土地增值稅實(shí)戰(zhàn)疑難解析分享版

1、主要內(nèi)容1、土地增值稅的基本概念、計(jì)算方法2、土地增值稅與企業(yè)所得稅差異比較3、土地增值稅的優(yōu)惠政策盤點(diǎn)4、土地增值稅清算要點(diǎn)5、土地增值稅疑難問(wèn)題解析一、土地增值稅的基本概念、計(jì)算方法1、基本概念土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓國(guó)有國(guó)有土地使用權(quán)、地上地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入（包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入）為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（暫行條例及實(shí)施細(xì)則上的定義） 一、土地增值稅的基本概念、計(jì)算方法1、基本概念土地增值稅的特點(diǎn)A、以轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)為征稅對(duì)象 集體房地產(chǎn)？B、征稅范圍廣 單位+個(gè)人C、采用超率累進(jìn)

2、稅率 以增值額為計(jì)算依據(jù)，分級(jí)計(jì)稅D、 在征收管理中，引入了評(píng)稅法 申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不真實(shí)的，評(píng)估房屋重置成本，乘以成 新度折扣率E、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收一、土地增值稅的基本概念、計(jì)算方法2、計(jì)算方法、稅率A、應(yīng)納土地增值稅=增值額稅率 增值額：收入-扣除項(xiàng)目金額B、稅率 a增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 土地增值稅稅額=增值額30% (二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項(xiàng)目金額5% (三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15% (四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200% 土地增值稅稅額=增值額60%

3、-扣除項(xiàng)目金額35% 公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。一、土地增值稅的基本概念、計(jì)算方法二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較1、視同銷售的內(nèi)容二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅自用轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)對(duì)外捐贈(zèng)、贊助用于職工福利用于職工獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)外投資分配給股東或投資者用產(chǎn)品抵債非貨幣性資產(chǎn)交換用于職工福利（職工個(gè)人的福利分配，非集體）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)外投資分配給股東或投資者抵償債務(wù)換取其他單位和個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)2、視同銷售確認(rèn)時(shí)限二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)3、產(chǎn)品捐

4、贈(zèng)二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅視同銷售，應(yīng)征稅符合贈(zèng)與條件的，不征否則應(yīng)征4、納稅地點(diǎn)二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅存在回總機(jī)構(gòu)所在地繳納的可能在土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納5、稅率不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅固定比例稅率超率累進(jìn)稅率6、費(fèi)用扣除范圍不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所發(fā)生的費(fèi)用與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用7、開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除金額不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值

5、稅按稅法規(guī)定全額或限額扣除按一定比例扣除8、利息支出扣除標(biāo)準(zhǔn)不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅按不高于銀行同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分據(jù)實(shí)扣除（區(qū)分資本化和費(fèi)用化）符合條件的據(jù)實(shí)扣除，否則按比例扣除9、對(duì)外投資的借款費(fèi)用扣除不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅可以直接扣除不能扣除10、土地閑置費(fèi)列支不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅可以扣除不能扣除11、預(yù)提費(fèi)用扣除不同二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅按規(guī)定預(yù)提的可以扣除以實(shí)際發(fā)

6、生為原則，預(yù)提費(fèi)用不能扣除12、匯（清）算時(shí)間差異二、土地增值稅與企業(yè)所得稅的比較企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅土地增值稅土地增值稅按年匯算清繳按項(xiàng)目清算（項(xiàng)目達(dá)到清算條件才清算）三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn)1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定 (青島) 同時(shí)同時(shí)符合以下3個(gè)條件：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在144平方米以下；（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn)1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額2

7、0%的，免征土地增值稅（青地稅函【2009】47號(hào)文）三、2008年底，全市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由每套120平方米上調(diào)至144平方米，在具體執(zhí)行中應(yīng)如何把握?qǐng)?zhí)行時(shí)間？（一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)）（一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)）答：根據(jù)青島市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等部門關(guān)于支持居民購(gòu)買住房的意見(jiàn)的通知（青政辦發(fā)200863號(hào)）第五條規(guī)定，將我市普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由120平方米調(diào)整到144平方米，自自2008年年11月月15日起施行日起施行。各單位在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，對(duì)2008年11月15日以后新開(kāi)工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按新規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)之前已開(kāi)工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，仍按原規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。開(kāi)工時(shí)間以取得建筑工程施工

8、許可證時(shí)間（第一個(gè)）建筑工程施工許可證時(shí)間（第一個(gè)）為準(zhǔn)。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn)2、國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)：因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要依法征用收回的房地產(chǎn)或土地使用權(quán)。財(cái)稅2006-21#：因“城市實(shí)施規(guī)劃”搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民，而由政府或政府主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況。因“國(guó)家建設(shè)的需要”搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn)3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠1、土地增值稅暫行條例實(shí)施

9、細(xì)則規(guī)定： 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或五年以上的，免于征收土地增值稅，居住滿3年未滿5年的，減半征收，3年以下的，全額征收。2、財(cái)稅字1999-210#：居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收3、個(gè)人之間互換自有居住房屋：經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征4、自2008年11月1日起，個(gè)人銷售住房暫免征土地增值稅。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn)4、企業(yè)以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的稅收優(yōu)惠1、財(cái)稅字1995-48#：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，投資聯(lián)營(yíng)一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的

10、，應(yīng)征收土地增值稅。2、財(cái)稅2006-21#：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用于財(cái)稅字1995-48#文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn)5、合作建房的稅收優(yōu)惠對(duì)于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn)6、企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn)7、舊房轉(zhuǎn)為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)

11、惠財(cái)稅2008-24#：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，自2007年8月1日起執(zhí)行，之前已經(jīng)繳納的稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。三、土地增值稅優(yōu)惠政策盤點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)1、明確清算單位明確清算單位國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第一條：土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。青島市規(guī)定：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。青島市規(guī)定：土地增

12、值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以國(guó)土、規(guī)劃等主管部門批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以國(guó)土、規(guī)劃等主管部門批準(zhǔn)文書(shū)注明的分期分批項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。文書(shū)注明的分期分批項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。四、土地增值稅清算要點(diǎn)1、明確清算單位明確清算單位各地政策匯總：各地政策匯總：北京北京 發(fā)改委立項(xiàng)發(fā)改委立項(xiàng)遼寧遼寧 發(fā)改委立項(xiàng)；工程規(guī)劃許可證發(fā)改委立項(xiàng)；工程規(guī)劃許可證安徽安徽 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證寧波寧波 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證深圳深圳 銷售許可證銷售許可證重慶重慶 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證浙江浙江

13、 審批、備案項(xiàng)目（不許自行劃分）審批、備案項(xiàng)目（不許自行劃分）吉林吉林 發(fā)改委立項(xiàng)；五證發(fā)改委立項(xiàng)；五證/竣工備案證竣工備案證江蘇江蘇 發(fā)改委立項(xiàng)；自行分期結(jié)合工程規(guī)劃許可證發(fā)改委立項(xiàng)；自行分期結(jié)合工程規(guī)劃許可證廈門廈門 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證大連大連 企業(yè)會(huì)計(jì)核算單位（稅局審核）企業(yè)會(huì)計(jì)核算單位（稅局審核）廣州廣州 整體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一核算；銷售情況整體開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一核算；銷售情況+會(huì)計(jì)核算會(huì)計(jì)核算/初始產(chǎn)權(quán)初始產(chǎn)權(quán)青島青島 國(guó)土、規(guī)劃審批國(guó)土、規(guī)劃審批（建設(shè)用地規(guī)劃許可證為主，參考（建設(shè)用地規(guī)劃許可證為主，參考建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證）西安西安 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證/銷售許

14、可證銷售許可證湖北湖北 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證海南海南 工程規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證四、土地增值稅清算要點(diǎn) 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2、清算條件應(yīng)該應(yīng)該(主動(dòng)主動(dòng))1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租

15、或自用的；剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?？梢钥梢?通知通知)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)號(hào) 四、土地增值稅清算要點(diǎn)2、清算條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣工竣工驗(yàn)收：（一）開(kāi)發(fā)

16、產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。四、土地增值稅清算要點(diǎn)2、清算條件已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在百分之八十五（含）以上，或該比例雖未超過(guò)百分之八十五，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”可以通知納稅人進(jìn)行項(xiàng)目清算，在具體工作中應(yīng)如何理解掌握？答：該規(guī)定可用下列公式表示：（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）出租或自用可售建筑面積）總可售建筑面積總可售建筑面積85%。四、土地增值稅清算要點(diǎn)3、清算方法、清算方法青島、寧夏、西安等青島、寧夏、西安等 普通住房普通住房/非普通

17、住房非普通住房 江蘇、湖北、福江蘇、湖北、福建等建等 普通住宅普通住宅/其他其他類型住宅類型住宅/非住非住宅宅寧波寧波普住普住/除低層除低層外住宅外住宅/其他其他/單體別墅單體別墅四分法四分法三分法三分法二分法二分法四、土地增值稅清算要點(diǎn)4、清算的流程、清算的流程四、土地增值稅清算要點(diǎn)一、符合主動(dòng)清算條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在九十日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。符合通知清算條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算時(shí)應(yīng)出具稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限，進(jìn)行土地增值稅稅款清算，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)稅款。 （首先要判斷是否符合清算條件）4、清算的流程

18、、清算的流程四、土地增值稅清算要點(diǎn)二、開(kāi)發(fā)企業(yè)清算時(shí)，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)報(bào)送下列資料： (一) 土地增值稅納稅申報(bào)表（一）及其相關(guān)附表； (二) 項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄、竣工驗(yàn)收證明； (三) 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同； (四) 銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；(五) 項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書(shū)）單；4、清算的流程、清算的流程四、土地增值稅清算要點(diǎn)(六) 商品房預(yù)售許可證、房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用以及分期開(kāi)發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料；(七) 無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事

19、業(yè)的憑證；(八) 預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證；(九)委托稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算的，除第（一）項(xiàng)資料外，其他資料作為土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告的附件，一并報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)；4、清算的流程、清算的流程四、土地增值稅清算要點(diǎn)(十)發(fā)展規(guī)劃局以文件形式下達(dá)的項(xiàng)目批復(fù)和投資計(jì)劃；(十一)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建筑工程規(guī)劃許可證、 建筑工程施工許可證；(十二)建筑施工圖紙，施工圖審查意見(jiàn)書(shū)，工程預(yù)算書(shū)、工程招標(biāo)文件、投標(biāo)書(shū)；(十三)商品房預(yù)售許可證和房產(chǎn)管理部門確認(rèn)的工程面積測(cè)定表或房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告；(十四)工程施工合同、工程決（結(jié)）算書(shū)；4、清算的流程、清算的流程四、土地增值

20、稅清算要點(diǎn)(十五)單張發(fā)票金額在10萬(wàn)元以上的建筑發(fā)票和20萬(wàn)元以上的材料發(fā)票復(fù)印件。上述第（二）至（九）項(xiàng)資料，須同時(shí)報(bào)送原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核對(duì)無(wú)誤后原件退回。（資料準(zhǔn)備及自行清算環(huán)節(jié)）4、清算的流程、清算的流程四、土地增值稅清算要點(diǎn)三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核，經(jīng)審驗(yàn)發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)正，重新辦理清算申報(bào)手續(xù)。（清算受理環(huán)節(jié)） 四、開(kāi)發(fā)企業(yè)完成清算申報(bào)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算結(jié)果進(jìn)行審查，并做出土地增值稅清算稅款結(jié)論，經(jīng)集體會(huì)審后，填寫稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理補(bǔ)稅或退稅手續(xù)。（清算審查

21、環(huán)節(jié)） 4、清算的流程、清算的流程四、土地增值稅清算要點(diǎn)五、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算稅款結(jié)論后，開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，需按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核屬實(shí)的，補(bǔ)充和完善稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論，并按規(guī)定辦理稅款繳納或退還手續(xù)：（一） 已清算完畢的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；（二） 納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；（三） 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。（補(bǔ)充或二次清算環(huán)節(jié)）5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)收入審核收入審核成本審核成本審核稅金、利息審核稅金、利息審核收入收入視同銷售1.平均價(jià)格平均價(jià)格；2. 市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確

22、定。值確定。實(shí)質(zhì)已收訖全部；已收訖全部；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；3. 其他規(guī)定其他規(guī)定。微調(diào)1.發(fā)票發(fā)票2.合同合同確認(rèn)時(shí)間確認(rèn)時(shí)間確認(rèn)金額確認(rèn)金額非直接銷售非直接銷售5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)收入常見(jiàn)問(wèn)題收入常見(jiàn)問(wèn)題一、價(jià)格偏低且無(wú)正當(dāng)理由： 銷售關(guān)系房、人情房 銷售給關(guān)聯(lián)關(guān)系人員（房產(chǎn)銷售明細(xì)）二、隱匿收入： 多建面積，如車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室銷售 銷售不開(kāi)發(fā)票5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)收入常見(jiàn)問(wèn)題收入常見(jiàn)問(wèn)題三、價(jià)外費(fèi)用： 天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知（國(guó)稅發(fā)2007132號(hào)）第二十五條規(guī)定，

23、對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： （一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。 （二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)收入常見(jiàn)問(wèn)題收入常見(jiàn)問(wèn)題四、視同銷售： 職工福利；（職工個(gè)人的福利分配，非集體） 獎(jiǎng)勵(lì)； 對(duì)外投資；但財(cái)稅200621號(hào)對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)

24、發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的不再適用免稅規(guī)定。 分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位的非貨幣性資產(chǎn) 安置房國(guó)稅函2010220號(hào)文5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)扣除項(xiàng)目（187號(hào)文）（一）須提供合法有效憑證合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造建安造價(jià)定額價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。公共設(shè)施無(wú)償移交給政府、無(wú)償移交

25、給政府、公用事業(yè)單位公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)社會(huì)公共事業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有全體業(yè)主所有有償轉(zhuǎn)讓有償轉(zhuǎn)讓配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等裝修費(fèi)用裝修費(fèi)用質(zhì)量保證金質(zhì)量保證金土地閑置費(fèi)土地閑置費(fèi)國(guó)家國(guó)家規(guī)定規(guī)定費(fèi)用費(fèi)用成本分?jǐn)偝杀痉謹(jǐn)們蓚€(gè)項(xiàng)目/兩個(gè)比例財(cái)政發(fā)票移動(dòng)/非移動(dòng)看發(fā)票/不看支付不得扣除扣除扣除拆遷安置異地安置異地安置用建造的本項(xiàng)目

26、房地產(chǎn)安置回遷戶用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶貨幣安置拆遷貨幣安置拆遷憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)規(guī)定計(jì)算，號(hào)規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。視同銷售處理，確認(rèn)收入，（營(yíng)業(yè)稅）視同銷售處理，確認(rèn)收入，（營(yíng)業(yè)稅）同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

27、企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。有利息有利息分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用5%無(wú)利息無(wú)利息不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用10%計(jì)息期計(jì)息期取得土地使用權(quán)之日起取得土地使用權(quán)之日起項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日止項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日止開(kāi)發(fā)費(fèi)用 土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除不能同時(shí)適用5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)發(fā)票審核

28、發(fā)票審核發(fā)票真?zhèn)尾樵兎椒ǎ焊鞯囟悇?wù)局網(wǎng)站（以青島為例）12366查詢：直接撥通“12366”，選擇按鍵2：系統(tǒng)自動(dòng)提示“您好，歡迎撥打青島地稅服務(wù)熱線” 公告提醒 請(qǐng)按1； 發(fā)票查詢 請(qǐng)按2； 5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)發(fā)票審核發(fā)票審核假發(fā)票是否允許扣除 187號(hào)文規(guī)定：扣除項(xiàng)目金額須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （假票假業(yè)務(wù)、假票真業(yè)務(wù)、真票假業(yè)務(wù)）未取得發(fā)票的不允許扣除 國(guó)稅發(fā)2006 187號(hào)文 國(guó)稅函2010220號(hào) 質(zhì)保金的規(guī)定5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)發(fā)票審核發(fā)票審核異地發(fā)票是否允許扣除1、根據(jù)中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十四條

29、第一款“納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅”2、不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理及發(fā)票使用管理暫行辦法（國(guó)稅發(fā)2006128號(hào)）第九條第二款“代開(kāi)票納稅人，由其不動(dòng)產(chǎn)所在地和應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為其代開(kāi)發(fā)票”3、土地增值稅清算管理規(guī)程（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）第二十五條第五款重點(diǎn)審核“建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具”的規(guī)定，對(duì)納稅人取得的異地建筑安裝工程發(fā)票不能在土地增值稅清算時(shí)扣除。5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)發(fā)票審核發(fā)票審核發(fā)票管理辦法的規(guī)定：第十八條 臨時(shí)到本省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域以外從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位或者個(gè)人，應(yīng)當(dāng)憑所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的

30、證明，向經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)經(jīng)營(yíng)地的發(fā)票。第三十五條第三十五條違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的予以沒(méi)收： （七）跨規(guī)定區(qū)域開(kāi)具發(fā)票的；第二十六條 任何單位和個(gè)人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得跨規(guī)定的使用區(qū)域攜帶、郵寄、運(yùn)輸空白發(fā)票。 禁止攜帶、郵寄或者運(yùn)輸空白發(fā)票出入境。5、清算審核的要點(diǎn)四、土地增值稅清算要點(diǎn)發(fā)票審核發(fā)票審核借用發(fā)票是否允許扣除經(jīng)查詢發(fā)票由甲建筑公司領(lǐng)用，蓋著乙建筑公司章建安合同是由甲簽訂，入帳發(fā)票由乙公司提供國(guó)稅發(fā)2006187號(hào) 除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合

31、法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例一：案例一：2006年朱某通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，出讓價(jià)為10000萬(wàn)元，2008年因該市建設(shè)需要，政府要求朱某歸還該地，并補(bǔ)償11000萬(wàn)元，朱某取得的補(bǔ)償收入是否征收土地增值稅？解析：解析：根據(jù)條例及實(shí)施細(xì)則，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)屬于土贈(zèng)征稅對(duì)象，而個(gè)人將土地使用權(quán)歸還政府的行為屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，按照規(guī)定應(yīng)繳納土增稅。但因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要，被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)，或是由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土增稅。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例二：案例二：某公司在銷售房屋

32、前，向客戶銷售VIP卡，售價(jià)200元，可沖抵房款并享受3點(diǎn)的折扣。是否預(yù)繳土增稅？解析：解析：從性質(zhì)分析，可沖抵房款并享受折扣，應(yīng)屬于預(yù)收房款性質(zhì)。如銷售的VIP卡等同于定金性質(zhì)，收取后不能退回，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅、預(yù)繳土增稅、所得稅。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例三：案例三：實(shí)行售后回購(gòu)方式銷售商品房的，會(huì)計(jì)處理通常不確認(rèn)收入，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，在計(jì)算土增稅時(shí)，是否做銷售處理？解析：解析：稅收上視同銷售和購(gòu)買兩筆業(yè)務(wù)，價(jià)格明顯偏低的，依法核定。參考：國(guó)稅函1999-144#五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例四：案例四： 我公司開(kāi)發(fā)的樓盤屬于小產(chǎn)權(quán)房，是否繳納土增稅？解析：解析：小產(chǎn)權(quán)房

33、：地處城郊，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村委會(huì)在集體土地上開(kāi)發(fā)、無(wú)國(guó)家產(chǎn)權(quán)證的集體房。國(guó)稅函2007-645#：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論是否取得使用權(quán)證書(shū)，無(wú)論過(guò)程中是否辦理了土地使用權(quán)屬變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、土增稅、契稅等相關(guān)稅收。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例五：案例五： 房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)外投資成立公司是否繳納土增稅？解析：解析：區(qū)分不同的時(shí)間段。2006年3月2日前：財(cái)稅字1995-48號(hào)：暫免征收2006年3月2日后：財(cái)稅2006-21#：凡所投資聯(lián)營(yíng)的企

34、業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房企以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，不適用1995-48#規(guī)定。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例六：案例六： 我公司將所開(kāi)發(fā)的一套商品房無(wú)償贈(zèng)與以為體育明星，是否繳納土增稅？解析：解析：基本規(guī)定：繼承、贈(zèng)與不征財(cái)稅字1995-48#：實(shí)施細(xì)則所稱的贈(zèng)與是指如下情況：1、贈(zèng)與直系親屬或直接贍養(yǎng)義務(wù)人2、通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非盈利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房產(chǎn)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。 結(jié)論：征五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例案例7： 土增稅清算時(shí)，如何確認(rèn)收入？尚未開(kāi)發(fā)票的清算也要計(jì)入收入嗎？解析：解析：國(guó)稅函2010-220#：清算時(shí)，已全額開(kāi)票

35、的，按開(kāi)票額確認(rèn)收入未開(kāi)或未全開(kāi)票的，合同額。合同額與實(shí)測(cè)不一致的，多退少補(bǔ)。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例案例8： 精裝修房中的電器家具價(jià)格計(jì)入售價(jià)，成本是否加計(jì)扣除解析：解析：轉(zhuǎn)讓家具、家電等不屬于土增稅征收范圍，不應(yīng)計(jì)入應(yīng)稅收入，成本同時(shí)剔除，不能加計(jì)扣除20%。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例案例9： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因土地閑置而繳納的土地閑置費(fèi)、因延遲繳納土地出讓金而繳納的滯納金能否在企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除？解析：解析：一、企業(yè)所得稅處理一、企業(yè)所得稅處理 根據(jù)企業(yè)所得稅法以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，土地閑置費(fèi)應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成

36、本的“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”項(xiàng)目在所得稅前扣除。土地閑置費(fèi)不得直接計(jì)入期間費(fèi)用在稅前扣除，而應(yīng)該列入開(kāi)發(fā)成本，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售確認(rèn)收入時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 土地出讓金的滯納金：可以直接在企業(yè)所得稅前扣除，因?yàn)槎惙▋H規(guī)定“稅收滯納金”不得在企業(yè)所得稅前扣除，其他原因產(chǎn)生的滯納金則不受扣除限制，如延期支付貨款的罰息等。 。五、土地增值稅疑難分析及案例解析二、土地增值稅處理二、土地增值稅處理根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）之規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條第一款規(guī)定，計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)

37、所支付的金額。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條第一款規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。土地出讓金的滯納金不屬于上述規(guī)定的支出范圍，因此不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。案例案例10： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將擁有的一部分土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一部分未經(jīng)任何開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問(wèn)能否加計(jì)扣除？解析：解析： 總局關(guān)于印發(fā)總局關(guān)于印發(fā)的通知的通知（國(guó)稅函發(fā)（國(guó)稅函發(fā)1995-110#）：區(qū)分不同情況）：區(qū)分不同情況1、未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只扣地價(jià)款、相關(guān)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金，不能加計(jì)扣除。、未開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，只扣地價(jià)款、相關(guān)

38、費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金，不能加計(jì)扣除。2、生地轉(zhuǎn)熟地：可以加計(jì)扣除、生地轉(zhuǎn)熟地：可以加計(jì)扣除3、進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的：可以、進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的：可以五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例案例11： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓處、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，土增稅如何扣除？解析：解析：一、企業(yè)所得稅處理一、企業(yè)所得稅處理 資本化計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、固定資產(chǎn)資本化計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、固定資產(chǎn)二、土增稅二、土增稅1、紅線內(nèi)、建筑外：房地產(chǎn)銷售費(fèi)用。資產(chǎn)性購(gòu)置如空調(diào)電視等不得在銷售費(fèi)用列支。、紅線內(nèi)、建筑外：房地產(chǎn)銷售費(fèi)用。資產(chǎn)性購(gòu)置如空調(diào)電視等不得在銷售費(fèi)用列支。2、建筑主體內(nèi)：有償轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算收入并準(zhǔn)予

39、扣除、建筑主體內(nèi)：有償轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除3、配套設(shè)施內(nèi)：業(yè)主共有可扣；無(wú)償給政府可扣；有償轉(zhuǎn)讓計(jì)算收入并可扣。、配套設(shè)施內(nèi)：業(yè)主共有可扣；無(wú)償給政府可扣；有償轉(zhuǎn)讓計(jì)算收入并可扣。4、紅線外：不可扣、紅線外：不可扣五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例案例11： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓處、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，土增稅如何扣除？延伸：延伸：土增稅：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。所得稅：指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、

40、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等?！蔽?、土地增值稅疑難分析及案例解析案例案例12： 甲供材能否直接作為扣除項(xiàng)目？解析：解析：通常歸集在建安成本中，作為開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除。但不能重復(fù)。營(yíng)業(yè)稅：已經(jīng)包含在總包合同中繳納營(yíng)業(yè)稅等。否則，有繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例案例13： 實(shí)際費(fèi)用遠(yuǎn)不達(dá)5%，可否據(jù)實(shí)扣除？解析：解析：管理費(fèi)與銷售費(fèi)用是按比例扣除，不是據(jù)實(shí)扣除。即使不到5%，也可按5%計(jì)算扣除。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例案例14： 納稅人支付的浮動(dòng)利息及罰息能否扣除？解析：解析：上浮按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行的，可扣，超過(guò)的，不可扣。超過(guò)貸款期限的利息部分以及罰息，不可扣。五、土地增值稅疑難分析及案例解析案例案例15： 母公司的借款利息發(fā)票及取得的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明能否作為子公司的金融機(jī)構(gòu)證明？解析：解析：必須是直接從金融機(jī)構(gòu)取得的貸款并支付利息可以據(jù)實(shí)扣除，間接的5%?？偛浚腹荆┫蚍种C(jī)構(gòu)（子公司）轉(zhuǎn)貸，分支機(jī)構(gòu)支