濟南市商河縣城市進駐研究.

1、濟南市商河縣城市進駐研究二零一六年十月目 錄l一、商河縣基本簡介一、商河縣基本簡介l二、商河縣房地產(chǎn)市場分析二、商河縣房地產(chǎn)市場分析l三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想l四、需要支持的事項四、需要支持的事項l五五、附件：、附件：片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例目 錄l一、商河縣基本簡介一、商河縣基本簡介l二、商河縣房地產(chǎn)市場分析二、商河縣房地產(chǎn)市場分析l三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想l四、需要支持的事項四、需要支持的事項l五、附件：五、附件：片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例1、商河縣規(guī)劃發(fā)展定位n按照省會城市群經(jīng)濟圈發(fā)展規(guī)

2、劃（2013-2020年）發(fā)展布局要求，將城市群經(jīng)濟圈分為“一個核心、緊密圈層、輻射圈層、兩條產(chǎn)業(yè)帶”。n商河，位于緊密圈層內(nèi)、邊緣，偏離產(chǎn)業(yè)帶。一、商河縣基本簡介1、商河縣規(guī)劃發(fā)展定位n按照濟南市最新城市總體規(guī)劃（2011-2020），商河縣城系四級城鎮(zhèn)（10-20萬人），發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品精深加工、輕工工業(yè)和加工制造業(yè)，利用溫泉資源優(yōu)勢，積極發(fā)展度假休閑、會議商務等功能，形成現(xiàn)代化新型城市。n規(guī)劃到2020 年，城鎮(zhèn)人口規(guī)模約20 萬人，城市建設用地約23 平方公里。城市建設用地以向南、向東發(fā)展為主。一、商河縣基本簡介1、商河縣規(guī)劃發(fā)展定位按照商河縣城市總體規(guī)劃（2010-2020年）：n城市性

3、質：濟南市次中心城市，以溫泉旅游度假為主的生態(tài)宜居城市。n城市職能：（1）商河縣政治經(jīng)濟文化中心。（2）濟南市次中心城市，濟南縱深輻射魯北的前沿陣地。（3）以溫泉生態(tài)旅游度假為特色的中等城市。（4）以紡織、玻璃、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)和新能源為主導產(chǎn)業(yè)。n中心城用地發(fā)展方向：以向南、向西發(fā)展為主，東向、北向適當整合。（1）東向：以東外環(huán)路為界控制發(fā)展，以生活居住為主。（2）西向：遠期中心城跨過商中河向西拓展，發(fā)展居住組團。 （3）南向：城市功能向南擴展。結合產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)和新區(qū)建設，形成設施齊全的產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政文化區(qū)、居住區(qū)和溫泉服務業(yè)基地。（4）北向：整合現(xiàn)狀工業(yè)企業(yè)，從規(guī)模上性質上控制新進企業(yè)。（5）中

4、部：調(diào)整優(yōu)化現(xiàn)狀城市用地布局。搬遷舊城區(qū)工業(yè)企業(yè)，加快城中村改造步伐。完善舊城區(qū)綜合服務功能，改善人居環(huán)境。一、商河縣基本簡介2、商河縣行政區(qū)劃商河縣，是山東省濟南市轄縣，位于山東省西北部，是省會濟南的北大門?？h域總面積1162.68平方千米，縣轄9鎮(zhèn)2鄉(xiāng)1個辦事處，縣政府駐許商街道。一、商河縣基本簡介地區(qū)名稱常住總人口城鎮(zhèn)人口（萬人）鄉(xiāng)村人口（萬人）城鎮(zhèn)化率（%）城區(qū)人口濟南市694.96456.65415.49238.3165.71市轄區(qū)443.94360.41344.8983.5181.18章丘市107.3648.7439.2258.6245.4平陰縣33.3615.4510.0317.

5、9146.31濟陽縣52.8114.810.338.0128.02商河縣57.4917.2511.0540.2430.01表1 2012年濟南市人口數(shù)量及各縣市城鎮(zhèn)化率注：數(shù)據(jù)來源于濟南市統(tǒng)計年鑒（2013）3、商河縣人口規(guī)模2012年，商河縣域年末常住總人口57.49萬人。縣城城區(qū)人口11.05萬人，城鎮(zhèn)化率30.01%，低于全省平均水平(詳見表1)。按照商河縣城市總體規(guī)劃（20102020年），預計2020年總人口達到68萬人，縣城人口為20.0萬人，縣域城鎮(zhèn)化水平為63。商河城市總體規(guī)劃將縣域分為“中心城、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”三級結構，其中，玉皇廟、鄭路、懷仁為規(guī)劃中心鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模到

6、2020年為3-7萬人。等級城鎮(zhèn)個數(shù)城鎮(zhèn)名稱規(guī)模等級合計縣城1中心城20萬人20萬人中心鎮(zhèn)3玉皇廟、鄭路、懷仁3-7萬人13萬人一般鎮(zhèn)8殷巷、賈莊、龍桑寺、孫集、沙河、韓廟、白橋、張坊2萬人10萬人總計1243萬人表3 2020年商河縣城鎮(zhèn)等級規(guī)模結構鄉(xiāng)鎮(zhèn) 面積(平方公里) 行政村(居)(個) 人口數(shù)量（萬） 備注許商街道辦事處 114.549410.3孫集鎮(zhèn) 106.04955.1龍桑寺鎮(zhèn) 92.5944.3沙河鎮(zhèn) 86.87664韓廟鎮(zhèn) 68.11453殷巷鎮(zhèn) 122.981046.1懷仁鎮(zhèn) 59.56583.1張坊鎮(zhèn) 37.56422賈莊鎮(zhèn) 108.89915.2玉皇廟鎮(zhèn) 153.559

7、63.9白橋鎮(zhèn) 83.31814.7鄭路鎮(zhèn) 128.71976.2合計 1162.6896363.69表2 2014年商河縣域各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口數(shù)量情況一、商河縣基本簡介4、商河縣經(jīng)濟規(guī)模n初步核算，2015年商河縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值175.1億元，占濟南市GDP規(guī)模（6100.23 億元）的2.87%，增長10.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值46.0億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值63.4億元，增長13.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值56.3億元，增長5.3%。全縣三次產(chǎn)業(yè)構成由2014年的27.2：39.1：33.7調(diào)整為27.7：38.3：34.0，與上年相比，第三產(chǎn)業(yè)提高了0.3個百分點。序號區(qū)、縣（市）

8、GDP總量（億元）GDP增速地方公共財政預算收入（億元）社會消費品零售總額（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）備注1歷下1100.0 8.0%130.6 800.0 1140.0 2歷城795.0 8.0%70.1 460.0 490.0 3市中739.0 4.5%4.0 54.6 89.2 4天橋406.0 8.0%39.1 369.8 673.0 5槐蔭387.1 8.1%45.0 434.0 256.1 6章丘870.8 9.0%47.0 351.4 563.5 41.7 7長清272.6 15.7%2.4 38.6 97.5 1.4 8濟陽285.0 8.5%17.1 116

9、.0 261.0 9平陰226.7 8.4%15.3 86.6 230.8 16.6 10商河175.110.5%9.0 79.9 114.5 15.8 省直管縣表3 2015年濟南市各縣（市）區(qū)經(jīng)濟規(guī)模、增速及固定投資一覽表數(shù)據(jù)來源：各地市2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報97.6113.2128.2143.7159.7175.114.2%13.6%10.6%11.3%10.0%10.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%020406080100120140160180201020112012201320142015商河縣商河縣2010-201

10、52010-2015年年GDPGDP增長情況表增長情況表億元增長率n與濟南其他縣市區(qū)相比，商河經(jīng)濟排名靠后，第一產(chǎn)業(yè)比例相對較高；2015年全省146個縣市GDP排名中，商河縣排名第125名，排名較為落后。一、商河縣基本簡介5、商河縣產(chǎn)業(yè)布局n政府工作報告2016提出，將商河打造成為服務省城、輻射周邊的先進制造業(yè)基地、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)交易基地和以溫泉為特色的健康休閑基地。n按照城市總體規(guī)劃發(fā)展指引：產(chǎn)業(yè)發(fā)展分為城北工業(yè)園、城南產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)、商河縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三大組團。（1）城北工業(yè)園：主要發(fā)展民用品、小型加工工業(yè)等民營經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃占地183.59公頃；（2）城南產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)：打造集教育、科研、孵化及產(chǎn)業(yè)

11、化于一體的科學園區(qū)，規(guī)劃占地400.11公頃；（3）商河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：始創(chuàng)于2001年2月，北距縣城15公里，南距濟南50公里，南距濟陽縣城20公里，距離濟南遙墻機場36公里；京滬高速公路在區(qū)內(nèi)穿境而過。 2006年3月，經(jīng)省政府批準，更名為山東商河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，規(guī)格為省級開發(fā)區(qū)，核定開發(fā)面積17平方公里。南區(qū)以新能源、機械制造、農(nóng)副食品等產(chǎn)業(yè)為主；北區(qū)主要以高新技術、項目孵化基地、文化產(chǎn)業(yè)為主導，同時兼顧交通物流、商貿(mào)服務和溫泉旅游。城北工業(yè)園城北工業(yè)園城南產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)城南產(chǎn)業(yè)研發(fā)區(qū)商河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一、商河縣基本簡介6、商河縣資源稟賦n商河縣礦產(chǎn)資源主要有石油、天然氣等。境內(nèi)石油資源十

12、分豐富，屬全國第二大油田勝利油田范圍，已探明石油儲量為5000萬噸、天然氣30億立方米，主要分布在賈莊、玉皇廟等鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處?，F(xiàn)年產(chǎn)原油40多萬噸、天然氣3000多萬立方米。n據(jù)統(tǒng)計，商河縣地熱熱儲面積1147.19平方千米，占到全縣總面積的98.6%,儲量達256億立方米，是我國最大的地下熱水存儲地之一。 地熱資源埋藏深度一般在1600米以下，而商河地熱資源埋藏深度僅在1180-1400米之間，所以費用低，易開采。商河縣地熱水質清澈透明，含有豐富的碘、鍶、溴、鐵、錳、偏硼酸、偏硅酸等礦物質和微量元素，屬于醫(yī)療型地熱溫泉，可廣泛應用于醫(yī)療、保健、洗浴、采暖、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，是理想的天然熱水資源，社會

13、和經(jīng)濟效益非?？陀^。一、商河縣基本簡介7、商河縣地熱資源開發(fā)商河縣地熱資源，可用于供暖、洗浴、醫(yī)療保健、休閑觀光、養(yǎng)殖種植、紡織印染、食品加工等方面。按照城市總體規(guī)劃，溫泉開發(fā)利用策略與規(guī)劃布局如下：n溫泉開發(fā)利用策略（1）堅持“合理開發(fā)、適度開發(fā)、控制開發(fā)”的思路，加強溫泉資源統(tǒng)一管理，進行相對集中建設；要求用水單位必須做好尾水處理，避免造成環(huán)境破壞。（2）進一步做好溫泉資源的勘查評價，實施并完善溫泉資源開發(fā)利用規(guī)劃。（3）突出溫泉資源的綜合利用、梯級利用、節(jié)約利用，合理處理廢棄水，建立有特色的溫泉開發(fā)利用示范工程。（4）進一步開展溫泉水醫(yī)療、保健、養(yǎng)生效果的研究。（5）加強商河溫泉的宣傳，

14、發(fā)展商河溫泉文化。n地熱規(guī)劃布局規(guī)劃新建四處熱井，分別位于新湖溫泉服務業(yè)基地、棲湖、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、玉皇廟辦事處。一、商河縣基本簡介溫泉基地，位于商河縣商西路8號，地處商河縣城區(qū)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，整體占地面積為11.7萬平方米。集餐飲、客房、會議、康體、溫泉度假、休閑療養(yǎng)為一體的，吃、住、娛、購配套的全新溫泉度假酒店，也是濟南市唯一一家含溫泉的國家四星級旅游度假酒店。商河溫泉基地是目前國內(nèi)儲量最大的地熱溫泉。溫泉農(nóng)業(yè)，溫泉花卉（紅掌、蝴蝶蘭、文心蘭）、溫泉種苗（化穴育苗）、南果北引、溫泉蔬菜、溫泉漁業(yè)（羅非魚、南美白對蝦、石斑魚、白鯧、觀賞魚等）發(fā)展迅猛。地熱示范工程。正與中石化綠源地熱能開發(fā)有限公司的合

15、作，采取“采灌結合”模式，扎實推進地熱供暖工作，截止到2015年末，全縣利用地熱供暖面積達60萬。目 錄l一、商河縣基本簡介一、商河縣基本簡介l二、商河縣房地產(chǎn)市場分析二、商河縣房地產(chǎn)市場分析l三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想l四、需要支持的事項四、需要支持的事項l五、附件：五、附件：片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例1、房地產(chǎn)投資開發(fā)狀況n固定資產(chǎn)投資快速增長。2015年，全縣固定資產(chǎn)投資114.5億元，增長22.1%。其中：第一產(chǎn)業(yè)14.6億元，增長70.1%；第二產(chǎn)業(yè)51.9億元，增長24.4%；第三產(chǎn)業(yè)48.0億元，增長10.5%。n房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯趨

16、緩。2015全年26個房地產(chǎn)開發(fā)項目共完成投資15.76億元（占全縣固定資產(chǎn)投資的13.76%），下降18.7%。全年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積185.20萬平方米，增長1.1%。其中住宅施工面積152.60萬平方米，增長2.3%。商業(yè)營業(yè)用房施工面積22.23萬平方米，下降8.8%。n商品房銷售有所下降。全縣2015年商品房銷售面積24.65萬平方米，同比下降32.9%。其中期房銷售面積17.77萬平方米，同比下降49.1%；商品房銷售額9.17億元，同比下降45.6%。其中期房銷售額7.00億元，同比下降58.2%。二、房地產(chǎn)市場分析2、2015年土地市場狀況n土地供應狀況。2015年，共計完成6

17、6宗1652畝土地供應工作，其中劃撥6宗283畝，出讓60宗1369畝，土地出讓價款24226萬元。n土地增減掛鉤狀況。結合新型農(nóng)村社區(qū)建設，積極推進建設用地增減掛鉤項目實施，進一步盤活農(nóng)村存量建設用地。目前6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)17個村2231畝增減掛鉤項目正在積極推進，新申報沙河、懷仁、賈莊三個增減掛鉤項目，總規(guī)模822畝。n區(qū)片綜合地價調(diào)整。2015年完成征地區(qū)片綜合地價標準調(diào)整工作，一、二級區(qū)片價分別由4.5萬/畝、3.8萬/畝提高到5.5萬/畝、5萬/畝，平均提高幅度42.24%，保障了被征地群眾權益。二、房地產(chǎn)市場分析序號宗地編號地塊位置土地用途出讓面積容積率出讓總價（萬元）土地單價建筑密度綠地

18、率競得單位備注畝平方米萬/畝樓面地價（元/）12016-07商中河以東、濱河路以西、彩虹路以南其他普通商品住房用地 60.19 401251.0地上容積率1.8,地下容積率0.6421970.10 584.15 26%35% 商河縣鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22016-08商中河以東、濱河路以西、彩虹路以南其他普通商品住房用地 73.91 492731.0地上容積率1.8,地下容積率0.6518170.10 584.16 26%35% 商河縣鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司32016-04 山東商河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃力源街以南、玉凱路以西其他普通商品住房用地 50.50 336651.0地上容積率2.1,地下容

19、積率0.688917.60 125.75 26%35% 山東東鵬商貿(mào)有限公司開發(fā)區(qū)42015-71 彩虹路以南、濱河路以東 其他普通商品住房用地 32.22 214821.0地上容積率2.1,地下容積率0.6188158.37 416.96 25%30% 商河城鎮(zhèn)開發(fā)置業(yè)有限公司 52015-29 商中路以西、彩虹路以北 商務金融用地20.02 13344地上容積率1.5,地下容積率0.32002100.02 1000.20 25%20% 商河縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社 62015-31許商街道辦事處工業(yè)路以北、省道248線以西 商務金融用地2.05 1367容積率0.66230.24 755.91

20、60%20% 商河縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社 72015-26 商中路以西、規(guī)劃弘德街以北 其他普通商品住房用地 46.24 308271.0地上容積率2.9,地下容積率0.9351275.95 392.85 20%35% 商河城鎮(zhèn)開發(fā)置業(yè)有限公司 82014-68 興隆街以西、鑫源路以南、永安街以北其他普通商品住房用地 14.69 97911.0地上容積率1.7 地下容積率0.6122883.61 737.77 37.5%30% 濟南龍鑫置業(yè)有限公司 二、房地產(chǎn)市場分析3、2014-2016年典型成交地塊情況參照近期上市土地成交情況，城區(qū)商品住宅用地成交價格約70-85萬/畝；商務金融用地成交價格約

21、為30-100萬元/畝。二、房地產(chǎn)市場分析4、典型樓盤分布情況1、溫泉國際2、豪門又一城3、泰和名都4、東盛陽光花園5、旭潤新城6、寶恒水木清華7、檀都8、嘉源逸居9、鑫隆帝景城10、武夷御泉名城1111、濱河壹號1212、中再鳳凰城n銷售情況：商河縣城區(qū)商品住宅項目，月均去化率約10-30套，月均去化面積約1000-3000；各樓盤銷售均價在4000元/左右。n典型項目案例1、溫泉國際2、豪門又一城11、濱河壹號（已延期交房）12、中再鳳凰城二、房地產(chǎn)市場分析5、典型樓盤基本情況溫泉國際項目藍湖區(qū)占地面積約 66000平方米，建筑面積45101.24平方米，綠化率35%，容積率2.37。項目

22、劃為七個區(qū)域，分別為斯帕鎮(zhèn)、依云區(qū)、班芙區(qū)、藍湖區(qū)、群馬區(qū)、 知本區(qū)和黃石公園，產(chǎn)品以一期和院別墅及小高層為主。“藍湖和院”占地約6.6萬平方米，“藍湖假日”規(guī)劃七座圍合式小高層，為4689平方米的溫泉小戶型。以溫泉為主題，可游、可居、可養(yǎng)生。項目打造集高端商務服務、旅游度假、綠色人居、溫泉主題系列開發(fā)于一體。藍湖區(qū)為低密度住宅與大企業(yè)會所的復合體，融合了國內(nèi)外溫泉 度假勝地的長處，優(yōu)越的溫泉資源及社區(qū)內(nèi)部環(huán)境讓這里的生活更加溫馨與閑適。樓盤位置商河商中路248號（省道248和省道316交匯處的東南）開發(fā)商山東陽光朗鄉(xiāng)置業(yè)裝修狀況毛坯預售許可證濟商房開預許字D（2012）產(chǎn)權年限70年綠化率3

23、5%規(guī)劃總占地約6.6萬容積率2.37建筑面積4.5萬建筑形式11層板式小高層交通情況良好停車位1:1樓盤特點溫泉國際6000畝溫泉主題城鎮(zhèn)綜合體銷售均價藍湖和院別墅面積為260-480（建面），均價約8000元/，總價200-400萬/套不等；藍湖假日小高層，面積為45-89（建面），均價約4200元/。二、房地產(chǎn)市場分析5、典型樓盤基本情況豪門又一城（開發(fā)商資金鏈斷）豪門又一城，雄踞濟南市商河新城中心，社區(qū)對面就是商河縣美的大型中央水體景觀公園濱河公園。由聯(lián)排別墅，花園洋房、情景洋房，小高層住宅、地中海風情商業(yè)街區(qū)及商務會所等多種物業(yè)組成，現(xiàn)已有36棟住宅約1000余戶入住。國際標準化園區(qū)

24、、籃球場、游泳館以及各類休閑健身場所，全方位滿足個性健身興致。書香之城、優(yōu)質學區(qū)：又一城濃厚的片區(qū)教育氛圍值得稱道，此處東部相接第二中學、文昌中學、弘德學校。東臨的育才路直通商河中；同時又一城北區(qū)還配有品牌幼兒園。樓盤位置濱河路以東，汽車站南臨開發(fā)商山東長河豪門投資置業(yè)有限公司商河又一城分公司裝修狀況毛坯預售許可證濟商房開預許字第2013(14)號產(chǎn)權年限70年總戶數(shù)2300規(guī)劃占地21萬容積率2.1建筑面積44萬建筑形式多層、板式小高層狀態(tài)已停工停車位1:1樓盤特點首席地中海風情主題社區(qū)銷售均價豪門又一城，北區(qū)整期現(xiàn)房在售，涵蓋80-170平兩室至四室戶型，均價4000元/平方米，高層355

25、0元/平米起。大型團購會啟幕：購房0首付；贈精美大禮包；裝修基金；購房補貼。二、房地產(chǎn)市場分析5、典型樓盤基本情況中再鳳凰城中再鳳凰城位于商河核心溫泉資源景觀居住帶濱河公園溫泉基地景觀帶，周邊交通網(wǎng)絡四通八達。北側規(guī)劃中知名醫(yī)院。東鄰濱河公園，是縣政府重金打造的沿河風景帶，南邊是彩虹路，居住氛圍濃厚，配套豐富，銀行、藥店、超市、餐飲一應俱全。南有小宏盛、第二實驗幼兒園、商河縣第二實驗學校（四小），第二實驗學校是九年一貫制教育，方便孩子就近入學。 電梯多層住宅，全框架結構樓體，抗震、穩(wěn)固更勝一籌。三米層高，寬敞明亮，居住舒適。斷橋鋁落地窗，更耐用。真石漆立面，防水防火永不褪色。 物業(yè)為戴德梁行，

26、全球物業(yè)五強之首，開啟商河物業(yè)服務新時代。樓盤位置彩虹路與商西路交叉口開發(fā)商濟南中再生置業(yè)有限公司裝修狀況毛坯預售許可證濟商房開預許字第2013(14)號產(chǎn)權年限70年總戶數(shù)2377規(guī)劃占地17.8萬容積率1.79建筑面積37萬建筑形式多層、板式小高層、高層物業(yè)戴德梁行停車位1:0.8樓盤特點旅游地產(chǎn)銷售均價中再鳳凰城，項目均價3700元/平，起價3400元/平。5#樓、8#樓、9#樓、11#樓、12#樓、25#樓已于7月26日開盤。5#、8#、9#為5+1多層，11#樓為7+1電梯多層，12#樓為電梯多層目 錄l一、商河縣基本簡介一、商河縣基本簡介l二、商河縣房地產(chǎn)市場分析二、商河縣房地產(chǎn)市

27、場分析l三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想l四、需要支持的事項四、需要支持的事項l五、附件：五、附件：片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例北向發(fā)展評價：n優(yōu)勢：村莊少，用地平整，緊鄰老城區(qū)，建設成本低；n劣勢：形成了工業(yè)集中區(qū)，部分企業(yè)存在污染；無大型項目和大公共設施帶動；背向濟南中心城，發(fā)展動力不足。南向發(fā)展評價：n優(yōu)勢：面向濟南中心城和商河縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，地勢平坦，村莊較少，交通條件優(yōu)越，近期可利用地較多，生態(tài)環(huán)境良好；n劣勢：位于中心城上風上水向，不宜發(fā)展污染工業(yè)企業(yè)。東向發(fā)展評價：n優(yōu)勢：東南向村莊少，用地平整，緊鄰老城區(qū)，建設成本低；n劣勢：東北部村莊密集

28、，基本農(nóng)田較多。西向發(fā)展評價：n優(yōu)勢：隨著高速公路建設，交通條件優(yōu)越；用地平整；緊鄰老城區(qū)，與城市關系密切；n劣勢：村莊較多，電力線復雜，基本農(nóng)田較多，需要跨越商中河，市政設施投入大。三、西部新區(qū)開發(fā)方案黑色虛線框：西城區(qū)規(guī)劃范圍1、西城區(qū)的規(guī)劃框架（計劃）規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍：面積約為7.2平方公里北至富民路，東至商中河，南至齊魯水郡北片區(qū)，西至規(guī)劃西環(huán)路規(guī)劃結構規(guī)劃結構：沿高速引線形成城鎮(zhèn)發(fā)展軸線，沿長青河延長線形成中央景觀軸線，結合路網(wǎng)劃分為商務辦公區(qū)、教育集中區(qū)、文體集中區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結合區(qū)、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)以及濱河綠地休閑風情帶，剩余區(qū)域為居住片區(qū)三、西部新區(qū)開發(fā)方案三、西部新區(qū)開發(fā)方案2、西城區(qū)的

29、建設時序依托高速城區(qū)引線兩側地塊作為新區(qū)開發(fā)的啟動區(qū)，啟動區(qū)面積約為3000畝，布局醫(yī)療養(yǎng)老綜合區(qū)、教育集中區(qū)、文化中心以及可供開發(fā)的生態(tài)居住區(qū)。啟動區(qū)北側為一期擴展區(qū)，一期擴展區(qū)的面積約為2000畝，整個項目近期建設范圍為5000畝。一期項目建設完成后主要的商務辦公區(qū)、教育集中區(qū)、文體集中區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結合區(qū)等主要公共服務設施以及健康產(chǎn)業(yè)。12三、西部新區(qū)開發(fā)方案3、市政配套設施建設規(guī)劃市政規(guī)劃建設： 近期建設區(qū)域內(nèi)規(guī)劃形成四橫三縱的主干路路網(wǎng)格局，目前濱河路和銀河路及彩虹路東段、文濱河路和銀河路及彩虹路東段、文昌街東段已經(jīng)修建完成昌街東段已經(jīng)修建完成 。 根據(jù)開發(fā)時序，先期待建的主干路為經(jīng)一路、

30、經(jīng)二路、寶源街西延；次干路為規(guī)劃四路、規(guī)劃六路、規(guī)劃J路、規(guī)劃K路、商西路北沿、彩虹路西延；支路為規(guī)劃八路和文昌街西延。三、西部新區(qū)開發(fā)方案3、市政配套設施建設規(guī)劃道路名稱性質起止點紅線長度綜合造價小計（萬元）寶源路主干路經(jīng)一路-濱河路4013883697.152經(jīng)一路主干路寶源街-銀河路5012302579.41經(jīng)二路主干路寶源街-銀河路506802457.56規(guī)劃J路次干路經(jīng)一路-經(jīng)二路258681002.612規(guī)劃K路次干路經(jīng)一路-規(guī)劃六路25535613.315彩虹路次干路規(guī)劃四路-商西路36358565.186規(guī)劃四路次干路寶源街-彩虹路2510002567.241規(guī)劃六路次干路寶源

31、街-規(guī)劃K路257001346.711商西路次干路銀河路-彩虹路3710371445.578文昌街支路經(jīng)一路-商西路30560630.24規(guī)劃八路支路寶源街-規(guī)劃J路18660537.24合計（萬元）17442.25啟動區(qū)道路基礎設施投資共啟動區(qū)道路基礎設施投資共計約計約1.741.74億元億元三、西部新區(qū)開發(fā)方案4、公共服務設施項目規(guī)劃n啟動區(qū)內(nèi)項目規(guī)劃建設文化中心、黨校、醫(yī)院、高中、九年一貫制學校，一期擴展區(qū)沿商中河及西區(qū)中央景觀軸線兩側布局體育館。預計建預計建設投資約設投資約13.313.3億元億元醫(yī)院醫(yī)院高中高中九年一貫制學校九年一貫制學校黨校黨校文旅綜合中心文旅綜合中心n醫(yī)院位規(guī)劃占

32、地約為183畝，建筑面積約為9萬平方米，1000床位的綜合性醫(yī)院，建筑總投資約為4.5億元。n高中規(guī)劃占地約為131畝，建筑面積約為9萬平方米，60班額，建筑總投資約為3.6億元。n九年一貫制學校選規(guī)劃占地約為90畝，建筑面積約為4.2萬平方米，規(guī)模為54班額，建筑總投資約為1.7億元。n文旅綜合中心，占地約為45畝，建筑面積約為3.5萬平方米，包含游客集散中心、市民活動中心、科技館、藝術館及辦公等，建筑總投資約為1.5億元。n黨校占地約為120畝，建筑面積約為4萬平方米，預計建設投資約2億元三、西部新區(qū)項目性質項目范圍項目范圍：面積約為7.2平方公里北至富民路，東至商中河，南至齊魯水郡北片區(qū)

33、，西至規(guī)劃西環(huán)路現(xiàn)狀現(xiàn)狀：尚未拆遷項目性質：舊城更新商河縣政府商河縣政府三、西部新區(qū)項目屬性界定關鍵詞：城區(qū)、5000畝、路網(wǎng)規(guī)劃、公共配套建設片區(qū)大盤開發(fā)三、西部新區(qū)項目開發(fā)初步設想秉承區(qū)域運營的理念擔當城市運營商注入資源，統(tǒng)籌開發(fā)西部新區(qū)產(chǎn)業(yè)驅動和主題社區(qū)相結合三、西部新區(qū)項目開發(fā)初步設想國國際際學校學校義務義務教育教育智慧社區(qū)智慧社區(qū)高端三甲醫(yī)院高端三甲醫(yī)院科技休科技休閑閑公園公園理念支撐力理念支撐力 教育教育 科技科技 健康健康三、西部新區(qū)項目開發(fā)關鍵問題1. 拆遷啟動區(qū)確定及進程2. 供地節(jié)奏及價格3. 項目產(chǎn)品定位4. 產(chǎn)品去化周期及價格三、西部新區(qū)項目開發(fā)存在的風險1. 拆遷、及

34、供地節(jié)奏2. 土地獲取及價格3. 市場容量、去化量4. 產(chǎn)品銷售價格及利潤目 錄l一、商河縣基本簡介一、商河縣基本簡介l二、商河縣房地產(chǎn)市場分析二、商河縣房地產(chǎn)市場分析l三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想l四、需要支持的事項四、需要支持的事項l五、天鴻地產(chǎn)項目簡介五、天鴻地產(chǎn)項目簡介l六、附件：六、附件：片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例四、需支持的事項1. 土地獲取途徑及價格優(yōu)惠措施2. 土地獲取及價格3. 市場容量、去化量4. 產(chǎn)品銷售價格及利潤目 錄l一、商河縣基本簡介一、商河縣基本簡介l二、商河縣房地產(chǎn)市場分析二、商河縣房地產(chǎn)市場分析l三、西部新區(qū)開發(fā)思

35、路設想三、西部新區(qū)開發(fā)思路設想l四、需要支持的事項四、需要支持的事項l五、附件：五、附件：片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例片區(qū)綜合開發(fā)理論及經(jīng)典案例基本運作模式：基本運作模式：體育、教育、軟件、娛樂等產(chǎn)業(yè)的引進賓館、寫字樓的開發(fā)、引進大賣場（即沃爾瑪一類的超市）的引進大型居住區(qū)的開發(fā)其他公共設施的引進 區(qū)域運營理論區(qū)域運營理論公司公司產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟經(jīng)濟商業(yè)商業(yè)商貿(mào)商貿(mào)經(jīng)濟經(jīng)濟生活生活住宅住宅經(jīng)濟經(jīng)濟內(nèi)涵經(jīng)濟價值通過某一主題帶動商業(yè)，再帶動住宅開發(fā)，最終實現(xiàn)區(qū)域繁榮。市場啟動引擎引擎一產(chǎn)業(yè)中心核心引擎二居住中心核心引擎三商貿(mào)中心核心中央產(chǎn)業(yè)區(qū)中央居住區(qū)中央商貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)硬件及軟件資源的支持住宅區(qū)的建設中央商

36、貿(mào)區(qū)開發(fā)方向開發(fā)價值發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略城市運營城市運營土地運營土地運營大型房地產(chǎn)項目開發(fā)大型房地產(chǎn)項目開發(fā)城市格局城市格局主題鮮明的區(qū)域開發(fā)運營將使城市格局得到調(diào)整優(yōu)化與升級，促主題鮮明的區(qū)域開發(fā)運營將使城市格局得到調(diào)整優(yōu)化與升級，促進城市總體布局的聯(lián)系與交流進城市總體布局的聯(lián)系與交流城市功能城市功能以某一特色產(chǎn)業(yè)為主導的功能性區(qū)域，極大的提升城市形象，增以某一特色產(chǎn)業(yè)為主導的功能性區(qū)域，極大的提升城市形象，增加城市功能區(qū)的輻射性，具有優(yōu)越的區(qū)域價值，區(qū)域發(fā)展指數(shù)持加城市功能區(qū)的輻射性，具有優(yōu)越的區(qū)域價值，區(qū)域發(fā)展指數(shù)持續(xù)性發(fā)展。續(xù)性發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)業(yè)結構三大產(chǎn)業(yè)結構促進城市產(chǎn)業(yè)結構合理化，基于

37、住宅的日漸成熟，三大產(chǎn)業(yè)結構促進城市產(chǎn)業(yè)結構合理化，基于住宅的日漸成熟，重點挖掘第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，完善城市的產(chǎn)業(yè)結構。重點挖掘第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，完善城市的產(chǎn)業(yè)結構。區(qū)域經(jīng)濟的迅速提升，需要一個主導產(chǎn)業(yè)的強勢帶動，并在這個區(qū)域經(jīng)濟的迅速提升，需要一個主導產(chǎn)業(yè)的強勢帶動，并在這個帶動下迅速發(fā)展商貿(mào)、居住等相關配套產(chǎn)業(yè)，最終實現(xiàn)區(qū)域繁榮。帶動下迅速發(fā)展商貿(mào)、居住等相關配套產(chǎn)業(yè)，最終實現(xiàn)區(qū)域繁榮。區(qū)域發(fā)展三大引擎聯(lián)動通過對國內(nèi)外100多個大盤研究分析，我們認為大盤開發(fā)一般有如下幾種開發(fā)模式：中心城鎮(zhèn)中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式開發(fā)模式緊縮城市緊縮城市開發(fā)模式開發(fā)模式綜合體綜合體開發(fā)模式開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式交通擁擠與項目的通達性；交通擁擠與項目的通達性；項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧；項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧；項目功能與城市、區(qū)域功能的互補；項目功能與城市、區(qū)域功能的互補；項目自身功能的互補、空間共享與客戶共享。項目自身功能的互補、空間共享與客戶共享。新市鎮(zhèn)開新市鎮(zhèn)開發(fā)模式發(fā)模式主題社區(qū)主題社區(qū)開發(fā)模式開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅動產(chǎn)業(yè)驅動開發(fā)模式開發(fā)模式郊區(qū)陌生區(qū)