建筑維修管理手冊(cè)

1、共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)手冊(cè)廣元禾瑞物業(yè)有限責(zé)任公司二一六年九月編制歡迎共閱第一章建筑維修管理概述第一節(jié)建筑維修管理的定義建筑維修管理是物業(yè)管理重要的、基礎(chǔ)性的工作。為了保證建筑物正常發(fā)揮其使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，必須經(jīng)常地、有計(jì)劃地對(duì)建筑物進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，以防止或減緩建筑物的損耗。一、建筑物維修的概念建筑物維修有廣義和狹義之分。狹義的建筑物維修僅指房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕；廣義的房屋維修則包括對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改進(jìn)。導(dǎo)致建筑物損耗的主要因素有以下幾個(gè)方面：1.自然因素由于建筑物所處的地區(qū)、不同，大氣條件對(duì)其外部構(gòu)件產(chǎn)生老化、風(fēng)化、侵蝕等影響。這種影響隨著大氣溫濕度的變化又有所區(qū)別。|，X2 .使用因素

2、主要是指人們?cè)谑褂脮r(shí)，其活動(dòng)的頻率、摩擦、撞擊、使用的合理程度等行I'"一"產(chǎn)3i'為產(chǎn)生的對(duì)建筑物的損耗。3 .生物因素由于蟲(chóng)害（如白蟻）、菌類(lèi)（細(xì)菌）的作用，對(duì)建筑構(gòu)件的毀壞。4 .地理因素由于地基的不均沉降以及地基鹽堿化作用引起建筑物的損壞。5 .突發(fā)因素突發(fā)因素的天災(zāi)人禍（洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、臺(tái)風(fēng)、戰(zhàn)爭(zhēng)等）造成的對(duì)建筑物的損壞。上述各項(xiàng)因素交互影響，從而加劇了建筑物破損的過(guò)程。如果不加強(qiáng)建筑物的管理和維修養(yǎng)護(hù)，任其日曬雨淋和時(shí)光的摧殘，不僅影響建筑物的外觀，而且也影響到建筑物的安全使用。世界各國(guó)為維修房屋，每年都要花費(fèi)大量的資金，維修工程在建筑行

3、業(yè)中占重要地位。西歐、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家房屋維修管理費(fèi)用（第二次投資）是新建房屋（第一次投資）的數(shù)倍。因此，建筑物維修是一項(xiàng)長(zhǎng)期而復(fù)雜的工程。維修、養(yǎng)護(hù)、修復(fù)或改進(jìn)建筑物及其設(shè)備設(shè)施，達(dá)到安全、美觀、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)，方位方能保證建筑物及其設(shè)備設(shè)施的效能與價(jià)值。二、建筑物維修管理的概念建筑物維修管理是指物業(yè)管理公司根據(jù)國(guó)家對(duì)房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求,對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房屋進(jìn)行維護(hù)修繕的技術(shù)管理。建筑物維修管理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長(zhǎng)房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障使用者的安全和正常使用，根據(jù)需要和可能適當(dāng)改善住用條件第二節(jié)建筑物維修管理的特點(diǎn)1 .復(fù)雜性由

4、于建筑物的多樣性，個(gè)體性以及維修養(yǎng)護(hù)的廣泛性、分散性，使得建筑物的管理和維修也呈現(xiàn)復(fù)雜性。2 .計(jì)劃性建筑物維修過(guò)程亦存在各階段、各步驟之間一定的不可違反的工作程序，決IIIUX定了建筑物的維修也必須按者一程序有計(jì)劃地組織實(shí)施。3 .技術(shù)性I''i/"jiJ建筑物本體結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，建材的新穎性，設(shè)備的先進(jìn)性決定了建筑物管理和維修工作的技術(shù)性要求。第三節(jié)建筑物維修管理的范圍與類(lèi)型一、范圍建筑物維修管建筑體建筑設(shè)備(1)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)；(1)供1系統(tǒng)；(2)屋面、外墻；(2)給排水系統(tǒng)；(3)門(mén)窗；(3)弱電系統(tǒng)(4)樓層通道。(4)電梯。二、類(lèi)型維修類(lèi)型預(yù)防性維修例常維修周

5、期性維修(1)緊急；(1)整修；(2)一般。(2)翻修。三、工作指令和執(zhí)行的種類(lèi)根據(jù)不同的工作內(nèi)容，以及所影響的范圍，確定工作的種類(lèi)序號(hào)工作種類(lèi)影響的范圍完成時(shí)間1立即1）影響整幢大樓日常必須的缺陷，如供水、供電或主要污水管阻塞，馬桶溢出污水等2）危及生活、生命和財(cái)產(chǎn)的缺陷3）影響房屋建筑安全的缺陷24小時(shí)以?xún)?nèi)2緊急1）妨礙、煩擾或影響住戶(hù)的缺陷2）在公共場(chǎng)所并影響住戶(hù)安全的缺陷2-3天以?xún)?nèi)3其它1）維護(hù)工作2）所有不屬于在上述兩項(xiàng)的維護(hù)、維修、更換等工作.114天以?xún)?nèi)第二章建筑物維修管理的內(nèi)容第一節(jié)預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取的措施及方案，目的在于避免可預(yù)見(jiàn)的、或可防止的設(shè)備故障，并確定其完好的

6、標(biāo)準(zhǔn)及使用功能。大致上，預(yù)防性措施有：II1 .常年檢驗(yàn)，鑒定電機(jī)裝置；2 .常年保養(yǎng)供電線路；3 .常年檢驗(yàn)避雷系統(tǒng)；4 .常年鑒定電梯運(yùn)作及負(fù)荷；%、II5 .常年沖洗房屋污水排放管；I6 .定期檢驗(yàn)房屋結(jié)構(gòu)強(qiáng)度；7 .季度或月度清潔隔油池；8 .月度保養(yǎng)滅火系統(tǒng)；9 .月度養(yǎng)護(hù)水泵及增壓裝置；10 .月度養(yǎng)護(hù)電梯；11 .季度養(yǎng)護(hù)緊急電源電池；12 .月度養(yǎng)護(hù)發(fā)電機(jī)。第二節(jié)例常維修一般例常維修工作是通過(guò)管理人員的日常巡視而執(zhí)行的?；旧?，巡視的范圍包括地面層的空地、臺(tái)板、排污溝、電梯門(mén)廊，戶(hù)外空地，停車(chē)場(chǎng)，兒童樂(lè)園，花圃及房屋的構(gòu)件如公共走廊，樓梯，電梯，電機(jī)房，水泵室，電梯控制室，屋頂

7、和水箱間。1.地面層綜合巡視這項(xiàng)巡視在于觀察在房屋空地、臺(tái)板、排污溝、戶(hù)外空地的設(shè)施與停車(chē)場(chǎng)，是否有任何影響美觀的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。例如：(1)休閑區(qū)域破損的桌椅；(2)涂鴉；(3)廢置物件、家具；(4)水管破裂；(5)排污管、陰溝阻塞；(6)凹陷、破裂的人行道；.(7)告示牌損壞；(8)未清除的報(bào)廢裝置。2.地面層詳細(xì)巡察除了上述綜合巡視的項(xiàng)目外，必須更仔細(xì)地檢查地面層其它失修、失養(yǎng)的項(xiàng)目。例如：(1)頂棚(天花)滴水；(2)水泥、油漆剝落；(3)門(mén)把及鎖損壞；(4)松脫、懸吊的空中的電線或配件；(5)排污管銹蝕、漏水或有污垢；II(6)排水溝蓋缺少或破裂；(7)電梯廳地

8、板、墻壁瓷磚破裂、玷污；(8)垃圾房失養(yǎng)；(9)排水溝阻塞、不暢通；(10)散落的垃圾；(11)隨意拋置建筑垃圾；(12)被占用的人行道；(13)地面凹凸不平、積水；(14)欄桿、護(hù)柱斷裂、生銹或松脫；(15)桌椅、凳子失修、破損；(16)園區(qū)內(nèi)燈桿、燈罩、燈泡損壞；(17)樹(shù)木、樹(shù)枝折斷、傾斜；(18)草坪雜草叢生。3.房屋綜合巡視管理人員在進(jìn)行房屋公共地方的綜合巡視時(shí)，要觀察任何被忽略或影響美觀的破損及其它清潔衛(wèi)生問(wèn)題。例如：(1)梯級(jí)破裂、缺口；(2)電線槽板破損；1I1,(3)垂懸或松脫的電線、燈具；(4)損壞的電源插座、控制箱；.II.1(5)玷污的墻壁、涂鴉；(6)電梯門(mén)框生銹；(

9、7)通風(fēng)扇風(fēng)口骯臟；(8)電梯按鈕破損；一r'ii(9)剝落的墻壁、油漆；(10)其它被損壞的設(shè)施設(shè)備等。4.房屋詳細(xì)巡察(1)頂棚、橫梁、柱子的墻皮剝落；(2)公共走廊墻壁缺損；弋I(3)地板、墻壁的異常裂縫；(4)欄桿扶手及樓梯破損；(5)走廊、樓臺(tái)地板積水；(6)排水管阻塞；窗及窗臺(tái)損壞；(7)伸縮縫破裂；(8)給排水管松脫、滴水；(9)門(mén)牌、樓級(jí)指示牌損壞、失落；(10)頂棚、橫梁周?chē)酃?、蜘蛛網(wǎng)未清理;(11)柱及墻壁有無(wú)蟲(chóng)害跡象。5 .設(shè)備機(jī)房(1)門(mén)鎖是否牢固；(2)是否有雜物堆積存放；(3)是否有蟲(chóng)害跡象；(4)儀表指示清晰；(5)控制箱整潔；(6)電纜地溝蓋板完好、無(wú)

10、積水；(7)設(shè)備編號(hào)牌明顯準(zhǔn)確；(8)設(shè)備外殼無(wú)油漆脫落、銹蝕；(9)照明完好；II"(10)維修卡、維修記錄保存完好，記錄內(nèi)容完整、準(zhǔn)確。6 .養(yǎng)護(hù)工作的檢查、監(jiān)督管理人員定期按照各項(xiàng)工作的養(yǎng)護(hù)周期，對(duì)養(yǎng)護(hù)工作的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查監(jiān)督。具體養(yǎng)護(hù)周期如下：序號(hào)養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容.1弋、,11,X1,丁311-7、八周期檢查力式備注1沖洗垃圾房每周現(xiàn)場(chǎng)巡查2電梯的維保每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄3生活水泵及增壓裝置養(yǎng)護(hù)1.每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄4草坪修剪每季現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄5園區(qū)排水管道檢查、害井清掏每季現(xiàn)場(chǎng)巡查6地下停布場(chǎng)排污泵檢查維護(hù)每季現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄7地下停布場(chǎng)通風(fēng)機(jī)檢查維護(hù)每年現(xiàn)場(chǎng)巡查

11、和維保記錄8路燈、庭院燈檢查更換每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄9停布場(chǎng)行車(chē)指示和交通標(biāo)志檢查每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄10會(huì)所空調(diào)保養(yǎng)每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄11中央監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄1/12游泳池循環(huán)系統(tǒng)保養(yǎng)一年現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄每年四月份13園區(qū)內(nèi)樹(shù)木修剪每月現(xiàn)場(chǎng)巡查14會(huì)所玻璃幕墻清洗每月現(xiàn)場(chǎng)巡查15建筑外墻清洗一年現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄16避雷系統(tǒng)接地測(cè)試If-!|111.一年測(cè)試記錄每年二月份17消防系統(tǒng)檢查半年現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄18箱變低壓接線端子檢查'j、每月維保記錄每月抄表時(shí)19樓頂鐵欄桿檢查每月現(xiàn)場(chǎng)巡查20園區(qū)背景音樂(lè)檢查每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄21單元門(mén)禁系統(tǒng)檢查每月現(xiàn)

12、場(chǎng)巡查和維保記錄22網(wǎng)球場(chǎng)檢查一年現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄23會(huì)所衛(wèi)生間小便感應(yīng)器更換電池每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄24滅火器檢查一年維保記錄25發(fā)電機(jī)檢查一季現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄26應(yīng)急電池放電一年維保記錄第三節(jié)周期性維修一、周期性維修的重要性1 .有計(jì)劃/防御性的保養(yǎng)，是避免其設(shè)施或部件在超越其使用壽命后，導(dǎo)致全面失效、嚴(yán)重故障的有效途徑。2 .修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地運(yùn)行。3 .提高現(xiàn)有設(shè)施的質(zhì)量。二、周期性維修的類(lèi)別外墻清洗每年一次；i;IIf房屋的重新粉刷與修飾工程（5-7年周期）；更換供水加壓裝置（7年周期）；更新水泵工程（12年周期）；重修建筑物屋頂工程（14年周

13、期）；更新中央電視電線系統(tǒng)（約17年周期）；更新電機(jī)工程（約20年周期）；更新水管工程（約25年周期）；更新電梯工程（約）28年周期）。第三章建筑物維修的標(biāo)準(zhǔn)建筑物維修標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)下表:序號(hào)檢查區(qū)域操作標(biāo)準(zhǔn)操作指南1樓層/護(hù)墻地面平整光滑，不老化1）無(wú)坑洼，不卜.凹2）無(wú)積水，無(wú)裂縫（寬度不超過(guò)2mm護(hù)墻和排水溝斜度適當(dāng)，不阻塞1）水溝內(nèi)無(wú)死水2）水溝內(nèi)無(wú)藻類(lèi)和淤泥3）水溝內(nèi)無(wú)聚集物伸縮縫完好，不漏水防水材料完好，接合處無(wú)雜草裝飾墻向地面完好1）瓷磚、地磚無(wú)缺損且粘貼牢固2）表面清潔無(wú)施工遺留水泥和油漆管道、閥門(mén)狀態(tài)良好1）無(wú)阻塞2）無(wú)銹蝕3）不滲漏墻向保養(yǎng)良好1）墻壁無(wú)植物生長(zhǎng)，無(wú)亂刻字畫(huà)2）油漆

14、/、脫落3）墻間裂縫不超過(guò)2mm1信報(bào)箱維修良好1）信箱號(hào)碼清晰i12）門(mén)無(wú)義形3）油漆無(wú)脫落4）鎖完好2樓梯和走廊1I-弋'xj樓梯扶手保養(yǎng)良好1111；11）扶手牢固筆直，不腐蝕生銹2）梯級(jí)邊角不破碎，缺損3）無(wú)油漆脫落地面維修良好1）地回尢枳水2）伸縮縫防水板完好，牢固天花板維修良好無(wú)水泥和油漆剝落墻壁維修良好1）墻壁裂痕/、超過(guò)2mm2）涂層/、隆起3）水泥踢腳板不碎裂4）樓層牌牢固，無(wú)損壞和缺少5）單元告示牌安裝牢固、清潔消防通道完好1）無(wú)妨礙疏散的雜物堆積2）閉門(mén)器完好且能保持消防通道門(mén)常閉機(jī)電設(shè)備完好1）墻壁開(kāi)關(guān)安裝牢固，無(wú)缺少和損壞2）電源箱、水表閥井門(mén)完好3）緊急出口

15、燈完好4）走廊照明燈聲光控制良好5）燈具安裝牢固，/、企斜給排水管道維修良好1）水表安裝向內(nèi)傾斜2）管件連接良好不滲漏3）表及管道上無(wú)水泥和油漆4）表冗無(wú)銹蝕3園區(qū)J自行車(chē)停放處良好1）支架/、歪斜、無(wú)損傷2）無(wú)被遺棄的破損自行車(chē)及部件3）支架不生銹休閑區(qū)桌椅完好i1)j,1、1I1I|；X.1）桌椅表面無(wú)凹陷缺損2）無(wú)油漆脫落3）桌椅安裝整齊不歪斜4）木制桌椅無(wú)腐爛5）金屬部件無(wú)銹蝕缺少或變形各種溝渠井道完好1）蓋板不缺少，不松動(dòng)2）排水暢通3）金屬井蓋無(wú)銹蝕地面停車(chē)場(chǎng)完好1）車(chē)位線及編號(hào)清晰2）地向平整告示欄完好1）園區(qū)平面圖清晰、整潔2）樓號(hào)標(biāo)志清晰3）單元告示欄安裝牢固、整潔車(chē)道完好設(shè)

16、施齊全1）道路平整2）行車(chē)線、交通標(biāo)志齊全、清晰3）限速坡安裝牢固景觀及娛樂(lè)設(shè)施完好1）景觀造型不破壞2）閱讀欄無(wú)破損，變形3）廣場(chǎng)、球場(chǎng)無(wú)堆積雜物4）健身器材不損壞不變形油漆不脫落5）地間尢凹陷、積水6）金屬部件無(wú)銹蝕4建筑外墻整潔1）無(wú)水泥、涂料脫落2）無(wú)違反規(guī)定懸掛或安裝永久性設(shè)施3）無(wú)舌L涂寫(xiě)文字、廣告現(xiàn)象4）無(wú)亂搭建花架5地卜車(chē)庫(kù)J1*-J環(huán)境整潔、設(shè)施完好11ij11.111.1:J1）通風(fēng)管道吊裝整齊牢固2）照明燈具安裝整齊3）各種管道上無(wú)遺留涂料油漆4）消防栓內(nèi)設(shè)備配備齊全，管道閥門(mén)不漏水5）消防栓門(mén)完好6）地向平整無(wú)凹陷積水7）車(chē)道線及車(chē)位編號(hào)清晰8）限速坡安裝牢固9）地面排

17、水溝暢通無(wú)淤積10）排水泵運(yùn)行正常11）通風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常6公共廁所衛(wèi)生裝置1）小便池、面盆和抽水馬桶無(wú)阻塞2）彎道無(wú)損壞3）衛(wèi)生潔具無(wú)破損4）管道無(wú)滲漏和腐蝕5）管道固定良好墻壁維修良好1）墻面尢亂刻的字回2）無(wú)涂料脫落和褪色3）墻間裂紋不超過(guò)2mm4）墻面無(wú)起鼓或凹陷.地面維修良好1）地磚無(wú)碎裂和缺少2）無(wú)油污天花板維修良好無(wú)剝落現(xiàn)象門(mén)維修良好1）門(mén)無(wú)損傷2）聯(lián)結(jié)件完好3）油漆/、脫落和褪色附屬裝置維修良好-L1,1J1）烘手機(jī)狀態(tài)良好2）衛(wèi)生紙架安裝就位3）燈具安裝良好7泵房和配電房1I;飛|-J門(mén)維修良好.11）門(mén)無(wú)損傷2）門(mén)鎖完好3）門(mén)上標(biāo)志完好運(yùn)行設(shè)備狀態(tài)良好1）泵運(yùn)行旨示燈和報(bào)警裝置

18、完好2）儀表指示正常3）單線圖完好4）設(shè)備編號(hào)明確、清晰電線電纜全部入線槽和橋架1）絕緣材料不碎裂和損傷2）電纜橋架、線槽不腐蝕3）電纜橋架、線槽尤積水8屋頂保溫層維修良好1）無(wú)損壞和移位2）無(wú)開(kāi)裂大面維修良好1）無(wú)缺損和破裂2）大而不開(kāi)裂3）排水溝清潔暢通4）落水管口金屬隔網(wǎng)完好5）無(wú)廢棄物避雷器完好避雷帶安裝牢固，無(wú)銹蝕附屬設(shè)施完好1）水泥和油漆不脫落2）金屬爬梯安裝牢固，無(wú)銹蝕9電梯AJ1'J電梯狀態(tài)良好41-111i11）報(bào)警器、排氣扇和燈完好2）緊急開(kāi)關(guān)標(biāo)志清晰3）排氣扇無(wú)噪音4）按鈕及其指示完好5）電梯合格證安裝整齊、年檢時(shí)間/、過(guò)期6）四壁無(wú)劃痕7）地面無(wú)腐蝕、無(wú)油污8）

19、樓層呼梯面板安裝牢固，寸斤清晰9）樓層電梯門(mén)開(kāi)關(guān)順暢，地槽內(nèi)無(wú)雜物和垃圾阻塞10）門(mén)無(wú)劃痕、凹陷電梯機(jī)房整潔1）門(mén)及鎖完好2）通風(fēng)口、窗口有保護(hù)網(wǎng)3）控制柜編號(hào)清晰4）緊急救援工具懸掛位置明顯、易于取用5）地向尢凹陷、油污6）不作儲(chǔ)藏問(wèn)7）無(wú)堆積廢舊機(jī)電配件及非電梯備件8）照明燈具完好10電氣設(shè)備控制箱、開(kāi)關(guān)箱狀態(tài)良好1）安裝牢固2）油漆無(wú)脫落、銹蝕'1i;3）箱內(nèi)外無(wú)灰塵，線路整齊4）線管與箱體接合處無(wú)脫落5）箱的編號(hào)清晰6）門(mén)鎖完好公共照明狀態(tài)良好,l1、1111i11）燈具安裝牢固2）燈罩完好清潔3）燈柱安裝垂直、底座不腐蝕“J插座插頭完好1）插座面板無(wú)脫落、破損2）表向尢涂料、

20、油漆3）漏電開(kāi)關(guān)良好4）插頭與線路連接牢固5）插頭外殼無(wú)破損11水箱問(wèn)水箱維護(hù)良好1）水箱無(wú)滲漏2）水箱蓋密封且加鎖3）溢流管加金屬網(wǎng)4）管道、閥門(mén)無(wú)滲漏和銹蝕5）閥門(mén)絲杠涂防銹漆養(yǎng)護(hù)6）照明完好7）水位指示正常8）浮球閥關(guān)閉良好水泵維護(hù)良好1）水水編涓晰2）水泵及電動(dòng)機(jī)無(wú)銹蝕和油漆脫落3）控制箱安裝牢固、內(nèi)外清潔!.|ji4）控制箱上指示燈、信號(hào)燈工作正常12垃圾房清潔無(wú)異味1）地面無(wú)污水凝結(jié)2）無(wú)蚊蠅孳生3）只存放清潔用具、工具第四章建筑物維修管理的評(píng)估第一節(jié)評(píng)估的目標(biāo)II一、維持物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)；二、向發(fā)展商提供反饋信息以便改進(jìn)設(shè)計(jì)和建筑材料的類(lèi)型；三、改善物業(yè)管理的運(yùn)作；II四、使建筑物維

21、修，公共環(huán)境和綠化管理系統(tǒng)規(guī)范化，作為物業(yè)管理公司的品牌。I-第二節(jié)評(píng)估的內(nèi)容I建筑物維修評(píng)估主要包括三個(gè)部分：一、公共環(huán)境（環(huán)境維護(hù)）；二、建筑物維修；三、綠化管理。每個(gè)部分都按照不同的表格內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估評(píng)估的區(qū)域及內(nèi)容序號(hào)區(qū)域部位缺陷類(lèi)型清潔力回維修方面1建筑物電梯前室、走廊、樓梯和天花1）堆積大件垃圾2）未清掃的雜物3）污點(diǎn)和蜘蛛網(wǎng)1）墻上涂鴉2）樓梯踏步缺損3）地面缺損、破裂4）燈壞電梯1）轎箱換氣扇骯臟2）轎箱四壁小廣告3）轎箱燈罩內(nèi)積灰塵1）控制按鈕損壞2）燈壞2園區(qū)111,公共草坪1）白色垃圾2）大件垃圾堆放3）裝修廢棄物1）施工遺留廢地基和墻壁裸露2）地向卜陷積水3）未及時(shí)修剪綠

22、化帶1）修剪丟笄的樹(shù)枝樹(shù)葉堆積2）樹(shù)干及樹(shù)枝上懸掛繩索及雜物1）景觀照明燈具損壞2）背景音樂(lè)音箱損壞3）樹(shù)枝未及時(shí)修剪公共休閑區(qū)域和設(shè)施111）垃圾堆積2）水面漂浮廢棄物3）水池及池壁生苔鯉4）池水骯臟1）娛樂(lè)設(shè)施損壞2）座椅損壞3）水池卸淤缺損4）油漆脫落或褪色5）地面積水3停車(chē)場(chǎng)地下停車(chē)場(chǎng)1）停布場(chǎng)垃圾2）堆積大件垃圾和裝修廢棄物3）地面油污4）頂棚角落蜘蛛網(wǎng)5）墻壁灰塵1）地面缺損、淤積2）通風(fēng)口損壞3）指示牌損壞4）停布線及車(chē)位號(hào)褪色5）墻壁涂鴉地面停車(chē)場(chǎng)1）垃圾2）堆放雜物1）地磚破損2）停布線及車(chē)位號(hào)褪色3）地面凹凸/、平第二節(jié)評(píng)估等級(jí)與方法一、評(píng)估次數(shù)1 .每月檢查3-4棟樓（R3部分）；2 .每棟樓每半年循環(huán)檢查一次；3 .每月檢查園區(qū)和停車(chē)場(chǎng)。二、評(píng)估方法1 .選擇3-4棟樓逐層檢查；2 .公共區(qū)域和停車(chē)場(chǎng)逐項(xiàng)檢查；3 .必要時(shí)用照片顯示。l'J三、評(píng)估等級(jí)按照每個(gè)專(zhuān)業(yè)評(píng)估內(nèi)容的總數(shù)，分別以百分比計(jì)算評(píng)估等級(jí)等級(jí)百分比1）優(yōu)良75犯上2）渦思50%-74%3）不合格49犯下第五章建筑物的整修和翻新整修和翻新工程是在不同的需要條件下進(jìn)行，對(duì)物業(yè)也會(huì)起增值的作用，改善工程可及時(shí)淘汰掉落后的設(shè)備和能耗高的設(shè)備