升元地產(chǎn)街子古鎮(zhèn)項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、升元地產(chǎn)街子古鎮(zhèn)項(xiàng)目概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書四川升元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年10月10日1 .項(xiàng)目概況及周邊條件1.1 1.1項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于成都市崇州街子古鎮(zhèn)片區(qū)，街子古鎮(zhèn)位于崇州市西北群山之麓，成都市區(qū)以西，東經(jīng)109度33分，北緯30度49分。東北毗鄰世界自然文化遺產(chǎn)都江堰，北臨青城后山、高爾夫球場(chǎng)，西北毗鄰四川省級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)九龍溝。距成都市57公里，距離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里，距四川省級(jí)歷史文化名城崇州市23公里，距青城山僅8公里。經(jīng)成青路從街子古鎮(zhèn)至成都車程僅需60分鐘。 （如下圖所示）圖1本項(xiàng)目位于街子古鎮(zhèn)旅游開發(fā)區(qū)域核心位置。街子古鎮(zhèn)圖21.2建筑規(guī)?？傆玫孛娣e約321畝，凈用地面

2、積約219畝，容積率為0.8，用地性質(zhì)為二類住宅用地，兼容10%商業(yè)，擬建面積約11.68萬平方米的低密中高端住宅。1.3地塊條件地塊周邊條件地塊四至：l 項(xiàng)目臨近川旅環(huán)線，行車方便，無直達(dá)交通線路，但對(duì)于部分不開車?yán)夏耆私煌ú槐悖籰 地塊不臨水系，不靠山，處于幾個(gè)地塊之間，沒有不可復(fù)制的自然資源；l 地塊被道路分為5塊，適合打造組團(tuán)景觀；（設(shè)計(jì)可忽略項(xiàng)目?jī)?nèi)道路）圖3地塊周邊配套：l 景觀資源：臨近街子古鎮(zhèn)，但河西板塊屬于未開發(fā)狀態(tài)，人流量較少，游客到達(dá)率低；l 生活配套：共享街子古鎮(zhèn)里生活配套，及其他地塊周圍的規(guī)劃配套；l 交通配套：離地塊1000米左右是街子客運(yùn)中心，但由于地塊周圍目前荒涼

3、，造成距離感。2 .規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則 2.1整體定位度假型人文低密度居住區(qū)形象關(guān)鍵詞：格調(diào)、品味、人文2.2開發(fā)策略統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā)；賣環(huán)境與文化，導(dǎo)入概念地產(chǎn)開發(fā)理念；走項(xiàng)目品牌經(jīng)營(yíng)路線；差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。2.3目標(biāo)市場(chǎng)定位市場(chǎng)開發(fā)的總體思路是由近及遠(yuǎn)，初期啟動(dòng)以成都為中心的地緣性客戶，中期啟動(dòng)成都近郊及周邊區(qū)域客戶為主，中后期以拓展三洲一帶及川內(nèi)周邊市場(chǎng)為主。從總體上來看，成都地緣性客戶應(yīng)是本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的重中之重。應(yīng)充分發(fā)揮本項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，大力吸引以度假兼投資為主的市區(qū)買家。產(chǎn)品應(yīng)多元化、復(fù)合化，擴(kuò)大客戶層面，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2.4功能定位近郊度假居住區(qū)（Suburban resort

4、 residential area）以中高檔次居住為主體，集居住、休閑、度假、文化、運(yùn)動(dòng)、健康等于一體的綜合性的“近郊度假居住區(qū)”。大型景觀節(jié)點(diǎn)（內(nèi)部造景）、街子古鎮(zhèn)文化街坊、便捷的交通路網(wǎng)、良好的內(nèi)部配套與服務(wù)設(shè)施，加上較大的社區(qū)規(guī)模，將使其成為區(qū)域內(nèi)最適宜居住的熱點(diǎn)。2.5檔次定位中檔價(jià)格 中高檔品質(zhì)的高尚社區(qū)品質(zhì)較高，價(jià)格略低于區(qū)域水平，高檔不高價(jià)，低價(jià)不低檔。2.6配套與服務(wù)建議2.6.1、會(huì)所會(huì)所為開放式經(jīng)營(yíng)，即對(duì)業(yè)主開放，也對(duì)社會(huì)開放。會(huì)所的主要功能是運(yùn)動(dòng)、健身、商務(wù)、家政、休閑等?？紤]到社區(qū)規(guī)模和業(yè)主常住時(shí)間，以及會(huì)所建成之后運(yùn)營(yíng)成本，建議會(huì)所的各種功能在空間應(yīng)合理集中，適度分散

5、，形成“泛會(huì)所”。各分會(huì)所功能上各有側(cè)重，有的側(cè)重于運(yùn)動(dòng)康體，有的側(cè)重于休閑度假，有的側(cè)重于商務(wù)餐飲。會(huì)所的基本內(nèi)容包括：Ø 室內(nèi)運(yùn)動(dòng)：健身房、桌球、乒乓球、棋牌室、麻將屋等。Ø 活水健身系統(tǒng)：即KURHAUSE活水保養(yǎng)館。包括桑拿浴、淋浴、沖擊浴、按摩浴、浮浴、冷熱交替浴、音樂熟成浴、瀑布浴、氣泡浴、藥浴、水晶浴，以及深層睡眠系統(tǒng)等。（根據(jù)項(xiàng)目成本控制，可選擇其中部分項(xiàng)目）。Ø 健康顧問中心：急診、體檢、檔案、咨詢等。Ø 社區(qū)商務(wù)中心：會(huì)議、客房、餐飲、傳真、復(fù)印、多功能會(huì)議室等。Ø 家政服務(wù)中心：中介、保姆、鐘點(diǎn)工、家教等。Ø 組

6、合巴：水巴、酒巴、玩具巴、陶藝巴、網(wǎng)巴、書巴、電影巴等。2.6.2、商業(yè)配套（可根據(jù)實(shí)際規(guī)劃方案取舍）社區(qū)的商業(yè)配套分兩級(jí)，社區(qū)級(jí)商業(yè)主要集中在臨街步行街；組團(tuán)級(jí)商業(yè)主要是小型便利店，可考慮挑高空間，作出LOFT產(chǎn)品，或拆分到會(huì)所之中。其內(nèi)容可包括：Ø 商業(yè)：超市、便利店、書店、書報(bào)亭、品牌時(shí)裝店、音影店Ø 服務(wù)業(yè)：郵政所、小型銀行、干洗店、洗衣店、沖曬店、美容美發(fā)、汽車美容Ø 餐飲業(yè)：風(fēng)味美食街、咖啡廊、冷品店、面包屋、旦糕店、茶藝坊Ø 裝飾業(yè)：家居裝飾材料店、布藝店、花店、畫坊、陶藝坊3、 運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施Ø 球類運(yùn)動(dòng)：籃球場(chǎng)、燈光網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)

7、羽毛球場(chǎng)、迷你高爾夫推桿球場(chǎng)、電腦網(wǎng)室、草地滾球場(chǎng)Ø 水運(yùn)動(dòng)：園林式露天泳池、按摩池、兒童嬉水池、恒溫泳池Ø 親子樂園、戶外兒童游樂園（可分35歲兒童游樂場(chǎng)和511歲兒童游樂場(chǎng)兩種，主要包括戲沙池、攀爬架、游戲墻、繪畫墻、翻斗樂、蹺蹺板、蹦床、滾軸滑梯、小秋千、風(fēng)箏等）、夕陽紅養(yǎng)生園（緩步徑、觀景亭、棋牌游藝走廊、太極廣場(chǎng)、門球等）Ø 單雙杠、平衡木、梅花樁、迷宮花園、障礙沙坑、自行車徑、緩跑健康徑、鵝卵石足底按摩步道Ø 野趣燒烤樂園2.7規(guī)劃設(shè)計(jì)要求整體規(guī)劃必須充分考慮項(xiàng)目的統(tǒng)一性，盡量保持項(xiàng)目與周邊環(huán)境資源的協(xié)調(diào)，以人文度假居住區(qū)的規(guī)劃理念強(qiáng)調(diào)各個(gè)地

8、塊之間的銜接。1、創(chuàng)造核心資源轉(zhuǎn)化為核心競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目由于地塊無強(qiáng)勢(shì)自然景觀，需要充分利用地塊資源，人工制造合強(qiáng)勢(shì)景觀資源，力求實(shí)現(xiàn)戶戶觀山瞻景。2、 滿足整體定位要求Ø 最大化提升住宅的景觀可視度；Ø 考慮地塊現(xiàn)有的地形地貌，進(jìn)行科學(xué)的地塊價(jià)值評(píng)價(jià)，布置相應(yīng)的物業(yè)類型；Ø 充分挖掘北側(cè)山體及街子古鎮(zhèn)的景觀價(jià)值，最大限度提升住宅價(jià)值；Ø 不同密度物業(yè)組團(tuán)布置景觀軟隔離帶，保證住戶圈層的私密性；Ø 保證地塊內(nèi)部的私密性和地塊之間的開放性，并能便利享受周邊的資源；Ø 設(shè)置不同層次的開放空間，形成良好空間層次過渡3、 規(guī)劃空間強(qiáng)調(diào)整體結(jié)構(gòu)的層

9、次性Ø 開放空間：公眾可以到達(dá)，隨意走動(dòng)，商業(yè)區(qū)、會(huì)所；Ø 半開放空間：由私密空間開放空間過渡，組團(tuán)之間的過渡地帶；Ø 私密空間：組團(tuán)內(nèi)部空間在建筑風(fēng)格、項(xiàng)目整體規(guī)劃、景觀規(guī)劃上，我司無硬性要求，意在設(shè)計(jì)單位最大限度發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)項(xiàng)。3 .方案成果要求1. 方案設(shè)計(jì)綜合說明書：設(shè)計(jì)構(gòu)思說明；建筑設(shè)計(jì)思路及方案特點(diǎn)； 2. 總平面圖,1：500總平面圖，彩圖;3. 交通流線分析圖、功能分析圖、日照分析圖；4. 建筑平面圖、立面圖、剖面圖、消防、交通體系圖；5. 戶型組合體平面圖、戶型參數(shù)統(tǒng)計(jì)表。6. 公共空間和環(huán)境分析圖；7. 環(huán)境總平面圖、景觀透視圖；8. 彩色效果圖（包括彩色總平面圖、單體透視圖等）；9. 小區(qū)鳥瞰圖(