第六章收益法

1、2012.1第六章 收益法1第六章第六章 收益法收益法第一節(jié)第一節(jié) 收益法的基本原理收益法的基本原理第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)純收益的求取房地產(chǎn)純收益的求取第三節(jié)第三節(jié) 資本化率的確定資本化率的確定第四節(jié)第四節(jié) 收益法的具體運(yùn)用收益法的具體運(yùn)用第五節(jié)第五節(jié) 收益法的派生方法收益法的派生方法2012.1第六章 收益法2第一節(jié)第一節(jié) 收益法的基本原理收益法的基本原理一、一、收益法的概念與基本公式收益法的概念與基本公式二、二、收益法的理論依據(jù)收益法的理論依據(jù)三、三、收益法的適用范圍與適用條件收益法的適用范圍與適用條件四、四、收益法的優(yōu)點(diǎn)與不足收益法的優(yōu)點(diǎn)與不足五、五、收益法的操作步驟收益法的操作步驟六、六

2、、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)需要注意的幾個(gè)運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)需要注意的幾個(gè)問題問題2012.1第六章 收益法3一、收益法的概念與基本公式一、收益法的概念與基本公式1.收益法的概念收益法的概念2.收益法的基本公式收益法的基本公式2012.1第六章 收益法41.收益法的概念收益法的概念 收益法是收益還原法的簡(jiǎn)稱，又稱為收入收益法是收益還原法的簡(jiǎn)稱，又稱為收入資本化法或收益現(xiàn)值法。在收益法用于土地估資本化法或收益現(xiàn)值法。在收益法用于土地估價(jià)時(shí)，一般又稱為地租資本化法。價(jià)時(shí)，一般又稱為地租資本化法。 收益法的計(jì)算原理是運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，收益法的計(jì)算原理是運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將房地產(chǎn)的未來純年收益額通過折

3、現(xiàn)計(jì)算進(jìn)行將房地產(chǎn)的未來純年收益額通過折現(xiàn)計(jì)算進(jìn)行還原，從而確定房地產(chǎn)價(jià)格。通過收益法確定還原，從而確定房地產(chǎn)價(jià)格。通過收益法確定的房地產(chǎn)價(jià)格，稱為收益價(jià)格。的房地產(chǎn)價(jià)格，稱為收益價(jià)格。2012.1第六章 收益法52.收益法的基本公式收益法的基本公式收益法的基本計(jì)算公式為：收益法的基本計(jì)算公式為： 式中：式中：P P待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格；待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格； a a純收益；純收益； r r還原利率。還原利率。還原利率純收益待估房地產(chǎn)價(jià)格 raP 2012.1第六章 收益法6 由此可見，收益法就是在求取委估房地由此可見，收益法就是在求取委估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將委估房地產(chǎn)來各期的正常純產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將委

4、估房地產(chǎn)來各期的正常純收益以某種適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成在估價(jià)時(shí)點(diǎn)收益以某種適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其現(xiàn)值之和的現(xiàn)值，求其現(xiàn)值之和, ,從而確定委估房地從而確定委估房地產(chǎn)價(jià)格的方法。產(chǎn)價(jià)格的方法。簡(jiǎn)言之簡(jiǎn)言之，收益法就是將委估房地產(chǎn)所有未來，收益法就是將委估房地產(chǎn)所有未來純收益折算為現(xiàn)值并以這一現(xiàn)值作為其價(jià)格純收益折算為現(xiàn)值并以這一現(xiàn)值作為其價(jià)格的方法。的方法。2012.1第六章 收益法7二、收益法的理論依據(jù)二、收益法的理論依據(jù)1. 房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理2. 市場(chǎng)價(jià)值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用市場(chǎng)價(jià)值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理原理3. 地租理

5、論地租理論2012.1第六章 收益法81.房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理 收益法的理論依據(jù)主要是房地產(chǎn)價(jià)格形收益法的理論依據(jù)主要是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期收益原理成的預(yù)期收益原理。 即房地產(chǎn)價(jià)格是由人們對(duì)其收益能力的即房地產(chǎn)價(jià)格是由人們對(duì)其收益能力的大小的期望決定的，房地產(chǎn)價(jià)格的高低與大小的期望決定的，房地產(chǎn)價(jià)格的高低與人們對(duì)其未來收益的期望高低有關(guān)。人們對(duì)其未來收益的期望高低有關(guān)。2012.1第六章 收益法9收益法是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值原理中的收益分配原理進(jìn)行操收益法是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值原理中的收益分配原理進(jìn)行操作的。該原理指出房地產(chǎn)所獲得的總收益要在勞動(dòng)作的。該原理指出房地產(chǎn)所獲得

6、的總收益要在勞動(dòng)力、技術(shù)、管理、其他資產(chǎn)和房地資產(chǎn)中分配，力、技術(shù)、管理、其他資產(chǎn)和房地資產(chǎn)中分配，房房地產(chǎn)的收益是在扣除了勞動(dòng)力、技術(shù)管理、其他資地產(chǎn)的收益是在扣除了勞動(dòng)力、技術(shù)管理、其他資產(chǎn)分配后的剩余產(chǎn)分配后的剩余。因此，在對(duì)收益性房地產(chǎn)進(jìn)行估。因此，在對(duì)收益性房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要從總收益中扣除屬于其他要素的分配，才價(jià)時(shí)，要從總收益中扣除屬于其他要素的分配，才是房地產(chǎn)的純收益。是房地產(chǎn)的純收益。房地產(chǎn)的純收益不能包括其他房地產(chǎn)的純收益不能包括其他要素應(yīng)得的部分，也不能被其他要素所占有要素應(yīng)得的部分，也不能被其他要素所占有。這樣。這樣才能公平合理地評(píng)估出房地產(chǎn)的價(jià)格。才能公平合理地評(píng)估出房

7、地產(chǎn)的價(jià)格。2012.1第六章 收益法102.市場(chǎng)價(jià)值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有市場(chǎng)價(jià)值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理效使用原理市場(chǎng)價(jià)值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理也是收市場(chǎng)價(jià)值原理中的貢獻(xiàn)原理和最有效使用原理也是收益法的使用的重要理論依據(jù)。益法的使用的重要理論依據(jù)。 貢獻(xiàn)原理指出房地產(chǎn)各部分包括土地和建筑物的價(jià)貢獻(xiàn)原理指出房地產(chǎn)各部分包括土地和建筑物的價(jià)值，取決于其對(duì)房地產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，因此，我值，取決于其對(duì)房地產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，因此，我們可以應(yīng)用土地或建筑物估價(jià)法，當(dāng)知道房地產(chǎn)一們可以應(yīng)用土地或建筑物估價(jià)法，當(dāng)知道房地產(chǎn)一部分如土地的貢獻(xiàn)時(shí)，可在房地產(chǎn)總收益中減去屬部分如土地的貢獻(xiàn)時(shí)，

8、可在房地產(chǎn)總收益中減去屬于土地部分的收益，將剩余的部分資本化來求取建于土地部分的收益，將剩余的部分資本化來求取建筑物價(jià)格。筑物價(jià)格。在求取房地產(chǎn)的純收益時(shí)，應(yīng)求取它在最有效使用狀在求取房地產(chǎn)的純收益時(shí)，應(yīng)求取它在最有效使用狀態(tài)下的純收益，再將其資本化，這稱在最有效使用態(tài)下的純收益，再將其資本化，這稱在最有效使用狀態(tài)下的收益為客觀收益或潛在收益。狀態(tài)下的收益為客觀收益或潛在收益。2012.1第六章 收益法113.3.地租理論地租理論 收益法對(duì)于土地的估價(jià)，是以地租理論為依據(jù)的。收益法對(duì)于土地的估價(jià)，是以地租理論為依據(jù)的。盡管純粹的盡管純粹的“土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，從而沒有任何價(jià)土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，從而

9、沒有任何價(jià)值值”，但土地的特殊使用價(jià)值，決定了在一定條件，但土地的特殊使用價(jià)值，決定了在一定條件下，土地能為人類持續(xù)提供收益，即產(chǎn)生地租。地下，土地能為人類持續(xù)提供收益，即產(chǎn)生地租。地租是土地價(jià)格的基礎(chǔ)。正如馬克思所說：租是土地價(jià)格的基礎(chǔ)。正如馬克思所說：“實(shí)際上，實(shí)際上，這個(gè)購買價(jià)格不是土地的購買價(jià)格，而是土地所提這個(gè)購買價(jià)格不是土地的購買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購買價(jià)格供的地租的購買價(jià)格土地的價(jià)格無非是土地的價(jià)格無非是土地出土地出租的資本化收入租的資本化收入” ” 2012.1第六章 收益法12或者說或者說“資本化的地租表現(xiàn)為土地價(jià)格資本化的地租表現(xiàn)為土地價(jià)格”。 但是，由于但是，由于

10、“未來收益不如現(xiàn)在的收益那未來收益不如現(xiàn)在的收益那樣受到歡迎，并且期限越遠(yuǎn)，就越不受重樣受到歡迎，并且期限越遠(yuǎn)，就越不受重視，視，為了求現(xiàn)利，情愿將未來的收益折為了求現(xiàn)利，情愿將未來的收益折扣出讓?？鄢鲎尅＿@種折扣率就是現(xiàn)行的利率。這種折扣率就是現(xiàn)行的利率?！蓖恋貎r(jià)格實(shí)質(zhì)上就是將土地年收益分別進(jìn)行折土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上就是將土地年收益分別進(jìn)行折現(xiàn)而資本化?，F(xiàn)而資本化。即土地價(jià)格地租還原利率即土地價(jià)格地租還原利率。2012.1第六章 收益法13三、收益法的適用范圍與適用條件三、收益法的適用范圍與適用條件（一）（一）收益法適用范圍收益法適用范圍 ( (二二) )收益法的應(yīng)用條件收益法的應(yīng)用條件2012.

11、1第六章 收益法14（一（一）適用范圍適用范圍 在經(jīng)濟(jì)生活中，一些主要被人們?cè)诮?jīng)濟(jì)生活中，一些主要被人們( (包括個(gè)人或包括個(gè)人或社會(huì)團(tuán)體社會(huì)團(tuán)體) )出于自用目的而購買的房地產(chǎn)，如出于自用目的而購買的房地產(chǎn)，如獨(dú)立式住宅，以及一獨(dú)立式住宅，以及一些以公益為使用目的些以公益為使用目的的房地產(chǎn)，如學(xué)校、公園、宗教房地產(chǎn)等，的房地產(chǎn)，如學(xué)校、公園、宗教房地產(chǎn)等，其收益往往是難以用貨幣來度量的。其收益往往是難以用貨幣來度量的。 2012.1第六章 收益法15而那些主要用來投資，以獲得持續(xù)性經(jīng)濟(jì)而那些主要用來投資，以獲得持續(xù)性經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如公寓住宅、商業(yè)房地收益的房地產(chǎn)，如公寓住宅、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)

12、( (包括商店、辦公樓、康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院、包括商店、辦公樓、康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院、賓館、娛樂房地產(chǎn)等賓館、娛樂房地產(chǎn)等) )、企業(yè)用房地產(chǎn)、企業(yè)用房地產(chǎn)( (如倉庫、廠房等如倉庫、廠房等) )通常被稱為收益性房通常被稱為收益性房地產(chǎn)，其收益一般是可以用貨幣來度量地產(chǎn)，其收益一般是可以用貨幣來度量的。因此，收益法主要用于收益性房地的。因此，收益法主要用于收益性房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估。包括包括租賃房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)與與營業(yè)營業(yè)用房地產(chǎn)用房地產(chǎn)。2012.1第六章 收益法161 1租賃房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn) 收益法最適用于租賃房地產(chǎn)的估價(jià)。收益法最適用于租賃房地產(chǎn)的估價(jià)。 無論是租賃土地還是租賃房屋，每年獲無論

13、是租賃土地還是租賃房屋，每年獲得的收入扣除有關(guān)成本、費(fèi)用和稅收后，得的收入扣除有關(guān)成本、費(fèi)用和稅收后，即為純收益。將此連續(xù)產(chǎn)生的純收益運(yùn)即為純收益。將此連續(xù)產(chǎn)生的純收益運(yùn)用一定的還原率進(jìn)行還原，即為該租賃用一定的還原率進(jìn)行還原，即為該租賃房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格。2012.1第六章 收益法172 2營業(yè)用房地產(chǎn)營業(yè)用房地產(chǎn) 無論是工廠生產(chǎn)用的房地產(chǎn)，還是商無論是工廠生產(chǎn)用的房地產(chǎn)，還是商店、銀行、旅館經(jīng)營用的房地產(chǎn)，在其店、銀行、旅館經(jīng)營用的房地產(chǎn)，在其每年的總收人中扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用每年的總收人中扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用和稅收后，就可得到每年的純收益，而和稅收后，就可得到每年的純收益，而且這

14、個(gè)純收益是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)連續(xù)不斷且這個(gè)純收益是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)連續(xù)不斷取得的，其還原的現(xiàn)值之和就是該房地取得的，其還原的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)格。產(chǎn)的價(jià)格。2012.1第六章 收益法18( (二二) )收益法的應(yīng)用條件收益法的應(yīng)用條件1 1收益的可計(jì)量性收益的可計(jì)量性2 2收益的連續(xù)性收益的連續(xù)性3 3收益的穩(wěn)定性收益的穩(wěn)定性4 4還原利率的可確定性還原利率的可確定性5 5風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性 2012.1第六章 收益法191收益的可計(jì)量性收益的可計(jì)量性 收益的可計(jì)量性收益的可計(jì)量性是指待估價(jià)房地產(chǎn)未來年純是指待估價(jià)房地產(chǎn)未來年純收益可以用貨幣計(jì)量。收益可以用貨幣計(jì)量。 由房地產(chǎn)提供的收益

15、包括由房地產(chǎn)提供的收益包括有形收益有形收益與與無形無形收益收益。前者如出租房地產(chǎn)每年所獲得的租金。前者如出租房地產(chǎn)每年所獲得的租金收入；后者如房地產(chǎn)對(duì)人們生活水平的舒適收入；后者如房地產(chǎn)對(duì)人們生活水平的舒適方便性的增加。方便性的增加。收益法的收益是指有形收益，收益法的收益是指有形收益，即可以用貨幣計(jì)量的收益。即可以用貨幣計(jì)量的收益。2012.1第六章 收益法202收益的連續(xù)性收益的連續(xù)性 純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的。純收益的產(chǎn)生是連續(xù)的。通過地租通過地租的資本化確定土地價(jià)格是收益法的典型的資本化確定土地價(jià)格是收益法的典型運(yùn)用。運(yùn)用。由于土地的不可毀滅性，決定了由于土地的不可毀滅性，決定了地租的產(chǎn)生是

16、持續(xù)不斷、永無止境的。地租的產(chǎn)生是持續(xù)不斷、永無止境的。 收益法的基本公式是：收益法的基本公式是： 土地價(jià)格地租還原利率土地價(jià)格地租還原利率2012.1第六章 收益法213 3收益的穩(wěn)定性收益的穩(wěn)定性 年純收益在數(shù)量上還必須是穩(wěn)定的。年純收益在數(shù)量上還必須是穩(wěn)定的。收益法的基本公式，除了假定純收益的收益法的基本公式，除了假定純收益的獲取是連續(xù)不斷的以外，在數(shù)量上還必獲取是連續(xù)不斷的以外，在數(shù)量上還必須以穩(wěn)定、即不變?yōu)榍疤?。須以穩(wěn)定、即不變?yōu)榍疤帷?012.1第六章 收益法224 4還原利率的可確定性還原利率的可確定性 運(yùn)用收益法估價(jià)房地產(chǎn)，是在純收益一定運(yùn)用收益法估價(jià)房地產(chǎn)，是在純收益一定的條

17、件下，房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于還原利的條件下，房地產(chǎn)價(jià)格的高低取決于還原利率的大小，收益法的基本公式是以還原利率率的大小，收益法的基本公式是以還原利率的已知為先決條件的。的已知為先決條件的。2012.1第六章 收益法235 5風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性風(fēng)險(xiǎn)的可衡量性 運(yùn)用收益法，還要求取得收益過程中運(yùn)用收益法，還要求取得收益過程中的風(fēng)險(xiǎn)也是可以計(jì)量的。的風(fēng)險(xiǎn)也是可以計(jì)量的。風(fēng)險(xiǎn)與效益相風(fēng)險(xiǎn)與效益相伴而生伴而生，在待估價(jià)房地產(chǎn)連續(xù)不斷地產(chǎn)，在待估價(jià)房地產(chǎn)連續(xù)不斷地產(chǎn)生收益的過程中，必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，生收益的過程中，必然伴隨著各種風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)也是可以計(jì)算的，即可用金額這種風(fēng)險(xiǎn)也是可以計(jì)算的，即可用金額衡量。

18、衡量。2012.1第六章 收益法24四、收益法的優(yōu)點(diǎn)與不足四、收益法的優(yōu)點(diǎn)與不足1 1收益法的優(yōu)點(diǎn)收益法的優(yōu)點(diǎn)2 2收益法的不足收益法的不足2012.1第六章 收益法251 1收益法的優(yōu)點(diǎn)收益法的優(yōu)點(diǎn) 收益法在國外被廣泛應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)的收益法在國外被廣泛應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)的估價(jià)。以其充分的理論依據(jù)和廣泛的應(yīng)用范估價(jià)。以其充分的理論依據(jù)和廣泛的應(yīng)用范圍，圍，曾被譽(yù)為房地產(chǎn)估價(jià)方法中的曾被譽(yù)為房地產(chǎn)估價(jià)方法中的“皇后皇后”。與其他估價(jià)方法相比，其優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)為：與其他估價(jià)方法相比，其優(yōu)點(diǎn)主要表現(xiàn)為：(1)(1)應(yīng)用范圍較廣應(yīng)用范圍較廣(2)(2)理論依據(jù)充分理論依據(jù)充分(3)(3)符合購買者的

19、投資宗旨符合購買者的投資宗旨2012.1第六章 收益法26(1)(1)應(yīng)用范圍較廣應(yīng)用范圍較廣 無論是純粹的土地還是單純的建筑物，無論是純粹的土地還是單純的建筑物，或者是合二為一的房地產(chǎn)，或者是合二為一的房地產(chǎn)，只要是收益只要是收益性的或具有潛在的收益性的或具有潛在的收益，都可以運(yùn)用收，都可以運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。特別是對(duì)于不能用成本益法進(jìn)行估價(jià)。特別是對(duì)于不能用成本法估價(jià)、不可再生的城市土地，收益法法估價(jià)、不可再生的城市土地，收益法同樣適用。同樣適用。2012.1第六章 收益法27(2)(2)理論依據(jù)充分理論依據(jù)充分 收益法是將待估價(jià)房地產(chǎn)的未來期望收益總和折收益法是將待估價(jià)房地產(chǎn)的未來期望收

20、益總和折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)格，它以預(yù)期收益原理和地租理論為現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)格，它以預(yù)期收益原理和地租理論為依據(jù)，與市場(chǎng)比較法和成本估價(jià)法相比，是一種具依據(jù)，與市場(chǎng)比較法和成本估價(jià)法相比，是一種具有理論基礎(chǔ)的方法。有理論基礎(chǔ)的方法。 市場(chǎng)比較法，是通過類似房地產(chǎn)實(shí)例與待估價(jià)房地市場(chǎng)比較法，是通過類似房地產(chǎn)實(shí)例與待估價(jià)房地產(chǎn)的比較，確定待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格，盡管比較符產(chǎn)的比較，確定待估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)格，盡管比較符合人們的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為，合人們的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為，但是以價(jià)格求價(jià)格但是以價(jià)格求價(jià)格，并沒并沒有說明價(jià)格的形成依據(jù)有說明價(jià)格的形成依據(jù)；成本法從費(fèi)用著眼，確定；成本法從費(fèi)用著眼，確定價(jià)格，有一定的理論基礎(chǔ)，但也

21、有一定的應(yīng)用限制，價(jià)格，有一定的理論基礎(chǔ)，但也有一定的應(yīng)用限制，例如不可再生的城市土地就不能用成本法進(jìn)行估價(jià)。例如不可再生的城市土地就不能用成本法進(jìn)行估價(jià)。2012.1第六章 收益法28(3)(3)符合購買者的投資宗旨符合購買者的投資宗旨 通過收益法所確定的收益價(jià)格，實(shí)質(zhì)上是通過收益法所確定的收益價(jià)格，實(shí)質(zhì)上是一種需求價(jià)格。一種需求價(jià)格。對(duì)于房地產(chǎn)的購買者來對(duì)于房地產(chǎn)的購買者來說，他購買房地產(chǎn)所愿意支付的代價(jià)，說，他購買房地產(chǎn)所愿意支付的代價(jià)，自然以其希望未來從該房地產(chǎn)中獲得的自然以其希望未來從該房地產(chǎn)中獲得的收益為依據(jù)，收益為依據(jù)，而不會(huì)去考慮該房地產(chǎn)在而不會(huì)去考慮該房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中所

22、花費(fèi)的成本。開發(fā)建設(shè)過程中所花費(fèi)的成本。2012.1第六章 收益法292 2收益法的不足收益法的不足 收益法的不足之處主要體現(xiàn)在以下幾方面：收益法的不足之處主要體現(xiàn)在以下幾方面：(1)(1)純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難(2)(2)僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價(jià)格，難免脫離僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價(jià)格，難免脫離實(shí)際實(shí)際(3)(3)適用范圍仍有一定的局限性適用范圍仍有一定的局限性2012.1第六章 收益法30(1)純收益及還原利率的確定相純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難當(dāng)困難 收益還原法是以純收益和還原利率為計(jì)算收益還原法是以純收益和還原利率為計(jì)算基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)價(jià)格與純收

23、益成正比，與基礎(chǔ)的，房地產(chǎn)價(jià)格與純收益成正比，與還原利率成反比。但是純收益及還原利率還原利率成反比。但是純收益及還原利率的確定相當(dāng)困難，它受房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的確定相當(dāng)困難，它受房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件各方面因素的影響。變化以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件各方面因素的影響。2012.1第六章 收益法31(2)僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定僅僅根據(jù)預(yù)期的純收益確定價(jià)格，難免脫離實(shí)際價(jià)格，難免脫離實(shí)際 純收益是購買者期望的未來純收純收益是購買者期望的未來純收益，以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，與實(shí)際的收益益，以預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，與實(shí)際的收益額不一定符合。同時(shí)，純收益與還額不一定符合。同時(shí)，純收益與還原利率不可能是穩(wěn)定不變的，從而原利

24、率不可能是穩(wěn)定不變的，從而增加了這種方法應(yīng)用的難度。增加了這種方法應(yīng)用的難度。 2012.1第六章 收益法32(3)(3)適用范圍仍有一定的局限性適用范圍仍有一定的局限性 對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，收益法對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，收益法是最有效的估價(jià)方法，但是對(duì)于是最有效的估價(jià)方法，但是對(duì)于非收益性房地產(chǎn)來說，就不能運(yùn)非收益性房地產(chǎn)來說，就不能運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。用收益法進(jìn)行估價(jià)。2012.1第六章 收益法33五、收益法的操作步驟五、收益法的操作步驟運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，通常采用下列運(yùn)用收益法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，通常采用下列操作步驟：操作步驟： 1 1求取委估房地產(chǎn)每年的潛在總收益。這求取委估

25、房地產(chǎn)每年的潛在總收益。這是假定在充分利用、無空置時(shí)的總收益。是假定在充分利用、無空置時(shí)的總收益。 2 2估計(jì)委估房地產(chǎn)每年的有效總收益。這估計(jì)委估房地產(chǎn)每年的有效總收益。這是由上述潛在總收益減去估計(jì)的正?？罩谩⑼鲜怯缮鲜鰸撛诳偸找鏈p去估計(jì)的正?？罩谩⑼锨纷饨鹎纷饨? (延遲支付租金和不付租金延遲支付租金和不付租金) )的損失而得。的損失而得。 2012.1第六章 收益法343 3估計(jì)委估房地產(chǎn)每年的純收益估計(jì)委估房地產(chǎn)每年的純收益( (又稱凈營業(yè)又稱凈營業(yè)收益收益) )。這是由上述有效總收益減去估計(jì)的。這是由上述有效總收益減去估計(jì)的每年的營業(yè)費(fèi)用而得。每年的營業(yè)費(fèi)用而得。4 4估計(jì)資本化率。

26、這是估計(jì)正常投資者投資估計(jì)資本化率。這是估計(jì)正常投資者投資獲取此種純收益而要求的收益率。獲取此種純收益而要求的收益率。 5 5選擇具體的收益法公式計(jì)算委估房地產(chǎn)價(jià)選擇具體的收益法公式計(jì)算委估房地產(chǎn)價(jià)格。這是將上述純收益、資本化率等代人收格。這是將上述純收益、資本化率等代人收益法公式中求得。益法公式中求得。2012.1第六章 收益法35六、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)需要注意的六、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)需要注意的幾個(gè)問題幾個(gè)問題1 1收益法中的收益是指預(yù)期的純收益收益法中的收益是指預(yù)期的純收益 純收益是總收益扣除有關(guān)成本費(fèi)用后的純收益是總收益扣除有關(guān)成本費(fèi)用后的余額，而且余額，而且它不是現(xiàn)在已產(chǎn)生的收益，

27、它不是現(xiàn)在已產(chǎn)生的收益，而是對(duì)房地產(chǎn)未來收益的期望。而是對(duì)房地產(chǎn)未來收益的期望。2012.1第六章 收益法36 2 2純收益是指正常的純收益純收益是指正常的純收益 純收益有正常純收益與個(gè)別純收益之純收益有正常純收益與個(gè)別純收益之分。分。正常純收益也稱為客觀純收益，它正常純收益也稱為客觀純收益，它是指在房地產(chǎn)最有效的使用狀態(tài)下，在是指在房地產(chǎn)最有效的使用狀態(tài)下，在使用者正常的經(jīng)營能力下所提供的收益。使用者正常的經(jīng)營能力下所提供的收益。它需要排除房地產(chǎn)使用過程中的特殊的它需要排除房地產(chǎn)使用過程中的特殊的偶然因素對(duì)純收益的影響。偶然因素對(duì)純收益的影響。2012.1第六章 收益法373 3資本化率是指

28、適當(dāng)而合理的還原利率。資本化率是指適當(dāng)而合理的還原利率。資本化率實(shí)質(zhì)上是對(duì)來來收益的折現(xiàn)率，資本化率實(shí)質(zhì)上是對(duì)來來收益的折現(xiàn)率，其大小對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格的高低影響極其大小對(duì)委估房地產(chǎn)價(jià)格的高低影響極大。因此，它是指適當(dāng)而合理的資本化大。因此，它是指適當(dāng)而合理的資本化率。率。2012.1第六章 收益法38第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)純收益的求取房地產(chǎn)純收益的求取一、一、純收益的概念與種類純收益的概念與種類二、二、房地產(chǎn)純收益的求取房地產(chǎn)純收益的求取2012.1第六章 收益法39一、純收益的概念與種類一、純收益的概念與種類1.純收益的概念純收益的概念2.純收益的種類純收益的種類2012.1第六章 收益法40

29、1.純收益的概念純收益的概念 收益法中的純收益，是指以收益為目的的收益法中的純收益，是指以收益為目的的房地產(chǎn)所產(chǎn)生的總收益在扣除有關(guān)總費(fèi)用后房地產(chǎn)所產(chǎn)生的總收益在扣除有關(guān)總費(fèi)用后的余額，屬于房地產(chǎn)的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的的余額，屬于房地產(chǎn)的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定的適當(dāng)收益，適當(dāng)收益，一般以年為計(jì)算單位一般以年為計(jì)算單位?；居?jì)算公式為：基本計(jì)算公式為： 純收益總收益一總費(fèi)用純收益總收益一總費(fèi)用 2012.1第六章 收益法412.純收益的種類純收益的種類純收益可以從不同的角度進(jìn)行相應(yīng)的分類。純收益可以從不同的角度進(jìn)行相應(yīng)的分類。（1 1）實(shí)際純收益與客觀純收益實(shí)際純收益與客觀純收益（2 2）有形純收益和無

30、形純收益有形純收益和無形純收益（3 3）無限期純收益與有限期純收益無限期純收益與有限期純收益（4 4）折舊前純收益與折舊后純收益折舊前純收益與折舊后純收益（5 5）稅前純收益與稅后純收益稅前純收益與稅后純收益2012.1第六章 收益法42（1 1）實(shí)際純收益與客觀純收益）實(shí)際純收益與客觀純收益n實(shí)際純收益實(shí)際純收益是指待估價(jià)房地產(chǎn)在目前的使用是指待估價(jià)房地產(chǎn)在目前的使用狀態(tài)下所取得的純收益，它與經(jīng)營者的經(jīng)營狀態(tài)下所取得的純收益，它與經(jīng)營者的經(jīng)營能力、房地產(chǎn)的用途等關(guān)系很大，若以此進(jìn)能力、房地產(chǎn)的用途等關(guān)系很大，若以此進(jìn)行估價(jià)還原，所得到的估價(jià)結(jié)果缺乏客觀合行估價(jià)還原，所得到的估價(jià)結(jié)果缺乏客觀合

31、理性。理性。n客觀純收益客觀純收益是指房地產(chǎn)在最合理的使用狀態(tài)是指房地產(chǎn)在最合理的使用狀態(tài)下所取得的一般正常純收益，它排除了實(shí)際下所取得的一般正常純收益，它排除了實(shí)際收益中特殊的、偶然的因素。收益中特殊的、偶然的因素。作為估價(jià)依據(jù)作為估價(jià)依據(jù)的純收益是指客觀純收益。的純收益是指客觀純收益。2012.1第六章 收益法43（2 2）有形純收益和無形純收益）有形純收益和無形純收益n有形純收益有形純收益是指直接以貨幣表示的純收益；是指直接以貨幣表示的純收益；n無形純收益無形純收益是指難以用貨幣衡量，但有助于是指難以用貨幣衡量，但有助于提高純收益水平的信譽(yù)、品牌等。提高純收益水平的信譽(yù)、品牌等。n嚴(yán)格地

32、說，作為估價(jià)依據(jù)的純收益不僅包括嚴(yán)格地說，作為估價(jià)依據(jù)的純收益不僅包括有形純收益，也應(yīng)包括無形純收益。但是，有形純收益，也應(yīng)包括無形純收益。但是，無形純收益的確定比較困難。無形純收益的確定比較困難。2012.1第六章 收益法44（3 3）無限期純收益與有限期純收益）無限期純收益與有限期純收益 這是從純收益的持續(xù)性來劃分的。這是從純收益的持續(xù)性來劃分的。n無限期純收益無限期純收益，又稱為永久性純收益或永續(xù)，又稱為永久性純收益或永續(xù)性純收益，從時(shí)間上看，無限期純收益的取性純收益，從時(shí)間上看，無限期純收益的取得是永無止境的，一個(gè)典型的例子是從土地得是永無止境的，一個(gè)典型的例子是從土地取得的地租。取得

33、的地租。n有限期純收益有限期純收益，又稱非永久性純收益，它的，又稱非永久性純收益，它的取得是有時(shí)間限制的，如由建筑物產(chǎn)生的純?nèi)〉檬怯袝r(shí)間限制的，如由建筑物產(chǎn)生的純收益就受到建筑物壽命期的制約。由于純收收益就受到建筑物壽命期的制約。由于純收益產(chǎn)生的持續(xù)時(shí)間不同，用于估價(jià)的具體方益產(chǎn)生的持續(xù)時(shí)間不同，用于估價(jià)的具體方法也不同。法也不同。2012.1第六章 收益法45（4 4）折舊前純收益與折舊后純收益）折舊前純收益與折舊后純收益 這是從純收益的內(nèi)涵來劃分的。建筑物是這是從純收益的內(nèi)涵來劃分的。建筑物是要計(jì)提折舊的，因而要計(jì)提折舊的，因而建筑物的純收益有建筑物的純收益有折舊前后的差別，不同的純收益需

34、要運(yùn)折舊前后的差別，不同的純收益需要運(yùn)用相應(yīng)的還原率用相應(yīng)的還原率。折舊前的純收益還原。折舊前的純收益還原時(shí)，需要加上折舊，折舊后的純收益在時(shí)，需要加上折舊，折舊后的純收益在還原時(shí)可直接運(yùn)用還原利率進(jìn)行還原。還原時(shí)可直接運(yùn)用還原利率進(jìn)行還原。2012.1第六章 收益法46（5 5）稅前純收益與稅后純收益）稅前純收益與稅后純收益 任何純收益都要繳納所得稅，由房地產(chǎn)產(chǎn)任何純收益都要繳納所得稅，由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益也不例外。生的純收益也不例外。 與折舊前后的純收益相似，與折舊前后的純收益相似，稅前純收益在還稅前純收益在還原時(shí)需要考慮稅率，稅后純收益則直接可用原時(shí)需要考慮稅率，稅后純收益則直接可用還原

35、利率進(jìn)行還原。還原利率進(jìn)行還原。這里需要注意的是，這里需要注意的是，這這里的稅是指對(duì)純收益所征收的所得稅，里的稅是指對(duì)純收益所征收的所得稅，而不而不是對(duì)房地產(chǎn)直接課征的土地使用稅或房產(chǎn)稅，是對(duì)房地產(chǎn)直接課征的土地使用稅或房產(chǎn)稅，后者作為總費(fèi)用的構(gòu)成部分在計(jì)算純收益時(shí)后者作為總費(fèi)用的構(gòu)成部分在計(jì)算純收益時(shí)已經(jīng)扣除。已經(jīng)扣除。2012.1第六章 收益法47二、房地產(chǎn)純收益的求取二、房地產(chǎn)純收益的求取 純收益的基本計(jì)算公式為：純收益的基本計(jì)算公式為： 年純收益年純收益= =年總收益一年總費(fèi)用年總收益一年總費(fèi)用1.1.租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算2.經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算經(jīng)營用房地產(chǎn)

36、純收益的計(jì)算3.3.計(jì)算純收益時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)計(jì)算純收益時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)2012.1第六章 收益法481 1租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算 租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算公式為：租賃房地產(chǎn)純收益的計(jì)算公式為： 年純收益年租賃收入一年租賃費(fèi)用年純收益年租賃收入一年租賃費(fèi)用 其中，年租賃費(fèi)用包括其中，年租賃費(fèi)用包括年折舊費(fèi)、年維修年折舊費(fèi)、年維修費(fèi)、年管理費(fèi)、年房產(chǎn)稅、年土地使用稅以費(fèi)、年管理費(fèi)、年房產(chǎn)稅、年土地使用稅以及年保險(xiǎn)費(fèi)及年保險(xiǎn)費(fèi)。 如果是土地的出租如果是土地的出租，則其租賃收入即為地租，則其租賃收入即為地租收入，租賃費(fèi)用則包括收入，租賃費(fèi)用則包括管理費(fèi)、土地使用稅，管理費(fèi)、土地使用稅

37、，以及地下設(shè)施及道路的維修費(fèi)以及地下設(shè)施及道路的維修費(fèi)。2012.1第六章 收益法49在計(jì)算租賃房地產(chǎn)純收益時(shí)需注在計(jì)算租賃房地產(chǎn)純收益時(shí)需注意：意：(1)(1)簽訂租賃契約的時(shí)間簽訂租賃契約的時(shí)間(2)(2)租金的內(nèi)容租金的內(nèi)容(3)(3)租賃習(xí)慣的不同租賃習(xí)慣的不同(4)(4)出租率的高低出租率的高低2012.1第六章 收益法50(1)(1)簽訂租賃契約的時(shí)間簽訂租賃契約的時(shí)間 簽訂租賃契約的時(shí)間往往與估價(jià)時(shí)期不同，簽訂租賃契約的時(shí)間往往與估價(jià)時(shí)期不同，此時(shí)需要對(duì)租金進(jìn)行日期修正，此時(shí)需要對(duì)租金進(jìn)行日期修正，以使租金成以使租金成為在估價(jià)日期所簽訂租賃契約的正常租金為在估價(jià)日期所簽訂租賃契約

38、的正常租金。因?yàn)?，一般來說，續(xù)訂契約的租金往往低于因?yàn)?，一般來說，續(xù)訂契約的租金往往低于新訂契約的租金。新訂契約的租金。2012.1第六章 收益法51(2)(2)租金的內(nèi)容租金的內(nèi)容 在房地產(chǎn)出租時(shí)，其在房地產(chǎn)出租時(shí)，其租金中除包括房地產(chǎn)本租金中除包括房地產(chǎn)本身的租金外，往往還包括其他設(shè)施的租金身的租金外，往往還包括其他設(shè)施的租金。這些其他設(shè)施既包括作為房地產(chǎn)構(gòu)成部分的這些其他設(shè)施既包括作為房地產(chǎn)構(gòu)成部分的電梯、空調(diào)等的租金，也包括床、桌、椅等電梯、空調(diào)等的租金，也包括床、桌、椅等動(dòng)產(chǎn)的租金。動(dòng)產(chǎn)的租金。前一部分租金是房地產(chǎn)租金的前一部分租金是房地產(chǎn)租金的構(gòu)成部分構(gòu)成部分，但電梯、空調(diào)等設(shè)備的

39、折舊與房但電梯、空調(diào)等設(shè)備的折舊與房地產(chǎn)有所不同，因而在計(jì)算費(fèi)用時(shí)，應(yīng)分開地產(chǎn)有所不同，因而在計(jì)算費(fèi)用時(shí)，應(yīng)分開計(jì)算；而后一部分動(dòng)產(chǎn)設(shè)施的租金，應(yīng)該從計(jì)算；而后一部分動(dòng)產(chǎn)設(shè)施的租金，應(yīng)該從租金總額中剔除，租金總額中剔除，以免影響房地產(chǎn)本身的價(jià)以免影響房地產(chǎn)本身的價(jià)格。格。2012.1第六章 收益法52(3)(3)租賃習(xí)慣的不同租賃習(xí)慣的不同 房地產(chǎn)的租賃習(xí)慣各地不同，但一般房地產(chǎn)的租賃習(xí)慣各地不同，但一般都要繳納一定的押金或保證金，押金或都要繳納一定的押金或保證金，押金或保證金數(shù)額的大小直接影響租金標(biāo)準(zhǔn)的保證金數(shù)額的大小直接影響租金標(biāo)準(zhǔn)的高低。在估價(jià)時(shí)，就需要根據(jù)押金或保高低。在估價(jià)時(shí)，就需要

40、根據(jù)押金或保證金的利息調(diào)整租金額。證金的利息調(diào)整租金額。2012.1第六章 收益法53(4)(4)出租率的高低出租率的高低 為了保證出租房地產(chǎn)的正常運(yùn)用，需要為了保證出租房地產(chǎn)的正常運(yùn)用，需要對(duì)房地產(chǎn)及有關(guān)設(shè)施進(jìn)行修理維護(hù)。因?qū)Ψ康禺a(chǎn)及有關(guān)設(shè)施進(jìn)行修理維護(hù)。因此，出租率并不是此，出租率并不是100100。在計(jì)算總收益。在計(jì)算總收益時(shí)，一般按時(shí)，一般按1010計(jì)算空房率，即出租率計(jì)算空房率，即出租率為為9090。2012.1第六章 收益法542 2經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算公式為：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)純收益的計(jì)算公式為： 年純收益年純收益=

41、 =年經(jīng)營收入年經(jīng)營收入- -年經(jīng)營費(fèi)用年經(jīng)營費(fèi)用n若是工廠等生產(chǎn)性房地產(chǎn)，其經(jīng)營收入就是銷若是工廠等生產(chǎn)性房地產(chǎn)，其經(jīng)營收入就是銷售額，經(jīng)營費(fèi)用包括產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售的成本費(fèi)售額，經(jīng)營費(fèi)用包括產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售的成本費(fèi)用、稅金以及由產(chǎn)品帶來的正常利潤(rùn)。用、稅金以及由產(chǎn)品帶來的正常利潤(rùn)。n若是商店等經(jīng)營性房地產(chǎn)，其經(jīng)營費(fèi)用則包括若是商店等經(jīng)營性房地產(chǎn)，其經(jīng)營費(fèi)用則包括進(jìn)貨成本、銷售費(fèi)用、稅金及正常經(jīng)營利潤(rùn)。進(jìn)貨成本、銷售費(fèi)用、稅金及正常經(jīng)營利潤(rùn)。2012.1第六章 收益法553 3計(jì)算純收益時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)計(jì)算純收益時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)(1)(1)作為房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)的純收益是由房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)的純收益

42、是由房地產(chǎn)產(chǎn)生的產(chǎn)生的。(2)(2)純收益的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定，同樣適用于純收益的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定，同樣適用于總收益和總費(fèi)用總收益和總費(fèi)用(3)(3)對(duì)于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其他對(duì)于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其他方法確定其純收益，繼而運(yùn)用收益法進(jìn)行估方法確定其純收益，繼而運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。價(jià)。(4)(4)總費(fèi)用的扣除是純收益計(jì)算的關(guān)鍵總費(fèi)用的扣除是純收益計(jì)算的關(guān)鍵2012.1第六章 收益法56(1)(1)作為房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)的純收作為房地產(chǎn)估價(jià)依據(jù)的純收益是由房地產(chǎn)產(chǎn)生的益是由房地產(chǎn)產(chǎn)生的 只有由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益才能作為估只有由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益才能作為估價(jià)的依據(jù)，因此，對(duì)于租賃房地

43、產(chǎn)來說，其價(jià)的依據(jù)，因此，對(duì)于租賃房地產(chǎn)來說，其純收益的計(jì)算就是年租賃收入扣除年租賃費(fèi)純收益的計(jì)算就是年租賃收入扣除年租賃費(fèi)用后的余額。但對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)用后的余額。但對(duì)于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)來說，其純收益的計(jì)算，在年經(jīng)營收人中扣來說，其純收益的計(jì)算，在年經(jīng)營收人中扣除有關(guān)成本費(fèi)用、稅金后，除有關(guān)成本費(fèi)用、稅金后，還必須扣除正常還必須扣除正常的生產(chǎn)經(jīng)營利潤(rùn)。的生產(chǎn)經(jīng)營利潤(rùn)。2012.1第六章 收益法57(2)(2)純收益的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定，純收益的客觀、持續(xù)、穩(wěn)定，同樣適用于總收益和總費(fèi)用同樣適用于總收益和總費(fèi)用 純收益是根據(jù)總收益與總費(fèi)用計(jì)算的，因此，純收益是根據(jù)總收益與總費(fèi)用計(jì)算的

44、，因此，作為估價(jià)依據(jù)的純收益的客觀性、持續(xù)性、作為估價(jià)依據(jù)的純收益的客觀性、持續(xù)性、穩(wěn)定性要求，就是對(duì)總收益、總費(fèi)用的規(guī)定。穩(wěn)定性要求，就是對(duì)總收益、總費(fèi)用的規(guī)定。也就是說，總收益的產(chǎn)生基礎(chǔ)是客觀的，在也就是說，總收益的產(chǎn)生基礎(chǔ)是客觀的，在時(shí)間上是持續(xù)的，在數(shù)據(jù)上是穩(wěn)定的。時(shí)間上是持續(xù)的，在數(shù)據(jù)上是穩(wěn)定的。 短期的租賃收入不能作為資本化的基礎(chǔ)。短期的租賃收入不能作為資本化的基礎(chǔ)。與此相適應(yīng)，與此相適應(yīng)，在總收益中扣除的總費(fèi)用，應(yīng)在總收益中扣除的總費(fèi)用，應(yīng)該是為取得總收益所必須持續(xù)支付且直接必該是為取得總收益所必須持續(xù)支付且直接必要的費(fèi)用。要的費(fèi)用。2012.1第六章 收益法58 (3) (3)

45、對(duì)于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其對(duì)于非收益性自用房地產(chǎn)也可以通過其他方法確定其純收益，繼而運(yùn)用收益法進(jìn)他方法確定其純收益，繼而運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。收益法原則上只適用于收益性房行估價(jià)。收益法原則上只適用于收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，地產(chǎn)的估價(jià)，但是如果能在對(duì)類似房地產(chǎn)但是如果能在對(duì)類似房地產(chǎn)的收益進(jìn)行修正后，確定待估價(jià)房地產(chǎn)的的收益進(jìn)行修正后，確定待估價(jià)房地產(chǎn)的純收益，則也可將收益法運(yùn)用于非收益性純收益，則也可將收益法運(yùn)用于非收益性的自用房地產(chǎn)如住房等的估價(jià)的自用房地產(chǎn)如住房等的估價(jià)。2012.1第六章 收益法59(4)(4)總費(fèi)用的扣除是純收益計(jì)算總費(fèi)用的扣除是純收益計(jì)算的關(guān)鍵的關(guān)鍵一般地，可以根據(jù)

46、一般地，可以根據(jù)持續(xù)支付持續(xù)支付和和直接必要直接必要兩兩個(gè)原則來確定，但在估價(jià)實(shí)務(wù)中，具體個(gè)原則來確定，但在估價(jià)實(shí)務(wù)中，具體到某一項(xiàng)費(fèi)用時(shí)往往難以把握。這里需到某一項(xiàng)費(fèi)用時(shí)往往難以把握。這里需要注意的是，估價(jià)與財(cái)務(wù)處理有所區(qū)別。要注意的是，估價(jià)與財(cái)務(wù)處理有所區(qū)別。n容易被所有人忽略的應(yīng)計(jì)費(fèi)用容易被所有人忽略的應(yīng)計(jì)費(fèi)用n應(yīng)扣除費(fèi)用應(yīng)扣除費(fèi)用2012.1第六章 收益法60容易被所有人忽略的應(yīng)計(jì)費(fèi)用容易被所有人忽略的應(yīng)計(jì)費(fèi)用1 1維修費(fèi)維修費(fèi)2 2設(shè)備重置費(fèi)設(shè)備重置費(fèi)3 3管理費(fèi)管理費(fèi)4. 4. 重新裝修費(fèi)重新裝修費(fèi)2012.1第六章 收益法611 1維修費(fèi)維修費(fèi) 在估算費(fèi)用時(shí)，不要忽略維修費(fèi)，在估

47、算費(fèi)用時(shí)，不要忽略維修費(fèi)，要按建筑物類型、目前狀況及使用要按建筑物類型、目前狀況及使用方式計(jì)算年平均維修開支費(fèi)。方式計(jì)算年平均維修開支費(fèi)。2012.1第六章 收益法622 2設(shè)備重置費(fèi)設(shè)備重置費(fèi)設(shè)備重置費(fèi)按年度估算，或按年分?jǐn)?，其設(shè)備重置費(fèi)按年度估算，或按年分?jǐn)?，其估算方法如下：如一套空調(diào)設(shè)備的耐用估算方法如下：如一套空調(diào)設(shè)備的耐用年限為年限為6 6年，原購置成本為年，原購置成本為6 0006 000元，則元，則每年分?jǐn)偯磕攴謹(jǐn)? (折舊折舊) )費(fèi)為費(fèi)為1 0001 000元。若委估房元。若委估房地產(chǎn)中這樣的空調(diào)設(shè)備共有地產(chǎn)中這樣的空調(diào)設(shè)備共有5050套，則空套，則空調(diào)設(shè)備的年重置或更新儲(chǔ)備

48、為：調(diào)設(shè)備的年重置或更新儲(chǔ)備為： (6 000X50)(6 000X50)6 650 000(50 000(元元) ) 2012.1第六章 收益法633 3管理費(fèi)管理費(fèi) 管理費(fèi)用的估算以類似房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)管理費(fèi)用的估算以類似房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用為基礎(chǔ)。可從房地產(chǎn)的有生的管理費(fèi)用為基礎(chǔ)?？蓮姆康禺a(chǎn)的有效總租金收入中以百分比估算，一般為效總租金收入中以百分比估算，一般為有效總收入的有效總收入的3 37 7，不同類型的房，不同類型的房地產(chǎn)有不同的比率。也可以從房地產(chǎn)的地產(chǎn)有不同的比率。也可以從房地產(chǎn)的面積估算管理費(fèi)用。面積估算管理費(fèi)用。2012.1第六章 收益法644.4.重新裝修費(fèi)重新裝修費(fèi) 重

49、新裝修費(fèi)由類似房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的重新裝修費(fèi)由類似房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用為基礎(chǔ)修正產(chǎn)生的，并需要將其分費(fèi)用為基礎(chǔ)修正產(chǎn)生的，并需要將其分?jǐn)倿槟甓劝l(fā)生的費(fèi)用。攤為年度發(fā)生的費(fèi)用。業(yè)主提供的費(fèi)用業(yè)主提供的費(fèi)用報(bào)告中可能無重新裝修費(fèi)一項(xiàng)。實(shí)際上，報(bào)告中可能無重新裝修費(fèi)一項(xiàng)。實(shí)際上，收益性房地產(chǎn)均須定期重新裝修，重新收益性房地產(chǎn)均須定期重新裝修，重新裝修時(shí)間隔為裝修時(shí)間隔為3 3至至7 7年一次，因房地產(chǎn)類年一次，因房地產(chǎn)類型而異。型而異。 2012.1第六章 收益法65應(yīng)扣除費(fèi)用應(yīng)扣除費(fèi)用 所有人提供的費(fèi)用報(bào)告中往往包括與委所有人提供的費(fèi)用報(bào)告中往往包括與委估房地產(chǎn)收益無關(guān)的費(fèi)用，這些費(fèi)用應(yīng)估房地產(chǎn)收益無

50、關(guān)的費(fèi)用，這些費(fèi)用應(yīng)從總費(fèi)用中扣除。主要有以下幾項(xiàng)：從總費(fèi)用中扣除。主要有以下幾項(xiàng)：n其他經(jīng)營費(fèi)用其他經(jīng)營費(fèi)用n增建和改建增建和改建n所得稅所得稅n房地產(chǎn)所有人個(gè)人開支房地產(chǎn)所有人個(gè)人開支n貸款還本付息貸款還本付息2012.1第六章 收益法66其他經(jīng)營費(fèi)用其他經(jīng)營費(fèi)用 凡與委估房地產(chǎn)收益無關(guān)的其他經(jīng)營費(fèi)用，凡與委估房地產(chǎn)收益無關(guān)的其他經(jīng)營費(fèi)用，都應(yīng)予以扣除都應(yīng)予以扣除。房地產(chǎn)所有人往往有意。房地產(chǎn)所有人往往有意無意將一些與委估房地產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的其無意將一些與委估房地產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的其他經(jīng)營活動(dòng)的費(fèi)用計(jì)人委估房地產(chǎn)費(fèi)用他經(jīng)營活動(dòng)的費(fèi)用計(jì)人委估房地產(chǎn)費(fèi)用內(nèi)。例如商場(chǎng)所有人除出租商鋪外還從內(nèi)。例如商場(chǎng)所有

51、人除出租商鋪外還從事其他貿(mào)易活動(dòng)，他可能將差旅費(fèi)用計(jì)事其他貿(mào)易活動(dòng)，他可能將差旅費(fèi)用計(jì)入委估房地產(chǎn)的管理費(fèi)內(nèi)。入委估房地產(chǎn)的管理費(fèi)內(nèi)。2012.1第六章 收益法67增建和改建增建和改建 房地產(chǎn)的增建或改建項(xiàng)目是對(duì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的增建或改建項(xiàng)目是對(duì)房地產(chǎn)的再投資，增加了房地產(chǎn)的投資總額，的再投資，增加了房地產(chǎn)的投資總額，應(yīng)按原投資一樣計(jì)算回報(bào)與回收應(yīng)按原投資一樣計(jì)算回報(bào)與回收，通過，通過資本化變?yōu)榉康禺a(chǎn)價(jià)值的增加，但房地資本化變?yōu)榉康禺a(chǎn)價(jià)值的增加，但房地產(chǎn)所有人常將增建或改建項(xiàng)目列作房地產(chǎn)所有人常將增建或改建項(xiàng)目列作房地產(chǎn)的一項(xiàng)費(fèi)用。產(chǎn)的一項(xiàng)費(fèi)用。2012.1第六章 收益法68所得稅所得稅 所得稅

52、與房地產(chǎn)所有人的個(gè)人收入或公所得稅與房地產(chǎn)所有人的個(gè)人收入或公司的利潤(rùn)有關(guān)。司的利潤(rùn)有關(guān)。評(píng)估收益性房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估收益性房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)以稅前純收益進(jìn)行資本化應(yīng)以稅前純收益進(jìn)行資本化, ,而不應(yīng)按其擁而不應(yīng)按其擁有人的稅務(wù)狀況計(jì)算，因?yàn)閭€(gè)人與公司的有人的稅務(wù)狀況計(jì)算，因?yàn)閭€(gè)人與公司的納稅狀況不一定相同納稅狀況不一定相同。在使用類似房地產(chǎn)。在使用類似房地產(chǎn)的純收益作為比較參數(shù)及選擇資本化率時(shí)，的純收益作為比較參數(shù)及選擇資本化率時(shí)，也應(yīng)注意使用稅前的數(shù)據(jù)。也應(yīng)注意使用稅前的數(shù)據(jù)。2012.1第六章 收益法69房地產(chǎn)所有人個(gè)人開支房地產(chǎn)所有人個(gè)人開支 對(duì)房地產(chǎn)所有人自行提取的工資，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)所有人自

53、行提取的工資，應(yīng)以市場(chǎng)上聘請(qǐng)從事同樣工作的人員的工以市場(chǎng)上聘請(qǐng)從事同樣工作的人員的工資來計(jì)算，以使這一費(fèi)用的發(fā)生有客觀資來計(jì)算，以使這一費(fèi)用的發(fā)生有客觀性和合理性。超出部分不應(yīng)計(jì)入總費(fèi)用。性和合理性。超出部分不應(yīng)計(jì)入總費(fèi)用。2012.1第六章 收益法70貸款還本付息貸款還本付息 借貸資金的還本付息與房地產(chǎn)的價(jià)格借貸資金的還本付息與房地產(chǎn)的價(jià)格及收益能力無關(guān)及收益能力無關(guān)，在評(píng)估收益性房地產(chǎn)，在評(píng)估收益性房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，不應(yīng)將貸款還本付息作為營的價(jià)值時(shí)，不應(yīng)將貸款還本付息作為營運(yùn)費(fèi)用。貸款的還本付息與貸款條件如運(yùn)費(fèi)用。貸款的還本付息與貸款條件如期限、利率、還款方式有很大關(guān)系，由期限、利率、還款方

54、式有很大關(guān)系，由投資者與貸款機(jī)構(gòu)銀行視具體情況而定，投資者與貸款機(jī)構(gòu)銀行視具體情況而定，不是房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。不是房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容。2012.1第六章 收益法71第三節(jié)第三節(jié) 資本化率的確定資本化率的確定 一、一、還原利率的概念與種類還原利率的概念與種類二、二、還原利率的確定還原利率的確定2012.1第六章 收益法72一、還原利率的概念與種類一、還原利率的概念與種類1.還原利率概念還原利率概念2.還原利率的種類還原利率的種類 2012.1第六章 收益法731.1.還原利率概念還原利率概念 所謂還原利率，也稱資本化率，簡(jiǎn)單地說，所謂還原利率，也稱資本化率，簡(jiǎn)單地說，就是將房地產(chǎn)的年純收益還原為價(jià)

55、格的利率，就是將房地產(chǎn)的年純收益還原為價(jià)格的利率，其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。其實(shí)質(zhì)是一種投資收益率。 由于投資收益率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，由于投資收益率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)成正比，風(fēng)險(xiǎn)越大，收益率越高，風(fēng)險(xiǎn)越大，收益率越高，因此還原利率原則因此還原利率原則上應(yīng)等同于在同等風(fēng)險(xiǎn)條件下給房地產(chǎn)投資上應(yīng)等同于在同等風(fēng)險(xiǎn)條件下給房地產(chǎn)投資者帶來同等純收益的投資收益率。者帶來同等純收益的投資收益率。2012.1第六章 收益法742.還原利率的種類還原利率的種類還原利率還原利率個(gè)別還原利率個(gè)別還原利率綜合還原利率綜合還原利率土地還原利率土地還原利率建筑物還原利率建筑物還原利率2012.1第六章 收益法75土地

56、還原利率土地還原利率 土地還原利率是指估價(jià)土地時(shí)使土地還原利率是指估價(jià)土地時(shí)使用的還原利率，此時(shí)的純收益應(yīng)該用的還原利率，此時(shí)的純收益應(yīng)該是由待估價(jià)土地所產(chǎn)生的；是由待估價(jià)土地所產(chǎn)生的； 2012.1第六章 收益法76建筑物還原利率建筑物還原利率 建筑物還原利率是指只估價(jià)單純建建筑物還原利率是指只估價(jià)單純建筑物所使用的還原利率，此時(shí)的純筑物所使用的還原利率，此時(shí)的純收益是由建筑物產(chǎn)生的，不能包括收益是由建筑物產(chǎn)生的，不能包括土地所產(chǎn)生的純收益。土地所產(chǎn)生的純收益。2012.1第六章 收益法77綜合還原利率 綜合還原利率是指評(píng)估房地合一綜合還原利率是指評(píng)估房地合一的價(jià)格時(shí)所使用的還原利率。相應(yīng)的

57、價(jià)格時(shí)所使用的還原利率。相應(yīng)的純收益是指房地合一所產(chǎn)生的純的純收益是指房地合一所產(chǎn)生的純收益收益。2012.1第六章 收益法78二、還原利率的確定二、還原利率的確定 由于房地產(chǎn)的差異性和用途的多樣性，由于房地產(chǎn)的差異性和用途的多樣性，不同房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度各不相同。不同房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度各不相同。因此，因此，在理論上不可能存在一個(gè)統(tǒng)一的、運(yùn)用于在理論上不可能存在一個(gè)統(tǒng)一的、運(yùn)用于不同類別房地產(chǎn)的還原利率。不同類別房地產(chǎn)的還原利率。1.1.關(guān)于還原利率的不同觀點(diǎn)關(guān)于還原利率的不同觀點(diǎn)2 2還原利率的計(jì)算還原利率的計(jì)算3.3.個(gè)別還原利率與綜合還原利率的換算個(gè)別還原利率與綜合還原利率的換算2012.1

58、第六章 收益法791.1.關(guān)于還原利率的不同觀點(diǎn)關(guān)于還原利率的不同觀點(diǎn) 由于還原利率的敏感性和統(tǒng)一的困難性由于還原利率的敏感性和統(tǒng)一的困難性, ,在在理論上，對(duì)于還原利率的確定有不同的看法，理論上，對(duì)于還原利率的確定有不同的看法，下面列舉主要的幾種：下面列舉主要的幾種：(1)(1)以資金的社會(huì)平均利潤(rùn)率作為還原利率以資金的社會(huì)平均利潤(rùn)率作為還原利率(2)(2)以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)率作為還原利率以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)率作為還原利率(3)(3)以實(shí)質(zhì)利率作為還原利率以實(shí)質(zhì)利率作為還原利率2012.1第六章 收益法80(1)(1)以資金的社會(huì)平均利潤(rùn)率作以資金的社會(huì)平均利潤(rùn)率作為還原利率為還原利率

59、 等量投資應(yīng)該獲取等量利潤(rùn)，因此，可等量投資應(yīng)該獲取等量利潤(rùn)，因此，可以將資金的社會(huì)平均利潤(rùn)率作為還原利以將資金的社會(huì)平均利潤(rùn)率作為還原利率對(duì)純收益進(jìn)行資本化。率對(duì)純收益進(jìn)行資本化。 這固然簡(jiǎn)便，但是與一般投資相比，這固然簡(jiǎn)便，但是與一般投資相比，房地產(chǎn)投資具有更高的風(fēng)險(xiǎn)性，在管理房地產(chǎn)投資具有更高的風(fēng)險(xiǎn)性，在管理上更趨復(fù)雜。因此，以資金的平均利潤(rùn)上更趨復(fù)雜。因此，以資金的平均利潤(rùn)率進(jìn)行還原，必然使房地產(chǎn)估價(jià)額偏低。率進(jìn)行還原，必然使房地產(chǎn)估價(jià)額偏低。2012.1第六章 收益法81(2)(2)以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)率以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)率作為還原利率作為還原利率 由于房地產(chǎn)投資需要的資金量大

60、、占用時(shí)間長(zhǎng)由于房地產(chǎn)投資需要的資金量大、占用時(shí)間長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的和風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，一般來說，房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)率要高于資金的社會(huì)平均利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率要高于資金的社會(huì)平均利潤(rùn)率。因此，以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)率還原，所因此，以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)率還原，所確定的價(jià)格比以社會(huì)平均利潤(rùn)率還原要合理。確定的價(jià)格比以社會(huì)平均利潤(rùn)率還原要合理。但嚴(yán)格地說，不同的房地產(chǎn)投資具有不同的但嚴(yán)格地說，不同的房地產(chǎn)投資具有不同的風(fēng)險(xiǎn)，土地與建筑物的風(fēng)險(xiǎn)程度也各不相同，風(fēng)險(xiǎn)，土地與建筑物的風(fēng)險(xiǎn)程度也各不相同，因此，以行業(yè)投資利潤(rùn)率作為統(tǒng)一的還原利因此，以行業(yè)投資利潤(rùn)率作為統(tǒng)一的還原利率，也忽