商業(yè)地產(chǎn)運營模式與策劃定位實操(收藏版)

1、商業(yè)地產(chǎn)領域、模式很重要！商業(yè)地產(chǎn)運營模式與策劃定位實操商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎知識商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤密碼如何進行商業(yè)市場定位如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進行商業(yè)價格定位如何進行商業(yè)體量定位商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開發(fā)行為比較如何進行商業(yè)地產(chǎn)定位？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎知識一所謂商業(yè)地產(chǎn)，就是為商業(yè)流通領域搭建一個實體平臺一、商業(yè)地產(chǎn)基礎知識按行業(yè)類別分類健身服務及休閑功能房地產(chǎn)（健身中心、美容院）商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（小商品批發(fā)市場）居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產(chǎn)（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能房地產(chǎn)（電影城、娛樂城、KTV、游樂場）零售功能房地產(chǎn)（百貨商場、

2、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎知識按市場范圍分類超區(qū)域型出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店35家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在5000輛以上。）超級型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250700家，主力店如百貨公司、超市、家店等36家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個左右或更多。）區(qū)域型（出租面積在1.5萬7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在10005000輛。）社區(qū)型（出租面積平均為1.3萬平

3、方米，入駐商戶20100家，商圈半徑在30分鐘車程以內，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約500輛。）近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶1020家，商圈內人口為510萬，商圈半徑在10分鐘車程內，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）一、商業(yè)地產(chǎn)基礎知識按照消費行為分類體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（娛樂、休閑類房地產(chǎn)）服務業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（餐飲、寫字樓、服務性公寓）物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)（大型購物中心，百貨商場，超市，家居建材店，以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店）按照建筑形式分類綜合建筑（多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃）項目規(guī)劃計階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問題，如果規(guī)劃不合理，會影響整個項目的

4、成功運營。單體建筑（商業(yè)項目獨立在特定地塊上建設，無其它房地產(chǎn)存在）面臨純商業(yè)問題一、商業(yè)地產(chǎn)基礎知識五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)l中等規(guī)模的購物中心將是國內商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點以零售為主，商品檔次中檔偏高甚至更高，一般體重較大，超級購物中心，中等購物中心的服務半徑是區(qū)域型的，地鐵和地面公共交通將是疏導購物人流的主要方式。l室內外相結合的購物空間：商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主，由一條城市主干輔道，輔之以廣場、街巷，形成一個相對的固定區(qū)域。l社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費群體鎖定于社區(qū)住戶。l流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、批發(fā)市場一般位置較好，常成行成市發(fā)展，以商品流通為主要功能。l資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài)：旅游地產(chǎn)泛指在旅

5、游景點開發(fā)的經(jīng)營性物業(yè)，也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。選擇一個有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型，需要發(fā)展商前瞻的眼光商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較二二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設計決定商業(yè)地產(chǎn)項目的存亡大型商業(yè)地立項目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復雜，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達性，以獲得最大的商業(yè)利益，進而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設計至關重要的問題。各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎上進行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規(guī)劃不

6、當帶來的投資損失。規(guī)劃層面的區(qū)別二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程更嚴謹；商業(yè)地產(chǎn)的調研比住宅復雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場調研項目定位規(guī)劃設計銷售組織營銷策劃營銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關鍵經(jīng)濟環(huán)境分析和生活結構研究區(qū)域結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結構、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調查與分析典型性調查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應量分析消費者消費行為調查

7、與研究項目立地條件研究商圈的確定和研究目標市場定位目標客戶定位目標消費群定位目標投資小業(yè)主定位目標經(jīng)營客戶定位項目經(jīng)營特色定位項目經(jīng)營方式定位項目業(yè)態(tài)定位項目功能定位項目規(guī)模定位項目形象定位整體規(guī)劃設計建筑風格與立面設計商鋪結構與內部分割方案景觀設計方案交通組織設計方案銷售招商銷售交房開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關鍵客觀市場調研微觀市場調研消費者調研形象定位市場定位目標客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設計建筑風格與立面設計景觀設計銷售團隊組建營銷方式多樣化銷售團隊組建招商團隊組建以活動營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主租金收入自營收入銷售收入其他收入二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較

8、商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復雜規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權益關系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者管理者消費者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型住宅開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型總銷售收入（銷售額）總成本利潤總收入總成本利潤產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個利潤密碼三三、項目定位主旨：重塑新的縣城商業(yè)格局和業(yè)態(tài)、走差異化路線l主題年輕、時尚、休閑娛樂、體驗購物；l百貨業(yè)態(tài)加入年輕時尚元素（蘋果體驗店、健身房、動漫城）；l電影業(yè)態(tài)填充市場空白，通過院線的推廣鎖定年輕消費人群；l餐飲業(yè)態(tài)切入時尚元素，女性的購物是天性，打造時尚女性精品街；l超市百貨增加精品超市、進

9、口食品店；l對外游樂場、雙語幼兒園、學前教育、酒店、KTV、酒吧作為項目亮點三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個利潤密碼只租不售只售不租又租又售，且租且售SOHO地產(chǎn)六佰本大成國際購物中心萬達、國貿、丹尼斯三、商業(yè)地產(chǎn)的三種盈利模式及五個利潤密碼盈利模式盈利模式優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點適用類型適用類型盈利模式優(yōu)點缺點適用類型只租不售分散出租租金高，開發(fā)商收益可最大化，物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)租期短，容易改變功能或調整經(jīng)營需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作，設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高，同時經(jīng)營風險較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大

10、的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，升值空間較大，有利開發(fā)新項目，帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在35%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估。沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過5萬m2只售不租相對省力且風險較低失去了更大收益前景的可能性，商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式租金相對整體出現(xiàn)要高一些，風險分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進行抵押貸款，比整體出租更適合日后帶租約出

11、售物業(yè)，如果某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權，并進行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等），需設立相應的管理部門及配備相關的商業(yè)專才；要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力資金實力雄厚的開發(fā)商層（或片）與散結合出租模式主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售，大小租戶的結構使項目穩(wěn)定性提高，有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功動作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金；需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關的商業(yè)專才，對主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式對比三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼心

12、態(tài)融資外腦共同利益主題定位商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長線贏利心態(tài)：（例如：360、丹尼斯、大商的利潤遠遠高于住宅開發(fā)的利潤）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應具備正視風險心態(tài)：（防范物業(yè)管理中存在的風險、防范市場環(huán)境風險）長線贏利與正視風險，就是應了“說得容易做到難”的老話三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個商業(yè)項目需要一次投資建成才能形成商業(yè)氣氛，因而所有的前期投入都來自開發(fā)商的積累，而且在租售過程中，為了吸引主力店加盟，開發(fā)商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式。成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目通常是由基金作為項目的主要投資人，或是開發(fā)完成后由基金購買，再進行

13、統(tǒng)一的租賃經(jīng)營等。中國典型的融資比例是：50權益/50貸款。三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個商業(yè)項目在前期的策劃、招商中期的規(guī)劃設計、以及后期的經(jīng)營管理三個階段都需要有高度專業(yè)化水準的操作能力。發(fā)展商需要在專業(yè)商業(yè)投資、管理與顧問公司以及商業(yè)項目規(guī)劃設計公司的協(xié)助下，才能使一個商業(yè)項目達到專業(yè)化的高度。商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼支持管理者的專業(yè)意見開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者管理者站在城市建設的高度帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展保證投資者的租金收入預留經(jīng)營者的增值空間符合消費者的消費取向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體心態(tài)融資外腦共同利益主題定位政府三、產(chǎn)品定位的

14、三種盈利模式及五個利潤密碼智者說：賺錢的買賣不一定是成功的買賣，成功的買賣是雙方都滿意的買賣。三、產(chǎn)品定位的三種盈利模式及五個利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的利潤密碼分析歷史悠久的商業(yè)街與當代成功的商業(yè)項目發(fā)現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有“向心格局”，一個靈魂人物（項目），具有強烈的磁場效應；商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展具有“集群效應”，成行成市更有利于商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。無論是向心格局，還是集群效應，商業(yè)地產(chǎn)的相生相旺最終歸為一點成功的主題定位（用系統(tǒng)的理論來分析，包括市場定位、消費者定位、業(yè)態(tài)定位等）。心態(tài)融資外腦共同利益主題定位如何進行商業(yè)定位四l 如何進行商業(yè)體量定位l 如何進行商業(yè)市場定位l 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如

15、何進行商業(yè)價格定位在確定項目以配套為主題的方向下1、如何進行商業(yè)體量定位外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間；中間型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間；內向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下。商業(yè)與住宅面積配比法1、如何進行商業(yè)體量定位社區(qū)配套商業(yè)規(guī)模= 項目人口* 人均商業(yè)面積 （社區(qū)商業(yè)人均商業(yè)規(guī)?？刂圃?.4-0.6平方米/人）人均面積推算法1、如何進行商業(yè)體量定位根據(jù)生活配套類商業(yè)業(yè)態(tài)商家開店規(guī)模所需及項目適合引進的店鋪個數(shù)推算匯總商業(yè)規(guī)模（舉例） 業(yè)態(tài)組合反推法如何進行商業(yè)定位四l 如何進行商業(yè)體量定位l 如何進行商業(yè)市場定位l 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進行商業(yè)價格定位2、如

16、何進行商業(yè)市場定位項目立地條件研究項目經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結構研究區(qū)域城市結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結構研究競品及典型性案例研究市場定位的推導思路消費者消費行業(yè)的調查與研究2、如何進行商業(yè)市場定位 項目經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結構研究 總人口及地區(qū)人口結構、職業(yè)構成、家庭構成、收入水平、消費水平等 GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結構情況 全社會消費品零售總額 全市商業(yè)增加值 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額開發(fā)任何一個項目都涉及經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項目，其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大。2、如何進行商業(yè)市場定位 項目立

17、地條件研究 項目基本指標決定項目的產(chǎn)品形式 道路類別研究依用途分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道； 交通易達性研究是否有障礙物（如交通欄隔），消費人群本項目的車行和人行來外部交通動線； 周邊環(huán)境和目前商業(yè)設施研究利用可借鑒資源，進行業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營或互補性；2、如何進行商業(yè)市場定位 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 城市商業(yè)發(fā)展目標 城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃2004年初，國家經(jīng)濟貿易委員會國內貿易局下發(fā)了關于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導意見關于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知關于加強城市

18、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知三個文件，要求直轄市、計劃單列市、省會城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，未制定的不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作，在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關鍵，避免政策性的風險和重復建設。2、如何進行商業(yè)市場定位 區(qū)域城市結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查 公共設施狀況 交通體系狀況 道路狀況、通行量 城市性質與功能特點 各項城市的機能 城市規(guī)劃2、如何進行商業(yè)市場定位 輻射區(qū)域的確定和零售業(yè)結構研究 地區(qū)間的銷售動向 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況 業(yè)種間的銷售動向 大型主力店的動向以上綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定

19、位、業(yè)態(tài)設計、經(jīng)濟效益預測提供定性的參考分析。2、如何進行商業(yè)市場定位 競品及典型性案例研究 規(guī)模 客流量 提供的產(chǎn)品或服務、收益情況 交通來源 優(yōu)劣和劣勢從以上幾個方面分析其現(xiàn)狀及結構特點，以便做競爭分析，進行差異化的定位，同時提煉出本項目可借鑒和需要規(guī)避的因素。2、如何進行商業(yè)市場定位 消費者消費行為的調查與研究 人口結構 消費水平 購買行為分析 收入水平 交通和出行方式通過以上方面對消費者消費行業(yè)進行定量和定性研究。2、如何進行商業(yè)市場定位市場定位傳達的是項目的精髓、項目的宗旨大眾化定位 VS 特色化定位大眾化定位法適合商業(yè)地產(chǎn)項目所在地有足夠消費群、沒有激烈競爭，采用該定位方式可以取得

20、穩(wěn)定收益，市場風險??；特色化定位法表現(xiàn)在兩方面：特色主題、特色服務。該定位方式市場風險較大，但一旦成功，較易形成品牌。有了特色才具有不可替代性，從而具有競爭。2、如何進行商業(yè)市場定位大型商業(yè)地產(chǎn)項目的目標市場是不斷培育、不斷發(fā)展的，在原有項目的基礎上，發(fā)展商可以再度開發(fā)有競爭力的商業(yè)地產(chǎn)項目。如何進行商業(yè)定位四l 如何進行商業(yè)體量定位l 如何進行商業(yè)市場定位l 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進行商業(yè)價格定位3、如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場條件的變化，項目的業(yè)態(tài)組合會發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過一個陣痛期。3、如何進行商

21、業(yè)業(yè)態(tài)定位初步業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目所輻射的商圈消費群的特性，消費習性及潛力后，評選集客力強且具市場競爭力的業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組合定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調查消費者意見調查需求面調查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結果，選出商業(yè)機能較強的業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。參照國內外標桿商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運作，可以達到績效相互補充的功能。國內外標桿項目經(jīng)驗參照3、如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目初步經(jīng)營業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例，與需求面的消費者最常去的業(yè)態(tài)的消費比例，再加上消費者最希望增加業(yè)態(tài)的消費金額的比例，三項比例平均之后，

22、得出商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。3、如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)定位最終確定：初步業(yè)態(tài)定位主力店招商反饋調整業(yè)態(tài)組合確定設計方案、政府報批如何進行商業(yè)定位四l 如何進行商業(yè)體量定位l 如何進行商業(yè)市場定位l 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位l 如何進行商業(yè)價格定位l 價格定位的重要性地段與價格是影響商業(yè)物業(yè)銷售成交的兩大因素，而其中地段是一個固定不變的因素，可塑性程度不高，價格則是一個可變因素，在市場競爭中可根據(jù)對手的情況進行調整，在地段因素基本一定的情況下，價格因素對商鋪成交將起決定作用。在很多發(fā)展商看來，建設一個好的商場并不難，判斷“商鋪賣多少錢市場才能接受”也并不難，難的是怎樣才能在最短的時間內完成項目的銷售，迅速回籠開發(fā)資金，降低投資風險，爭取更大的利潤，這就取決于價格策略。有競爭優(yōu)勢的價格，有符合市場需要的間隔、配套、商業(yè)氛圍，促進項目銷售自然水到渠成。4、如何進行商業(yè)價格定位市場比較法成本定價法銷售價格=開發(fā)成本+發(fā)展商目標利潤租金反推法可以看出，銷售價格的的確定，在很大程度上受發(fā)展商的綜合開發(fā)實力（如開發(fā)能力、開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)水平等）制約。從理論上看，這個定價方法能夠達到發(fā)展商收