養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)營

1、建設(shè)一個什么樣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?根據(jù)民政部老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范的規(guī)定，老年人社會福利機(jī)構(gòu)分為：老年社會福利院、養(yǎng)老院或者老人院、老年公寓、護(hù)老院、護(hù)養(yǎng)院、敬老院、托老所和老年人服務(wù)中心等。計劃籌建之初，需要確定的是要建哪一類的老年福利機(jī)構(gòu)。首先要考慮的是服務(wù)定位，就是你建的養(yǎng)老院準(zhǔn)備為哪些老人服務(wù)，是建成高檔次的還是中等檔次，倘或是一般檔次，這不僅涉及到投資額度和人員配置，也一定程度上影響到今后業(yè)務(wù)。服務(wù)定位可分為對象定位和價格定位。入住養(yǎng)老院的老人，根據(jù)其身體情況，一般可分為自理老人、介助老人、介護(hù)老人。自理老人是指生活自理能力好，不需要他人照顧的老年人。介助老人是指生活自理能力較差，需他人

2、給予一定扶助的老年人。介護(hù)老人是指生活不能自理，需要他人給予扶助的老年人。根據(jù)收住老人身體狀況不同進(jìn)行設(shè)置的稱為對象定位。養(yǎng)老院的設(shè)置基本可分為綜合型和專業(yè)型兩種。綜合型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是指服務(wù)設(shè)施較為完善，既收住身體健康的老人，也收住生活不能自理的老人，既能提供一般的生活照料，也能為老人提供醫(yī)療服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。專業(yè)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是指針對莫種特定老人開辦的養(yǎng)老院，如只收住生活不能自理老人的護(hù)理院，只收住身體健康老人的老年公寓等。由于只收住特定老人，養(yǎng)老院的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配置也會相應(yīng)地具有特定性，如收住生活不能自理老人的老人護(hù)理院，則更側(cè)重于對老人的醫(yī)療護(hù)理。在計劃投資時，要考慮到醫(yī)療設(shè)施能否滿足需求，

3、需要多少醫(yī)療護(hù)理人員等等。只收住身體健康老人的老年公寓，則要在滿足老人一般生活需求的情況下，更好地滿足老人的精神文化生活，開展老人的文化娛樂、體育健身、社交聯(lián)誼等活動，加強(qiáng)這方面資金和設(shè)施的投入，提高入住老人的生活質(zhì)量。詳細(xì)可參閱民政部老年人社會福利機(jī)構(gòu)基本規(guī)范。不論哪一種養(yǎng)老院，由于軟硬件的差別，都會存在一個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異。這就好比房屋由租，同樣大的房子，地角好的就能租生個好價錢。同樣規(guī)模的養(yǎng)老院，軟件硬件好的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就高，反之，收費(fèi)就要低，這就是一個價格定位。價格定位使身體狀況相當(dāng)?shù)?jīng)濟(jì)條件不同的老人有了選擇余地。價格定位其實是對象定位的一種延伸，個人收入不同、家庭經(jīng)濟(jì)條件不同的老人可根

4、據(jù)自身的情況，選擇價位不同的養(yǎng)老院安度晚年，當(dāng)然，價格高的自然會享受到更多的照顧。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)項目可行性計劃書、辦院可行性分析養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認(rèn)識。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。辦院的主要風(fēng)險在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤

5、薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕由門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。就青島現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可行性分析如下：一、從市場角度青島是繼上海之后，全國首批進(jìn)入老齡化的城市隨著人口流動的加劇，青島做為聯(lián)合國人居獎的城市，會有越來越多的人選擇到青島養(yǎng)老。目前青島人口700萬，其中老年人口占占到14%多，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)

6、域角度來看，四方區(qū)和市北區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對密集，市南老城區(qū)和寧夏路東部人口居住密集區(qū)、李村新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。二、目前青島市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評價青島市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展很快，但總體運(yùn)營水平還不夠高，具體來講，1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用在800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。2、百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在青島市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，頗受歡迎，但季節(jié)性入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來青養(yǎng)老老人的首選，市場前景看好。3、30張床

7、位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是青島市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤薄，機(jī)構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要特別提生的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋

8、租金等方便爭取優(yōu)惠。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的院所。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財務(wù)運(yùn)營進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。二、收支情況分析（以50張床位，四人間養(yǎng)老院為例）一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入1、租金投入，選擇房屋時多選擇租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金必須控制在100元/床/月以下（通常收費(fèi)床位費(fèi)為200元-450元），例：50張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在600平方米以上，合理租金控制在年

9、5萬以下。2、房屋改造和簡單裝修費(fèi)用，約投入3萬元。3、基本設(shè)施配備。a）床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計600元*50=30000元。b）床上用品500*55=27500元c）室內(nèi)每人一個圈椅200*50=10000d）電視每房間一個600*15=9000e）活動室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預(yù)算約10000元。f）餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）g）洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元。h）洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元。i）辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺，面包車一部。（可時機(jī)成熟時再到位）合計最小投入10150

10、0元。4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約10000元。以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=191500元二、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營投入1、員工工資。院長（兼會計）1人計1000*12=12000元副院長兼采購1人計800*12=9600元護(hù)理員5人計600*12*5=36000元廚師2人計700*12*2=16800元以上共計9人計74400元。2、伙食費(fèi)成本150*50*12=90000元。3、水電費(fèi)200*50=10000元4、取暖費(fèi)600平米*20=12000元5、辦公費(fèi)用300*12=3600元6、設(shè)備耗材、維護(hù)等1000元7、租金5萬元。以上投入合計241000元。三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測（按80%床位利

11、用率，680元收費(fèi)）1、床位費(fèi)四人間200*12*50*80%=96000元。2、服務(wù)費(fèi)200*12*50*80%=96000元3、餐費(fèi)260*12*50*80%=124800元3、水電費(fèi)20*12*50*80%=9600元4、取暖費(fèi)80*3*50*80%=9600元以上收入計336000元四、經(jīng)營評估1、此種規(guī)模設(shè)計養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率55%2、可期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入80000元。3、每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它作為周轉(zhuǎn)資金和生院返還。三、開辦養(yǎng)老

12、機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)一、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件（一）符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；（二）有規(guī)范的名稱；（三）有固定的場所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動場所；（四）有相應(yīng)的資金（前期投入約1萬元/床）；（五）有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護(hù)士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)）。二、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）開辦組織或個人的身份證明；（二）機(jī)構(gòu)章程；（三）資金狀況證明；（四）場所證明；（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明;（六）與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。三、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：1、市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老

13、服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提由申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提由申請。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對符合規(guī)定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請的時限為自接到中請之日起20日內(nèi)。2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。3、申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：（一）利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，中辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；（二）利用國有資

14、產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)；（三）開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。四、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會資源利用1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實行居民價優(yōu)惠。需到民政部門審批。2、符合星光老年之家投入條件的，可申請福彩基金的注入。3、可利用志愿者開展服務(wù)，降低用人成本，實現(xiàn)親情服務(wù)。4、開展社會公益活動，爭取捐贈和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。如何申辦養(yǎng)老院？一、申報養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主體范圍是什么？根據(jù)民政部社會福利機(jī)構(gòu)管理辦法第七條規(guī)定，依法成立的組織或具有完全民事行為能力的個人（以下稱

15、巾辦人）凡具備相應(yīng)的條件，可以提由辦院申請。二、合法申辦人向什么機(jī)構(gòu)提由申辦申請？向社會福利機(jī)構(gòu)所在地的縣級以上人民政府民政部門提由舉辦社會福利機(jī)構(gòu)的籌辦申請。三、申辦養(yǎng)老院，須提交哪些資料？申辦人申請籌辦社會福利機(jī)構(gòu)時，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）申請書、可行性研究報告；（二）申辦人的資格證明文件；（三）擬辦社會福利機(jī)構(gòu)資金來源的證明文件；（四）擬辦社會福利機(jī)構(gòu)固定場所的證明文件。申辦人應(yīng)當(dāng)持以上材料，向社會福利機(jī)構(gòu)所在地的縣級以上人民政府民政部門提由申請，由受理申請的民政部門進(jìn)行審批。香港、澳門、臺灣地區(qū)的組織和個人，華僑以及國外的申辦人采取合資、合作的形式舉辦社會福利機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向省級人民政府

16、民政部門提由籌辦申請。并報省級人民政府外經(jīng)貿(mào)部門審核。民政部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起30日內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣＠麢C(jī)構(gòu)設(shè)置規(guī)劃和社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置的基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審查，作由同意籌辦或者不予同意籌辦的決定，并交審批結(jié)果以書面形式通知申辦人。四、開辦養(yǎng)老院應(yīng)具備什么條件?接到民政部門可以申辦的答復(fù)，申辦人就向該民政部門中請領(lǐng)取社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書的機(jī)構(gòu)。能領(lǐng)取證書的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置的下列基本標(biāo)準(zhǔn)：（一）有固定的服務(wù)場所、必備的生活設(shè)施及室外活動場地；（二）符合國家消防安全和衛(wèi)生防疫標(biāo)準(zhǔn)，符合老年人建筑設(shè)計規(guī)范和方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計規(guī)范；（三）有與其服務(wù)內(nèi)容和規(guī)模相適應(yīng)的開辦經(jīng)

17、費(fèi)；（四）有完善的章程，機(jī)構(gòu)的名稱應(yīng)符合登記機(jī)關(guān)的規(guī)定和要求；（五）有與開展服務(wù)相適應(yīng)的管理和服務(wù)人員，醫(yī)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)符合衛(wèi)生行政部門規(guī)定的資格條件，護(hù)理人員、工作人員應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)部門規(guī)定的健康標(biāo)準(zhǔn)。五、申請領(lǐng)取社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書時，應(yīng)當(dāng)提交哪些文件？（一）申請社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書的書面報告；（二）民政部門發(fā)給的社會福利機(jī)構(gòu)籌辦批準(zhǔn)書；（三）服務(wù)場所的所有權(quán)證明或租用合同書；（四）建設(shè)、消防、衛(wèi)生防疫等有關(guān)部門的驗收報告或者審查意見書；（五）驗資證明及資產(chǎn)評估報告；（六）機(jī)構(gòu)的章程和規(guī)章制度；（七）管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和護(hù)理人員的名單及有效證件的復(fù)印以及工作人員的健康狀況證明；（八）

18、要求提供的其他材料。民政部門自受理申請之日起30日內(nèi)，對所報文件進(jìn)行審查，并根據(jù)社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置的基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實地驗收。合格的，發(fā)給社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書；不合格的，將審查結(jié)果以書面形式通知申辦人。申辦人取得社會福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書后，應(yīng)當(dāng)?shù)矫褶k非企業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦理登記手續(xù)。養(yǎng)老院（所）組織機(jī)構(gòu)設(shè)計網(wǎng)絡(luò)圖本設(shè)計以精簡高效為原則，職責(zé)清楚，院（所）長可兼任部門負(fù)責(zé)人，以減少中間環(huán)節(jié)，避免推諉扯皮現(xiàn)象。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)薪酬設(shè)計方案（樣本：供參考）分配制度實行崗位工資，獎金總額與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)效益桂鉤，職工按崗領(lǐng)薪、按勞取酬、薪隨崗變、易崗易薪。（1） 全員職工年工資（包括需繳納的各種保險）、獎金總額，控制在當(dāng)年養(yǎng)老收入總額的20%，其中工資占80%,獎金20%。（2） 職工工資分配比例：按責(zé)任、技能與效益桂鉤,具體設(shè)計如下：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)宣傳工作方式方法探討根據(jù)中等發(fā)展城市百床容量濟(jì)寧莫民辦中型老年公寓的調(diào)查顯示，大多數(shù)老人是通過家人、朋友、親戚、鄰居的介紹入住老年公寓的。在回答您最初通過哪種途徑知道該老年公寓時，被調(diào)查者中，從廣告宣傳中了解的1人，占到5%;聽人介紹的14人，占70%;路過看到的1人,占5%;4名“三無