五星級(jí)酒店籌建設(shè)計(jì)施工的總體規(guī)劃(共14頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上一、目前高星級(jí)酒店新建籌遍存在的幾種現(xiàn)狀：1、投資方不懂酒店，所聘請(qǐng)的籌建負(fù)責(zé)人也只是親信仍然不懂酒店，酒店整個(gè)籌建就是在一個(gè)懵懵懂懂的狀態(tài)中進(jìn)行，膽大！可怕！2、投資方聘請(qǐng)了酒店專業(yè)管理人員做籌建總經(jīng)理，但往往請(qǐng)到的都是在某某酒店任職的總經(jīng)理，其強(qiáng)項(xiàng)是酒店建成后的經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)于前期工程籌建仍然似云似霧；3、投資方與酒店管理公司（暫定為國(guó)內(nèi)某品牌）簽定籌建、籌備合同，這種就要好些了。由酒店管理公司制定酒店可行性研究報(bào)告、提出酒店籌建總體計(jì)劃，前期因?yàn)橘M(fèi)用的因素，管理公司往往只派出工程總監(jiān)，與投資方確定的酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)院三方共同參與進(jìn)行酒店建筑及裝飾施工設(shè)計(jì)

2、。前期籌建階段：最關(guān)鍵的是工程總監(jiān)了，工程總監(jiān)一般是在酒店從工程部經(jīng)理做上來的，對(duì)于酒店的幾大硬件設(shè)備非常清楚，強(qiáng)項(xiàng)應(yīng)該是設(shè)備的選型、維修、保養(yǎng)、運(yùn)行成本控制方面，但對(duì)于酒店各功能區(qū)的布局設(shè)計(jì)等具體細(xì)節(jié)，如廚房配合餐飲接待量需要多大面積、廚房與餐廳流線怎么考慮合適、用電負(fù)荷多大、水龍頭要布置到哪些位置、炒灶需要多少口才夠，配合著會(huì)議接待規(guī)模，其餐飲大廳需要多大面積、餐飲包房需要多少合適，前廳大堂商務(wù)中心、商場(chǎng)、營(yíng)銷辦公室，KTV及桑拿吧臺(tái)、工作間、技師房等放置在哪里最合適、各考慮設(shè)計(jì)多少間等等具體細(xì)節(jié)，就還得征求其他餐飲總監(jiān)、房務(wù)總監(jiān)、娛樂總監(jiān)的意見了。因此，在前期圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，在前線的工程

3、總監(jiān)還得和家里的管理公司密切協(xié)作?；I備階段：由酒店管理公司增派管理團(tuán)隊(duì)，一般規(guī)模為：帶隊(duì)總經(jīng)理、房務(wù)總監(jiān)、餐飲總監(jiān)、娛樂總監(jiān)、人力資源部經(jīng)理、培訓(xùn)部經(jīng)理等，加上初期派駐的工程總監(jiān)，共有六、七人。投資方一般需支付給酒店管理公司的費(fèi)用：籌建期間（18個(gè)月）：酒店管理公司單獨(dú)收取的管理費(fèi)用：一般10萬/月，派駐工程總監(jiān)10000元/月的工資，吃住700元/月，通訊500元/月的標(biāo)準(zhǔn)，該工程總監(jiān)個(gè)人小計(jì)費(fèi)用為：20.16萬元，則籌建期間投資方需支付給酒店管理公司的費(fèi)用合計(jì)為：200.16萬元。籌備期間（5個(gè)月）：酒店管理公司單獨(dú)收取的管理費(fèi)用仍按10萬元/月收取，各總監(jiān)8000元/月，經(jīng)理5000元/

4、月，則前期的工程總監(jiān)加增派人員的工資為：4.4萬/月，吃住3200元/月，通訊3000元/月，則人員小計(jì)費(fèi)用：25.1萬元，則籌備期間投資方需支付的費(fèi)用合計(jì)為：75.1萬。投資方需支付給酒店管理公司的總費(fèi)用為：275.26萬元。分析：聘請(qǐng)酒店管理公司的優(yōu)點(diǎn)：獲得品牌效應(yīng)、省心、省事，可加入該公司在全國(guó)（或全世界）的網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)而獲得更多高端客源。作為投資方來說，唯一弊端就是需要花費(fèi)不少的錢。4、投資方不聘請(qǐng)酒店管理公司，自己聘請(qǐng)專業(yè)的酒店籌建專家作為籌建總經(jīng)理，搭建酒店籌建部。這里就要詳細(xì)說明一下對(duì)組成人員的要求了：籌建總經(jīng)理（籌建部負(fù)責(zé)人）：懂酒店土建、設(shè)備安裝、裝修工程施工組織、流程，各專

5、業(yè)對(duì)口環(huán)節(jié)；做過酒店工程維修管理，懂酒店幾大硬件設(shè)備系統(tǒng)的基本配置、選型及市場(chǎng)狀況（中央空調(diào)、電梯、鍋爐、給排水、中水、強(qiáng)電、弱電、配發(fā)電、消防控制等系統(tǒng)）；做過酒店全面的經(jīng)營(yíng)管理，知曉餐飲、娛樂、客房、會(huì)議等經(jīng)營(yíng)管理細(xì)節(jié)，明白酒店經(jīng)營(yíng)管理者的需求，明白客戶的各種消費(fèi)需求，只有這樣才能做出真正符合酒店及客人需求的好設(shè)計(jì)；懂酒店的人力資源管理及財(cái)務(wù)管理，能很好地控制人力成本、酒店經(jīng)營(yíng)成本（餐飲原料、工程維修材料、能耗、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他辦公費(fèi)用等等）；精通酒店星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；懂酒店基本設(shè)計(jì)，酒店整體平面功能布局，能夠和建筑設(shè)計(jì)院及裝飾設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通，審定各建筑及裝飾設(shè)計(jì)圖紙；能夠制作酒店投資概算、酒

6、店經(jīng)營(yíng)預(yù)算、酒店投資回報(bào)分析；能夠制作酒店籌建施工總體規(guī)劃、施工進(jìn)度計(jì)劃、各專業(yè)工種施工進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，各專業(yè)間的交叉配合、協(xié)調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)工程問題的處理辦法，施工變更處理，施工成本控制等等；籌建部組員：土建工程師：要求具有高星級(jí)酒店建筑施工經(jīng)驗(yàn)，能夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問題；結(jié)構(gòu)工程師：要求具有高層建筑結(jié)構(gòu)施工經(jīng)驗(yàn)，能在符合規(guī)范的前提下，最大限度地控制鋼含量，對(duì)建筑設(shè)計(jì)院的結(jié)構(gòu)圖能夠提出優(yōu)化建議，給排水工程師：要求具有高星級(jí)酒店給排水施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉酒店中水系統(tǒng)，知曉相應(yīng)施工材料，能夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問題；暖通工程師：要求具有高星級(jí)酒店暖通施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉中央空調(diào)各類品牌，熟悉管道材料及末端設(shè)備的選型、基本市場(chǎng)價(jià)格，能

7、夠處理現(xiàn)場(chǎng)施工問題；電氣工程師：要求具有高星級(jí)酒店電氣施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉配發(fā)電、中央空調(diào)、電梯、泵房設(shè)備等大功率設(shè)備的用電配置，餐飲、會(huì)議、客房等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的規(guī)范用電標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需求的差距經(jīng)驗(yàn)等等；弱電工程師：要求具備高星級(jí)酒店弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)、施工經(jīng)驗(yàn)，熟悉高星級(jí)酒店的弱電項(xiàng)目配置，熟悉綜合布線、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、程控交換機(jī)、樓宇自控、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)、安全監(jiān)控報(bào)警、客房RCU智能控制（含VOD點(diǎn)播）、停車場(chǎng)管理、電子巡更、無線對(duì)講、衛(wèi)星電視、電子信息顯示、多媒體會(huì)議、酒店管理等各系統(tǒng)的功能、配置、常用產(chǎn)品性價(jià)比。這里稍羅嗦了一些，目的是說明最好別指望找一個(gè)既懂強(qiáng)電又精通弱電的工程師。前面提到的給排水和

8、暖通專業(yè)，較多都是水暖一肩挑； 二、酒店籌建的基本工作順序：酒店圖紙?jiān)O(shè)計(jì)確定階段：1、投資方招聘確定籌建總經(jīng)理（暫定為A）；2、確定酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司（暫定B）；3、投資方需根據(jù)綜合因素考慮酒店選址、所占地段在當(dāng)?shù)厥姓?guī)劃中針對(duì)建筑高度、容積率、綠化率、交通、日照等等方面的限制，由A負(fù)責(zé)出具酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書；4、由B參照酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書完成酒店概念設(shè)計(jì)；5、確定建筑設(shè)計(jì)院（暫定為C）；6、甲方A選定“地質(zhì)勘察”單位，針對(duì)酒店所處地理位置進(jìn)行地質(zhì)勘察，獲取相關(guān)地質(zhì)資料；7、甲方A選定酒店系統(tǒng)集成公司（弱電公司，暫定為D）；8、甲方將酒店設(shè)計(jì)任務(wù)書及酒店概念設(shè)計(jì)交給B、C、D，由C制作出酒店方案設(shè)計(jì)。該

9、階段要求C需與B、D密切配合，由甲方A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和溝通。該方案設(shè)計(jì)應(yīng)包含的內(nèi)容有：酒店項(xiàng)目用地面積、建筑物占地面積、總建筑面積、建筑高度、基本功能項(xiàng)目、客房預(yù)計(jì)房間數(shù)、酒店建筑容積率、綠化率、停車、道路交通、日照（尤其是北方城市）等等；酒店整體外觀效果圖、造型、景觀；酒店平面功能布局圖；9、方案設(shè)計(jì)經(jīng)甲方審定后由C繼續(xù)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)；10、同時(shí)B也同步開始進(jìn)行室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)，B與C要密切配合，由A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通；11、初步設(shè)計(jì)經(jīng)甲方審定修改后，由C繼續(xù)進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)，該階段仍然需要B、D與C的密切配合，由甲方A負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通；12、由D開始進(jìn)行酒店弱電系統(tǒng)圖設(shè)計(jì),該階段仍需要與B、C進(jìn)行溝通，由甲方A

10、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)；13、擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成后交甲方及有關(guān)市政部門審定；14、甲方A將地質(zhì)報(bào)告、甲方和市政部門對(duì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)意見和批復(fù)、市政配套的具體條件等資料遞交給C作為酒店施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。15、C開始進(jìn)行酒店施工圖設(shè)計(jì)工作；16、甲方A選定土建、暖通、消防、幕墻等各施工單位，并選定酒店各系統(tǒng)設(shè)備：電梯、中央空調(diào)、鍋爐、配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、泵房設(shè)備、桑拿設(shè)備、泳池設(shè)備、洗衣房設(shè)備、中水設(shè)備、水蓄冷設(shè)備等等，其中涉及到需要預(yù)留預(yù)埋技術(shù)條件的設(shè)備，如電梯轎廂及井道尺寸、幕墻需預(yù)埋鋼構(gòu)件等等技術(shù)數(shù)據(jù)，都需要通知設(shè)備廠家及時(shí)將圖紙、數(shù)據(jù)交與建筑設(shè)計(jì)院C ；17、C完成酒店施工圖后，由甲方A將施工圖發(fā)放給各乙方施工單位，

11、并要求對(duì)施工圖紙中相關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。然后再由甲方A組織第一次施工圖紙會(huì)審，參加單位為：甲方酒店籌建部、建筑設(shè)計(jì)院C、酒店專業(yè)設(shè)計(jì)公司B、酒店系統(tǒng)集成公司D、土建施工單位、暖通施工單位、消防施工單位、幕墻施工單位、監(jiān)理公司；18、施工圖紙第一次會(huì)審后，C出具修改后的施工圖紙，和甲方A共同將施工圖紙送當(dāng)?shù)貙張D中心進(jìn)行審圖；19、審圖合格后，由C出具至少8份以上圖紙送至甲方；20、甲方A將施工圖紙發(fā)放給乙方相關(guān)施工單位；施工階段：21、由甲方A牽頭制定酒店整體施工進(jìn)度計(jì)劃，各專業(yè)施工進(jìn)度計(jì)劃；22、土建開始施工，出正負(fù)零時(shí)必須考慮預(yù)留足夠尺寸的設(shè)備吊裝口以及后澆帶；23、B完成酒店裝飾施工圖，D

12、完成酒店弱電系統(tǒng)施工圖；24、甲方A組織進(jìn)行第二次圖紙會(huì)審，參加單位及人員根據(jù)實(shí)際需解決問題而定；25、土建施工過程中，建筑設(shè)計(jì)院C須至施工現(xiàn)場(chǎng)解決技術(shù)問題（每周兩次或現(xiàn)場(chǎng)派駐，主要是解決結(jié)構(gòu)方面的問題）；26、土建封頂；27、消防、暖通、給排水、強(qiáng)電等按計(jì)劃開始施工，該階段甲方A負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)各專業(yè)的施工組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理；28、按計(jì)劃進(jìn)行幕墻施工；29、消防、給排水管道打壓試水合格，暖通、強(qiáng)電施工完畢。初驗(yàn)收；30、地下層設(shè)備進(jìn)場(chǎng)安裝，其他設(shè)備按計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)安裝；31、幕墻施工完畢；32、弱電施工按計(jì)劃開始、裝飾施工開始，二者施工需保持同步；33、室內(nèi)裝飾及弱電施工完畢。說明：1、 施工中還有很多

13、的細(xì)節(jié)過程就不一一列舉了；2、 這里我沒有談到工程監(jiān)理，按國(guó)家強(qiáng)制規(guī)定，必須簽訂一家監(jiān)理公司，甲方籌建部中也應(yīng)該有自己的監(jiān)理工程師，對(duì)施工過程的監(jiān)督，別指望別人，要靠自己。全國(guó)各地的高星級(jí)酒店興建熱一直持續(xù)，同房地產(chǎn)住宅相比，受到的金融危機(jī)的影響也小得多，一些投資人想投資興建高星級(jí)酒店，但自己又不專業(yè)，請(qǐng)人來做，自己也應(yīng)該對(duì)高星級(jí)酒店進(jìn)行一些了解，愿我這篇文章能給出一點(diǎn)點(diǎn)幫助，有疑惑之處愿與大家共同探討。一、建立五星級(jí)酒店的目的：1、平臺(tái)與橋梁的作用：高星級(jí)酒店是少數(shù)人才能擁有的重要的政治、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，是與政界、商界及其他領(lǐng)域溝通的橋梁，通過它可以融資、可以完成一些“高難度”的動(dòng)作。2、樹立企業(yè)

14、的品牌：國(guó)內(nèi)較有規(guī)模、名氣的大型集團(tuán)或企業(yè)，都有自己的高星級(jí)酒店，通過這個(gè)最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實(shí)力、企業(yè)文化。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認(rèn)識(shí)到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設(shè)都很難形成品牌，但高星級(jí)酒店在市場(chǎng)上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價(jià)值，在開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)建設(shè)高星級(jí)酒店。3、投資新建高星級(jí)酒店還有其他的益處：首先是投資的穩(wěn)定性比較強(qiáng)，相應(yīng)來說風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)不大；其次是成長(zhǎng)性好。雖然酒店投資是資金密集型投資，但是總體來看成長(zhǎng)性比較好；最后是現(xiàn)金流的作用。酒店的經(jīng)營(yíng)會(huì)形成穩(wěn)

15、定的、較大量的現(xiàn)金流. 從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來說，現(xiàn)金流比利潤(rùn)還重要!正是這個(gè)現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多酒店的投資商即使暫時(shí)虧損也要繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。二、酒店的投資成本及回報(bào)分析：1、按照建筑單位面積的價(jià)格（不包括買地的錢）：五星級(jí)酒店一般為：900010000元/m2，（四星級(jí)酒店一般為：70009000元/m2；）2、按照客房總數(shù)計(jì)算：五星級(jí)總造價(jià)=房間數(shù)×150萬元/間3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星為120m2180m2，（四星為90m2110m2） 4、投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機(jī)電成本占30%、裝修成本占40%；5、中國(guó)的五星級(jí)酒店投資回報(bào)率

16、能達(dá)到8%或9%就不錯(cuò)了，一般投資回報(bào)周期為15-20年。三、選擇建立五星級(jí)的類別：是商務(wù)酒店兼帶一般會(huì)議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會(huì)議型酒店？酒店類別             各項(xiàng)功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）                                 餐飲&#

17、160;        娛樂          休閑         會(huì)議         會(huì)展           住宿商務(wù)酒店                   &

18、#160;               度假酒店                                   商務(wù)會(huì)議型酒店                       商務(wù)會(huì)展型酒店  &#

19、160;                    四、選址可行性調(diào)查報(bào)告（自己做，同時(shí)請(qǐng)酒店專業(yè)人士做，然后對(duì)比）酒店建造成本的大致分析五、組建自己的一個(gè)酒店專業(yè)籌建團(tuán)隊(duì)請(qǐng)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出設(shè)計(jì)方案：在這個(gè)過程中，要詳細(xì)分析：1、酒店檔次、類別的確定；2、各服務(wù)項(xiàng)目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；3、各項(xiàng)硬件滿足五星級(jí)星級(jí)評(píng)定硬件要求、滿足經(jīng)營(yíng)管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤(rùn)、最科學(xué)地控制能耗等五大項(xiàng)要求；4、第3項(xiàng)的具體實(shí)施方案；5、預(yù)期未來510

20、年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預(yù)留、預(yù)埋；6、形成酒店初步設(shè)計(jì)方案后，找一家建筑設(shè)計(jì)院按照此酒店初步設(shè)計(jì)方案做酒店建筑設(shè)計(jì)方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）會(huì)審酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)公司出酒店裝飾深化設(shè)計(jì)方案會(huì)審將裝飾深化設(shè)計(jì)方案遞交建筑設(shè)計(jì)院，由建筑設(shè)計(jì)院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍(lán)圖）開始施工，同時(shí)酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)解決問題。施工總體計(jì)劃的制定：土建，5萬平方建筑面積的施工期一般為13-15個(gè)月（在北方，要考慮冬天凍土期、春節(jié)放假的影響）；封頂后，按先后順序，開始是中央空調(diào)管道、給排水、消防、強(qiáng)電、弱電、外立面施工，前面幾項(xiàng)可以部分交叉作業(yè)，給排水及消防都打壓試水后，最后

21、才是內(nèi)裝，內(nèi)裝一般為13個(gè)月左右；土建施工隊(duì)伍的選擇：資格預(yù)審具備甲級(jí)資質(zhì)，修建過酒店類建筑等等，當(dāng)然，這些都是可以掛靠的，最關(guān)鍵的是要考察其是否有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，若自己公司一點(diǎn)現(xiàn)金都沒有，純粹靠甲方按進(jìn)度撥款，那將會(huì)嚴(yán)重影響施工進(jìn)度的；甲方在與乙方（土建施工承包單位）簽訂合同時(shí)，一定要注明：甲方在向乙方撥付施工進(jìn)度款的同時(shí)，在乙方所聘用的建筑工人工資支付問題上，乙方必須按與建筑包工方所簽訂合同中約定的工資支付方式執(zhí)行，甲方有責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督，否則甲方有權(quán)利暫時(shí)中止向乙方劃撥施工進(jìn)度款。建筑工人因工資不能得到及時(shí)支付而停工或堵政府大門的事例在全國(guó)都有發(fā)生，我所在籌建的五星級(jí)酒店工程上就發(fā)生過一次，作為甲

22、方，我公司按合同約定，根據(jù)實(shí)際施工進(jìn)度向乙方劃撥了工程進(jìn)度款，但不知道是乙方戰(zhàn)線太長(zhǎng)了而東挪西用了呢還是補(bǔ)其他的窟窿，反正就沒有及時(shí)給建筑工人發(fā)放工資，于是就引發(fā)了停工、堵市政府大門的事件。一時(shí)間，輿論的矛頭都指向了我公司，其他的房地產(chǎn)公司看著笑話，不明真相的還以為是我公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力有問題或是老板心太黑，著實(shí)把老板給氣得夠嗆！目前，國(guó)家有相關(guān)規(guī)定，建設(shè)方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預(yù)交民工工資保證金，就是擔(dān)心出現(xiàn)民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。在這個(gè)問題上，我所在的房地產(chǎn)公司也遇到過問題：按規(guī)定公司向政府有關(guān)部門足額交納了相應(yīng)的保證金，但承建方卻拿不出錢來交，催一

23、次二次，答應(yīng)了就是沒有錢交，于是，甲方的開工證就沒法辦，沒開工證，在銀行辦理貸款的手續(xù)就進(jìn)行不下去。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力是多么關(guān)鍵！土建施工的進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：要求乙方做出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)；甲方的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實(shí)際施工人數(shù)，是否按照計(jì)劃實(shí)施，能否完成進(jìn)度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋；甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)該針對(duì)施工進(jìn)度做出獎(jiǎng)懲制度：完成則獎(jiǎng)，延后就罰；甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師還應(yīng)該針對(duì)監(jiān)理公司制定獎(jiǎng)懲制度：認(rèn)真履行職責(zé)的則獎(jiǎng)，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅(jiān)決處罰或更換監(jiān)理公司。這樣，通過一些較硬的手段使監(jiān)理方產(chǎn)生危機(jī)感，別讓

24、工程監(jiān)理形同虛設(shè)。公司總部要防止公司現(xiàn)場(chǎng)工程部、土建承包方、工程監(jiān)理方這三方人員坑瀣一氣，做好對(duì)自身人員的督察工作。建立合理的嚴(yán)密的工作制度、職責(zé)，劃分各級(jí)權(quán)限，一旦制定，堅(jiān)決執(zhí)行。土建建造成本分析：近一年內(nèi)鋼材價(jià)格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價(jià)也基本在14001800左右了；確定建筑設(shè)計(jì)院的時(shí)候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師的資質(zhì)、實(shí)踐水平、務(wù)實(shí)的態(tài)度，若遇到學(xué)究類的，沒有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一味只強(qiáng)調(diào)規(guī)范，一丁點(diǎn)的責(zé)任都怕承擔(dān)的那種，設(shè)計(jì)出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會(huì)大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！土建

25、的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設(shè)計(jì)有關(guān)系：酒店主體設(shè)計(jì)盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時(shí)也增加了后期裝修的材料及人工成本；裝飾成本分析，控制：一般五星級(jí)酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；酒店的裝飾設(shè)計(jì)和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對(duì)由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的做法：專業(yè)的酒店裝飾設(shè)計(jì)公司：其目的是掙設(shè)計(jì)費(fèi)、同時(shí)作好自己公司的口碑，與其所采用的何種價(jià)位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟(jì)利益聯(lián)系。在能體現(xiàn)設(shè)計(jì)效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正體現(xiàn)其設(shè)計(jì)能力。裝修施工公司：其強(qiáng)項(xiàng)在于施工，在保證進(jìn)度的前提下，

26、裝修質(zhì)量高、穩(wěn)定、細(xì)節(jié)處理完美，能達(dá)到這點(diǎn)就已經(jīng)很不錯(cuò)了。現(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設(shè)了設(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)室。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場(chǎng)、學(xué)校、機(jī)關(guān)、酒樓一類的。接到高星級(jí)酒店設(shè)計(jì)的單子了，多是臨時(shí)再聘請(qǐng)專業(yè)的酒店設(shè)計(jì)師來進(jìn)行設(shè)計(jì)，出的產(chǎn)品的質(zhì)量、穩(wěn)定性，就不好說了。由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)的后果：表面上看，由裝修承包方免費(fèi)進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)，投資方省了筆不小的設(shè)計(jì)費(fèi)。但投資方要考慮這個(gè)問題：裝修承包方在進(jìn)行裝飾設(shè)計(jì)時(shí)，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個(gè)點(diǎn)了嗎？本來這個(gè)點(diǎn)就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設(shè)計(jì)，收效也是甚微。“羊毛”終究是出在“羊”身上的：

27、一個(gè)好的酒店設(shè)計(jì)方案，無論是自己做或者另外花錢請(qǐng)專業(yè)酒店設(shè)計(jì)人員做，都是要花費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)用的。現(xiàn)在五星級(jí)酒店的國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單價(jià)是150元/200元/，設(shè)計(jì)費(fèi)用都是好幾百萬。這個(gè)費(fèi)用全部由裝飾施工單位自己去消化，吞下去是滋味嗎？于是，設(shè)計(jì)中本可以省的材料用上了，可以用替代材料的地方也全采用高檔材料（材料費(fèi)增加了），可以簡(jiǎn)潔的地方出現(xiàn)了很多的曲線或異型設(shè)計(jì)（人工費(fèi)增加了），另外，在施工中還會(huì)不斷地、“合理地”多出現(xiàn)本可以避免的施工變更，表面上看是沒有什么問題，但今天牽?jī)晒P、明天牽?jī)晒P，不知不覺中，設(shè)計(jì)費(fèi)的本錢又收回來了。反對(duì)一昧地鋪天蓋地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設(shè)計(jì)手法：五星級(jí)酒店的確是用錢堆砌出來的，但

28、不計(jì)成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設(shè)計(jì)手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細(xì)節(jié)處理，同時(shí)還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費(fèi)用。試想，客人一邁進(jìn)酒店的大堂，首先感受到的就是大堂的空間高度、面積、裝飾材料的顏色及搭配、裝飾物品、總體燈光等的綜合效果，細(xì)看才能體會(huì)到體現(xiàn)出的裝飾風(fēng)格、主題文化，而不會(huì)就立刻就走到墻前看貼的什么石材，是意大利的還是西班牙、美國(guó)的。客人走進(jìn)客房，首先體會(huì)到的也是房間的空間、面積、家具、窗簾、布草及整個(gè)房間的色彩基調(diào)等綜合氣氛。有誰會(huì)馬上端詳這墻上貼的墻紙

29、、衛(wèi)生間洗面臺(tái)的石材是進(jìn)口的還是國(guó)產(chǎn)的？在酒店大堂、餐廳及娛樂場(chǎng)所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當(dāng)使用進(jìn)口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲(chǔ)藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可。主要裝飾材料進(jìn)行把控：一般采取甲供或甲方認(rèn)定品牌、規(guī)格、型號(hào)。甲方應(yīng)派專人對(duì)本地及周邊裝飾材料市場(chǎng)進(jìn)行詢價(jià)，部分材料，如石材，很有必要到國(guó)內(nèi)幾個(gè)主要的石材產(chǎn)地（如福建、山東、四川、廣西、云南等）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。專業(yè)酒店裝飾設(shè)計(jì)公司的選擇：首先主設(shè)計(jì)師必須是要懂酒店

30、的經(jīng)營(yíng)方式、構(gòu)架、經(jīng)營(yíng)流程、酒店管理者的管理需求、酒店星級(jí)評(píng)定規(guī)范；設(shè)計(jì)之前對(duì)酒店當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的調(diào)查了解，必須要明白調(diào)查些什么，有哪些項(xiàng)目？至少要做到以下方面：當(dāng)?shù)氐母餍羌?jí)酒店及街邊社會(huì)酒樓、咖啡館、OK廳、洗浴中心、洗腳房的調(diào)查：餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議等項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模、裝飾特色、主題文化、銷售價(jià)格、客源分類、顧客口碑、上客率、停車場(chǎng)、其他附加服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量等等細(xì)項(xiàng)；本地市場(chǎng)餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議、會(huì)展、精品購(gòu)物等的市場(chǎng)飽和度或欠缺程度；準(zhǔn)確了解當(dāng)?shù)爻鞘形磥?-10的規(guī)劃，預(yù)測(cè)酒店未來5-10內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r，做出的設(shè)計(jì)方案必須是具有前瞻性的；對(duì)主要裝飾材料的市場(chǎng)價(jià)格必須熟悉以及新型裝飾材料的選

31、擇利用能力（較好地把控成本、提高效率、保證品質(zhì)）；能夠提供切實(shí)可行的裝飾成本控制方案；各服務(wù)場(chǎng)點(diǎn)盡可能地考慮是多功能性的，將“最大限度的獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)”這一思路貫穿在整個(gè)設(shè)計(jì)中；設(shè)計(jì)中必須滿足少數(shù)的貴賓服務(wù)需求：第一，必須保證“私密性”：從停車、乘電梯、進(jìn)入餐飲或娛樂或會(huì)議的通道、包房的位置、結(jié)帳方式地點(diǎn)等等細(xì)節(jié)都必須充分地考慮周全。試想，一個(gè)政府要員想要到你的酒店洗個(gè)桑拿放松一下，若像普通客人那樣非得從大門進(jìn)來，經(jīng)過大廳乘坐電梯，再到桑拿樓層，還得經(jīng)過桑拿服務(wù)臺(tái)，再進(jìn)入包間，這么多的環(huán)節(jié)中，不知道有多少人看見了你的面孔，還可能遇到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？

32、這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請(qǐng)過來了，一次、兩次，消費(fèi)愉快了，可能你就能辦成一些大事了。酒店作為一個(gè)平臺(tái)，在這一方面的作用舉足輕重。這一點(diǎn)，能做到、做好的設(shè)計(jì)師極少！第二，要充分顯示出地位、身份：接待貴賓的場(chǎng)所硬件的豪華程度充分表現(xiàn)出來，這一點(diǎn)一般設(shè)計(jì)師都容易做到；第三，充分的人性化的體現(xiàn)：要讓客人使用方便。如開會(huì)，貴賓休息室要緊靠主會(huì)議室，而且有通道直接到主席臺(tái)上，除常規(guī)通道外，還有專用的撤離會(huì)場(chǎng)的通道；因?yàn)槿藛T流動(dòng)的原因，在看其成功案例的同時(shí)，必須落實(shí)該主設(shè)計(jì)師是否還在其設(shè)計(jì)公司；酒店主要設(shè)備的選型、成本控制以及其他注意事項(xiàng)：1、酒店的設(shè)備投資成

33、本一般占總投資的30%，主要分為配發(fā)電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、鍋爐系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)設(shè)備以及游泳池設(shè)備、桑拿設(shè)備、洗衣房設(shè)備；2、配發(fā)電系統(tǒng)：施工一般由當(dāng)?shù)仉娏舅鶋艛唷Ｐ枰⒁獾氖蔷频甑碾娏θ萘康目紤]，一定要充分考慮到酒店以后經(jīng)營(yíng)范圍的擴(kuò)大所需要的電力增容問題，修建的時(shí)候一定要保證有15%-20%的余量。發(fā)電機(jī)本已經(jīng)是在救命的時(shí)候啟用的，其不能有絲毫散失。建議買進(jìn)口品牌，從實(shí)際了解到的情況，國(guó)產(chǎn)貨的確比不上進(jìn)口機(jī)，比較好的有瑞典的沃爾沃，美國(guó)的康明斯（不是國(guó)內(nèi)組裝的康明斯）等品牌。3、中央空調(diào)系統(tǒng)：主機(jī)現(xiàn)在各種品牌有30多個(gè)，建議選擇時(shí)先分個(gè)檔次，若拿國(guó)產(chǎn)

34、貨和美國(guó)品牌對(duì)比，的確是不合適的。建議分成三個(gè)檔次：進(jìn)口品牌的，如美國(guó)的開利、約克，日本的大金等，純國(guó)產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺(tái)灣臺(tái)佳、上海瀚藝等。不同檔次品牌價(jià)格是不同的，各有所取舍：業(yè)主若是選擇純國(guó)產(chǎn)貨，短期一兩年之內(nèi)絕對(duì)是不會(huì)有什么問題的，但要想5年、6年以后仍然如初，就不現(xiàn)實(shí)，但是降低了初期投資成本，要想這頭也占、那頭也占，是極不現(xiàn)實(shí)的。若酒店采用了水源熱泵或地源熱泵，要注意，不是所有品牌的主機(jī)此方面都有成熟技術(shù)的；對(duì)于進(jìn)口品牌，要千萬防備是否是貼牌的！這種情況，從外表上粗略是看不出來的，但其核心的壓縮機(jī)是能確認(rèn)出來的，另外，別幻想著買原裝進(jìn)口的機(jī)子，

35、現(xiàn)在都是在國(guó)內(nèi)組裝的；4、給排水系統(tǒng)：一般是交給土建完成。要注意選擇好管材的類型，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對(duì)比一下價(jià)格、材質(zhì)、壽命、健康、維護(hù)方便性等綜合指標(biāo)；5、消防及自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：施工普遍是由當(dāng)?shù)叵啦块T壟斷。要注意在簽訂合同時(shí)，仔細(xì)劃分需由消防施工單位完成的工作范圍，哪些是由消防施工方帶為上報(bào)而實(shí)際由甲方負(fù)責(zé)的工作，與裝飾、弱電施工需要配合的工作等等。仍然要采取招標(biāo)（邀標(biāo)）的方式來壓消防安裝成本。6、鍋爐系統(tǒng)：要注意鍋爐的燃燒機(jī)一定要用進(jìn)口的！選擇品牌時(shí)要考慮以后維修件要方便購(gòu)買；從能耗角度，最好是采用燃?xì)忮仩t，但購(gòu)買時(shí)要有一臺(tái)燃油燃?xì)鈨捎玫腻仩t，以應(yīng)急；7、電梯系統(tǒng)：在建筑設(shè)計(jì)

36、階段就應(yīng)該先確定所選電梯的品牌、規(guī)格，便于土建施工時(shí)做好井道、轎坑的預(yù)留預(yù)埋工作；高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運(yùn)送客人的主電梯！觀光電梯因?yàn)橐曈X的原因速度都受到了限制，一般不超過1.75米/秒，太快了則會(huì)感覺頭暈。但高層建筑的主客梯速度若達(dá)不到2.5-3米/秒的話，那絕對(duì)會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)一大群客人等候電梯的場(chǎng)面。我所在籌建的河北邢臺(tái)的萬峰國(guó)際酒店（五星級(jí)）就出現(xiàn)了這個(gè)問題，當(dāng)時(shí)因?yàn)闃痘家汛蚝茫瑳]法改了。應(yīng)該做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔?？疾爝^許多的五星級(jí)酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級(jí)酒店感覺的；對(duì)于廚房里用的傳菜電梯，因?yàn)橹粋鞑耍荒艹巳?，許多酒店都是

37、用的一般電梯廠制作出非標(biāo)類的“黑戶”電梯：沒有銘牌標(biāo)示，也沒有檢驗(yàn)證明。這種“省錢”的做法不可取。8、弱電系統(tǒng)：需要上的系統(tǒng)項(xiàng)目的選擇：按投資成本可分成以下三個(gè)檔次：首先，最底限是：建筑規(guī)范里要求必須有的、國(guó)家強(qiáng)制性要求必須有的、酒店五星級(jí)星評(píng)要求必須要有的；其次，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度；最后，在底限的基礎(chǔ)上+舒適度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣傳最為關(guān)鍵的是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會(huì)議系統(tǒng)，這兩部分是客人直接感官面對(duì)的，這方面的錢是不能省的；需要注意：目前弱電設(shè)計(jì)安裝市場(chǎng)還不是很透明化，弱電公司在介紹需要上的各系統(tǒng)時(shí)也是比較夸張化。甲方要仔細(xì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了解對(duì)比。

38、9、游泳池設(shè)備：全部投資不超過50多萬，五星級(jí)酒店應(yīng)該上的各項(xiàng)系統(tǒng)都應(yīng)該考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，主要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進(jìn)口產(chǎn)品；要充分考慮維修的方便性，維修配件的可替代性；10、桑拿設(shè)備：要考慮采用部分舒適性、娛樂性較強(qiáng)的桑拿設(shè)備；還要考慮安全、機(jī)房設(shè)置合理，維修易操作、維修配件易購(gòu)；11、洗衣房設(shè)備：首先要按照酒店飽和的布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備的配置，其實(shí)是考慮是否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？選購(gòu)洗衣房設(shè)備者自己必須熟悉酒店各洗衣設(shè)備的性能，不同類型設(shè)備操作的難易，布草破損率的大致情況，如全自動(dòng)立式洗衣機(jī)在操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動(dòng)洗衣機(jī)，雙滾3米的平燙機(jī)工作效率就遠(yuǎn)比單滾2.

39、8米平燙機(jī)高得多；要明確高壓蒸汽的供給來源,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐的位置,輸送管道方式；考慮維修配件的通用性或可替代性；目前可利用的國(guó)家政策（節(jié)能，太陽(yáng)能，地源熱泵，利用低谷電價(jià)，投資返金的政策）對(duì)于采用地源熱泵、水源熱泵的蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國(guó)家都有一定的補(bǔ)貼政策，如河北省，對(duì)于該項(xiàng)目的補(bǔ)貼額度為相關(guān)投資費(fèi)用的15%-25%。對(duì)于使用太陽(yáng)能也有相應(yīng)的補(bǔ)貼，如河北邢臺(tái)市2007年出臺(tái)了政策：按照審核后的太陽(yáng)能熱水(開水)系統(tǒng)總造價(jià)的10%給予補(bǔ)貼；節(jié)能降耗：1、建筑節(jié)能：外墻隔熱：盡量不采用整體玻璃幕墻設(shè)計(jì)，造價(jià)高、隔熱差、隔音差；采用外墻加隔熱材料方式；門窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層

40、玻璃，既隔熱又隔音；內(nèi)墻全部采用輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料替代了黏土磚；屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、采用太陽(yáng)能：3、采用中水系統(tǒng)：注意：采用太陽(yáng)能及中水系統(tǒng)，相對(duì)于收效來說，初期投資較大，實(shí)際的目的是獲得良好的社會(huì)效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進(jìn)行節(jié)能：建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店的舒適和豪華性，依據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)要求，對(duì)酒店內(nèi)的機(jī)電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機(jī)、電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進(jìn)行集中監(jiān)視、控制和管理，使機(jī)電設(shè)備安全、可靠、高效地運(yùn)行，同時(shí)節(jié)約能源、減少維護(hù)人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計(jì)量器

41、：6、經(jīng)營(yíng)管理上的節(jié)能措施：用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。在水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。     房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，適當(dāng)控制水流量就可以節(jié)約1/3。 對(duì)飯店的各個(gè)部門各個(gè)區(qū)域分別用水表計(jì)量。積累數(shù)據(jù)根據(jù)使用率額定合理的用水量。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會(huì)形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水?？梢园惭b收水器，大大降低水霧損耗。 采用新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%以上。    采用智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。根據(jù)日照條件

42、和需要營(yíng)造的氛圍調(diào)節(jié)電壓和照射度?？晒?jié)電20%左右。提倡采用LED半導(dǎo)體燈，可以節(jié)約75%的用電量。 將夏天空調(diào)的溫度設(shè)定在28。    少用機(jī)械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺(tái)布。節(jié)約紙張。采用無紙化辦公。不鼓勵(lì)客人過度消費(fèi)。倡導(dǎo)適度消費(fèi)，鼓勵(lì)打包。 用蒸汽洗車取代傳統(tǒng)高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達(dá)90%。單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%的太陽(yáng)能。外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽(yáng)光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增加10%，能耗增加近30%。玻璃幕墻比普通墻體多耗能2-3倍。    酒店的玻璃天頂可采用天幕智能控制。根據(jù)氣溫和光線變化自動(dòng)調(diào)節(jié)。     用反射窗簾可反射50%的熱量。     多采用屋頂綠化，可以擋掉50%的太陽(yáng)輻射。室內(nèi)一棵樹