傳世-鑫邦項(xiàng)目方案（課堂PPT）

1、12小寨購物中心商業(yè)定位及招商報(bào)告小寨購物中心商業(yè)定位及招商報(bào)告悅動城，總有歡樂故事！悅動城，總有歡樂故事！3區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位區(qū)域消費(fèi)特性分析區(qū)域消費(fèi)特性分析功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)劃劃商鋪劃分及品牌落位商鋪劃分及品牌落位酒店產(chǎn)品構(gòu)想酒店產(chǎn)品構(gòu)想 招商策略及租金預(yù)估招商策略及租金預(yù)估 傳世西安公司簡介傳世西安公司簡介 研究框架研究框架4n市場板塊分析市場板塊分析n商圈項(xiàng)目概述商圈項(xiàng)目概述n競爭對手概況競爭對手概況n發(fā)展空間分析發(fā)展空間分析n市場機(jī)會分析市場機(jī)會分析n傳世觀點(diǎn)傳世觀點(diǎn)第一部分第一部分 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析5 好又多 百匯綜合市場 文化大廈 小寨

2、服裝城 小寨家具城 軍人服務(wù)社 民生國際購物中心 嘉匯漢唐書城 飛炫購物中心 智圣電器廣場 小寨什字商圈商業(yè)地圖一一 、市場板塊分析、市場板塊分析小寨商圈6二、小寨商圈概述二、小寨商圈概述n被稱為僅次于鐘樓的“副中心”和“次商圈”、西安的教科文大區(qū)。n北到南二環(huán)，南到電視塔，東連曲江新區(qū)，西接西高新，地處幾個重要區(qū)位的核心。n高等院校、科研機(jī)構(gòu)眾多，具有良好的商業(yè)環(huán)境和旺盛的人氣。n西安人口密度較大的區(qū)域，常住人口數(shù)量巨大。7n商圈輻射能力較強(qiáng)，地理位置優(yōu)越，人流量商圈輻射能力較強(qiáng)，地理位置優(yōu)越，人流量大。大。n業(yè)態(tài)服務(wù)定位主要面向中低收入的年輕消費(fèi)業(yè)態(tài)服務(wù)定位主要面向中低收入的年輕消費(fèi)者者n

3、該區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目整體的經(jīng)營環(huán)境和硬件配該區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目整體的經(jīng)營環(huán)境和硬件配套較差。套較差。n消費(fèi)人群的消費(fèi)頻次較高但消費(fèi)單價和附加消費(fèi)人群的消費(fèi)頻次較高但消費(fèi)單價和附加值較小。值較小。n該區(qū)域的產(chǎn)品和服務(wù)高度同質(zhì)化。該區(qū)域的產(chǎn)品和服務(wù)高度同質(zhì)化。n該區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況差異化較大。該區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況差異化較大。小寨商圈的六大特點(diǎn)小寨商圈的六大特點(diǎn)8小寨商圈的定位小寨商圈的定位小寨商圈商業(yè)項(xiàng)目概述小寨商圈商業(yè)項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱營業(yè)面積營業(yè)面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)百匯市場20000小商品市場飛旋廣場 5000小商品市場百盛30000潮流百貨開米廣場2500小商品市場軍人服務(wù)社10000生活類百

4、貨雁塔新天地60000小商品市場海港城20000小商品市場金鷹國貿(mào)25000潮流百貨傳世觀點(diǎn)：從以上的圖表看出，目前小寨區(qū)域的市場供應(yīng)傳世觀點(diǎn)：從以上的圖表看出，目前小寨區(qū)域的市場供應(yīng)僅局限于傳統(tǒng)的百貨和小商品市場，缺乏多業(yè)態(tài)一站式的購物中心。僅局限于傳統(tǒng)的百貨和小商品市場，缺乏多業(yè)態(tài)一站式的購物中心。已建項(xiàng)目已建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積面積交房時間交房時間功能定位功能定位西旅國際880002009.10商務(wù)會所，酒店，購物中心小寨工人文化宮600002011西北影視城，文化商業(yè)中心長安文化廣場1200002011商業(yè)綜合體華旗國際150002009.12商業(yè)綜合體華聯(lián)廣場1600002012

5、商業(yè)綜合體立豐吉祥購物廣場1000002012商業(yè)綜合體傳世觀點(diǎn)：通過以上圖標(biāo)我們得出，次區(qū)域未來的市場供應(yīng)傳世觀點(diǎn)：通過以上圖標(biāo)我們得出，次區(qū)域未來的市場供應(yīng)集中在體量及功能不一的商業(yè)綜合體集中在體量及功能不一的商業(yè)綜合體在建項(xiàng)目在建項(xiàng)目小寨商圈商業(yè)項(xiàng)目概述小寨商圈商業(yè)項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積面積功能定位功能定位長安路與南二環(huán)立交 十字西南角改造項(xiàng)目60000大學(xué)生音樂藝術(shù)中心小寨軍區(qū)改造項(xiàng)目250000商業(yè)綜合體百匯市場改造項(xiàng)目30000綜合性商品市場緯二街十字東南角改造項(xiàng)目320000雁塔城市廣場八里村地鐵商場100000地鐵商場傳世觀點(diǎn)：未來的擬建項(xiàng)目將會對未來小寨區(qū)域的商業(yè)格局產(chǎn)

6、生影響，傳世觀點(diǎn)：未來的擬建項(xiàng)目將會對未來小寨區(qū)域的商業(yè)格局產(chǎn)生影響，市場競爭將會愈演愈烈。市場競爭將會愈演愈烈。擬建項(xiàng)目擬建項(xiàng)目小寨商圈商業(yè)項(xiàng)目概述小寨商圈商業(yè)項(xiàng)目概述12三三 、競爭對手概況、競爭對手概況n小寨工人文化宮項(xiàng)目小寨工人文化宮項(xiàng)目n華旗國際華旗國際n立豐吉祥購物廣場立豐吉祥購物廣場n小寨十字西南角改造項(xiàng)目小寨十字西南角改造項(xiàng)目13四四 、發(fā)展空間分析、發(fā)展空間分析n南二環(huán)區(qū)域商業(yè)達(dá)南二環(huán)區(qū)域商業(yè)達(dá)1717萬平米萬平米n小寨東西路商業(yè)達(dá)小寨東西路商業(yè)達(dá)3535萬平米萬平米n雁塔西路商業(yè)達(dá)雁塔西路商業(yè)達(dá)1717萬平米萬平米n長安中路區(qū)域大長安中路區(qū)域大100100萬平米萬平米雁塔區(qū)

7、政府對未來商圈發(fā)展面積的規(guī)劃雁塔區(qū)政府對未來商圈發(fā)展面積的規(guī)劃14目前商業(yè)供應(yīng)特點(diǎn)目前商業(yè)供應(yīng)特點(diǎn)業(yè)態(tài)定位：以中低檔的潮流產(chǎn)品市場為主業(yè)態(tài)定位：以中低檔的潮流產(chǎn)品市場為主商業(yè)檔次：中低端消費(fèi)占據(jù)較大比重商業(yè)檔次：中低端消費(fèi)占據(jù)較大比重功能配置：餐飲、休閑、娛樂功能較弱功能配置：餐飲、休閑、娛樂功能較弱市場發(fā)展趨勢市場發(fā)展趨勢n 追求個性化：開始追逐時尚品牌追求個性化：開始追逐時尚品牌n 崇尚生活品質(zhì)：注重品味和商品品質(zhì)崇尚生活品質(zhì)：注重品味和商品品質(zhì)n 重視購物體驗(yàn)，厭惡擁擠狹窄重視購物體驗(yàn)，厭惡擁擠狹窄n 交通擁堵，成本增加，需要一站式消費(fèi)交通擁堵，成本增加，需要一站式消費(fèi)商業(yè)發(fā)展趨勢商業(yè)發(fā)

8、展趨勢n 一站式消費(fèi)n 多業(yè)態(tài)組合 n 體驗(yàn)式消費(fèi)n 品牌化、時尚化現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型困難現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型困難n 物業(yè)陳舊，設(shè)備老化。n 百貨式經(jīng)營，無法提供足夠面積給品牌店。n 缺乏滿足多種需求消費(fèi)的商業(yè)項(xiàng)目。n 體量有限，功能難集合本項(xiàng)目市場機(jī)會：本項(xiàng)目市場機(jī)會：一站式體驗(yàn)型的購物中心一站式體驗(yàn)型的購物中心商業(yè)空白點(diǎn)商業(yè)空白點(diǎn)市場機(jī)會：市場機(jī)會：五、市場機(jī)會分五、市場機(jī)會分析析15六、傳世觀點(diǎn)六、傳世觀點(diǎn)傳世商業(yè)項(xiàng)目問題解決公式傳世商業(yè)項(xiàng)目問題解決公式= =歷史歷史+a+a* *未來未來 (a(a代表商圈潛力、景氣指數(shù)）代表商圈潛力、景氣指數(shù)）要解決歷史和未來的關(guān)系問題？要解決歷史和未來的關(guān)

9、系問題？【歷史傳承歷史傳承】過去的商業(yè)氛圍過去的商業(yè)氛圍固有的消費(fèi)習(xí)慣固有的消費(fèi)習(xí)慣既有的業(yè)態(tài)分布既有的業(yè)態(tài)分布和目標(biāo)人群和目標(biāo)人群【未來發(fā)展未來發(fā)展】區(qū)域的發(fā)展趨勢區(qū)域的發(fā)展趨勢交通變化交通變化目標(biāo)客群消費(fèi)目標(biāo)客群消費(fèi)變化和趨勢變化和趨勢【機(jī)遇機(jī)遇】商圈升級商圈升級+ +區(qū)域性商業(yè)中心的形成區(qū)域性商業(yè)中心的形成+ +未來公共交通的便利性未來公共交通的便利性16n區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群構(gòu)成狀況區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群構(gòu)成狀況n區(qū)域目標(biāo)人群的消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域目標(biāo)人群的消費(fèi)習(xí)慣n區(qū)域目標(biāo)人群的消費(fèi)結(jié)構(gòu)區(qū)域目標(biāo)人群的消費(fèi)結(jié)構(gòu)n傳世觀點(diǎn)傳世觀點(diǎn)第二部分第二部分 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)特性分析區(qū)域商業(yè)消費(fèi)特性分析一、區(qū)域人口構(gòu)成狀況一

10、、區(qū)域人口構(gòu)成狀況區(qū)域常住人口區(qū)域常住人口區(qū)域高校人口區(qū)域高校人口城南雁塔區(qū)常住人口為114.88萬人,若按2.5人/戶來計(jì)算，將有將近46萬戶目前區(qū)域內(nèi)高校數(shù)目在15個，在校學(xué)生數(shù)約為18萬人區(qū)域未來新增人口區(qū)域未來新增人口區(qū)域內(nèi)目前在建/新建的項(xiàng)目約有27個，未來將帶來8萬余人口，若按2.5人/戶來計(jì)算，將產(chǎn)生3.2萬戶。18雁塔區(qū)作為西安的人口大區(qū)，區(qū)內(nèi)高校云集，再加上未來新增加的居住人口，為雁塔區(qū)作為西安的人口大區(qū)，區(qū)內(nèi)高校云集，再加上未來新增加的居住人口，為區(qū)域的商業(yè)帶來了巨大的消費(fèi)群體。特別是周邊的高校人群目前已經(jīng)形成了該區(qū)區(qū)域的商業(yè)帶來了巨大的消費(fèi)群體。特別是周邊的高校人群目前已

11、經(jīng)形成了該區(qū)域鮮明的消費(fèi)特征。未來新增的人口將在一定層面提高了整體的消費(fèi)能力域鮮明的消費(fèi)特征。未來新增的人口將在一定層面提高了整體的消費(fèi)能力區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群構(gòu)成區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群構(gòu)成（備注：高校學(xué)生群體主要是以個人為個體進(jìn)行消費(fèi)，而常住人口我們按戶作為消費(fèi)的個體（備注：高校學(xué)生群體主要是以個人為個體進(jìn)行消費(fèi)，而常住人口我們按戶作為消費(fèi)的個體進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。）19區(qū)域消費(fèi)特性區(qū)域消費(fèi)特性-商圈對比分析商圈對比分析 【結(jié)論結(jié)論】鐘樓商圈作西安市的核心商圈鐘樓商圈作西安市的核心商圈 對整個西安市的消費(fèi)人口的吸引力是最為對整個西安市的消費(fèi)人口的吸引力是最為平均的，各個區(qū)位都會選擇不同程度的在鐘樓商圈消

12、費(fèi)平均的，各個區(qū)位都會選擇不同程度的在鐘樓商圈消費(fèi) ，而小寨商圈主要以吸引，而小寨商圈主要以吸引城南中低端消費(fèi)人群。原有的城南中高端消費(fèi)人群，主要選擇高新商圈和鐘樓商城南中低端消費(fèi)人群。原有的城南中高端消費(fèi)人群，主要選擇高新商圈和鐘樓商圈消費(fèi)。圈消費(fèi)。小寨和鐘樓商圈對西安消費(fèi)人群的吸引小寨和鐘樓商圈對西安消費(fèi)人群的吸引20 【結(jié)論結(jié)論】從以圖表我們可以得出，城南消費(fèi)者絕大多數(shù)人會選擇每周外出消費(fèi)從以圖表我們可以得出，城南消費(fèi)者絕大多數(shù)人會選擇每周外出消費(fèi)一次，都市白領(lǐng)的消費(fèi)次數(shù)較多也較為平均一次，都市白領(lǐng)的消費(fèi)次數(shù)較多也較為平均 而學(xué)生消費(fèi)次數(shù)則最多，家庭集體而學(xué)生消費(fèi)次數(shù)則最多，家庭集體消費(fèi)

13、的次數(shù)則較少。消費(fèi)的次數(shù)則較少。二、區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣二、區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣-月消費(fèi)頻次月消費(fèi)頻次21區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣-月消費(fèi)金額月消費(fèi)金額 【結(jié)論結(jié)論】從以上圖表我們可以得出結(jié)論，消費(fèi)人口的月消費(fèi)金額主要集中在從以上圖表我們可以得出結(jié)論，消費(fèi)人口的月消費(fèi)金額主要集中在300-300-500500的區(qū)間單位，整體消費(fèi)的水平不高，而以家庭為單位的消費(fèi)則略高。的區(qū)間單位，整體消費(fèi)的水平不高，而以家庭為單位的消費(fèi)則略高。22三、區(qū)域人口的消費(fèi)結(jié)構(gòu)三、區(qū)域人口的消費(fèi)結(jié)構(gòu) 【結(jié)論結(jié)論】從圖表中我們可以得出從圖表中我們可以得出 區(qū)域人口的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，還是以購物為主要區(qū)域人口的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，還是以購物為主要內(nèi)容，都市

14、白領(lǐng)和家庭單元的消費(fèi)則較為平均，餐飲娛樂休閑也占據(jù)了很大內(nèi)容，都市白領(lǐng)和家庭單元的消費(fèi)則較為平均，餐飲娛樂休閑也占據(jù)了很大的比重。的比重。23區(qū)域人口消費(fèi)狀況總結(jié)區(qū)域人口消費(fèi)狀況總結(jié)1 1、購物仍然占據(jù)著各個收入階層的最大比重。、購物仍然占據(jù)著各個收入階層的最大比重。2 2、消費(fèi)的群體主要是都市白領(lǐng)和學(xué)生消費(fèi)群體。、消費(fèi)的群體主要是都市白領(lǐng)和學(xué)生消費(fèi)群體。3 3、整體消費(fèi)水平較低，但是市場空間的潛力較大。、整體消費(fèi)水平較低，但是市場空間的潛力較大。4 4、餐飲娛樂等休閑消費(fèi)在本區(qū)域消費(fèi)人群日常消費(fèi)比重中占據(jù)著很大的、餐飲娛樂等休閑消費(fèi)在本區(qū)域消費(fèi)人群日常消費(fèi)比重中占據(jù)著很大的比重。比重。5 5

15、、因?yàn)楸镜厝狈ο鄳?yīng)的消費(fèi)場所，該區(qū)域的中高端人群選擇高新和鐘樓、因?yàn)楸镜厝狈ο鄳?yīng)的消費(fèi)場所，該區(qū)域的中高端人群選擇高新和鐘樓作為購物的區(qū)域。作為購物的區(qū)域。24傳世觀點(diǎn)傳世觀點(diǎn)定位依據(jù)定位依據(jù)傳世公式：定位的基礎(chǔ)在于對消費(fèi)市場的研究傳世公式：定位的基礎(chǔ)在于對消費(fèi)市場的研究25nSWOTSWOT分析分析n定位模型定位模型n定位原則定位原則n形象定位形象定位n功能定位功能定位n目標(biāo)人群定位目標(biāo)人群定位第三部分第三部分 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位261 1、次商圈、西安副中心，商業(yè)氛圍濃厚。、次商圈、西安副中心，商業(yè)氛圍濃厚。2 2、項(xiàng)目周邊大量的常住居民和大專院校學(xué)校使得本項(xiàng)目有了較強(qiáng)的消費(fèi)支、項(xiàng)目周邊大量

16、的常住居民和大專院校學(xué)校使得本項(xiàng)目有了較強(qiáng)的消費(fèi)支撐。撐。3 3、區(qū)域內(nèi)在建及擬建項(xiàng)目發(fā)展緩慢，本項(xiàng)目較早入市占得市場先機(jī)。、區(qū)域內(nèi)在建及擬建項(xiàng)目發(fā)展緩慢，本項(xiàng)目較早入市占得市場先機(jī)。4 4、本項(xiàng)目地處小寨商圈核心位置，通達(dá)性、可視性、展示面較好。、本項(xiàng)目地處小寨商圈核心位置，通達(dá)性、可視性、展示面較好。5 5、地鐵上蓋物業(yè)，為本項(xiàng)目的人流導(dǎo)入提供了優(yōu)勢。、地鐵上蓋物業(yè)，為本項(xiàng)目的人流導(dǎo)入提供了優(yōu)勢。優(yōu)勢優(yōu)勢一、一、SWOTSWOT分析分析27 SWOTSWOT分析分析1 1、長面寬短進(jìn)深，單層動線長的局限使得本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃面臨挑戰(zhàn)。、長面寬短進(jìn)深，單層動線長的局限使得本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃面臨挑

17、戰(zhàn)。2 2、地塊相對有限無法設(shè)計(jì)商業(yè)廣場等公共休閑空間將會影響項(xiàng)目的整體商業(yè)形、地塊相對有限無法設(shè)計(jì)商業(yè)廣場等公共休閑空間將會影響項(xiàng)目的整體商業(yè)形象。象。3 3、地塊性質(zhì)的特殊性使得部分品牌的入駐會受到限制，后期銷售和資本運(yùn)作問、地塊性質(zhì)的特殊性使得部分品牌的入駐會受到限制，后期銷售和資本運(yùn)作問題也將受到影響。題也將受到影響。4 4、小寨東路部分的狹長地塊將面臨人流和商業(yè)環(huán)境的雙重挑戰(zhàn)如何有限規(guī)劃此、小寨東路部分的狹長地塊將面臨人流和商業(yè)環(huán)境的雙重挑戰(zhàn)如何有限規(guī)劃此區(qū)域成為一個關(guān)鍵點(diǎn)。區(qū)域成為一個關(guān)鍵點(diǎn)。5 5、無大型主力店，將會對項(xiàng)目整體形象提升和人流引入產(chǎn)生一定的影響。、無大型主力店，將會

18、對項(xiàng)目整體形象提升和人流引入產(chǎn)生一定的影響。6 6、地下停車場入口位置的設(shè)計(jì)有一定的局限性。、地下停車場入口位置的設(shè)計(jì)有一定的局限性。劣勢劣勢281 1、區(qū)域商業(yè)改造升級中、區(qū)域商業(yè)改造升級中 為本項(xiàng)目提供了良好的大市場環(huán)境。為本項(xiàng)目提供了良好的大市場環(huán)境。2 2、眾多的商業(yè)品牌要進(jìn)入本商圈，為本項(xiàng)目今后的招商提供了良好的機(jī)會。、眾多的商業(yè)品牌要進(jìn)入本商圈，為本項(xiàng)目今后的招商提供了良好的機(jī)會。3 3、全業(yè)態(tài)的商業(yè)形式為本項(xiàng)目在區(qū)域的發(fā)展優(yōu)先占據(jù)了市場空白點(diǎn)。、全業(yè)態(tài)的商業(yè)形式為本項(xiàng)目在區(qū)域的發(fā)展優(yōu)先占據(jù)了市場空白點(diǎn)。4 4、本區(qū)域目前的商業(yè)形態(tài)相對單一，缺乏全業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目。、本區(qū)域目前的商

19、業(yè)形態(tài)相對單一，缺乏全業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目。機(jī)會機(jī)會SWOTSWOT分析分析291 1、項(xiàng)目周邊幾個競爭項(xiàng)目未來對我項(xiàng)目將產(chǎn)生直接的競爭威脅。、項(xiàng)目周邊幾個競爭項(xiàng)目未來對我項(xiàng)目將產(chǎn)生直接的競爭威脅。2 2、商圈的改造升級周期較長、商圈的改造升級周期較長 本項(xiàng)目也必然面臨較長的市場培育期。本項(xiàng)目也必然面臨較長的市場培育期。3 3、后期運(yùn)營的挑戰(zhàn)、后期運(yùn)營的挑戰(zhàn)。威脅威脅SWOTSWOT分析分析30二、定位模型思考二、定位模型思考國內(nèi)外商業(yè)國內(nèi)外商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展項(xiàng)目的發(fā)展趨勢趨勢小寨商圈的小寨商圈的升級改造升級改造項(xiàng)目地的獨(dú)項(xiàng)目地的獨(dú)特優(yōu)勢特優(yōu)勢目標(biāo)消費(fèi)人群目標(biāo)消費(fèi)人群消費(fèi)結(jié)構(gòu)和需求消費(fèi)結(jié)構(gòu)和需求打造西

20、安最具打造西安最具特色的城市商特色的城市商業(yè)綜合體業(yè)綜合體集辦公、酒店、商集辦公、酒店、商業(yè)餐飲、休閑娛樂業(yè)餐飲、休閑娛樂等功能于一體的城等功能于一體的城市商業(yè)綜合體市商業(yè)綜合體主題酒店主題酒店整體戰(zhàn)略定位整體戰(zhàn)略定位功能定位功能定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位寫字樓寫字樓影院影院西安市商業(yè)西安市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展現(xiàn)狀超市超市 時尚購物街時尚購物街 地鐵商鋪地鐵商鋪餐飲休閑娛樂餐飲休閑娛樂傳世觀點(diǎn)：通過對商圈的了解傳世觀點(diǎn)：通過對商圈的了解 消費(fèi)者的調(diào)研消費(fèi)者的調(diào)研 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析分析 定位模型如下定位模型如下3112345綜合效益最大化保證生存能力塑造時尚風(fēng)向標(biāo)預(yù)留升級空間功能創(chuàng)造亮點(diǎn)三、項(xiàng)

21、目定位原則三、項(xiàng)目定位原則32四、項(xiàng)目形象定四、項(xiàng)目形象定位位西安首座歡樂主題時尚體驗(yàn)購物中心西安首座歡樂主題時尚體驗(yàn)購物中心量販?zhǔn)降罔F歡樂城量販?zhǔn)降罔F歡樂城傳世對主題的理解：本項(xiàng)目以人的消費(fèi)內(nèi)心為出發(fā)點(diǎn)，歡樂歡聚為主題，以情傳世對主題的理解：本項(xiàng)目以人的消費(fèi)內(nèi)心為出發(fā)點(diǎn)，歡樂歡聚為主題，以情感營銷為主要的方式，充分挖掘每一個消費(fèi)者的內(nèi)心的歡樂元素，其核心功能感營銷為主要的方式，充分挖掘每一個消費(fèi)者的內(nèi)心的歡樂元素，其核心功能訴求就是滿足每一個消費(fèi)單元的快樂購物快樂體驗(yàn)的心情。訴求就是滿足每一個消費(fèi)單元的快樂購物快樂體驗(yàn)的心情。33 本項(xiàng)目將立足于西安，依托小寨本項(xiàng)目將立足于西安，依托小寨良好

22、的區(qū)位優(yōu)勢及日益發(fā)達(dá)的城良好的區(qū)位優(yōu)勢及日益發(fā)達(dá)的城市交通網(wǎng)絡(luò)，通過打造集購物、市交通網(wǎng)絡(luò)，通過打造集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性體驗(yàn)餐飲、娛樂為一體的綜合性體驗(yàn)購物中心，使更多的人加入到本購物中心，使更多的人加入到本項(xiàng)目并體驗(yàn)到項(xiàng)目所帶來的快樂項(xiàng)目并體驗(yàn)到項(xiàng)目所帶來的快樂生活。生活。小寨未來的消費(fèi)目的地小寨未來的消費(fèi)目的地帶給購物人群無限歡樂帶給購物人群無限歡樂引領(lǐng)小寨商圈進(jìn)入新的方式引領(lǐng)小寨商圈進(jìn)入新的方式歡樂主題的意義和目的所在歡樂主題的意義和目的所在整體商業(yè)主題闡釋整體商業(yè)主題闡釋34歡樂時尚體驗(yàn)中心歡樂時尚體驗(yàn)中心品質(zhì)品質(zhì)時尚時尚歡樂歡樂體驗(yàn)體驗(yàn)前瞻理念的品質(zhì)管理引領(lǐng)潮流具有現(xiàn)代氣

23、息時尚元素的有機(jī)組 合 都市生活風(fēng)向標(biāo)引領(lǐng)歡樂的生活方式休閑愜意的體驗(yàn)空間舒適空間的購物體驗(yàn)休閑娛樂的歡樂體驗(yàn)服務(wù)品質(zhì)上的情感體驗(yàn)與潮流同步的品質(zhì)生活具有號召力的品牌組合定位闡釋定位闡釋35地鐵商城主題闡釋地鐵商城主題闡釋傳世觀點(diǎn)：傳世觀點(diǎn)：地鐵商城部分我們引入一個地鐵商城部分我們引入一個大量販大量販的概念。地鐵商城部分面積大的概念。地鐵商城部分面積大 業(yè)態(tài)也較為業(yè)態(tài)也較為豐富，涵蓋了時尚小零售，餐飲娛樂，豐富，涵蓋了時尚小零售，餐飲娛樂， 超市等多種業(yè)態(tài)，量販的概念正符合超市等多種業(yè)態(tài)，量販的概念正符合這種形態(tài)這種形態(tài) 。量販的特點(diǎn)是什么？量販的特點(diǎn)是什么？復(fù)合形態(tài)復(fù)合形態(tài) 多元組合多元組合

24、特色突出的特色突出的36我們要做到什么？我們要做到什么？3737最最完完整整的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合最最富富品品味味的的商商業(yè)業(yè)景景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)最最豐豐富富的的餐餐飲飲組組合合最最壯壯觀觀的的年年輕輕態(tài)態(tài)時時尚尚店店集集群群38五、項(xiàng)目功能定五、項(xiàng)目功能定位位商務(wù)功能娛樂功能購物功能休閑功能一站式體驗(yàn)39時尚家庭時尚家庭都市2-3口之家，具有一定品味及消費(fèi)能力，消費(fèi)頻率穩(wěn)定。辦公消費(fèi)群體辦公消費(fèi)群體餐飲消費(fèi)為主，初期隨機(jī)性消費(fèi)較強(qiáng)，后期可成為項(xiàng)目忠誠客戶。過往流動性及旅游過往流動性及旅游客群客群隨機(jī)性較強(qiáng)，往來商務(wù)和旅游消費(fèi)。白領(lǐng)時尚追崇者白領(lǐng)時尚追崇者追求時尚，逐漸體驗(yàn)時尚消費(fèi)的客群，消費(fèi)力處于

25、增長階段。誰是我們的有效消費(fèi)人群？誰是我們的有效消費(fèi)人群？營建豐富業(yè)態(tài)，滿足消費(fèi)者“尚、樂、美、食”的多層次需求，形成項(xiàng)目對消費(fèi)者的有效吸引。六、服務(wù)人群定位六、服務(wù)人群定位學(xué)生消費(fèi)團(tuán)體學(xué)生消費(fèi)團(tuán)體有閑暇時間，消費(fèi)頻次較高，可以引導(dǎo)培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣，能夠營造大量人氣40n項(xiàng)目樓層布局分析項(xiàng)目樓層布局分析n項(xiàng)目樓層布局定位項(xiàng)目樓層布局定位n案例示意案例示意n業(yè)態(tài)規(guī)劃原則業(yè)態(tài)規(guī)劃原則n業(yè)態(tài)規(guī)劃策略業(yè)態(tài)規(guī)劃策略n各層業(yè)態(tài)定位和劃分各層業(yè)態(tài)定位和劃分第四部分第四部分 功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)劃功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)劃41傳世觀點(diǎn)：由于項(xiàng)目臨街展示面長傳世觀點(diǎn)：由于項(xiàng)目臨街展示面長 進(jìn)深較淺，因此項(xiàng)目的具體業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌

26、劃進(jìn)深較淺，因此項(xiàng)目的具體業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌劃分得按照水平分割垂直分區(qū)的原則進(jìn)行分得按照水平分割垂直分區(qū)的原則進(jìn)行 我公司建議將項(xiàng)目分割成我公司建議將項(xiàng)目分割成 長安南路與小長安南路與小寨東路拐角部分寨東路拐角部分 小寨東路東段部分二個單元，每一單元按照其特點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)類型小寨東路東段部分二個單元，每一單元按照其特點(diǎn)進(jìn)行商業(yè)類型的劃分老確定具體的業(yè)態(tài)和品牌的劃分老確定具體的業(yè)態(tài)和品牌項(xiàng)目的水平分割與垂直分區(qū)項(xiàng)目的水平分割與垂直分區(qū)一、項(xiàng)目樓層布局分析一、項(xiàng)目樓層布局分析42長安南路與小寨東路拐角區(qū)域長安南路與小寨東路拐角區(qū)域縱向位置縱向位置主要特點(diǎn)主要特點(diǎn)核心客戶群核心客戶群適合設(shè)置的適合設(shè)置的商業(yè)

27、類型商業(yè)類型地下地下2 2層層直接可視性較差 有可塑造的空間與地鐵相連 人流導(dǎo)向便利較低收入消費(fèi)群體 大專院校學(xué)生目的型娛樂型休閑型地下地下1 1層層直接可視性較差 有可塑造的空間與地鐵相連 人流導(dǎo)向便利年輕時尚消費(fèi)群體 大專院校學(xué)生目的型娛樂性休閑型地上地上1 1層層雙面臨界展示 公交站點(diǎn)最前沿 地鐵入口處 商業(yè)展露直白 商業(yè)價值最高都市白領(lǐng)商務(wù)人群展示型目的性地上地上2 2層層商業(yè)價值高景觀效果最好 都市白領(lǐng)商務(wù)人群展示型目的性地上地上3 3層層商業(yè)價值有所弱化 但橫向延展力較強(qiáng)都市白領(lǐng)年輕時尚消費(fèi)群體體驗(yàn)性休閑型地上地上4 4層層商業(yè)價值有所弱化 但橫向延展力較強(qiáng)年輕白領(lǐng)二人世界體驗(yàn)性休

28、閑型地上地上5 5層層商業(yè)價值弱化 吸客能力驟減二人世界大眾消費(fèi)群目的型休閑型地上地上6 6層層商業(yè)價值弱化吸客能力降到最低二人世界大眾消費(fèi)群體目的型休閑型43小寨東路東段部分小寨東路東段部分縱向位置縱向位置主要特點(diǎn)主要特點(diǎn)核心客戶群核心客戶群適合設(shè)置的商業(yè)類適合設(shè)置的商業(yè)類型型地下地下2 2層層直接可視性較差 可塑造的空間縮小人流導(dǎo)向能力減弱較低收入消費(fèi)群體 大專院校學(xué)生目的型地下地下1 1層層直接可視性較差 可塑造的空間縮小人流導(dǎo)向能力減弱年輕時尚消費(fèi)群體 大專院校學(xué)生目的型地上地上1 1層層臨街面較長人流聚集能力減弱地塊商業(yè)價值減弱都市白領(lǐng)商務(wù)人群展示型特色性地上地上2 2層層人流聚集能

29、力減弱地塊商業(yè)價值減弱都市白領(lǐng)商務(wù)人群展示型特色型地上地上3 3層層商業(yè)價值有所弱化橫向延展力減弱都市白領(lǐng)年輕時尚消費(fèi)群體體驗(yàn)性休閑型地上地上4 4層層商業(yè)價值有所弱化橫向延展力減弱年輕白領(lǐng)二人世界體驗(yàn)性休閑型地上地上5 5層層 吸客能力驟減二人世界大眾消費(fèi)群目的型地上地上6 6層層商業(yè)價值最低吸客能力降到最低二人世界大眾消費(fèi)群體目的性44地下一二層為內(nèi)向型混合式地鐵商街二、項(xiàng)目樓層布局定位二、項(xiàng)目樓層布局定位45傳世觀點(diǎn)：地上一二層為外向型開放式商業(yè)街傳世觀點(diǎn)：地上一二層為外向型開放式商業(yè)街46地上三四層內(nèi)向型商業(yè)街地上三四層內(nèi)向型商業(yè)街47三、案例示意三、案例示意-萬象城萬象城華潤萬象城華

30、潤萬象城國內(nèi)街區(qū)購物中心和地鐵上蓋物業(yè)的結(jié)合案例國內(nèi)街區(qū)購物中心和地鐵上蓋物業(yè)的結(jié)合案例萬象城作為華潤中心的核心部分，建筑面積達(dá)18.8萬平方米，擁有近300個獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等于一身，是真正意義的“一站式”消費(fèi)中心。華潤萬象城借鑒國外購物中心的成功經(jīng)驗(yàn)，萬象城的租戶組合方面采取了主力店次主力店專門店的形式48三、案例示意三、案例示意-新中關(guān)購物中心新中關(guān)購物中心入住租戶包括眾多國際一線品牌、五星級國際影城、各具風(fēng)味的中西知名美食、旗艦運(yùn)動主力店、薩爾利茲酒店等新中關(guān)是規(guī)模12萬平米由購物中心、寫字樓、酒店式公寓組成的綜合體，地處中關(guān)村大街核心門戶地標(biāo)位置，地鐵

31、4 號線、 10 號線黃莊交匯站直接連通，49四、業(yè)態(tài)規(guī)劃原則四、業(yè)態(tài)規(guī)劃原則本項(xiàng)目不是在空間體量和數(shù)量上來填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)的缺位，而是針對市場本項(xiàng)目不是在空間體量和數(shù)量上來填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)的缺位，而是針對市場機(jī)遇，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，制定多業(yè)態(tài)戰(zhàn)略，從而成為該區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。機(jī)遇，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，制定多業(yè)態(tài)戰(zhàn)略，從而成為該區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。1 1、多業(yè)態(tài)、高密度、多業(yè)態(tài)、高密度 本項(xiàng)目作為歡樂主題時尚體驗(yàn)購物中心本項(xiàng)目作為歡樂主題時尚體驗(yàn)購物中心 商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合的所要遵循的四大原則商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合的所要遵循的四大原則50整個項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)設(shè)計(jì)要體現(xiàn)整個項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)設(shè)計(jì)要體現(xiàn)“動動”感，宣揚(yáng)個性感，宣揚(yáng)個性, ,表

32、達(dá)情感，互動交流，親表達(dá)情感，互動交流，親自體驗(yàn)的時尚空間；步行長廊與業(yè)態(tài)環(huán)境相融。自體驗(yàn)的時尚空間；步行長廊與業(yè)態(tài)環(huán)境相融。2 2、互動性、體驗(yàn)型、互動性、體驗(yàn)型51內(nèi)部空間體現(xiàn)多樣性和細(xì)節(jié)性。內(nèi)部空間體現(xiàn)多樣性和細(xì)節(jié)性。3 3、多樣性、細(xì)節(jié)性、多樣性、細(xì)節(jié)性52兼顧、統(tǒng)籌各種不同業(yè)態(tài)的發(fā)展和布局，既考慮到購物時品種和品牌上的聚類兼顧、統(tǒng)籌各種不同業(yè)態(tài)的發(fā)展和布局，既考慮到購物時品種和品牌上的聚類效應(yīng)，還兼顧功能關(guān)聯(lián)和分區(qū)互補(bǔ)作用效應(yīng)，還兼顧功能關(guān)聯(lián)和分區(qū)互補(bǔ)作用 。4 4、兼顧性、統(tǒng)籌性、兼顧性、統(tǒng)籌性53傳世觀點(diǎn)傳世觀點(diǎn)-樓層均質(zhì)化樓層均質(zhì)化五、業(yè)態(tài)規(guī)劃策略五、業(yè)態(tài)規(guī)劃策略541 1、將

33、娛樂、餐飲、休閑等多種業(yè)態(tài)細(xì)分化、將娛樂、餐飲、休閑等多種業(yè)態(tài)細(xì)分化 分布在每層，且作為商業(yè)的一個整分布在每層，且作為商業(yè)的一個整體相互關(guān)聯(lián)，引導(dǎo)人流。體相互關(guān)聯(lián)，引導(dǎo)人流。2 2、從業(yè)態(tài)分布上，將目的性消費(fèi)強(qiáng)的商業(yè)放到自身商業(yè)吸引力銳減的樓層，、從業(yè)態(tài)分布上，將目的性消費(fèi)強(qiáng)的商業(yè)放到自身商業(yè)吸引力銳減的樓層，如此提高該樓層的吸引力，并且使此層具有新的誘導(dǎo)力如此提高該樓層的吸引力，并且使此層具有新的誘導(dǎo)力3 3、業(yè)態(tài)分布時，按照人群的細(xì)分進(jìn)行布置，讓有體力的年輕人消費(fèi)在上層。、業(yè)態(tài)分布時，按照人群的細(xì)分進(jìn)行布置，讓有體力的年輕人消費(fèi)在上層。4 4、根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)、根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn) 將商業(yè)功能

34、豎向切分，加強(qiáng)豎向的帶動力能夠有效將商業(yè)功能豎向切分，加強(qiáng)豎向的帶動力能夠有效 地將地將相似的人群向上引導(dǎo)，加強(qiáng)高樓層商業(yè)的消費(fèi)抵達(dá)頻次。相似的人群向上引導(dǎo)，加強(qiáng)高樓層商業(yè)的消費(fèi)抵達(dá)頻次。55 5 5、特色、特色+ +系列策略，通過商業(yè)空間的主題特色化，來帶動人們的步行路系列策略，通過商業(yè)空間的主題特色化，來帶動人們的步行路徑。徑。6 6、頂層景觀的吸引力策略（將頂層可以開辟出可上人的空間，使頂層、頂層景觀的吸引力策略（將頂層可以開辟出可上人的空間，使頂層的商業(yè)價值得到提升）。的商業(yè)價值得到提升）。7 7、類地面策略，讓消費(fèi)者在每一層，對周圍的環(huán)境都能產(chǎn)生接地感，、類地面策略，讓消費(fèi)者在每一層

35、，對周圍的環(huán)境都能產(chǎn)生接地感，以維持多樓層商鋪的價值。以維持多樓層商鋪的價值。六、各層業(yè)態(tài)定位及功能劃分六、各層業(yè)態(tài)定位及功能劃分定位定位時尚潮流街鋪功能功能豐富項(xiàng)目整體零售氛圍，滿足低收入及學(xué)生消費(fèi)群體需要業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)男女時尚小店 特色街鋪 電玩城 特色小吃主力客戶主力客戶大時代美食廣場 神采飛揚(yáng)電玩 自由自在電玩軟裝軟裝地跌商城的概念 街區(qū)的概念Personality地下二層地下二層 尋找尋找淘啊淘啊淘啊淘58地下一層地下一層 健康健康運(yùn)動生活倡導(dǎo)者運(yùn)動生活倡導(dǎo)者 定位定位精品街鋪 城市運(yùn)動館 生活配套功能功能豐富零售業(yè)態(tài),提升地鐵上鋪品質(zhì)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)超市、特色零售，城市運(yùn)動館主力客戶主力客戶萬寧

36、品質(zhì)生活超市 金花宜品 各類體育運(yùn)動品牌 戶外用品品牌sports&life59 60地上一二層地上一二層獲取獨(dú)舞的支點(diǎn)獲取獨(dú)舞的支點(diǎn) 定位定位品質(zhì)追求功能功能提升項(xiàng)目整體檔次和形象，吸引中端消費(fèi)人群業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)品牌旗艦店 珠寶飾品 精品服飾便 咖啡茶語主力客戶主力客戶H&M/M&C/Swatch/ME&CITY/C&A/TSL/ZARA/施華洛世奇/NOVO軟裝軟裝中島增加女性化妝品的花車，空白和單調(diào)的墻體可以增加櫥窗，豐富樓層內(nèi)容self-love愛慕愛慕6162定位定位格調(diào) 品味 時尚功能功能豐富項(xiàng)目整體零售氛圍，滿足更多人群購物的需要，是對一二層品牌

37、零售的補(bǔ)充業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)精品店、男女鞋、電子產(chǎn)品、品牌餐飲、特色餐飲、生活體驗(yàn)主力客戶主力客戶TOY R US、Y+、SONY、TONI&GUY 各類精品店 家居生活館軟裝軟裝街區(qū)的概念fine-style地上三四層地上三四層 格調(diào)格調(diào) 品味品味愛尚自己愛尚這里愛尚自己愛尚這里6364特色加品牌65定位定位約會約會 狂歡狂歡功能功能不同類型的消費(fèi)人群都是本區(qū)域的目標(biāo)客戶不同類型的消費(fèi)人群都是本區(qū)域的目標(biāo)客戶專屬提供兩人約會專屬提供兩人約會 家庭聚會、親友狂歡家庭聚會、親友狂歡業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)時尚簡餐時尚簡餐 大美食廣場大美食廣場 影院影院 空中酒吧街空中酒吧街主力客戶主力客戶大時代美食廣場大時代美食

38、廣場 軟裝軟裝綠植打造的步行長廊綠植打造的步行長廊 將六層退臺部分進(jìn)行重點(diǎn)的環(huán)境包裝將六層退臺部分進(jìn)行重點(diǎn)的環(huán)境包裝 打造空中走廊的感覺打造空中走廊的感覺Dating&Carnival地上五六層地上五六層約會約會 狂歡狂歡這里是都市歡樂場這里是都市歡樂場6667n購物中心街區(qū)化而非街區(qū)商業(yè)的購物中心街區(qū)化而非街區(qū)商業(yè)的MALLMALL化?；在四個組團(tuán)中都需要打造品牌主力店，增強(qiáng)項(xiàng)目消費(fèi)粘性。在四個組團(tuán)中都需要打造品牌主力店，增強(qiáng)項(xiàng)目消費(fèi)粘性。n采用多業(yè)態(tài)的功能組合形式增加客流量，增加消費(fèi)時滯，形成消費(fèi)采用多業(yè)態(tài)的功能組合形式增加客流量，增加消費(fèi)時滯，形成消費(fèi)“生物鏈生物鏈”。n業(yè)態(tài)

39、分布沿著線性展開，地上部分形成三個縱向聚客點(diǎn)，注重垂直業(yè)態(tài)分布沿著線性展開，地上部分形成三個縱向聚客點(diǎn)，注重垂直交通。交通。七、傳世觀點(diǎn)七、傳世觀點(diǎn)68地下二層劃分圖地下二層劃分圖第五部分第五部分 商鋪劃分及品牌落位商鋪劃分及品牌落位設(shè)備間設(shè)備間設(shè)備間設(shè)備間停車場停車場電玩城電玩城自由自在自由自在/大玩家大玩家大時代美食廣場大時代美食廣場地鐵淘寶城地鐵淘寶城設(shè)備間設(shè)備間設(shè)備間設(shè)備間停車場停車場設(shè)備間設(shè)備間69地下一層劃分圖地下一層劃分圖超市超市停 車 場淘寶城淘寶城運(yùn)動歡樂場運(yùn)動歡樂場/名店運(yùn)動城名店運(yùn)動城k咖啡咖啡肯德基肯德基金花宜品金花宜品/萬寧萬寧conversF1 Fans ClubN

40、ew Balance李寧李寧fila勝道勝道/NOVO美津濃美津濃書屋書屋鴻星爾克鴻星爾克361度度安踏安踏70地下一二層品牌落位地下一二層品牌落位地下一二層為地鐵商城部分，招商主要個人小品牌為主地下一二層為地鐵商城部分，招商主要個人小品牌為主傳世觀點(diǎn)：建議將負(fù)一層地鐵商城部分做以體育品牌為主要業(yè)態(tài)傳世觀點(diǎn)：建議將負(fù)一層地鐵商城部分做以體育品牌為主要業(yè)態(tài)，建成西安首家運(yùn)動品牌歡樂場，建成西安首家運(yùn)動品牌歡樂場業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類租戶組合租戶組合國際國內(nèi)國際國內(nèi)體育運(yùn)動品牌體育運(yùn)動品牌美津濃 SPORT100 李寧 361度 鴻星爾克五環(huán) 道勝體育餐飲餐飲大時代美食廣場 萬寧品質(zhì)生活超市 金花宜品生

41、活71地上一層劃分圖地上一層劃分圖zaraCkGUESSH&M美邦美邦MECITY森馬森馬/卡馬卡馬杰克杰克瓊斯瓊斯ONLY銀行銀行配套類配套類滿記滿記MongoLevisLeeuniqioC&A時間廊時間廊星巴克星巴克絲芙蘭絲芙蘭酒店大堂酒店大堂Asobio甜品甜品lacoste速寫速寫72地上二層劃分圖地上二層劃分圖zarauniqioC&ATony-jeanE-landPirch思萊德思萊德碧可碧可江南布衣江南布衣Espirt無印良品無印良品播播美邦美邦森馬森馬/卡馬卡馬杰克杰克瓊斯瓊斯ONLY銀行銀行配套類配套類H&M 許留山許留山施華洛世奇施華洛世奇面

42、包新語面包新語73地上一二層品牌類型地上一二層品牌類型業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類租戶組合租戶組合國際國內(nèi)精品國際國內(nèi)精品H&M ME&CITY NOVO ZARA C&A JACKJONES&ONLY SPORT100 上海徐 VEROMODA 無印良品 絲芙蘭 時間廊 ENZOCK BMW&SPORTS 紐巴倫 Lacoste Guess HilfigerDenim馬克華菲 LEVIS Lee ESPRIT 貝納通Tony Jeans PORTS SPRING FIELDARTINI 施華洛世奇 琉璃工坊餐飲餐飲星巴克 面包新語 滿記甜品 麥當(dāng)勞 DQ KING

43、 COFFEE生活配套生活配套銀行類74地上三層劃分地上三層劃分發(fā)源地發(fā)源地歐時力歐時力百麗百麗時尚時尚靚點(diǎn)靚點(diǎn)馬克馬克華菲華菲女裝女裝卡賓卡賓Giordano LadiesFOXElle Homme餐飲集群餐飲集群味千拉面味千拉面鹿港小鎮(zhèn)鹿港小鎮(zhèn)重慶小天鵝重慶小天鵝鄉(xiāng)村基鄉(xiāng)村基和綠回轉(zhuǎn)壽司和綠回轉(zhuǎn)壽司棒約翰棒約翰一茶一坐一茶一坐田園家居生活館田園家居生活館多樣屋多樣屋NauticaTimberland75地上四層劃分圖地上四層劃分圖美麗田美麗田園園數(shù)碼影音館數(shù)碼影音館蘋果體驗(yàn)中心蘋果體驗(yàn)中心熱熱風(fēng)風(fēng)HAZZYSMunsingwearmi-tuG2000杰克瓊斯杰克瓊斯馬克華菲馬克華菲Sisl

44、eyjeepb+abFCUKSisley廣島廣島HoneysELLEAGATHASfenth 銀工坊銀工坊餐飲集群餐飲集群避風(fēng)塘避風(fēng)塘蛋蛋屋蛋蛋屋吉野家吉野家漢堡王漢堡王摸錯門摸錯門阿一天下阿一天下代官山代官山小南國小南國金錢豹金錢豹76地上三四層品牌類型地上三四層品牌類型業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類租戶組合租戶組合時尚品牌時尚品牌BELLVILLES MOISELLE MAX STUDIO TIANART MYSTERY GARMENTS 卡拉蒂拉 廣島 ELLE b+ab sisley G2000歐時力 百麗 時尚靚點(diǎn) INSTYLE 生活用品館 多樣屋家居生活館餐飲餐飲荷花泰式餐廳 代官山 和綠回轉(zhuǎn)

45、壽司 SUBWAY 吉野家 阿一天下 蛋蛋屋 漢堡王 小南國 金錢豹麻辣香鍋 鹿港小鎮(zhèn) 必勝客 塔可鐘味千拉面 西湖春天 泰滿貫 意粉屋 真功夫 陜北人家 海鮮港 體驗(yàn)綜合體驗(yàn)綜合儒士元精品書屋 貝塔斯曼書友會 美麗田園 麻花纖體 麗人SPA 四季康美養(yǎng)生館 77地上五層劃分地上五層劃分日韓日韓料理料理電影主題餐廳電影主題餐廳港式茶餐廳或海鮮料理港式茶餐廳或海鮮料理地方特色美食地方特色美食影院通道影院通道影院影院大廳大廳水果撈水果撈哈根達(dá)斯哈根達(dá)斯78地上六層劃分地上六層劃分a gogo/星期八星期八KTV影院通道影院通道影院影院大廳大廳79地上五六層品牌類型地上五六層品牌類型業(yè)態(tài)分類業(yè)態(tài)分類

46、租戶組合租戶組合餐飲餐飲餐飲品牌主要集中在全國各地品牌 打造項(xiàng)目自身的品牌美食廣場 （鑫邦美樂匯）土大力 天星碼頭 陜北人家 廣州燒臘漢陽館 素心銘 阿一天下 一茶一坐 宏?duì)钤?京雅鐵板燒 西湖春天 出味電影主題餐廳海南風(fēng)情 COCO一番咖喱屋 拿度麻辣香鍋美國貓頭鷹餐廳 藍(lán)蛙餐廳 小南國日式燒烤葡國茶餐廳娛樂娛樂星級影院星期8 好樂迪 錢柜80招商模式解析招商模式解析分層（或片）與散鋪結(jié)合出租模式分層（或片）與散鋪結(jié)合出租模式 釋義釋義此模式是在確定了主題功能后，采用引進(jìn)若干主力店或者次主力店大型品牌店的形式，利用其品牌效應(yīng)，對各類中小店進(jìn)行招租。目前多數(shù)大型大商業(yè)采用此模式。 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)大小

47、租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高主力店或品牌店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條件為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益 缺點(diǎn)缺點(diǎn)要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才對招商執(zhí)行能力要求極高 適用適用類型類型主要是50000以上的大商業(yè) 第六部分第六部分 招商策略及租金估算招商策略及租金估算81招商總體思路招商總體思路爭取5-10家左右國際時尚品牌入駐。國內(nèi)一線的品牌餐飲企業(yè)入住，形成星星之火可以燎原的態(tài)勢，號召和帶動其他中小餐飲品牌進(jìn)入。大的品牌餐飲的進(jìn)入，在增加項(xiàng)目的聚客量的同時，可

48、以拉高租金價格，提升項(xiàng)目形象。對一線品牌采取多種的扶持和傾斜政策盡快使之落戶。其他大多數(shù)的中小品牌餐飲可以適當(dāng)?shù)奶岣咦饨鹚降且邢确睒s后發(fā)展的原則，用大量的特色餐飲來吸引客群，帶動其他業(yè)態(tài)的商戶招商。82招商總策略招商總策略 n先確定品牌主力商家，再全面招商。n人員、媒體、大型主題活動立體化“整合宣傳招商推廣策略。n招商進(jìn)度、品質(zhì)統(tǒng)一控制。n品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)。n獨(dú)家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)。n特色項(xiàng)目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。n重點(diǎn)商戶優(yōu)先：具有超強(qiáng)吸客能力的商戶優(yōu)先引進(jìn)。83市場空白原則市場空白原則在品牌管理上，不僅要立足在西安市，而且要放眼全國，可以尋找西北地區(qū)還沒有的品牌商家，提高差異化?？尚行栽瓌t可行性原則招商定位方向必須具有可行性