物業(yè)管理經(jīng)管第4章 收益性物業(yè)價值評估

1、注冊物業(yè)管理師 物業(yè)經(jīng)營管理 第四章 收益性物業(yè)價值評估 考試大綱 （一）考試目的 本部分的考試目的是測試應考人員對收益性物業(yè)價格及其特征、價格和價值的種類、影響價格的因素、價值評估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運用基本的估價技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購置、經(jīng)營管理和處置過程中進行價值分析與價格決策的能力和知識水平。 （二）考試基本要求 掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。 熟悉：收益性物業(yè)價格及其特征，收益性物業(yè)價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應用。 了解：影響收益性物業(yè)價格的因素，市場法和成本法的應

2、用。 （三）要點說明 1物業(yè)價格的特征 2收益性物業(yè)價格和價值的種類 3影響收益性物業(yè)價格的因素 4收益性物業(yè)價值評估的基本方法、內(nèi)容及步驟第四章 收益性物業(yè)價值評估 第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念 第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征 第三節(jié) 收益性物業(yè)價值和價格的種類 第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價格的因素 第五節(jié) 收益性物業(yè)估價的基本方法第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念 物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。 收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè) 主要看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念影響收益性物業(yè)價值的因素很多，但這些最終都表

3、現(xiàn)在未來能夠帶來的收益這一最核心、最直接的因素上，即收益性物業(yè)只有未來能夠帶來收益，對投資者才有價值，投資者才會為了預期的投資回報購買該物業(yè)。對未來能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：未來凈收益的大小未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高，反之就越低；獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，物業(yè)的價值就越高，反之就越低。 在評估收益性物業(yè)的價值時，經(jīng)常會遇到有許多租賃期間未屆滿的租約，這叫做有租約限制的物業(yè)或附帶有租約的物業(yè)、已出租的物業(yè)。所以，如果為買賣目的評估這類收益性物業(yè)的價值，就要考慮租約租金

4、與市場租金差異的影響，特別是對于那些租約租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的物業(yè)。第二節(jié) 收益性物業(yè)價格的概念和特征 一、物業(yè)價格的概念和形成條件 二、物業(yè)價格的形成條件 三、物業(yè)價格的特征一、物業(yè)價格的概念和形成條件 物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價-貨幣額、商品或其他有價物. 在現(xiàn)今社會，物業(yè)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付，例如，以物業(yè)作價人股換取設備、技術(shù)等。二、物業(yè)價格的形成條件 物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。 有用性是指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟學

5、上稱為使用價值。 稀缺性是指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 有效需求是指對物品的有支付能力支持的需要不但愿意購買而且有能力購買。只有需要而無支付能力(即想買但沒有錢)，或者雖然有支付能力但不需要(即有錢但不想買)，都不能使購買行為發(fā)生，從而不能使價格成為現(xiàn)實。三、物業(yè)價格的特征 物業(yè)價格與一般物品的價格共同之處是： 都是價格，用貨幣來表示； 都有波動，受供求因素的影響； 都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。三、物業(yè)價格的特征 物業(yè)價格主要有下列五個特征： (一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。 (二)物

6、業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。 (三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。 (四)物業(yè)價格形成的時間較長。 (五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。第三節(jié) 收益性物業(yè)價值和價格的種類一、使用價值和交換價值二、投資價值和市場價值三、成交價格、市場價格和理論價格四、總價格和單位價格五、實際價格和名義價格六、現(xiàn)房價格和期房價格七、起價、標價、成交價和均價八、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價九、買賣價格、租賃價格十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價十一、原始價值、帳面價值、市場價值一、使用價值和交換價值 一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用； 交換價值，是指該種

7、商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價物。 人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值?？荚囍攸c考試重點 1分分二、投資價值和市場價值 投資價值一詞有兩種含義： 一是指值得投資 二是指從某個特定的投資者(即某個具體的投資者)的角度所衡量的價值。 評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設前提。 評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的。 投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為(或交易)能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件三、成交價格、市場價格和理論價格 (一)成交價格 理解成交價格，應對其形

8、成機制，即賣價、買價、成交價格三者的關(guān)系有所了解： 1賣價是賣者出售物業(yè)時所愿意接受的價格總有一個最低界限(最低賣價) 2買價是站在買者的角度，指買者購買物業(yè)時所愿意支付的價格 3賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格三、成交價格、市場價格和理論價格成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關(guān)系下進行交易所形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響；反之，則為非正常成交價格。成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可以將土地使用權(quán)出讓的成交價格分

9、為招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標成交價是指采取招標方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價格拍賣成交價是指采取拍賣方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價格掛牌成交價是指采取掛牌方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價格協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)物業(yè)的成交價格三、成交價格、市場價格和 理論價格 (二)市場價格 市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。 三、成交價格、市場價格和 理論價格 (三)理論價格 理論價格是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。四、總價格和單位價格 (一)總價格 總價格簡稱

10、總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價格。 物業(yè)的總價格一般不能反映物業(yè)價格水平的高低。四、總價格和單位價格(二)單位價格物業(yè)單價通常是指單位建筑物面積的價格。建筑物的單位除了面積，還有體積(如某些類型的倉庫通常用體積而不是面積來衡量)，有些物業(yè)還可能用其他作單位，如停車場通常以每個車位為單位。物業(yè)的單位價格一般可以反映物業(yè)價格水平的高低。1貨幣：包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，如是人民幣、美元，還是港幣等。在貨幣單位方面，如是元，還是萬元等。2面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。面積:有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內(nèi)建筑面積之別。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營業(yè)面積，出租的房

11、屋還有可出租面積，成片開發(fā)的土地還有可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。在面積單位方面，不同I蠶家和地區(qū)的法定計量單位或習慣用法可能不同，如中國內(nèi)地通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，美國、英國和中國香港地區(qū)習慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。五、實際價格和名義價格實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。例如，一套建筑面積100m2。、單價3000元m2。、總價30萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：

12、1要求在成交日期時一次付清。 2如果在成交日期時一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5。 3從成交日期時起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。 4約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。 期工程 5.以抵押貨款方式支付,如首期支付5萬元,余款在未來10年內(nèi)以抵押貨款方式按月等額支付.在上述第一種情況下:實際單價為3000元/m2,實際總價為30萬元;不存在名義價格.在第二種情況下:實際單價為3000(1-5%)=2850(元/m2),實際總價為28.5萬元,名義單位為3000元/m2,名義總價為30萬元.在第三種情況下:實際總價為10+10/(1+5%)

13、0.5+10/(1+5%)=29.28萬元 (假定年折現(xiàn)率為5%)實際單價為2928元/m2,名義單價為3000元/m2,名義總價為30萬元. 在第四種情況下:實際總價為30(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%),實際單價為2857元/m2,名義單價為3000元/m2,名義總價為30萬元. 在第五種情況下,實際單價為3000元/m2,實際總價為30萬元.不存在名義價格.六、現(xiàn)房價格和期房價格 現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易， 現(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。 期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格

14、。 付款方式又有在交易達成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來某個日期一次付清和分期支付等六、現(xiàn)房價格和期房價格六、現(xiàn)房價格和期房價格 物物業(yè)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標的的價格。該物業(yè)的現(xiàn)狀可能是一塊準備建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項在建工程，也可能是建筑物已建成的物業(yè)；當為建筑物已建成的物業(yè)時，即為現(xiàn)房價格(含土地價格)。 物業(yè)的期貨價格是指以未來狀況的物業(yè)為交易標的的價格，其中最常見的是期房價格(含土地價格)。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標的的價格。 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。六、現(xiàn)房價格

15、和期房價格的關(guān)系 七、起價、標價、成交價和均價 (一)起價 起價是指所銷售的商品房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。七、起價、標價、成交價和均價 (二)標價 標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。一般情況下，買賣雙方會圍繞著這個價格進行討價還價，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價格低的價格成交。 七、起價、標價、成交價和均價 (三)成交價 成交

16、價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。 七、起價、標價、成交價和均價 (四)均價 均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。八、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價 (一)評估價 評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進行測算和判定的結(jié)果。 八、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價 (二)保留價 保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。拍賣標的無保留價的，拍賣師應在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未

17、達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。有保留價拍賣通常是在拍賣之前對拍賣標的進行估價，然后參照評估價確定一個合理的保留價。八、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價 (三)起拍價 起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價，直到最后由出價最高者獲得。減價拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標的的最高起拍價，然后逐次喊出逐步降低的價格，直至有競買人表示接受而成交。增價拍賣是一種常見的叫價方式。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。八、評估價、保留價、起拍價、應

18、價和成交價 (四)應價 應價是競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格。八、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價 (五)成交價 成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。在有保留價拍賣中，最高應價不一定成為成交價，只有在最高應價高于或等于保留價的情況下，最高應價才成為成交價九、買賣價格、租賃價格 (一)買賣價格 買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有價物。 九、買賣價格、租賃價格 (二)租賃價格 租賃價格通常稱為租金，在土地場合稱為地租，在土地與

19、建筑物合在一起的場合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。將房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。真正的房租構(gòu)成因素應當包括：地租；房屋折舊費，包括結(jié)構(gòu)、設備和裝飾裝修的折舊費；維修費；管理費；投資利息；保險費；物業(yè)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅)；租賃費用，如租賃代理費；租賃稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續(xù)費；利潤。十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價 市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預的程度有關(guān)的價格。 市場調(diào)節(jié)價是

20、指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。 政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。 最高限價是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最高價格； 最低限價又稱最低保護價，是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最低價格。十一、原始價值、帳面價值、市場價值原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運輸費、安裝費、繳納的有關(guān)稅費等。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產(chǎn)的入賬價值。 賬面價值又稱賬

21、面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。市場價值又稱實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。市場價值與賬面價值或原始價值可能有關(guān)，但通常情況下是無關(guān)的。房屋重置價格是指某一基準日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤。第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價格的因素 一、物業(yè)價格的影響因素概述 二、人口因素 三、居民收入因素 四、物價因素 五、利率因

22、素 六、匯率因素 七、物業(yè)稅收因素 八、城市規(guī)劃因素 九、交通管制因素 十、心理因素一、物業(yè)價格的影響因素概述要把握物業(yè)價格的影響因素，首先應具有下列5點認識：1、不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的2、不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的3、不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的4、有些物業(yè)價格影響因素對物業(yè)價格的影響與時間有關(guān)，有些與時間無關(guān)。在與時間有關(guān)的影響因素中，引起物業(yè)價格變動的速度又可能是不同的：有的影響因素會立即引起物業(yè)價格的變動，有的影響因素對物業(yè)價格的影響則會經(jīng)過一段時間之后才會表現(xiàn)出來。 5某些物業(yè)價格影響

23、因素對物業(yè)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，但更多的影響因素對物業(yè)價格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學公式或數(shù)學模型將其描述出來。至于它們對物業(yè)價格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價人員的付價理論知識、實踐經(jīng)驗以及對當?shù)匚飿I(yè)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。二、人口因素 人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個方面來說明人口因素對物業(yè)價格的影響。 二、人口因素 (一)人口數(shù)量 在城市，特別是隨著外來人口、流動人口的增加，對物業(yè)的需求必然增加，從而會引起城市物業(yè)價格上漲。 人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等的發(fā)展，提高物業(yè)價格 人口密度過高會導致生活環(huán)境惡化二、人口因素 (二)人口素質(zhì) 人們

24、的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價格的變化。人類社會隨著文明發(fā)達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對物業(yè)的需求，從而導致物業(yè)價格升高。二、人口因素 (三)家庭人口規(guī)模 一般來說，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價格有上漲的趨勢。三、居民收入因素 低收入居民收入的增加對物業(yè)價格的影響不大 中等收入者的收入增加，增加對居住物業(yè)的需求，從而會促使居住物業(yè)價格上漲。 高收入者的收人增加，對物業(yè)價格的影響就不大。如果他們投資物業(yè)則會引起物業(yè)價格上漲。四、物價因素 建筑材

25、料價格(特別是水泥、鋼材、木材的價格)、建筑設備價格、建筑人工費的上漲，會增加物業(yè)的開發(fā)建設成本，從而可能推動物業(yè)價格上漲。 在物業(yè)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平五、利率因素 從成本的角度來看，利率升降會增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息，從而使物業(yè)價格上升或下降。 從物業(yè)需求的角度來看，由于現(xiàn)代購買物業(yè)(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，所以利率升降會減少或增加物業(yè)需求，從而使物業(yè)價格下降或上升。 從物業(yè)價值是物業(yè)預期未來收益的現(xiàn)值之和的角度來看，由于物業(yè)價值與折現(xiàn)率負相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會使物業(yè)價格下降或

26、上升。 綜合來看，利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降， 物業(yè)價格會上升。六、匯率因素 當預期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國物業(yè)，從而會導致其物業(yè)價格上漲；相反，會導致其物業(yè)價格下降七、物業(yè)稅收因素 增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加物業(yè)開發(fā)建設成本，從而會推動物業(yè)價格上升；相反，會使物業(yè)價格下降。 在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制物業(yè)需求，從而會使物業(yè)價格下降；而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會使物業(yè)價格上升。 直接或間接地對保有物業(yè)課稅(如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市物業(yè)稅)，實際上是減少了利用物業(yè)的收益，因而會導致物業(yè)價格低落；相反，降低甚至取消對保有物

27、業(yè)課稅，會導致物業(yè)價格上升。八、城市規(guī)劃因素 城市規(guī)劃對物業(yè)價格有很大影響，特別是對城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)(用途)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來看，工業(yè)、商業(yè)、居住等不同用途對土地條件的要求不同； 規(guī)定用途對土地價格的影響可從兩個方面來看：就某一塊土地而言，它會降低地價；從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用， 如果城市的發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地，但如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價會成倍上漲。九、交通管制因素 對于某些類型的物業(yè)來講，實行某種交通管制也許會降低該類物業(yè)的價值，但是對于另一

28、些類型的物業(yè)來講，實行這種交通管制則可能會提高該類物業(yè)的價值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高物業(yè)的價值。十、心理因素 心理因素對物業(yè)價格的影響有時是不可忽視的。影響物業(yè)價格的心理因素主要有如下方面： 購買或出售心態(tài)；個人欣賞趣味(偏好)； 時尚風氣；接近名家住宅心理； 講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。第五節(jié) 收益性物業(yè)估價的基本方法 一、市場法 二、成本法 三、收益法考試重點考試重點 1分分一、市場法 (一)市場法概述 市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這

29、些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法 市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)， 運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例成交價格進行處理。求取比準價格。考試重點考試重點2分分一、市場法 (二)搜集交易實例 首先應盡可能搜集較多且真實的交易實例 搜集內(nèi)容一般包括：交易實例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系；成交日期；成交價格；付款方式；交易情況一、市場法 (三)選取可比實例 針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交

30、易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。 選取的可比實例應符合如下4個基本要求：可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應與估價時點接近；可比實例的交易類型應與估價目的吻合；可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。 選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。一、市場法 (

31、四)建立價格可比基礎(chǔ) 選取了可比實例之后，一般需先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)進行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。 建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。 物業(yè)由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。一、市場法 在現(xiàn)實的物業(yè)交易中，有按建筑面積計價、有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按

32、使用面積計價的。它們之間的換算公式如下： 在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。一、市場法 (五)交易情況修正：是針對不正常的交易情況 1利害關(guān)系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間 2急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期 3交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易 4交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。 5特殊交易方式的交易。 6、交易稅費非正常負擔的交易。 7、相鄰物業(yè)的合并交易。 8受債權(quán)債務關(guān)系影響的交易。一、市場法 (六)交易日期調(diào)整 應將可比實例

33、在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。 交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實例、估價對象這類物業(yè)的價格自某個時期以來的漲落變化情況一、市場法 (七)物業(yè)狀況調(diào)整 物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應對可比實例價格作減價調(diào)整；反之，則應作增價調(diào)整。具體思路是：確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的因素；判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因

34、素方面的狀況；將可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。一、市場法 (八)求取比準價格 由上述我們知道，經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常市場價格；經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格；經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，就將可比實例在其物業(yè)狀況下的價格變成了在估價對象物業(yè)狀況下的價格。這樣，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實例物業(yè)的成交價格變成了估價對象物 業(yè)在估價時點時的客觀合理價格或價值。但通過不同的可比實例所得到的價

35、格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為市場法的估價結(jié)果。二、成本法 (一)成本法概述運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格?？荚囍攸c考試重點 2分分二、成本法 (二)物業(yè)價格構(gòu)成物業(yè)價格通常由如下7大項構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。二、成本法 1.土地取得成本 土地取得成本的構(gòu)成可分為下列3種：通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成

36、本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。二、成本法 2開發(fā)成本 開發(fā)成本主要包括下列幾項： 勘察設計和前期工程費 基礎(chǔ)設施建設費 房屋建筑安裝工程費 公共配套設施建設費， 開發(fā)建設過程中的稅費。二、成本法 3管理費用 包括物業(yè)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率二、成本法 4投資利息 它與會計上的財務費用不同，包括： 土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息二、成本法

37、5銷售費用 包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算二、成本法 6銷售稅費 分為下列兩類：銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)；其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。二、成本法 7開發(fā)利潤 估算的開發(fā)利潤，應是在正常條件下物業(yè)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別物業(yè)開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別物業(yè)開發(fā)商所期望獲得的利潤。開發(fā)利潤是按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)項目所要求的相應利潤率來計算二、成本法 (三)成本法的基本公式 成本法最基本的公式為: 物業(yè)價格=重新購建價格-折舊 在這些情況下,成本法的基

38、本公式為: 新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤 在新建物業(yè)的情況下,成本法的基本公式為: 新建物業(yè)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤 在舊物業(yè)的情況下,成本法的基本公式為: 舊物業(yè)價格=物業(yè)的重新購建價格-建筑物的折舊二、成本法 (四)物業(yè)的重新購建價格 把握重新購建價格的概念還應特別注意下列3點： 重新購建價格是估價時點時的價格。 重新購建價格是客觀的價格。 建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。二、成本法 求取房地的重

39、新購建價格有兩大路徑： 模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求??； 二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。二、成本法(五)建筑物的折舊 1.建筑物折舊的概念和內(nèi)容建筑物折舊=建筑物重薪購建價格-建筑物市場價值分為物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊(1)物質(zhì)折舊：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進一步從自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個方面來認識和把握。(2)功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑

40、物價值損失。導致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術(shù)進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒有其應該有的部件、設備、設施或系統(tǒng)等。(3)經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。二、成本法(五)建筑物的折舊2求取建筑物折舊的年限法年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然

41、壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。實際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù)。有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。實際年齡是估計有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實際年齡的基礎(chǔ)上進行適當?shù)恼{(diào)整后得到：當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，

42、其有效年齡與實際年齡相當；當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡短于實際年齡；當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效年齡長于實際年齡。續(xù)上 建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。 建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。 建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即 剩余經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命-有效年齡 建筑物的有效年齡是從估價時點起向過去計算的時間，剩余經(jīng)濟壽命是從估價時點起到建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟壽命。如果建筑物的有效年齡短于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工驗收

43、合格之日晚建成。此時，建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。 利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，年齡應為有效利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命二、成本法年限法中最主要的是直線法直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法,它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等.直線法的年折舊額計算公式為: Di-第i年的折舊額,或稱做第i年的折舊.在直線法的情況下,每年的折舊額Di是一個常數(shù)D. C-建筑物的重新購建價格 S-建筑物的凈殘值,是建筑物的殘值減去清理費用后的余額.建筑物

44、的殘值是預計建筑物達到經(jīng)濟壽命后,不宜繼續(xù)使用時,經(jīng)拆除后的舊料價值,清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用. N-建筑物的經(jīng)濟壽命 R-建筑物的凈殘值率,簡稱殘值率,是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率三、收益法 (一)收益法概述 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價

45、值的方法，稱為收益乘數(shù)法。 報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。三、收益法 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè) 運用收益法估價分為下列4個步驟進行： 搜集并驗證與估價對象未來預期收益有 關(guān)的數(shù)據(jù)資料 預測估價對象的未來收益 求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù) 選用適宜的收益法公式計算出收益價格考試重點考試重點 2分分三、收益法 (二)報酬資本化法的主要計算公式 1收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式 式中V-物

46、業(yè)的收益價格 A-物業(yè)的凈收益 Y-物業(yè)的報酬率或折現(xiàn)率 n-物業(yè)的收益期限,是自估價時點起至未來 可以獲得收益的時間,通常為收益年限三、收益法 2.收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式 收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式如下:式中V-物業(yè)的收益價格 A-物業(yè)的凈收益 Y-物業(yè)的報酬率或折現(xiàn)率 此公式的假設前提是:1.凈收益每年不變?yōu)锳,2.報酬率大于零為Y. 3.收益期限n為無限年.三、收益法 3.凈收益在前若干年有變化的公式式中 t-凈收益有變化的期限 V-物業(yè)的收益價格 A-物業(yè)的凈收益 Y-物業(yè)的報酬率或折現(xiàn)率 此公式的假設前提是: 1.凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化,分

47、別為A1,A2,At,在t年以后無變化為A2.報酬率不等于零為Y 3.收益期限為有限年n三、收益法 (三)物業(yè)凈收益的求取 運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益。 出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。三、收益法 (四)報酬率的求取 報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率 進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。 投資回收是指所投入的資本的回收，即保本； 投資回報是指所

48、投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。 以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的， 報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。三、收益法 求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。 累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。 無風險報酬率又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。 風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。三、收益法：累加法

49、投資風險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的物業(yè)時，他必然會要求對所承擔的額外風險有補償，否則就不會投資；管理負擔補償，是指一項投資要求的關(guān)心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。物業(yè)要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券；缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金缺乏流動性也會要求補償。物業(yè)與股票、債券相比，買賣要困難，交易費用也較高，缺乏流動性；投資帶來的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應的扣減。 報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠三、收益法 (五)直接資本化法 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。 未來某一年的某種預期收益通常是采用未來第一年的，收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。 資本化率是物業(yè)的某種年收益與其價格的比率,即 資本化率=年收益/價格三、收益法 收益乘數(shù)是物業(yè)的價格除以其某種年收益所得的倍數(shù),即 收