國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)及片區(qū)城市設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1、 7樓 深圳市天佶灣國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目（T107-0068）建筑方案設(shè)計(jì)及片區(qū)城市設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)目 錄一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、設(shè)計(jì)依據(jù)四、設(shè)計(jì)原則五、項(xiàng)目定位和要求六、設(shè)計(jì)成果七、設(shè)計(jì)進(jìn)度安排一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介1. 項(xiàng)目概況1) 項(xiàng)目名稱(chēng)： 天佶灣國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目（暫定名）。2) 項(xiàng)目發(fā)展商： 深圳市創(chuàng)佶置業(yè)有限公司。3) 項(xiàng)目位置： 位于深圳南山區(qū)后海片區(qū)后海濱路以東，海德一路以南，創(chuàng)業(yè)路以北，其西側(cè)與觀海臺(tái)、保利劇院、海岸城隔路相鄰。4) 交通狀況：與地鐵2號(hào)線后海站只有250米，與未來(lái)開(kāi)通地鐵15號(hào)線接駁。距寶安機(jī)場(chǎng)24公里，距高鐵北站40公里，距深圳灣口岸2.6公里，距蛇口碼頭6公里，距深

2、圳市中心15公里。2區(qū)位前景深圳金融商務(wù)物業(yè)經(jīng)歷了由東向西的發(fā)展過(guò)程，西進(jìn)運(yùn)動(dòng)使得后海片區(qū)將成為未來(lái)深圳金融商務(wù)物業(yè)的核心區(qū)域之一。目前深圳主要的商圈分別有華強(qiáng)北與羅湖兩大市級(jí)商業(yè)區(qū)，福田中心區(qū)、南山后海、寶安中心區(qū)及龍崗中心區(qū)四大次市級(jí)商業(yè)區(qū)。3 區(qū)域規(guī)劃：項(xiàng)目所屬的后海金融區(qū)，將延伸南山文化商業(yè)中心金融商務(wù)及總部辦公功能，以2.3平方公里的填海區(qū)為商業(yè)辦公，總建筑面積近500萬(wàn)平方米，整個(gè)區(qū)域未來(lái)將建設(shè)成為南山金融聚集區(qū)。這一地帶將建設(shè)成為深圳城市金融商務(wù)區(qū)和濱海休閑帶，后海片區(qū)是深圳未來(lái)發(fā)展的主要區(qū)域之一，是連接福田CBD和前海CBD的中心樞紐。4. 項(xiàng)目定位1) 總體定位：項(xiàng)目擬建成以

3、生態(tài)元素貫穿于整個(gè)建筑、以節(jié)能配置作為重要突破點(diǎn)，重點(diǎn)打造人性化設(shè)置和舒適度，打造亞太新中心的標(biāo)志性建筑。通過(guò)具有前瞻性的整體設(shè)計(jì)理念，利用項(xiàng)目檔次和獨(dú)特造型，贏得市場(chǎng)認(rèn)可；放大地塊價(jià)值，打造具有地界標(biāo)識(shí)、區(qū)域特色的商務(wù)綜合體（寫(xiě)字樓+公寓+特色商業(yè)+奢華酒店），并通過(guò)內(nèi)部連接，實(shí)現(xiàn)價(jià)值共享。2) 分項(xiàng)定位：n 寫(xiě)字樓：在層高方面、車(chē)位數(shù)量、衛(wèi)生間提升、內(nèi)部共享空間等方面，保證人性化和使用人員的舒適，追求精神層面的高附加值，放大空間，提高空間附贈(zèng)值，為客戶(hù)帶來(lái)多元化的空間享受，采用空中花園、空中連廊、第五立面等空間全方位植入生態(tài)綠色元素，將建筑生態(tài)化，形成標(biāo)桿性寫(xiě)字樓。n 商業(yè)：以年輕、時(shí)尚、

4、精致、快樂(lè)的定位核心，以時(shí)尚精致為基礎(chǔ)定位；以年輕快樂(lè)為客層定位；以新奇特為經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位；以科技和氛圍為文化定位。偏重娛樂(lè)體驗(yàn)的參與性強(qiáng)的差異化功能組合，區(qū)別于區(qū)域中一般購(gòu)物中心，形成強(qiáng)烈差異的重體驗(yàn)、重人流、重運(yùn)營(yíng)、重服務(wù)的娛樂(lè)型商業(yè)項(xiàng)目。n 酒店：時(shí)尚、個(gè)性，著重特色體驗(yàn)和特色服務(wù)的有超高層視覺(jué)的奢華型酒店。n 公寓：為金融商務(wù)區(qū)的住宿配套，為項(xiàng)目及周邊人員提供便利、舒適的公寓空間，放大空間利用率，提高空間附加值，打造全方位的個(gè)性服務(wù)的商務(wù)公寓。5. 設(shè)計(jì)理念：創(chuàng)新、現(xiàn)代、時(shí)尚、適合的理念。二、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積(m2)24859.83建設(shè)用地面積(m2)15136.18總建筑面積

5、(m2)420000規(guī)定容積率17.84調(diào)整容積率(含核增面積)其中計(jì)容積率面積(m2)270000停車(chē)位地上停車(chē)位30地下商業(yè)面積(m2)40000不計(jì)容積率面積(m2)110000地下停車(chē)位1770建筑基底面積(m2)15000自行車(chē)停車(chē)位建筑覆蓋率(%)95% ， 85%綠地面積(m2)1440.76地上建筑面積(m2)270000地下建筑面積(m2)150000建筑高度(m)A棟B棟C棟裙房 26826815025結(jié)構(gòu)形式框架-核心筒防火等級(jí)甲類(lèi)別一類(lèi)設(shè)計(jì)使用年限50總建筑面積(m2)420000計(jì)容積率面積(m2)270000其中寫(xiě)字樓(m2)A棟90000地下商業(yè)面積(m2)400

6、00B棟52000酒店(m2)38000公寓(m2)50000商業(yè)(m2)40000不計(jì)容積率面積(m2)110000其中地下車(chē)庫(kù)(m2)90000避難層(m2)設(shè)備用房(m2)20000層高要求n 寫(xiě)字樓：4.5米/層(凈高3米以上) 特殊交易層：凈高不低于5米/層 n 公寓： 3.6米/層 n 酒店：不低于3.3米/層 n 商業(yè)首層不低于7米，其它樓層不小于5.5米/層 n 地下商業(yè)不小于6米/層 n 停車(chē)庫(kù)凈高不小于2.42.6米/層三、設(shè)計(jì)依據(jù)n 用地紅線圖、地形圖、深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)準(zhǔn)予行政許可決定書(shū)（文號(hào)：87-201400006）、項(xiàng)目土地出讓協(xié)議二深地合字（2012）80

7、09號(hào)、規(guī)劃用地許可證。n 用地周邊市政條件圖。n 地鐵線路及站點(diǎn)規(guī)劃圖。n 法定圖則。n 國(guó)家頒發(fā)的有關(guān)工程建設(shè)的政策及法規(guī)、現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)和深圳市相關(guān)建筑設(shè)計(jì)法規(guī)及消防、衛(wèi)生、防疫、交通、環(huán)保、人防等國(guó)家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范方面的要求。民用建筑設(shè)計(jì)通則GB 50352-2005。高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50045-95（2005年版）。辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ 67-2006。旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ 62-90。飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ 64-89。電影院建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ 58-2008。汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ 100-98。汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB 50067-97。民

8、用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB 50176-93。公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB 50189-2005。公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)廣東省實(shí)施細(xì)則DBJ15-51-2007。公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)深圳市實(shí)施細(xì)則SZJG29-2009。建筑外門(mén)窗氣密、水密、抗風(fēng)壓性能分級(jí)及檢測(cè)方法GB/T7106-2008。建筑幕墻GB/T21086-2007。房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)技術(shù)規(guī)范 SZJG/T22-2006。商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ 48-88。深圳市建筑防水工程技術(shù)規(guī)范SJG19-2010。非承重砌塊墻體設(shè)計(jì)規(guī)范（SJG13-2004）。建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程（JGJ11M3-2009）。城市公共廁所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

9、CJJ 14-2005。n 本設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及其附件的要求。用地性質(zhì)、用地現(xiàn)狀、市政條件用地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施及商業(yè)辦公用地。用地現(xiàn)狀：基地現(xiàn)狀為平整場(chǎng)地，周邊市政、道路設(shè)施基本齊全。市政條件：市政設(shè)施齊全，接口已具備。四、設(shè)計(jì)原則1. 總體規(guī)劃原則n 在深圳有關(guān)土地使用規(guī)定和消防規(guī)范的前提下，城市設(shè)計(jì)要求塔樓沿地塊東北側(cè)邊線布局，建議塔樓形體與裙樓體量在垂直方向獨(dú)立分離，塔樓至少兩側(cè)直接落地，充分考慮裙樓屋頂空間的公共開(kāi)放性。建筑四周沿街界面建議設(shè)置展示性和公共性的功能，并要求沿建筑四周邊界留設(shè)騎樓或內(nèi)凹空間，要求上按城市設(shè)計(jì)指定的位置設(shè)置公共廣場(chǎng)空間和建筑主要出入口，根據(jù)機(jī)動(dòng)車(chē)單向交通組織方

10、式和相關(guān)道路交通規(guī)范，設(shè)置地下車(chē)庫(kù)的出入口。充分考慮局部與整體系統(tǒng)的接駁與聯(lián)動(dòng)。n 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合地域、氣候等因素，打造符合生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展要求的綠色建筑。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮深圳的氣候特征，注重建筑節(jié)能和室內(nèi)外生態(tài)環(huán)境設(shè)計(jì)，利用建筑或技術(shù)手段解決自然通風(fēng)、日照控制等問(wèn)題，采用低能耗的先進(jìn)設(shè)備和可再生能源營(yíng)造宜人的小氣候。n 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足建筑功能和使用方面的要求，具備靈活的適應(yīng)性，做到功能齊全、設(shè)施完備、技術(shù)先進(jìn)、使用高效。各功能區(qū)之間既相對(duì)獨(dú)立，又具有內(nèi)在的有機(jī)聯(lián)系。在滿(mǎn)足建筑內(nèi)部空間布局合理、安全適用的同時(shí)，注重提高空間的實(shí)用率和經(jīng)濟(jì)性，并可隨著發(fā)展的需要做出

11、適應(yīng)性的調(diào)整。n 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)應(yīng)重視整體與細(xì)部的關(guān)系，整體造型典雅大氣，細(xì)部處理精致到位。n 總體規(guī)劃注重商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓的和諧統(tǒng)一與價(jià)值平衡。n 場(chǎng)地規(guī)劃必須考慮建筑、交通流線、服務(wù)、停車(chē)、入口設(shè)計(jì)等各個(gè)方面的一致性，并考慮消防、人防等深圳市有關(guān)規(guī)范要求，總體合理布局。2. 總體規(guī)劃要點(diǎn)依據(jù)南山后海中心區(qū)城市設(shè)計(jì)，各地塊建筑限高為G01地塊268米，G02地塊50米，G04地塊150米，G06地塊268米。建筑后退紅線除G02地塊南側(cè)退線2米以外，其他地塊各邊均采取貼線建設(shè)(零退線)，要求至少首層建筑周長(zhǎng)長(zhǎng)度80%以上的建筑近地層界面貼用地紅線建設(shè)。建筑覆蓋率各個(gè)地塊大于等于85%，且小

12、于等于95%。地塊及道路地下空間整體開(kāi)發(fā)，并設(shè)置與東側(cè)地塊互通的地下步行通道。3. 交通組織n 合理組織本項(xiàng)目與外圍城市道路的銜接及內(nèi)部交通聯(lián)系，建立便捷安全的人行系統(tǒng)。同時(shí)應(yīng)著眼于較大的區(qū)域范圍來(lái)組織車(chē)行流線，實(shí)現(xiàn)公共交通與地塊的近距離連接，根據(jù)現(xiàn)狀和預(yù)測(cè)的交通需求進(jìn)行有效的交通組織與疏導(dǎo)。n 本項(xiàng)目地處地鐵2號(hào)線與15號(hào)線站點(diǎn)附近，地下一層預(yù)留至少3.6米寬通道與2號(hào)線采用廣場(chǎng)與街鋪連通，地下二層預(yù)留開(kāi)口位置與15號(hào)線采用廣場(chǎng)與街鋪連通。應(yīng)考慮便捷的交通組織，增強(qiáng)對(duì)商業(yè)人流的引入，實(shí)現(xiàn)地鐵與本項(xiàng)目的對(duì)接。n 合理組織地塊內(nèi)商業(yè)、公寓、辦公、貨運(yùn)等車(chē)流。交通關(guān)系應(yīng)合理、清晰?？山Y(jié)合車(chē)流性質(zhì)、

13、時(shí)間錯(cuò)位等因素，并減少對(duì)沿街商業(yè)界面的破壞。n 將城市的步行系統(tǒng)與地面、地下步行系統(tǒng)結(jié)合，將城市人流有效引入地塊內(nèi)，場(chǎng)地的開(kāi)口要以人流導(dǎo)向?yàn)橐罁?jù)。4. 停車(chē)設(shè)計(jì)n 停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)應(yīng)盡量按功能分區(qū)設(shè)置，利用好時(shí)間錯(cuò)峰特性提高提車(chē)效率。n 停車(chē)方式應(yīng)排列緊湊、通道短捷、出入迅速、保證安全和柱網(wǎng)相協(xié)調(diào)，并應(yīng)滿(mǎn)足一次進(jìn)出停車(chē)位要求。n 停車(chē)場(chǎng)主要設(shè)于地下，地面可結(jié)合功能需要設(shè)置部分停車(chē)位。設(shè)計(jì)同時(shí)要考慮車(chē)輛臨時(shí)停靠、出租車(chē)上落和貨物裝卸停靠的要求。合理考慮收費(fèi)點(diǎn)設(shè)置及迂回空間避免擁堵。n 停車(chē)場(chǎng)、庫(kù)應(yīng)嚴(yán)格按照汽車(chē)場(chǎng)、庫(kù)消防規(guī)范設(shè)計(jì)。n 汽車(chē)坡道設(shè)計(jì)應(yīng)考慮駕駛習(xí)慣與駕駛感受，不宜采用過(guò)多層數(shù)的連續(xù)旋轉(zhuǎn)坡道。

14、 五、項(xiàng)目定位和要求總則n 甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)三種業(yè)態(tài)之間相對(duì)獨(dú)立但又互相連通,公寓可相對(duì)獨(dú)立不強(qiáng)求連通以方便管理。n 因地下商業(yè)價(jià)值極高，因此地下一、二層盡量最大化設(shè)置商業(yè)面積。n 各業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)盡量提高使用效率，提供高附加值。n 建筑立面現(xiàn)代簡(jiǎn)約，造型設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，整體項(xiàng)目充分考慮組群優(yōu)勢(shì)，打造后海商務(wù)新地標(biāo)。1. 甲級(jí)寫(xiě)字樓n 建筑限高：詳見(jiàn)規(guī)劃用地許可證。n 地上建筑面積：A棟約9萬(wàn)m2 ，B棟約5.2萬(wàn)m2。n 主樓人均辦公設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：15 m2/人。1) 寫(xiě)字樓總體設(shè)計(jì)要求n A棟打造純正甲級(jí)寫(xiě)字樓，重點(diǎn)突出VIP價(jià)值與創(chuàng)意空間價(jià)值。B棟為項(xiàng)目自持核心物業(yè)重點(diǎn)打造其區(qū)域地標(biāo)形象

15、和人文精神價(jià)值。n A棟寫(xiě)字樓外立面造型要具有獨(dú)特的建筑造型，加強(qiáng)夜景燈光和節(jié)日燈光設(shè)計(jì)，注重頂部獨(dú)特造型和特殊功能設(shè)計(jì)。n 寫(xiě)字樓以人為本，重視可持續(xù)性發(fā)展，打造綠色建筑。n 寫(xiě)字樓注重立面、室內(nèi)和景觀設(shè)計(jì)賦予寫(xiě)字樓特定的人文精神與內(nèi)涵，使之成為城市人文坐標(biāo)。2) 寫(xiě)字樓單體設(shè)計(jì)要求n 大堂形狀規(guī)則，空間尺度適宜。A、B棟寫(xiě)字樓大堂高度建議為15米，面積為1000平米1200平米。n 大堂內(nèi)布置總服務(wù)臺(tái)，結(jié)合總服務(wù)臺(tái)設(shè)置會(huì)客等候區(qū)。n 大堂內(nèi)應(yīng)考慮預(yù)留2-3家小型商業(yè)位置，主要功能如票務(wù)、旅行社等，面積控制在20-30平米左右。n 大堂內(nèi)考慮預(yù)留一定的商業(yè)展示面積，以滿(mǎn)足如轎車(chē)、樓盤(pán)展示的需

16、要。n 大堂的交通流線組織清晰，電梯廳明顯易辨，電梯分區(qū)明確。n 設(shè)地面VIP停車(chē)位及上下落客區(qū)位置，車(chē)輛可直接抵達(dá)大堂入口，宜設(shè)置前廣場(chǎng)。n 辦公入口處設(shè)雨篷遮雨遮陽(yáng)，人車(chē)分流。n 宜考慮電梯分區(qū)，增設(shè)夾層侯梯廳，分散高峰人流。n 寫(xiě)字樓電梯應(yīng)合理設(shè)置分區(qū)，提高運(yùn)行效率，減少核心筒面積。n 如設(shè)置穿梭梯，考慮擴(kuò)大穿梭梯侯梯廳。n 電梯廳與主入口、大堂的交通流線清晰，便于到達(dá)。n 電梯廳不易過(guò)深，一般為并排3組電梯為宜。管井門(mén)開(kāi)口應(yīng)設(shè)置在核心筒的走廊內(nèi)，不應(yīng)布置在電梯廳內(nèi)。n 電梯廳寬度高于規(guī)范要求，電梯廳凈高應(yīng)與電梯轎廂高度統(tǒng)一考慮。n 考慮殘疾人電梯的設(shè)置人性化、合理性；同時(shí)滿(mǎn)足國(guó)家有關(guān)無(wú)

17、障礙設(shè)計(jì)的規(guī)范的要求。n 地下室侯梯廳按功能分區(qū)設(shè)置，侯梯廳面積不小于50平方。n 根據(jù)功能需要增設(shè)特殊用途直達(dá)電梯。n 標(biāo)準(zhǔn)層平面控制在21502400平方米左右。n 標(biāo)準(zhǔn)層平面設(shè)計(jì)盡量規(guī)整簡(jiǎn)潔。n 結(jié)合合理進(jìn)深、消防分區(qū)等因素合理布置標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。n 核心筒形式應(yīng)與建筑平面外形相適應(yīng)，保證寫(xiě)字樓進(jìn)深為適宜的尺度空間。n 合理布置核心筒內(nèi)的功能，盡量實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化設(shè)計(jì)，保證每層使用率（含核心筒及寬2.0米走廊外的套內(nèi)面積/層建筑面積）不小于75%；如建筑外形變化過(guò)大，應(yīng)符合業(yè)主對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層使用率分段要求（各標(biāo)準(zhǔn)層使用率待初步設(shè)計(jì)時(shí)確定）。n 柱網(wǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合地下停車(chē)位的要求合理布置（車(chē)位寬度為2.5

18、米）（建議柱間凈距按2.5米的倍數(shù)設(shè)計(jì)）。 n 最好選擇環(huán)核心筒走廊設(shè)計(jì)，以保證分戶(hù)劃分的靈活性，走廊凈寬度不小于2.0米。n 作為多租戶(hù)寫(xiě)字樓，要為不同性質(zhì)和規(guī)模的租戶(hù)提供最大限度的靈活性。標(biāo)準(zhǔn)層形狀和結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)系統(tǒng)必須反映出這一點(diǎn)，同時(shí)建筑師也應(yīng)該按照基本模數(shù)設(shè)計(jì)戶(hù)內(nèi)單元，保證未來(lái)租賃銷(xiāo)售組合的靈活。n 辦公主力單元分高中低三個(gè)區(qū)域劃分面積，低區(qū)面積200-250平米、中區(qū)面積300-350平米、高區(qū)面積400-500平米，保證未來(lái)租賃拼合使用的靈活性。n 單元門(mén)應(yīng)盡量采用玻璃門(mén)，以增加通透性和提高項(xiàng)目整體品質(zhì)。n 適當(dāng)設(shè)置特殊交易層，凈高度不低于5米。n 標(biāo)準(zhǔn)層應(yīng)考慮茶水間設(shè)置。n 男女衛(wèi)

19、生間布置宜集中，最好位于寫(xiě)字樓交通中心，保證各戶(hù)使用者的便捷性，也有利于給排水的統(tǒng)一處理。n 衛(wèi)生間門(mén)前應(yīng)設(shè)置過(guò)渡空間，避免從走廊中能直視衛(wèi)生間門(mén)，增加衛(wèi)生間的隱秘性。n 增加殘疾人洗手間體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)。3) 寫(xiě)字樓指標(biāo)表類(lèi)型A棟寫(xiě)字樓B棟寫(xiě)字樓大堂高度（米）1515大堂面積（m2）1000120010001200標(biāo)準(zhǔn)層高度（米）4.5（凈高不低于3米）4.5（凈高不低于3米）標(biāo)準(zhǔn)層面積（m2）2150240021502400特殊交易層22特殊交易層高度（凈高）不低于5米不低于5米計(jì)容建筑面積（m2）9000090000總高度（米）約268約268停車(chē)場(chǎng)配比約1:1502. 酒店n 建筑限高：

20、不大于268米。n 地上建筑面積：約3.8萬(wàn)m2。1) 酒店總體設(shè)計(jì)要求n 酒店定位為高端奢華精品酒店，打造城市商務(wù)休閑目的地，采取設(shè)計(jì)感較強(qiáng)的主體和高端獨(dú)特的品質(zhì)服務(wù)，提升項(xiàng)目整體形象，樹(shù)立高端商務(wù)綜合體標(biāo)桿。n 應(yīng)單獨(dú)設(shè)計(jì)相對(duì)獨(dú)立酒店大堂及通道，及可直達(dá)高層電梯，區(qū)隔首層商業(yè)及寫(xiě)字樓，以及寫(xiě)字樓、酒店都分別有不同的相對(duì)獨(dú)立的出入口。n 設(shè)地面VIP停車(chē)位及上下落客區(qū)位置，車(chē)輛可直接抵達(dá)酒店大堂入口。2) 酒店單體設(shè)計(jì)要求n 酒店規(guī)模：針對(duì)準(zhǔn)一線城市的奢華酒店，我們建議的客房數(shù)（最終鑰匙數(shù)）為150-250間/個(gè)，體量建議在25000-35000平米。n 客房面積:客房的最小套內(nèi)面積60平米

21、(客房建筑高度不低于3.3米), 并且建議套房比例不小于25%。n 餐廳:我們建議三個(gè)餐廳, 中餐+咖啡廳+特色餐廳（日餐，或西餐）， 咖啡廳的規(guī)模在600平米，中餐廳建議為700 平米， 特色餐廳建議在400平米，廚房面積約為各餐廳面積的40%，（餐廳建筑高度不低于4.8米）總面積為2400平米。n 宴會(huì)廳及會(huì)議室：大宴會(huì)廳面積不小于650平米，完成后盡高不低于6米。（宴會(huì)廚房不小于大宴會(huì)廳面積50%的面積，大宴會(huì)廳前廳不小于350平米，儲(chǔ)藏室150平米。會(huì)議室不少于5間，（120-200平米不等）?？偯娣e約 2300平米。n 水療，健身，泳池： 水療 800平米。泳池及池邊休息休閑區(qū)域 ，

22、500平米（特朗普酒店特色區(qū)域），建議在可能情況下設(shè)自然光泳池，建筑條件允許的情況下做無(wú)邊（天際）泳池，或泳池連接戶(hù)外酒廊（或休閑休息區(qū)），或超高層泳池（與公寓共享）。健身區(qū)域及更衣區(qū)，400平米?？偯娣e約1700平米。如果和公寓存在共同管理團(tuán)隊(duì)，建議設(shè)康樂(lè)設(shè)施：跳操室，壁球館等，與公寓業(yè)主共享使用。n 大堂，大堂吧，商務(wù)中心： 大堂面積不小于500平米，要求兩層挑空。大堂吧面積不小于200平米。商務(wù)中心面積為40平米。n 酒廊：200平米行政酒廊。此外，針對(duì)超高層項(xiàng)目，在建筑高度允許的情況下，建議做超高層露天酒廊（配室內(nèi)休息區(qū)），作為酒店亮點(diǎn)的第二酒廊，這是特朗普酒店特點(diǎn)，吸引大量非住店客群

23、消費(fèi)，建議面積在400平米。n 行政辦公，后勤區(qū)域（含設(shè)備區(qū)域）及停車(chē)：行政辦公室不小于600平米，后勤區(qū)域（含設(shè)備+停車(chē)不小于4000平米）。n 電梯配比：1客梯/60間客房 （1600公斤高速電梯）， 1服務(wù)梯/120間客房。群房客梯兩部 （1350公斤）。 如果設(shè)立空中大堂，需要兩部高速專(zhuān)屬空中大堂轉(zhuǎn)換電梯。注：若公寓與酒店共同管理，服務(wù)梯需要可到達(dá)公寓樓層，且公寓客梯可以到達(dá)酒店配套樓層。4) 面積指標(biāo)名稱(chēng)面積（m2）名稱(chēng)面積（m2）客房25000泳池及池邊休息休閑區(qū)域500咖啡廳600健身區(qū)域及更衣區(qū)400中餐廳700大堂吧200特色餐廳400大堂500廚房680商務(wù)中心40大宴會(huì)廳

24、650行政酒廊200廚房325露天酒廊400會(huì)議室1000行政辦公600宴會(huì)廳前廳350走道、衛(wèi)生間、電梯等交通輔助30004000儲(chǔ)藏間150地下設(shè)備、停車(chē)（不計(jì)容）4000水療800合計(jì)不大于38000 m23. 公寓：n 建筑限高：詳見(jiàn)規(guī)劃用地許可證。n 地上建筑面積：約5萬(wàn)m2，其中1.6萬(wàn)m2為特殊用途。1) 公寓總體設(shè)計(jì)要求n C棟打造成商務(wù)公寓，以舒適度、升值空間為主導(dǎo)，主要面向投資客和周?chē)腿?。n 應(yīng)充分利用東面開(kāi)闊視野，在公寓布局中考慮景觀資源的最大化利用；同時(shí)減少商住流線相互干擾，同時(shí)提高居住純粹性，增加私密性。n 注重提高公寓的使用率，提高使用面積，營(yíng)造高雅的有品位內(nèi)部環(huán)

25、境，結(jié)合外部良好的景觀，保證公寓戶(hù)型的均好性，減少朝西、北向戶(hù)型設(shè)計(jì)理念。n 公寓產(chǎn)品細(xì)節(jié)上運(yùn)用綠色生態(tài)理念，體現(xiàn)建筑提供的人性化和舒適性居住空間。n 設(shè)計(jì)時(shí)，可考慮分單元設(shè)計(jì)，保證返遷和銷(xiāo)售部分的相對(duì)獨(dú)立，提高項(xiàng)目檔次。n 為保證戶(hù)型基本舒適度，部分樓層增加公共空中花園，架空層部分作為空中花園。n 標(biāo)準(zhǔn)層層高均在3.6米。2) 公寓戶(hù)型設(shè)計(jì)建議n 提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，盡量在滿(mǎn)足現(xiàn)有規(guī)范的情況下，實(shí)現(xiàn)高實(shí)用率。換種說(shuō)法，規(guī)土委發(fā)布的公告不能這么寫(xiě)。品質(zhì)打造，重點(diǎn)提升局部空間的舒適度，可采用橫廳，大主臥空間，雙主臥，主臥加衣帽間等方式，靈活變動(dòng)，增加產(chǎn)品的亮點(diǎn)和舒適度來(lái)提高吸引力。n 室內(nèi)格局要求

26、方正實(shí)用，力求使用功能、生活流線等合理； 房中無(wú)狹窄的通道，無(wú)面積浪費(fèi)，公共分?jǐn)偯娣e小，保證實(shí)用率達(dá)到70%以上。n 項(xiàng)目布局要合理，注意朝向、景觀設(shè)計(jì)，規(guī)避噪音影響，功能區(qū)間的設(shè)置要綜合考慮采光、通風(fēng)、實(shí)用等因素，保證明廚，明衛(wèi)，所有空間均為自然采光，實(shí)現(xiàn)功能區(qū)間的舒適性與合理性。n 注重通過(guò)戶(hù)型創(chuàng)新增加賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型設(shè)計(jì)建議增加部分復(fù)式產(chǎn)品，豐富公寓產(chǎn)品線。3) 戶(hù)型面積及比例面積銷(xiāo)售套數(shù)自主銷(xiāo)售面積配比特殊用途面積劃分5060平米一房一廳278占總面積45%，為15300m2特殊用途面積為1.6萬(wàn)平米，其中8000平米公寓面積配比按40平米設(shè)計(jì)，另外8000平米則與本項(xiàng)目的公寓面積配比方案一

27、致，但需分區(qū)集中布置7080平米一房?jī)蓮d及兩房?jī)蓮d181占總面積40%，為13600m290-100平米兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)34占總面積10%，為3400m2110-120平米定制戶(hù)型14占總面積5%，為1700m24. 商業(yè)： n 建筑限高：詳見(jiàn)規(guī)劃用地許可證。n 地上建筑面積：約4萬(wàn)m2，地下建筑面積：約4萬(wàn)m2。1) 商業(yè)總體設(shè)計(jì)要求n 商業(yè)模式：聯(lián)營(yíng)特色項(xiàng)目+次主力店+品牌店+餐飲+配套商業(yè)。n 主題定位：以年輕、時(shí)尚、精致、快樂(lè)的定位核心，以時(shí)尚精致為基礎(chǔ)定位；以年輕快樂(lè)為客層定位；以新奇特為經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位；以科技和氛圍為文化定位。偏重娛樂(lè)體驗(yàn)的參與性強(qiáng)的差異化功能組合，區(qū)別于區(qū)域中一般購(gòu)物中

28、心，形成強(qiáng)烈差異的重體驗(yàn)、重人流、重運(yùn)營(yíng)、重服務(wù)的娛樂(lè)型商業(yè)項(xiàng)目。2) 商業(yè)各樓層具體業(yè)態(tài)需求負(fù)二層n 該樓層業(yè)態(tài)以生活配套為主，主要為精品超市、水族館/新娛樂(lè)項(xiàng)目、美食廣場(chǎng)、生活配套等。n 主動(dòng)線8米，次動(dòng)線6米;輔助動(dòng)線4米。負(fù)一層n 該樓層業(yè)態(tài)以田副項(xiàng)目為主，田副項(xiàng)目有1,000平方米的-1加1層的挑空面積，輔以休閑時(shí)尚為主題；主要匯集國(guó)際國(guó)內(nèi)知名快時(shí)尚品牌集合店及休閑餐飲局部位置考慮-1加1樓復(fù)式店鋪位設(shè)計(jì)，該鋪位需留孔洞。n 主動(dòng)線8米，次動(dòng)線6米，輔助動(dòng)線4米。一層n 該層業(yè)態(tài)主要為國(guó)際名品輕奢侈品牌為主，包括服裝/服飾、鞋/箱包、珠寶/手表/眼鏡/飾品等，并輔以田副項(xiàng)目（Orbi

29、）及休閑餐飲。n 主入口動(dòng)線8米，內(nèi)場(chǎng)動(dòng)線4米。二層n 該樓層業(yè)態(tài)以田副項(xiàng)目（Joypolis）為主，輔以潮牌，搭配箱包、珠寶/手表/眼鏡/飾品等。n 主動(dòng)線6米，次動(dòng)線4米。三層n 該樓層業(yè)態(tài)以田副項(xiàng)目（Joyplis）為主，并輔以休閑餐飲；同時(shí)設(shè)置500平米的電影巨幕廳。n 主動(dòng)線6米，次動(dòng)線4米。四層n 該樓層業(yè)態(tài)以田副項(xiàng)目為主題，包含多廳電影院巨幕廳 。n 主動(dòng)線6米，次動(dòng)線4米。3) 商業(yè)面積配比娛樂(lè)面積：35000 m2餐飲面積：18000 m2零售 ：27600 m24) 各樓層業(yè)態(tài)面積明細(xì)樓層類(lèi)別業(yè)態(tài)面積（）占比B2零售精品超市6,000 7.4%零售生活配套2,000 2.5

30、%餐飲美食廣場(chǎng)2,500 3.1%餐飲休閑餐飲3,000 3.7%娛樂(lè)新娛樂(lè)1,500 1.9%娛樂(lè)新娛樂(lè)/水族館3,000 3.7%B2總面積18,000 B1零售快時(shí)尚5,000 6.2%零售 休閑服飾3,000 3.7%餐飲 休閑餐飲/洋快餐2,000 2.5%娛樂(lè) 田副項(xiàng)目（orbi）8,000 9.9%B1總面積18,000 L1零售國(guó)際名品/精品5,500 6.8%娛樂(lè)田副項(xiàng)目（orbi）1,0001.2%餐飲休閑餐飲1,500 1.9%零售零售/商業(yè)配套600 0.7%L1總面積8,600 L2娛樂(lè)田副項(xiàng)目（JOYPOLIS）4,5005.6%零售精品服飾/箱包5,500 6.8

31、%餐飲 休閑餐飲1,000 1.2%L2總面積11,000 L3娛樂(lè)田副項(xiàng)目（JOYPOLIS）4,0005.0%餐飲主題餐飲/特色餐飲3,500 4.3%娛樂(lè)新兒童娛樂(lè)2,000 2.5%娛樂(lè)電影院IMAX廳5,00 0.6%餐飲休閑餐飲1,000 1.2%L3總面積11,000 L4娛樂(lè)田副項(xiàng)目（JOYPOLIS）3,5004.3%娛樂(lè)電影院4,500 5.6%娛樂(lè)KTV2,500 3.1%餐飲休閑餐飲/水吧500 0.6%L4總面積11,000 L5餐飲主題餐飲/特色餐飲3,000 3.7%L5總面積3,000合計(jì)80,600 一提交設(shè)計(jì)條件要求：1、 設(shè)計(jì)總原則：滿(mǎn)足規(guī)劃條件和深圳市創(chuàng)

32、佶置業(yè)有限公司的項(xiàng)目定位要求（詳見(jiàn)附件）a.天佶灣國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) b.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；2、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)原則：滿(mǎn)足商業(yè)、酒店、辦公和住宅的產(chǎn)品組合；組織好多種業(yè)態(tài)的交通流線，避免相互交叉和干擾；滿(mǎn)足市政，交通（包括垂直交通）、環(huán)保、人防及消防等相關(guān)要求；3、 景觀設(shè)計(jì)原則：充分利用好地面、裙房屋頂和高層主樓的立體空間綠化；景觀結(jié)合設(shè)備、泳池、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和酒店配套以實(shí)用、現(xiàn)代和清新的設(shè)計(jì)風(fēng)格，體現(xiàn)立體綠化景觀；4、 立面設(shè)計(jì)原則：主要以幕墻為主，包括玻璃、石材、金屬幕墻等形式，建筑風(fēng)格以地標(biāo)、現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、高檔為主基調(diào)；強(qiáng)調(diào)建筑的標(biāo)識(shí)性和易識(shí)別性； 5、 標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)原則：

33、提供新的住宅體驗(yàn)，平衡辦公和商業(yè)的價(jià)值，創(chuàng)造五星級(jí)酒店的新體驗(yàn)。6、 結(jié)構(gòu)要求：1）嚴(yán)格控制建筑結(jié)構(gòu)高寬比在較合理的范圍；2）在結(jié)構(gòu)的平面與剖面設(shè)計(jì)中應(yīng)盡量避免出現(xiàn)不規(guī)則體型。建筑的開(kāi)間進(jìn)深應(yīng)盡量統(tǒng)一，且柱網(wǎng)尺寸應(yīng)規(guī)整，框筒、墻、支撐的布置盡量對(duì)稱(chēng)。3）墻柱豎向布置應(yīng)上下對(duì)齊，；4）交通核心筒結(jié)構(gòu)為剪力墻筒體，且筒體內(nèi)置或平外墻；5）為了保證結(jié)構(gòu)的整體剛度，樓板及剪力墻應(yīng)盡量減少開(kāi)洞；6）充分利用縱向分戶(hù)墻，加強(qiáng)剪力墻體系及結(jié)構(gòu)剛度；7）超高層主體結(jié)構(gòu)豎向受力構(gòu)件應(yīng)直落地下室底板 ，盡量避免出現(xiàn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換；7、 設(shè)備用房：1）地下三層布置消防水池泵房，生活水泵房；2）地下二層布置辦公、酒店中央空

34、調(diào)機(jī)房，采暖、熱水泵房；3）地下一層布置弱電機(jī)房，設(shè)備控制室 ，低壓變配電室，柴油發(fā)電機(jī)房；4）首層布置高壓配電室，監(jiān)控及消防控制室5）避難層布置變配電室，生活水、消防泵房，衛(wèi)星電視、弱電機(jī)房，生活水、采暖、熱水、消防泵房，空調(diào)機(jī)房等設(shè)備用房二、 提交設(shè)計(jì)文件要求：達(dá)到深圳市規(guī)劃國(guó)土委，消防局、民防辦及相關(guān)政府部門(mén)對(duì)建筑工程方案設(shè)計(jì)報(bào)批深度的要求。既然是概念方案招標(biāo)，就提供相應(yīng)深度的投標(biāo)文件即可。1、 設(shè)計(jì)說(shuō)明：設(shè)計(jì)總說(shuō)明；設(shè)計(jì)依據(jù)；總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、消防、人防、其它特殊設(shè)施設(shè)計(jì)說(shuō)明。1） 設(shè)計(jì)依據(jù)：a、 計(jì)劃投資立項(xiàng)批準(zhǔn)文號(hào)。b、 土地用地紅線圖。c、 業(yè)主簽發(fā)的設(shè)計(jì)任務(wù)

35、書(shū)。2） 總圖設(shè)計(jì)說(shuō)明a、 工程位置和環(huán)境的說(shuō)明。b、 根據(jù)建筑性質(zhì)及使用功能要求，對(duì)總體布局、功能分區(qū)、內(nèi)外交通組織、 日照間距、日照時(shí)間、消防車(chē)道、防火間距、消防登高面、噪音防治等是否滿(mǎn)足的說(shuō)明。c、 建筑物棟數(shù)、層數(shù)、總高度的說(shuō)明。d、 建筑物四周退紅線尺寸、地下室邊線四周離紅線尺寸。e、 總用地面積、總建筑面積、建筑覆蓋率、道路面積、綠化面積等主要指標(biāo) （格式請(qǐng)按附表項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表）。f、 說(shuō)明按照任務(wù)書(shū)要求的汽車(chē)停車(chē)位數(shù)量與實(shí)際安排的數(shù)量。g、 街景的要求及空間組織，與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)等說(shuō)明。3） 建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明a、 建筑設(shè)計(jì)的構(gòu)思及設(shè)計(jì)特點(diǎn)、造型及立面處理。b、 建筑物的消防等

36、級(jí)及防火安全措施簡(jiǎn)述。包括防火分區(qū)、消防通道、登高面、安全疏散、消防電梯及消防前室等。c、 單體建筑物的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括建筑面積、核增面積、地下面積、層數(shù)、高層、停車(chē)位等。 d、 建筑功能的分布層數(shù)、各層的建筑面積、各功能的建筑面積指標(biāo)（需要時(shí) 可列表說(shuō)明）。4） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明5） 給排水設(shè)計(jì)說(shuō)明6） 電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明7） 燃?xì)庠O(shè)計(jì)說(shuō)明8） 環(huán)保設(shè)計(jì)說(shuō)明9） 裝修說(shuō)明：必要的大樣詳圖及材質(zhì)做法說(shuō)明10）地塊與周邊建筑關(guān)系圖分析圖1、 總平面圖設(shè)計(jì)包括：a. 用地紅線位置及角點(diǎn)坐標(biāo)，場(chǎng)地標(biāo)高；b. 建筑物位置、尺寸、間距、層數(shù)、設(shè)計(jì)標(biāo)高、退紅線尺寸等；c. 紅線外城市道路及紅線內(nèi)道路布置、車(chē)輛入口

37、、停車(chē)場(chǎng)位布置；d. 消防車(chē)道布置、路寬及轉(zhuǎn)彎半徑等；2、 景觀分析及設(shè)計(jì)概念圖3、 日照分析圖4、 總體剖面圖(表示場(chǎng)地主要標(biāo)高變化、地下室等部分)不少于3個(gè)；5、 停車(chē)場(chǎng)平面圖6、 交通路網(wǎng)圖7、 消防系統(tǒng)分析示意圖8、 樓層高度分布示意圖9、 各單體建筑平面圖（1：100）a. 標(biāo)注總尺寸及縱橫墻、柱軸線尺寸，繪制各層平面圖方向應(yīng)與總平面圖方向一致；b. 繪出內(nèi)外門(mén)、門(mén)洞、窗或洞口、樓梯、電梯；c. 各房間、走道等名稱(chēng)標(biāo)注及有特殊要求的服務(wù)用房的使用布置；d. 標(biāo)明室內(nèi)外地面設(shè)計(jì)標(biāo)高，各層樓面設(shè)計(jì)標(biāo)高；e. 車(chē)庫(kù)的車(chē)位布置、注明車(chē)道寬度、標(biāo)高及轉(zhuǎn)彎半徑、注明總車(chē)位數(shù)；f. 剖切線位置及符

38、號(hào)；g. 標(biāo)準(zhǔn)單元層需要時(shí)，應(yīng)放大比例繪制室內(nèi)布置圖并注明各功能空間的使用面積；h. 各防火分區(qū)的劃分。10、 各單體立面圖（1：100），注明外墻材料及顏色a. 四向立面圖并注明名稱(chēng)；b. 表示立面外部的輪廓，如門(mén)窗、幕墻、屋頂構(gòu)架、水箱、電梯機(jī)房、梯屋、冷卻塔、線條等，并注明樓層標(biāo)高及外墻面主要材料、色彩。c. 立面分色圖，標(biāo)明立面中不同材料的劃分及顏色。11、 各單體剖面圖（1：100），剖面圖應(yīng)剖在裙樓、塔樓都具備，有樓梯、層高及層數(shù)有變化、空間比較復(fù)雜的部位。a. 繪出內(nèi)外墻、門(mén)窗、地面、樓板、屋頂、水箱、電梯機(jī)房、屋頂構(gòu)架等；b. 注明設(shè)計(jì)標(biāo)高、各層高度尺寸、門(mén)窗洞口高度尺寸及建筑

39、總高度（室外地面至屋頂構(gòu)架）；c. 有地下室且鄰近有建筑物者，要繪該處剖面及相對(duì)位置。12、 各單體首層電梯廳平面圖13、 公共空間及街景的彩色透視效果圖（鳥(niǎo)瞰圖、室外不同角度主要視點(diǎn)）14、 大堂入口處電梯廳透視圖15、 體現(xiàn)設(shè)計(jì)構(gòu)思的構(gòu)件大樣圖16、 編制投資估算：寫(xiě)出投資估算編制說(shuō)明，編制投資估算表，見(jiàn)下表：項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)建安成本估算序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)成本指標(biāo) (元/M2) 項(xiàng)目成本(萬(wàn)元)建筑說(shuō)明結(jié)構(gòu)說(shuō)明一基礎(chǔ)設(shè)施1.1場(chǎng)地平整、土方平衡1.2室外給水管網(wǎng)1.3室外排水管網(wǎng)（含化糞池）1.4室外電纜工程1.5室外照明工程1.6室外煤氣管道工程1.7室外弱電管道1.8小區(qū)道路工程(土方、路基、基層、砼面層等)1.9供配電系統(tǒng)工程費(fèi)1.10外線高壓電纜1.11水泵房設(shè)備及安裝工程費(fèi)1.12直飲水機(jī)房設(shè)備及安裝工程1.13消防設(shè)備機(jī)房設(shè)備及安裝(報(bào)警.CO2)1.14各項(xiàng)增容費(fèi)二環(huán)境2.1綠化（含土方平整）2.2硬質(zhì)地面（含基層處理）2.3主題廣場(chǎng)（結(jié)構(gòu)及裝修，含廣場(chǎng)附帶的小品、水景等）2.4構(gòu)筑物及小品2.5室外游泳池（空中花園）2.6空中連廊三公建配套3.1地下室（含人防）3.2半地下室3.3裙樓(商業(yè))3.4地下停車(chē)位3.5地面停車(chē)位四建筑單體成本4.1高層辦公（1824層）4.1.1基礎(chǔ)工程4.1.2主體土建4.1.3主體安裝五小 計(jì)六、設(shè)計(jì)成果1、 A3