2017房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作務(wù)實課后習(xí)題

1、第1章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型及流程 1.現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主要業(yè)務(wù)類型有哪些 2.各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容主要有哪些 3.存量房買賣居間業(yè)務(wù)的流程是怎么樣的 4.存量房買賣居間業(yè)務(wù)中需要查看哪些文件 5.存量房租賃居間業(yè)務(wù)的流程是怎么樣的 6.存量房租賃居間業(yè)務(wù)中需要查看哪些文件 7.新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的流程如何 8.如何制定新建商品房營銷策劃方案、 9.新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)中需要準(zhǔn)備哪些文件 10.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)則的主要內(nèi)容有哪些- 1.現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主要業(yè)務(wù)類型有哪些1） 存量房買賣居間業(yè)務(wù)、2） 存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、（分為租賃代理和租賃居間）3） 新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)

2、(P1-P2)存量房買賣居間業(yè)務(wù):指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及京籍人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，為存量房買賣雙方報告訂立房地產(chǎn)買賣合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)買賣合同的媒介服務(wù)，并收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。存量房租賃居間業(yè)務(wù)：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人眼按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，為存量房租賃上方報告訂立房屋租賃合同的機會或者提供訂立房屋租賃合同的媒介服務(wù)，并收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。存量房租賃代理業(yè)務(wù)：主要是出租代理，過去又稱為房屋銀行，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人員按照房地經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，以出租人的名義代理出租房屋，并提供重新裝修、增配家具家電等增值服務(wù)，在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同，向出租人收取

3、傭金的經(jīng)紀(jì)行為。新建商品房銷售代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接受委托,按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的約定，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義銷售商品房，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。2. .各種房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的服務(wù)內(nèi)容主要有哪些 在存量房買賣居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容主要包括：提供買賣信息，提供交易流程、交易風(fēng)險、市場行情和交易政策咨詢，實地查看和權(quán)屬調(diào)查，信息發(fā)布和廣告宣傳，協(xié)助議價、交易撮合、訂立房屋買賣合同等，如果有需要（代辦抵押貸款、交易自己監(jiān)管、協(xié)助繳納稅費等，產(chǎn)權(quán)過戶，協(xié)助交驗房屋）在存量房租賃居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容主要包括：提供租賃信息，提供市場行情和相關(guān)政策咨詢，

4、房地產(chǎn)實地查看和權(quán)屬調(diào)查，信息發(fā)布和廣告宣傳，協(xié)助一家、交易撮合、訂立房屋租賃合同，代辦房屋租賃合同備案手續(xù)，協(xié)助繳納稅費，協(xié)助交驗房屋等在存量房租賃代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容主要包括：市場行情和交易政策咨詢，房地產(chǎn)實地查看和權(quán)屬調(diào)查，信息發(fā)布和廣告宣傳，裝飾裝修和家具家電配備，代收代付租金，代辦租賃合同備案手續(xù)，代繳稅費，房屋交驗在新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容主要包括：市場調(diào)研，項目本體分析、競爭產(chǎn)品分析、客戶定位等項目營銷策劃咨詢，項目宣傳及推廣，對商品房進行銷售，協(xié)助上平方買賣合同的簽訂及房屋交驗-3.存量房買賣居間業(yè)務(wù)的流程是怎么樣的 1）委托階

5、段-搜集房源、客源等交易信息-接待客戶，溝通、了解客戶需求-簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。 2）帶看階段-實地查看房屋（編制房屋狀況說明書）-發(fā)布房源、客源信息并進行配對-帶客戶看房，（協(xié)助查驗房屋使用狀況 附屬設(shè)施設(shè)備及產(chǎn)權(quán)情況） 3）洽談階段 -幫助協(xié)商房屋買賣價格、稅費、貸款等交易條件 4）簽約階段 -協(xié)助簽訂房屋買賣合同，結(jié)算經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用 5）交割階段 -代辦貸款 -協(xié)助結(jié)算、劃轉(zhuǎn)房屋交易資金 -協(xié)助辦理繳納稅費及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 -房屋查驗及交接(P3)-4. 存量房買賣居間業(yè)務(wù)中需要查看哪些文件賣出方 1.房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件及復(fù)印件 2.房屋所有權(quán)人的身份證明原件及復(fù)印件 3.共有產(chǎn)權(quán)

6、人同意出售證明 4.受托人身份證明原件及復(fù)印件、授權(quán)委托書5. 抵押權(quán)人同意出售的書面證明（P5）買進方 1.查看購房人的身份證原件 2.如果委托他人辦理，需要查看委托人的身份證明，且需要購房人出具授權(quán)委托書等委托證明。 3.對于限購的城市，還購房人提供暫住證、社保證明或個人所得稅證明，簽訂否房承諾書5. 存量房租賃居間業(yè)務(wù)的流程是怎么樣的 存量房租賃居間的具體流程與存量房買賣居間經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)大致相同，只是缺少代辦抵押貸款、交易資金監(jiān)管和房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù) 1）委托階段-搜集房源、客源等交易信息-接待客戶，溝通、了解客戶需求-簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。 2）帶看階段-實地查看房屋（編制房屋狀況說明書）

7、-發(fā)布房源、客源信息并進行配對-帶客戶看房，（協(xié)助查驗房屋使用狀況 附屬設(shè)施設(shè)備及產(chǎn)權(quán)情況） 3）洽談階段 -幫助協(xié)商房屋租賃價格 4）簽約階段 -協(xié)助簽訂房屋租賃租賃合同，結(jié)算經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用 5）交割階段 -支付租金和傭金 -房屋查驗及交接(P11)-6.存量房租賃居間業(yè)務(wù)中需要查看哪些文件出租客戶：1.房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件及復(fù)印件 2.房屋所有權(quán)人身份證原件及復(fù)印件 3.共有權(quán)人同意出租證明 4.受托人身份證明原件及復(fù)印件、授權(quán)委托書承租客戶：需要查看承租人的身份證件，并留存復(fù)印(P9-P10)-7. 新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)的流程如何、 1）委托階段 -獲取銷售代理項目 -簽訂銷售代理合同 2

8、）銷售籌備階段 -制定營銷策劃方案 -準(zhǔn)備銷售資料 -布置銷售現(xiàn)場 -配備及培訓(xùn)銷售人員 3）銷售階段 -積累客戶 -現(xiàn)場接待 -協(xié)商談判 4）簽約階段 -與客戶簽訂認購協(xié)議書 -協(xié)助簽訂商品房買賣合同 5）房屋交驗階段 -房屋交驗 6）結(jié)算階段 -結(jié)算傭金 (P13-P18) - 8. 如何制定新建商品房營銷策劃方案（p14）1. 做好市場定位銷售代理合同簽訂后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的項目有關(guān)資料，在做好市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，從項目本體特征、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及政策環(huán)境、項目周邊市場的競爭狀況、消費者行為及偏好等方面進行分析，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行準(zhǔn)確的項目定位及目標(biāo)客戶定位。在銷

9、售代理業(yè)務(wù)競爭日益激烈的情況下，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對項目進行委托代理銷售時，要求將項目前期策劃作為項目銷售代理的附加服務(wù)。前期策劃的服務(wù)內(nèi)容大致包括項目本體優(yōu)劣勢分析，項目所在區(qū)域政策環(huán)境分析；項目競爭產(chǎn)品分析，項目定位及目標(biāo)客戶定位等，其中的部分內(nèi)容與市場定位內(nèi)容存在重合。2. 制定宣傳推廣營銷策略 項目的市場定位明確后，應(yīng)制定后續(xù)的宣傳推廣策略，包括項目形象展示、媒介策略、公關(guān)活動及現(xiàn)場包裝，宣傳推廣營銷策略要結(jié)合項目的營銷總費用和預(yù)算來編制和實施3. 制定銷售計劃按照項目銷售時間及進度，可將房地產(chǎn)銷售分為預(yù)熱期、公開銷售期、持續(xù)在售期和尾盤銷售期，不同時間要求完成的銷售量有所不同，制定

10、銷售計劃的作用一方面是對比實際執(zhí)行效果與計劃指標(biāo)的差異，找出原因并時調(diào)整營銷方案，保證總體銷售目標(biāo)實現(xiàn)。另一方面，項目不同銷售期，營銷策略的側(cè)重點也不同。如預(yù)熱期的推廣主要是整個項目的形象推廣，不需要實際具體的情況，整個階段廣告的作用較為重要。而尾盤期則以配套工程竣工為主，并付諸以石梁的價格策略。 在實際的銷售代理工作中，尤其是在主要尋找銷售代理項目時，為向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)張氏自己實力，項目營銷策略方案的制定工作一般在前面所講的委托階段就已完成，接受委托后所做的工作則主要是對之前的營銷策劃方案做經(jīng)一部修改完善(P14)-9. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則的主要內(nèi)容有哪些(P146-P152)-第2章 房地

11、產(chǎn)交易信息搜集于運用1. 什么時房源信息？房源信息搜尋的渠道和方法由哪些2. 如何對房源信息進行整理和分類3. 共享房源信息的用途有哪些4. 發(fā)布房源信息的相關(guān)要求及渠道有哪些5. 什么時客源信息？客源信息搜尋的渠道和方法有哪些6. 如何對客源信息進行整理和分類7. 共享客源信息的途徑有哪些8. 房地產(chǎn)價格信息有哪幾類9. 如何對房地產(chǎn)價格信息進行整理和分析10. 如何利用房地產(chǎn)價格信息 -1. 什么時房源信息？房源信息搜尋的渠道和方法有哪些房源信息通常是指與委托出售或出租房屋相關(guān)的信息，包括房屋的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、物業(yè)管理狀況以及委托人身份、價格等相關(guān)信息，（P21） 收集房源信

12、息的方式通常有被動收集和主動收集兩種，1被動收集 -門店接待（方法是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)開設(shè)的門店，接受房地產(chǎn)權(quán)利人委托，獲得房源信息的方式）-互聯(lián)網(wǎng)獲取（方法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)建立網(wǎng)站，接受房地產(chǎn)權(quán)利人委托，獲取房源信息的方式）-電話獲?。ㄊ侵阜康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過接聽電話，接受房地產(chǎn)權(quán)利人委托，獲得房源信息的方式）-熟人推薦（是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過其優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)，獲得房地產(chǎn)權(quán)利人或者客戶認可，他們再向擁有房源的同時、親屬、朋友等推薦，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獲取房源信息的方式）(P22)2. 主動收集 -媒體獲取（在現(xiàn)實生活中，很多房地產(chǎn)權(quán)利人為盡快實現(xiàn)房源交易，將

13、房源信息發(fā)布在一些網(wǎng)站、報紙上。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)經(jīng)常查看人們發(fā)布房源信息的網(wǎng)站和報紙，初步了解房源信息后，即使與信息發(fā)布人取得聯(lián)系，說明聯(lián)系目的，） -住宅小區(qū)獲?。▽τ诖笮妥≌^(qū)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)重視通過住宅小區(qū)獲取房源信息這種方式。住宅小區(qū)獲取，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在住宅小區(qū)進行陌生拜訪或者小區(qū)居民提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，引起房地產(chǎn)權(quán)利人的關(guān)注，從而獲取房源信息的方式） -聯(lián)系有關(guān)單位（這里說的有關(guān)單位是指擁有大量房地產(chǎn)的單位，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、大型企事業(yè)單位、資產(chǎn)管理公司、金融機構(gòu)等）(P23)-2.如何對房源信息進行整理和分類 1.紙質(zhì)載體 將房源的有信息記錄在紙張上，按照一

14、定的標(biāo)準(zhǔn)裝訂成冊，這是以紙張作為載體的房源信息處理方式。這種方式的缺點是對房源資料查詢、更新的效率較低。目前小型的單店式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)還采用這種方式管理房源信息 2.計算機利用計算機記載、更新房源信息，比紙張載體的效率要高，但相對于更先進的計算機聯(lián)機系統(tǒng)而言，它在信息共享等方面仍存在較大不足，因此具備足夠經(jīng)濟實力的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，往往寧愿揉入更大的成本，建立計算機聯(lián)機系統(tǒng)。 3.計算機聯(lián)機系統(tǒng)計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)張，使房源信息的處理更為便捷，信息的傳遞也更為通達。這是目前許多大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所采用的房源信息處理方式。它具有的超大容量的信息存儲、自動化的信息處理和快速傳輸?shù)裙δ埽蟠筇岣吡朔吭葱畔⑻幚?/p>

15、的效率。（P24）-3. 共享房源信息的途徑有哪些 房源信息的共享：主要依據(jù)市場的現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自身的發(fā)張?zhí)攸c進行設(shè)定。目前有私盤制、公盤制、分區(qū)公盤制三種形式，這幾種模式各有優(yōu)劣，適合不同規(guī)模、不同發(fā)張階段的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)私盤制：由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員錄入，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只有看到房源的基本情況，業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式只由接受委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員擁有。其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只能通過該房地產(chǎn)的業(yè)主取得聯(lián)系，其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員促成交易后，該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可分的部門傭金。公盤制：是指在一個房地經(jīng)紀(jì)機構(gòu)內(nèi)部，或者幾個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)聯(lián)盟之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)所有加盟的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間共享房源。目

16、前，我過大部門的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)采用內(nèi)部公盤制，以實現(xiàn)房源信息共享分區(qū)公盤制：是指同一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)內(nèi)部，在同一區(qū)域工作的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可共享該區(qū)域的所有房源信息。如果需要跨區(qū)區(qū)開展業(yè)務(wù)，則要于本公司其他區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員合作，并共同分享傭金。（P25）-4. 發(fā)布房源信息的相關(guān)要求及渠道有哪些 存量房房源信息發(fā)布要求： 1）保證房源的真實性 2）保證房源具有交易資格新建商品房信息發(fā)布要求：1）房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明一下事項 -房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱 -房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理銷售，載明該機構(gòu)名稱 -預(yù)售或者銷售許可證書號（廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項）2） 房地產(chǎn)廣告不

17、得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項目情況驚醒的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚。3） 房地產(chǎn)廣告中設(shè)計所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位淫蕩使實際意義的完成的生產(chǎn)、生活空間。4） 房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，名師價格的有效期限5） 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通感到的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。6） 房地產(chǎn)廣告中涉及的商業(yè)、交通、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。7） 房地產(chǎn)廣告中涉及面積，應(yīng)當(dāng)表明使建筑面積或者使用面積

18、 8） 房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。9） 房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果10） 房地產(chǎn)廣告中使用建筑涉及效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明11） 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾12） 房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期13） 房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告發(fā)布人能夠為入住辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾14） 房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明（P31）3.存量

19、房房源信息發(fā)布渠道： 1）互聯(lián)網(wǎng) 2）經(jīng)紀(jì)門店 3）宣傳單（P31）4. 新建商品房房源信息發(fā)布渠道 1）報紙2） 戶外廣告3） 互聯(lián)網(wǎng)4） 電視（P32）-5.什么是客源信息？客源信息搜尋的渠道和方法有哪些客源信息：是指客源自身包含的，有利于成交的，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有用的信息（P33）客源信息搜尋的渠道 1) 門店接待發(fā)門店接待客戶是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)開設(shè)的店面，客戶主動上門咨詢而得到客戶的方式。這種方式是常用的方法，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獲得精準(zhǔn)客戶的渠道之一 2）廣告法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)可以在當(dāng)?shù)刂髁髅襟w、房地產(chǎn)專業(yè)媒體、門店櫥窗或者宣傳單等媒介上發(fā)布房源信息，通

20、過發(fā)布的房源信息吸引潛在客戶，從而獲得客源信息的渠道 3）互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法目前，使用互聯(lián)網(wǎng)進行客戶開發(fā)在很多城市捉奸超過了主流媒體的使用率，互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)客戶的方式主要有兩種：一是，在不同的公眾網(wǎng)站進行房源廣告的發(fā)布 二是，在公司的門戶網(wǎng)站發(fā)布廣告與房源信息，吸引客戶主動電話聯(lián)系或者上門拜訪 4）客戶介紹法客戶介紹法是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員通過自己服務(wù)過的客戶介紹新客戶的開發(fā)方式，這種開發(fā)方式越來越受到經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的重視。曾經(jīng)服務(wù)過的客戶對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)質(zhì)量的最佳證人，是服務(wù)中通過直接接觸獲得的信賴，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的寶貴資源。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員依托信賴建立了穩(wěn)固的客戶關(guān)系網(wǎng)，客戶常常會免費為房地

21、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員介紹新客戶，因此，一個服務(wù)質(zhì)量高、業(yè)務(wù)素質(zhì)好、從業(yè)時間長的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，資源積累越多，客源信息也就源源不斷。5） 人際關(guān)系法人際關(guān)系法不僅是指以自己認識的親朋好友信賴為基礎(chǔ)，通過人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)介紹客戶，而且包括新的人際關(guān)系的開發(fā)。這種開拓客源的方法不受時間、場地的限制，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員個人可以操作的方法。比如與小區(qū)保安或者物業(yè)保持長時間的感情溝通建立信任，可獲得一些客戶的信息或者聯(lián)系方式。 6）駐守和掛紅副攬客法在居住小區(qū)駐守和使用掛紅副的方式來獲取客戶也是一種經(jīng)常使用的方法。其中駐守的方式主要是，在一個特定的場所，可能是某個小區(qū) 、可能是某個地段等，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員進行設(shè)攤招攬客戶咨

22、詢或主動接觸客戶而獲得客戶的方式。掛紅幅好似用的方式也類似與駐守的方式。主要是指在小區(qū)較顯眼的地方把房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的聯(lián)系方式告知客戶，等待客戶聯(lián)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的方式 7）講座攬客法講座攬客法是通過向社區(qū)、團體或特定人群舉辦講座來發(fā)張客戶的方法。講座可以是房地產(chǎn)知識介紹，也可以是房地產(chǎn)市場分析或房地產(chǎn)投資信息的提供，或房地交易流程、產(chǎn)權(quán)辦證問題的介紹。在做社區(qū)業(yè)務(wù)時，此種方法適用 8）會員攬客法是指通過成立客戶俱樂部或客戶會的方式吸收會員并挖掘潛在客戶的方法。這種方法通常是大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或房地開發(fā)企業(yè)為會員提供的特別服務(wù)和享受某些特別權(quán)益，如服務(wù)費打折、信息提供等方式吸引準(zhǔn)客戶入會；例如香

23、港的美聯(lián)會，深證的萬科會，入會的會員因為受到促銷商品的利益誘惑成為會員，并在需要賣房或者租房時成為房地經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的客戶9） 團體攬客法（P34-P35）團體攬客法是以團體如公司或機構(gòu)為對象的客戶開發(fā)方法。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用與團體的公共關(guān)系發(fā)布信息，宣傳公司，從而爭取客戶委托。例如，房地經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與銀行合作，共同宣傳房地抵押貸款代辦服務(wù)項目，從而爭取到該英航辦理房地抵押貸款業(yè)務(wù)的客戶。這種方法通常和講座攬客法或者服務(wù)費打折或者提供特別的服務(wù)的方式一并使用，或者設(shè)臺咨詢，或者爭取團體的支持來組織某些活動加強聯(lián)系，爭取客戶（P34-P35）6. 如何對客源信息進行整理和分類 客源信息進

24、行整理 客源信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的寶貴資源，只有合理使用才能發(fā)揮其價值，促成交易，合理使用包括：切當(dāng)保存和分類；信息共享和客戶跟進；保守客戶秘密，不濫用。恰當(dāng)保存和分類是指對客戶信息按照方便查詢的方式進行分類，然后對分類后的信息以人工方式或計算機來進行記錄保存。 一般規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在取得客源委托后， 要在經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)定的時間內(nèi)將其綠如客戶管理系統(tǒng)。錄入時必須保證客源信息的完整性、真實性、唯一性。一般客戶管理系統(tǒng)會對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的客源數(shù)量進行限制，即客源上限，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的客源達到上限時必須將客源推介給其他房地經(jīng)紀(jì)人員。獲取客源并錄入系統(tǒng)后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要對自己所屬

25、客源進行定期的日常跟進維護，若不及跟新，如客戶的聯(lián)系方式、客戶需求變化或客戶已經(jīng)與競爭者聯(lián)系上等，客戶信息只會成為過時而無用的信息，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員必須定期和客戶保持聯(lián)系，更新資料，這樣才能保持其有效性和準(zhǔn)確性。督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員做好客戶信息的記錄和更新工作，如果一定日期內(nèi)仍未跟進或記錄i貸款維護的話，系統(tǒng)給于自動提醒，推動房地經(jīng)紀(jì)人員保持與客戶的聯(lián)系，及時跟新資料和信息 （P38）客源信息的分類 1）客戶的需求類型: 買房客戶和租房客戶 2）購買目的：自用客戶和投資客戶 3）客戶需求的房地產(chǎn)類型：住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶、工業(yè)廠房客戶 4）客戶的性質(zhì)：機構(gòu)團體客戶和個人客戶 5）與本

26、經(jīng)紀(jì)機構(gòu)接觸的次數(shù)：新客戶、老客戶、未來客戶和關(guān)系客戶 6）交易次數(shù)：交易過、交易中、將交易 7）房地產(chǎn)的價格區(qū)間：高價位房地產(chǎn)需求客戶、中低價位房地需求客戶、低價位房地產(chǎn)需求客戶。（P39）-7. 共享客源信息的途徑有哪些-8.房地產(chǎn)價格信息有哪幾類 1.新建商品房銷售價格 2.存量房買賣成交價格 3.存量房買賣掛牌價格 4.存量房租賃成交價格 5.存量房租賃掛牌價格 （P43）-9. 如何對房地產(chǎn)價格信息進行整理和分析 房地產(chǎn)價格信息的整理：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員需要運用統(tǒng)一的表格對房屋出售與出租的價格信息進行有效記錄。在實際業(yè)務(wù)中，記錄房地產(chǎn)價格信息的常用表格有兩大類1. 新建商品房價格信息表

27、（P41） 2.存量房價格信息表(P42) 房地產(chǎn)價格信息的分析： 1.簡單統(tǒng)計分析 2.比價分析 3.因果關(guān)系分析（P45）-10. 如何利用房地產(chǎn)價格信息 1.為制定房地產(chǎn)掛牌價格提供依據(jù) 2.為房地產(chǎn)交易談判提供價格參考 3.利用價格趨勢促進房源和客源的開發(fā)（P46）-第3章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽訂 1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同類型有哪些 2.如何根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型的不同選擇合同類型 3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪些 4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前應(yīng)重點應(yīng)向客戶說明哪些內(nèi)容 5.簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)前需要做好哪些準(zhǔn)備工作 6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽署的流程 7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

28、在簽訂中的常見問題有哪些 8.簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同有哪些注意事項-1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同類型有哪些 根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式或內(nèi)容，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同有不同的類型 1）按照提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式分 -居間服務(wù) -代理服務(wù)現(xiàn)階段，我國存量房經(jīng)紀(jì)服務(wù)主要是居間服務(wù)，新建商品房經(jīng)紀(jì)服務(wù)主要是代理服務(wù) 2）按照委托的事項或服務(wù)內(nèi)容分按照委托人委托的事項或要求提供服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同可以分為1） 房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同2） 房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同3） 房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同4） 房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同（P48）-2. 如何根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)類型的不同選擇合同類型 選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人簽訂的房地經(jīng)

29、紀(jì)服務(wù)合同的類型，應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托人的委托目的確認。房地產(chǎn)京籍人員應(yīng)當(dāng)首選房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織發(fā)布的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同推文本，在接受委托當(dāng)時就簽訂服務(wù)合同。委托人作為房地產(chǎn)權(quán)利人委托出售、出租房地產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)簽訂房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同；委托人作為求購、求租人，應(yīng)當(dāng)簽訂房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。（P49）-3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪些 1)委托人基本情況 委托人是自然人，需表明自然人的姓名、身份證號、通訊地址 委托人是法人，則需表明法人的名稱、營業(yè)執(zhí)照號和住所，法人委托代理人來簽約的，還應(yīng)寫明簽約人的身份信息。承辦業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員的信

30、息包括：姓名、身份證號、登記號和備案號。 2）委托事項 委托事項是指委托人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)辦理的事項，如出售或出租某套房屋，承購或承租符合某種條件的房屋等 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派具有職業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員具體辦理委托事項，并注明承辦人的姓名、身份證號、職業(yè)資格等級或備案號。 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項目通常包含三項，即提供房地產(chǎn)交易信息、代理客戶實地查看房和代擬房地產(chǎn)交易合同。簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同可以對提供房地產(chǎn)交易信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基本內(nèi)容進一步細化。提供房地產(chǎn)交易政策咨詢等；實地看房包括接受房源委托后的看房，制作房屋狀況

31、說明書、帶領(lǐng)客戶看房等服務(wù)；代擬合同服務(wù)，也稱代書，包括交易條件談判、議價撮合、協(xié)助訂立房地產(chǎn)交易合同等。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基本要求包括及時披露和告知房地產(chǎn)交易相關(guān)信息、維護委托人的合法權(quán)益等；對委托人來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基本要求包括提供必要的資料，在實地看房和辦理相關(guān)手續(xù)時給予必要協(xié)助等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的完成一半以房地產(chǎn)交易合同的簽訂為標(biāo)志 4）服務(wù)費用及其支付方式 服務(wù)費用就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)得的服務(wù)報酬，由傭金和代辦服務(wù)費兩部分構(gòu)成。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)完成并達到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)才可以收取服務(wù)報酬。一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)

32、的完成以房地產(chǎn)交易合同簽訂為標(biāo)志，房地產(chǎn)交易合同訂立后就可以收取傭金；代辦服務(wù)費用的收取標(biāo)準(zhǔn)和時點由當(dāng)事人自行約定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用的支付方式可以是一次性支付或者分階段支付。 依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，房地經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未完成約定服務(wù)事項的，不得要求委托人支付服務(wù)報酬，但可以依據(jù)約定要求委托人支付經(jīng)紀(jì)服務(wù)過程中指出的必要費用，必要費用不得高于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，具體收費額度雙方協(xié)商議價。房地產(chǎn)買賣、租賃過程中，涉及政府規(guī)定應(yīng)由委托人支付的稅、費，但由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代收代繳的，不包括在房地經(jīng)紀(jì)服務(wù)費中 。服務(wù)過程中涉及支付給第三方的費用，如權(quán)屬信息查詢、評估費等，也可在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中約定 5）

33、合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù) 委托人的義務(wù)包括提供真實材料、協(xié)助看房及配合核驗產(chǎn)權(quán)、支付費用；權(quán)利一般包括房屋信息的知情權(quán)、獲得經(jīng)紀(jì)服務(wù)、獲取房源或者放款；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的義務(wù)一般包括及時如實報告、盡職盡責(zé)、保守秘密風(fēng)險提示燈。權(quán)利一般包括拒絕違法違規(guī)行為、報酬請求權(quán) 6）違約責(zé)任和糾紛解決方式（P49-P50）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中應(yīng)名曲約定，合同成立并生效后，若乙方不履行合同義務(wù)或履行義務(wù)不符合合同約定時，應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的違約責(zé)任可以定金或者違約金的形式約定，定金或違約金的數(shù)額由雙方約定，但定金數(shù)額不應(yīng)超過房屋交易價款的20%。 糾紛解決方式是指合同當(dāng)事人解決合同糾紛的手段

34、和途徑，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中名曲約定解決合同真意或糾紛的具體途徑，如通過相關(guān)部門調(diào)解、仲裁、司法起訴等。當(dāng)事人沒有做出名曲約定的，可以通過訴訟方式解決合同糾紛。（P50）-4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前重點應(yīng)向客戶說明哪些內(nèi)容 1）是否與委托房屋有利害關(guān)系 2）應(yīng)由委托人協(xié)助的事項、提供的資料 3）委托房屋的市場參考價格 4）房屋交易的一半程序及可能存在的風(fēng)險 5) 房屋交易涉及的稅費 6）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn) 7）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間 8）放款交付事項 9）其他服務(wù)相關(guān)事項（P51-P52）-5.簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)前需要做好哪些準(zhǔn)備工作 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與委托人簽

35、訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)做好各項準(zhǔn)備工作，其主要內(nèi)容一般有：1） 書面告知委托人有關(guān)事項，2） 查看委托的身份證明3） 查看委托人出售或者出租房屋的權(quán)屬證明和房屋權(quán)利人的省份證明4） 洽談服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)及支付時間(P51)-6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同簽署的流程 1)準(zhǔn)備書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式，書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。最常用的是當(dāng)事人雙方對合同有關(guān)內(nèi)容進行協(xié)商訂立的并由雙方簽字的合同文本，也稱作合同書或書面合同。鑒于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同即涉及締約雙方的權(quán)利義務(wù)，又涉及復(fù)雜房屋交易手續(xù)及流程，所以規(guī)定當(dāng)事人

36、應(yīng)采取書面形式訂立合同，避免口說無憑，使訂立的合同規(guī)范化、法制化 2）向委托人解釋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同條款 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要逐條向委托人解釋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的條款，耐心解答委托人提出的問題。根據(jù)恰談情況，填寫合同的空白處，并由委托人確認是否符合委托人的真實意思。3） 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同上簽字、蓋章協(xié)商一致的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)蓋章、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員簽字、委托人簽字方可生效。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)印章可以是機構(gòu)的公章，也可以是機構(gòu)的合同專用章。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員或者兩面房地產(chǎn)京籍人員協(xié)理簽名。由于電子簽名法第三條規(guī)定電子簽名、數(shù)據(jù)電文不適用涉及土地、房

37、屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的合同，故房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的簽名應(yīng)當(dāng)是手寫簽名。除手寫簽名外，還應(yīng)當(dāng)在房地經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中寫明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的登記號和身份號 委托人是自然人的，因經(jīng)委托人親筆簽名確認；委托人是法人的，應(yīng)加蓋法人章7. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同在簽訂中的常見問題有哪些 1）證件信息填寫有誤：例如，姓名或者名稱、身份證號或營業(yè)執(zhí)照號碼、住址、房屋所有權(quán)人、共有人、房屋坐落和面積等信息不一致。為避免這類常見錯誤，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)仔細核對委托人提供原始資料 2）合同服務(wù)內(nèi)容未明確界限房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和委托人往往由于各自只是和經(jīng)驗的不同，對經(jīng)濟服務(wù)合同的認知往往也不同。在合同未明確界定服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)內(nèi)容界定過于籠

38、統(tǒng)，雙方容易產(chǎn)生矛盾。 3）合同有效期限限未表明。合同的有效期限是指合同生效和廢止的時間長度。在獨家代理合同中要約定有效期限，否則很容易發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務(wù)交叉的情形，產(chǎn)生不必要的糾紛 4）格式合同空白處留白。格式合同中的空白處一般是需要雙方協(xié)商溝通的條款，房地產(chǎn)經(jīng)濟人員應(yīng)向委托人說明。若委托人對開白處沒意見，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)將空白處劃掉。（P56）-8. 簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同有哪些注意事項 1)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)濟服務(wù)合同的常見錯誤 -證件信息填寫有誤 -合同服務(wù)內(nèi)容未明確界限 -合同有效期限限未表明 -格式合同空白處留白。2） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的風(fēng)險防范 -簽訂合同前要充分協(xié)商 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員要向委

39、托人解釋清楚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的有關(guān)條款，對于服務(wù)事項、服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)、費用支付節(jié)點、違約責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容要在 簽訂合同前應(yīng)進行充分協(xié)商，雙方對各項主要事項達到一致的情況，才能簽訂合同。例如，對于新建商品房出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)，要重點協(xié)商銷售時間、銷售數(shù)額、獎懲條件，廣告方案的確定權(quán)等條款，對于存量房出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)，除了基本服務(wù)事項外，還要協(xié)商是否承擔(dān)代辦服務(wù)，代辦服務(wù)的完成標(biāo)準(zhǔn)即收費標(biāo)準(zhǔn)等 -使用規(guī)范的合同文本實踐中，許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)使用自己的提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同格式文本，使用這種很容易因合同不規(guī)范造成糾紛，這種情況，法院首先保護經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托人的利益。為了減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同糾紛，應(yīng)積極推廣和應(yīng)用我過 房地

40、產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)如需使用自己制定合同文本，建議在槽靠示范文本的基礎(chǔ)上進行細化和補充。 -明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式經(jīng)紀(jì)服務(wù)的方式由居間和代理之分，經(jīng)紀(jì)擊缶提供居間或者代理服務(wù)時承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，目前存量房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)主要時居間服務(wù)，代理行為主要存在與新建商品房銷售經(jīng)紀(jì)和存量房租賃經(jīng)紀(jì)中。目前一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)推出的獨家委托并不是代理行為，而是委托經(jīng)紀(jì)機構(gòu)獨家出售的居間行為。在存量房租賃代理合同中，要載明經(jīng)紀(jì)機構(gòu)有代委托人出租房屋、簽訂租賃合同等權(quán)利 -明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同履行與交易合同履行的關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本服務(wù)王城的標(biāo)志是房地產(chǎn)交易合同的簽訂，但簽訂

41、交易合同并不意味著交易順利完成，現(xiàn)實中可能存在兩種情況導(dǎo)致交易無法進行 1）因交易雙方違約導(dǎo)致交易合同不能履行的，這種情況下，經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同仍要履行，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不必退還服務(wù)費用。 2）因交易雙方隱瞞有關(guān)信息或經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未盡到審查義務(wù)導(dǎo)致房屋交易合同無效，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)須退還經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，這些情況要在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中進行約定。 -盡到積極調(diào)查審核的義務(wù) 在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行如實報告的義務(wù)。實踐中，一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)受高額傭金的利益驅(qū)動，對于有利于促成交易的信息旺旺主動報告，而對于不利于交易的下次信息，不愿主動報告。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未盡到積極調(diào)查、審核，如果報告的義務(wù)，即使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)

42、合同未對這些義務(wù)做明確約定，一旦發(fā)生交易糾紛，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任（P57）-第4章 房屋實地查看1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為什么要進行房屋的實地查看？2. 房屋實地查看的主要內(nèi)容是什么？3. 房屋區(qū)位狀況實地查看的主要內(nèi)容有哪些？查看時應(yīng)注意哪些問題？4. 房屋實物狀況實地查看的主要內(nèi)容有哪些？查看時應(yīng)注意哪些問題5. 房屋物業(yè)管理狀況實地查看的主要內(nèi)容有哪些?查看時應(yīng)注意哪些問題？6. 為什么要編制房屋狀況說明書，其主要內(nèi)容有哪些？7. 編制房屋狀況說明書時注意哪些問題8. 帶領(lǐng)客戶實地看房前，需要做好哪些準(zhǔn)備工作？9. 帶領(lǐng)客戶看房過程中有哪些要求10. 帶領(lǐng)客戶看房過程中應(yīng)注意哪

43、些問題?-1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為什么要進行房屋的實地查看？ 房屋實地查看通常分為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實地查看房屋及帶客戶實地查看房屋兩個階段。只有通過房屋實地查看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員才能夠?qū)Ψ课莸膮^(qū)位狀況、實物狀況以及物業(yè)管理狀況有真實的了解和掌握，同時在帶領(lǐng)客戶實地查看的過程，通過其專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)能力的體現(xiàn)，與客戶建立良好關(guān)系，為后續(xù)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的工作的開張奠定良好的基礎(chǔ)（P60）-2.房屋實地查看的主要內(nèi)容是什么？房屋實地查看主要包括3方面的內(nèi)容 1）房屋區(qū)位狀況是指要查看的房屋與其他房屋或建筑物的空間方位和距離。包括坐落、樓層、朝向、交通體檢、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等 2）房屋實物狀況是指房屋自

44、身及內(nèi)部的狀況，包括建筑規(guī)模、空間布局、房屋用途、建筑高度、層高、或室內(nèi)凈高、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、隔聲、通風(fēng)、采光、房齡、設(shè)計使用年限、外觀等情況 3）物業(yè)管理狀況是指對標(biāo)的房屋共用部分的維護管理情況，。包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項目、基礎(chǔ)設(shè)施的維護情況和周邊環(huán)境的整潔程度（P61）-3. 房屋區(qū)位狀況實地查看的主要內(nèi)容有哪些？查看時應(yīng)注意哪些問題？ 1)坐落；說明房屋的具體地點，并附位置示意圖 2）樓層：說明房屋所在樓層和總層數(shù) 3）朝向：說明房屋的正門或房間的窗戶正對著的方向 4）道路狀況：說明附近有幾條道路，到達這些道路的距離，各條道路的路況 5）出入可利用的

45、交通工具：說明附近經(jīng)過的公共汽車、電車、地鐵、輕軌、輪渡等公交線路的數(shù)量，到達公交站點的距離公交班次的疏密。 6）停車方便程度；說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離、停車費及其收費標(biāo)準(zhǔn) 7）自然環(huán)境狀況：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，有無空氣、噪聲、水、輻射、固體廢棄等污染及其程度。 8）人文環(huán)境狀況：說明房屋所在地區(qū)的聲譽、居民特征、治安狀況 9）景觀環(huán)境。說明有無山景、水景等 10）外部配套設(shè)施。說明一定距離內(nèi)商業(yè)服務(wù)、金融有店、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用和行政管理房屋區(qū)位狀況實地查看應(yīng)注意： 1）注意房屋附加價值：這里說的是學(xué)區(qū)，相鄰的A/B兩個小區(qū)，A是區(qū)域內(nèi)某所小學(xué)

46、的學(xué)區(qū)房，但并不代表B小區(qū)的房地產(chǎn)也是。有時同樣是A小區(qū)的房地產(chǎn)，樓棟不同，學(xué)區(qū)也會不同，因為如果是買學(xué)區(qū)房的，一定要詢問清楚，所看的房地產(chǎn)有無學(xué)區(qū)，以及入學(xué)條件和相關(guān)政策。 2）觀察環(huán)境：居住環(huán)境的好壞是一個不容忽視的問題。由于人們在冰冷的混凝土盒子里被禁錮許多年，一般對四周環(huán)境不會很挑剔，一般有綠就行。其實，一個狼嚎的生活環(huán)境，不僅要求有很高的綠地覆蓋率，而且還要真正能為己所用。另外還要考察 3）注意景觀。好的景觀可以達到親近自然的效果。但如今好多小區(qū)的景觀建設(shè)都缺乏“以人為本”設(shè)計理念，而是像建樓房一樣現(xiàn)平整地皮，再造景觀（P63）-4.房屋實物狀況實地查看的主要內(nèi)容有哪些？查看時應(yīng)注意

47、哪些問題房屋實物狀況實地查看的主要內(nèi)容: 1）.建筑規(guī)模。根據(jù)房屋的使用性質(zhì)說明其面積、體積等面積方面有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出面積等。物流用的倉庫一般要說體積 2）.空間布局：說明空間分區(qū)以及各個空間的交通流線是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶型圖等來說明。對于住宅，要說明戶型，對于商業(yè)用房特別是臨街鋪面房，要說明面寬、進深、深寬比；對于廠房，要說明跨度等，空間的布局應(yīng)附照片說明 3）.房屋用途：說明房屋的規(guī)劃設(shè)計用途及實際使用用途 4）.建筑高度：住宅高度通常是按照總層數(shù)來劃分：1層3層為底層住宅；4-6層為多層，7-9層為中高層 ，10層以上為高層住宅。公共建

48、筑及綜合性建筑通常是按照總高度來劃分，總高度超過24M的為高層?？偢叨瘸^100M的，不論是住宅、公共建筑還是綜合性建筑，均稱為超高層建筑 5). 層高或室內(nèi)凈高。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，室內(nèi)凈高是樓面或者地面至上部樓板地面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，兩者的關(guān)系是凈高=層高-樓板厚度 6） 建筑結(jié)構(gòu)；是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架）組成的體系。 7） 設(shè)施設(shè)備：說明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調(diào)、燃氣、電梯、電氣等，設(shè)施設(shè)備的配置情況及性能8） 裝飾裝修：說明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于，有裝飾裝修的，還要說明外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等

49、部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝修裝飾工程施工質(zhì)量9） 通風(fēng)、保暖、隔熱、隔聲、防水等情況 10） 房齡（建成年月、建成年份、建成年代）和設(shè)計使用年限。最好說明竣工日期；不能說明的，要說明建成年月或者建成年份房屋實物狀況實地查看注意： 1）若房屋為一層，要注意下水是否通暢，或者有沒有異味 2）看房頂是否有漏水 3）戶型是否方正 4）對于采光，要分兩個層次，一是，各房間是否為全明格局，即每個房間是否有窗，而是太陽照射時間長短 5）關(guān)注電梯質(zhì)量：在時下需要塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來越不容忽視（看電梯的品牌、載重量、使用年限、是否有國家頒發(fā)的合格證書）（P63-P65

50、）-5.房屋物業(yè)管理狀況實地查看的主要內(nèi)容有哪些?查看時應(yīng)注意哪些問題？房屋物業(yè)管理狀況實地查看的主要內(nèi)容: 1) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱、資質(zhì)等。過后還的查閱資料，看該房企是否為國家或者省級、城市知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)，曾經(jīng)是否獲得過獎勵或者榮譽稱號 2）物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項目房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)詢問房地產(chǎn)權(quán)利人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員，服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是多少，服務(wù)項目具體包括哪些。物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)一般記錄為 元/ 月/平方 3）基礎(chǔ)設(shè)施的維護情況和周邊環(huán)境的整潔程度房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)查看門廳、樓梯等公用部位和電梯等公用設(shè)施設(shè)備的維護情況，查看放到、小區(qū)道路和周邊環(huán)境的整潔程度，查看小區(qū)花草樹木的養(yǎng)護程度-房屋物業(yè)管理狀況實地查看注意： 1）親身感受物業(yè)管理的質(zhì)量。比較有經(jīng)驗的看房人能從小區(qū)保安說話、走路、站姿等方面看出這個