房地產(chǎn)設計任務書

1、設計任務書 版本：1第 15 頁 共 13頁設計任務書目 錄一、項目基本情況二、項目定位三、開發(fā)理念四、項目技術經(jīng)濟指標五、總體規(guī)劃原則六、交通組織原則七、景觀規(guī)劃原則八、單體設計原則九、戶型設計原則十、提交設計文件要求十一、進度安排十二、附件必須嚴格按國家設計規(guī)范、技術規(guī)程及重慶地區(qū)的有關規(guī)定進行方案設計并滿足重慶市永川區(qū)規(guī)劃局關于永川新城區(qū)G-6-1地塊建設項目規(guī)劃設計條件意見書（永規(guī)地設（2010）字13號）的要求。方案設計前設計師應到現(xiàn)場進行現(xiàn)場踏察，以全面了解現(xiàn)場及周邊詳情。1項目概況1）項目位置本項目位于重慶市永川新城區(qū)，東臨興龍大道和觀音山公園，西臨松花路，東、南側臨一環(huán)路主干道

2、。用地面積125607平方米，地形方正，區(qū)位優(yōu)勢明顯（位置及總平面詳附圖）。2項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1）地形優(yōu)勢2）主題概念優(yōu)勢3）周邊生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢4）周邊公交系統(tǒng)及配套設施優(yōu)勢5）其它劣勢1）地形劣勢2）環(huán)境影響劣勢3）周邊不良景觀劣勢4）周邊公交系統(tǒng)及配套設施劣勢5）其它二、項目定位1客戶定位客戶群為中高薪階層，主要集中在35-50歲之間，以二次置業(yè)為主，在企業(yè)工作的管理階層和高級職員以及政府官員。2主題定位這里的主題主要包含在在兩個方面，即營造“SPA”景觀主題，倡導“SPA”生活理念，通過對會所等物業(yè)管理項目的精心設置全方位詮釋這一體現(xiàn)休閑、時尚的生活方式。 3建筑風格多層建筑為坡屋頂

3、，高層建筑為現(xiàn)代建筑，體型富于變化，頂部處理具時代韻律，突出溫馨、舒適、環(huán)保、生態(tài)的宜居環(huán)境，并與觀音山公園在色彩、構圖、高度、體量上相諧調(diào)，居住建筑立面采用淺冷色系。在建筑外立面的一些主要部位通過一些傳統(tǒng)的中式設計手法如對中式傳統(tǒng)建筑符號的運用，外立面造型、色彩、材質(zhì)等方面的精心選擇和設計，體現(xiàn)“高貴的”、“精制的”、“可以傳承的”的建筑品質(zhì)。在首層商業(yè)的設計上尚應更中式化，住宅三層以下中式風格更濃烈一些，往上逐漸淡化。這種風格和設計手法尤其體現(xiàn)在園林、景觀的設計上。高度重視環(huán)境綠化，立面造型力爭特色鮮明，可考慮立體綠化，作出有特色的綠化空間。商業(yè)底層裙房細部精美豐富，兼具古典美及現(xiàn)代感。

4、4物業(yè)類型高品質(zhì)住宅、商務酒店、商業(yè)及配套。三、開發(fā)理念1突出主題文化：充分利用地段優(yōu)勢，營造一片獨一無二的大型高檔社區(qū)。并充分挖掘“SPA”的主題概念，賦予本項目時尚的、有品位、休閑的、融入自然的文化氣息。2先進性：方案設計要求大膽創(chuàng)意、突破常規(guī)，具有前瞻性、先進性，充分考慮設計與開發(fā)建設的時間差異性。3獨特性：獨特的主題，通過建筑師的創(chuàng)意整合，應使本項目從周邊眾多樓盤中脫穎而出，成為一顆閃耀的明星。4人文性：利用項目的獨特概念，不僅僅創(chuàng)造一個居住環(huán)境，更創(chuàng)造、引導一種全新的人文居住生活方式，吸引人們的購買欲望。5舒適性：舒適性應體現(xiàn)到本項目的各個角落，包括公共場所、環(huán)境空間、住宅等。6實用

5、性：注重提高住宅的實用率。7經(jīng)濟性：規(guī)劃設計和單體設計均要考慮其實現(xiàn)時的投資難度，力爭在保證一定資金下設計出建筑精品。8規(guī)范性：設計方案必須遵守成都市有關城市規(guī)劃設計對日照間距、消防、人防等方面的規(guī)定，并符合國家有關規(guī)范和標準。四、項目技術經(jīng)濟指標1技術經(jīng)濟指標：占地面積：125607平方米地上建筑面積：314017平方米綠地率：35%建筑密度：30%建筑限高及層數(shù)：多層6層，高層70米車位數(shù)：居住1個/150 m2（建筑面積），商業(yè)1個/ m2（建筑面積）其它：2戶型配置（營銷部提供）3配套設施供電、消防、生化池等市政設施，警備室、垃圾收集點。五、總體規(guī)劃原則1滿足城市設計要求。建筑總體布局

6、、造型、色彩應注重城市設計，應充分考慮與周圍地塊的關系；2充分體現(xiàn)均好性原則。做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向；3合理處理建筑物與環(huán)境場地之間的關系；4合理處理各種建筑空間的有機組合、過渡；5在總體布局時應充分考慮入口空間的展示作用，集中體現(xiàn)項目主題，最大限度地展現(xiàn)項目賣點；6住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對日照、間距、自然采光、自然通風的要求，要充分考慮對小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及外部遠景的利用；7充分考慮地塊周邊噪音對本項目的影響，要提出合理的規(guī)劃布置方案，避免或減低噪音對主要房間的污染，要盡量減少通過使用技術手段來降低噪音（會帶來建設成本的提高）；8總體規(guī)劃要充分體現(xiàn)經(jīng)濟性原則，合

7、理平衡土方量；另外，除人防地下室需做全埋式車庫外，其余車庫盡可能采用通風、采光的開敞式/半開敞式車庫；9其它六、交通組織原則1應注重處理小區(qū)主要出入口的位置，考慮公共區(qū)域與私密區(qū)域的關系，解決好區(qū)內(nèi)各種流線（生活后勤服務、臨時訪客、消防疏散等）之間的關系，做到人車分流；2內(nèi)部交通與消防車道原則上應在用地紅線范圍內(nèi)解決，同時注意在規(guī)劃設計要點要求的最小后退紅線距離無法滿足消防要求時，適當調(diào)整建筑物后退紅線距離；3保證消防車道及撲救面對坡度的要求；4合理解決地形高差對行人在交通上造成的不利影響，考慮殘疾人無障礙設計；5住宅與車庫之間要建立方便的聯(lián)系；6合理解決配套公建設施的停車及交通疏散問題，將其

8、對住區(qū)的影響降到最小。七、景觀設計原則1.結合項目主題文化進行環(huán)境設計；2.營造與眾不同、具沖擊力的個性化產(chǎn)品；3.把握小區(qū)環(huán)境重心，對景觀主軸進行重點設計，最大限度地展現(xiàn)項目賣點；4處理好各種環(huán)境空間的有機組合與過渡；5注重景觀細部設計。在組團景觀節(jié)點、社區(qū)交通樞紐和局部小環(huán)境、架空層等代表產(chǎn)品細部的方面，充分表現(xiàn)產(chǎn)品的精細度和質(zhì)量、檔次；6多層次的立體景觀設計；7其它八、單體設計原則1結合項目主題文化確定建筑風格；2充分發(fā)揮色彩與材料質(zhì)感的裝飾作用；3多角度、多層次體現(xiàn)人性化住宅設計；4建筑屋頂及山墻面要作為重要的景觀元素來進行設計，特殊位置的住宅要進行獨立設計，作為一個重要的景觀元素重點

9、處理；5建筑設計要結合結構、設備專業(yè)統(tǒng)籌考慮，住宅室內(nèi)空間無突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無突出的設備管線；6住宅公共前廳盡量要有自然通風的設計，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感，并減少機械通風排煙的經(jīng)濟投入；7住宅底層要設計具有一定高度的入口大堂，其設計風格應表現(xiàn)出高層次的文化品味并與項目的主題定位相吻合；8細部設計是支撐產(chǎn)品檔次的關鍵之一，本項目設計將細部設計放在極為重要的地位，設計方案要對其予以充分重視，對建筑下部的近人立面，窗戶、陽臺、花槽、空調(diào)機位等構件均需仔細考慮；9其它九、戶型設計原則1總體原則：1）住宅設計要緊密結合本地塊的策劃要點，設計中要有核心性的基本思路，在保證平面方整

10、實用的前提下，要有所突破、創(chuàng)新；2）戶型設計必須規(guī)避周邊不良景觀的影響，對來自用地周圍交通干道的交通噪音也應有足夠的防噪措施；3）遵循住宅均好性設計原則。對于景觀較差的戶型要通過戶型創(chuàng)新或提供更多的退臺花園等方式給予其他補償；4）滿足住宅高舒適性要求。每戶擁有良好的自然采光、通風條件；起居廳、主臥室視線開闊；保證至少一個主要功能房間朝南、東南或西南；無暗廚、暗廁出現(xiàn)；每戶之間避免視線干擾，保證住戶的私密性；，提高住宅的實用率；應充分提高南向戶型的重要性，盡量減少或不出現(xiàn)全朝北的戶型，或合理地處理好朝北的戶型。5）平面設計要求簡潔性（無過分凹凸現(xiàn)象，結構形式簡潔，以利于地下室使用效率的提高）；可

11、改造性（結構體系提供可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合的可能性）；系統(tǒng)化（戶型設計中應保持不同面積戶型的開間比例，做到戶型設計的系統(tǒng)化）；實用率（充分有效地利用戶內(nèi)空間，交通流線簡潔，提高住宅的實用率）；6）戶型設計應根據(jù)不同的總圖位置、景觀軸線進行不同的設計。在適當位置可以考慮特殊戶型的設計，如復式、躍層、架空層花園的設計方法，做到戶型設計形式的多樣化和戶型產(chǎn)品結構層次的豐富性；7）立面設計建議使用大面積的落地玻璃窗（門）、大面積凸窗，以取得優(yōu)良的采光通風和景觀效果；8）其它2.平面布局：1）戶內(nèi)要有合理的功能分區(qū)，公共活動區(qū)、適度交流區(qū)、私密區(qū)等各區(qū)功能不能簡單化地進行分離，要盡量汲取

12、現(xiàn)代集合住宅發(fā)展的一些新精神，探討戶內(nèi)各個組成空間的有機組織；2）套內(nèi)交通組織順暢，不穿行起居室（廳）、臥室等主要功能空間；3）起居室（廳）、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)，設置入戶過渡空間；4）除廚房、衛(wèi)生間外，平面空間盡可能可以根據(jù)不同使用要求自由分隔，靈活組合；5）在大戶型設計中要充分考慮主人、客人以及保姆的動線，使之盡可能合理，方便使用；6）重慶地區(qū)氣候炎熱潮濕，戶內(nèi)盡量能夠形成空氣的對流；3.空間組合：1）底層戶型需結合地形，設計室外私家花園，保證住戶的私密性，同時須考慮日照條件；2）架空層可結合周圍環(huán)境，適當考慮設計帶花園/大平臺的復式戶型；3）頂層戶型可考慮上下兩層的復式設計，或?qū)⑾噜弮?/p>

13、套住宅結合為一套并設計屋頂私家花園；4）標準層戶型平面的設計重點仍為平層，部分戶型提供錯層等其它變化的可選形式；5）其它4.各功能空間的設計要點：1）陽臺每戶考慮設置兩個陽臺，分生活陽臺（觀景陽臺、戶內(nèi)花園）與工作陽臺，洗衣機放在工作陽臺；陽臺應結合戶型面積大小，對其位置、尺度、比例進行選擇；2）室外平臺對于住宅挑臺、退臺和屋頂平臺，立體綠化一定要納入設計；3）起居廳與餐廳起居廳開間要滿足要求，復式戶型可考慮客廳局部貫通兩層以擴大空間視野，客廳與餐廳之間最好形成空氣對流；4）主臥室主臥室開間要滿足要求，可考慮設計步入式更衣室，為了增大采光及景觀面，可采用凸窗/落地玻璃窗；5）廚房考慮與餐廳的聯(lián)

14、系以及其形狀、規(guī)模和設施的布置，同時考慮相應的電氣插座位。廚房采用集中豎向排煙道；6）衛(wèi)生間衛(wèi)生間內(nèi)設施包括淋浴間（主人房衛(wèi)生間設浴缸），臺式洗臉盆、座便器、機械排氣裝置，潔具的空間布置要使用舒適并能充分利用空間；7）其它8）戶型技術經(jīng)濟指標表（營銷部提供）5.細部設計應在圖上表現(xiàn)出（文字和圖案）：1）家具布置2）窗戶3）陽臺/露臺/花園4）空調(diào)5）家庭中央供熱水系統(tǒng)6.設備專業(yè)要求：1）管道、管線布置采用暗敷，布置合理；地上燃氣管道及計量儀表應明裝；2）立面盡量不設立管，設集中管井，位置合理，布管規(guī)整；3）套內(nèi)無排水立管穿樓板現(xiàn)象；4）每戶內(nèi)應設有足夠的電視、電話、電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)的定型接口；5

15、）水、電、燃氣全部戶外計量；燃氣管由廚房陽臺接入，熱水器位置均預留在廚房陽臺，廚房陽臺及安裝熱水器燃氣表等的墻面應足夠大，以滿足設備布置；6）水泵房、直飲水機房、儲水池、水箱、游泳池處理機房、鍋爐房、管道井的位置、面積、層高合理；7）應設置電話光纖機房、寬帶網(wǎng)絡機房及有線電視放大器箱的位置；8）變配電房應盡量靠近負荷中心，并考慮進出線方便；9）空調(diào)機房應根據(jù)設備情況留足面積與空間；10）發(fā)電機房的設置應綜合考慮環(huán)保要求、進排風方便及對建筑立面的影響；11）強弱電豎井應盡量分開設置，其凈空面積應滿足使用要求；12）每戶內(nèi)設可視對講系統(tǒng)，并預埋防盜報警系統(tǒng)的保護管；13）各棟塔樓屋面泛光照明及室外

16、照明應留出足夠的容量。十、提交設計文件要求所提交的方案設計必須符合中國及重慶地區(qū)的設計規(guī)范、技術規(guī)程及地方有關規(guī)定，并應滿足甲方要求，最終獲得甲方確認；方案設計的內(nèi)容，應達到國家規(guī)定的方案報審規(guī)劃部門的深度要求，并最終獲得甲方確認。經(jīng)過調(diào)整的方案設計應至少包括以下內(nèi)容：1、總平面圖設計，包括：用地紅線位置及角點坐標，場地標高；建筑物位置、尺寸、間距、層數(shù)、設計標高、退紅線尺寸等；紅線外城市道路及紅線內(nèi)道路布置、車輛入口、停車場位布置；消防車道布置、路寬及轉彎半徑、盡端車道的回車場尺寸等；景觀設計概念圖。2、單體建筑平面圖（1：100）。標注總尺寸及縱橫墻、柱軸線尺寸，繪制各層平面圖方向應與總平

17、面圖方向一致；繪出內(nèi)外門、門洞、窗或洞口、樓梯、電梯、陽臺；各房間、走道等名稱標注及有特殊要求的主要廳、室的使用布置；標明室內(nèi)外地面設計標高，各層樓面設計標高；車庫的車位布置、注明車道寬度、標高及轉彎半徑、注明總車位數(shù)；剖切線位置及符號；高層住宅的標準層、標準單元層需要時，應放大比例繪制室內(nèi)布置圖并注明各功能空間的使用面積；各防火分區(qū)的劃分。3、立面圖（1：100），注明外墻材料及顏色。四向立面圖并注明名稱；表示立面外部的輪廓，如門窗、雨蓬、陽臺、檐口、女兒墻、屋頂、水箱、電梯機房、梯屋、冷卻塔、線條等，并注明樓層標高及外墻面主要材料、色彩。4、剖面圖（1：100）。剖面圖應剖在有樓梯、層高及

18、層數(shù)有變化、空間比較復雜的部位。繪出內(nèi)外墻、門窗、地面、樓板、屋頂、水箱、電梯機房、煙囪、檐口、女兒墻、雨蓬、陽臺等；注明設計標高、各層高度尺寸、門窗洞口高度尺寸及建筑總高度（室外地面至檐口或女兒墻頂面）；有地下室且鄰近有建筑物者，要繪該處剖面及相對位置。5、彩色透視圖（鳥瞰圖、室外不同角度主要視點）6、建筑模型1：3007、設計說明書，包括：設計依據(jù)：a、 計劃投資立項批準文號。b、 土地用地紅線圖，建設用地規(guī)劃許可證。c、 業(yè)主簽發(fā)的設計招標書?？倛D設計說明a、 工程位置和環(huán)境的說明。b.根據(jù)建筑性質(zhì)及使用功能要求，對總體布局、功能分區(qū)、內(nèi)外交通組織、日照間距、日照時間、消防車道、防火間距

19、、消防登高面、噪音防治等是否滿足的說明。c.建筑物棟數(shù)、層數(shù)、總高度的說明。d.建筑物四周退紅線尺寸、地下室邊線四周離紅線尺寸。e.總用地面積、總建筑面積、建筑覆蓋率、道路面積、綠化面積等主要指標（格式請按附表項目主要技術經(jīng)濟指標表）。君怡望都項目主要技術經(jīng)濟指標表規(guī)劃指標名稱單位指標數(shù)值備注總用地面積平方米總建筑面積平方米計容積率面積平方米住宅面積平方米其中： 層住宅建筑面積平方米 層住宅建筑面積 平方米 層住宅建筑面積 平方米 層住宅建筑面積 平方米 層住宅建筑面積 平方米配套設施面積平方米其中： 會所建筑面積 商業(yè)建筑面積平方米 其它平方米一層地下室面積平方米兩層地下室面積平方米半地下室

20、面積平方米架空層面積平方米容積率建筑覆蓋率%小區(qū)道路占有率%地面綠化率%地面停車位占有率%立體綠化面積平方米總戶數(shù)戶總停車位輛停車位布置方式車位比停車位/戶f.說明按照建設用地規(guī)劃許可證的汽車停車位數(shù)量與實際安排的數(shù)量。g.街景的要求及空間組織，與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)等說明。建筑設計說明a.建筑設計的構思及設計特點、造型及立面處理。b.建筑物的消防等級及防火安全措施簡述。包括防火分區(qū)、消防通道、登高面、安全疏散、消防電梯及消防前室等。c.單體建筑物的技術經(jīng)濟指標，包括建筑面積、平面系數(shù)；住宅要求提供戶型技術經(jīng)濟指標（附表.不同物業(yè)類型戶型結構表；.整體戶型結構表；.戶型技術經(jīng)濟指標表）；d.建筑功能

21、的分布層數(shù)、各層的建筑面積、各功能的建筑面積指標（需要時可列表說明）。.不同物業(yè)類型戶型結構表物業(yè)類型別墅排屋多層小高層高層平均面積面積比套數(shù)套數(shù)比.整體戶型結構表(表中數(shù)值為舉例)戶型2.2.13.2.23.2.24.2.2大戶型面積180200性質(zhì)面積比套數(shù)套數(shù)比3%.戶型技術經(jīng)濟指標表(表中數(shù)值為舉例)樓號戶型戶型技術經(jīng)濟指標及性質(zhì)戶數(shù)合計建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積實用率性質(zhì)樓號-a2.2.1樓號-b3.2.2樓號-c4.2.2合計注：套內(nèi)建筑面積計算若為兩戶的分隔墻，以軸線計，其余均以外墻計；戶型性質(zhì)指是否帶花園（標明平層或2層通高）、工人房、雙主臥等。結構設計說明；給排水設計說明；電氣設計說明；燃氣設計說明；環(huán)保設計說明。8提供方案設計建安成本估算。格式請按附