房地產(chǎn)定價(jià)方法

1、房地產(chǎn)定價(jià)方法分享定價(jià)方法定價(jià)方法是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給項(xiàng)目制是企業(yè)為了在目標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，而給項(xiàng)目制定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。定的一個(gè)基本價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。雖然影響項(xiàng)目的價(jià)格因素很多，但是企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)主要考慮項(xiàng)目的成本、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)情況。項(xiàng)目的成本規(guī)定了價(jià)格的最低基數(shù)，而競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格則提供了企業(yè)在制定價(jià)格時(shí)必須考慮的參照系數(shù)。競(jìng)爭(zhēng)成本導(dǎo)向定價(jià)需求導(dǎo)向定價(jià)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)需求成本價(jià)格1 成本導(dǎo)向定價(jià)1.1.成成本導(dǎo)向定本導(dǎo)向定價(jià)價(jià)是以成本為中心是以成本為中心，按，按賣方意圖定價(jià)的方法。賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中

2、投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)主要由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利率定價(jià)法和銷售加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。銷售加成定價(jià)法目標(biāo)利率定價(jià)法成本加成定價(jià)法成本導(dǎo)向1.1 1.1 成成本加成定本加成定價(jià)法價(jià)法就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。成本加成定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算方便，因?yàn)榇_定成本要比確定需求容易得多，定價(jià)時(shí)著眼于成本，企業(yè)可以簡(jiǎn)化定價(jià)工作，也不必經(jīng)常依據(jù)需求情況而作調(diào)整。在市場(chǎng)環(huán)境諸因素基本穩(wěn)定的情況下，采用這種方法可保證房地產(chǎn)企業(yè)獲得正常的利潤(rùn)。單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品成本（1+加成率） 加成

3、率：預(yù)期利潤(rùn)占成本的比例A 計(jì)算公式B 舉例說(shuō)明問(wèn)：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)某一樓盤(pán)，每平方米的開(kāi)發(fā)成本為2000元，加成率為15%，則每平方米售價(jià)為多少？解：每平方米售價(jià)=2000X（1+15%）=2300（元）1.2 1.2 目目標(biāo)收益定價(jià)標(biāo)收益定價(jià)法法是是在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高在成本的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收益率的高低計(jì)算售價(jià)的方低計(jì)算售價(jià)的方法。法。第一步，確定目標(biāo)收益率。目標(biāo)收益率可表現(xiàn)為投資收益率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率等。第二步，確定目標(biāo)利潤(rùn)。第三步，計(jì)算售價(jià)。售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量A 計(jì)算公式B 舉例說(shuō)明問(wèn)：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一總建筑面積為20萬(wàn)平方米的

4、小區(qū)，估計(jì)未來(lái)在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬(wàn)平方米，其總開(kāi)發(fā)成本為4億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為成本利潤(rùn)率的15%，售價(jià)為多少？解：目標(biāo)利潤(rùn)=總成本x成本利潤(rùn)率= 4 x 15%= 0.6（億元）每平方米售價(jià)=（總成本+目標(biāo)利潤(rùn)）/預(yù)計(jì)銷售量=（4+0.6）/0.0016=2875（元）目標(biāo)收益率定價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是可以保證企業(yè)既定目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。這種方法一般適合用于在市場(chǎng)上具有一定影響力的企業(yè)，市場(chǎng)占有率較高或具有壟斷性質(zhì)的企業(yè)。1.3 1.3 售售價(jià)加成定價(jià)法價(jià)加成定價(jià)法以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價(jià)的一以產(chǎn)品的最后銷售為基數(shù)，按銷售價(jià)的一定百分率計(jì)算加成率，最后得出產(chǎn)品售價(jià)。定百分率計(jì)算加成率，最后得

5、出產(chǎn)品售價(jià)。單位產(chǎn)品售價(jià)=單位產(chǎn)品總成本/（1-加成率）加成率：即為銷售的毛利率A 計(jì)算公式B 舉例說(shuō)明問(wèn)：某樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤(pán)的售價(jià)為多少？解：售價(jià)=2500/（1-20%）=3125（元）售價(jià)加成定價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)對(duì)于銷售者來(lái)說(shuō)，容易計(jì)算出商品銷售的毛利率。2 需求導(dǎo)向定價(jià)2.2.需求需求導(dǎo)導(dǎo)向定向定價(jià)價(jià)是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理是指以需求為中心，依據(jù)買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。解和需求強(qiáng)度來(lái)定價(jià)，而非依據(jù)賣方的成本定價(jià)。需求導(dǎo)向定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)需求變化情況，在一定的幅度內(nèi)變動(dòng)價(jià)格，以致同一商品可以按兩種或兩種

6、以上價(jià)格銷售。它要求確定消費(fèi)者對(duì)于各種不同的產(chǎn)品感受的價(jià)值是多少，然而這很難衡量，而且費(fèi)時(shí)費(fèi)力。其主要方法是理解值定價(jià)法和區(qū)分需求定價(jià)法。理解值定價(jià)法區(qū)分需求定價(jià)法2.1 2.1 理理解值定價(jià)法解值定價(jià)法是以消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的感受及理解程度作是以消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的感受及理解程度作為定價(jià)的基本依據(jù)。為定價(jià)的基本依據(jù)。理解值定價(jià)法的基本指導(dǎo)思想是認(rèn)為決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是消費(fèi)者對(duì)商品價(jià)值的認(rèn)識(shí)水平，而非賣方的成本。由于理解值定價(jià)法可以與現(xiàn)代產(chǎn)品定位思路很好地結(jié)合起來(lái)，成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的一種全新的定價(jià)方法，因此為越來(lái)越多的企業(yè)所接受。Text in here基本步驟：確定顧客的認(rèn)識(shí)價(jià)值決定初始價(jià)

7、格預(yù)測(cè)銷售量預(yù)測(cè)目標(biāo)成本決策2.2 2.2 區(qū)區(qū)分需求定價(jià)法分需求定價(jià)法是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同是指某一產(chǎn)品可根據(jù)不同需求強(qiáng)度、不同購(gòu)買力，不同購(gòu)買地點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。購(gòu)買力，不同購(gòu)買地點(diǎn)和不同購(gòu)買時(shí)間等因素，采取不同的售價(jià)。需求差異定價(jià)法以不同時(shí)間、地點(diǎn)、商品及不同消費(fèi)者的消費(fèi)需求強(qiáng)度差異為定價(jià)的基本依據(jù)，針對(duì)每種差異決定其在基礎(chǔ)價(jià)格上是加價(jià)還是減價(jià)。1因地點(diǎn)而異主要形式：234因時(shí)間而異因商品而異因顧客而異因客戶職業(yè)、階層、年齡等不同，客戶需求也不同。樓盤(pán)品質(zhì)、附加值、資源條件等不同，客戶需求不同 。不同市場(chǎng)行情下，客戶的購(gòu)買意愿強(qiáng)弱不一。區(qū)域成熟度不同，

8、對(duì)于客戶的吸引力有強(qiáng)弱之分。3 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)3 3. .競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力是以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)雙方的力量等情況，制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)量等情況，制定較競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格低格低、高或相同、高或相同的定的定價(jià)方價(jià)方法。法。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)是企業(yè)為了應(yīng)付市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要而采取的特殊定價(jià)方法。當(dāng)本企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在市場(chǎng)上有較多的競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，適宜采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)確定樓盤(pán)售價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)有隨行就市定價(jià)法、追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法和市場(chǎng)比較定價(jià)法。市場(chǎng)比較定價(jià)法追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法隨行就市定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向3.1 3.1 隨隨行就市定價(jià)法行就市定價(jià)法企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的

9、平均水企業(yè)使自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平的定價(jià)方法。平的定價(jià)方法。在基于成本預(yù)測(cè)比較困難，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不確定，以及企業(yè)希望得到一種公平的報(bào)酬和不愿打亂市場(chǎng)現(xiàn)有正常次序的情況下，這種定價(jià)方法較為行之有效。在競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)代市場(chǎng)條件下，銷售同樣商品房的各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)時(shí)實(shí)際上沒(méi)有選擇的余地，只能按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格來(lái)定價(jià)。因此，這種定價(jià)方法比較受一些中、小房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。平均價(jià)格水平通常被認(rèn)為是“合理價(jià)格”，易為用戶所接受。優(yōu)點(diǎn)容易與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和平共處，避免激烈競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。一般能為企業(yè)帶來(lái)適度的利潤(rùn)?？蛇m用于任何市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。3.2 3.2 追追隨領(lǐng)導(dǎo)者企隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià)法業(yè)定價(jià)法開(kāi)發(fā)企業(yè)以同行中對(duì)市場(chǎng)影

10、響最大開(kāi)發(fā)企業(yè)以同行中對(duì)市場(chǎng)影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn), ,來(lái)制來(lái)制定價(jià)格。定價(jià)格。使用這種定價(jià)方法的房地產(chǎn)企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場(chǎng)以利其長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。3.3 3.3 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似似項(xiàng)目項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類行比較，對(duì)這些類似似項(xiàng)目項(xiàng)目的的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚砸阎獌r(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。格。市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法。但

11、僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估項(xiàng)目應(yīng)有相關(guān)性和替代性。類別權(quán)數(shù)蓮花新城華潤(rùn)橡樹(shù)灣水晶湖郡本案區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位15%10090100100周邊配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然環(huán)境10%10090100100景觀因素15%10085105100區(qū)域發(fā)展10%1009090100項(xiàng)目因素（35%）項(xiàng)目規(guī)模5%1008085100建筑規(guī)劃5%808080100戶型規(guī)劃10%1008080100園林設(shè)計(jì)5%908085100社區(qū)配套5%505080100物業(yè)管理5%909080100修正指數(shù)95.583.7593.251

12、00交易均價(jià)（元/平米）180001400019000/本案修正價(jià)格18848 16716 20375 /可比權(quán)重40%40%20%/本案市場(chǎng)比較價(jià)格（元/平米）18301 本案2014年7月入市價(jià)格（元/平米）=市場(chǎng)比較價(jià)格*（1+12%）=20497步步驟驟一一、選取競(jìng)品項(xiàng)目及其權(quán)重系數(shù)。、選取競(jìng)品項(xiàng)目及其權(quán)重系數(shù)。競(jìng)品項(xiàng)目主要為區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目。競(jìng)品項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)依據(jù)與評(píng)估項(xiàng)目的相似性及參考性大小得出。類別權(quán)數(shù)蓮花新城華潤(rùn)橡樹(shù)灣水晶湖郡本案區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位15%10090100100周邊配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然環(huán)境10%1

13、0090100100景觀因素15%10085105100區(qū)域發(fā)展10%1009090100項(xiàng)目因素（35%）項(xiàng)目規(guī)模5%1008085100建筑規(guī)劃5%808080100戶型規(guī)劃10%1008080100園林設(shè)計(jì)5%908085100社區(qū)配套5%505080100物業(yè)管理5%909080100修正指數(shù)95.583.7593.25100交易均價(jià)（元/平米）180001400019000/本案修正價(jià)格18848 16716 20375 /可比權(quán)重40%40%20%/本案市場(chǎng)比較價(jià)格（元/平米）18301 本案2014年7月入市價(jià)格（元/平米）=市場(chǎng)比較價(jià)格*（1+12%）=20497步步驟二、確定

14、可比參數(shù)及權(quán)重。驟二、確定可比參數(shù)及權(quán)重。可比參數(shù)即對(duì)項(xiàng)目影響較大的因素。按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權(quán)重，權(quán)重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。類別權(quán)數(shù)蓮花新城華潤(rùn)橡樹(shù)灣水晶湖郡本案區(qū)域因素（65%）地段區(qū)位15%10090100100周邊配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然環(huán)境10%10090100100景觀因素15%10085105100區(qū)域發(fā)展10%1009090100項(xiàng)目因素（35%）項(xiàng)目規(guī)模5%1008085100建筑規(guī)劃5%808080100戶型規(guī)劃10%1008080100園林設(shè)計(jì)5%908085100社區(qū)配套5%505080100物業(yè)管理5%909080100修正指數(shù)95.583.7593.25100交易均價(jià)（元/平米）180001400019000/本案修正價(jià)格18848 16716 20375 /可比權(quán)重40%40%20%/本案市場(chǎng)比較價(jià)格（元/平米）18301 本案2014年7月入市價(jià)格（元/平米）=市場(chǎng)比較