長葛房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、河南省長葛市 房地產(chǎn)市場報告目錄.城市概況發(fā)展研究城市概況發(fā)展研究 .區(qū)域房地產(chǎn)市場研究區(qū)域房地產(chǎn)市場研究.未來市場競爭研究未來市場競爭研究Part 1: 城市概況發(fā)展研究I. I. 城市區(qū)位分析城市區(qū)位分析. . 城市未來前景研判城市未來前景研判3長葛：許昌主要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，依托產(chǎn)長葛：許昌主要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，依托產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和自身規(guī)劃，極具發(fā)展活力業(yè)轉(zhuǎn)移和自身規(guī)劃，極具發(fā)展活力p長葛市隸屬河南省許昌市，位于豫中平原腹地，南鄰魏都許昌，北接省會鄭州，東觀汴京開封，西望古都洛陽，轄8個鎮(zhèn)和4個鄉(xiāng)及四個街道辦事處，總面積648.6平方公里，總?cè)丝诩s79萬人，其中市區(qū)25平方公里、市區(qū)人口約16.4萬人。城

2、市概況4交通：位置優(yōu)越，交通便利交通：位置優(yōu)越，交通便利p長葛交通發(fā)達，集鐵路、公路、航空優(yōu)勢于一體，區(qū)位優(yōu)勢突出。p長葛地處中原腹地，交通運輸便利，國家南北交通大動脈京廣深港高速鐵路、京廣鐵路、107國道、京港澳高速公路、 鄭石高速公路穿境而過；城北25公里即是鄭州新鄭國際機場；優(yōu)越的地理位置確定了其未來非常鮮明的發(fā)展前景。p長葛距離鄭州市40公里，距離許昌市10公里，處于30分鐘都市生活圈中心，是建設(shè)中原城市群的核心區(qū)域。城市概況5經(jīng)濟：區(qū)域經(jīng)濟增長快速經(jīng)濟：區(qū)域經(jīng)濟增長快速p2009年綜合實力在全省縣域經(jīng)濟排序中居第12位。2010年完成生產(chǎn)總值257億元，同比增長13.2%；增長16.

3、3%；全社會固定資產(chǎn)投資160億元，同比增長25.3%；農(nóng)民人均純收入7385元，同比增長12.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14045元，同比增長10%；城鎮(zhèn)化率達到43.36%。城市概況6八大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，重工業(yè)發(fā)展實力強勁八大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，重工業(yè)發(fā)展實力強勁金剛石制造及制品、機械裝備制造、電瓷電器、建筑衛(wèi)生陶瓷、有色金屬加工、農(nóng)副產(chǎn)品加工、紡織服裝、人造板材加工等八大產(chǎn)業(yè)集群。其中，金剛石制品加工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模亞洲第一、世界三強；三輪汽車年產(chǎn)銷量居全國第三；有色金屬加工業(yè)長江以北規(guī)模最大；擁有黃河旋風(fēng)、眾品食業(yè)、森源電氣3家上市公司。產(chǎn)業(yè)基地帶動區(qū)域行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)業(yè)基地帶動區(qū)域行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展2009

4、年11月18日，中國建筑衛(wèi)生陶瓷協(xié)會正式授予長葛市“中國中部衛(wèi)浴產(chǎn)業(yè)基地”稱號，這標志著首個國家級衛(wèi)浴產(chǎn)業(yè)基地在長葛誕生。2010年10月11日，長葛市被中國工程機械工業(yè)協(xié)會正式授予“全國小型建筑機械產(chǎn)業(yè)基地”稱號經(jīng)濟：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展清晰經(jīng)濟：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展清晰城市概況7前景：中原城市群核心城市區(qū)節(jié)點前景：中原城市群核心城市區(qū)節(jié)點城市、鄭許經(jīng)濟聯(lián)動發(fā)展節(jié)點城市城市、鄭許經(jīng)濟聯(lián)動發(fā)展節(jié)點城市城市概況 中原城市群總體發(fā)展規(guī)劃綱要（20062020）中提出，鄭州與許昌之間縣級城市中選擇人口規(guī)模較大、綜合經(jīng)濟實力較強、具有良好發(fā)展?jié)摿π锣?、長葛等市（縣）作為重要節(jié)點城市加快發(fā)展。 新鄭、長葛被作為鄭州與許

5、昌、與群內(nèi)南部城市之間的兩個重要節(jié)點城市加快建設(shè)。長葛中心城區(qū)近期主要向南呼應(yīng)許昌發(fā)展，遠期向北呼應(yīng)新鄭發(fā)展。8小結(jié)：城市未來發(fā)展不可限量小結(jié)：城市未來發(fā)展不可限量1、政府政策大力支持；2、城市居民購買力增強；3、經(jīng)濟進入快速發(fā)展時期；4、產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展規(guī)劃清晰。城市概況 在中原城市群的規(guī)劃整體環(huán)境下，長葛作為中原城市群核心區(qū)域的在中原城市群的規(guī)劃整體環(huán)境下，長葛作為中原城市群核心區(qū)域的節(jié)點城市，城市正在進入一個快速發(fā)展階段，而房地產(chǎn)行業(yè)作為城市領(lǐng)跑節(jié)點城市，城市正在進入一個快速發(fā)展階段，而房地產(chǎn)行業(yè)作為城市領(lǐng)跑者，未來前景廣闊。者，未來前景廣闊。9Part 2: 區(qū)域房地產(chǎn)市場研究II. I

6、I. 區(qū)域市場研究分析區(qū)域市場研究分析I. I. 房地產(chǎn)整體市場研究房地產(chǎn)整體市場研究10房地產(chǎn)整體市場長葛房地產(chǎn)市場概況長葛房地產(chǎn)市場概況 長葛市房地產(chǎn)近兩年來開始活躍。長葛市投放的產(chǎn)品品質(zhì)較高，各項目的競爭力同樣躍升至一個新層次。 目前長葛商品房銷量從08年40萬平米，09年65萬平米，到10年70，每年穩(wěn)定逐步在增加。 價格在08年的1830元/，09年的2100元/，10年的2500元/,價格穩(wěn)步上漲。 房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步上升階段11長葛商業(yè)概況商業(yè)主要圍繞市中心主干道八七路、長社路、文化路、人民路沿街向周圍輻射，有長社路步行街、一峰購物中心、保盛生活廣場（裝修未正式開業(yè)）、盛世年華、

7、福盈門購物廣場、香港商業(yè)街、麗姿華都A、商業(yè)形態(tài)主要以沿街店及低檔商場為主，中高檔的綜合百貨店稀缺；B、中高端商業(yè)發(fā)展緩慢，無法較大的滿足當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?；C、長葛市緊缺以餐飲、娛樂為代表的商業(yè)形態(tài)。長葛商業(yè)概況12長葛商業(yè)概況13項目名稱項目名稱項目位置項目位置項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)狀長社路步行街長社路文化路交叉口東200米（香港商業(yè)街正對面）占地面積約20畝。兩層式商鋪，上下不連通，每間約20。租金每月1300-2000元左右；二層店鋪絕大多數(shù)空置，租金為每月100元左右； 一峰購物中心八七路與建設(shè)路交叉口西200米三層商鋪，一層為超市（統(tǒng)一訂貨管理），二層經(jīng)營服裝（租售給服裝零售商戶），三層為家居生

8、活用品。 業(yè)態(tài)劃分較為明朗，目前缺乏主要競爭對手導(dǎo)致長期經(jīng)營封閉，服務(wù)水平差，管理理念落后，在消費者心里沒有形成良好口碑。盛世年華長社路與人民路交叉口東南角占地15畝，南面為多層，西面和北面為高層，沿街底層為商鋪，項目剛剛動工，住宅和商鋪暫未定價，也沒有確切的開盤時間。福盈門購物廣場長社路文化路交叉口東200米整個商場一共三層，每層面積約200，第一層為超市，第二層銷售服裝，第三層暫空，整體人流量比較少。香港商業(yè)街長社路文化路交叉口東200米（福盈門購物廣場東側(cè)）一期基本已完工，共10棟樓，230多家店鋪，沿街樓上有少量住宅。其中沿街店鋪為一層或兩層，且已基本售完；中心商場為四層，未見出售?，F(xiàn)

9、在價格每平方約13500元。整個商業(yè)街預(yù)計在2011年年底開業(yè)。麗姿華都八七路和人民路交叉口東南角長葛市一家老牌商場。商場共分三層，一層經(jīng)營超市、化妝品和鞋；二層經(jīng)營衣服；三層是一個大型的電玩城；目前商場的二層和三層都有空置商鋪，且三層空置商鋪較多。 保盛生活廣場鐘繇大道與秦公路交匯處 總建筑面積近6萬平米，共計建設(shè)5層（地上4層，地下1層），商場內(nèi)設(shè)有手扶電梯22部，觀景電梯4部，貨梯6部。配置有4000千瓦用電容量、24小時監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)、智能安防報警系統(tǒng)、背影音響系統(tǒng)、統(tǒng)一收銀結(jié)算系統(tǒng) 。該項目規(guī)劃為三個獨立場館：即百貨中心、家私中心、建材中心。其內(nèi)部構(gòu)造設(shè)施齊全，裝修檔次效果一流，

10、開業(yè)運營后將是可以與胖東來時代廣場、紅星美凱龍、居然之家相媲美的高檔購物場所。目前正在進行內(nèi)部裝修，還未正式開業(yè)14商業(yè)商業(yè)現(xiàn)狀綜述：現(xiàn)狀綜述： 1、整體商業(yè)發(fā)展層次較為落后，尤其體現(xiàn)在商業(yè)規(guī)劃、物業(yè)供應(yīng)及業(yè)態(tài)組合分布上； 2、商業(yè)布局多沿主干道呈自發(fā)性發(fā)展，沒有形成一個核心概念，規(guī)劃性弱，核心商業(yè)不明； 3、物業(yè)供應(yīng)多為街鋪，大中型商場幾乎為零， 4、業(yè)態(tài)經(jīng)營同質(zhì)化嚴重，底商與商業(yè)街基本占有95%以上的比例； 5、業(yè)種層次較為豐富，但種類組合單一長葛商業(yè)概況15商業(yè)發(fā)展前景商業(yè)發(fā)展前景 隨著經(jīng)濟發(fā)展步伐的加快，未來長葛區(qū)域經(jīng)濟及個人消費將呈現(xiàn)以下三個特征：1、整體需求將由日常滿足型向時尚特色

11、型轉(zhuǎn)換，個人消費也將出現(xiàn)明顯的選擇性及品位性；2、消費構(gòu)成也將由單純的購物向多元化發(fā)展，更多地體現(xiàn)在休閑、娛樂方面；3、經(jīng)營模式更多地體現(xiàn)在新的業(yè)態(tài)組合及業(yè)種經(jīng)營模式的引入上 經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展、社會整體消費層次以及個人消費能力的不斷提升，促使長葛城市商業(yè)發(fā)展需要注入新的商業(yè)模式、新的經(jīng)營內(nèi)容。這不僅是城市發(fā)展的必然、也是提高居民生活水平以及區(qū)域商業(yè)層次的必然。因此，長葛必須要有一個標桿性的城市綜合體商業(yè)項目（業(yè)態(tài)全面、管理業(yè)態(tài)全面、管理先進、服務(wù)一流先進、服務(wù)一流）來帶動和引導(dǎo)整個城市的經(jīng)濟發(fā)展，這正是長葛商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的潛力價值所在。長葛商業(yè)概況在售項目分布圖區(qū)域住宅市場分析宏基鉆石城宏基鉆

12、石城遠大瑞園遠大瑞園世紀豪庭世紀豪庭世紀鑫城世紀鑫城陽光花園陽光花園百禾都市領(lǐng)域百禾都市領(lǐng)域 本案本案在售項目分布較為分散，辦案周邊有四個競爭項目項目名稱宏基鉆石城開發(fā)商長葛市宏基偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置長葛市葛天大道中段規(guī)模35萬平米產(chǎn)品多層、小高層、高層主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)+入戶花園價格3500元/客戶本地居民、周邊私企老板、政府人員。農(nóng)民較少購買。銷售60%賣點市政旁邊、教育資源、大社區(qū)、大品牌、已5500畝生態(tài)園為主。未來預(yù)期。配套社區(qū)配套齊全，自建商業(yè)街，實驗小學(xué)，幼兒園等。住宅競爭個案分析-宏基鉆石城區(qū)域個案分析17 項目目前一期二批次清盤，三批次現(xiàn)在認籌排號中預(yù)計7月開盤推出5

13、棟多層，約400套左右，價格在3500元/，包含89平米兩房到08平米五房。目前整個樓盤銷售有60%，銷售情況較好。 宏基鉆石城是長葛新區(qū)中高端樓盤，體量大、設(shè)計新穎。水景園林式庭院。已5500畝生態(tài)園林為主打造成熟社區(qū)，園林別墅，生態(tài)園林預(yù)計規(guī)劃河南最大的人工湖與人工山消費群體中。許昌和長葛消費者占一半以上，整體銷售情況良好。 目前在售全部為多層為帶電梯洋房，三房占60%，兩房占15%，客戶主要是公務(wù)員和周邊 郊縣、許昌市私企老板等高收入人群。區(qū)域個案分析1819社區(qū)配套：社區(qū)配套：大型購物中心、生活超市、室內(nèi)羽毛球場、室內(nèi)籃球場、健身娛樂中心、水吧、書吧、體操房、棋牌室、社區(qū)醫(yī)療、兒童游樂

14、場、乒乓球室、燒烤場、銀行、郵局 周邊配套周邊配套：市民廣場、林蔭大道、游艇碼頭、音樂大道、森林歡樂谷、CS戰(zhàn)場、馬術(shù)俱樂部、野營世界、冰雪世界、山地公園、水上樂園、陽光沙灘、垂釣場、音樂島、18洞高爾夫球場、會議中心、療養(yǎng)基地、學(xué)校教育園區(qū)、溫泉會所依托占地6000畝的葛天生態(tài)園（35萬平米的葛山、萬平米的葛山、33萬平方米的豫湖、萬平方米的豫湖、100萬平方萬平方米的米的18洞國際標準高爾夫球場、會議中心、老年療養(yǎng)基地、精品生態(tài)園、學(xué)校教育洞國際標準高爾夫球場、會議中心、老年療養(yǎng)基地、精品生態(tài)園、學(xué)校教育園區(qū)、高端溫泉會所、風(fēng)情商業(yè)街等眾多配套于一身園區(qū)、高端溫泉會所、風(fēng)情商業(yè)街等眾多配套

15、于一身）作為宣傳亮點，本著綠色環(huán)保理念及人性化設(shè)計，立體景觀、商業(yè)氣氛等打造出歐洲景觀的風(fēng)格，金牌物業(yè)管理，營銷推廣很到位，定位明確，戶型精良，銷售目標針對性強，但項目體量過大，施工時間過長導(dǎo)致生活、商業(yè)配套設(shè)施的完善需要一個較長過程。整體屬于高端項目 區(qū)域個案分析三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：143三房兩廳二衛(wèi)建筑面積：124全明戶型設(shè)計，通透性好，動靜區(qū)分明顯。主臥設(shè)有獨立衛(wèi)浴、觀景飄窗，弧形大陽臺。是目前長葛市唯一的多層電梯洋房區(qū)域個案分析20項目名稱遠大瑞園開發(fā)商長葛市遠大房地產(chǎn)有限公司位置穎川大道中段路北規(guī)模30萬平米產(chǎn)品多層、小高層、高層主力戶型129平米三室兩廳兩衛(wèi)價格多層1860元/，

16、小高層2300-2700元/客戶本地居民、周邊私企老板、長葛東區(qū)上班族、政府公務(wù)員和少量鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷售一期在售60%，二期開發(fā)賣點居住中心、教育資源、大社區(qū)、位于政府規(guī)劃居住區(qū)。配套縣政府等行政配套、自配幼兒園、實驗中學(xué)、體育館、三趙骨科醫(yī)院。住宅競爭個案分析-遠大瑞園區(qū)域個案分析21 遠大瑞園是長葛高端樓盤之一，項目本身定位為高品質(zhì)、高綠化、低密度。 項目分期為二期，一期多層銷售60%小戶型房源不多二房售完，以三房為主在售、五房復(fù)式在售，多層價格為2300-2700元/。小高層11層，二期規(guī)劃高層為主。 客戶以公務(wù)員、私企老板和周邊上班族較多。 戶型以大三房為主區(qū)域個案分析22四房兩廳兩衛(wèi)建筑

17、面積160三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：129南北通透，全明設(shè)計，入戶花園、局部架空，贈送面積大區(qū)域個案分析23項目名稱世紀豪庭開發(fā)商長葛市世紀鑫實業(yè)發(fā)展有限公司位置長葛市穎川大道中段體育場東臨規(guī)模10萬平米產(chǎn)品多層、小高層主力戶型104三室兩廳一衛(wèi)、142三室兩廳兩衛(wèi)價格2400-2800元/客戶本地居民、周邊私企老板、政府公務(wù)員和少量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷售90%賣點行政中心、周邊教育資源、市政規(guī)劃居住區(qū)。配套縣政府等行政配套、體院館、實驗幼兒園、實驗中學(xué)、三趙骨科醫(yī)院。住宅競爭個案分析-世紀豪庭區(qū)域個案分析24世紀豪庭的戶型以實用性戶型為主，104142的戶型占到了80%，以三室兩廳一衛(wèi)為主力戶型。目前尾

18、盤剩余少量房源。價格2400-2800元/?？蛻糁饕獮楸镜乜蛻艉椭苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)客戶。區(qū)域個案分析25兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積：85三室兩廳一衛(wèi)建筑面積：104三室兩廳二衛(wèi)建筑面積：142戶型設(shè)計緊湊合理，通透性、采光好，全明設(shè)計、大陽臺面積贈送等賣點區(qū)域個案分析26項目名稱世紀鑫城開發(fā)商長葛市世紀鑫實業(yè)發(fā)展有限公司位置鐵東路與穎川大道交叉口（體育場對面）規(guī)模12萬平米產(chǎn)品多層、小高層、高層主力戶型戶型較多，已三室二廳二衛(wèi)為主價格多層1700、高層2800元/客戶本地年輕居民、大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、周邊私企老板。銷售90%賣點已多種時尚創(chuàng)意戶型，居住為中心。有商業(yè)街道。成熟小區(qū)現(xiàn)房發(fā)售。周邊教育配套為重點。配套

19、縣政府等行政配套、體院館、實驗幼兒園、實驗中學(xué)、三趙骨科醫(yī)院。住宅競爭個案分析-世紀鑫城區(qū)域個案分析27 本項目現(xiàn)況處于清盤，商鋪售完，住宅剩余幾套房源。入住時間為今年年底。多層價格為1700，小高層為2800 此次推出戶型主要針對私企老板和長葛周邊的年輕客戶群，產(chǎn)品以實用為主，低總價和較高的經(jīng)濟性是其最大 的賣點。 客戶多為長葛的年輕上班族和周邊年輕客戶區(qū)域個案分析28三房兩廳二衛(wèi)建筑面積143兩房兩廳一衛(wèi)建筑面積110客廳主臥朝陽，180度景觀大飄窗的設(shè)計，增加了房間的采光性和通透性區(qū)域個案分析29項目名稱百禾都市領(lǐng)域開發(fā)商長葛市百禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置商都大道與萬三路交叉口規(guī)模10萬平

20、米產(chǎn)品多層、高層主力戶型116-139三室二廳二衛(wèi)價格2600-2700元/客戶部分本地人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分年輕客戶、周邊生意人、周邊公務(wù)員銷售90%賣點體驗觀景、水系、緊鄰商都大道、成熟型社區(qū)。配套中心景觀廣場，超市，保盛家具廣場。小學(xué)、中學(xué)。住宅競爭個案分析-百禾都市領(lǐng)域區(qū)域個案分析30 本項目已三房為主以居住為中心。主打年輕和首次置業(yè)、經(jīng)濟實力較弱的客戶。 其緊鄰商都大道，低總價、高實用性也降低了投資客的投資門檻 客戶主要是年輕購房者和部分投資客區(qū)域個案分析31一梯兩戶，南北通透和采光性較好，設(shè)計有飄窗和大陽臺設(shè)計區(qū)域個案分析32三室二廳二衛(wèi)建筑面積：139三房二廳二衛(wèi)建筑面積：116項目名稱城

21、市花園開發(fā)商長葛市保盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置長葛市金橋路與鐵東路交匯處規(guī)模10萬平米產(chǎn)品多層、小高層主力戶型三室二廳二衛(wèi)價格多層1700、高層2690元/客戶主要是本地的投資客、年輕的購房者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分年輕客戶.銷售80%賣點地段優(yōu)勢，周邊配套齊全，高綠化，低密度，已居住為中心。配套處于新區(qū)中心商業(yè)、教育、生活等資源豐富完善。住宅競爭個案分析-城市花園區(qū)域個案分析33 本項目是共19棟樓2棟小高層17棟多層住宅，多層1700元/小高層2690元/平米，車位3000元/，明年3月入住，地下商鋪未售，項目銷售階段為80%，存量不多，多為頂層房源。外立面為 涂料。周邊配套比較完善相對來說銷售較好。 本

22、項目戶型為三房、二房為主，居住為中心，商業(yè)配套完善。 客戶主要是本地的投資客、年輕的購房者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分年輕客戶區(qū)域個案分析34戶型南北通透，全明設(shè)計，增加有飄窗和大陽臺，居住舒適性強區(qū)域個案分析35兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：90三室二廳二衛(wèi)建筑面積：139項目名稱項目名稱建筑面積建筑面積（萬）（萬）項目位置項目位置銷售價格銷售價格（元（元/ /）建筑形態(tài)建筑形態(tài)面積面積段段（）（）去劃去劃率率（% %）產(chǎn)品特點產(chǎn)品特點宏基鉆石城35葛天大道中段多層3500別墅7800多層、別墅小高層高層120-23065規(guī)劃5500畝大型生態(tài)園林，項目配套完善。一梯二戶。電梯洋房。遠大瑞園30穎川 大道中段路北23

23、002700多層、小高層高層94-18860通透性好，一梯二戶，大社區(qū)。世紀豪庭10潁川大道中段體育場東臨2400-2800多層、小高層85-15070實用性住宅。一梯二戶。世紀鑫城12鐵東路與潁川大道交叉口多層1700高層2800多層高層48-20695一梯兩戶，通透性好。百禾都市領(lǐng)域10長社路與鐵定路交叉口南500米路西2600-2700多層 小高層85-16090樓層錯落有致的分布，兩梯三戶戶 一梯兩戶。陽光花園10金橋路與鐵東路交匯處多層1700高層2690多層，小高層84-14080一梯二戶，一梯三戶。預(yù)計開發(fā)4期、5期高層。在售項目情況區(qū)域住宅市場分析36371、項目都有一定的規(guī)模

24、，10萬以上項目較多，并且出現(xiàn)了區(qū)域性遠郊大盤2、價格水平：多層均價在1700元/平米左右，高層在23002700元/左右，別墅產(chǎn)品在7800元/左右。 價格差很大主要是因為多種建筑形態(tài)并存造成的局面（小高層、高層、花園洋房、別墅），雖然本區(qū)域消費能力有限，但開發(fā)商憑借自身獨特的環(huán)境、位置、品牌等優(yōu)勢把銷售對象目標推向了整個長葛市乃至許昌、鄭州的中高層消費者（政府官員、私企老板、白領(lǐng)），定位準確，銷售前景可觀3、產(chǎn)品：市場上產(chǎn)品目前以小高層為主，附帶少量多層、別墅；未來發(fā)展趨勢也是以小高層、高層為主。戶型面積段在80160平米之間，兩房在80100之間，三房在115平米以上，市場上主力戶型為三

25、房。多層一梯兩戶，高層一梯兩戶、或者兩梯三戶。4、產(chǎn)品的附加值：在長葛由于出現(xiàn)了定位較高端的樓盤，所以智能化設(shè)施、雙氣設(shè)施、品牌物業(yè)管理、會所、高端建材、生態(tài)園林等已經(jīng)出現(xiàn)，并被賦予較高的產(chǎn)品附加值被客戶認可。未來必將是高端社區(qū)的必備條件。5、項目的銷售情況較好，尤其是遠郊的配套較好的高檔樓盤，客戶定位精準，倡導(dǎo)綠色生態(tài)園林式住宅，銷售非常好。項目名稱項目名稱建筑形態(tài)建筑形態(tài)面積面積段段（）（）主力戶型主力戶型宏基鉆石城多層、小高層、高層、別墅120-2303房129、143遠大瑞園多層、小高層、高層94-1882房94、3房129、四房140世紀豪庭多層、小高層85-1502房85、3房10

26、4世紀鑫城多層、小高層48-2062房98、3房103、128百禾都市領(lǐng)域多層、小高層85-1602房85、3房116、139陽光花園多層，小高層89-1402房89、3房119、140住宅分析-區(qū)域產(chǎn)品特征分析區(qū)域個案分析38區(qū)域產(chǎn)品特征分析小結(jié)已售在售項目中多層、小高層物業(yè)目前是市場上的主流產(chǎn)品，高層產(chǎn)品在市場上比例正在逐步增加。并且出現(xiàn)了別墅產(chǎn)品。市場中的主力戶型是85100的兩房和110-140左右的三房；中小戶型套數(shù)保有量較多。這意味著市場對85100兩房和110-140左右三房客戶爭奪嚴重，而50 左右小戶型和140 以上大三房、四房戶型屬于明顯市場空白點。部分高性價比產(chǎn)品、產(chǎn)品創(chuàng)新項目，如宏基鉆石城電梯洋房產(chǎn)品，因此以產(chǎn)品為導(dǎo)向的銷售執(zhí)行推廣原則是目前市場中最有效果的競爭武器。區(qū)域個案分析39項目名稱項目名稱主力客戶群區(qū)域主力客戶群區(qū)域主力客戶年齡主力客戶年齡宏基鉆石城非長葛65、長葛3530-45歲之間遠大瑞園非長葛40%、長葛60%30-50歲之間世紀豪庭非長葛40%、長葛60%30-40歲之間世紀鑫城非長葛40%、長葛60%30-40歲之間 百禾都市領(lǐng)域非長葛30%、長葛70%30-40歲之間陽光花園非長葛40%、長葛60%30-40歲之間