房產(chǎn)稅的稅收籌劃

1、 根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%（沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定）；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率12%.這些政策為房產(chǎn)稅的納稅籌劃提供了空間。 政策依據(jù)：按照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產(chǎn)不用征收房產(chǎn)稅。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定對(duì)征稅的房產(chǎn)范圍進(jìn)行了明確：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋

2、是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所；獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。 稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值按，12%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。 因此，對(duì)于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃應(yīng)當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行，只要在會(huì)計(jì)核算中盡量把未納入房產(chǎn)稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔

3、、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨(dú)記賬，就可把那些本不用繳納的房產(chǎn)稅節(jié)省下來。 華美公司在某內(nèi)陸省份中等城市興建工業(yè)園，工業(yè)園區(qū)計(jì)劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車場(chǎng)、游泳池等建筑物，預(yù)計(jì)工程造價(jià)40 000萬元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價(jià)為25 000萬元，其他建筑設(shè)施造價(jià)為15 000萬元。 如果將這40 000萬元都作為房產(chǎn)原值的話，華美公司從工業(yè)園建成后的次月起就應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，每年需繳納房產(chǎn)稅（該省扣除比例為30%）=40 000（1-30%）1.2% =336（萬元）。 如果公司經(jīng)過籌劃，把除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施，如停車場(chǎng)、游泳池等設(shè)

4、施都建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、辦公用房的造價(jià)分開，單獨(dú)核算，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不用繳納房產(chǎn)稅。這樣，華美公司每年可以少繳納12615 000（1-30%）1.2%萬元的房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式，這兩種方式適用不同的計(jì)稅依據(jù)和稅率。 對(duì)于房產(chǎn)擁有者，是租賃還是倉儲(chǔ)，具體可通過下列公式確定：假設(shè)某企業(yè)的房產(chǎn)原值為Y，收取年租金Z，所在地規(guī)定“從價(jià)計(jì)征”房產(chǎn)稅時(shí)的減除比例為A（A代表10%30%中任何數(shù)字），那么從價(jià)計(jì)征應(yīng)繳房產(chǎn)稅Y（1-A）1.2%，從租計(jì)征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅Z12%.當(dāng)Z12%Y（1-A）1.2%，亦即YZ10（1-A）時(shí)，選擇

5、從價(jià)計(jì)征合算；反之，選擇從租計(jì)征合算；如果YZ=10（1-A）時(shí)，則租賃或倉儲(chǔ)在房產(chǎn)稅籌劃上沒有多大意義，納稅人僅就其它相關(guān)因素考慮即可。 甲公司為一內(nèi)資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2 000萬元，凈值同是1 600萬元。現(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫房，初步商定年租金均為160萬元。其中A省規(guī)定從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為 10%.經(jīng)測(cè)算，甲公司決定與乙公司簽訂倉儲(chǔ)合同，而與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同。 1、如果與乙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其它稅收問題），繳納的房產(chǎn)稅=16012%=1 9.2（萬元）。如

6、果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，即由甲公司代為保管乙公司原準(zhǔn)備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租金收入轉(zhuǎn)化為倉儲(chǔ)收入。在此方案下，房產(chǎn)稅可以從價(jià)計(jì)征，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000（1-30%）12%=168（萬元）。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，倉儲(chǔ)形式比租賃形式減輕房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（19.2-1 6.8）萬元。所以應(yīng)與乙公司簽訂倉儲(chǔ)合同。 2、如果與丙公司簽訂財(cái)產(chǎn)租賃合同（假設(shè)不考慮其它稅收問題），繳納的房產(chǎn)稅=16012%=19.2（萬元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉儲(chǔ)保管合同，在此方案下，房產(chǎn)稅從價(jià)計(jì)征時(shí)的減除比例為10%，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000（1-10%）1.2%=21.

7、6（萬元）。兩者相比較，采用倉儲(chǔ)方式將增加房產(chǎn)稅稅負(fù)2.4（21.6-19.2）萬元。所以應(yīng)與丙公司簽訂租賃合同。 1、如果甲公司兩處房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例均為20%，則采用倉儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=2000（1-20%）1.2% =19.2（萬元），采用租賃方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=16012%=19.2（萬元），此時(shí)便不存在房產(chǎn)稅節(jié)稅問題； 2、如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例低于20%，則倉儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅高于對(duì)外租賃，宜實(shí)行租賃形式； 3、如果企業(yè)所擁有房產(chǎn)所在省份規(guī)定的減除比例高于20%，則倉儲(chǔ)方式應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅低于對(duì)外租賃應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，宜采用倉儲(chǔ)方式。 租賃與倉儲(chǔ)是兩個(gè)完

8、全不同的概念，到底簽訂何種合同，最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結(jié)果。 對(duì)于甲公司來說，租賃只要提供空庫房就可以了，存放商品的安全問題由乙企業(yè)自行負(fù)責(zé)；而倉儲(chǔ)則需對(duì)存放商品的安全性負(fù)責(zé)，為此甲公司必須配有專門的倉儲(chǔ)管理人員，添置有關(guān)的設(shè)備設(shè)施，從而會(huì)相應(yīng)增加人員工資和經(jīng)費(fèi)開支。如果存放物品發(fā)生失竊、霉?fàn)€，甲企業(yè)還存在賠償對(duì)方損失的風(fēng)險(xiǎn)。假如扣除這些開支后，甲公司仍可取得較可觀的收益，則采用倉儲(chǔ)方式無疑是一個(gè)節(jié)稅良策。 南京宏遠(yuǎn)投資公司2003年底斥資在一個(gè)鬧市區(qū)建成一棟商業(yè)樓，經(jīng)營面積達(dá)10000平方米。2004年1月，投資公司與一家大型商業(yè)集團(tuán)就商業(yè)樓的出租問題達(dá)成一項(xiàng)協(xié)議，投資公司將該

9、商場(chǎng)租賃給這家商業(yè)集團(tuán)做綜合商場(chǎng)，宏遠(yuǎn)投資公司的下屬子公司（物業(yè)管理公司）負(fù)責(zé)該商業(yè)樓的水電供應(yīng)和各項(xiàng)管理工作，商業(yè)集團(tuán)每月支付給宏遠(yuǎn)投資公司租金150萬元 （其中包括代收水電費(fèi)用每月30萬元，物業(yè)管理和其他綜合費(fèi)用合計(jì)每月40萬元），合同約定租賃期限為10年。 根據(jù)這個(gè)協(xié)議，宏遠(yuǎn)投資公司就該項(xiàng)租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計(jì)為： 15012105%900（萬元） 應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加合計(jì)為： 900（7%3%）90（萬元） 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為： 150121012%2160（萬元） 以上三項(xiàng)合計(jì)為： 9009021603150（萬元） 如果將代收水電費(fèi)用、物業(yè)管理和其他綜合費(fèi)用在合同中分離出來單獨(dú)簽

10、訂合同，平時(shí)將有關(guān)項(xiàng)目分開進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，情況就將發(fā)生變化。水費(fèi)、電費(fèi)是應(yīng)該繳納增值稅的，其中存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題，而房屋租賃只應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅。 代收代付的水電費(fèi)用，如果沒有發(fā)生增值，就不用繳稅； 物業(yè)管理費(fèi)用作為物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入，應(yīng)承擔(dān)的營業(yè)稅為： 4012105%240（萬元） 應(yīng)繳納城建稅及教育費(fèi)附加合計(jì)為： 240（7%3%）24（萬元） 應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為： （1503040）121012%1152（萬元） 以上各種稅費(fèi)合計(jì)為： 2402411521416（萬元） 在這樣的條件下，可以減少稅收負(fù)擔(dān)1734萬元（即3150萬元1416萬元）。 當(dāng)人們采用租賃的方式

11、租入經(jīng)營用房的時(shí)候，同樣也存在一個(gè)計(jì)稅依據(jù)確定的問題，目前人們?cè)诤炗喎课葑赓U合同時(shí)，往往采用“一籃子”協(xié)議辦法。即將水費(fèi)、電費(fèi)和房屋租賃放在一起以一個(gè)價(jià)格簽協(xié)議。而水費(fèi)、電費(fèi)是應(yīng)該繳納增值稅的，其中存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題，而房屋租賃只應(yīng)該繳納5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅。由此可見，將有關(guān)的費(fèi)用作適當(dāng)?shù)姆蛛x，明確不同的稅種，劃清不同的計(jì)稅依據(jù)，可以降低企業(yè)的綜合稅收負(fù)擔(dān)率，從而提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營效益。. 當(dāng)納稅人向企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，“先投資，后轉(zhuǎn)讓股權(quán)”即先將房地產(chǎn)投資給企業(yè)取得相應(yīng)股權(quán)，再將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)原股東，如此可避免營業(yè)稅、土地增值稅等稅費(fèi)。但若符合一定條件，也可采取“先投資，后轉(zhuǎn)讓”方案

12、。 王某是某公司主要投資人。 去年10月，因公司急需資金周轉(zhuǎn)，他決定將其個(gè)人名下一處門面房轉(zhuǎn)讓給李某。該房原為某國有百貨公司所有，2003年百貨公司破產(chǎn)清算，王某以100萬元買入。近幾年，該門面房價(jià)值躥升，去年10月市場(chǎng)價(jià)已超過300萬元。假設(shè)王某以310萬元轉(zhuǎn)讓給李某，主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)，該門面房土地增值稅扣除項(xiàng)目金額為120萬元，則王某應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)如下：應(yīng)繳營業(yè)稅：（31000001000000）5%=105000（元）應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：105000（7%3%）=10500（元）應(yīng)繳印花稅：31000000.5=1550（元）應(yīng)繳納土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額：1200000105

13、000+10500+1550=1200000117050=1317050（元）；增值率：（31000001317050）1317050100%=135%；土地增值稅：（31000001317050）50%131705015%=693917.5（元）應(yīng)繳個(gè)人所得稅：（31000001000000117050693917.5）20%=257806.5（元）合計(jì)稅費(fèi)為：117050+693917.5+257806.5=1068774（元 王某可先將該門面房作價(jià)310萬元投資于自己的公司，后由公司以310萬元轉(zhuǎn)讓給李某。按此方案實(shí)施，在其他條件不變情況下，王某和公司應(yīng)負(fù)稅費(fèi)如下（假設(shè)契稅稅率為3%）：

14、 投資環(huán)節(jié)： （1）營業(yè)稅：財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知規(guī)定：“以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅?！币虼?，王某將門面房投資于企業(yè)不需繳納營業(yè)稅。 （2）土地增值稅：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知規(guī)定：“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅?！币虼?，王某將門面房投資于企業(yè)可免土地增值稅。 （3）個(gè)人所得稅：國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)規(guī)定：“對(duì)個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后投資于企業(yè)，其評(píng)估增值取得的所得，在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時(shí)如有所得，再按規(guī)定征收個(gè)人所得稅，其財(cái)產(chǎn)原值為資產(chǎn)評(píng)估前的價(jià)值。”可見，王某將門面投資于企業(yè)可暫不繳納個(gè)人所得稅。 （4）公司應(yīng)繳契稅：31000003%=93000（元） 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)： （1）公司應(yīng)繳營業(yè)稅：31000005%=155000（元） （2）公司應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加：155000（7%3%）=15500（元） （3）公司應(yīng)繳土地增值稅：因接受投資環(huán)節(jié)發(fā)生的增值“免征”土地增值稅，所以公司在轉(zhuǎn)讓門面房時(shí)，應(yīng)只就轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值