物流企業(yè)項(xiàng)目投資概況(修改)

1、現(xiàn)代物流項(xiàng)目的商業(yè)模式和投資效益概況物流是指為了滿足客戶的需要,以最低的成本,通過運(yùn)輸、保管、配送等方式，實(shí)現(xiàn)原材料、半成品、成品及相關(guān)信息由商品的產(chǎn)地到消費(fèi)地所進(jìn)行的計(jì)劃、實(shí)施和管理的全過程。物流投資一般分為園區(qū)或單個(gè)企業(yè)投資，物流企業(yè)按照服務(wù)功能進(jìn)行劃分，主要有運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)、綜合服務(wù)型物流企業(yè)等類型；物流園區(qū)按照服務(wù)功能進(jìn)行劃分，主要有綜合物流園、商貿(mào)物流園、倉儲(chǔ)物流園、專線物流園及其他多種園區(qū)。以下匯總情況中，各類物流項(xiàng)目的畝均投資概算均為企業(yè)的直接固定資產(chǎn)投資（不含人力、財(cái)務(wù)、運(yùn)營、土地及園區(qū)后期落戶企業(yè)投資等成本），固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)一般占項(xiàng)目總投資的55%左右，各類

2、物流項(xiàng)目會(huì)由于地理信息系統(tǒng)(GIS)、衛(wèi)星定位系統(tǒng)(GPS)等信息化設(shè)備的應(yīng)用程度不同導(dǎo)致畝均投資成本有所差異，但信息化設(shè)備一般不超過總投的5%。（見附表）一、各類物流項(xiàng)目投資概況1、運(yùn)輸型物流企業(yè)：以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括貨物快遞服務(wù)或航空物流運(yùn)輸代理服務(wù)，具備一定規(guī)模；可以提供門到門運(yùn)輸、門到站運(yùn)輸、站到門運(yùn)輸、站到站運(yùn)輸服務(wù)和其他物流服務(wù)；企業(yè)自有一定數(shù)量的運(yùn)輸設(shè)備；具備網(wǎng)絡(luò)化信息服務(wù)功能，應(yīng)用信息系統(tǒng)可對(duì)運(yùn)輸貨物進(jìn)行狀態(tài)查詢、監(jiān)控。投資情況：該類項(xiàng)目一般無用地需求，以租賃場(chǎng)地為主（辦公和停放車輛使用），投資較小，有自有車隊(duì)，主要為車輛設(shè)備投入。 商業(yè)模式：主要為相對(duì)固定企業(yè)或區(qū)域提

3、供運(yùn)輸服務(wù)收取費(fèi)用，目前稍具規(guī)模的企業(yè)基本已轉(zhuǎn)型為綜合性物流企業(yè)。效益分析：從業(yè)人員一般按照自有車輛數(shù)量3倍配備人數(shù)，綜合稅負(fù)約4%。2、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)：以從事倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)為主，為客戶提供貨物儲(chǔ)存、保管、中轉(zhuǎn)等倉儲(chǔ)服務(wù)，具備一定規(guī)模；企業(yè)能為客戶提供配送服務(wù)以及商品經(jīng)銷、流通加工等其他服務(wù)；航空貨運(yùn)公司自有一定規(guī)模的倉儲(chǔ)設(shè)施、設(shè)備、自有或租用必要的貨運(yùn)車輛；具備網(wǎng)絡(luò)化信息服務(wù)功能，應(yīng)用信息系統(tǒng)可對(duì)貨物進(jìn)行狀態(tài)查詢、監(jiān)控。投資情況：該類項(xiàng)目主要建設(shè)包括一般倉儲(chǔ)用房、辦公用房、貨物堆場(chǎng)、裝卸設(shè)備、配貨中心及停車場(chǎng)等配套服務(wù)區(qū)，倉儲(chǔ)設(shè)施一般為單層9米高普通鋼架倉庫，無自有車隊(duì)，倉庫土建成本約800元/平

4、米左右，總體畝均投資約40萬左右（不含土地成本，下同）。商業(yè)模式：以從事倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)為主，一般不直接參與運(yùn)輸業(yè)務(wù)，對(duì)生產(chǎn)制造、第三方物流出租倉儲(chǔ)場(chǎng)地、設(shè)備等收取租金為主要收入來源方式，另外包括貨運(yùn)站場(chǎng)經(jīng)營、貨物管理費(fèi)等其他收入。 效益分析：?jiǎn)挝恍б婢C合平均來看，一般倉儲(chǔ)企業(yè)年租金為250元/平米左右，折合約9萬元/畝左右，綜合稅率6 %，納稅約0.54萬元/畝。3、綜合服務(wù)型物流企業(yè)：從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以為客戶提供運(yùn)輸、貨運(yùn)代理、倉儲(chǔ)、配送等多種物流服務(wù)，具備一定規(guī)模；根據(jù)客戶的需求，為客戶制定整合物流資源的運(yùn)作方案，為客戶提供契約性的綜合物流服務(wù)；按照業(yè)務(wù)要求，企業(yè)自有或租用必要的運(yùn)輸設(shè)備

5、、倉儲(chǔ)設(shè)施及設(shè)備；企業(yè)具有一定運(yùn)營范圍的貨物集散、分撥網(wǎng)絡(luò)；公司配置專門的機(jī)構(gòu)和人員，建立完備的客戶服務(wù)體系，能及時(shí)、有效地提供客戶服務(wù)；具備網(wǎng)絡(luò)化信息服務(wù)功能，應(yīng)用信息系統(tǒng)可對(duì)物流服務(wù)全過程進(jìn)行狀態(tài)查詢和監(jiān)控。投資情況：該類項(xiàng)目主要建設(shè)包括倉儲(chǔ)用房、配送中心、信息中心、電子交易平臺(tái)、自備車輛及辦公用房等配套服務(wù)區(qū)，一般每百畝自有配備車輛10輛，其余為社會(huì)用車，根據(jù)運(yùn)輸貨物品種不同，投資內(nèi)容、強(qiáng)度等方面變化較大，主要分有普貨物流、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流、醫(yī)藥物流、危險(xiǎn)品物流等等，結(jié)合我市實(shí)際，重點(diǎn)了解了普貨物流和農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流情況。普貨物流一般為普通鋼架貨倉，建設(shè)成本約800元/平米 ，有立體式貨架，

6、估算總體畝均投資約70萬，如招商物流、我市的江韻物流。農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流項(xiàng)目，相對(duì)普貨物流，另外包含冷鏈設(shè)備（根據(jù)貨物類型分高溫、低溫、保險(xiǎn)等各種冷庫）和冷鏈運(yùn)輸車及各類信息化設(shè)備等配套設(shè)施，冷庫設(shè)備成本約900元/立方米左右，保溫倉庫土建成本約1200元/平米，綜合投資約為100萬/畝。商業(yè)模式：為客戶提供運(yùn)輸、貨運(yùn)代理、倉儲(chǔ)、配送等多種物流服務(wù)；根據(jù)客戶的需求，為客戶制定整合物流資源的運(yùn)作方案，為客戶提供契約性的綜合物流服務(wù)。 效益分析：規(guī)模越大單位效益越高，一般大型物流企業(yè)畝均營業(yè)收入200-300萬元，綜合稅負(fù)4.5%左右，畝均產(chǎn)稅9-13.5萬元左右。 4、綜合物流園：依托城市配送、生產(chǎn)

7、制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)等多元對(duì)象而規(guī)劃；位于城市交通運(yùn)輸主要節(jié)點(diǎn)，依托信息化，提供綜合物流功能服務(wù)；主要服務(wù)于城市配送與區(qū)域運(yùn)輸。投資情況：該類項(xiàng)目主要建設(shè)包括倉儲(chǔ)用房、配送中心、交易中心、信息中心及商業(yè)配套服務(wù)區(qū)等，容積率在0.7左右，倉儲(chǔ)設(shè)施一般為普通鋼架結(jié)構(gòu)貨倉，土建成本約800元/平米 ，園區(qū)電子交易平臺(tái)、信息化平臺(tái)一般為3-4層商場(chǎng)式建筑，中下層為信息中心，頂層為餐飲、娛樂商業(yè)配套區(qū)，土建成本約1500元/平米，估算總體畝均投資約120萬左右。如南京仙林物流，用地120畝，固定投資約1.5億，其中信息交易中心7000平米（15畝），投資6000萬元（信息化設(shè)備約2500萬元）。商業(yè)模式：

8、以第四方物流業(yè)務(wù)為依托，實(shí)行會(huì)員制模式收取會(huì)費(fèi)，主要利用信息平臺(tái)，按照物流信息提供量收取信息咨詢費(fèi)，同時(shí)提供場(chǎng)地出租、設(shè)備租賃、運(yùn)輸、配送、融資、結(jié)算等多種物流型式服務(wù)收取服務(wù)費(fèi)。效益分析：該類園區(qū)成熟后一般就業(yè)人數(shù)在3000人以上，投資企業(yè)畝均直接產(chǎn)稅10-12萬元左右，園區(qū)整體畝均產(chǎn)稅40-60萬元, 帶動(dòng)就業(yè)人數(shù)畝均在20人左右。 2013年仙林物流信息中心:個(gè)人會(huì)員1500余人，會(huì)員單位1000家，日均成交業(yè)務(wù)2000筆，日提供信息量10萬條（每條1角），年納稅200萬元；整個(gè)園區(qū)年運(yùn)費(fèi)交易額50億左右，年納稅5000萬元。園區(qū)內(nèi)企業(yè)納稅一般以本地為主，但不固定在本地納稅（很多會(huì)員物流

9、企業(yè)僅在信息中心設(shè)辦事點(diǎn)），需落戶之前簽訂相關(guān)協(xié)議。5、商貿(mào)服務(wù)園：主要是為所在區(qū)域或特定商品的貿(mào)易活動(dòng)創(chuàng)造集中交易和區(qū)域運(yùn)輸、城市配送服務(wù)條件。商貿(mào)流通物流園區(qū)基本位于傳統(tǒng)、優(yōu)勢(shì)商品集散地，對(duì)擴(kuò)大交易規(guī)模和降低交易成本具有重要作用。投資情況：該類項(xiàng)目主要建設(shè)包括營業(yè)用房、倉儲(chǔ)用房、配送中心、辦公用房、住宿、餐飲等生活配套服務(wù)區(qū)，項(xiàng)目容積率較高，一般約2左右，一般為2層商品房結(jié)構(gòu)，土建成本約1500元/平米 ，估算總體畝均投資約250萬左右，如我市正陽汽配城、眾采物流市場(chǎng)。商業(yè)模式：吸引商戶入駐、以商品交易批發(fā)為主，為客戶提供運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送、融資、結(jié)算等多種服務(wù)。收取租金、管理費(fèi)和各類服務(wù)費(fèi)

10、。效益分析：企業(yè)集中程度越高單位效益越高，成熟的該類園區(qū)一般年租金約700元/平米，投資企業(yè)年經(jīng)營收入畝均約90萬元左右，納稅畝均約5萬元，總體畝均產(chǎn)稅20-30萬元左右，帶動(dòng)就業(yè)人數(shù)畝均在30人左右。區(qū)內(nèi)企業(yè)納稅通常招商落戶初期簽訂協(xié)議確定，由運(yùn)營主體統(tǒng)一管理繳納。6、倉儲(chǔ)式物流園：主要是為所在區(qū)域內(nèi)工貿(mào)企業(yè)或第三方物流提供各類貨物的中轉(zhuǎn)、保存、分揀加工等增值服務(wù)的園區(qū)，同時(shí)提供物流供應(yīng)鏈管理方案等。投資情況：該類項(xiàng)目主要建設(shè)包括倉儲(chǔ)用房、配送中心、裝卸設(shè)備、辦公用房及生活配套服務(wù)區(qū)，知名物流園區(qū)入駐企業(yè)大多為區(qū)域物流總部或結(jié)算中心，園區(qū)建設(shè)內(nèi)容有標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)與企業(yè)定制相結(jié)合，倉儲(chǔ)及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

11、較高，如普洛斯物流，一般建有單層或雙層標(biāo)準(zhǔn)鋼結(jié)構(gòu)倉庫，倉庫四角為辦公用房，土建成本約1000元/平米 ，總體畝均投資約60萬元左右。商業(yè)模式：吸引企業(yè)入駐，主要收取客戶倉儲(chǔ)場(chǎng)地租金，同時(shí)提供運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送、融資、結(jié)算等多種服務(wù)收取費(fèi)用。效益分析：該類園區(qū)年租金為350元/平米左右，年?duì)I業(yè)收入總體約20萬元/畝，投資企業(yè)年均納稅約1.5萬元/畝。總體畝均產(chǎn)稅視落戶企業(yè)規(guī)模及是否納稅情況而定，以普洛斯為例，一般平均在30-35萬元/畝，就業(yè)人數(shù)較少。區(qū)內(nèi)企業(yè)納稅地點(diǎn)無法控制，通常需招商落戶初期簽訂協(xié)議確定。7、專線物流園：專線物流，又稱貨運(yùn)專線，指物流公司用自己的貨車、專車或者航空資源，運(yùn)送貨物

12、至其專線目的地。一般在目的地有自己的分公司或者合作網(wǎng)點(diǎn)，以便貨車來回都有貨裝。投資情況：該類項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容較為簡(jiǎn)單，主要建設(shè)包括簡(jiǎn)易倉儲(chǔ)用房或露天堆場(chǎng)、裝卸設(shè)備、管理用房及停車場(chǎng)，平均土建成本約700元/平米 ，總體畝均投資約40萬元左右。商業(yè)模式：吸引企業(yè)入駐，主要收取客戶倉儲(chǔ)場(chǎng)地租金，同時(shí)提供運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送、融資、結(jié)算等多種服務(wù)收取費(fèi)用。效益分析：投資企業(yè)年?duì)I業(yè)收入約5-8萬元/畝，年均納稅約0.3萬-0.5萬元/畝;園區(qū)帶動(dòng)就業(yè)人數(shù)畝均在10人左右,園區(qū)平均納稅約4萬-5萬元/畝。區(qū)內(nèi)企業(yè)納稅地點(diǎn)無法控制，通常需招商落戶初期簽訂協(xié)議保障稅源。如我市創(chuàng)為物流園，占地147畝，投資6000萬

13、元，2013年園區(qū)全部納稅約450萬元。二、物流項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策物流項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策主要集中在以下幾個(gè)方面:1、項(xiàng)目審批：按工業(yè)項(xiàng)目流程辦理備案手續(xù)。2、項(xiàng)目用地：優(yōu)先保障物流項(xiàng)目用地，土地性質(zhì)基本為工業(yè)用地或工業(yè)倉儲(chǔ)用地，以最低工業(yè)用地掛牌價(jià)出讓，達(dá)到一定規(guī)模的物流企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用于從事物流主營業(yè)務(wù)的用地，其土地出讓金凈收益部分享受獎(jiǎng)勵(lì)政策。如：揚(yáng)州市投資5000萬元以上物流企業(yè)（該市物流集聚區(qū)內(nèi)）收取的土地出讓金凈收益、土地增值收益全部用于企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。3、稅收優(yōu)惠：物流企業(yè)納稅達(dá)到一定規(guī)模以上享受稅收獎(jiǎng)勵(lì)。如：宿遷市對(duì)當(dāng)年入庫稅收達(dá)到200萬元以上（含200萬元）的規(guī)模企業(yè)，企業(yè)所得稅地方留成

14、部分五免五減半；營業(yè)稅地方留成部分三年內(nèi)全額獎(jiǎng)勵(lì)給企業(yè)。4、其他政策：積極幫助物流企業(yè)爭(zhēng)取各類資金和榮譽(yù)，對(duì)當(dāng)年列入A級(jí)物流企業(yè)、地市級(jí)、省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目或基地給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)企業(yè)引進(jìn)物流新設(shè)備給予一次性資金補(bǔ)助。如：泗洪縣對(duì)物流企業(yè)當(dāng)年設(shè)備投資在500萬元以上的，按其實(shí)際設(shè)備投資額的1%5%給予補(bǔ)助。對(duì)新認(rèn)定為國家3A級(jí)的物流企業(yè)，給予30萬元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)（限額5名）；對(duì)新獲得省級(jí)重點(diǎn)物流基地或省級(jí)重點(diǎn)物流企業(yè)稱號(hào)的單位，分別給予一次性10萬元獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)新評(píng)定為“江蘇省物流示范基地”或“江蘇省物流示范企業(yè)”的單位，分別給予20萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。 物流園區(qū)用地問題是制約我國物流園區(qū)發(fā)展的最大瓶頸之一。用地

15、政策是物流園區(qū)最希望得到的扶持政策，在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)尤為突出。在當(dāng)?shù)卣o園區(qū)或入駐企業(yè)獲得較大收益的政策選項(xiàng)中，簡(jiǎn)化行政監(jiān)管和審批手續(xù)排在第一位，甚至高于稅收返還支持、用地政策優(yōu)惠、用電優(yōu)惠、融資優(yōu)惠、加大信貸等直接關(guān)系園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益的政策措施。如圖所示。三、物流園區(qū)盈利模式概述物流園區(qū)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展階段和水平具有明顯的關(guān)聯(lián)性。從地域來看，內(nèi)陸地區(qū)物流園區(qū)的發(fā)展還處于初創(chuàng)期，表現(xiàn)出明顯的土地招商特征，收入主要來源于庫房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金等。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，物流園區(qū)的發(fā)展表現(xiàn)出明顯的服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新特征，更多收入來源于產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)鏈延伸等增值服務(wù)，具有區(qū)域需求旺盛、功能定位

16、明確、服務(wù)創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)、差異化運(yùn)營明顯的特征。在初期階段，物流園區(qū)的盈利模式主要側(cè)重于基本功能發(fā)揮，因此贏利點(diǎn)主要有以下8 種方式：倉庫租金；辦公樓租金；設(shè)備租金；配套設(shè)施租金；物業(yè)管理費(fèi)；各種配套服務(wù)費(fèi)；貨運(yùn)站場(chǎng)經(jīng)營收益；其他（如政策性扶持稅收、補(bǔ)貼收入；廣告、相關(guān)經(jīng)營性收入等）。其中主要收入來源是庫房租金以及貨運(yùn)站場(chǎng)經(jīng)營收益，此外，配套設(shè)施租金、各種配套服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理和辦公樓租金也是重要收入。中遠(yuǎn)期物流園區(qū)主要通過核心功能的擴(kuò)展延伸來挖掘增加盈利點(diǎn)。增值服務(wù)收入的比重加大，如：金融質(zhì)押貨物的監(jiān)管費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等；貨物裝卸、簡(jiǎn)單加工、貿(mào)易服務(wù)；建設(shè)物流商務(wù)平臺(tái)，提供網(wǎng)絡(luò)營銷、網(wǎng)上交易、保險(xiǎn)、銀行

17、支付等信息服務(wù)；提供供應(yīng)鏈解決方案，代理客戶進(jìn)行供應(yīng)鏈管理，發(fā)展物流培訓(xùn)等。四、有關(guān)建議根據(jù)調(diào)研情況來看，我們估算的各類項(xiàng)目的投資強(qiáng)度、經(jīng)濟(jì)效益、就業(yè)人數(shù)等數(shù)據(jù)一般都低于企業(yè)來洽談時(shí)的自報(bào)數(shù)據(jù)，其中有些項(xiàng)目原因是物流用地和其他商業(yè)配套用地綜合于一體的數(shù)據(jù)估算，有些項(xiàng)目原因是將園區(qū)規(guī)劃落戶企業(yè)的投資等數(shù)據(jù)匯總估算的，也有項(xiàng)目是為了取得更多土地指標(biāo)而故意夸大數(shù)據(jù)或者前景分析過于理想。綜上所述，我們建議在物流項(xiàng)目招引過程中考慮以下幾個(gè)方面：一是做好類型選擇。結(jié)合我市實(shí)際，從投資強(qiáng)度、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益等方面綜合考慮，優(yōu)先選擇綜合服務(wù)型物流企業(yè)、商貿(mào)物流園、綜合物流園區(qū)類型，適度發(fā)展倉儲(chǔ)物流園、。綜合服務(wù)型

18、物流企業(yè)重點(diǎn)選擇知名的第三方物流企業(yè)特別是冷鏈物流企業(yè)優(yōu)先供地，這類企業(yè)具備物流供應(yīng)鏈一體化整體服務(wù)功能，其中冷鏈物流更可幫助我市農(nóng)產(chǎn)品拓寬渠道、打響品牌，普通第三方物流企業(yè)建議不單獨(dú)供地，可進(jìn)入相應(yīng)的物流產(chǎn)業(yè)園。綜合物流園區(qū)重點(diǎn)選擇以信息化服務(wù)帶動(dòng)物流產(chǎn)業(yè)化的項(xiàng)目，同時(shí)引導(dǎo)支持現(xiàn)有的綜合物流園加強(qiáng)物流標(biāo)準(zhǔn)化和信息化升級(jí)改造，普通綜合物流園建議不宜新引進(jìn)。倉儲(chǔ)物流園、商貿(mào)物流園重點(diǎn)選擇知名物流企業(yè)投資運(yùn)營的或者合作資源豐富穩(wěn)定的項(xiàng)目，建議圍繞工業(yè)集中區(qū)布局發(fā)展1-2個(gè)倉儲(chǔ)式物流園提供物流配套服務(wù)。二是做好位置選擇。圍繞我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，科學(xué)合理地規(guī)劃好物流園區(qū)位置和功能，建議新招引項(xiàng)目必須根據(jù)各園區(qū)的功能定位和服務(wù)對(duì)象選擇落戶區(qū)域，不能隨意按照企業(yè)意愿指定地點(diǎn)（尤其與重大項(xiàng)目或知名企業(yè)洽談時(shí)），做到集中、集聚、集約。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際投資內(nèi)容和