5第五章 收益還原法

1、房地產(chǎn)估價第五章第五章收益法收益法第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價一、概念一、概念 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)倪€原利預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法合理價格或價值的方法 二、適用范圍二、適用范圍 有收益有收益有潛在收益的房地產(chǎn)有潛在收益的房地產(chǎn) 三、理論依據(jù)三、理論依據(jù) 預期原理預期原理 5-1 5-1 收益法概述收益法概述第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價四、操作步驟四、操作步驟 1 1、搜集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料、搜集有關房地產(chǎn)收入和

2、費用的資料 2 2、估算、估算潛在毛收入潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 3 3、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入的收入 4 4、估算、估算運營費用運營費用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益他資本或經(jīng)營的收益 5 5、估算凈收益、估算凈收益 凈收益有效毛收入運營費用凈收益有效毛收入運營費用 6 6、選用適當?shù)倪€原利率、

3、選用適當?shù)倪€原利率 7 7、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格、選用適宜的收益法計算公式求出收益價格 5-1 5-1 收益法概述收益法概述第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價5-2 5-2 收益還原法的計算公式收益還原法的計算公式 一、一般公式一、一般公式 nijijiraV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1 (1.)1 (112121211nnrrrarraraV第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價n1inn221iir1a.r1ar1ar1aV通常以年為單位通常以年為單位V V價格價格 a ai i凈收益凈收益 n n收

4、益期限收益期限 r r還原利率還原利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an一、一般公式一、一般公式 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價二、凈收益每年不變二、凈收益每年不變 a1=a2=a3=an=a n32r1a.r1ar1ar1aVnr111raVn= raV r=0有限年有限年naV 有限年公式有限年公式無限年公式無限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價公式用途：公式用途：直接用于計算價格；直接用于計算價格； 不同年限價格的換算；不同年限價格的換算；比較不同年限價

5、格的高低；比較不同年限價格的高低；用于比較法中土地使用權年限修正。用于比較法中土地使用權年限修正。第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價1 1、直接用于計算價格、直接用于計算價格 例例5-75-7：某房地產(chǎn)于：某房地產(chǎn)于19991999年年4 4月月1 1日以出讓方式取得日以出讓方式取得5050年的土地使用權后經(jīng)建設并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預年的土地使用權后經(jīng)建設并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預期每年可獲得的凈收益為期每年可獲得的凈收益為1010萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為為7.5%7.5%。試評估該宗房地產(chǎn)于。試評估該宗房地產(chǎn)于20052005年年4 4月月1 1日的收

6、益價格。日的收益價格。 萬元80.1275 . 7111%5 . 710r111raV650n第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價2 2、不同年限價格的換算、不同年限價格的換算 nnKr111假設：假設：NNKR111則則有：有：如果：如果：nnnKraV a an n= =a aN N=a =a NNNKRaV則則有：有：NnNnrKRKVV 如果：如果： R=r R=r 則則有：有：NnNnKKVV 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價例例5-85-8 已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)4040年收益權利價格為年收益權利價格為50005000元元/ /，還原利率為，還原利率為8%8%

7、，試求其，試求其3030年收益權利的價格。年收益權利的價格。 平方米元/40.4720%8111%81115000403040304030KKVV第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價例例5-95-9 已知某宗收益性房地產(chǎn)已知某宗收益性房地產(chǎn)3030年土地使用權的價格為年土地使用權的價格為50005000元元/ /，對應的還原利率為，對應的還原利率為8%8%，試求假設其土地使用權為，試求假設其土地使用權為5050年、還原利率為年、還原利率為10%10%下的價格。下的價格。 平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVV第五章第五章 收

8、益法收益法房地產(chǎn)估價3 3、比較不同年限價格的高低、比較不同年限價格的高低 例例5-105-10：有有A A、B B兩宗房地產(chǎn)，兩宗房地產(chǎn)，A A房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為5050年，單年，單價價1000010000元元/ /，B B房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為3030年，單價年，單價90009000元元/ /。假。假設還原利率均為設還原利率均為7%7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。 平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV計算計算A A房地產(chǎn)房地產(chǎn)3030年的收益價格年的收益價格: :第五章第五

9、章 收益法收益法房地產(chǎn)估價A A房地產(chǎn)無限年價格房地產(chǎn)無限年價格: :B B房地產(chǎn)無限年價格房地產(chǎn)無限年價格: :平方米元/41.10351%711110000505050KKVV平方米元 /11.10361%71119000305030KKVV A B 第五章第五章 收益法收益法3 3、比較不同年限價格的高低、比較不同年限價格的高低 房地產(chǎn)估價4 4、用于市場比較法中土地使用權年限修正、用于市場比較法中土地使用權年限修正 VA=VVA=VA AK K情情K K日日K K區(qū)區(qū)K K個個 K K容容 K K年年 實估年KKK第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價例例5 51111： 某宗工業(yè)用地使

10、用權剩余年限為某宗工業(yè)用地使用權剩余年限為4848年，所處地段的基準地價為年，所處地段的基準地價為15001500元元/ /平方米，制定基準地價時設定的土地使用權年限為平方米，制定基準地價時設定的土地使用權年限為5050年。年。假設該宗土地與基準地價設定的狀況除年限不同外，其他均相似，假設該宗土地與基準地價設定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為現(xiàn)行土地還原利率為6 6，求該宗工業(yè)用地的價格。，求該宗工業(yè)用地的價格。 平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV宗地價格宗地價格=基準地價基準地價K日日K區(qū)區(qū)K個個 K容容 K年年 第五章第五章

11、收益法收益法房地產(chǎn)估價a a發(fā)生在期初發(fā)生在期初0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a anrraV111nrrraV111)1 (arraVn1111)1 (111rrraVn第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a5 . 01111rrraVnnrrraV11115 . 0第五章第五章 收益法收益法a a發(fā)生在期中發(fā)生在期中房地產(chǎn)估價0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a a a33221111rararaV3111nrra311r第五章第五章 收益法收益

12、法a a發(fā)生在期末發(fā)生在期末房地產(chǎn)估價三、純收益按一定比率遞增（減）三、純收益按一定比率遞增（減）n1n322r1g1a.r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111有限年公式有限年公式n= graV無限年公式無限年公式r=g 有限年有限年rnaV10 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2 2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 第五章第五章 收益法收益法ai=a(1+g)i-1房地產(chǎn)估價例例5 51212 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限年限7070年

13、，于估價時點已使用了年，于估價時點已使用了5 5年；預計該房地產(chǎn)未來第一年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為年的凈收益為8 8萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎上增萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎上增長長2%2%；該類房地產(chǎn)的還原利率為；該類房地產(chǎn)的還原利率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。試求該宗房地產(chǎn)的價格。 nr1g11graV萬元76.112%91%211%2%9865第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價0 1 2 3 4 19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g) 2020332033221)1 (1111)1 (1)1 (11)1 ()1 (1rrggr

14、arrrarararaVn1919331933221)1 (1111)1 (1)1 (11)1 ()1 (1ggagrarrrarararaVn2020332033221)1 (1111)1 ()1 (1)1 (11)1 ()1 (1rrggrgarrrarararaVn第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價四、純收益按一定數(shù)額遞增四、純收益按一定數(shù)額遞增n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112有限年有限年2rbraV無限年無限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b 第五章第

15、五章 收益法收益法ai=a+(i-1)b房地產(chǎn)估價例例5-135-13 某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的凈收益為8 8萬元，萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加1 1萬元，萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價格。試求該宗房地產(chǎn)的價格。 2rbraV萬元35.212%91%982第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價遞減沒有無限年遞減沒有無限年1banbnaan) 1( abn )1(第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價五、預知若干年以前的

16、凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格五、預知若干年以前的凈收益和若干年后的房地產(chǎn)價格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t tttt221r1V.r1a.r1ar1aVtittiirVraV111第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價若若t t年前的純收益每年相等年前的純收益每年相等tttr1Vr111raV若若t t年前的純收益每年按一定比率年前的純收益每年按一定比率g g遞增遞增 tttrVrggraV1111若若t t年前的純收益每年按一定數(shù)額年前的純收益每年按一定數(shù)額b b遞增遞增 ttttrVrrnbrrbraV111112第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價例例 5-145-

17、14 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為30003000元元/ /，年凈收益為，年凈收益為200200元元/ /，還原利率為還原利率為8.5%8.5%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在站，該火車站將在6 6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為同類房地產(chǎn)的價格為50005000元元/ /。據(jù)此預計新火車站建成投入使。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該

18、類房地產(chǎn)的價格將達到用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達到50005000元元/ /。試求。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。 tttr1Vr111raV平方米元/44.3975%5 . 815000%5 . 8111%5 . 820066第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價例例 5-155-15 預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為預計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為5555萬元萬元和和60.560.5萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在上漲萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在上漲10%10%。該類房。該類房地產(chǎn)的還原利率為地產(chǎn)的還原利率為10%10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格

19、。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。 t1ittiir1Vr1aV22%101%101%1015 .60%10155VV萬元1100V第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價七、有效毛收入與運營費用的變化不同七、有效毛收入與運營費用的變化不同 設：設：Ai每一期的經(jīng)營收入；每一期的經(jīng)營收入； Ci每一期的經(jīng)營費用，每一期的經(jīng)營費用，則：則：ai=AiCi niniiiiirCrAV1111第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA遞增，遞增，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC遞增，且收益年限為遞增，且收益年限為n nCCnAAr1g11grCr1g11grA

20、VAi每一期不變，每一期不變，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為遞減，且收益年限為n nCCnrggrCrrAV111111Ai每一期以一定的數(shù)額每一期以一定的數(shù)額b遞增，遞增，Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年每期固定不變，且收益年限為無限年 rCrbrAV2Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA遞增，遞增，Ci每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限遞減，且收益年限為無限 CAgrCgrAV第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價如下情形，請指出哪些不能使用或有條件使用如下情形，請指出哪些不能使用或有條件使用CAgrCgrAVCAg

21、rCgrAVCAgrCgrAVCAgrCgrAVA.B.C.D.第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價例例5-165-16 某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為某房地產(chǎn)預計未來第一年的租金收入為100100萬元，以后每年會萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增在上一年的基礎上遞增2%2%；未來第一年的費用為；未來第一年的費用為3030萬元，以后每萬元，以后每年會在上一年的基礎上遞增年會在上一年的基礎上遞增1.5%1.5%；收益年限為；收益年限為4545年，還原利率為年，還原利率為9%9%，試評估該房地產(chǎn)的價格。，試評估該房地產(chǎn)的價格。 nCCnAArggrCrggrAV111111萬元68.9728

22、3.38351.1356%91%5 .111%5 .1%930%91%211%2%910045n第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價八、其他八、其他 a1 a2 a3 at a a 0 1 2 3 t t1 nntttrarararararaV1.11.111133221tittniirrraraV1111111第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價例例 題題 例例5-175-17：某寫字樓于：某寫字樓于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用權，年的土地使用權，于于20042004年年1111月月3030日建設完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需日建設完成，即將投

23、入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于要評估該寫字樓于20042004年年1212月月1 1日的市場價格。市場分析顯示，其日的市場價格。市場分析顯示，其未來前未來前4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為200200萬元、萬元、220220萬元、萬元、250250萬元、萬元、280280萬元；萬元；第第5 5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300300萬元左右，萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原利率為該類房地產(chǎn)的還原利率為8%8%。試評估該寫字樓的價格。試評估該寫字樓的價格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280

24、 300 . 30041445111111intirrraiaV萬元76.3429%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200445 .46432第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價5-3 5-3 純收益、還原利率及收益年限的確定純收益、還原利率及收益年限的確定 n1iir1aV房地產(chǎn)價格的高低取決于房地產(chǎn)價格的高低取決于3個因素：個因素： 1、可獲凈收益的大小，即、可獲凈收益的大小，即ai的大??；的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即、獲得該凈收益的可靠性，即r的大??；的大?。?、可獲得凈收益期限的長短，即、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。的大小。 第五章第

25、五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價一、純收益一、純收益 （凈收益）（凈收益）（一）凈收益的計算公式（一）凈收益的計算公式 凈收益凈收益= =潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的損失空置等造成的損失- -運營費用運營費用 = =有效毛收入有效毛收入- -運營費用運營費用 潛在毛收入潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入下可獲得的收入 有效毛收入有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入原因造成的收入損失所得到的收入 運營費用運營費用 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費用，維持房地產(chǎn)正常使用必須

26、支出的費用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價運營費用有效毛收入運營費用有效毛收入運營費用率運營費用率有效毛收入運營費用運營費用率 凈收益凈收益 有效毛收入有效毛收入（1 1運營費用率）運營費用率）第五章第五章 收益法收益法（一）凈收益的計算公式（一）凈收益的計算公式 房地產(chǎn)估價（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取（二）不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取 1 1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 凈收益凈收益= =租賃收入維修費管理費保險費房地產(chǎn)稅租賃代理費租賃收入維修費管理費保險費房地產(chǎn)稅租賃代理費 2 2、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈

27、收益的求取、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 （1 1）商業(yè)）商業(yè) 凈收益商品銷售收入商品銷售成本凈收益商品銷售收入商品銷售成本 商業(yè)利潤商業(yè)利潤 （2 2）工業(yè)）工業(yè) 凈收益銷售收入生產(chǎn)成本凈收益銷售收入生產(chǎn)成本 生產(chǎn)利潤生產(chǎn)利潤 （3 3）農(nóng)地）農(nóng)地 3 3、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價（三）有形收益和無形收益（三）有形收益和無形收益 （四）實際收益和客觀收益（四）實際收益和客觀收益 實際收益實際收益 在現(xiàn)狀下實際取得的收益在現(xiàn)狀下實際取得的收益 客觀收益客觀收益 一般正常收益一般正常收益 強調(diào)使用強調(diào)使用客觀收益客觀收益作為估價

28、的依據(jù)作為估價的依據(jù) 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應以租約內(nèi)容作為估價依據(jù)有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應以租約內(nèi)容作為估價依據(jù) 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價例例5-185-18 某商店的土地使用權年限為某商店的土地使用權年限為4040年，從年，從19991999年年1212月月1 1日起計。該商店日起計。該商店共兩層，每層可出租面積各為共兩層，每層可出租面積各為200200平方米。一層于平方米。一層于20002000年年1212月月1 1日租出，日租出，租期為租期為5 5年，可出租面積的月租金為年，可出租面積的月租金為180180元元/ /平方米，且每年不變；二層平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空

29、置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，運營費用率為平方米，運營費用率為25%25%。該類房地產(chǎn)的還原利。該類房地產(chǎn)的還原利率為率為9%9%。試估算該商場。試估算該商場20032003年年1212月月1 1日帶租約出售時的正常價格。日帶租約出售時的正常價格。 （1 1）商店一層價格計算）商店一層價格計算 a a內(nèi)內(nèi)=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（萬元）（萬元）a a外外=200=200200200（1-2

30、5%1-25%）12=36.0012=36.00（萬元）（萬元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 36第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價22211111111rrrararaVn外內(nèi)內(nèi)萬元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二層價格計算）二層價格計算 a=200a=200120120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（萬

31、元）萬元） 萬元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬元）萬元） 第五章第五章 收益法收益法例例5-185-18房地產(chǎn)估價（五）凈收益流量的類型（五）凈收益流量的類型1 1、每年基本上固定不變；、每年基本上固定不變；2 2、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；、每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3 3、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；、每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；4 4、其他有規(guī)則的變動情況。、其他有規(guī)則的變動情況。 （六）六）凈收益流量的求取凈收益流量的求取 1 1、調(diào)查求取估價對象過去、調(diào)

32、查求取估價對象過去3 35 5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為a a； 2 2、調(diào)查預測估價對象未來、調(diào)查預測估價對象未來3 35 5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為a a； 第五章第五章 收益法收益法3 3、調(diào)查預測估價對象未來、調(diào)查預測估價對象未來3 35 5年的凈收益，然后采用下列等式求出年的凈收益，然后采用下列等式求出a a：t1ttitr1ar111rat1ittti1r1r1rr1aa房地產(chǎn)估價例例 題題 某宗房地產(chǎn)收益年限某宗房地產(chǎn)收益年限4040年，判定其未來凈收益每年不變，年，判定其未來凈

33、收益每年不變，通過預測得知其未來通過預測得知其未來4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為2525萬元、萬元、2626萬元、萬元、2424萬元、萬元、2525萬元，還原利率為萬元，還原利率為1010。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。萬元02.25%)101 (25%)101 (24%)101 (26%101251%)101 (%)101 (%1043244aa萬元67.244%)101 (11%1002.2540V第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價二、還原利率二、還原利率 （一）還原利率的重要性（一）還原利率的重要性 凈收益（萬元）凈收益（萬元）還原利率（）還原利率（）評估

34、價值（萬元）評估價值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價二、還原利率二、還原利率還原利率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風險正相關還原利率實質(zhì)上是一種投資的收益率，與風險正相關 不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)的投資風不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時間的房地產(chǎn)的投資風險不同，還原利率也不同險不同，還原利率也不同 （三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法 第五章第五章 收益法收益法（二）還原利率的實質(zhì)（二）還原利率的實質(zhì)房地產(chǎn)估價（三）還原利率求取的基本方法（三）還原

35、利率求取的基本方法raV 可比實例可比實例凈收益凈收益a（萬元萬元/年）年）價格價格（萬元萬元）V還原利率（還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11Var 第五章第五章 收益法收益法1 1、市場提取法、市場提取法房地產(chǎn)估價nr111raV試算線性內(nèi)試算線性內(nèi)插插0111VrrangraVgVarVrraxn111211121)(xxxrrrr第五章第五章 收益法收益法（三）還原利率求取的基本

36、方法（三）還原利率求取的基本方法房地產(chǎn)估價（三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法還原利率還原利率= =安全利率安全利率+ +風險調(diào)整值風險調(diào)整值 3 3、投資收益率排序插入法、投資收益率排序插入法 還原利率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一還原利率的確定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學與藝術的有機結合。樣，也是科學與藝術的有機結合。 第五章第五章 收益法收益法2 2、安全利率加風險調(diào)整值法、安全利率加風險調(diào)整值法房地產(chǎn)估價三、收益年限的確定三、收益年限的確定 （一）土地估價（一）土地估價 根據(jù)土地使用權年限來確定根據(jù)土地使用權年限來確定 （二）建筑物估價（二）建筑物估價 根據(jù)建筑

37、物經(jīng)濟壽命來確定根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定 （三）房地估價（三）房地估價 土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟壽命結束的時間不一致土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟壽命結束的時間不一致 第五章第五章 收益法收益法房地產(chǎn)估價1 1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權年限一起結束、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地使用權年限一起結束 根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 第五章第五章 收益法收益法0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年房地產(chǎn)估價2 2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權年限而結束、建筑物的經(jīng)濟

38、壽命早于土地使用權年限而結束 以以t50545計算價格計算價格V0 求取求取t年剩余土地價值年剩余土地價值VL tLLrVVV10第五章第五章 收益法收益法土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t房地產(chǎn)估價5-4 5-4 剩余技術及收益乘數(shù)法剩余技術及收益乘數(shù)法 一、剩余技術一、剩余技術土地剩余技術土地剩余技術建筑物剩余技術建筑物剩余技術 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價值第五章第五章 收益法收益法第五章第五章 收益法收益法 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價值 房地產(chǎn)估價 利用公式利用公式 討論這一技術的應用討論這一技術的應用 nr111raV1 1、土地剩余技術、土地剩余技術 1r1