保利國際生態(tài)城東莞樟木頭項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略解析

1、保利集團(tuán)東莞樟木頭項(xiàng)目整謹(jǐn)呈：保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究珠三角首席“生態(tài)休閑新城”前期工作總結(jié)第一階段第二階段現(xiàn)階段從城市格局及市場的角度進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目發(fā)展方向但是，分析過程中得出的結(jié)論不夠清晰對(duì)第一階段的結(jié)論進(jìn)行梳理，確定以四葉草為主題將項(xiàng)目打造為珠三角首席生態(tài)宜居新城保利對(duì)第二階段的報(bào)告提出兩個(gè)方面的修改：道林規(guī)劃四個(gè)高爾夫球場，并得到了認(rèn)可，需要將其融入到報(bào)告概念中項(xiàng)目旅游設(shè)施難以吸引6

2、00600-800萬/年的旅游人口，需要相應(yīng)增加旅游設(shè)施區(qū)位交通：位于東莞市樟木頭鎮(zhèn)，處于深港城市北面一小時(shí)生活圈范圍內(nèi)，區(qū)域交通便利項(xiàng)目紅線內(nèi)面積為36000畝，在珠三角旅游地產(chǎn)規(guī)模中屬于超大規(guī)模區(qū)域開發(fā)，給項(xiàng)目帶來了廣闊的發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)模：36000畝超大規(guī)模，珠三角少見的大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位：畝內(nèi)部資源：擁有豐富的景觀資源，為開發(fā)高檔旅游度假項(xiàng)目提供了可能天湖芙蓉寺為打造高端度假項(xiàng)目提供了可能大面積的森林開發(fā)目標(biāo)：政府和保利對(duì)項(xiàng)目未來期待甚高政府目標(biāo)保利目標(biāo)未來項(xiàng)目能夠代言東莞城市形象，成為東保利希望通過項(xiàng)目能夠樹立項(xiàng)目形象，提莞一張亮麗的城市名片通過旅游地產(chǎn)的開發(fā)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的

3、振興興旺，為區(qū)域注入可持續(xù)發(fā)展的活力改善和完善區(qū)域配套，為區(qū)域人群提供便利并使其得到穩(wěn)定且增長的經(jīng)濟(jì)收入，促進(jìn)區(qū)域穩(wěn)定與繁榮升保利品牌影響力在項(xiàng)目建立品牌影響力和號(hào)召力的前提下，項(xiàng)目擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，保證項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)世聯(lián)理解：項(xiàng)目須從城市發(fā)展趨勢(shì)及旅游市場規(guī)律兩個(gè)角度深入分析，以確定未來發(fā)展方向區(qū)位交通：處于深港一小時(shí)生活圈內(nèi)，對(duì)外交通便捷，與周邊城市容易建立緊密聯(lián)系1項(xiàng)超大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，未來必將承擔(dān)一定的城市功能從城市發(fā)展趨勢(shì)以及市場規(guī)律出發(fā)，研究項(xiàng)目發(fā)展方向34項(xiàng)目規(guī)模：珠三角少見的大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部資源：豐富的景觀資源為開發(fā)高端旅游度假項(xiàng)目提供了條件開發(fā)目標(biāo)：政府及保利對(duì)項(xiàng)目

4、未來期望甚高目基礎(chǔ)條件同時(shí)，項(xiàng)目便捷的交通條件、良好的資源狀況以及政府和保利集團(tuán)的高投入，為區(qū)域打造高端旅游度假項(xiàng)目提供了基本條件區(qū)域從目前價(jià)值認(rèn)知洼地突破成為未來珠三角知名旅游度假區(qū)，需要從市場角度尋找機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目限制條件l項(xiàng)目山上區(qū)域占地36000畝l 4000畝森林保護(hù)用地l3000畝用地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)l酒店、高爾夫等旅游規(guī)模不定l根據(jù)與政府的合同要求，項(xiàng)目內(nèi)需建將軍博物館、客家風(fēng)情街、度假山莊、五星級(jí)酒店群、低碳產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、低碳企業(yè)會(huì)館、藝術(shù)村、養(yǎng)生谷、高水準(zhǔn)體育公園、會(huì)議中心等項(xiàng)目研究內(nèi)容1項(xiàng)目發(fā)展方向研判2案例研究與借鑒城市結(jié)構(gòu)解析市場特征解析3項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略4功能分區(qū)及規(guī)劃

5、布局建議5項(xiàng)目成本收益評(píng)價(jià)珠三角處于都市融合的成長期階段，縱向形成以深港、廣佛、珠澳為核心的三大都市圈n 中心城市日益成熟，城市發(fā)展的“溢出效應(yīng)”，加速了其與周邊城市的融合進(jìn)程n 基于地緣優(yōu)勢(shì)，廣佛、澳珠及港深都市迅速融合，并帶動(dòng)周邊城鎮(zhèn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)都市圈一機(jī)電、建材產(chǎn)業(yè)大珠三角城市群產(chǎn)業(yè)分工模型：以“三核”為中心，由內(nèi)向外形成梯級(jí)產(chǎn)業(yè)分工布局體化的城市格局家電、五金、紡織產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)集聚區(qū)電子、電氣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)港深佛階段指標(biāo)雛形期人均GDP 小于3000美元成長期人均GDP 大于3000美元，小于10000美元成熟期人均GDP 大于10000美元城市群發(fā)展階段研判都市圈發(fā)展格局背景下，城市產(chǎn)業(yè)功能

6、及居民消費(fèi)觀念面臨轉(zhuǎn)移升級(jí)都市融合特征城市圈內(nèi)各城市之間要素按照市場要求進(jìn)行重新配置，高端資源聚集，并形成龍頭城市分工生活方式特征城市圈內(nèi)各城市形成明確的分工，形成各自的城市特色，并且城市群產(chǎn)生板塊分特征隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)生大量的財(cái)富階層，并產(chǎn)生聚集效應(yīng)城市工指標(biāo)經(jīng)濟(jì)總量：占區(qū)域乃至全國比重加大基礎(chǔ)設(shè)施：一小時(shí)生活圈形成，城市間通過快捷交通相連政府規(guī)劃：整體考慮，統(tǒng)一規(guī)劃指標(biāo)城市圈層：形成以龍頭城市為核心的圈層產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：污染、低附加值的二產(chǎn)逐漸從核心城市轉(zhuǎn)移；高端服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)逐漸向核心城市聚集城市分工：城市形成各自的特色，城市群形成明顯的板塊和分工指標(biāo)財(cái)富分化：財(cái)富逐漸向少數(shù)人集中，產(chǎn)生

7、財(cái)富階層，收入差距逐漸加大，階層開始分化消費(fèi)觀念：改善居住，注重環(huán)境和居住品質(zhì)；休閑度假開始成為普遍，并追求健康和品位，圈層開始形成作為未來珠三角開放度最高、輻射力最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)合作區(qū)域，港深莞惠已逐步實(shí)現(xiàn)公共交通、資源等一體化深莞惠“十二五”交通規(guī)劃n 加快推進(jìn)穗莞深城際線、深惠城際線和深莞城際軌道的規(guī)劃建設(shè)n 加快推進(jìn)深莞惠三市對(duì)接的8條高速公路、14條城市主干道以及次干道、支路網(wǎng)的規(guī)劃建設(shè)n 加強(qiáng)跨界客運(yùn)公交化運(yùn)營合作，加快深莞惠交通一體化進(jìn)程，拓展城市發(fā)展空間n 未來五年內(nèi)，深港都會(huì)核心區(qū)間軌道交通30分鐘可達(dá)；莞惠重要節(jié)點(diǎn)與深圳核心區(qū)通勤交通出行在1小時(shí)以內(nèi) 核心城市深港將拉動(dòng)?xùn)|莞、惠州

8、的發(fā)展，在深港一小時(shí)生活圈內(nèi)完成由點(diǎn)軸向都市圈的發(fā)展對(duì)內(nèi)服務(wù)中心，對(duì)外窗口n 重點(diǎn)發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為珠三角城市群的綜合服務(wù)中心、高新產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、國際物流中心等，同時(shí)承擔(dān)東莞國際制造業(yè)名城加工制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，現(xiàn)惠州高新技術(shù)、旅游業(yè)中心培育臨港基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)石化產(chǎn)業(yè)基地了珠三角對(duì)外窗口的功能香港國際金融、信息、營銷中心深圳商業(yè)、金融、創(chuàng)意中心著力建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地1小時(shí)生活圈都市圈功能補(bǔ)漏n 根據(jù)地方情況，發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，承接深港的產(chǎn)業(yè)消費(fèi)外溢n 東莞是知名的世界制造業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，擁有完善的配套基礎(chǔ)；惠州是資源大市，擁有珠三角四分之一的土地面

9、積東莞東西兩翼呈現(xiàn)不同的發(fā)展特征，東翼借助交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，未來更多地承擔(dān)港深消費(fèi)外溢城市產(chǎn)業(yè)型擁有高度城市化、發(fā)達(dá)的商業(yè)，東莞產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)，未來主要實(shí)現(xiàn)高端制造業(yè)的升級(jí)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，承載港深的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移代表鎮(zhèn)區(qū)：莞城、虎門、長安、沙田莞深關(guān)系型依托與深圳交通地域之便，承接深港的消費(fèi)外溢，成為深港都市配套服務(wù)區(qū)代表鎮(zhèn)區(qū)：塘廈、清溪、鳳崗、樟木頭項(xiàng)目位處東翼港深消費(fèi)外溢主方向上，借助自身資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)，未來將成為都市圈休閑度假體系中的重要節(jié)點(diǎn)位處東翼位于樟木頭鎮(zhèn)，處于東翼發(fā)展主軸上，未來主要依托深港，成為深港都市配套服務(wù)區(qū)通過精細(xì)化打造，未來項(xiàng)目可以成為國內(nèi)一流高端旅游度假項(xiàng)目，與東部華僑

10、城、巽寮灣等項(xiàng)目功能互補(bǔ)，在深港一小時(shí)生活圈范圍內(nèi)構(gòu)成完善的休閑度假體系環(huán)境優(yōu)越項(xiàng)目區(qū)域具有90以上的森林覆蓋率，環(huán)境資源良好，具備打造高端休閑度假的基礎(chǔ)條件研究內(nèi)容1項(xiàng)目發(fā)展方向研判2案例研究與借鑒城市結(jié)構(gòu)解析市場特征解析3項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略4功能分區(qū)及規(guī)劃布局建議5項(xiàng)目成本收益評(píng)價(jià)從旅游地產(chǎn)實(shí)質(zhì)分析發(fā)現(xiàn)，旅游項(xiàng)目是項(xiàng)目研究的起點(diǎn)深莞惠都市圈旅游項(xiàng)目盤點(diǎn)（1/3）區(qū)位項(xiàng)目現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色光明農(nóng)場農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主光/運(yùn)動(dòng)光農(nóng)業(yè)上田園旅游區(qū)國農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)，廣東省、深圳市科普教育基地光/會(huì)議/科普光農(nóng)業(yè)瀾湖高爾夫球會(huì)其超大規(guī)模的180洞GOLF 著稱，承辦大型賽事，并延其

11、他休閑活動(dòng)動(dòng)/休閑/娛樂港客戶度假村溫泉健身和團(tuán)體會(huì)議及舉辦各類大型活動(dòng)為一體的度村/運(yùn)動(dòng)深圳樂亭荔枝示范園休閑為主題，以旅游觀光為中心光/科普光農(nóng)業(yè)信綠色高爾夫球場擁有27洞國際標(biāo)準(zhǔn)桿湖景山地球場和9洞湖心島球場，高爾夫練習(xí)場一座及建設(shè)中的現(xiàn)代化燈光球場運(yùn)動(dòng)/休閑珠三角高爾夫澳漁村深圳著名的漁鄉(xiāng)休閑珠三角濱海沖、西沖天然的海灘，沒有經(jīng)過所謂人工的的后天美化，所以能展示出最自然的風(fēng)情魅力休閑珠三角濱海生態(tài)村由龍崗區(qū)農(nóng)業(yè)局、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、香港生態(tài)視野有限公司聯(lián)合興辦的集生態(tài)農(nóng)業(yè)、環(huán)境科學(xué)教育、農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)示范及觀光農(nóng)業(yè)等功能于一體的綜合基地觀光/科普深圳客戶觀光農(nóng)業(yè)沙灣旅游度假區(qū)深圳市發(fā)展大旅游

12、的重要基地休閑珠三角濱海大梅沙眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂/休閑角客戶海小梅沙眾休閑度假地，以濱海相關(guān)活動(dòng)為主，淡旺季明顯娛樂/休閑角客戶海山森林公園山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風(fēng)景區(qū)觀光角景觀深莞惠都市圈旅游項(xiàng)目盤點(diǎn)（2/3）區(qū)位項(xiàng)目現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色三寨谷度假村著一個(gè)完善生態(tài)的天然氧吧。森林覆蓋率達(dá)至98.6%/觀光角林門溫泉風(fēng)景區(qū)門溫泉鐵偏高而擁有難得的“黃金泉”美譽(yù)，是祛疾健體的角溪堡風(fēng)景區(qū)自然風(fēng)光文化古韻于一體，集知識(shí)性、娛樂性、趣味性、參角史、景觀惠州性于一身的新型旅游區(qū)湖風(fēng)景區(qū)自然生態(tài)旅游為主，發(fā)展目標(biāo)為具有國際水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)合國際旅游市場

13、的主流角湖泉風(fēng)景區(qū)溫泉、冷泉、瀑布三位一體而著稱角陽大亞灣景區(qū)域面積近500平方公里，有島嶼和巖礁近百個(gè)角海風(fēng)景區(qū)石奇美、水奇清、沙奇白著稱，被譽(yù)為“綠色翡翠”和“天金堤”度假角海深莞惠都市圈旅游項(xiàng)目盤點(diǎn)（3/3）區(qū)位項(xiàng)目現(xiàn)狀描述主要功能客戶特色英郊野公園森林為特質(zhì)的觀光旅游區(qū)光莞林饒步生態(tài)旅游區(qū)果樹生產(chǎn)、旅游、休閑、娛樂服務(wù)于一體的旅游農(nóng)業(yè)新景點(diǎn)光/休閑莞農(nóng)業(yè)東莞音山森林公園生態(tài)觀光和宗教文化旅游為一體的自然風(fēng)景區(qū)光角音大佛峰景高爾夫球場36洞錦標(biāo)高爾夫球場、渡假酒店及社交會(huì)所于一身角華南MALL 歡笑天地肩國際SHOPPINGMALL 的“一站式”綜合消費(fèi)區(qū)，集中了物、娛樂、餐飲、旅游、休

14、閑、文化于一體物/休閑角銀瓶嘴森林公園于清溪鎮(zhèn)和惠州相接處，素有“小九寨溝”之稱光角然景觀從區(qū)域價(jià)值提升、市場實(shí)現(xiàn)水平、旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)三個(gè)維度對(duì)當(dāng)前旅游項(xiàng)目進(jìn)行分類分析當(dāng)前旅游市場項(xiàng)目分類條件一區(qū)域價(jià)值提升：對(duì)整個(gè)區(qū)域檔次、消費(fèi)人群等全面提升作用分類條件二分類條件三旅游項(xiàng)目操作模式物業(yè)市場實(shí)現(xiàn)水平：包括價(jià)格水平和消化速度兩個(gè)指標(biāo)旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)：對(duì)旅游人口的吸引力，區(qū)域過夜人口的增加，以及大旅游產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)發(fā)展方式三：復(fù)合多元主題方式一：單一景觀開發(fā)方式二：單一主題開發(fā)【單一景觀開發(fā)】利用原生態(tài)理念開發(fā)簡單游憩設(shè)施，功能單一，主要滿足大眾觀光旅游需求典型案例：梧桐山公園觀音山森林公園海上田園

15、旅游區(qū)梧桐山功能業(yè)態(tài)內(nèi)部以初級(jí)簡單的游憩觀光設(shè)施為主，功能和內(nèi)部業(yè)態(tài)較為單一參與人群功能產(chǎn)品的簡單單一，造成參與人群層次低、消費(fèi)能力低觀音山項(xiàng)目旅游設(shè)施配套設(shè)施梧桐山森林公園以山體和自然植被為景觀主體的城市郊野型自然風(fēng)景區(qū)鳳谷鳴琴景區(qū)梧桐煙云景區(qū)碧梧棲鳳景區(qū)生態(tài)保護(hù)區(qū)封山育林區(qū)仙湖植物園景區(qū)海上田園旅游區(qū)以生態(tài)休閑為主題，以旅游觀光為中心的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)園林功能區(qū)運(yùn)動(dòng)娛樂區(qū)休閑靜養(yǎng)區(qū)未能充分挖掘城市生態(tài)價(jià)值，造成層次較低，無法實(shí)現(xiàn)對(duì)區(qū)域和城市持續(xù)增值案例：觀音山森林公園n 觀音山森林公園主要以景區(qū)游覽觀光為主，內(nèi)部配套設(shè)施簡單大眾，缺乏品位及檔次n 主要景點(diǎn)：慈云閣、國際會(huì)展中心、蔡子培將軍像

16、、八仙過海、觀音廣場、財(cái)神殿、大悲殿、感恩湖、三十六級(jí)瀑布等景區(qū)八仙過海景區(qū)感恩湖簡陋的景區(qū)入口街邊商店停車場市場覆蓋范圍受資源稀缺程度影響，受資源瓶頸限制的項(xiàng)目不適合采用此模式一流區(qū)域旅游度假世界級(jí)旅游資源一流目的地型空間廣泛夏威夷坎昆馬爾代夫亞龍灣本地旅游休閑資源稀缺程度常見稀缺和人口的覆蓋集中觀音山森林公園光明農(nóng)場梧桐山森林公園大梅沙小梅沙【單一主題開發(fā)】將資源與某一主題結(jié)合進(jìn)行精細(xì)化打造，形成區(qū)域發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)，滿足人們特定體驗(yàn)需求功能業(yè)態(tài)對(duì)單一主題進(jìn)行精細(xì)化、優(yōu)質(zhì)化打造，成為區(qū)域核心驅(qū)動(dòng)圍繞核心主題配置相關(guān)配套設(shè)施參與人群主題度假設(shè)施的受歡迎程度及檔次決定參與人群的層次和典型案例：觀

17、瀾湖高爾夫球會(huì)巽寮灣海泉灣觀瀾湖高爾夫數(shù)量巽寮灣項(xiàng)目旅游設(shè)施配套設(shè)施觀瀾湖高爾夫球會(huì)先后邀請(qǐng)12位天皇巨星前設(shè)計(jì)216洞12大球場，世界最大也是唯一匯聚五大洲球場風(fēng)格的高爾夫球會(huì)高爾夫水療度假酒店賽維納酒店觀瀾湖高爾夫大宅觀瀾湖辛迪瑞高爾夫?qū)W院大衛(wèi)利百特高爾夫?qū)W院巽寮灣粵東數(shù)百公里海岸線中海水最潔凈的海灣、精彩紛呈的海上運(yùn)動(dòng)巽寮潮尚館巽寮灣云海飯店巽寮灣美食街核心主題的特色、規(guī)模及檔次決定項(xiàng)目受眾人群的層次和數(shù)量峰景高爾夫球會(huì)觀瀾湖高爾夫球會(huì)區(qū)位交通：鄰近東莞市中心，位處廣深珠高速公路沿線。前往深圳機(jī)場及福永碼頭僅需40分鐘，廣州與香港亦只是60分鐘及90分鐘之遙。區(qū)位交通：位居珠三角中心，3

18、040分鐘的城市核心距離（前往深圳機(jī)場、深圳商務(wù)中心區(qū)、深圳東部海資游艇俱樂部）產(chǎn)品業(yè)態(tài)：集36洞錦標(biāo)高爾夫球場、渡假酒店及社交會(huì)所于一身受眾統(tǒng)計(jì)：東莞峰景高爾夫年均客流量約12萬人次潛質(zhì)分析：珠三角中高端消費(fèi)人群產(chǎn)品業(yè)態(tài)：12大國際球場、4大國際會(huì)所、五大洲餐飲配套、亞洲第一大水療中心、亞洲最大網(wǎng)球中心、三大國際高爾夫?qū)W院受眾統(tǒng)計(jì)：打球的人數(shù)達(dá)到每年六七十萬，每月都有30多家會(huì)員企業(yè)和著名公司在觀瀾湖舉行高爾夫賽事，同時(shí)還有100多家企業(yè)在觀瀾湖舉行商務(wù)談判或客戶聯(lián)誼活動(dòng)潛質(zhì)分析：成為“世界第一大高爾夫球會(huì)”、“中國第一大富人區(qū)”市場已經(jīng)全面覆蓋，并在檔次、規(guī)模上已經(jīng)達(dá)到極致，從單一主題模式

19、難以突破溫泉游艇浪騎游艇會(huì)觀瀾湖高爾夫球會(huì)世海泉灣匯集了全球各種風(fēng)格的80余種溫泉池綜合配套最完善的休閑旅游度高爾夫馬術(shù)主題樂園廣州馬術(shù)場最大的馬術(shù)場亞運(yùn)馬術(shù)比賽場館國內(nèi)最頂級(jí)私人游艇會(huì)華僑城度假村聚集多個(gè)國內(nèi)先進(jìn)主題樂園世界之窗、民俗文化村、歡樂谷界第一球場216洞12大球場【多元復(fù)合開發(fā)】以良好生態(tài)資源為基礎(chǔ)，通過多主題聯(lián)合發(fā)力，擴(kuò)大目標(biāo)客群范圍，支撐項(xiàng)目的規(guī)模開發(fā)功能業(yè)態(tài)通過多元主題功能構(gòu)建區(qū)域特色及核心競爭力滿足客戶吃、住、游、樂、購多元消費(fèi)需求參與人群人群多樣，吸引不同圈層的游客設(shè)置專門的高端設(shè)施，滿足高端圈層的消費(fèi)需求典型案例：東部華僑城長隆歡樂世界東部華僑城長隆歡樂世界項(xiàng)目旅游設(shè)

20、施多元主題東部華僑城集休閑度假、觀光旅游、戶外運(yùn)動(dòng)、科普教育、生態(tài)探險(xiǎn)等主題于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)大俠谷生態(tài)公園茶溪谷休閑公園云海谷體育公園華興寺主題酒店群落天麓大宅長隆歡樂世界集乘騎游樂、特技劇場、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務(wù)于一體，具國際先進(jìn)技術(shù)和管理水平的超大型世界頂尖主哈比王國尖叫地帶旋風(fēng)島長隆水上樂園中心演藝廣場復(fù)合功能、多元主題統(tǒng)一在項(xiàng)目核心形象之下，成為區(qū)域和城市的特色標(biāo)簽異邦文化茵特拉根小鎮(zhèn)：瑞士風(fēng)格的商業(yè)街，風(fēng)格迥異的小店，構(gòu)造出夢(mèng)幻般的桃園世界。云中部落：古瑪雅花鐘教堂：北歐風(fēng)格華僑城區(qū)域內(nèi)的文化建構(gòu)體系華僑城區(qū)域主題形象佛教文化傳統(tǒng)養(yǎng)生文

21、化風(fēng)格的中轉(zhuǎn)站與觀景臺(tái)，塑造出原始的神秘感。大型多媒體綜藝晚會(huì)天禪：創(chuàng)新的3D 效果，古典舞、現(xiàn)代舞、踢踏舞、雜技等中西方多種元素的濃縮，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)文化，并表達(dá)天人合一的人生理念。深圳東部華僑城建設(shè)佛教寺院華興寺，形成東部華僑城又一文化主題景觀；多元文化建構(gòu)中西文化交融該模式下能夠?qū)崿F(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，并帶動(dòng)城市旅游產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，起到以點(diǎn)帶面的作用東部華僑城坐落于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里，由華僑城集團(tuán)斥資35億元精心打造國內(nèi)首個(gè)集休閑度假、觀光旅游、戶外運(yùn)動(dòng)、科普教育、生態(tài)探險(xiǎn)等主題環(huán)境保護(hù)在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，盡量不擾動(dòng)山、水、植被在開發(fā)建設(shè)時(shí)，加強(qiáng)對(duì)山、水、植被的保護(hù)

22、在產(chǎn)品選擇時(shí)，充分利用無污染、可循環(huán)的產(chǎn)品社會(huì)效益于一體的大型綜合性國家生態(tài)旅游示范區(qū)2009年, 東部華僑城先后獲得中央企業(yè)先進(jìn)集體、國際最佳旅游度假勝地等14項(xiàng)殊榮，成為粵港澳一張流光溢彩的城市名片經(jīng)濟(jì)效益旅游人次：全年入園人數(shù)超過270萬人次，居深圳市景區(qū)第一稅收就業(yè)：東部華僑城實(shí)現(xiàn)稅收占深圳市鹽田區(qū)稅收總額的20%，直接解決就業(yè)崗位近4000個(gè)【啟示一】要達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)，項(xiàng)目須采用多元復(fù)合主題開發(fā)模式，形成“一站式”復(fù)合型的空間體系1食：特色餐飲，品牌餐廳、茶肆?。?、多元復(fù)合主題旅游地產(chǎn)開發(fā)5 43 2 高檔公娛：時(shí)設(shè)施、酒吧游：光、度購商業(yè)街、文化【啟示二】圍繞核心主題形象設(shè)置主題功能

23、和產(chǎn)品功能一功能二功能四功能三項(xiàng)目核心主題形象？項(xiàng)目擁有30000多畝的森林覆蓋，是珠三角地區(qū)少有的用于旅游開發(fā)的大規(guī)模生態(tài)林地目前，珠三角森林資源的打造初級(jí)簡單，森林度假旅游體驗(yàn)未得到深度挖掘，為項(xiàng)目發(fā)展森林文化提供了機(jī)會(huì)珠三角對(duì)森林資源的利用停留在在觀光旅游階段，配套設(shè)施簡單大眾，缺乏高端品位的度假旅游設(shè)施長樂亭荔枝示范園梧桐山國家森林公園虎英郊野公園觀音山森林公園佛靈湖郊野公園東莞銀瓶嘴森林公園寶山國際生態(tài)城研究內(nèi)容1項(xiàng)目發(fā)展方向研判2案例研究與借鑒3項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略4功能分區(qū)及規(guī)劃布局建議5項(xiàng)目成本收益評(píng)價(jià)對(duì)國內(nèi)外度假地產(chǎn)案例進(jìn)行深入研究，從案例中尋找新型、特色的度假地產(chǎn)發(fā)展模式

24、三亞，亞龍灣深圳，東部華僑城泰國，普吉島珠海，海泉灣日本，豪斯登堡美國，TDLEGA 度假區(qū)新加坡，圣淘沙美國，太陽河社區(qū)Bintan ，印尼Cancun, 墨西哥La Jolla，美國加州Yalong Bay帕拉德羅，古巴Cancun, 墨西哥多摩，日本帕拉德羅，古巴夏威夷，美國都市郊區(qū)，車程在1小時(shí)左右較大規(guī)模的城郊度假地產(chǎn)項(xiàng)目資源與區(qū)域有著較強(qiáng)的相似性太陽河度假區(qū)是美國西北地區(qū)著名的度假目的地，已發(fā)展為度假和居住完美結(jié)合的城郊社區(qū)太陽河度假區(qū)美國前10大家庭度假區(qū)，面積13.4 km；位于俄勒岡州德斯特郡本德市南面25公里處的沙漠高地上，德斯特河?xùn)|側(cè)，北、東、西三面被德斯特國家森林環(huán)繞；

25、擁有綠草如茵的草地和美麗的松樹林，是不同年齡的度假游客、高爾夫愛好者、戶外運(yùn)動(dòng)愛好者的休閑度假天堂；與城市關(guān)聯(lián)特征距俄勒岡州最大城市波特蘭180公里；距俄勒岡州德斯特郡本德市南面25公里；混合游憩區(qū)和度假居住區(qū)的整合開發(fā)，使太陽河成為集“旅、居、業(yè)”于一體的完善度假城“旅”體系人文觀光類旅游項(xiàng)目自然觀光類旅游項(xiàng)目創(chuàng)新體驗(yàn)類旅游項(xiàng)目節(jié)事類旅游項(xiàng)目功能互補(bǔ)功能互補(bǔ)臨時(shí)性度假居?。ň频?、公寓）周期性居?。ǘ燃賱e墅、二居住宅）永久性居?。B(yǎng)老一居）“居”體系構(gòu)建與城市差異化的環(huán)境創(chuàng)新、變化的配套服務(wù)提供可深度體驗(yàn)的空間場所度假服務(wù)類（餐飲、療養(yǎng)、度假生活）旅游服務(wù)類（科普、科考、解說）居住服務(wù)類（商業(yè)

26、、教育、醫(yī)療）“業(yè)”體系提供完善的社會(huì)生活服務(wù)運(yùn)動(dòng)教育服務(wù)親子教育服務(wù)教育培訓(xùn)服務(wù)保護(hù)區(qū)域生態(tài)環(huán)境，降低開發(fā)密度、擴(kuò)大公共空間，營造與城市差異化度假居住生活環(huán)境太陽河的生態(tài)保護(hù)政策1、保護(hù)德斯特河；保護(hù)草地，不進(jìn)行任何的建筑物開發(fā)或造成視覺上的負(fù)擔(dān)；在不破壞自然地理和地質(zhì)的條件下開發(fā)道路和公用設(shè)施系統(tǒng)野生動(dòng)植物園；2、打造來保護(hù)松樹林，讓所有人都能得到視覺上的享受；3、在設(shè)計(jì)建筑物和基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)，要退讓森林環(huán)境，。保持灌木植物和火山巖的原貌。整個(gè)區(qū)域的建筑物必須使用木質(zhì)材料；4、研究區(qū)域海拔1341米沙漠高地的，為雨雪、冰凍、零度以下等極端的氣候變化做準(zhǔn)備；5、開發(fā)，以減少使用汽車和其它會(huì)產(chǎn)生污

27、染的交通工具；6、提供了一個(gè)，而不是城市化的、擁擠的城市環(huán)境。太陽河社區(qū)得天獨(dú)厚的自然環(huán)境遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他社區(qū)，始就認(rèn)識(shí)到，必須盡量減少人類活動(dòng)對(duì)環(huán)境的干擾，維護(hù)美麗和寧靜的森林環(huán)境。為此，區(qū)域內(nèi)所有建筑物和人工景觀美化都要求與周邊自然環(huán)境和諧統(tǒng)一。優(yōu)質(zhì)的度假設(shè)施建設(shè)塑造度假生活的豐富度，相應(yīng)的游憩活動(dòng)組織提升區(qū)域活力，吸引人口入住豐富、優(yōu)質(zhì)的主題度假設(shè)施建設(shè)，建立了對(duì)多種類型客戶的豐富吸引高爾夫球場主草草地球場地球場還設(shè)置有高爾夫?qū)W校和9洞推桿練習(xí)場；林地球場被公認(rèn)為美國西北部最頂級(jí)的錦標(biāo)賽球場十字水球場“全美最偉大的100個(gè)球場”之一康體養(yǎng)身生態(tài)和教設(shè)施運(yùn)動(dòng)設(shè)施題度假設(shè)施網(wǎng)球場、游泳池、馬場、

28、健身房公園、自然中心、天文館、藝術(shù)科學(xué)博物館、商務(wù)花園水療、餐廳、酒吧和咖啡館休閑娛樂針對(duì)非長期居住的旅游度假客群，建設(shè)太陽河度假村，形成區(qū)域休閑旅游中心主要功能：自然中心天文臺(tái)馬場水上游憩碼頭主要功能：草坪和曠野運(yùn)動(dòng)區(qū)兒童探險(xiǎn)營地兒童游戲區(qū)野炊區(qū)2個(gè)網(wǎng)球場商服中心區(qū)中心接待區(qū)主要功能：貓頭鷹酒吧5個(gè)餐廳：包括提供當(dāng)?shù)靥厣朗车牟輬霾蛷d商務(wù)咖啡廳家庭娛樂廳主要功能提供各種不同的住宿設(shè)施，包括豪華客房、套房，以及400間配套齊全可供出租的度假別墅和公寓4200平米功能靈活的會(huì)議和宴會(huì)廳巖石城堡公園核心游憩中心太陽河度假村休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)自然狀態(tài)的開敞空間針對(duì)家庭需求，有針對(duì)性地開發(fā)游憩、運(yùn)動(dòng)和商業(yè)等配

29、套設(shè)施，營造良好的旅游居住氛圍針對(duì)家庭游客的設(shè)施集合設(shè)施功能詳解在小孩子們可以做游戲、制作手工、進(jìn)行戶外冒險(xiǎn)。為青少年提供，引導(dǎo)探險(xiǎn)和少年時(shí)代，其中包括舞蹈，飛盤高爾夫，清道夫狩獵，F(xiàn)innegan 城堡Finnegan 城堡室內(nèi)攀巖，漂流；整個(gè)家庭可以享受騎自行車，徒步旅行，騎馬，劃獨(dú)木舟和皮劃艇、生態(tài)觀光以及繩索課程家庭度假活動(dòng)家庭運(yùn)動(dòng)休閑活動(dòng)家庭聚餐和休閑活動(dòng)牧場餐廳是一個(gè)家庭餐廳，那里可以欣賞壯觀的景色并品嘗具有西部特色的當(dāng)?shù)夭穗?。旅館中的貓頭鷹酒吧享受輕松浪漫的晚間時(shí)光。特色餐廳與酒吧控制地產(chǎn)居住物業(yè)的總體開發(fā)密度，構(gòu)建物業(yè)與核心驅(qū)動(dòng)設(shè)施的緊密聯(lián)系112配置方式避免太過都市化，需要體現(xiàn)整個(gè)度假區(qū)的鄉(xiāng)野情調(diào)；度假區(qū)物業(yè)開發(fā)與度假游憩設(shè)施緊密結(jié)合。2多類型的節(jié)慶活動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)、假日狂歡和專題活動(dòng)，構(gòu)建特色文化標(biāo)識(shí)，塑