第5章 房地產(chǎn)評估

1、第五章第五章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估1了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點2熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素3. 掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用4. 掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用5. 掌握成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用6. 掌握房地產(chǎn)評估的其他方法的應(yīng)用本章學(xué)習(xí)目的和要求：本章學(xué)習(xí)目的和要求：一、房地產(chǎn)的概念和特點一、房地產(chǎn)的概念和特點（1）房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。）房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。1房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)的概念：概念概念土地土地地球的表面及其上地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空下一定范圍內(nèi)的空間間 建筑物建筑物通過人工建筑而成通過人工建筑而成，由建筑材料、建，由建筑材料、建筑配件和

2、設(shè)備（給筑配件和設(shè)備（給排水、衛(wèi)生、照明排水、衛(wèi)生、照明、空調(diào)、電梯、通、空調(diào)、電梯、通訊）等組成的整合訊）等組成的整合體體地上定著地上定著物物附著于土地、建筑附著于土地、建筑物上，與土地、建物上，與土地、建筑物不可分離，分筑物不可分離，分離會破壞或降低房離會破壞或降低房地產(chǎn)價值的部分。地產(chǎn)價值的部分。城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第3232條中規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵條中規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。同時轉(zhuǎn)讓、抵押。資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）中將建筑物描述為：中

3、將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)不動產(chǎn)對不動產(chǎn)的定義是土地、對不動產(chǎn)的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)的權(quán)益。其相關(guān)的權(quán)益。土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)出租：土地使用

4、權(quán)出租：土地使用權(quán)抵押：土地使用權(quán)抵押：w（2）土地使用權(quán)）土地使用權(quán)（3）建筑物）建筑物w房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。w建筑物的主要結(jié)構(gòu)：建筑物的主要結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)2房地產(chǎn)的特點：房地產(chǎn)的特點：不可移動性：空間位置固定，不可隨意移動。不可移動性：空間位置固定，不可隨意移動。區(qū)域差異性：受自然氣候和經(jīng)濟發(fā)展水平影響。區(qū)域差異性：受自然氣候和經(jīng)濟發(fā)展水平影響。長期使用性：一般期限較長。長期使用性：一般期限較長。影響因素多樣性：土地價格、建設(shè)成本、消費者影響因素多樣性：土地價格、

5、建設(shè)成本、消費者心理等。心理等。個體差異性：在市場上很難找到兩處完全相同的個體差異性：在市場上很難找到兩處完全相同的房產(chǎn)。房產(chǎn)。投資風(fēng)險性投資風(fēng)險性政策限制性政策限制性3.房地產(chǎn)評估的原則房地產(chǎn)評估的原則 所謂房地產(chǎn)評估，是專業(yè)人員為特定的目的對房地產(chǎn)的特定權(quán)益在某一特定時點上的價值進行評估。 評估人員在進行評估活動時，必須受到行業(yè)行為準(zhǔn)則的約束，在一定的原則下開展評估活動。 1、 區(qū)位原則。 2、 替代原則。 3、 最有效使用原則。 4、 評估時點原則。 5、 合法原則。4. 房地產(chǎn)評估的程序房地產(chǎn)評估的程序（一）（一） 明確評估基本事項明確評估基本事項 在房地產(chǎn)評估時，必須了解評估對象的基

6、本在房地產(chǎn)評估時，必須了解評估對象的基本情況，這是擬定房地產(chǎn)評估方案、選擇評估方法情況，這是擬定房地產(chǎn)評估方案、選擇評估方法的前提。評估基本事項包括以下內(nèi)容：的前提。評估基本事項包括以下內(nèi)容： 1 1、 明確評估目的。明確評估目的。 2 2、 了解評估對象。了解評估對象。 3 3、 確定評估時點。確定評估時點。 4 4、 簽訂評估合同。簽訂評估合同。（二）合理配備人員，制定評估計劃（二）合理配備人員，制定評估計劃（三）實地勘查，收集資料（三）實地勘查，收集資料（四）選擇評估方法（四）選擇評估方法（五）確定被評估房地產(chǎn)的價值（五）確定被評估房地產(chǎn)的價值（六）撰寫評估報告（六）撰寫評估報告 影響房

7、地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐灰话阋蛩匕阋蛩?、區(qū)域因素區(qū)域因素和個別因素個別因素。（一）一般因素（一）一般因素 是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括以下因素 1 1、經(jīng)濟因素、經(jīng)濟因素 （1）經(jīng)濟發(fā)展因素 （2）財政金融因素 （3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素二、房地產(chǎn)價格的影響因素二、房地產(chǎn)價格的影響因素2 2、社會因素、社會因素 （1）人口因素 （2）家庭規(guī)模因素 （3）教育水平、社會福利因素3 3、政策因素、政策因素 （1）土地使用權(quán)制度與住房制度、地價政策 （2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 （3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策 （4）行政隸屬關(guān)系變更

8、 （5）交通管制（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素 是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的價格水平產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平產(chǎn)生影響。這類因素包括以下一些： 1 1、商務(wù)繁華因素、商務(wù)繁華因素 2 2、道路通達因素、道路通達因素 3 3、交通便捷因素、交通便捷因素 4 4、城市設(shè)施狀況因素、城市設(shè)施狀況因素 （1）基礎(chǔ)設(shè)施 （2）生活設(shè)施 （3）文化娛樂設(shè)施 5 5、環(huán)境狀況因素、環(huán)境狀況因素（三）個別因素（三）個別因素 個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。土地個別因素，也叫宗地因素，是宗地自身的條件和特征對該地塊價格的影響。 1 1、土

9、地的個別因素、土地的個別因素 （1）區(qū)位因素 （2）面積因素、寬度因素、深度因素 （3）形狀因素 （4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素 （5）容積率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素 2 2、建筑物的個別因素、建筑物的個別因素 （1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等 （2）設(shè)計、設(shè)備等是否良好 （3）施工質(zhì)量 （4）法律限制 （5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)三、房地產(chǎn)評估中的收益法三、房地產(chǎn)評估中的收益法概念：概念：房地產(chǎn)評估收益法又稱為收益現(xiàn)值法，是通過估房地產(chǎn)評估收益法又稱為收益現(xiàn)值法，是通過估算被評估對象的正常收益，選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，通過計算被評估對象的正常收益，選擇適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，通過

10、計算各期收益的現(xiàn)值估算房地產(chǎn)價值的方法。算各期收益的現(xiàn)值估算房地產(chǎn)價值的方法。計算公式：計算公式：1.無限期等額收益評估法：無限期等額收益評估法：P=A/r 其中：A為被評估房地產(chǎn)的年收益額，r為折現(xiàn)率/資本化率2.有限期等額收益評估法：有限期等額收益評估法：P=其中：n為收益期 )1 (11 nrrA適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價值評估，如適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)。不適用范圍：政府機關(guān)、學(xué)校等公用、公不適用范圍：政府機關(guān)、學(xué)校等公用、公益性房地產(chǎn)。益性房地產(chǎn)?；竟椒康禺a(chǎn)凈收益=房屋凈收益+土地凈收益房地產(chǎn)凈收益 因素：房租收入-費用房

11、屋凈收益： 因素 1、按使用年限折舊 2、無限期等額收益法土地凈收益： 因素： 有限期等額收益法 課后練習(xí)：課后練習(xí)：某公司于某公司于2002年年8月以有償出讓方式取得一月以有償出讓方式取得一塊土地塊土地40年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于2004年年8月在此地塊上建成一月在此地塊上建成一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的寫字樓，造價每平方米棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的寫字樓，造價每平方米2500元，經(jīng)元，經(jīng)濟耐用年限為濟耐用年限為55年，殘值率年，殘值率2%。目前該類建筑重置價。目前該類建筑重置價格為每平方米格為每平方米3600元。該建筑物占地面積元。該建筑物占地面積3000平方米，平方米，建筑面積建筑面積9000平方米

12、，用于出租，每月平均實收租金平方米，用于出租，每月平均實收租金3萬元（據(jù)了解當(dāng)時同類寫字樓出租租金一般為每月每建萬元（據(jù)了解當(dāng)時同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米筑平方米50元，空置率元，空置率10%）。每年需支付的管理費為）。每年需支付的管理費為年租金的年租金的3.5%、維修費為建筑物重置價格的、維修費為建筑物重置價格的1.5%，土，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為元，保險費為重置價的重置價的0.2%，土地資本化率，土地資本化率8%，建筑物資本化率，建筑物資本化率8%。土地使用權(quán)出讓年限屆滿時地上建筑物由國家無償。土地使用權(quán)出讓年限

13、屆滿時地上建筑物由國家無償收回。假設(shè)房屋收益為無限期。根據(jù)以上資料評估該宗收回。假設(shè)房屋收益為無限期。根據(jù)以上資料評估該宗房地產(chǎn)房地產(chǎn)2008年年8月的土地使用權(quán)價值。月的土地使用權(quán)價值。解解：（：（1 1）選定評估方法：）選定評估方法：該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。采用收益法。 （2 2）計算總收益：）計算總收益：總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。益。 年總收益年總收益5050121290009000（110110）48600004860000元元 （3 3）計算總費用）計算總費用 年管理費年管理費4860000486000

14、03.53.5170100170100元元 年維修費年維修費36003600900090001.51.5486000486000元元 年稅金年稅金202090009000180000180000元元 年保險費年保險費36003600900090000.2%=648000.2%=64800元元 年總費用年總費用900900900900元元 （4 4）計算房地產(chǎn)凈收益）計算房地產(chǎn)凈收益 年房地產(chǎn)凈收益年總收益年總費用年房地產(chǎn)凈收益年總收益年總費用 4860000486000090090090090039591003959100元元（5 5）計算房屋凈收益）計算房屋凈收益 計算年貶值額。計算年貶值額

15、。年貶值額應(yīng)根據(jù)房屋耐用年限確定，年貶值額應(yīng)根據(jù)房屋耐用年限確定，但在本例中，土地使用年限小于耐用年限，土地使用權(quán)出但在本例中，土地使用年限小于耐用年限，土地使用權(quán)出讓年限屆滿國家無償收回，因此，房地產(chǎn)使用者可使用的讓年限屆滿國家無償收回，因此，房地產(chǎn)使用者可使用的期限為：期限為：40-2=3840-2=38年，并且計算殘值。年，并且計算殘值。 年貶值額年貶值額= =建筑物重置價建筑物重置價/ /使用年限使用年限 =3600=360090009000（1-2%1-2%）/38= /38= 835579835579（元）（元） 計算房屋現(xiàn)值計算房屋現(xiàn)值 房屋現(xiàn)值房屋重置價年貶值額房屋現(xiàn)值房屋重置

16、價年貶值額已使用年限已使用年限 36003600900090008355798355794 42905768429057684元元 計算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無限期）計算房屋凈收益（假設(shè)房屋收益年期為無限期） 房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率房屋資本化率 29057684290576848 823246142324614元元 （6 6）計算土地凈收益：）計算土地凈收益： 年土地凈收益年房地產(chǎn)凈收益房屋年凈收益年土地凈收益年房地產(chǎn)凈收益房屋年凈收益 395910039591002324614232461416344851634485元元 （7 7）計算土地使用權(quán)價格。

17、）計算土地使用權(quán)價格。 土地使用權(quán)在土地使用權(quán)在20082008年年8 8月的剩余使用年限為月的剩余使用年限為 40406 63434年年 V= =V= =19001899.1819001899.18元元 土地單價土地單價19001899.1819001899.18300030006333.976333.97元元（8 8）評估結(jié)果。）評估結(jié)果。本宗土地使用權(quán)價值為本宗土地使用權(quán)價值為19001899.1819001899.18元，元，土地單價為每平方米土地單價為每平方米6333.976333.97元。元。%)81 (11 %8163994234四、房地產(chǎn)評估中的市場法四、房地產(chǎn)評估中的市場法市

18、場法的基本含義是：市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等修正，得出被估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價格。適用范圍：適用范圍：市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。計算公式：計算公式：基本計算公式是：基本計算公式是： P=PP=PA AB BC CD D其中，式中：其中，式中： P被評估房地產(chǎn)評估價格 P可比交易實例價格 A交易情況修正系數(shù) B交易日期修正系數(shù) C區(qū)域因素修正系數(shù) D個

19、別因素修正系數(shù)評估程序：評估程序：（一）交易資料收集（一）交易資料收集( (略）略） （二）可比交易案例確定（略）（二）可比交易案例確定（略）（三）因素修正（三）因素修正 1 1、交易情況修正、交易情況修正 房地產(chǎn)交易中的特殊情況房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要包括：較為復(fù)雜，主要包括： （1 1）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易；）有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易； （2 2）交易時有特別動機，如急買急賣；）交易時有特別動機，如急買急賣； （3 3）買方或賣方不了解市場行情，往往使得房）買方或賣方不了解市場行情，往往使得房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低；地產(chǎn)交易價格偏高或偏低； （4 4）其他特

20、殊交易情形，如拍賣。）其他特殊交易情形，如拍賣。 （5 5）特殊的交易方式。）特殊的交易方式。通過交易情況修正，即將可比實例價格通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格：修正為正常交易情況下的價格：計算公式為：計算公式為：2 2、交易日期修正、交易日期修正 交易實例的交易日期與待評估房地產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日往往有一段時間差。需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動率，將交易實例房地產(chǎn)價格修正為評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)價格。 利用價格指數(shù)進行交易日期修正的公式如下：3 3、容積率修正、容積率修正容積率修正計算公式：容積率修正計算公式： 修正后可比實例價格修正后可比實例價格= =可比實例價格可比實例價格（

21、待估宗地容（待估宗地容積率修正系數(shù)積率修正系數(shù)/ /可筆實例土地容積率修正系數(shù)）可筆實例土地容積率修正系數(shù)）4 4、土地使用年期修正、土地使用年期修正土地使用年期修正系數(shù)按下式計算：土地使用年期修正系數(shù)按下式計算： K=K=式中：式中： KK將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù)將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數(shù) rr折現(xiàn)率折現(xiàn)率/ /資本化率資本化率 mm被估對象的使用年期被估對象的使用年期 nn可比實例的使用年期可比實例的使用年期 土地使用年期修正后地價比較實例價格土地使用年期修正后地價比較實例價格K Knmrr)1 (11)1 (115 5、區(qū)域因素修正、區(qū)域

22、因素修正6 6、個別因素修正、個別因素修正五、房地產(chǎn)評估中的成本法五、房地產(chǎn)評估中的成本法概念：概念：成本法是依據(jù)開發(fā)或建設(shè)被評估不動產(chǎn)或類似不動產(chǎn)所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，從而決定評估對象價格的方法。成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價格的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)價格。該方法認為生產(chǎn)成本與價格之間有密切聯(lián)系。適用范圍：適用范圍：一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收

23、益法等方法進實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行估價的情況行估價的情況。對于既無收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀(jì)念館、公園、新開發(fā)地等特殊性的房地產(chǎn)估價比較適用。但由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值，所以，成本法在土地估價中應(yīng)用范圍受到一定限制。一、成本法在土地價值評估中的應(yīng)用一、成本法在土地價值評估中的應(yīng)用基本公式：基本公式： 土地價值土地價值= =取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額+ +開發(fā)成本開發(fā)成本+ +開發(fā)費用開發(fā)費用 + +開發(fā)利

24、潤開發(fā)利潤+ +土地增值收益土地增值收益+ +稅金稅金（一）計算土地取得費用：（一）計算土地取得費用： 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，為兩種情況：費用，為兩種情況： 1 1、國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的、國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用費用 2 2、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收拆遷費用，這是對原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補償，補償標(biāo)準(zhǔn)各地均有具體規(guī)定回部分的補償，補償標(biāo)準(zhǔn)各地均有具體規(guī)定

25、 ( (二二) )計算土地開發(fā)成本計算土地開發(fā)成本 一般來說，土地開發(fā)成本是指土地使用權(quán)人實際支付的開發(fā)費用。 1 1、前期工程費：、前期工程費：前期的規(guī)劃、設(shè)計、勘察、測繪費及“三通一平”或“七通一平”費用等。 2 2、公共配套設(shè)施費：、公共配套設(shè)施費：不能有償轉(zhuǎn)讓的，如：圖書館、公園、綠地等。( (三三) )土地開發(fā)費用土地開發(fā)費用 土地開發(fā)費用是指與土地相關(guān)的銷售費用、管理費銷售費用、管理費用和財務(wù)費用用和財務(wù)費用。 投資利息計算公式： 式中：R為利息；Q為資金額；r為利率；n為計息期( (四四) )開發(fā)利潤開發(fā)利潤 一般以取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地開發(fā)成本為基數(shù)乘以利潤率來計算。

26、11nrQR( (五五) )土地增值收益土地增值收益 土地增值收益主要是指改變土地用途或功能而取得的土地收益增值額。計算公式：計算公式： 土地增值收益土地增值收益= =（取得土地使用權(quán)所支付的金額（取得土地使用權(quán)所支付的金額+ +土地土地開發(fā)成本開發(fā)成本+ +土地開發(fā)費用土地開發(fā)費用+ +利潤和稅費）利潤和稅費）土地增值收益土地增值收益率率( (六六) )稅金稅金 稅金是指土地取得及開發(fā)過程中向國家繳納的稅金、附加費，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等。二、成本法在新建房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用二、成本法在新建房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用二、成本法在新建房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用二、成本法在新建房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

27、基本公式為：基本公式為： 新建房地產(chǎn)價格土地取得費用開發(fā)成本開發(fā)費新建房地產(chǎn)價格土地取得費用開發(fā)成本開發(fā)費用（包括管理費用、投資利息和銷售稅費等）正常用（包括管理費用、投資利息和銷售稅費等）正常利潤利潤 1 1、土地取得費用：、土地取得費用： （1）土地出讓金或地價款；(2)征地和房屋拆遷安置補償費用；(3)有關(guān)土地取得的手續(xù)費和稅金。 2 2、開發(fā)成本、開發(fā)成本 （1）勘查設(shè)計和前期工程費； （2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費； （3）房屋建筑安裝工程費； （4）公共配套設(shè)施建設(shè)費； （5）開發(fā)過程中的稅費及其其他間接費用。三、成本法在舊建筑物評估中的應(yīng)用三、成本法在舊建筑物評估中的應(yīng)用（一）貶值扣減法（

28、一）貶值扣減法計算公式：計算公式： 舊房屋建筑物的評估價值舊房屋建筑物的評估價值=重置成本重置成本-年貶值年貶值額額*已使用年限已使用年限 年貶值額年貶值額=（重置成本（重置成本-建筑物的凈殘值）建筑物的凈殘值）/建建筑物使用壽命筑物使用壽命（二）成新率法（二）成新率法計算公式：計算公式： 舊房屋建筑物的評估價值舊房屋建筑物的評估價值=建筑物的重置成本建筑物的重置成本*成新率成新率成本法應(yīng)用舉例：成本法應(yīng)用舉例：例題：例題：被評估地塊為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得費為230元/平方米，土地開發(fā)費為246元/平方米。土地開發(fā)周期為2年，第一年投資占總投資的3/4，第二年投資占總投資的1

29、/4。銀行貸款年利率為8%，土地開發(fā)投資的平均利潤率為10%，土地增值收益率為20%。試根據(jù)以上資料計算被評估土地開發(fā)后的評估價值。解：1、土地取得費=500*230=115000元 2、土地開發(fā)成本=500*246=123000元 3、土地取得費的計息期為2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則： 土地取得費利息= 土地開發(fā)費利息= =11289+1206=12495元 利息即土地開發(fā)費用,合計：19136+12495=31631元 4、開發(fā)利潤=（土地取得費+土地開發(fā)成本）*利潤率 =（115000+123000）*10%=23800元 5、土地增值收益=（115000+123000+31631

30、+23800）*20% =58686元 6、土地評估價值=115000+123000+31631+23800+58686 =352117元 土地單價=352117/500=704元191361%81111500021%814/11230001%814/31230005 . 05 . 1六、房地產(chǎn)評估中的假設(shè)開發(fā)法六、房地產(chǎn)評估中的假設(shè)開發(fā)法基本概念：基本概念：假設(shè)開發(fā)法是將被評估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，假設(shè)開發(fā)法是將被評估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該?？鄢Ｍ度胭M用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被評估地產(chǎn)價格的方法。余值測算被評估地產(chǎn)價格的方法。適

31、用范圍：適用范圍： 1 1、待開發(fā)土地的估價。用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、待開發(fā)土地的估價。用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建造費、專業(yè)費等。減去建造費、專業(yè)費等。 2 2、將生地開發(fā)成熟地的土地估價。用開發(fā)完成后的、將生地開發(fā)成熟地的土地估價。用開發(fā)完成后的熟地價減去土地開發(fā)費用，就得到生地地價熟地價減去土地開發(fā)費用，就得到生地地價 3 3、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價?；竟剑夯竟剑罕辉u估土地價值被評估土地價值= =被評估房地產(chǎn)的預(yù)期售價被評估房地產(chǎn)的預(yù)期售價- -（開發(fā)建設(shè)費（開發(fā)建設(shè)費+ +專業(yè)費專業(yè)費+ +租售費用租售費用+ +資本利息資本利息+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤+ +稅金）稅金） 評估程序：評估程序：( (一一) )調(diào)查被評估對象的基本情況調(diào)查被評估對象的基本情況 1調(diào)查土地的限制條件， 2