724.用成本法測算估價對象1建筑物重置成新價值成本法是以建筑物開發(fā)成本所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金后乘以成新率來確定房屋價格的估價方法。建筑物價值=（開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤）X成新率【糾錯】公式缺少銷售費用1）開發(fā)成本1）開發(fā)成本開發(fā)成本包含勘祭設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、構(gòu)筑物的價值分攤、開發(fā)過程中的經(jīng)營費用等。根據(jù)當?shù)亟ㄖこ淌袌鰻顩r，估價人員對估價對象I周邊規(guī)模相似的房屋的開發(fā)成本進行調(diào)查，確定估價對象

19、1（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）建安成本為2800元/卅，公共配套設施建設費為3330X10.5%=349.65（元/川），前期工程費取建安成本的5%=2800X5%=224.00（元/卅）?！炯m錯1】市政配套設施費按3300元的基數(shù)錯誤，3300數(shù)據(jù)沒有交代，不知出處，應該用2800的建安成本做為基數(shù)。【糾錯2】錯處：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費已全部含在土地取得成本和土地開發(fā)成本之中了，不應再在此計算了，重復計算了?！炯m錯3】缺少其他工程費和開發(fā)期稅費估價對象1建筑物開發(fā)成本合計=2800+349.65+224=3373.65（元/m2）（2）管理費用取開發(fā)成本的3%。管理費用=（2800+2

20、24）X3%70.72（元/m）【糾錯】管理費的費率未說明理由。（3）投資利息確定估價對象1所在大樓開發(fā)期設定為2年,投資利息率按估價時點中國人民銀行公布的短期貸款貸利息率2年為6.30%o假設開發(fā)費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入:投資利息=(3373.65+90.72)X(1+6.30%)A0.5X21218.26(元/m2)(4) 銷售稅費(銷售稅費取房屋價值的8.50%?！炯m錯1】銷售稅費8.5%取值無依據(jù)。銷售稅費也應列出明細，包含哪些稅費?！炯m錯2】缺銷售費用。(5)開發(fā)利潤估價對象1建筑物開發(fā)利潤取開發(fā)成本及管理費之和的20%。開發(fā)利潤=(3373.65+90.72)X20%=692.87(

21、元/m)【糾錯】開發(fā)利潤無內(nèi)涵，不同的利潤率計算基數(shù)不同?！炯m錯】投資利潤率20%取值無依據(jù)。(6)建筑物重置全新價重置全新價二開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤=(3373.65+90.72+218.26+692.87)-(18.5%)V780(元/卅)(取整)(7) 確定建筑物的成新率通過評估專業(yè)人員實地勘查，運用觀察法確定建筑物的成新率。經(jīng)現(xiàn)場勘查打分，確定其成新率為0.95。(8) 確定估價對象1建筑物重置成新價值建筑物重置成新單價二重置全新價格x成新率v=cxq其中：v房屋現(xiàn)值(元/川)；c房屋重置全新價格(元/rn2);q成新率。建筑物重置成新單價=4780X0.95

22、V54I(元/m2)6測算估價對象I、2、3房地產(chǎn)價格。6測算估價對象I、2、3房地產(chǎn)價格。估價對象2、3建筑物重置成新單價詳見下表：估價對象2、3價格測算表表343估價對象項目土地單價（元/m2）房屋單價（元/m2）房地產(chǎn)單價（元/m2）面積（m2）房地產(chǎn)總價（萬元）I二層5104454I96453700.58563569.2I2三層4083454186243687.54633180.143四層3572408776593670.63452811.34合計11058.7669560.69（二）用收益法測算估價對象1、2、3的房地產(chǎn)價格1 用收益法測算租約期內(nèi)估價對象I房地產(chǎn)收益價格（1）測算年

23、凈收益年有效毛收入二單位面積月租金X12X出租率年運營費用=維修費+管理費+保險費+稅金年凈收益二年有效毛收入-年運營費用a.年有效毛收入根據(jù)委托人提供的房屋租賃合同書記載，xx裙樓一樓部分及二、三樓已設定長期租約，根據(jù)該大樓的首至三層的租金分布比例，拆分出估價對象1表344的租金見下表：月租金拆分表項目租金比例平均月租金（元/m2）面積（m2）月租金收入（萬元）首、二、三層商場397947.04309935首層商場l61.92588.859236462二層商場0.6540.253687.5463148424三層商場0.5534.063670.6345125022合計309908【糾錯1】39

24、元月租金沒有交代租金內(nèi)涵【糾錯2】出租率是100%欠妥，沒有考慮空置率及收租損失【糾錯3】沒有考慮押金或租賃保證金的利息收入。經(jīng)過拆分，租約期內(nèi)估價對象1（二樓）的月租金約為40.25元/卅，可得年有效毛收入=40.25X12X100%=483（元/m2）b年運營費b年運營費 管理費：估價對象所在地區(qū)出租房屋的管理費一般由租戶另外支付，不包含在租金內(nèi)。 維修費：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司投保的費用，維修費及保險費取有效毛收入的2%?！炯m錯】保險費的計算基數(shù)取有效毛收入錯，應為房屋現(xiàn)值。 稅金：指房產(chǎn)所有人向稅務機關(guān)繳納的房產(chǎn)

25、稅和營業(yè)稅等。綜上所述，結(jié)合估價對象所在地區(qū)的客觀情況，稅金、維修費、保險費合計約為年有效毛收入的20%。【糾錯】缺城鎮(zhèn)土地使用稅的計算。C.年凈收益估價對象年凈收益二年有效毛收入年運營費用=483X(120%)=386.4(元/m2)(2) 測算資本化率采用安全利率加風險調(diào)整值法確定資本化率。安全利率指無風險的資本投資收益率，取估價時點2006年10月18日中國人民銀行的一年期定期存款2.52%，扣除20%的利息稅后，安全利率約為2%?？紤]到估價對象實際情況，本次風險調(diào)整值取3%。資本化率=安全利率+風險調(diào)整值=2%+3%=5%【糾錯】無風險調(diào)整值3%無取值依據(jù)，或說沒有計算過程(3) 測算

26、估價對象1租金期內(nèi)的收益價格根據(jù)房屋租賃合同書記載，租約期從2005年3月1日至2013年2月28日止，租金前兩年不變，從第三年起，每年遞增3%。估價時點為2006年10月18日，直至2007年2月28日，兩年內(nèi)租金不變，租金為40.25元/m.用收益法測算租約期外估價對象1房地產(chǎn)收益價格(1) 測算年凈收益年有效毛收入二單位面積月租金X12X出租率年運營費用=維修費+管理費+保險費+稅金年凈收益二年有效毛收入-年運營費用。從2007年3月1日至2013年2月28日，租金每年遞增3%，遞增年限為6年，可得：a=月租金x收益面積x出租率x(1年運營費用)v=a十yx11/(1+y)51+a-(y

27、g)x1(1+g)/(1+y):An2*(1+y)51v=386.4廿x11/(1+5%)A0.39+386.4十(5%3%)X1(1+3%)/(1+5%)A6十(1+5%)A0.39強273(元/m2)a為年凈收益，n1是凈收益平穩(wěn)年限，n2是凈收益遞增年限，g為凈收益遞增的比率。【糾錯】折現(xiàn)率不應該混用報酬率5%a.年有效毛收入根據(jù)估價人員調(diào)查了解，估價對象I周邊檔次相同、用途相近、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近的二樓商場租金水平，確定估價對象1客觀月租金約為65元/m2,客觀出租率約為90%。年有效毛收入=65X12X90%=702（元/m2）錯處：應說明租金內(nèi)涵。b年運營費b年運營費 管理費：

28、估價對象所在地區(qū)出租房屋的管理費一般由租戶另外支付，不包含在租金內(nèi)。 維修費：指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費，保險費指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司投保的費用，維修費及保險費取有效毛收入的2%。 稅金：指房產(chǎn)所有人向稅務機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。綜上所述，結(jié)合估價對象所在地區(qū)的客觀情況，稅金、維修費、保險費合計約為年有效毛收入的20%。c年凈收益估價對象年凈收益二年有效毛收入-年運營費用(2) 測算資本化率采用安全利率加風險調(diào)整值法確定資本化率。安全利率指無風險的資本投資收益率，取估價時點2006年X月X日中國人民銀行的一年期定期存款2.52%，扣除20%的利息稅后，安全利率約為2%?？紤]到估價對象實際情況，本次風險調(diào)整值取4%。資本化率=安全利率+風險調(diào)整值=2%+4%=6%(3) 測算收益價格根據(jù)當事人提供的估價