《房地產(chǎn)市場營銷》復習資料

1、房地產(chǎn)市場營銷期末復習資料第一章 緒論第一節(jié) 基本概念一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財產(chǎn)的全稱，包括建筑在土地上的各種房屋，及一切未經(jīng)人類勞動投入開發(fā)的土地和經(jīng)過開發(fā)利用的土地，以及與房屋，土地有關(guān)的權(quán)益。權(quán)屬證明與交易、和房屋、土地的實物交割可以在時間與空間上分離 三、易混淆的概念 ：1、不動產(chǎn)指土地及其附著物。 不動產(chǎn)廣義：包括房地產(chǎn)和不能移動或移動后會損失經(jīng)濟價值的財產(chǎn)狹義：房地產(chǎn)2、物業(yè)指已建成投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備，設(shè)施和場地。理解：指物業(yè)外圍、紅線以內(nèi)的區(qū)域。如停車場、私人車道、行人道、庭園等。四、房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)是一種既有商品屬性又

2、有社會屬性的財產(chǎn)。 注意：房地產(chǎn)由于某種特殊的歷史原因和象征意義所賦予的對社會，對人們心理的特殊的影響力。 （一）房地產(chǎn)的商品特性1、房地產(chǎn)商品的廣義性包括：（1）實物形態(tài)：土地及建筑物（2）權(quán)屬證明：土地與建筑物的法定所有權(quán)或使用權(quán)。在我國主要指：房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證在我國和英聯(lián)邦國家是限制土地所有權(quán)買賣2、房地產(chǎn)商品交易的特殊性 （1）商品市場上，房地產(chǎn)商品的交易成功是以權(quán)利交割為標志（2）交易的另一重要特征：租賃是房地產(chǎn)商品交易的主要形式之一。 原因：A.受土地制度與法律的制約，我國與英聯(lián)邦國家限制土地所有權(quán)的買賣，但有土地使用權(quán)的出讓。 （二）房地產(chǎn)的物理特性1、房地產(chǎn)的不可移動性

3、（固定性）。與土地的連接、固定性房地產(chǎn)商品個別性（質(zhì)量的差異性） 2、房地產(chǎn)的永久性（利用永續(xù)性）注意：（1）這是一個相對的概念，只是相比其他商品來說。（2）按我國新的土地使用制度，土地使用權(quán)出讓有最高年限限制。居住用地70年，商業(yè)、旅游，娛樂用地40年，其他用地都是50年。（3）我們要明確的一點是房地產(chǎn)使用權(quán)年限對房地產(chǎn)價值有直接影響。土地使用權(quán)期滿后，國家有權(quán)無償?shù)厥栈卦搲K土地及其土地上的建筑物或其他附著物。 3、房地產(chǎn)規(guī)模的有限性（1）由于資源的稀缺性，特別是土地資源的稀缺性和不可再生性，以及人們需求的無限性（人口的增加，對居住品質(zhì)的要求提高）房地產(chǎn)保證增值。（2）有期限的土地使用權(quán)制約

4、了房地產(chǎn)的永久性和價格的上漲。第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理的含義及其特征三、房地產(chǎn)經(jīng)營活動的內(nèi)容。 1、土地開發(fā)經(jīng)營活動 (1)概念：指人們通過一定的技術(shù)經(jīng)濟手段，提高對土地的有效利用范圍和利用程度，以提供城市建設(shè)的投資環(huán)境并獲取一定的經(jīng)濟效益的活動。2、房地產(chǎn)建造經(jīng)營活動（創(chuàng)造價值的過程） 是指從事設(shè)計、施工到房屋建成交付使用的經(jīng)營過程和期間的購買活動，從中可創(chuàng)造一定的經(jīng)濟效益。建造經(jīng)營活動也包括對房屋的裝飾、修繕等。3、房地產(chǎn)買賣經(jīng)營活動（實現(xiàn)價值的過程）是房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)其價值的主要活動。買賣經(jīng)營活動特點：通常需多一個與其他商品相比較長的過程，一年以內(nèi)是一個很正常的買賣周期 4、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營

5、活動（實現(xiàn)價值的過程）房地產(chǎn)租 金租賃方式成本和利潤注意：租賃經(jīng)營是一個周期很長的經(jīng)營活動，期間房地產(chǎn)的維修管理所創(chuàng)造的新價值必須追加到房租中去，由承租者承擔。 四、房地產(chǎn)經(jīng)營與其它商品經(jīng)營的差異1、房地產(chǎn)開發(fā)投資大，資金籌措量大，風險較高。2、房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，壽命因素長，更新慢，因此房地產(chǎn)經(jīng)營不僅包括生產(chǎn)和銷售活動，也包括房地產(chǎn)管理。3、房地產(chǎn)經(jīng)營是受多種因素影響的社會經(jīng)營活動，表現(xiàn)在兩個方面。（1）在房地產(chǎn)生產(chǎn)過程要服從國家有關(guān)的建筑業(yè)標準和強制性規(guī)范。建筑地段：首先取得工程項目用地，規(guī)劃局劃紅線，紅線圖。建筑層次：國家控制別墅、高檔商品房的用地審批和貸款。質(zhì)量標準：建設(shè)工程質(zhì)量管理條例工

6、程建設(shè)標準強制性條文等 （2）在房地產(chǎn)的流通過程也要遵守國家有關(guān)成本、價格、利潤、稅收等政策和規(guī)定。 五、房地產(chǎn)經(jīng)營的基本特征：（3）開發(fā)商在經(jīng)營管理上的原則與特點開發(fā)商要根據(jù)自己的特點、實力和經(jīng)驗而選擇經(jīng)營項目和經(jīng)營范圍。開發(fā)商管理方式：雇傭各類專業(yè)人才自己管理；聘請專業(yè)咨詢與管理機構(gòu)提供服務(wù)。經(jīng)濟利益、社會利益和環(huán)境利益相結(jié)合，是當今世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要趨勢。 2、房地產(chǎn)投資動力來源（1）主要動力來源利益驅(qū)動由資本的本性決定，房地產(chǎn)伴隨高風險的高利潤是促使開發(fā)商甚至其他行業(yè)對其進行投資的主要動力。（2）投資房地產(chǎn)，能相應(yīng)地減少投資者的納稅支出（合理避稅）稅法規(guī)定的折舊年限<<

7、物業(yè)使用壽命物業(yè)年帳面折舊額>>實際年折舊損失作為物業(yè)投資所得稅基數(shù)的凈經(jīng)營收入=毛租金-經(jīng)營成本-貸款利息-物業(yè)折舊 減少納稅支出物業(yè)老化年收益能力下降物業(yè)的修繕養(yǎng)護可提高毛租金收入物業(yè)的增值性和租金的上漲年收益能力增長(3)房地產(chǎn)投資可抵消通貨膨脹的影響 思考題：1. 房屋交易是以實物交割還是權(quán)屬交易為準的問題？2. 房地產(chǎn)、不動產(chǎn)、物業(yè)三者的區(qū)別？3. 房地產(chǎn)經(jīng)營活動的主要內(nèi)容？4. 試述房地產(chǎn)投資的多重收益？5. 在房地產(chǎn)特性中，哪些因素是促使房地產(chǎn)保值、增值的？哪些因素是限制了房地產(chǎn)商品價格的上漲？為什么？第二章 房地產(chǎn)中介服務(wù)與房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念

8、是指在房地產(chǎn)投資、建設(shè)、交易、消費等各個環(huán)節(jié)中為當事人提供中間服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)價格評估，房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。二、性質(zhì)房地產(chǎn)中介不是直接的物質(zhì)生產(chǎn)活動，而是一種服務(wù)性的經(jīng)營活動，是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。 四、房地中介服務(wù)的特征1、委托服務(wù)受到當事人的委托其行為必須在當事人的委托和授權(quán)范圍內(nèi)，否則無效。2、有償服務(wù)，因為它是一種服務(wù)性的經(jīng)營活動（其性質(zhì)），不是非經(jīng)營活動。與房地產(chǎn)的其他經(jīng)營活動一樣是以盈利為目的。3、必須具有符合國家法律規(guī)定的資本數(shù)額和從業(yè)人員據(jù)1998年城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立，應(yīng)有100萬元以上的注冊資本，而且應(yīng)是實有資本，100

9、萬元是法定注冊資本數(shù)額的最低線（四級資質(zhì)）。一級資質(zhì)：5000萬元；近三年累計竣工30萬m2，上年施工面積15萬m2 ；專業(yè)管理人員40人，其中中級職稱以上20人。二級資質(zhì)：2000萬元；近三年累計竣工15萬m2，上年施工面積10萬m2 ；專業(yè)管理人員20人，其中中級職稱以上10人。三級資質(zhì)：800萬元；累計竣工5萬m2；專業(yè)管理人員10人，其中中級職稱以上5人。四級資質(zhì)：100萬元；有職稱專業(yè)管理人員5人。第三章  房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境分析及市場第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境相關(guān)原理一、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境的概念也就是房地產(chǎn)投資環(huán)境，是在開發(fā)的一定區(qū)域內(nèi)（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)），對房地產(chǎn)開發(fā)所要達

10、到的目標產(chǎn)生有利或不利影響的外部因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目系統(tǒng)：人、財、物經(jīng)營、管理、技術(shù)企業(yè)內(nèi)部可控因素物質(zhì)能量信息外部環(huán)境（不可控因素）自然地理基礎(chǔ)設(shè)施條件社會政治經(jīng)濟文化習俗勞動力素質(zhì)就業(yè)景氣程度社會購買能力政府關(guān)于開發(fā)的各項政策二、第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析的內(nèi)容及分類一、開發(fā)環(huán)境分析的內(nèi)容1、社會環(huán)境 社會制度社會秩序社會信譽如：誠信、合同履約2、政治環(huán)境 政治體制、政權(quán)政治局勢 經(jīng)濟政策政策：產(chǎn)業(yè)政策 貨幣政策等3、法律環(huán)境4、經(jīng)濟環(huán)境是影響投資決策的最重要，最直接因素，主要包括宏觀經(jīng)濟環(huán)境市場狀況財務(wù)狀況金融政策5、文化環(huán)境風俗習慣、語言文字狹義：社會意識形態(tài) 宗教信仰、價值觀念、文化

11、特征教育水準廣義：包括所有與精神文化活動相關(guān)的環(huán)境因素作用：文化環(huán)境直接決定消費者需求的形式和內(nèi)容，直接影響開發(fā)項目的開發(fā)和經(jīng)營過程。地理位置6、自然地理環(huán)境 地質(zhì)地貌（漢口、長江、漢江沖積平原、地質(zhì)條件差，武昌地質(zhì)條件好，條形基礎(chǔ)，基槽放坡施工）自然風光水文地質(zhì)土壤植被、氣候等 作用：自然地理環(huán)境是客觀物質(zhì)環(huán)境，具有相對不變和長久穩(wěn)定的特點。而房地產(chǎn)項目只具有地理位置的固定性和不可變的特點，地理位置對房地產(chǎn)開發(fā)的影響是直接的。7、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境（硬環(huán)境） 交通環(huán)境條件：交通方便程度，距機場、碼頭、的距離，主要交通干線分布，重要交通工具和數(shù)量能源條件，電力供應(yīng)、煤氣供應(yīng)。通訊環(huán)境條件：通訊中談位

12、置，電話安裝容量，有線電視線路距離。給排水及排污環(huán)境：自來水有網(wǎng)分布，距自來水干宏距離，排污標準及排污施狀況知道分布狀況。8、社會服務(wù)環(huán)境指開發(fā)地區(qū)所提供的服務(wù)設(shè)施和服務(wù)條件（軟硬環(huán)境）開發(fā)地區(qū)配套金融設(shè)施及服務(wù)開發(fā)地區(qū)配套生活設(shè)施及服務(wù)開發(fā)地區(qū)配套通訊設(shè)施及服務(wù)開發(fā)地區(qū)配套交通設(shè)施及服務(wù)開發(fā)地區(qū)配套信息設(shè)施及服務(wù)二、開發(fā)環(huán)境的分類1、按要素的特點和作用，可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境硬環(huán)境 自然環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施 政治條件 經(jīng)濟環(huán)境軟環(huán)境 社會環(huán)境人文環(huán)境2、按所處層次，可分為宏觀環(huán)境，中觀環(huán)境和微觀環(huán)境第四節(jié) 房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場的概念又稱不動產(chǎn)市場，可以從狹義和廣義兩個方面來理解。狹義上說，房地產(chǎn)市

13、場是房地產(chǎn)交換的場所；從廣義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交換關(guān)系即房地產(chǎn)全部流通過程的總和。三、房產(chǎn)市場的類型1、房產(chǎn)市場房產(chǎn)市場 房屋買賣市場房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系全部轉(zhuǎn)移 現(xiàn)貨買賣市場（買現(xiàn)房）期貨買賣市場（買期房）房屋租賃市場產(chǎn)權(quán)關(guān)系部分轉(zhuǎn)移 產(chǎn)權(quán)關(guān)系分離 所有權(quán)歸房主 使用權(quán)歸承租者產(chǎn)權(quán)分離受時間限制、隨租期長短而定2、地產(chǎn)市場（1）房地產(chǎn)市場中另一個主要組成部分，分為地產(chǎn)一級市場和地產(chǎn)二級市場兩種形式。城市地產(chǎn)一級市場即城市土地出讓市場，地產(chǎn)一級市場的主體包括土地使用權(quán)出讓人和土地使用權(quán)受讓人。土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。3、房地產(chǎn)金融市場服務(wù)機構(gòu) 銀行（信貸、房貸部門） 專業(yè)投資銀行或信托投資公司房地產(chǎn)

14、相關(guān)金融產(chǎn)品 信貸發(fā)行股票債券按揭期房預(yù)售房地產(chǎn)抵押市場指房地產(chǎn)的所有者以其擁有的房產(chǎn)或土地使用權(quán)為抵押物向金融機構(gòu)或他人取得借款的房地產(chǎn)交易市場。屬于房地產(chǎn)金融市場。注意：在抵押期限內(nèi)，房產(chǎn)所有權(quán)和土地的使用權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，只是所有權(quán)和使用權(quán)受到限制。4、房地產(chǎn)勞務(wù)市場是指為房屋住戶和用戶提供房屋修繕，加固，改造，危房鑒定，方案設(shè)計，室內(nèi)外裝修，房屋附屬建筑和設(shè)備的維修，房屋管理以及經(jīng)紀人活動等綜合服務(wù)的房地產(chǎn)輔助市場。5、房地產(chǎn)技術(shù)信息市場是指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)租賃和買賣行情以及有關(guān)資料等所形成的供需市場。第四章 房地產(chǎn)市場預(yù)測一、房地產(chǎn)市場預(yù)測的概念根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的過去和現(xiàn)

15、狀以及企業(yè)經(jīng)營的以往發(fā)展規(guī)律性來預(yù)計或推測房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的未來市場環(huán)境和經(jīng)營方向的科學方法。二、房地產(chǎn)市場預(yù)測的相關(guān)原理1、住宅存量住宅的存量水平可用住宅量（戶）與家庭戶數(shù)的百分比來衡量。2、有商業(yè)收益房地產(chǎn)的存量。3、房屋更新量4、人口狀況5、房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期三、房地產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測的內(nèi)容。1、國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢和宏觀經(jīng)濟政策的預(yù)測。是房地產(chǎn)市場預(yù)測的首要內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，受國家宏觀調(diào)控的影響很大，這一預(yù)測包括國家總的經(jīng)濟狀況的變化、貨幣投放狀況、物價變化、國民收入狀況、股市趨勢、市場消費結(jié)構(gòu)及其發(fā)展趨向等。2、房地產(chǎn)市場需求量預(yù)測3、市場占有率預(yù)測市場占有率是指在一定的市

16、場范圍內(nèi)，企業(yè)所生產(chǎn)的某種產(chǎn)品的銷售量（額）占同類產(chǎn)品總銷售量（額）的比重，用公式表示為：4、技術(shù)發(fā)展預(yù)測技術(shù)的發(fā)展對房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展具有決定性的影響 5、價格走勢預(yù)測6、預(yù)測個別房地產(chǎn)開發(fā)項目的項目優(yōu)勢和劣勢，可能的經(jīng)營風險環(huán)節(jié)，成本突破的可能性，經(jīng)營過程的競爭因素等問題。 第五章 房地產(chǎn)金融第一節(jié) 房 地 產(chǎn) 金 融 概 述一、房地產(chǎn)金融的概念和特點（一）房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，通過各種信用方式、方法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部門融通資金的行為。有時也把房地產(chǎn)金融稱謂房地產(chǎn)融資。（二）房地產(chǎn)金融的特點1.資金來源的短期性和資金運用的長期性2.資金來源的固定性和資金運用

17、的特定性3.房地產(chǎn)金融有很強的政策性，風險和收益受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響二影響房地產(chǎn)金融的因素（一）影響房地產(chǎn)金融的外部因素影響房地產(chǎn)金融的外部因素是指房地產(chǎn)金融體系外部的客觀環(huán)境對房地產(chǎn)金融造成的影響。包括：1.居民收入水平對居民個人來說，房地產(chǎn)商品的價格是昂貴的，絕大多數(shù)居民缺乏一次性付款的經(jīng)濟承受力。2.住房價格這是由房地產(chǎn)開發(fā)成本決定的。住房價格高，買方需要房地產(chǎn)金融數(shù)額大、期限長：住房價格低，買方需要房地產(chǎn)金融數(shù)額小、期限也可相對縮短。3.房租水平房租相對于房價越高，融資購房就越合算。4.通貨膨脹率5.企業(yè)經(jīng)營狀況（二）影響房地產(chǎn)金融的內(nèi)部因素影響房地產(chǎn)金融的內(nèi)部因素是指房地產(chǎn)金融體系的內(nèi)

18、部要素。包括：1.首期付款比例2.貸款年限房地產(chǎn)抵押貸款的期限越長，如國外一般為20-30年，則住房消費融資的人數(shù)越多，住房抵押貸款的需求量大；反之，住房抵押貸款的需求理也小。3. 抵押貸款利率水平4.融資工具和還款方式三、房地產(chǎn)融資方式（一）按房地產(chǎn)金融的內(nèi)容劃分房地產(chǎn)融資分為房產(chǎn)融資和土地融資。（二）按房地產(chǎn)金融是否經(jīng)過房地產(chǎn)金融機構(gòu)，房地產(chǎn)融資劃分分為直接融資和間接融資。直接融資就是資金的供求雙方（包括政府、企事業(yè)單位和居民個人）在房地產(chǎn)金融過程中直接見面，進行票據(jù)和證券（債券、股票）的買賣和貨幣借貸。間接融資，它由資金供應(yīng)者將資金交給房地產(chǎn)金融機構(gòu)，而再由房地產(chǎn)金融機構(gòu)以一定的方（通常

19、以房地產(chǎn)抵押的方法）將資金提供給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，這時的房地產(chǎn)金融機構(gòu)起著中介人的作用。（三）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資者所承擔的責任和義務(wù)劃分房地產(chǎn)融資分為主權(quán)性融資和債務(wù)性融資主權(quán)性融資方式是指融資者以出讓一部分利潤為條件而向出資者融資的行為。它的特點是：（1）所融入資本是企業(yè)永久性資本，其資本使用方向不受限制；（2）出資者和融資者共同承擔風險；（3）出資者參與利潤分配；（4）融資程序較復雜、融資成本較高。如發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)股票就屬于這種房地產(chǎn)金融方式。債務(wù)性融資方式是指融資者以還本付息為條件而向出資者融資的行為。它又可分為直接債務(wù)融資和間接債務(wù)融資。直接債務(wù)融資是指企業(yè)直接與債權(quán)人確立債權(quán)債務(wù)

20、關(guān)系而獲得資金的行為，包括商業(yè)信用、金融租賃、融資性租賃、發(fā)行房地產(chǎn)債券等方式；間接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)通過各種房地產(chǎn)金融機構(gòu)融入資金的行為。包括從房地產(chǎn)金融機構(gòu)信用借款或通過抵押、擔保等形式借款。債務(wù)性融資方式的特點是：（1）所融入資本不能永久使用，均要還本付息；（2）債權(quán)人不參與企業(yè)利潤分配；（3）所融資金的使用方向上大多受債權(quán)人限制；（4）融資程序簡便、融資成本低。四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營金融（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)融資決策的基礎(chǔ)1.資本的成本2.風險，特別是破產(chǎn)風險（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)融資的具體方式1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款即指房地產(chǎn)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)用于土地征用、道路、供水、供

21、電、通訊建設(shè)方面提供的貸款。主要包括：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。（2）土地使用權(quán)抵押貸款。2.房地產(chǎn)債券融資3.房地產(chǎn)股票融資五、住房消費金融（一）住房消費金融的意義與作用（二）我國住房消費金融的幾種具體形式1.住房公積金貸款2.個人住房組合貸款3.商業(yè)銀行個人住房擔保貸款20首付款4.住房儲蓄貸款5.存單抵押貸款第二節(jié) 房地產(chǎn)金融市場一、房地產(chǎn)金融市場的結(jié)構(gòu)（一）房地產(chǎn)借貸市場1.房地產(chǎn)儲蓄市場房地產(chǎn)儲蓄市場是個人或企事業(yè)單位為購房、建房而存儲資金的市場。2.房地產(chǎn)貸款市場貸款額度通常不超過抵押品價值的70。房地產(chǎn)抵押市場包括初級抵押市場（亦稱一級抵押市場）和二級抵押市場，初級抵押市

22、場主要提供抵押貸款，包括：1)土地權(quán)益抵押貸款金融機構(gòu)按被抵押權(quán)益地塊的市價的60左右提供貸款，期限一般為3年以內(nèi)。2）建筑合同抵押貸款。3）購房合同抵押貸款。4）其他有形資產(chǎn)抵押貸款，包括房地產(chǎn)股票抵押貸款和房地產(chǎn)債券抵押貸款等。除上述發(fā)放抵押貸款為特征的初級抵押市場外，還有房地產(chǎn)二級抵押市場即房地產(chǎn)抵押債券或抵押契約的交易市場，二級抵押市場是初級抵押市場的有效補充，也是抵押市場和證券市場的一種融合。它的主要功能，就是通過出讓抵押貸款的債權(quán)，以保持房地產(chǎn)金融機構(gòu)資產(chǎn)的流動性，將巨額投資細分化，并實現(xiàn)金融秩序的穩(wěn)定。（二）房地產(chǎn)有價證券市場（三）房地產(chǎn)保險市場房地產(chǎn)保險市場是指對投保人的房地產(chǎn)

23、及其相關(guān)利益所產(chǎn)生的損害賠償責任提供保險和保險人依托保險基金參與房地產(chǎn)投資的市場。（四）房地產(chǎn)信托投資市場財產(chǎn)的所有者，為了實現(xiàn)一定目的，通過簽訂合同，把其指定的財產(chǎn)委托信托機構(gòu)全權(quán)代為理或經(jīng)營的行為。思考題：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的融資方式？什么是主權(quán)性融資？什么是債務(wù)性融資？房地產(chǎn)金融的特點？第六章 房地產(chǎn)稅收(一)房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅系財產(chǎn)稅。是以房屋為征稅對象，向擁有房產(chǎn)的單位或個人征的稅。房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除至后的余值計算繳納（按企業(yè)自有房產(chǎn)帳面原值即“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價一次減除30后的余值計征）。具體減除幅度，由

24、省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。年稅率1.2。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，租金收入稅率12。外商投資企業(yè)繳房產(chǎn)稅如有困難， 可向當?shù)囟悇?wù)機關(guān)提出申請，經(jīng)批準，可免房產(chǎn)稅13年。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。注意的知識點：1.關(guān)于作營業(yè)用的地下人防設(shè)施，為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。2.個人出租的房產(chǎn)，不分用途，均應(yīng)征收房產(chǎn)稅。3.根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，個人所有的非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。因此，對個人所有的居住用房，不分面積多少，均免征房產(chǎn)稅。（二）契稅在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當繳納契稅。契稅帶有規(guī)費性質(zhì)，這是契稅不同于

25、其他稅收的主要特點。    征稅范圍：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。計稅依據(jù)：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；土地使用權(quán)贈與、房屋贈與， 由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額。注意的知識點：1.普通商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移，包括普通商品房權(quán)屬的買賣、贈與和交換，暫按1.5的稅率繳納契稅，全部由承受權(quán)屬的單位和個人負擔。土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移，包括國有土地使用權(quán)出讓（含協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓）和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含出售、

26、贈與和交換），以及別墅、度假村等高檔住宅權(quán)屬轉(zhuǎn)移（包括買賣、贈與和交換），契稅稅率為3。2.有的地區(qū)普通商品房與高檔住宅以建筑面積120m2為分界，120 m2以下按1.5的稅率繳納契稅，120 m2以上契稅稅率為3。（三）城鎮(zhèn)土地使用稅土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額（土地使用稅實行定額稅率）計算征收。（四）耕地占用稅1987年4月1日國務(wù)院國發(fā)198727號文件發(fā)布中華人民共和國耕地占用稅暫行條例。              

27、;               耕地是指包括菜地、園地、魚塘和種植糧食、經(jīng)濟作物的農(nóng)地。占用前三年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地，亦視為耕地。占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：（1）以縣為單位（以下同），人均耕地在一畝以下（含一畝）的地區(qū)，每平方米為二元至十元；（2）人均耕地在一畝至二畝（含二畝）的地區(qū)，

28、每平方米為一元六角至八元；（3）人均耕地在二畝至三畝（含三畝）的地區(qū)，每平方米為一元三角至六元五角；（4）人均耕地在三畝以上的地區(qū)，每平方米為一元至五元。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按上述規(guī)定稅額減半征收。經(jīng)濟特區(qū)，適用稅額可以適當提高，但是最高不得超過上述規(guī)定稅額的。各地適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述規(guī)定稅額范圍內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)情況具體核定。（五）城市維護建設(shè)稅和教育費附加城市維護建設(shè)稅是對繳納增值稅，營業(yè)稅、消費稅的單位和個人同時征收的一種附加稅。（六）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅我國從2000年元月1日起暫停征收。（七）營業(yè)稅 1993-12-13 國務(wù)院 199

29、3136號令頒布中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額營業(yè)額×稅率應(yīng)納稅額以人民幣計算。納稅人以外匯結(jié)算營業(yè)額的，應(yīng)當按外匯市場價格折合成人民幣計算。注意的知識點：1. 建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。2.關(guān)于銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù)問題納稅人銷售自建房產(chǎn)(是指納稅人自己投資建造的房產(chǎn))，應(yīng)按銷售收入依5%的稅率計征營業(yè)稅；納稅人購進房產(chǎn)(指他人投資建造，購進后無需繼續(xù)投資建造的成品房，包括成品期房)再予以出售

30、，按銷售收入減去購進價格后的余額依5%的稅率計征營業(yè)稅。銷售收入包括銷售房產(chǎn)的同時，價外收取的各種其他費用，如服務(wù)費、咨詢費等等；購進價格僅指購房原價，不包括因購房發(fā)生的其他費用，并且必須憑購進發(fā)票計算扣除。3. 財政部、國家稅務(wù)總局稅收優(yōu)惠政策：對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計稅；個人自建自用住房，銷售時免征營業(yè)稅；對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售的收入，暫免征收營業(yè)稅。（八）企業(yè)所得稅（九）土地增值稅1993年12月13日國務(wù)院138號令頒布中華人民共和國土地增值稅暫行條例。1.征

31、收對象與征收辦法：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人， 應(yīng)當繳納土地增值稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和以下稅率計算征收。2.土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額百分之五十的部分，稅率為百分之三十。增值額超過扣除項目金額百分之五十、未超過扣除項目金額百分之一百的部分，稅率為百分之四十。增值額超過扣除項目金額百分之一百、未超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之五十。增值額超過扣除項目金額百分之二百的部分，稅率為百分之六十。3.有下列情形之一的，免征土地增值稅：(1)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額百分之二十的；(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。思考題：我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系的主要內(nèi)容是什么？分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系的不足之處？第七章 地租地價理論及產(chǎn)權(quán)制度第二節(jié) 產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一、產(chǎn)權(quán)概念及其理解（一）產(chǎn)權(quán)的定義 牛津法律大詞典將產(chǎn)權(quán)定義為：“存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利