房地產估價報告的撰寫

1、房地產估價報告的撰寫 第一部分 序言 一、本專題基本內容(一)序言 (二)估價報告評審的基本要求(三)最高最佳使用原則的理解與運用 (四)市場法與成本法中的幾個問題 (五)其它 二、目前估價報告存在的主要問題(一)格式不規(guī)范,方法運用錯誤； (二)問題調查不清，造成分析無法深入：(三)基本問題交代不清； (四)存在明顯缺陷或錯誤； (五)偏于簡單，深度不夠、沒有廣度，沒有厚度(指片幅太少)； (六)報告完成后沒有很好的分析、討論、研究和審查，缺少必要的沉淀。 三、關于估價報告“撰寫”的理解 ()“撰寫”：辭典中：寫的意思，即把你對個問題的想法、認識、結論，通過文字描述和分析表；達出來。如平時所

2、說的編寫、總結等； (二)“著”的意思，即對于一個問題，除了有你的一般描述和分析外，還有你非常專業(yè)且獨到的觀點與見解、深刻的理論闡述、具有一定程度的創(chuàng)新和理由充分的估價結論。 (三)“撰寫”在估價中就可以說是編寫的意思。但不限于一般的編寫，一份完整的估價報告，既是表達估價結果的文件，也是專業(yè)技術含量很高的專業(yè)研究報告。它首先應當是房地產估價師的一個合格產品，又是大家的一個作品，同時還是一份經得起歷史檢驗的檔案?？梢哉f它是一時有著豐富內容的“知識網絡和體系，它也是市場經濟中能夠體現(xiàn)客觀、公正衡量房地產價值的評定書。 四、估價報告組成與質量基本評價（)估價報告組成 1、封 面 2、目 錄3、致委托

3、方函 4、估價師聲明5、估價假設與限制條件 6、估價結果報告7、估價技術報告 8、附 件 (二)估價報告質量的基本評價 1、估價報告內在質量。 估價結果的準確性 估價依據(jù)的充分性 估價方法選用的正確性 估價參數(shù)選取的合理性 2、估價報告的外在質量。 估價報告的文字表述水平、能否圖文并茂、文本格式規(guī)范及印刷質量。 五、估價報告質量主要要求(一)全面性：要有足夠文字的描述，依據(jù)確鑿、充分，內容、附件齊全，反映的事實確切，分析推理有深度、結論準確； (二)客觀性：立場中立、客觀介紹、分析評價與結論理由充分； (三)準確性：專業(yè)術語正確、事項說明準確、數(shù)字測算精確；(四)概括性：文字簡潔、內容高度概括

4、、資料精選、典型有代表性、用事情本質反映情況、表達觀點和結論。 六、估價報告質量評審不合格的情況 (一)八項內容若缺少任何一項，估價報告視為不合格； (二)八個方面中任何一方面存在嚴重缺陷者，估價報告視為不合格； (三)八個方面中若存在原則性錯誤，估價報告視為不合格； (四)報告中八個方面許多地方均不同程度存在問題者，因折扣大，評審累計不足60分，估價報告視為不合格。 七、估價報告撰寫過程中的要求 (一)對估價對象基本事項包括實物、權益、區(qū)位等要深入調查，調查記錄要具體，要整理出底稿。 (二)要做出準確的專業(yè)界定。1、對權益證明正確產權界定； 2、估價對象用途界定；3、估價對象與可比實例的準確

5、市場定位； 4、功能質量界定；5、估價技術路線選擇和估價方法確定； 6、區(qū)位狀況級別界定與因子狀況界定；7、個別因素狀況修正或調整系數(shù)的界定； 8、各類專業(yè)參數(shù)界定。 (三)要進行全面、深入、符合專業(yè)要求的分析測算。 1、全面：內容全面、因素齊全； 2、深入：情況描述詳細、分析切合實際、深刻，有專業(yè)理論高度、測算過程要詳細展開；3、規(guī)范：按估價規(guī)范確定報告格式、專業(yè)術語、方法與基本要求，進行價格分析與測算。即按估價規(guī)范、相應法規(guī)與當前培訓教材的具體要求進行。 (四)要充分體現(xiàn)估價對象結果價值的客觀合理1、闡明確定估價結果的理由，簡單算術平均或加權算術平均理由； 2、估價參數(shù)、基本數(shù)據(jù)與估價結果

6、的關系； 3、致委托方函、估價結果報告、估價技術報告對估價結果的處理。 （五)估價專業(yè)人員要各負其責 1、項目負責人工作內容與責任 2、一般參加人員工作內容與責任 3、復核人員工作內容與責任 4、估價師要親自簽字 八、房地產估價報告的特點(一)簽署主體的特定性 (二)報告形成程序的嚴肅性(三)報告內容的規(guī)范性 (四)報告形式的規(guī)范性 九、房地產估價報告的分類 (一)從形式上劃分：口頭估價報告與書面估價報告 (二)從估價對象范圍的差異上劃分：傳統(tǒng)估價報告和延深估價報告 (三)從估價工作對象性質上劃分：初次估價報告、復核估價報告和技術鑒定報告 (四)從報告名稱格式不同劃分： (五)從報告法律責任性

7、質上劃分：證明類估價報告和咨詢類估價報告 (六)從報告的表現(xiàn)格式上劃分：表格式和敘述式報告十、估價報告的制作 (一)封面要精美 (二）細部要準確 (二)版面要活潑 (四)圖文要精致 第二部分 估價報告撰寫的基本要求 一、估價報告的完整性 (一)要件齊全1、封面(項目齊全，如：報告標題、估價項目名稱、委托人姓名或名稱、估價機構全稱、參加本項目的估價師、估價作業(yè)期、估價報告編號共7個方面。) 2、目錄(包括不同級別目錄，含頁碼、附件，要寫出具體名稱，以便讀者對報告總體了解，便于找到感興趣的內容。 3、致委托方函(含機構公章、法定代表人或執(zhí)行合伙人簽字) 4、估價師聲明(含估價師簽名、注冊號，不是其

8、它證書號) 5、估價的假設和限制條件 6、結果報告(項目齊全，是報告的重點，但文字要簡練) 7、技術報告(項目內容全面、詳細，是報告的核心，是估價結果的基礎。) S、附件：(含估價委托書或合同、協(xié)議，估價對象位置圖、內外部：狀況圖片、實地查勘記錄、權屬證明復印件，估價機構資質、估價師資格證明復印件：) 舉例1：封面略 舉例2：致委托方函 l、致委托方函對象：委托人的單位名稱或姓名 2、正文：(應為7項內容) (1)信函的專業(yè)表述(原則、評估情況) (2)估價對象(如對象名稱、估價范圍) (3)估價目的(準確、規(guī)范的簡要表述) (4)估價時點 (5)估價結果(單價與總價) (6)估價報告應用期限

9、 (7)注明隨此函提交的估價報告份數(shù) 舉例3：估價師聲明(略) 二、估價的假設和限制條件 (一)假設條件 1、對公開市場價值的假設(7個方面有無不足之處) 2、對估價對象狀況界定的假設(有難以弄清的方面) 3、對估價方法的假設(有無條件不完全具備的地方) 4、對估價基本數(shù)據(jù)或參數(shù)的假設 5、產權不完全條件下的假設 6、抵押房地產是否存在拖欠工程款、擔保費未支付事項，即優(yōu)先償還款的問題； 7、潛在收益分析的原則性假設 8、回顧性估價對無法調查事項的假設。 (二)限制條件具有針對性 1、要結合估價對象狀況和報告內容提出具體的相應限制條件 2、市場交易條件的限制 3、回顧性估價條件限制； 4、劃撥土

10、地使用權限制： 5、委托方特別情況的限制 6、政府安排的搬遷企業(yè)有關情況的限制： 例：關于在建工程的限制條件(略) 7、假設開發(fā)法時應扣除款項、程度確定的假設與限制。 三、估價目的及價值定義表述(略) 四、估價對象界定及描述 (一)對估價對象的范圍、用途界定 1、準確、依據(jù)可靠。 2、范圍界定：房地產實物與產權。 3、用途界定：主要為房地、土地與房屋3大類界定。 4、有的在報告中按“估價范圍”專項列出。 2、建筑物描述存在的問題 1、偏于簡單 2內容不全面 3、具體描述不準確 4、與報告分析聯(lián)系不緊密 五、市場背景描述與分析 (一)要對當?shù)胤康禺a市場進行宏觀分析 (二)要對估價對象細分的房地產

11、市場及影響因素進行分析 (三)市場分析中要做到簡明、準確、透徹，要從二個層面對市場進行分析 1、房地產市場一般分析：主要為當?shù)亟诜康禺a市場狀況(8個方面)； 2、細分房地產市場的分析； 3、經濟因素分析不夠。 (1)銀行利率變化分析(給出銀行利率表、進行利率變化分析) (2)稅收政策變化 (3)土地政策、房價政策變化等 (四)市場法中可常用的價格指數(shù) 1、統(tǒng)計局系統(tǒng)指數(shù)(主要為8種) 2、國地資源部城市地價指數(shù)(4種) 3、與房地產價格相關的價格指數(shù) (1)物價指數(shù)(如消費價格指數(shù))； (2)建安造價指數(shù)：如不同類型房屋的建安工程造價指數(shù)、建材價格指數(shù)、人工價格指數(shù)； (3)各城市房地產價格

12、指數(shù)； (4)統(tǒng)計學中所用的價格指數(shù) 六、最高最佳使用分析(另文專門介紹) 對最高最佳使用的判定正確，分析透徹、具體，有合法依據(jù)和市場根據(jù)。報告中太程序化。撰寫估價報告要注意： (一)不僅在估價結果報告中作為專門一項列出介紹，而且要起到統(tǒng)領整篇報告。 (二)要在估價方法運用中充分體現(xiàn)最高最佳這一原則的指導作用。即：估價過程中要有專門文字闡述，在價值形成的內涵上去體現(xiàn)這一原則。 七、估價方法選用 這里是說要解決問題的二個方面，需在在估價中不斷積累：總體上是說在估價技術路線確定的基礎上，進行的估價方法選用。當然，技術路線和估價思路的確定也可能有一個過程，比如，先確定估價思路，再在估價中逐步完善。

13、(一)技術路線的確定 (二)估價方法選用，要求方法恰當、全面(一般少于2個方法)。對于選用的，需要簡述主要理由。舉例 (三)對于不選用的估價方法的處理，也要說明理由。(例) 八、數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運用及計算過程 這部分在報告中占比重較大，是報告的最核心部分。 1、數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足： 2、參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實上有說服力，有必要的分析和過程： 3、計算過程完整、嚴謹、正確。 (一)數(shù)據(jù)來源、依據(jù)主要取決于： 1、委托方提供的估價對象產權資料、工程資料、管理資料(現(xiàn)場勘察或情況介紹時開出資料名單)； 2、估價機構收集的市場信息資料和掌握積累的資料： 3、政府管理部門、協(xié)會

14、組織與同行業(yè)合作機構等提供的資料： 4、以有償方式通過某機構取得有價值的數(shù)據(jù)資料。 (二)參數(shù)選取 1、要盡可能結合相關規(guī)定，市場性強的量化指標確定，要經得起推敲和檢驗。 2、要盡可能有依據(jù)。如：A、價格指數(shù)要按當?shù)赜嘘P部門發(fā)布的為準：B、成本法開發(fā)管理費率要結合項目規(guī)?；蚱髽I(yè)資質等。 (三)計算過程 1、各種估價方法，均應分別有詳細的分析計算過程，不受片幅限制。 2、利用的各種數(shù)據(jù)均應注明具體的出處。各種基本數(shù)據(jù)應在技術(或結果)報告、附件中有具體交代。 3、要注意文字分析與測算并重。不能過于簡單化。如利用表格，圖表輔助說明問題。 4、應對每一步計算進行核實，查驗計算的合理性與準確性。 九、

15、估價結果確定及結論表述 (一)估價結果確定有充分依據(jù)。 估價結果是估價目的的重要體現(xiàn)，是估價對象價值的量化形式，是委托方最關心的問題。結果確定依據(jù)充分，是估價過程中參數(shù)合理，基本依據(jù)來源可靠，不僅估價方法合理，而且分析過程要深刻，測算正確。同時主要依據(jù)所提供的附件要列示齊全，合法有效。 (二)估價結論理由要充分(含單價、總價) 1、要有確定估價結果的理由。2、應說明每種估價方法所得結果的理由； 3、運用二種以上估價方法時，應同時要說明利用簡單算術平均法或加權平均法的確定最終估價結果的理由； 4、對于拍賣、清算價格、需要優(yōu)先受償?shù)墓纼r對象等，在報告最后部分中應有專門的文字說明和相關價格說明。 5

16、、估價結果的文字表述，在致委托方函、結果報告、技術報告中不一定完全一致。 十、報告格式規(guī)范、文字表述、排版、外觀 (一)報告名稱、格式、用語規(guī)范；(二)引用法規(guī)、標準要正確；三)文字簡潔、通暢，表述嚴謹、前后一致、邏輯性強，無錯別字、無漏字，標點符號使用正確； (四)圖表要制作規(guī)范； (五)排版規(guī)整、前后統(tǒng)一，字號運用恰當，注意字體變化，裝訂美觀大方。 第三部分 最高最佳使用原則分析 一、該原則使用要求 (一)判定正確(三最與五個前提) (二)分析透徹(全面、深刻、量化) (三)具體(分析過程到位、各類界定具體準確 (四)有合法依據(jù)(與法規(guī)、相關規(guī)定一致) (五)市場依據(jù)(價格、實例、公開市場

17、條件下的依據(jù)) 二、目前存在的主要問題 (一)太程序化。即主要表現(xiàn)為只在結果報告中講什么是最高最佳使用原則，看不出最高最佳使用原則在報告中的作用。 1、沒有結合價對象基本狀況進行分析； 2、沒有結合區(qū)位進行專門分析； 3、沒有結合估價時點的市場進行專門分析： 4、沒有結合估價方法進行專門分析。 (二)與該原則的四個方面沒有具體聯(lián)系。有的只是進一步程序性的強調法律上允許、技術上可能、在經濟上可行，與報告結合不緊密，沒有多少聯(lián)系； (三)均衡性與協(xié)調性深度不夠。有的在此基礎上僅談以下土地與建筑物的均衡性、與外部環(huán)境的協(xié)調性。有的似乎與其中的均衡原理、適合原理進行了聯(lián)系，但深度不夠。 當然在很多時候

18、出于市場條件或資料所限，或周邊環(huán)境條件及估價自身條件不好展開，但關鍵問題在于你要有思路，你要知道與這一原則有哪些相關方面和問題去認識、去描述、去分析。 三、最高最佳使用原則的作用 統(tǒng)領性 指導性 四、關于最高最佳原則同時符合四個標準的展開 (一)關于法律上許可性的展開分析1、產權合法有效方面：各類證書是否齊全，各類證書是否真實、各類證書是否有效。比如，抵押住建項目：規(guī)劃許可證、施工許可證、建設用地許可證等是否齊全；項目在形式式上沒有完全竣工、但有了房屋所有權證；已抵押項目未到期，有他項權利設置，再次抵押時在房屋不同樓層、平面不同軸線間抵押混淆；拆遷房屋幾經轉手，在估價對象產權人與證件不符等。

19、2、在合法使用方面：包括規(guī)劃用途、容積率與建筑面積、建筑高度、建筑密度 規(guī)劃用途：專一用途時，根據(jù)己批準規(guī)劃文件和規(guī)劃許可證，比較容易查實，一般只要是證件規(guī)定用途與估價對象用途相符就可以了，但沒有專門寫出來。應“根據(jù)文件證明經觀場核實實際用途符合規(guī)定”。要執(zhí)行新的建筑面積規(guī)則。 建筑面積與容積率：在二種或多種用途：一是核實建筑面積是否超出：二是各類比例是否與要求符合。 3、舉例： (二)關于技術的可能性 1、房屋結構體系的安全性。 2、建筑設計的適用性 3、建材與設備的選用 4、施工適用技術 5、可選用的技術標準與規(guī)范 (1)混凝土結構設計規(guī)范GB50010-2002 (2)城市居住區(qū)規(guī)劃設計

20、規(guī)范GB501S093(02年版) (3)住宅建筑規(guī)范GB50368-2005 (4)健康住宅建筑技術要點2004年版 （5)居住區(qū)環(huán)境景觀設計導則2006年版 (6)住宅性能評定技術標準GBT50362-2005 (7)建筑工程建筑面積計算規(guī)范 GBT503532005 (三)關于經濟上的可能性 主要體現(xiàn)最佳效益與最佳集約度 1、當估價對象為存量收益性房地產時，要根據(jù)現(xiàn)有物質環(huán)境與條件，在當前每種使用方式下用有效毛收益扣除運營費用求其凈現(xiàn)值。 2、當估價對象假定為新增項目時，是否能以最低的投入取得更高的銷售價值進行分析。 3、當估價對象為不確定的商業(yè)用途時，從獲取潛在收入出，你從餐飲、寫字樓

21、、零售購物、休閑娛樂、賓館或綜合幾種用途去分析。 (四)關于最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度(三者互相聯(lián)系共為一體) 1、最佳用途：是土地使用證規(guī)定的使用用途是規(guī)劃確定的用途，是通過技術與經濟比較后的用途，是最合理的設計用途，是與周邊環(huán)境與設計最協(xié)調匹配的用途。 2、最佳規(guī)模(屬于符合規(guī)劃面積要求的規(guī)模) (1)是最合理的總體面積規(guī)模。比如對居住小區(qū)，居住區(qū)、在戶數(shù)、人口與建筑面積上與要求是否較一致、接近、過大、過小都不見得合理，面積與相應設計配套。 (2)在一個建筑群在總體面積下，各類建筑是否匹配。 (3)在單體建筑中，當為多種用途時，各部分面積的分配是否合理。 (4)估價對象本身建筑物與土地

22、中是否達到最佳。 (5)最佳規(guī)模意味著最佳體量，即建筑物的長寬高尺寸以及造型、美觀或審美效果。 3、最佳集約度現(xiàn)代理念：以最佳投入方式(包括時間、數(shù)量、方式)取得單位面積的最佳效益和總效益。五、關于最高最佳的三個經濟學原理 (一)收益遞增遞減原理：指投入量變動量，產出量相應變動。 應用：最佳集約度、最佳規(guī)模。 (二)均衡原理：房地產內部構成要素組合是否最合理分配使用。 1、土地面積中不同用途的分類 2、建筑物面積中不同用途的分類 應用：最佳集約度用最佳規(guī)模 (三)適合原理：估價對象房地產與外部環(huán)境的協(xié)調，如景觀的協(xié)調與區(qū)域中同類房地產、相關房地產和替代房地產的協(xié)調。 應用：確定最佳用途。選擇合

23、理的市場用途定位。 六、關于使用前提 (一)保持現(xiàn)狀前提 1、該前提的基本判斷：是指估價對象保持現(xiàn)狀、不轉換用途、不做任何裝修改造繼續(xù)使用最為有利的情形。 2、該前提的價值量判斷：房地產現(xiàn)狀價值新建房地產價值一現(xiàn)有建筑物拆除費用一建造新建筑物費用一拆除建造期間的經濟損失 3、可按保持現(xiàn)狀使用房地產的基本類型： (1)新投入使用的房地產。由于是新設計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內外環(huán)境好，應按保持現(xiàn)狀使則為前提； (2)雖己使用多年但在近期又裝修的房地產情況基本同上；(3)雖已使用多年，證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用，因此應按保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提。 4、房地產現(xiàn)狀價值分析：可通過市場

24、法、收益法或成本法進行。 5、現(xiàn)有建筑物拆除費用因素： (1)根據(jù)建筑物的結構類型、空間高度、規(guī)模大小等拆遷難度； (2)原有地下設施需拆除狀況； (3)建筑垃圾的外運距離因素等。 6、關于建造新建筑物費用包括： (1)建筑物結構、建筑、房屋設備設計費用； (2)配套管網、周邊綠化等環(huán)境設計費用； (3)建筑、裝飾裝修、房屋設備：仁程造價費用； (4)配套與綠化工程費用； (5)相關前期費用。如工程勘察、規(guī)劃設計費、建筑設計費、環(huán)境景觀設計費、可研費用、施工監(jiān)理費、質檢費、招投標代理費、工程預算或工程清單及報價編審費，業(yè)主建設管理費等。 當房地產現(xiàn)狀價值新建房地產價值一現(xiàn)有建筑物拆除費用一建造

25、新建筑物費用一建造期間經營損失。 當上述條件成立時，才能以房地產現(xiàn)狀為前提進行估價。否則，按其他情況考慮。舉例(略)(二)裝飾裝修改造前提1、該前提的基本判斷：是指將估價對象裝飾裝修改造，但再不轉換用途進行使用最為有利的情形 2、該前提的價值量判斷：估價對象裝飾裝修改造后價值增加額估價對象裝飾裝修改造所需費用 公式： 估價對象裝修改造改造后實現(xiàn)的價值一現(xiàn)狀條件的價值(1)裝修改造設計費用+(2)現(xiàn)有建筑物部分拆除費用+(3)裝飾裝修工程費用+(4)改造(包括擴建)工程費用+(5)擴建補地價+(6）工程監(jiān)理費+(7)工程造價詢咨費用+（8）招投標費用+(9)質檢費用（10）業(yè)主管理費用+(11)

26、財務費用十(12)改造期間經營損失 舉例：(略) (三)轉換用途前提(該類實例較多) 1、需要轉換用途的可能情形 2、該前提的價值量判斷：估價對象轉換用途后價值增加額估價對象轉換用途所需費用進一步展開講： 估價對象轉換用途后實現(xiàn)的價值一現(xiàn)狀條件的價值：1（1）轉換用途設計費用+(2)轉換用建造程費用+(3)轉換用途補地價費用+(4)轉換用途設備家具費用+(5)業(yè)主管理費用+(6)轉換用途期間經營損失等) (四)重新利用前提(屬推倒重來類型) 1、價值量判斷 估價對象現(xiàn)有價值重新利用完成后實現(xiàn)的價值一拆除現(xiàn)有建筑物費用一重新建造補地價一重新建造建安費用一重新建造前期費用一重新建造管理費用一重新建

27、造財務費用一重新建造期間經營損失等)2、充分考慮估價對象的重新利用的最佳集約、最佳綜合用途、最佳經濟效益 (五)多種狀況組合情形(略)第四部分 市場法與成本法中的幾個問題 一、市場法 ()可比實例的選取 1、與教材7個方面相對照與比較，估價中不少不夠深入； 2、較詳細介紹可比例情況，提供具體材料和數(shù)據(jù)，可以與照片、附件相結合： 3、修正或調整應盡可能詳細： 4、市場分析+圖表分析(表格、折線圖等) 5、市場法可比實例可用于成本法，收益法。 (二)市場法中進行理論分析的幾個基本認識 在不排除局部時期房價可能下降外，在城市化高速發(fā)展階段，房價有序穩(wěn)步上漲可能是一個常態(tài)，而房地產市場的大起大落和房地

28、產價格的暴漲和暴跌是一個病態(tài)。 房價是反映住房市場供狀況的晴雨表。一般來說，除非發(fā)生戰(zhàn)爭或者其他導致人口突然減少和經濟突然下滑的事件，住房價格是必然持續(xù)上漲的。 需要警惕的是，房價變化速度的大幅起落，特別是房價水平的暴漲暴跌。因為這樣的快速變化蘊涵了極大的不確定性，這不僅增加了住房市場供求雙方的風險，也使得貸款機構和決定貨幣政策的部門難以適從。更為嚴重的是，房價的快速變化往往還預示著房地產“泡沫”的形成和破裂。 若干人對房地產價格的基本認識是，盡管存在周期波動，但其發(fā)展趨勢應該是不斷上漲的。形成這種認識的原因主要有兩個。一是忽略了通貨膨脹的影響，而事實上經濟增長過程中往往伴隨著比較顯著的通貨膨

29、脹：二是許多新興市場國家和地區(qū)在過去幾十年的經濟飛速發(fā)展階段，對建筑空間的需求持續(xù)增加，由于建筑空間短期供給相對固定且具有經濟持續(xù)發(fā)展的良好預期，導致該發(fā)展階段的房地產價格呈現(xiàn)出逐步上升的趨勢。 1、房地產價格長期圍繞均值上下波動的 2、房地產價格與租金的關系 (1)租金、利率和價格變化預期決定了當前的房地產價格 (2)房地產價格與租金存在長期均衡關系 3、房地產價格與經濟基本面存在協(xié)調關系 4、世界各大城市房地產價格證明，房地產價格與經濟發(fā)展水平不存在正相關關系 5、結論 6、市場法個別因素的修正或調整 1、建安造價對房地產價格的影響 2、房屋成新對房地產價格的影響 3、房屋層數(shù)對房地產價格

30、的影響 4、房屋朝向對房地產價格的影響 5、使用年期對房地產價格的影響 6、容積率對對房地產價格的影響 7、房屋結構對房地產價格的影響 8、房屋功能對房地產價格的影響 二、成本法 (一)成本法的理論缺陷與改進途徑 1、成本法理論缺陷之一：利用該方法評估的價值與估價對象功能效果好壞聯(lián)系不起來。 2、成本法理論缺陷之二：利用該方法評估的價值與估價對象可能實現(xiàn)的收益存在很大差別。 3、成本法的理論缺陷之三：與市場法比較，成本法所體現(xiàn)市場供求關系的程度，存在明顯差別。 4、成本法理論缺陷之四：是重新構建價格下的全新狀態(tài)房地產，其價格構成與周邊環(huán)境沒有 直接關系。 5、解決成本法理論缺陷途徑 途徑之一：

31、 途徑之二： 途徑之三： (二)成本法估價舉例 三、其它 (一)環(huán)境因素對房地產價值影響的評估思路 1、評估方法：市場法、收益法、按假設污染房地產的價值損失、受污染房地產的“污名”的估價方法。 2、環(huán)境污染評估實例3、環(huán)境因素分類 4、環(huán)境污染房地產評估的基本思路 環(huán)境污染房地產估價時點時通常是不可修復的，若估價對象為出租型房地產可以根據(jù)租金的損失的期限下，采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額 5、受環(huán)境污染房地產的價值損失的內容： (1)清除污染的年成本費用 (2)因污染帶來的年收益損失 (3)因污染帶來的年物業(yè)維護成本 (4)周邊人群污染的補償費用、因污染致使壽命

32、的減少。 6、利用假沒開發(fā)法求取其地價思路 (1)求取不建加油站情況下的開發(fā)完成價值 (2)扣除加油站本身占地的價值 (3)扣除為保證防火安全二期住宅與加油站之間距離占用土地的價值 (4)扣除因建加油站所得“污名”所帶來住宅價格的影響價值。 (5)扣除可開發(fā)住宅的建造費、專業(yè)費、管理費、銷售稅費、利潤、取得土地契稅等 (二)城市房屋拆遷估價的新思路 近幾年房價上升快，前幾年許多城市制定的房屋補償價格己失效，部分開發(fā)商拆遷開發(fā)不規(guī)范。按被拆遷房屋評出的所謂市場價被動遷入不接受。思路： 利用假設開發(fā)法估算被動遷地塊開發(fā)完成后的價值，根據(jù)市場狀況確定相應地價、開發(fā)費用、各種支出與稅金、利潤，最后余額

33、為被拆遷房屋價格。 (三)保有財產稅的評估 1、自古以來，包括國內外，實行稅收是天經地義的。比如對住宅征收保育稅是遲早的事。 2、稅收具有固定性，強制性、無償性特點。 3、保有財產稅屬于地方稅種，占地方稅收比重較大，在美國達70以上，而我國目前只有3左右。 4、稅收價值是通過評估得出的。所以房地產價格評估具有用之地。 5、今后稅收價格應為評估的市場價。按原值、余值都不合理。 6、稅收政策性強，各地應確定恰當?shù)亩惵?、起征點、稅收減免規(guī)定。要有一套政策與法規(guī) 7、估價師可以在稅收評估中發(fā)揮一定作用。 課稅評估公式：房地產評估價值，即市場價值 房地產課稅價值二房地戶市場價值X計稅比率房地產課稅值=房

34、地產課稅價值*稅收比率（二）環(huán)境因素對房地產價值影響的評估思路（三）城市房屋拆遷估價的新思路（四）保有財產稅的評估估價報告中存在的突出技術問題 在估價報告評審、檢查、鑒定中，發(fā)現(xiàn)估價報告存在許多問題，其中普遍存在的技術性問題主要有： 1估價對象不清； 2估價目的模糊； 3價值類型及定義不明： 4市場背景分析缺乏針對性； 5估價方法選用不全； 6濫用估價假設； 7變現(xiàn)能力分析不夠； 8估價結果表述不目了然。 一、估價對象的界定、描述與分析 (一)估價對象的界定。 對估價對象的界定，從大的方面講，應說明是純粹的房地產，還是除了房地產，還包含房地產以外的動產、權利等。從房地產本身講，是土地，還是建筑

35、物，還是土地與建筑物的綜合體，還是其中的局部(如某層、某套)：是房地產及其權益，還是單純的房地產權利(如地役權、租賃權)。 對估價對象的界定，具體地講，包括：實物構成上的范圍，例如是否包括建筑物內的家具、機器設備等動產：權益上的范圍，例如是否包括特許經營權、債權債務；空間上的范圍，例如坐落、四至、高度、深度。 (二)估價對象的（種類） 1按照房地產實物形態(tài)分類的估價對象； (1)上地。包括無建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。 (2）建筑物。包括已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物包括新的建筑物和舊的建筑物。尚未建造完成的建筑物包括正在建造的建筑物和停緩建的建筑物。 (

36、3)土地與建筑物的綜合體。包括土地與己建造完成的建筑物的綜合體即現(xiàn)房和土地與尚未建造完成的建筑物的綜合體即在建工程。 (4)未來狀況下的房地產。其中最典型的一種是期房。 （5）滅失的房地產。例如，已被拆除的房屋，已被損毀的房屋。 (6）房地產的局部，例如，整幢房屋中的某層、某套。 （7）現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分。例如，建筑物的裝飾裝 修部分。 （8） 以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產。例如，正在運營、使用的賓館、汽車加油站、高爾夫球場、碼頭。 （9）整體資產中的房地產。例如，一個企業(yè)中的土地或房屋。 2：按照房地產權益狀況分類的估價對象： (1)“干凈”的

37、房屋所有權和出讓土地使用權的房地產。典型的是“干凈”的商品房。這里“干凈”的含義是指房地產開發(fā)建設過程中的立項、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續(xù)齊全，產權明確，未設立抵押權、地役權或其他任何形式的他項權利等，下同。 (2) “干凈”的房屋所有權和劃撥上地使用權的房地產。典型的是“干凈”的以房改成本價購買的公有住房。 (3)“干凈”的房屋所有權和集體上地的房地產。包括“干凈”的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的房地產，“干凈”的農村村民住宅及其附屬設施所有權和宅基地使用權的房地產。 (4)共有的房地產。又可分為按份共有的房地產和共同共有的房地產。共有與單獨所有相比，不能自作主張，權利要受到限制，包括：處

38、分共有的房地產，應當經占份額23以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。按份共有人可以 轉讓其享有的共有的房地產份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。因共 有的房地產產生的債務，在對外關系上，共有人承擔連帶債務，除非法律另有規(guī)定或者第三 人知道共有人不具有連帶債務關系。對共有的房地產作重大修繕，應當經占份額23以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。共有人按照約定管理共有的房地產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。 (5)部分產權的房地產。典型的是以房改標準價購買的公有住房。這種產權的住房可以繼承和出售，但出售時

39、原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例進行分配?，F(xiàn)在提倡原按房改標準價購買的公有住房補足到房改成本 價轉為全部產權。 (6)設立了地役權的房地產，即該房地產為他人提供了有限的使用權，例如允許他人通行，物權法稱之為“供役地”。 (7)設立了抵押權的房地產，即已抵押的房地產，通常稱為抵押房地產。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將己抵押的房地產轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。 (8)有租約限制的房地產，即已出租的房地產，也稱為帶租約的房地產、出租人權益。 (9)有拖欠建設工程價款的房地產。中華

40、人民共和國合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支 付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折 價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款 優(yōu)先受償?！?002年6月20日最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復(法 釋(2002)16號)規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照中華人民共和國合同法第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后

41、，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失?！?(10)己依法公告列入拆遷或者征收、征用范圍的房地產。城市房屋拆遷管理條例第12條規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。城市房地產抵押管理辦法(2001年8月15日建設部令第98號發(fā)布)第8條規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產，不得設定抵押。 (11)臨時用地或者臨時建筑的房地產。又可分為未超過批準期限的和已超過批準期限 的。 (12)開發(fā)

42、建設手續(xù)不齊全的房地產。例如，沒有建設用地規(guī)劃許可證或者建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證。 (13)被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制的房地產。 (14)房屋所有權、土地使用權不明確或者歸屬有爭議的房地產。 (15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產。 (16)地役權。 (17)房地產的抵押權。 (18)房地產的租賃權，即承租人權益，例如承租的公有住宅。 (19)房地產的空間利用權。又可分為地下空間利用權利地上空間利用權。例如，可在其上加蓋房屋或者樹立廣告牌的屋頂，可在其上做廣告的外墻面，地面為公共綠地或者公園 的地下商場，地鐵站內的地下商店。 (20)房地產中的無形資產。某些包含無

43、形資產的房地產，例如包含特許經營權的汽車 加油站，根據(jù)估價目的，有時需要評估其包含無形資產在內的價值，有時需要評估不包含無 形資產的價值，或者將其中的無形資產價值從房地產價值中分離出來。（三）估價對象的調查了解、描述和分析（一）房地產基本狀況（基本特征） 1、名稱：即房地產的名字。例如，估價對象為××項目用地；××小區(qū)××樓××門××號住宅；××商場；××大廈；××酒店。2、坐落：即房地產具體位置。例如，估價對象位于×

44、5;市××區(qū)××路××號。3、四至：即房地產四鄰的名稱。例如，估價對象土地東至××，南至××，西至××，北至××。 4規(guī)模：例如，估價對象土地面積××平方米。××公頃 建筑物建筑面積××平方 米，套內建筑面積××平方米，使用面積××平方米；體積××立方米；客房××間；會議室××間，使用面積×

45、;×平方米：座位××個；停車位××個。 5用途：例如，估價對象的法定用途為××，實際用途為××。 6權屬：主要指上地所有權、土地使用權、房屋所有權的歸屬。 (二)房地產區(qū)位狀況(區(qū)位描述) 1位置 (1)方位：例如，估價對象位于XX市XX部(中部、東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、東北部)：XX路口XX角(東北角、東南角、西南角、西北角)；X X街(路)XX側(北側、南側；東側、西側)。 (2)距離：例如，估價對象離市中心XX公里，離火車站XX公里，離機場XX公里。 (3)朝向：例如，估價對

46、象建筑物坐北朝南；坐東朝西。 (4)樓層(當為某層、某套時)：估價對象位于地上XX層；地下XX層。 2交通 (1)出入可利用的交通工具，包括經過的交通線路數(shù)量、到交通站點的距離 (2)到主路的距離 (3)路況：道路等級、路面、交通流量 (4)交通管制情況 (5)停車的方便程度和收費標準 (6)過路費過橋費收取情況 3周圍環(huán)境和景觀1)物理環(huán)境：(1)空氣 (2)噪聲 (3)輻射 (4)水 (5)環(huán)境衛(wèi)生 2)人文環(huán)境：“近朱者赤，近墨者黑”。鄰里，職業(yè)、文化程度、治安。 3)景觀：例如，海景、江景、水景、山景。 4處部配套設施 (1)外部基礎設施：是指道路、給排水(給水、雨水、污水、中水)、電

47、力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施。 (2)外部公共服務設施：一般是指教育(如幼兒園、中小學)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動中心)、社區(qū)服務(如居委會)、市政公用等非營業(yè)性設施。 (三)房地產實物狀況(物理描述) 1土地實物狀況 (1)面積： xX平方米， XX公頃。(2)形狀：上地均是封閉多邊形。規(guī)則，不規(guī)則：正方形，長方形。(3)寬度和深度：臨路(街)寬度為XX米，臨路(街)深度為XX米，寬深比為X X。 (4)地勢：高，低。 (5)地形：平地，坡地。 (6)土壤：鹽堿地，是否受到污染。 (7)地基(地質)： (8)開發(fā)程度：是指基礎設施完備程度和土地平整程度。例如，七通一平

48、。 (9)利用現(xiàn)狀：土地上是否有房屋、林木等地上定著物。 2建筑物實物狀況 (1)規(guī)模：面積或體積等，總層數(shù)和總高度，層高或凈高。 (2)面寬和進深：面寬為XX米，進深為XX米，寬深比為XX。 (3)外觀： (4)建筑結構： (5)設備設施：電梯、空調、燃氣、供暖等。 (6)裝飾裝修：毛坯房，粗裝修，精裝修。普通裝修，特殊裝修。 (7)空間布局： (日)防水、保溫、隔熱、隔音、通風、采光、日照。 (9)年齡(屋齡、房齡)： (10)維修養(yǎng)護情況及完損程度： (11)間接反映建筑物實物狀況的有關情況：建設單位(如開發(fā)商)、建筑師或設計單位、施工單位(建筑承包商)、工程監(jiān)理、物業(yè)管理企業(yè)等的名稱或

49、者姓名、資質或者資格、信譽、品牌等。 (四)房地產權益狀況(法律描述) 1土地權益狀況 (1)土地所有權：是國有土地，還是集體土地。 (2)土地使用權： 土地使用權類型：是建設用地使用權，還是宅基地使用權、土地承包經營權。其中，為建設用地使用權的，是出讓土地使用權，還是劃撥上地使用權：為出讓土地使用權的，土地使用期限及剩余期限是多長：為土地承包經營權的，承包期及其剩余期限是多長。 是單獨所有，還是共有。其中，為共有的，是按份共有，還是共同共有；為按份共有的，具享有的份額是多少。 (3)土地使用條件：用途、容積率等。 (4)其他權利設立情況：是否設立了地役權、抵押權、租賃權。 (5)其他特殊情況

50、： 是否達到法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉讓條什。 是否屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產。是否己依法公告列入拆遷或者征收、征用范圍。是否有拖欠建設工程價款。是否被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制。 是否為臨時用地。其中，為臨時用地的，批準期限是多長，是否已超過批準期限。 是否土地取得手續(xù)不全。 是否土地使用權不明確或者有爭議。 是否為違法占地。 2建筑物權益狀況 (1)房屋所有權： 房屋所有權類型：是私人所有權，還是國家所有權、集體所有權。 是單獨所有，還是共有、建筑物區(qū)分所有權。其中，為共有的，是按份共有，還是共同共有；為按份共有的，其享有的份額是多少。 (2)他項權

51、利設立情況：是否設立了地役權、抵押權、租賃權。 (3)其他特殊情況： 是否達到法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉讓條件。 是否屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押或者不得作為出資的財產。 是否已依法公告列入拆遷或者征收、征用范圍。 是否有拖欠建設工程價款。 是否被依法查封、采取財產保全措施或者以其他形式限制。 是否為臨時建筑。其中，為臨時建筑的，批準期限是多長，是否已超過批準期限。 是否房屋建設等手續(xù)不全。 是否房屋所有權不明確或者有爭議。 是否為違法、違章建筑。 二、估價目的 估價中為何要明確和說明估價目的?因為同宗房地產，估價目的不同，估價結果可能不同。 委托人的估價需要估價目的 估價目的一估價對象一委托人

52、 估價目的一估價時點 估價目的一價值類型 估價目的一估價依據(jù) 估價目的一估價中的不同處理 現(xiàn)實中有哪些估價需要，應如何根據(jù)這些需要提煉出估價目的(究竟有多少種估價目的，如何規(guī)范它們的表述)： 以土地使用權出讓為目的的估價 以房地產轉讓為目的的估價 以用房地產出資設立企業(yè)為目的的估價 以房地產租賃為目的的估價 以抵押貸款為目的的估價 以征收、征用補償為目的的估價以稅收為目的的估價 以財務報告為目的的估價 以損害賠償為目的的估價 以財產分割為目的的估價 以糾紛調處為目的的估價 估價目的是指一個房地產估價項目中估價結果的期望用途，通俗地說，是委托人將要拿 未來完成的估價報告去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產的經濟活動或者民事行為、行政行為的需要。例如，是為房地產買賣或租賃活動確定相關價格或租金提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權人確定房地產抵押價值提供參考依據(jù)，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補償金額、為稅務機關核定某種房地產稅收的計稅依據(jù)、為保險公司衡量投保房屋的保險價值、為政府掌握劃撥土地使用權進入市場應當補交的土地使用權出讓金等費用提供參考依據(jù)。 委托人不會無緣無故地花錢委托估價機構估價，而是為了某種需要才委托估價機構估價。因此，任何房地產估價項