固定利率抵押貸款實(shí)用教案

1、Edited by He Fuqiang本章本章(bn zhn)要點(diǎn)要點(diǎn) 1、抵押貸款利率的決定 2、利率與通貨膨脹預(yù)期 3、分期償還固定本金式抵押貸款CAM 4、分期固定還款抵押貸款CPM 5、貸款余額的計(jì)算 6、貸款費(fèi)用和提前清償?shù)挠绊?7、 CPM 的定價(jià) 8、傾斜(qngxi)效應(yīng) 第1頁/共60頁第一頁，共61頁。Edited by He FuqiangFixed Rate Mortgage Loan 房地產(chǎn)抵押貸款的含義: 從廣義上講,抵押貸款是指在借貸過程中,借方將房地產(chǎn)作為抵押品抵押給貸方,以保證到期(do q)還款.第2頁/共60頁第二頁，共61頁。Edited by He

2、Fuqiang與抵押與抵押(dy)貸款相關(guān)的重要問題貸款相關(guān)的重要問題o 1、供下期o 2、意外保險(xiǎn)o 3、抵押登記(dngj)o 4、轉(zhuǎn)售即還o 5、提前還款o 6、抵押(dy)貸款違約o 重新構(gòu)造抵押(dy)貸款o 取消抵押(dy)贖回權(quán)o 房地產(chǎn)的拍賣第3頁/共60頁第三頁，共61頁。Edited by He Fuqiang房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款(di kun)與按揭貸款與按揭貸款(di kun)的區(qū)別的區(qū)別 1、所有權(quán)轉(zhuǎn)移(zhuny)方式不同 2、牽涉的當(dāng)事人不同 3、借款目的不同 4、拍賣收入不同 5、當(dāng)事人享有的權(quán)利不同 6、對(duì)貸款的支配權(quán)不同 7、還款方式不同第4頁/共6

3、0頁第四頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.1 抵押貸款(di kun)利率的決定因素 抵押貸款利率是建立在如下均衡的基礎(chǔ)上的:借款人愿意(yun y)為特定時(shí)期內(nèi)使用資金支付的、作為對(duì)這筆資金使用的補(bǔ)償?shù)睦?，同時(shí)又是貸款人愿意(yun y)接受的利率。Determinants of Mortgage Interest Rates第5頁/共60頁第五頁，共61頁。抵押貸款市場(chǎng)(shchng)利率利 率住房需求替代投資貸款需求貸款供給家庭的數(shù)量、收入、大小 對(duì)其他物品的偏好 年齡、品味 風(fēng)險(xiǎn)收益率第6頁/共60頁第六頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4

4、.1.1 實(shí)際(shj)利率(The Real Rate of Interest ) 定義：經(jīng)濟(jì)單位將目前收入進(jìn)行儲(chǔ)蓄而不用于消費(fèi)所要求的利率。 這是用以誘導(dǎo)儲(chǔ)蓄者將可用資源(資金(zjn)從當(dāng)前消費(fèi)轉(zhuǎn)移到未來消費(fèi),儲(chǔ)蓄者必須獲得的最低利率。它也等于投資的平均收益率。第7頁/共60頁第七頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.1.2 利率(ll)與通貨膨脹預(yù)期Interest Rates and Inflation Expectations 名義利率nominal interest rate(合約利率)必需考慮通貨膨脹,貸款人lenders必須確信這種利率合約足以補(bǔ)償投資或貸

5、款期內(nèi)購買力的預(yù)期損失(snsh)。 任何投資利率都部分地決定于實(shí)際利率與預(yù)期通貨膨脹率相加之和。第8頁/共60頁第八頁，共61頁。Edited by He Fuqiang 10000元貸款(di kun)，名義利率為10%，貸款(di kun)人一年后得11000元。如果通貨膨脹率為6%，則實(shí)際價(jià)值為10377元（110001.06），即抵押貸款(di kun)的實(shí)際利率為3.77%，低于4%。q因此，如果貸款人希望得到4%的實(shí)際(shj)利率，必須要求比10%多一點(diǎn)的名義利率。%24.10106.104.1Example第9頁/共60頁第九頁，共61頁。Edited by He Fuqia

6、ng4.1.3 利率(ll)和風(fēng)險(xiǎn)(Interest Rates and Risk ) 1、拖欠（違約(wi yu)）風(fēng)險(xiǎn) Default Risk 借款人borrowers違約(wi yu)拖欠本息。2、利率(ll)風(fēng)險(xiǎn) Interest Rate Risk作出貸款決定時(shí)要求支付的利率(ll)的不確定性， 未預(yù)期到的通貨膨脹率是其主要部分。3、提前清償風(fēng)險(xiǎn) Prepayment Risk 當(dāng)利率降低至合約利率之下時(shí)貸款被提前償還的風(fēng)險(xiǎn)。第10頁/共60頁第十頁，共61頁。Edited by He Fuqiang 4、法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)Legislative risk 指市場(chǎng)(shchng)運(yùn)行法規(guī)環(huán)境

7、的變化。5、其他(qt)風(fēng)險(xiǎn)Other Risks如流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)liquidity risk第11頁/共60頁第十一頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.1.4 A Summary of Factors Important in Mortgage Pricing(定價(jià)(dng ji) 抵押(dy)貸款定價(jià)可表述為：fprii 為貸款利率r 為實(shí)際(shj)利率p 為補(bǔ)償拖欠和其他風(fēng)險(xiǎn)的溢價(jià)f 預(yù)期通貨膨脹率第12頁/共60頁第十二頁，共61頁。Edited by He Fuqiangn年期(nin q)貸款 貸款(di kun)人對(duì)貸款(di kun)期內(nèi)一系列一年期貸款(d

8、i kun)形成預(yù)期。nniiii11112111.0112.011.0109.0114 i4906.1%5.10ittttfpri第13頁/共60頁第十三頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.2 抵押貸款(di kun)付款模式的發(fā)展 4.2.1 早期的抵押貸款模式 1、首付高，50%以上(yshng) 2、看重償還貸款的能力遠(yuǎn)甚房地產(chǎn)的抵押價(jià)值Development of mortgage payment patterns第14頁/共60頁第十四頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.2.2 分期償還固定本金式抵押(dy)貸款CAM 背景:經(jīng)濟(jì)繁榮,長(zhǎng)

9、期增長(zhǎng)(zngzhng)和低通貨膨脹率 動(dòng)因:家庭償債能力增強(qiáng),房屋貶值可能性降低 貸款形式:自攤銷貸款(self-amortizing loan) Amortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.the Constant Amortization Mortgage Loan第15頁/共60頁第十五頁，共61頁。Edited by He FuqiangCAM的計(jì)算(j sun) 設(shè)貸款額為P,利率(l

10、l)為i,分N期償還21NPi利息總額Nt,3,2, 1)1( tNPiPiNPRtt期還款第第16頁/共60頁第十六頁，共61頁。Edited by He FuqiangCAM的特點(diǎn)(tdin) 付款(f kun)額逐期遞減貸款(di kun)余額逐期遞減逐期遞減金額)1( tNPiPiNPRtPaymenttN0BalancetN0tNPPBtiNP第17頁/共60頁第十七頁，共61頁。Edited by He FuqiangExample A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate co

11、mpounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. 第18頁/共60頁第十八頁，共61頁。Edited by He FuqiangSolution 逐期遞減(djin)金額1212.0600003012600001PiNPR67.76660067.16634.16835936060060067.166360R67.101.0

12、36060000iNP10830021NPi利息總額第19頁/共60頁第十九頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.2.3 充分(chngfn)攤銷.等額還款CPMMLC被稱為貸款常數(shù)Mortgage loan constants, 是年金折現(xiàn)因子(ynz)的倒數(shù)NNNttiiiRiRPV111111NiiPVR11NiiMLC11Fully Amortizing,Constant Payment Mortgage Loan第20頁/共60頁第二十頁，共61頁。Edited by He FuqiangCPM的特點(diǎn)(tdin) 攤銷額逐期遞增(dzng)攤銷遞增(dzng)金額

13、1111NttiiPiANt,3,2, 11111NttiiiPiA1,3,2, 1Nt第21頁/共60頁第二十一頁，共61頁。Edited by He FuqiangCPM的特點(diǎn)(tdin) 貸款余額加速( ji s)遞減1111NtNtiiiPB利息(lx)逐期遞減11111NtNtiiiPiINt,3,2, 1第22頁/共60頁第二十二頁，共61頁。Edited by He FuqiangExample . SolutionmmmiiPVR1117.617010286126.06000001.0111212.06000036020.22218136017.617還款總額20.162181

14、利息總額第23頁/共60頁第二十三頁，共61頁。Edited by He FuqiangAnalysis of Principal and Interest17.1760017.61711IRA60001.0600001 PiI10.56101.101.1600360119120A07.56110.5617.617120120ARI28.542348A89.74348I09.593358A08.24358I第24頁/共60頁第二十四頁，共61頁。Monthly Interest and PrincipalPayment PrincipalYears Interest30years第25頁/共6

15、0頁第二十五頁，共61頁。Edited by He Fuqiang未清償貸款(di kun)余額(Outstanding loan balance)101.101.101.1600003601236012B27.5978299637121.06000024.5124385705713.060000180B49.3003050050818.060000293B51224293即24年加5個(gè)月才償還一半(ybn)本金第26頁/共60頁第二十六頁，共61頁。Outstanding loan balanceYears 30years第27頁/共60頁第二十七頁，共61頁。Edited by He Fu

16、qiang4.3 CAM與CPM的比較(bjio)CAMCPM差異差異現(xiàn)值現(xiàn)值60000.0060000.000.00利率利率0.120.120.00初始付款初始付款766.67617.17149.50首月攤銷首月攤銷166.6717.17149.50利息總額利息總額108300162181.2053881.20貸款余額貸款余額直線下降直線下降 先慢后快降先慢后快降 前者更快降前者更快降付款總額付款總額168300.00222187.2053881.20第28頁/共60頁第二十八頁，共61頁。付付款款(f kun)比比較較Years 第29頁/共60頁第二十九頁，共61頁。貸貸款款(di ku

17、n)余余額額比比較較Years 30yearsCAM CPM 第30頁/共60頁第三十頁，共61頁。Edited by He Fuqiang 從CAM轉(zhuǎn)向CPM的前提是: 貸款人相信借款人的收入將增加,財(cái)產(chǎn)價(jià)值將不變或增加 一個(gè)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定,收入和財(cái)產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng),呈現(xiàn)出真實(shí)增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì),會(huì)降低( jingd)與CPM相關(guān)的拖欠風(fēng)險(xiǎn). 盡管貸款余額遞減緩慢,但抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值是充足的,很可能在貸款期內(nèi)保持高于貸款余額的水平。第31頁/共60頁第三十一頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.3.2 貸款(di kun)余的計(jì)算(Determining Loan Balance ) 1、

18、利息剝離法余額(y )為剩余付款額的現(xiàn)值yrsMPVIFAMB20%,12,17.61712002.56051819416.9017.617i為名義年利率,每期還款(hi kun)R，已還期數(shù)為tiiRiiiRtNtNtN)(11111),(期tNiMPVIFARMBt第32頁/共60頁第三十二頁，共61頁。Edited by He Fuqiang2、貸款余額(y )因子MBLF法(Monthly Loan Balance Factor )1111NtNtiiiPB101.101.101.160000360120360120MB為貸款余額因子1111NtNtiiiMLBF80.56050934

19、180.060000由第33頁/共60頁第三十三頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.3.2 充分(chngfn)攤銷貸款的簽約費(fèi)用和有效貸款成本 1、法定費(fèi)用Statutory Costs 與產(chǎn)權(quán)交易、記載有關(guān)的法定付費(fèi)，是借款人為政府機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)而支付的，它不影響借款成本。 2、對(duì)第三方的支付Third-Party Charges 對(duì)一些服務(wù)（如法律費(fèi)用、估價(jià)、測(cè)量、對(duì)過去的審查和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)）的支付。這些(zhxi)支付不構(gòu)成貸款人的額外收入，一般與籌資無關(guān)。Loan Closing Costs and Effective Borrowing Costs第34頁/共60

20、頁第三十四頁，共61頁。Edited by He Fuqiang3、附加(fji)籌資費(fèi)(Additional Finance Charges ) 1、貸款費(fèi)用：由貸款人征收，是貸款人的額外收入，影響借款成本。 貸款費(fèi)用用于補(bǔ)償貸款人為受理貸款申請(qǐng)、準(zhǔn)備貸款文件、獲得信用報(bào)告所帶來的支出，以及貸款人認(rèn)為應(yīng)該從借款人那里得到補(bǔ)償?shù)钠渌С觯枪潭ㄙM(fèi)用。 貸款人要求借款人支付這些費(fèi)用而不是支付更高的利率的原因是，如果(rgu)出現(xiàn)提前還款，貸款人所獲得的額外利息收入可能不足以抵償貸款起始時(shí)的固定費(fèi)用。如60000元貸款的市場(chǎng)利率為12%，貸款 人將利率增加到12.25%以補(bǔ)償1000元的起始費(fèi)用。

21、1年后貸款被清償，貸款人只得到150元的額外收入，1000元不能被完全補(bǔ)償。第35頁/共60頁第三十五頁，共61頁。Edited by He Fuqiang2、貸款折扣(zh ku)費(fèi)用 (loan discount fees) 貸款人對(duì)貸款所打的折扣(zh ku)，又稱點(diǎn)數(shù)（points），根據(jù)一定的貸款額談判的條件，從合約貸款額中直接扣除。 合約貸款額60000元，折扣(zh ku)3%即1800元，貸款人實(shí)際向借款人付款58200元。而借款人被要求分期償還60000元。 貸款折扣(zh ku)費(fèi)用增加了借款成本。第36頁/共60頁第三十六頁，共61頁。Edited by He Fuqia

22、ng貸款(di kun)折扣存在的原因 （1）貸款人從利率的上漲中獲利(hu l) （2）控制不同借款人之間的風(fēng)險(xiǎn)差異第37頁/共60頁第三十七頁，共61頁。貸款費(fèi)用(fi yong)和借款成本 ( Loan Fees and Borrowing Costs ) 有效(yuxio)利息成本effective interest costContractual loan amount $60000 Less: Original fee 1800 Net cash disbursed by lender $58200Amount to be repaid: $617.17 for 30 years

23、, based on $60000 contractual loan amount.給付金額年每月付款額)30%,?,(MPVIFA58200)30%,?,(17.617年MPVIFA%41.1212%034.1i第38頁/共60頁第三十八頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.3.3 年百分比利率(ll)APR 為防止一些貸款人對(duì)不謹(jǐn)慎的借款人要求高額貸款費(fèi)用的行為,美國(guó)國(guó)會(huì)通過了貸款信任法案（Truth-in-Lending Act)，要求貸款人知道在收取(shuq)貸款費(fèi)用后的年百分比利率，即每增加一百分比的折扣費(fèi)用，合約利率加0.125%。 如合約利率為12%，有3%

24、的折扣費(fèi)用，則%375.12%125.03%12APRannual percentage rate第39頁/共60頁第三十九頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.3.4 貸款(di kun)費(fèi)用和提前清償 設(shè)提前5年清償,有效利息(lx)成本是多少?5年后未償還貸款(di kun)余額為58596元)5%,?,(17.617年MPVIFA582005%,?,58596年MPVIF582001585961117.6176060yyy%82.1212%068.112 yiLoan fees and Early Repayment第40頁/共60頁第四十頁，共61頁。Edited

25、 by He Fuqiang收益率和提前償還時(shí)間(shjin)的關(guān)系 一、無任何額外籌資費(fèi)用時(shí)，抵押貸款的有效利息成本(chngbn)總是等于合約利率。 二、有貸款費(fèi)用，則有 有效收益率會(huì)高于合約利率 提前清償越早，收益率越高Relationship between Yield and Time第41頁/共60頁第四十一頁，共61頁。不同償還時(shí)間收益率與籌資費(fèi)用(fi yong)之間的關(guān)系第42頁/共60頁第四十二頁，共61頁。Edited by He Fuqiang提前清償(qngchng)罰款(Prepayment Penalties ) 目的:1、補(bǔ)償未收取的部分貸款起始成本; 2、利率

26、下降時(shí)不容易被再投資; 3、借款( ji kun)人可能不能確定罰款對(duì)借款( ji kun)成本的影響對(duì)60000元30年12%年利率5年既償還時(shí)收取貸款余額的3%作罰款,此時(shí)余額為58596元,罰款則為1758元,則借款人的有效利息(lx)成本為:)5%,?,(17.617年MPVIFA582005%,?,60354年MPVIF%25.13i第43頁/共60頁第四十三頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.3.5 CPM 的定價(jià)(dng ji)(Pricing CPMs) 如30年期，預(yù)期10年被提前清償?shù)牡盅嘿J款(di kun)的競(jìng)爭(zhēng)性收益率是13%，將貸款(di kun

27、)定價(jià)為12%的名義年利率，應(yīng)收取多少折扣費(fèi)用才能保證13%的收益率？)10%,13,(年MPVIFAMLCND年10%,13,MPVIFMLBFND=Net disbursement as percent of total loan2744.0974419.66MLBFMLCND第44頁/共60頁第四十四頁，共61頁。Edited by He Fuqiang折扣(zh ku)點(diǎn)數(shù)計(jì)算 收取5.5%的起始(q sh)費(fèi)用可實(shí)現(xiàn)13%的收益率。101.101.101.11111360120360NtNtiiiMLBF010286.001.1101.011360NiiMLC9342.02744.0

28、9342.0974419.66010286.0ND%5.949453.0第45頁/共60頁第四十五頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.4 通貨膨脹與抵押貸款定價(jià)(dng ji)問題 CAM和CPM是一種廣泛使用的標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款工具，而通貨膨脹已逐漸對(duì)借貸( jidi)雙方產(chǎn)生很大影響。Inflation an Mortgage Pricing Problems第46頁/共60頁第四十六頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.4.1 對(duì)貸款人和借款人的影響(yngxing) (Effects on Lenders and Borrowers) 30年期6萬元

29、貸款無通貨膨脹，假定所支付的利率為4%（3%的實(shí)際利率和1%的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)）每月真實(shí)(zhnsh)付款(real payment) RP=286元。 如貸款期間每年預(yù)期通貨膨脹率為6%，合約利率必須增加到10%才能保證貸款人獲得相同的真實(shí)(zhnsh)收益率，此時(shí)的每月付款（nominal payment) NP=527元，每月付款上升了241元，增長(zhǎng)了84%。 名義付款的平減金額NPD（nominal payment deflation)逐期下降。ttNPNPD)1206.01(第47頁/共60頁第四十七頁，共61頁。抵押貸款(di kun)付款的真實(shí)和名義價(jià)值第48頁/共60頁第四十八頁，共6

30、1頁。Edited by He Fuqiang傾斜(qngxi)效應(yīng) (tilt effect) 由于通貨膨脹的影響，使真實(shí)收入流向貸款(di kun)前期傾斜以補(bǔ)償后期購買力的損失這一結(jié)果被稱為傾斜效應(yīng)。 為了獲得相同的實(shí)際利率，或者與RP相同的價(jià)值，由于貸款(di kun)后期NPDRP。 傾斜效應(yīng)對(duì)借款人也有很大的沖擊，將使借款人在貸款(di kun)前期用更多的真實(shí)收入支付抵押貸款(di kun)付款，也使借款人更難基于目前的收入而符合抵押貸款(di kun)資格。第49頁/共60頁第四十九頁，共61頁。第50頁/共60頁第五十頁，共61頁。Edited by He Fuqiang4.

31、4.2 累進(jìn)(lijn)還款式抵押貸款GPM(The Graduated Payment Mortgage ) 在貸款前期年份中還款額比標(biāo)準(zhǔn)抵押貸款的低,并以固定的數(shù)值逐漸增加,增加到某一金額后就固定下來。 目的：抵消傾斜效應(yīng)(xioyng) GPM可以有多種方案：始付金額、變化的速率、變化的時(shí)期長(zhǎng)短等都可以調(diào)整。第51頁/共60頁第五十一頁，共61頁。Edited by He FuqiangGPM示例(shl) 30年期60000元貸款，最初5年的每月付款(f kun)額以每年7.5%的比率逐漸遞增，剩余的25年每月付款(f kun)額保持不變。 這種付款(f kun)模式仍應(yīng)保證與CPM相同的收益率。第52頁/共60頁第五十二頁，共61頁。Edited by He FuqiangGPM與CPM付款(f kun)的比較利率利率10%11%12%13%14%CPM526.54 571.39 617.17 663.72 710.94GPM(每年增每年增 加加7.5%)1400.22 436.96 474.83 513.71 553.512430.24 469.73 510.44 552.24 595.033462.51 504.96 548.72 593.66 639.654497.19 542.83 589.87 638.18 687.635534.48 5