房地產(chǎn)估價(第6章)成本法

1、房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 比較法比較法 收益法收益法 成本法成本法 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法目錄目錄 緒論緒論第第1章章 房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格第第2章章 房地產(chǎn)估價的原則與程序房地產(chǎn)估價的原則與程序第第3章章 長期趨勢法長期趨勢法 土地價格評估和地價分攤土地價格評估和地價分攤 房地產(chǎn)估價報告房地產(chǎn)估價報告第第4章章第第5章章第第6章章第第7章章第第8章章第第9章章第第10章章第6章 成本法 6.1 成本法概述成本法概述 6.2 重新購建價格和建筑物折舊重新購建價格和建筑物折舊 6.3 成本法總結(jié)及案例分析成本法總結(jié)及案例分析6.1 成本法概述6.1.1 成本法的概念成本法的概念成本法是測算估

2、價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值的方法。成本法是房地產(chǎn)估價的三種基本方法之一，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求得房地產(chǎn)的價值。6.1.2 成本法的理論依據(jù)成本法的理論依據(jù) 成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即房地產(chǎn)的價格是基于其“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入。 從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造(或者委托另外的人開發(fā)建造)。

3、6.1.3 成本法的適用對象及條件成本法的適用對象及條件1.成本法的適用對象成本法的適用對象新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)（簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)的房地產(chǎn)（即在建工程）、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法進行估價。 在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法進行估價。 2. 成本法的適用條件成本法的適用條件運用成本法估價值得注意的是：在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價

4、值不高。價格等于“成本加平均利潤”，是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。6.1 成本法概述 6.1.4 成本法的操作步驟成本法的操作步驟 運用成本法進行房地產(chǎn)估價時，應(yīng)按下列步驟進行： 1. 選擇具體估價路徑； 2. 測算重置成本或重建成本； 3. 測算折舊； 4. 計算成本價值。6.1 成本法概述6.1 成本法概述6.1.56.1.5成本法的基本公式成本法的基本公式1. 1. 成本法最基本的公式成本法最基本的公式成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格建筑物折舊 =土地重新購建價格建筑物重新購建價格建

5、筑物折舊上述公式可根據(jù)新開發(fā)的房地產(chǎn)及舊的房地產(chǎn)兩類估價對象而具體化。2. 2. 適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)可分為：（1）新開發(fā)的房地 、（2）新建成的建筑物和（3）新開發(fā)的土地。 適用于新開發(fā)的房地的基本公式。適用于新開發(fā)的房地的基本公式。在新開發(fā)的房地(如新建商品房)的情況下，成本法的基本公式為：新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 適用于新建成的建筑物的基本公式。適用于新建成的建筑物的基本公式。新建成的建筑物價值=建筑物的建設(shè)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 適用于

6、新開發(fā)的土地的基本公式。適用于新開發(fā)的土地的基本公式。新開發(fā)的土地包括征收集體土地并進行“五通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和場地平整后的土地，城市房屋拆遷并進行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場地平整后的土地，填海造地，開山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：新開發(fā)的土地價值=待開發(fā)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤6.1 成本法概述新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=（開發(fā)區(qū)用地取得總成本土地開發(fā)總成本總管理費用總銷售費用總投資利息總銷售稅費總開發(fā)利潤)(開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)。其中： 【例6-1】

7、某成片荒地面積為2平方公里，取得該荒地的價格為1.2億元。將其開發(fā)成“五通一平”可轉(zhuǎn)讓形態(tài)熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元。建設(shè)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%、5.5和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%。假設(shè)取得該荒地的價格在開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)建設(shè)完成時開始銷售，銷售費用在開發(fā)建設(shè)完成時投入。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。6.1 成本法概述%100開發(fā)區(qū)用地總面積總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地【解】求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下

8、：（1）計算該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地總價的公式：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=該荒地取得總代價土地開發(fā)總成本總管理費用總銷售費用總投資利息總銷售稅費總開發(fā)利潤=該荒地取得總代價土地開發(fā)總成本總管理費用總投資利息可轉(zhuǎn)讓熟地的總價（銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率）由此得出：該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=該荒地取得總代價土地開發(fā)總成本總管理費用總投資利息1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率（2）計算該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價該荒地取得總代價土地開發(fā)總成本總管理費用+總投資利息)(1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積=(該荒

9、地取得總代價土地開發(fā)總成本總管理費用+總投資利息)（1銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)(該荒地總面積可轉(zhuǎn)讓土地面積比率) =(120000000(1+8)3+250000000(1+8)1.5)1-（2%+5.5%+10%） (200000060)=436(元/m2)【拓展訓(xùn)練一】某成片荒地面積為1平方公里，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。在開發(fā)期內(nèi)上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。則該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本每平方米多少萬元。【解題思路】（1）該成片荒地的開發(fā)經(jīng)營期為1年，因此應(yīng)注意其計算利

10、息的時間；（2）由開發(fā)成本及管理費用、銷售費用、應(yīng)計利息計算出其應(yīng)計成本；（3）把平方公里換算成平方米，計算出該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本。6.1 成本法概述3. 適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式成本法的典型估價對象是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。 適用于舊的房地的基本公式。在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為：舊的房地價值=房地重新購建價格建筑物折舊或者舊的房地價值土地重新購建價格建筑物重新購建價格建筑物折舊 適用于舊的建筑物的基本公式。在舊的建筑物的情況下，成本法的基本公式為：舊的建筑物價值建筑物重新購建價格建筑物折舊6.1 成本法概述6.2.1 重新購建價格重新購建

11、價格1. 重新購建價格的含義重新購建價格的含義 重新購建價格是假設(shè)在價值時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。 2. 重新購建價格的求取思路中華人民共和國國家標(biāo)準房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定：成本法估價時，對于估價對象為包括土地和建筑物的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，選擇“房地合估”路徑或“房地分估”路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇“房地合估”路徑。（1）房地重新購建價格的求取思路。求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法求??；二是將該房地分為土地和建筑

12、物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將這兩者相加來求取。（2）土地重新購建價格的求取思路。求取土地的重新購建價格，通常是假設(shè)該土地上沒有建筑物，除此之外的狀況均維持不變，然后采用比較法、基準地價修正法等方法求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。6.2 重新購建價格和建筑物折舊重新購建價格和建筑物折舊 6.2.2 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成房地產(chǎn)價格的構(gòu)成建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種，重置價格或重建價格構(gòu)成，實際上就是房地產(chǎn)價格構(gòu)成，所以需要先對房地產(chǎn)的構(gòu)成有所了解。下面以房地產(chǎn)開發(fā)商取得房地產(chǎn)開

13、發(fā)用地進行商品房建設(shè)，然后預(yù)售或銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成項目金額的角度來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成，分為以下七大項：土地取得成本；建設(shè)成本；管理費用； 銷售費用；投資利息；銷售稅費；開發(fā)利潤。1. 土地取得成本土地取得成本 土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。通過征收集體土地取得的，土地取得成本包括土地征收補償費用、相關(guān)稅費（新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費、耕地占用稅、征地管理費、其他稅費）、場地平整費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。通過征收國有土地上的房屋取得的，土地取得成本包括房屋征收補償費用、相關(guān)費用、場地平整費、

14、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。通過在市場上購買取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(如交易手續(xù)費、契稅)等。 6.2 重新購建價格和建筑物折舊重新購建價格和建筑物折舊2. 建設(shè)成本建設(shè)成本 開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在實際中主要包括下列幾項： 勘察設(shè)計和前期工程費。勘察設(shè)計和前期工程費包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“五通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括所需的道路、給

15、水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設(shè)費用。 建筑安裝工程費。建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費和安裝費。 公共配套設(shè)施建設(shè)費。公共配套設(shè)施建設(shè)費包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。 開發(fā)過程中的稅費及其他工程費。3. 管理費用管理費用 管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例。所以，在估價時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c建設(shè)成本之和乘以這一比例來估算。 銷售費用銷售費用銷售費用也稱為銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費、銷售資料制作費、樣

16、板房或樣板間建設(shè)費、售樓處建設(shè)費、銷售人員費用或者銷售代理費等。 6.2 重新購建價格和建筑物折舊重新購建價格和建筑物折舊5. 投資利息投資利息 投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，它包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用的利息。無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。 6. 銷售稅費銷售稅費 銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由開發(fā)商(賣方)繳納的稅費，又可分為下列2類： 銷售稅金及附加。銷售稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和和教育費附加。 其他銷售稅費。其他銷售稅費包括應(yīng)由賣方負擔(dān)的交易手續(xù)費等。 上述銷售稅費通常按售價的一定比率進行計算。7. 開發(fā)利潤開發(fā)

17、利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是要先估算的，所以，運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。6.2 重新購建價格和建筑物折舊重新購建價格和建筑物折舊6.2.3建筑物重新購建價格的求取方式建筑物重新購建價格的求取方式建筑物的重新購建價格有重建價格和重置價格兩種。1. 重建價格重建價格重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照價值時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)

18、制”。 2. 重置價格重置價格又稱重置成本，是采用價值時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照價值時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。由于上述兩種重新建造方式的不同，往往得出的重新購建價格不同。在一般情況下，重置價格適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑購配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。而重建價格適用于有特殊保護價值的建筑物的估價，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等。6.2 重新購建價格和建筑物折舊重新購建價格和建筑物折舊6.2.4 建筑物重新購建價格

19、的求取方法建筑物重新購建價格的求取方法建筑物的重新購建價格可采用成本法、比較法來求取，或通過政府確定公布的基準房屋重置價格扣除其中包含的土地價格后的比較修正來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。求取建筑物重新購建價格具體有下列4種方法：(1)單位比較法、 (2)分部分項法、 (3)工料測量法和 (4)指數(shù)調(diào)整法。1. 單位比較法單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價格或成本密切相關(guān)的某種單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)谜{(diào)整修正來估算建筑物重新購建價格的方法。主要有單位面積法和單位體積法。單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價，

20、對其做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正有關(guān)調(diào)整修正的內(nèi)容和方法類似于比較法，然后乘以估價對象建筑物的面積來估算建筑物的重新購建價格。6.2 重新購建價格和建筑物折舊重新購建價格和建筑物折舊【例6-2】某幢房屋的建筑面積為500m2，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋單位建筑面積造價為1200元/m2。試估算該房屋的重新購建價格?！窘狻吭摲课莸闹匦沦徑▋r格估算為：5001200=60（萬元） 【例6-3】某建筑物的體積為1000m3，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的建筑物單位體積造價為1000元/m3。試估算該建筑物的重新購建價格?！窘狻吭摻ㄖ锏闹匦沦徑▋r格估算為：10001000=100(萬元)2. 分部分項法分部分項

21、法分部分項法是以建筑物的各個獨立構(gòu)件或工程的單位價格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物重新購建價格的方法。即先估算各個獨立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價格或成本，再相加。 采用分部分項法估算建筑物的重新購建價格的一個簡化例子(見表6-1)。 表6-1 分部分項法示例序號項目數(shù)量單位成本成本（元）（1）基礎(chǔ)工程150m3200元/m330000（2）墻體工程160m3400元/m364000（3）樓地面工程150m2200元/m230000（4）屋面工程150m2300元/m245000（5）給排水工程295 m285元/ m225000（6）供暖工程295 m251元/ m215000（7）電氣

22、工程295 m268元/ m220000（8）合計（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）229000（9）稅費、利息和管理費（8）20%45800（10）重新購建價格（8）+（9）274800【例6-4】某幢房屋的基礎(chǔ)工程的工程量為160m3，單位成本為410元/m3；墻體工程的工程量為380m3，單位成本為280元/m3；樓地面工程的工程量為800m2，單位成本為150元/m2；屋面工程的工程量為320m2，單位成本為80元/m2；給排水工程成本為60000元；供暖工程的成本為75000元；電氣工程的成本為150000元。其中專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費為建筑安裝工

23、程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用和銷售稅費為房屋重新購建價格的3%和5%，投資利息的計算：開發(fā)經(jīng)營期為3個月，年利率為6.56%，投資利潤率為15%。試估算該房屋的重新購建價格。3. 工料測量法工料測量法 工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以價值時點時相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法與編制建筑概算或預(yù)算的方法相似，即先估算工程量，再配上概(預(yù))算定額的單價和取費標(biāo)準來估算。 表表6-2 工料測量法示例工料測量法示例項目數(shù)量單價成本（元）現(xiàn)場準備3000水泥18.056t360元/ t6500沙石62.5t80元/

24、t5000磚塊30千塊400元/千塊12000木材3.5m32000元/ m37000瓦面46.15m265元/ m23000鐵釘40kg5元/ kg200人工150 工日100元/工日15000稅費1000其他5000重新購建價格577004. 指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法指數(shù)調(diào)整法是利用有關(guān)價格指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始價值調(diào)整到價值時點的價值來求取建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。將原始價值調(diào)整到價值時點的價值的具體方法，與市場比較法中交易日期修正的方法相同?！纠?-5】某建筑物于2007年7月底建成，當(dāng)時建造該類建筑物一般成本為1500元/m2，此后的

25、建筑物建造成本的變動狀況為：2007年內(nèi)基本保持不變；2008年內(nèi)平均每月比上月遞增2%；2009年平均每月比上月遞減1%；2010年與2011年內(nèi)基本保持不變；2012年內(nèi)平均每月比上月遞增1%。試利用上述資料求取2012年8月底的該類建筑物的重新建造成本。 【解】2012年8月初的該類建筑物的重新建造成本為：1500(12%)12（11%）12(11%)8=1825.94元/m26.2.5 建筑物折舊建筑物折舊1. 建筑物折舊的概念建筑物折舊的概念建筑物折舊，應(yīng)為各種原因造成的建筑物價值減損，并應(yīng)等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本減去建筑物在價值時點的市場價值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊

26、和外部折舊。 這里所講的建筑物折舊，是估價上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失，是建筑物在價值時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。2. 建筑物折舊的原因建筑物折舊的原因在實際估價中，考慮建筑物的折舊包括下列3個方面：(1)物質(zhì)折舊；(2)功能折舊和(3)外部折舊。 物質(zhì)折舊。 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。進一步可以歸納為下列4個方面：（1）自然經(jīng)過的老化、（2）正常使用的磨損、（3）意外的破壞損毀和（4）延遲維修導(dǎo)致的損壞。6.2 重新購建價格和建筑物折舊重新購建價格和建

27、筑物折舊自然經(jīng)過的老化主要是由于自然力的作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等。正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關(guān)。意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)；人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。 延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。 功能折舊。 功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠?/p>

28、能方面的相對殘缺、落后和過剩所造成的建筑物價值損失。 外部折舊。 外部折舊又稱經(jīng)濟折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。 6.2 重新購建價格和建筑物折舊重新購建價格和建筑物折舊【例6-6】某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，因地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設(shè)計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻吭撆f住宅的折舊總額求取計算式為： （1）計算該舊住宅的折舊總額。

29、該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊 =1+6+3 =10(萬元) （2）計算該舊住宅的現(xiàn)值。該舊住宅的現(xiàn)值=住宅重置價格建筑物折舊 =4010 =30(萬元)3. 求取建筑物折舊的方法求取建筑物折舊的方法 測算建筑物折舊的方法較多，有（1）年限法、（2）分解法和（3）市場提取法，這里我們介紹年限法和分解法。（1）年限法。1）年限法及相關(guān)概念的含義。年限法是根據(jù)建筑物的有效年齡、經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。 建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分。建筑物的自然壽命是指建筑物從建成之日起到不堪使用時的持續(xù)年數(shù)，建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運

30、營費用的持續(xù)年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。 建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從建成之日起到價值時點時的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)：建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng)；建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較長；建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較短。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。 2）直線法。年限法中最主要的是直線法。直線法是以建筑物

31、在經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等為基礎(chǔ)計算折舊額，它是最簡單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。 年折舊額的計算公式。NRCNSCDDi1%100CSR式中：Di第i年的折舊額，每年的折舊額Di是一個常數(shù)D（元或元/m2）； C建筑物的重置成本或重建成本（元或元/m2）； S建筑物的凈殘值（元或元/m2）； R建筑物的凈殘值率（%）；N建筑物的經(jīng)濟壽命（年）。 建筑物折舊總額的計算公式。NtRCNtSCtDEt1式中：Et建筑物的折舊總額（元）； t建筑物的有效年齡（年）。 建筑物現(xiàn)值的計算公式。tVCCSN 式中：V建筑物的現(xiàn)值（元或元/m2）?！纠?

32、-7】某建筑物，總建筑面積為200m2，于8年前建成，重置價格為1000元/m2，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值?！窘狻恳阎狢=1000200=200000(元), R=2%，N=40年，t=8年。（1）計算建筑物的年折舊額則年折舊額年元/490040%21200000)1 (NRCD（2）計算建筑物的折舊總額折舊總額Et=Dt=49008=39200(元)（3）計算建筑物的現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值V=C-Et =200000-39200=160800(元)【拓展訓(xùn)練二】某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m

33、2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%。請計算該建筑物的現(xiàn)值。3）成新折扣法。成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。在實際估價中，成新率是一個綜合指標(biāo)，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3個步驟進行： 用年限法計算成新率； 根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結(jié)果作初步判斷，看是否吻合； 采用實際觀察法對上述結(jié)果做進一步的調(diào)整修正，并說明上下調(diào)整修正的理由。式中：V建筑物的現(xiàn)值（元或元/m2）； C建筑物的重置成本或重建成本（元或元/m2）；q

34、建筑物的成新率（%）。VC q【例6-8】有一座10年前建成交付使用的建筑物，經(jīng)房地產(chǎn)估價師實地查勘判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，該建筑物的殘值率為零。試用直線法計算該建筑物的成新率?！窘狻恳阎簍=10年 ， n=30年，R=0。則：%75%100301030%100ntn該建筑物的成新率【例6-9】某宗房地產(chǎn)，土地總面積2500m2，是6年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時費用800元/m2，現(xiàn)時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000m2，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時建筑造價800元/m2，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米為1100元，該建筑物成新率為80%。試選用所給資料評估該宗

35、房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 【解】（1）求土地價格VL： VL=25001000=250（萬元）（2）求建筑物價格VB： 求建筑物重置價格C=60001100=660（萬元） 求建筑物價格VB =Cq=66080%=528（萬元）（3）計算該宗房地產(chǎn)總價V= VL+ VB=250+528=778（萬元） （4）計算該宗房地產(chǎn)單價P=V/S=7786000=1296.67（元/）【拓展訓(xùn)練三拓展訓(xùn)練三】某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)的年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%。試根據(jù)所給資料評估該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值。【解題思路解題思路

36、】（1）首先根據(jù)成新率計算出建筑物的現(xiàn)值；（2）房地產(chǎn)的凈收益是由土地和建筑物共同產(chǎn)生的，由房地產(chǎn)的年凈收益、土地資本化率和建筑物資本化率計算出土地現(xiàn)值；（3）房地產(chǎn)的現(xiàn)值等于建筑物的現(xiàn)值加上土地現(xiàn)值。（2）分解法。建筑物的折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，采用分解法測算建筑物折舊時，應(yīng)首先計算出各個組成部分的折舊額，然后相加得到建筑物的折舊總額。1）物質(zhì)折舊的求取。物質(zhì)折舊分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。預(yù)計修復(fù)費用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，是可修復(fù)的，反之是不可修復(fù)的。對于可修復(fù)項目，其折舊額為使估價對象恢復(fù)到新的或相當(dāng)新的狀況下所必要的費用。對于不可修復(fù)的項目可根

37、據(jù)剩余使用壽命是否短于整體建筑的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目。短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建價格、壽命、年齡或剩余使用壽命，利用年限法計算折舊額。長壽命項目是合在一起，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復(fù)項目的修復(fù)費用和各種短壽命項目重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命，利用年限法計算折舊額。最后將可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加。即為物質(zhì)折舊額。2）功能折舊的求取。功能折舊可分為功能缺乏、功能落后和功能過剩三類，并進一步將它們分為可修復(fù)的和不可修復(fù)的。 功能缺乏折舊的求取。對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能

38、的“建筑物重建價格”下的求取方法是：估算在價值時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能的必要費用(以下簡稱單獨增加功能費用)；估算在價值時點重置建造建筑物時隨同增加該功能的必要費用(以下簡稱隨同增加功能費用)；將單獨增加功能費用減去隨同增加功能費用，即單獨增加功能的超額費用為可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊額。對于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求?。豪谩笆找鎿p失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；估算隨同增加功能費用；將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去隨同增加功能費用，即得到不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊額。 功能落后折舊的求取。把功能落后折舊分成可修復(fù)的功能落后

39、引起的折舊和不可修復(fù)的功能落后引起的折舊。對于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用該落后功能的“建筑物重建價格”下，折舊額為在價值時點該落后功能重置價格，減去該落后功能已提折舊，加上拆除該落后功能的必要費用（以下簡稱拆除落后功能費用），減去該落后功能拆除后的殘余價值（以下簡稱落后功能殘余價值），加上單獨增加先進功能的必要費用（以下簡稱單獨增加先進功能費用），減去重置建造建筑物時隨同增加先進功能的必要費用（以下簡稱隨同增加先進功能費用）。如果采用計算過程的表述方式，說明上述情況下扣除可修復(fù)的功能落后引起的折舊后的價值，即為：建筑物重建價格-落后功能重置價格+落后功能已提折舊-拆除落后功能費用+落后

40、功能殘余價值-單獨增加先進功能費用+隨同增加先進功能費用=扣除功能落后折舊后的價值 功能過剩折舊的求取。功能過剩一般是不可修復(fù)的，功能過剩引起折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的無效成本。該無效成本通過采用重置價格而自動得到消除，但如果采用重建價格則不能消除。功能過剩引起折舊還包括超額持有成本，可以利用超額運營費用資本化法，即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和來求取。公式有：扣除功能過剩引起折舊后的價值重置價格超額持有成本扣除功能過剩引起折舊后的價值重建價格無效成本超額持有成本。最后將功能缺乏的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起折舊相加就得到功能折舊額。3）外部折舊的求取。外部折舊

41、通常是不可修復(fù)的，但它可能是暫時性的，因此先分清它是暫時性的還是永久性，然后可以根據(jù)收益損失期限不同，利用收益損失資本化求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為外部折舊額?！纠?-10】某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，經(jīng)過年數(shù)為3年，設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為10年。殘值率為零。試計算該建筑物的物質(zhì)折舊額?！窘狻吭摻ㄖ锏奈镔|(zhì)折舊額計算如下：（1）可修復(fù)項目：門窗等損壞的修復(fù)費用2萬元（2）短壽命的項目：裝飾裝修的折舊額301/5318萬元設(shè)備的折舊額601/151040萬元（3）長壽命的項目折舊額（18023060）1/501017.6萬元（4）該