律師代理業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件指導(dǎo)手冊(cè)

1、精選文檔律師代理業(yè)主撤銷權(quán)糾紛案件指導(dǎo)手冊(cè)（案由41）業(yè)主撤銷權(quán)糾紛是指業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法 權(quán)益，依法要求予以撤銷而產(chǎn)生的糾紛。如何界定業(yè)主撤銷權(quán)訴訟，是適用法律 的前提。所謂業(yè)主撤銷權(quán)訴訟，是指在物業(yè)管理區(qū)域治理活動(dòng)中業(yè)主因其建筑物 區(qū)分所有權(quán)被侵害依據(jù)物權(quán)法第 78條第2款提起的訴訟。但物權(quán)法將 引起業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的原因界定為“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害 業(yè)主合法權(quán)益”，從其字面表述來(lái)看，似乎只有實(shí)體權(quán)益被侵害時(shí)業(yè)主才可以提 起訴訟，而對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定違反程序性規(guī)定是否可以提起訴訟并不 明確。建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第 12條在規(guī)定業(yè)

2、主撤銷權(quán)訴訟時(shí)效 時(shí)規(guī)定了因決定“違反了法律規(guī)定的程序”的訴訟時(shí)效，這應(yīng)是明確了業(yè)主對(duì)于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反程序規(guī)定亦可以提起訴訟。由此看來(lái)，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟實(shí)際上應(yīng)包含業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定內(nèi)容無(wú)效和違反程序兩 種情形，對(duì)于內(nèi)容無(wú)效的決定應(yīng)是提起確認(rèn)之訴， 而對(duì)于違反程序的決定應(yīng)是提 起形成之訴，即撤銷之訴。因此，將業(yè)主依據(jù)物權(quán)法第78條第2款提起的訴訟均納入撤銷之訴，并不符合民事訴訟法學(xué)通行的看法，但鑒于物權(quán)法第 78條第2款的規(guī)定且為了討論的方便，本文將該款涉及的確認(rèn)之訴和形成之訴 均用“業(yè)主撤銷權(quán)訴訟”表述。此外，物權(quán)法第 78條第2款的表述為“業(yè) 主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作

3、出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益”，但需注意的是業(yè)主撤銷 權(quán)訴訟并不屬于侵權(quán)糾紛。因?yàn)椋瑯I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違法并不 直接損害業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而是依據(jù)決定作出的相應(yīng)行為可能損害業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán) 益。例如，業(yè)主大會(huì)作出決議同意甲公司在物業(yè)管理區(qū)域廣場(chǎng)進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)，乙業(yè)主認(rèn)為甲公司的營(yíng)銷活動(dòng)發(fā)出的噪音影響其休息。基于前述事實(shí)，乙業(yè)主可以根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法起訴甲公司的行為構(gòu)成侵權(quán)，要求其停止侵害、賠償損失， 但不能向業(yè)主大會(huì)提出同樣的訴訟請(qǐng)求。 如果要起訴業(yè)主大會(huì)，則應(yīng)當(dāng)依據(jù)物 權(quán)法第78條第2款提起業(yè)主撤銷權(quán)訴訟。業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)民法上的撤銷權(quán)制度，源于羅馬法上的撤銷之訴，也就是現(xiàn)代債的保全制度 中的債

4、權(quán)人撤銷權(quán)。其創(chuàng)設(shè)的主要目的在于通過(guò)撤銷債務(wù)人與第三人之間的危害 債權(quán)的不當(dāng)財(cái)產(chǎn)處分行為從而保全債權(quán)人利益。 但在其后的發(fā)展過(guò)程中，撤銷權(quán) 制度已經(jīng)超越了債的保全范疇，出現(xiàn)了要約人的撤銷權(quán)、善意相對(duì)人的撤銷權(quán)、 意思表示瑕疵的撤銷權(quán)、贈(zèng)與人的撤銷權(quán)等。物權(quán)法中對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)的規(guī)定， 則是對(duì)撤銷權(quán)范疇的又一次擴(kuò)充。物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主撤銷權(quán)，從性質(zhì)上看， 應(yīng)該類似于集體成員的撤銷權(quán)1。對(duì)于撤銷權(quán)的性質(zhì)，傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，撤銷權(quán)在性質(zhì)上屬于形成權(quán)，既權(quán) 利人僅依單方的意思表示即可使已經(jīng)存在的法律關(guān)系發(fā)生產(chǎn)生、變更、或者消滅的權(quán)利。在物權(quán)法頒布后，關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的法律性質(zhì)的問(wèn)題在學(xué)術(shù)界以及 實(shí)務(wù)界存在較大

5、爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為，業(yè)主撤銷權(quán)在性質(zhì)上并不屬于形成權(quán)， 因?yàn)?形成權(quán)的行使僅需權(quán)利人單方面意思表示既可以實(shí)現(xiàn)，而對(duì)于業(yè)主撤銷權(quán)，權(quán)利受侵害的業(yè)主必須通過(guò)訴訟途徑申請(qǐng)人民法院以撤銷判決的形式對(duì)該決定予以 撤銷。但筆者認(rèn)為，從效力產(chǎn)生的角度看，撤銷權(quán)發(fā)生使既存法律關(guān)系變更或者 消滅的法律效力不需要相對(duì)方作出對(duì)應(yīng)的輔助行為，即行為相對(duì)人并不負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)的履行義務(wù)，權(quán)利行使僅需權(quán)利人單方行為即可實(shí)現(xiàn)，而對(duì)于形成權(quán)也可以分為非通過(guò)訴訟行使和通過(guò)訴訟行使兩種，故筆者認(rèn)為業(yè)主撤銷權(quán)無(wú)疑屬于形成權(quán)的 范疇，即權(quán)利受到侵害的業(yè)主依單方的意思表示就可以使已經(jīng)存在的法律關(guān)系發(fā) 生產(chǎn)生、變更、撤銷的權(quán)利，只不過(guò)為了避免因撤

6、銷權(quán)行使引起法律關(guān)系的不確 定故規(guī)定該撤銷權(quán)須經(jīng)過(guò)法院以訴訟方式行使。業(yè)主撤銷權(quán)的主要特征是：（1）享有業(yè)主撤銷權(quán)的主體是具備業(yè)主身份的 人。業(yè)主是在該物業(yè)小區(qū)內(nèi)享有房屋所有權(quán)的人， 即享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的人。 （2）業(yè)主撤銷權(quán)行使的范圍是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的侵害業(yè)主合法權(quán)益或 者違背法定程序的決定。（3）被告為業(yè)主大會(huì)或者是業(yè)主委員會(huì)。二、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟原告的界定在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，業(yè)主是當(dāng)然的原告應(yīng)無(wú)異議，但有以下特殊情況值得 探討：（一）在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)中曾贊成會(huì)議決定的業(yè)主如果在業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)表決過(guò)程中，業(yè)主本人投了贊成票，業(yè)主是否 還可以作為原告提起訴訟？有學(xué)者認(rèn)

7、為，為督促?gòu)V大業(yè)主及時(shí)發(fā)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)程序 瑕疵，方便業(yè)主大會(huì)及時(shí)糾正瑕疵，提高業(yè)主大會(huì)決議的穩(wěn)定性和公信力， 此類 業(yè)主無(wú)權(quán)提起決議撤銷之訴。筆者認(rèn)為，不能因此剝奪此類業(yè)主提起訴訟的權(quán)利， 原因在于：（1）如果投票方式采取匿名方式，業(yè)主在投票中贊成或反對(duì)該決定較 難證實(shí)。（2）即使采取記名方式可以查證業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定是 否贊成，也不應(yīng)因此剝奪業(yè)主的訴權(quán)。因?yàn)榧词惯@種贊成會(huì)議決定的意思表示如 同締結(jié)合同一樣，如果這種意思表示同時(shí)是對(duì)本人合法權(quán)益的損害， 業(yè)主也如合 同當(dāng)事人一樣可以在法定期間內(nèi)向人民法院申請(qǐng)撤銷。（二）在訴訟過(guò)程中轉(zhuǎn)讓或受讓房屋的業(yè)主如果原告在起訴時(shí)具備業(yè)主資格而在

8、訴訟過(guò)程中轉(zhuǎn)讓房屋，則訴訟的結(jié)果與 原告已沒(méi)有法律上的利害關(guān)系，原告作為訴訟當(dāng)事人的基礎(chǔ)已不存在，該原告應(yīng) 當(dāng)退出訴訟。對(duì)于正在進(jìn)行的訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)通知新業(yè)主作為原告參 加訴訟。同時(shí)，為了便于業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的順利進(jìn)行，還應(yīng)確立以下規(guī)則：為了便于人民法院知曉原告轉(zhuǎn)讓房屋的事實(shí)，我們應(yīng)當(dāng)同時(shí)規(guī)定原告一項(xiàng)義務(wù)， 即原告轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)有及時(shí)告知人民法院和受讓方（新業(yè)主）的義務(wù)。如果原告不履 行該義務(wù)，人民法院可以其妨礙訴訟為由追究其法律責(zé)任， 原告在轉(zhuǎn)讓房屋之后 所做出的訴訟行為不發(fā)生法律效力。 同時(shí)，新業(yè)主因此遭受損失可以請(qǐng)求原告賠 償。（2）原業(yè)主已經(jīng)做出的訴訟行為對(duì)后參加訴訟的業(yè)主具有約束

9、力。（3）新業(yè)主未在規(guī)定期間內(nèi)參加訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定終止訴訟，新業(yè)主或其他業(yè)主不 得以同樣的事實(shí)和訴訟請(qǐng)求再行提起訴訟。三、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟被告的界定行使撤銷權(quán)的目的在于撤銷業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定， 可能的被告應(yīng)為 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格，理論 界一直存在爭(zhēng)議，相關(guān)觀點(diǎn)可以歸納為贊成說(shuō)、否定說(shuō)和折中說(shuō)。贊成說(shuō)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格，其理由為：（1）境外相應(yīng)的立法例規(guī)定業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格。 （2）賦予業(yè)主 大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)主體資格有利于維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 物權(quán)法起草專家王利明教授也明確提出業(yè)主大會(huì)在性質(zhì)上

10、應(yīng)當(dāng)成為特殊的民事主體，承認(rèn)業(yè)主大會(huì)獨(dú)立的民事主體地位?！狈穸ㄕf(shuō)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格，其理由為：（1）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)既不符合法人的條件，7也因其沒(méi)有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)而不具 備訴訟法上的其他組織的條件，當(dāng)然不具有訴訟主體資格；（2）業(yè)主大會(huì)如同公司治理中的股東（大）會(huì)，業(yè)主委員會(huì)如同公司治理中的董事會(huì)，公司法未規(guī)定股 東（大）會(huì)、董事會(huì)具有訴訟主體資格，相應(yīng)地在物業(yè)管理中也不適宜規(guī)定業(yè)主大 會(huì)或業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格。折中說(shuō)認(rèn)為，為了便于維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的合法權(quán)益， 應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主大會(huì)或 業(yè)主委員會(huì)原告資格，但鑒于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任； 不應(yīng)賦予

11、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)被告資格。而且在我國(guó)物權(quán)法頒布前，最高 人民法院的司法解釋10和浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例11僅規(guī)定業(yè)主委員會(huì)具有 原告資格，在實(shí)踐中，北京、上海、廣東、重慶等地人民法院采取以內(nèi)部文件的 方式明確賦予了業(yè)主委員會(huì)的原告資格，12但前述文件均未規(guī)定業(yè)主委員會(huì)具 有被告資格。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)同時(shí)賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)原告和被告資格，理由如下：（1）我國(guó)物權(quán)法第83條第2款規(guī)定：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主違反物業(yè) 管理規(guī)約的行為可以要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失；如 果業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不具備原告訴訟主體資格，則排除了業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委 員會(huì)向人民法院尋求司法救濟(jì)的權(quán)利

12、，最終將使這一規(guī)定缺乏強(qiáng)制力。（2）我國(guó)物權(quán)法第78條第2款規(guī)定，當(dāng)業(yè)主的合法權(quán)益被業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的 決定所侵害時(shí)，業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院撤銷，如果業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不具備 被告資格，則業(yè)主向人民法院尋求司法救濟(jì)時(shí)缺乏相應(yīng)的當(dāng)事人。實(shí)際上在我國(guó)物權(quán)法實(shí)施后，北京已經(jīng)有業(yè)主將業(yè)主委員會(huì)列為被告并被人民法院所受理。 在最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函 中，也已經(jīng)明確業(yè)主委員會(huì)可以作為被告。（3）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系雖 然與股東（大）會(huì)和董事會(huì)的關(guān)系具有相似性，但在公司治理結(jié)構(gòu)中公司本身具有 訴訟主體資格，但在物業(yè)管理區(qū)域治理中物業(yè)管理區(qū)域并不具有訴訟主體

13、資格， 因此二者不能簡(jiǎn)單對(duì)比。在目前法律框架下，較為切實(shí)可行的辦法是將業(yè)主大會(huì) 不僅視為會(huì)議形式，而且同時(shí)將其作為組織形式對(duì)待，即將業(yè)主大會(huì)作為法人來(lái) 對(duì)待。實(shí)際上，浙江省溫州市鹿城區(qū)南塘南塘 5組團(tuán)物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)已經(jīng) 于2013年3月登記為社團(tuán)法人。筆者贊成賦予業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)主體資格是從實(shí)際需要的角度來(lái)考慮 這一問(wèn)題，但從業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的操作層面看， 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作為訴訟 主體時(shí)，特別是作為被告時(shí)，確實(shí)有如否定說(shuō)和折中說(shuō)所言的現(xiàn)實(shí)障礙。因此， 在考慮業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以作為被告的同時(shí)，我們應(yīng)賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)法人資格，同時(shí)建立物業(yè)管理區(qū)域共益基金制度解決前述問(wèn)題

14、。此外，在賦予業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格后， 還涉及訴訟權(quán)利的具體行使者如何 確定的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作為被告時(shí)， 鑒于業(yè)主委員會(huì) 是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，可將業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人即業(yè)主委員會(huì)的主任作為業(yè)主大 會(huì)或業(yè)主委員會(huì)這一訴訟主體的當(dāng)然代表，業(yè)主委員會(huì)主任可以委托他人參與訴 訟。業(yè)主撤銷權(quán)的行使對(duì)象業(yè)主大會(huì)決議撤銷之訴是指在特定情形下業(yè)主依據(jù)法律規(guī)定撤銷業(yè)主大會(huì)所作 決議的訴訟形態(tài)，此類訴訟的提起依據(jù)在于決議應(yīng)予撤銷。 該特定情形依其性 質(zhì)分為決議程序違法和實(shí)體權(quán)益受到侵害兩類情況。（）決議程序違法決議程序違法又細(xì)分為召集程序與決議方法存在瑕疵。1、召集程序存在瑕疵。

15、它是指業(yè)主大會(huì)的召集程序違反法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約或者雖未違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約但顯有不當(dāng)致業(yè)主實(shí)際無(wú)法行使權(quán) 利者，筆者以為，該情形至少包括：一是召集通知的遺漏，召集人僅對(duì)一部分業(yè) 主發(fā)送召集通知，而未對(duì)其他業(yè)主發(fā)送召集通知，導(dǎo)致決議僅由通知到的業(yè)主參 加表決；二是召集通知中未載明召集事由、 議題和議案概要或決議內(nèi)容與通知事 項(xiàng)無(wú)關(guān)；三是業(yè)主依法提出的議案概要未被記載在會(huì)議通知上；四是召集人不適格，即無(wú)召集權(quán)人召集業(yè)主大會(huì)；五是決定召集業(yè)主大會(huì)的業(yè)委會(huì)決議因出席會(huì) 議人數(shù)的不足而無(wú)效；六是召集通知未采書面形式而采口頭形式， 且有業(yè)主提出 異議；七是召集通知的期間過(guò)短，業(yè)主缺乏充足時(shí)間準(zhǔn)備

16、；八是業(yè)委會(huì)或具有召 集權(quán)的業(yè)主故意選擇在業(yè)主出席困難的時(shí)間、 地點(diǎn)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；九是因會(huì)議現(xiàn) 場(chǎng)座位過(guò)少，部分業(yè)主無(wú)法出席會(huì)場(chǎng)，失去表決機(jī)會(huì)。2、決議方法存在瑕疵。其包括但不限于下列情況：一是業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主或其代理人身份查驗(yàn)不嚴(yán)，非業(yè)主或非業(yè)主的代理人參與表決；二是負(fù)有說(shuō)明義務(wù) 的業(yè)委會(huì)成員或大會(huì)主持人對(duì)業(yè)主的質(zhì)詢拒絕做出合理說(shuō)明；三是大會(huì)主持人無(wú)正當(dāng)理由限制、剝奪業(yè)主的發(fā)言權(quán)及辯論權(quán)或干擾業(yè)主表決權(quán)的行使；四是與大會(huì)議題具有利害關(guān)系的業(yè)主本應(yīng)回避， 但未回避，或該業(yè)主直接行使表決權(quán)，或 代理其他業(yè)主行使表決權(quán)；五是決議欠缺法定表決數(shù)或以普通多數(shù)決的方法對(duì)需要特別多數(shù)決的事項(xiàng)作出決議。（二）

17、實(shí)體權(quán)益受到侵害所謂實(shí)體權(quán)益受到侵害，是指作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)區(qū)分所有人的業(yè)主基于建筑物 區(qū)分所有所享有的合法權(quán)利受到業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的侵害。區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體作出的有關(guān)共有部分的物的管理以及對(duì)全體區(qū)分所有權(quán)人的人的管理 所涉事項(xiàng)的決定對(duì)各個(gè)區(qū)分所有權(quán)人具有舉足輕重的影響。4因此，物權(quán)法規(guī)定了重要事項(xiàng)要由業(yè)主共同決定，業(yè)主大會(huì)針對(duì)這些事項(xiàng)作出的決定對(duì)于全體業(yè) 主具有法律約束力，因此，如果業(yè)主大會(huì)所作的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，則 權(quán)益受到侵害的業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標(biāo)的應(yīng)該是業(yè)主團(tuán)體作出的妨害其合法權(quán)益的決定的具體內(nèi) 容，而不應(yīng)該是業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的民事

18、行為，比如物業(yè)服務(wù)合同、 建筑物及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng)合同、建筑物附屬設(shè)施購(gòu)買安裝合同等。如果業(yè) 主團(tuán)體與其他民事主體所為的具體民事行為妨害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主首先須申請(qǐng)撤銷業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的具體的民事行為的決定。四、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟激勵(lì)制度在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，在業(yè)主提起訴訟的過(guò)程 中，提起訴訟的業(yè)主不僅要付出寶貴的時(shí)間和精力， 其間心理上也承受著可能敗 訴的巨大風(fēng)險(xiǎn)，即使勝訴了自己可能還需要承擔(dān)高額的律師費(fèi)等費(fèi)用。此外，無(wú)論勝訴與否，都可能出現(xiàn)提起訴訟的業(yè)主與被告方人際關(guān)系僵化的局面。如果不采取一定的措施使激勵(lì)業(yè)主提起訴訟，這種通過(guò)訴訟平衡物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各個(gè)主 體利益的機(jī)制就難以建

19、立，最終將影響物業(yè)管理區(qū)域的穩(wěn)定。 因此，為了更好的 保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，使物業(yè)管理區(qū)域管理更加規(guī)范發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)采取以下幾項(xiàng)措施以施激勵(lì)業(yè)主提起訴訟：（一）按非財(cái)產(chǎn)案件”收取案件受理費(fèi)在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，可能涉及到財(cái)產(chǎn)權(quán)訴訟，如果與其他財(cái)產(chǎn)權(quán)訴訟一樣 按照爭(zhēng)議的金額預(yù)交訴訟費(fèi)用，可能阻礙訴訟的提起。因此，我們應(yīng)當(dāng)將減少業(yè) 主撤銷權(quán)訴訟費(fèi)用作為激勵(lì)機(jī)制之一，將業(yè)主撤銷權(quán)訴訟案件均按非財(cái)產(chǎn)案件收 取訴訟費(fèi)用，即按每件交納50元的標(biāo)準(zhǔn)收取案件受理費(fèi)。（二）賦予原告訴訟費(fèi)用補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)|在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，如果業(yè)主勝訴，業(yè)主除了有權(quán)從被告方獲得現(xiàn)行我國(guó) 民事訴訟法所規(guī)定的法定訴訟費(fèi)用的補(bǔ)償之外， 是否

20、還有權(quán)請(qǐng)求被告支付其 他因訴訟所支付的合理費(fèi)用，我國(guó)法律未作明文規(guī)定。為了激勵(lì)業(yè)主提起訴訟， 我國(guó)應(yīng)規(guī)定業(yè)主勝訴后有權(quán)請(qǐng)求被告支付合理的調(diào)查費(fèi)、交通費(fèi)、食宿費(fèi)、誤工費(fèi)、復(fù)印費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用。|（三）適度的舉證責(zé)任倒置在民事訴訟案件的審理上，應(yīng)當(dāng)遵循 誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則。但是在業(yè)主 撤銷權(quán)訴訟中，業(yè)主通常難以獲得有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域管理的資料，例如會(huì)議表決 的投票權(quán)的真實(shí)性、公益基金的賬目等等，這樣將導(dǎo)致業(yè)主舉證非常困難。 雖然 我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主享有知情權(quán)，19但業(yè)主知情權(quán)的范圍過(guò)于狹窄， 而且在業(yè)主行使有限的知情權(quán)時(shí)往往阻力重重。在民事訴訟中，原告和被告應(yīng)當(dāng) 地位平等且力量相當(dāng)，如果雙

21、方的訴訟能力相差甚遠(yuǎn)，就應(yīng)當(dāng)通過(guò)舉證責(zé)任倒置 等制度性安排加以平衡。因此，我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定，有關(guān)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì) 召開(kāi)程序是否符合規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定執(zhí)行是否符合規(guī)定由 被告舉證，其他事實(shí)由業(yè)主舉證。在目前我國(guó)法律尚未作前述規(guī)定的情況下， 人 民法院在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中可以根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī) 定第7條的規(guī)定20確定前述事項(xiàng)由被告舉證，這樣可以減輕原告的舉證負(fù)擔(dān) 以激勵(lì)其更好的行使訴權(quán)。五、與業(yè)主撤銷權(quán)訴訟相關(guān)的其他問(wèn)題（一）業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的管轄訴訟管轄包括級(jí)別管轄和地域管轄。從級(jí)別管轄的角度看，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟 一般宜由基層人民法院管轄；但業(yè)主撤銷權(quán)訴訟有可

22、能屬于對(duì)社會(huì)影響較大的群 體性事件，也可由中級(jí)人民法院管轄。從地域管轄的角度看，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟與 不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)，但與單純的不動(dòng)產(chǎn)糾紛有本質(zhì)不同，不宜將業(yè)主撤銷權(quán)訴訟納入專 屬管轄的范疇。為了便于訴訟的進(jìn)行，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟應(yīng)由物業(yè)所在地人民法院 管轄。（二 ）業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的時(shí)效我國(guó)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例均未對(duì)業(yè)主提起訴訟的時(shí)效做出特別規(guī) 定，建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋第 12條將其規(guī)定為一年。筆者認(rèn)為， 如前所述，業(yè)主撤銷權(quán)訴訟包含了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定內(nèi)容無(wú)效和作出決 定的程序違法兩種情形，應(yīng)該分別規(guī)定不同的訴訟時(shí)效。為了維持物業(yè)管理區(qū)域 秩序的穩(wěn)定，對(duì)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定內(nèi)容無(wú)效的

23、訴訟可以規(guī)定為一年， 但基于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出決定的程序違法行使撤銷權(quán)應(yīng)作出更短的規(guī) 定。具體而言，可以參考我國(guó)公司法撤銷股東 （大）會(huì)、董事會(huì)的決議的訴訟 時(shí)效的規(guī)定，即將其規(guī)定為60日。此外，建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋 第12條未明確業(yè)主撤銷權(quán)訴訟時(shí)效是否為除斥期間。為了維持物業(yè)管理區(qū)域秩 序穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主撤銷撤銷權(quán)訴訟時(shí)效規(guī)定為除斥期間，即不能中止、中斷和 延長(zhǎng)。（三）業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的既判力既判力，是指確定的終局判決所裁判的訴訟標(biāo)的對(duì)當(dāng)事人和法院產(chǎn)生的強(qiáng)制 性通用力，其作用主要在于遮斷后訴當(dāng)事人就前訴已經(jīng)裁判的事項(xiàng)進(jìn)行重復(fù)起訴 或者為相異主張以及禁止法院重復(fù)審判或者為相矛盾的判

24、斷。21業(yè)主撤銷權(quán)訴 訟的裁決的約束力不限于提起訴訟的業(yè)主，必然包含未參與訴訟的所有業(yè)主。因 此，對(duì)于業(yè)主撤銷權(quán)訴訟應(yīng)當(dāng)按照代表人訴訟處理，即人民法院受理案件后應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)出公告，說(shuō)明案件情況和訴訟請(qǐng)求，通知權(quán)利人在一定期間向 人民法院登記參與訴訟。這樣可以既可以避免其他業(yè)主就同一訴因再次提起訴 訟，又可以最大限度地保護(hù)其他業(yè)主的合法權(quán)益。 在訴訟發(fā)生之后受讓房屋的新 業(yè)主同樣受生效裁決的拘束，亦不得另行提起訴訟。（四）業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的配套資金|在業(yè)主與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)發(fā)生訴訟時(shí)，對(duì)于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)而 言，可能會(huì)發(fā)生以下費(fèi)用：律師代理費(fèi)；敗訴后需要承擔(dān)的訴訟費(fèi)用。如果因缺 乏

25、相應(yīng)的資金致使業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)不能聘請(qǐng)專業(yè)律師作為代理人，還將直接影響到業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)訴的效果。全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)負(fù) 責(zé)人在物權(quán)法頒布后曾解釋了讓業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成為訴訟主體的障礙 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)都要落在業(yè)主 身上，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟依法要交訴訟費(fèi)用，一旦敗訴，后果要由全體業(yè)主分擔(dān)，如果部分業(yè)主沒(méi)有及時(shí)交納有關(guān)費(fèi)用，還涉及法院如何執(zhí)行等 問(wèn)題，對(duì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提起訴訟的權(quán)利以暫不作規(guī)定為妥?！庇纱丝梢?jiàn)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)力承擔(dān)訴訟費(fèi)用將直接影響其訴訟資格。因此，應(yīng)當(dāng)如住宅專項(xiàng)維修資金制度一樣設(shè)立物業(yè)管

26、理區(qū)域共益基金，用于處理整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的共同事務(wù)。當(dāng)發(fā)生訴訟時(shí)，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)可以動(dòng)用共益基金 支付相關(guān)費(fèi)用。如果業(yè)主的損失是由業(yè)主委員會(huì)的委員故意或重大過(guò)失行為造成 的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)其追償；業(yè)主委員會(huì)怠于對(duì)其追償?shù)?，則由業(yè)主大會(huì)對(duì)其 進(jìn)行追償；業(yè)主大會(huì)或其他業(yè)主也可以另行起訴對(duì)其追償。一、業(yè)主撤銷權(quán)概述（一）業(yè)主撤銷權(quán)概念對(duì)于業(yè)主撤銷權(quán)概念，物權(quán)法并未明確進(jìn)行界定。筆者認(rèn)為，它指的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主認(rèn)為業(yè)主團(tuán)體作出的決定妨害了其合法權(quán)益，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求人 民法院撤銷該決定的一種司法補(bǔ)救制度。| 在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)，其小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施的公共管理事務(wù)通常是由業(yè)主團(tuán)體通過(guò)全體業(yè)主

27、以民主決策的方式進(jìn)行管理，但由于業(yè)主團(tuán)體在行使職權(quán)或民 主表決過(guò)程中，或有違法之處及損害個(gè)別業(yè)主合法權(quán)益的情形。賦予業(yè)主撤銷權(quán)既為業(yè)主主張自己在建筑物區(qū)分所有權(quán)權(quán)益中提供了一種有效的救濟(jì)途徑，更 可以彌補(bǔ)業(yè)主團(tuán)體民主表決機(jī)制可能出現(xiàn)的紕漏，可以防止 大多數(shù)人的暴政” 7。（二）業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)民法上的撤銷權(quán)制度，源于羅馬法上的撤銷之訴，也就是現(xiàn)代債的保全制度中的債權(quán)人撤銷權(quán)。其創(chuàng)設(shè)的主要目的在于通過(guò)撤銷債務(wù)人與第三人之間的危害債權(quán)的不當(dāng)財(cái)產(chǎn)處分行為從而保全債權(quán)人利益。但在其后的發(fā)展過(guò)程中，撤銷權(quán)制度已經(jīng)超越了債的保全范疇，出現(xiàn)了要約人的撤銷權(quán)、善意相對(duì)人的撤銷權(quán)、意思表示瑕疵的撤銷權(quán)、贈(zèng)與人的

28、撤銷權(quán)等8。這次物權(quán)法中對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)的規(guī)定，則是對(duì)撤銷權(quán)范疇的又一次擴(kuò)充。此外，物權(quán)法在規(guī)定業(yè)主撤銷 權(quán)的同時(shí)，還規(guī)定了集體成員的撤銷權(quán)9，從性質(zhì)上看，業(yè)主撤銷權(quán)與集體成員撤銷權(quán)是類似的。|關(guān)于撤銷權(quán)的性質(zhì)，理論上探討較多的是債權(quán)人撤銷權(quán)。對(duì)債權(quán)人撤銷權(quán)的性質(zhì)，主要存在著請(qǐng)求權(quán)說(shuō)、形成權(quán)說(shuō)、折衷說(shuō)和責(zé)任說(shuō)的爭(zhēng)議10。請(qǐng)求權(quán)說(shuō)，又稱債權(quán)說(shuō)，認(rèn)為債權(quán)人的撤銷權(quán)為對(duì)于因債務(wù)人行為而受益的第三人直接請(qǐng)求返還的債權(quán)； 形成權(quán)說(shuō)認(rèn)為，債權(quán)人撤銷權(quán)的效力在于依債權(quán)人的意思而使債務(wù)人與 第三人間的法律行為溯及地消滅；折衷說(shuō)認(rèn)為，撤銷權(quán)兼具請(qǐng)求權(quán)與形成權(quán)兩種性質(zhì)，撤銷權(quán)的行使，一方面使債務(wù)人與第三人的行為歸于無(wú)

29、效，另一方面又使債務(wù) 人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)回復(fù)至行為前的狀態(tài)；責(zé)任說(shuō)是對(duì)形成權(quán)說(shuō)的發(fā)展，認(rèn)為債權(quán)人并不需要請(qǐng)求受益人返還利益，即得將其視為債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，申請(qǐng)法院逕行對(duì)其 強(qiáng)制執(zhí)行。這四種學(xué)說(shuō)，在解釋債權(quán)人撤銷權(quán)的性質(zhì)時(shí)并無(wú)定論。 對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)的性質(zhì)，可以借鑒上述思路進(jìn)行分析。首先，業(yè)主撤銷權(quán)不是形成權(quán)。所謂形成權(quán)，是指當(dāng)事人一方可以自己?jiǎn)畏降囊馑急硎荆狗申P(guān)系發(fā)生變動(dòng)的權(quán)利11。而業(yè)主撤銷權(quán)所要撤銷的是業(yè)主團(tuán)體這樣的集體組織所作出的決定，所涉及的是多數(shù)人的利益，這必然應(yīng)當(dāng)是十分慎重的，不能單憑個(gè)別人的意志就可以決定。因此，物權(quán)法并未賦予業(yè)主個(gè) 體對(duì)業(yè)主團(tuán)體決定直接撤銷的權(quán)利，而必須經(jīng)被撤銷人同意

30、或者由人民法院來(lái)審查該決定是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，再作出是否撤銷的判決。因此，形成權(quán) 說(shuō)對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)并不成立。當(dāng)然地，在形成權(quán)說(shuō)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的折衷說(shuō)與責(zé)任說(shuō)也不成立。其次，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)業(yè)主撤銷權(quán)具有請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)。從物權(quán)法第 七十八來(lái)看，條文中就已經(jīng)明確規(guī)定了 請(qǐng)求的字樣。但值得探討的是這一請(qǐng)求的性質(zhì)。業(yè)主的撤銷請(qǐng)求權(quán)，實(shí)質(zhì)上是業(yè)主對(duì)自己的合法權(quán)益，也就是建筑物 區(qū)分所有權(quán)的權(quán)益，包括與物權(quán)相關(guān)的權(quán)益，在受到業(yè)主團(tuán)體決定侵害時(shí)的侵害排除請(qǐng)求權(quán)的一種具體體現(xiàn)，當(dāng)這種侵害排除請(qǐng)求權(quán)直接行使遭到拒絕后，法 律賦予業(yè)主可以通過(guò)司法途徑獲得救濟(jì)。因此，所謂的業(yè)主撤銷權(quán)，其實(shí)質(zhì)上是一種侵害排除請(qǐng)求權(quán)，具有請(qǐng)

31、求權(quán)的性質(zhì)，依業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定侵害 權(quán)利的不同，其應(yīng)該或者只能是物權(quán)中的請(qǐng)求權(quán)。（三）業(yè)主撤銷權(quán)的內(nèi)容及權(quán)利范圍。業(yè)主撤銷權(quán)的權(quán)利內(nèi)容是其（業(yè)主）自治組織（業(yè)主團(tuán)體一個(gè)體的集合）對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的集中行使的意志和意思表現(xiàn)形式 （決定），如果妨害了業(yè)主團(tuán)體中某個(gè) 或某些業(yè)主的合法權(quán)益，其有向法院請(qǐng)求撤銷該決定的民事權(quán)利，其權(quán)利客體為業(yè)主團(tuán)體單方面的決定，其權(quán)利范圍應(yīng)只限于物權(quán)和與物權(quán)相關(guān)的權(quán)利，其撤 銷權(quán)亦只能影響其業(yè)主團(tuán)體的意思和意志，并受除斥期限的限制，而無(wú)權(quán)影響其他民事主體。（四）業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對(duì)象。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對(duì)象是作出妨害其合法權(quán)益決定的業(yè)主團(tuán)體，具體的請(qǐng)求對(duì)象應(yīng)該是業(yè)

32、主大會(huì)或者其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)。因此，業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對(duì)象只能是業(yè)主團(tuán)體。請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決定的，應(yīng)將其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)列為法定代理人。I（五）業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標(biāo)的。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標(biāo)的應(yīng)該是業(yè)主團(tuán)體作出的妨害其合法權(quán)益的決定的具體內(nèi)容，而不應(yīng)該是業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的民事行為，比如物業(yè)服務(wù)合同、 建筑物及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng)合同、建筑物附屬設(shè)施購(gòu)買安裝合同等。如果業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的具體民事行為妨害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主首先 須申請(qǐng)撤銷業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的具體的民事行為的決定。如果允許業(yè)主對(duì)業(yè)主團(tuán)體與其他民事主體所為的具體的民事行為都行使撤銷權(quán)，則可能侵犯業(yè)主整體的建筑物區(qū)分

33、所有權(quán)。業(yè)主為行使建筑物區(qū)分所有權(quán)必然 要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建筑物附屬設(shè)施維修維護(hù)企業(yè)、生產(chǎn)制造安裝建筑物附屬設(shè)施的企業(yè)發(fā)生聯(lián)系，從事民事法律行為。如果允許業(yè)主對(duì)上述民事法律行為擁 有撤銷權(quán)，則業(yè)主整體的建筑物區(qū)分所有權(quán)就會(huì)受至愎害，物業(yè)小區(qū)的管理和維護(hù)秩序就會(huì)遭受破壞，就會(huì)與民事法律體系中的代理人制度相沖突，就會(huì)干擾 和否定民法體系中如合同法、公司法的代理人制度，就會(huì)出現(xiàn)司法干預(yù)業(yè)主自治權(quán)的現(xiàn)象，就會(huì)出現(xiàn)司法專橫、司法腐敗等現(xiàn)象。業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟標(biāo)的還包括侵害業(yè)主合法權(quán)益的要件，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)委會(huì)的決定是否構(gòu)成侵權(quán)，需要進(jìn)行司法考查。根據(jù)立法的精神和審判實(shí)踐的探索， 目前對(duì)于業(yè)主團(tuán)體的行為是否

34、構(gòu)成侵權(quán)，須從侵權(quán)法的角度進(jìn)行考量。在學(xué)界，通說(shuō)認(rèn)為，侵權(quán)行為的構(gòu)成需要四要素：主觀過(guò)錯(cuò)、行為違法、存在損害后果、 違法行為與損害后果具有因果聯(lián)系。因此，業(yè)主團(tuán)體的決定是否構(gòu)成侵權(quán)也須從這四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)判。在主觀過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題上，應(yīng)根據(jù)業(yè)主團(tuán)體的法定職責(zé)范圍， 從其行為的目的性上來(lái)考量；在行為違法性的問(wèn)題上，主要從決定作出時(shí)是否符合法定投票權(quán)數(shù)、是否符合業(yè)主管理規(guī)約規(guī)定的職責(zé)范圍等角度來(lái)論證；因果關(guān)系問(wèn)題因與其他侵權(quán)行為無(wú)異，故不再論述；在損害問(wèn)題上，可分為已發(fā)生的損害 后果與必然發(fā)生的損害后果兩種，如果業(yè)主團(tuán)體的決定違法，即使還未造成侵害后果，也應(yīng)被認(rèn)定為侵權(quán)而及時(shí)制止。 目的的不當(dāng)性。業(yè)委會(huì)是

35、業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的橋梁和紐帶，其運(yùn)作的主要職能是代表和維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益， 實(shí)現(xiàn)業(yè)主團(tuán)體自治管理。因此，業(yè)委會(huì)的任何決定應(yīng)該以業(yè)主的整體利益為出發(fā)點(diǎn)，內(nèi)容涉及其法定職責(zé)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的職責(zé)范圍。如果業(yè)委會(huì)所作的決定 在于牟取業(yè)委會(huì)成員的私人利益或者實(shí)現(xiàn)其他與其業(yè)委會(huì)職責(zé)無(wú)關(guān)的目的，顯然該業(yè)委會(huì)的決定因其目的的不當(dāng)性而不能對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生約束力。如有充足的 證據(jù)證實(shí)業(yè)委會(huì)的決定存在上述目的，業(yè)委會(huì)的決議應(yīng)被認(rèn)定為目的不當(dāng)。對(duì)于業(yè)委會(huì)以合法形式掩蓋非法目的的情形，業(yè)委會(huì)成員從中謀取私利的，那么， 該決定顯然目的不當(dāng)。 程序的違法性。業(yè)主團(tuán)體的決定是否違法還應(yīng)考

36、量業(yè)主團(tuán)體決定作出的程序，而該程序主要是投票表決程序，這不僅包括投票是否采取了法定形式、票數(shù)是 否達(dá)到法定要求，還包括投票的真實(shí)性和有效性。在投票形式方面，從物業(yè)管理?xiàng)l例第十二條的規(guī)定來(lái)看，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可 以采取書面征求意見(jiàn)的形式。主要看是否符合行政主管機(jī)關(guān)的規(guī)范性或者指導(dǎo)性的要求和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及法律（物權(quán)法）法規(guī)（物業(yè)管理?xiàng)l例）關(guān) 于投票權(quán)數(shù)量的要求。 后果的致害性。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主所享有的合法權(quán)益包括對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以夕卜的共有部分如 綠地、道路、公用設(shè)施等享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主團(tuán)體的決定如果

37、限制或者剝奪業(yè)主的上述合法權(quán)益的，業(yè)主可以行使撤銷權(quán)。在后果致害性的考量 中，須注意數(shù)量和時(shí)間要素。在數(shù)量方面，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主往往人數(shù)眾多，而業(yè)主團(tuán)體的決定根據(jù)法律規(guī)定只能以少數(shù)服從多數(shù)而不是全體一致通 過(guò)的方式作出，因此，業(yè)主團(tuán)體的決定即使符合法定人數(shù)的同意，也可能會(huì)因眾口難調(diào)而引起部分業(yè)主的不滿。同時(shí)由于各個(gè)物業(yè)管理區(qū)域和業(yè)主的具體特點(diǎn)、 情況不同，業(yè)主團(tuán)體的決定確實(shí)也可能在客觀上體現(xiàn)了大多數(shù)業(yè)主的意志，卻違背了少數(shù)業(yè)主的需求和利益。但是，判斷業(yè)主團(tuán)體的決定是否侵害業(yè)主權(quán)益， 不能只看聲稱被侵害利益的業(yè)主的絕對(duì)人數(shù)，而是要根據(jù)涉及的建筑物面積及區(qū)域?qū)⑸鲜鋈藬?shù)與投同意票的人數(shù)進(jìn)行法

38、律層面的比較，綜合考量。在時(shí)間方面， 侵害業(yè)主權(quán)益不以實(shí)際發(fā)生為條件。由于業(yè)主團(tuán)體的決定效力及于全體業(yè)主，允許違法的決定予以實(shí)施，必然造成較大的損害后果，因此不應(yīng)以損害后果的實(shí) 際發(fā)生為考量因素，只要認(rèn)定業(yè)主團(tuán)體的決定是違背大多數(shù)人意志的，其實(shí)施必然會(huì)侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，那么即使損害后果還未發(fā)生，也應(yīng)當(dāng)將之作為構(gòu) 成侵權(quán)的因素之一。這樣可以鼓勵(lì)業(yè)主及時(shí)對(duì)涉嫌違法的決定提出異議，避免損害的發(fā)生及擴(kuò)大。（六）業(yè)主撤銷權(quán)的行使期限。建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋）第十二條規(guī)定，業(yè)主自知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年之內(nèi)。業(yè)主撤銷權(quán)作為一種侵害排除請(qǐng) 求權(quán)，應(yīng)當(dāng)受到除斥期間的限制，對(duì)

39、這一期限，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為并非訴訟時(shí)效，而是除斥期間，不存在中止、中斷和延長(zhǎng)的情形，即從業(yè)主團(tuán)體作出決定之日起一 定的期限內(nèi)未行使撤銷權(quán)，則撤銷權(quán)消滅。最高法院的發(fā)言人解釋說(shuō)：這樣規(guī)定是參照合同法有關(guān)債權(quán)人撤銷權(quán)的規(guī)定，將其確定如此，既可以督促受侵害的業(yè)主及時(shí)行使權(quán)利，也有利于盡量維護(hù)業(yè)主 共同生活秩序的穩(wěn)定。因該除斥期間的起算點(diǎn)為 在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起”，所以也不會(huì)對(duì)業(yè)主合法權(quán)益保護(hù)帶來(lái)不利影響見(jiàn)參考文獻(xiàn)21。筆者認(rèn)為，這個(gè)除斥期間設(shè)定得還是過(guò)長(zhǎng)，不利于社區(qū)生活的和諧穩(wěn)定。比如，業(yè)主團(tuán)體決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本物業(yè)管理小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合 同已經(jīng)簽訂，服務(wù)

40、企業(yè)已然進(jìn)駐并有資金、人力、設(shè)施等方面的投入，服務(wù)已經(jīng)開(kāi)展近一年，此時(shí)某業(yè)主訴訟撤銷上述決定，如果上述決定被判決撤銷，這樣 受損害的就是全體業(yè)主和服務(wù)企業(yè)，該物業(yè)管理小區(qū)的管理服務(wù)秩序就會(huì)被打亂，業(yè)主團(tuán)體的活動(dòng)也會(huì)受到嚴(yán)重干擾，甚至停頓。國(guó)外立法對(duì)決議異議權(quán)的行使均規(guī)定較短期限，值得借鑒：法國(guó)住宅所有權(quán)法規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人須在區(qū)分所有權(quán)人大會(huì)決議公布2個(gè)月內(nèi)提出異議之訴。意大利法律規(guī)定，撤銷決議訴訟應(yīng)自決議通過(guò)之日起 30內(nèi)提起，對(duì)缺席會(huì)議的區(qū)分所有權(quán)人，該期限自獲悉決議通過(guò)之日起計(jì)算。聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)轉(zhuǎn) 型國(guó)家住宅類建筑物區(qū)分所有權(quán)指南建議對(duì)決議的異議之訴須在決議通過(guò)后或書面向區(qū)分所有權(quán)

41、人通告后6周內(nèi)提起12。二、業(yè)主撤銷權(quán)的主體依照物權(quán)法規(guī)定，享有業(yè)主撤銷權(quán)的主體條件必須具備該物業(yè)小區(qū)業(yè)主的身份。所謂業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即該物業(yè)小區(qū)內(nèi)的任何一位房屋所有權(quán)人如認(rèn)為業(yè)主團(tuán)體的決定導(dǎo)致其合法權(quán)益受損均可以行使業(yè)主撤銷權(quán)。但筆者認(rèn)為，如果單以此為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷是否享有業(yè)主撤銷權(quán)，較為偏狹，也不甚符合我國(guó)的 實(shí)際情況，應(yīng)當(dāng)考慮我國(guó)的實(shí)際情況及借鑒各國(guó)相對(duì)成熟的法律制度，對(duì)業(yè)主撤銷權(quán)的主體條件進(jìn)行更為全面的規(guī)定。筆者認(rèn)為，并非所有的業(yè)主均享有業(yè)主 撤銷權(quán)，在以后的司法解釋中應(yīng)當(dāng)區(qū)分在不同情形下享有業(yè)主撤銷權(quán)的主體。（一） 在非商品房情形下，政策性住房的實(shí)際房屋使用支配者應(yīng)享有業(yè)主撤銷

42、權(quán)。在我國(guó)商品房大規(guī)模建設(shè)之前，大量的單位房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等各種不同類型的房屋已存在，這些房屋由于使用年限問(wèn)題，至今仍大部分在使用。這些房屋的產(chǎn)權(quán)有些已經(jīng)過(guò)房改后確定了實(shí)際的所有權(quán)人，進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記，房屋所 有權(quán)人即為業(yè)主，享有業(yè)主權(quán)利。而有些房屋尚未經(jīng)過(guò)房改，房屋實(shí)際使用和支配人未獲得房屋權(quán)屬證書，但事實(shí)上這些人對(duì)房屋除享有處分權(quán)之外，已經(jīng)享 有一般所有權(quán)的權(quán)能。因此，如果純粹以房屋所有權(quán)登記證書為準(zhǔn)來(lái)判斷是否享有業(yè)主撤銷權(quán)的條件，顯然大量房屋的實(shí)際使用者將無(wú)法享有業(yè)主撤銷權(quán)，一旦 業(yè)主團(tuán)體作出的決定妨害他們的合法權(quán)益，他們將無(wú)法得到業(yè)主撤銷權(quán)的司法救濟(jì)，這顯然違反了 有權(quán)利必有救

43、濟(jì)的基本法律原則13。故對(duì)于此類房屋的實(shí)際使用者應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其享有業(yè)主撤銷權(quán)，以保護(hù)其合法權(quán)益。|（二） 業(yè)主團(tuán)體作出的決定，參與表決時(shí)提出異議的業(yè)主享有業(yè)主撤銷權(quán)，其他表決同意的或者棄權(quán)的業(yè)主不應(yīng)當(dāng)享有業(yè)主撤銷權(quán)。此時(shí)的情況，業(yè)主應(yīng)當(dāng)分為三類：參與表決時(shí)表決同意的或者未提出異議的；表示棄權(quán)的；不肯參與表決的。對(duì)于這三類業(yè)主，如果均給予業(yè)主撤銷權(quán)顯然不適當(dāng)。筆者認(rèn)為，只有參與了表決并提出異議，但仍舊無(wú)法阻止決定作出的業(yè)主方有權(quán)提出業(yè)主撤銷權(quán)，其它三類業(yè)主即使其合法權(quán)益因該決定而受損也無(wú)權(quán)行使業(yè) 主撤銷權(quán)。對(duì)此，意大利民法典就是采用這樣的做法，該法第1132條、第1137條明確規(guī)定，共有人對(duì)共有人大

44、會(huì)作出的起訴或應(yīng)訴決議意見(jiàn)不一致的，任何持異議的共有人均可以向司法機(jī)構(gòu)提起訴訟 14。首先，參與表決時(shí)對(duì)該事項(xiàng)未提出異議的業(yè)主，可認(rèn)為其對(duì)該決定是同意的，該類業(yè)主按自己的意愿行使了建筑物區(qū)分所有權(quán)中的管理權(quán)，其理應(yīng)承擔(dān)行使自 己權(quán)利的法律后果，不能在業(yè)主團(tuán)體決定作出后再要求行使業(yè)主撤銷權(quán)。否則這將違反誠(chéng)實(shí)信用原則，同時(shí)也會(huì)極大地浪費(fèi)我國(guó)本已緊缺的司法資源。|其次，未參加表決的業(yè)主也不應(yīng)享有業(yè)主撤銷權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)的結(jié)合，而管理權(quán)既是業(yè)主的權(quán)利也是業(yè)主的義務(wù)，業(yè)主是通 過(guò)業(yè)主團(tuán)體來(lái)行使管理權(quán)的。物權(quán)法對(duì)業(yè)主大會(huì)的表決機(jī)制有著非常嚴(yán)格的規(guī)定，即決定法定的兩項(xiàng)重要事項(xiàng)，應(yīng)

45、當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。在我國(guó)，物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)踐中，很多業(yè)主怠于行使管理權(quán)，而使得業(yè)主大會(huì)諸多管理事項(xiàng)無(wú)法得到有效通過(guò)和執(zhí)行，各個(gè)物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主團(tuán)體物業(yè)管理 的效率極為低下。為有效地督促業(yè)主積極行使管理權(quán)，履行管理義務(wù)，筆者認(rèn)為經(jīng)通知不參加表決的業(yè)主無(wú)權(quán)對(duì)業(yè)主團(tuán)體的決定行使業(yè)主撤銷權(quán)。業(yè)主不參加 表決，應(yīng)視為其已放棄對(duì)該決定的異議權(quán)。同時(shí)業(yè)主不參加表決，也是業(yè)主不履行法定管理義務(wù)的行為，不賦予其業(yè)主撤銷權(quán)可視為是其不履行義務(wù)的一種責(zé) 任形式。筆者認(rèn)為，

46、參加表決并且提出異議的業(yè)主但仍不能阻止決定的作出，若合法權(quán)益因該決定而受到妨害，法律理應(yīng)賦予其業(yè)主撤銷權(quán)，這也是該制度設(shè)置的初衷， 只有這類業(yè)主才有權(quán)要求行使業(yè)主撤銷權(quán)。（三）若業(yè)主團(tuán)體作出決定未通知或認(rèn)為無(wú)需通知業(yè)主參加表決就作出的，此時(shí)認(rèn)為合法利益受損的所有業(yè)主均有權(quán)行使業(yè)主撤銷權(quán)。業(yè)主大會(huì)行使法定職權(quán)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或通過(guò)書面征求意見(jiàn)表決，但業(yè)主大會(huì)未經(jīng)法定程序擅自作出決定，此時(shí)業(yè)主均有權(quán)行使業(yè)主撤銷權(quán)，對(duì)這些業(yè)主主體資格無(wú)須進(jìn)行限制。業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。但由于業(yè)主大會(huì)表決程序的嚴(yán)格以及業(yè)主大會(huì)召集的困難和業(yè)主們不屑于行使共同管理權(quán)，往往會(huì)對(duì)業(yè) 委會(huì)征集

47、的表決的議題不置可否，因而業(yè)委會(huì)會(huì)應(yīng)急對(duì)本物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)作出臨機(jī)處置，此時(shí)所有不置可否的業(yè)主均無(wú)權(quán)要求撤銷決定，對(duì) 這些業(yè)主的主體資格應(yīng)進(jìn)行限制。三、業(yè)主撤銷權(quán)訴訟的適格被告業(yè)主行使業(yè)主撤銷權(quán)，法院必須審查該決定內(nèi)容和作出的程序是否合法，而涉及該決定的相關(guān)材料往往是由業(yè)主團(tuán)體所持有，同時(shí)涉案決定是否被撤銷與業(yè)主 團(tuán)體具有利害關(guān)系，此時(shí)業(yè)主團(tuán)體作為被告顯然是適格的。但對(duì)于業(yè)主團(tuán)體的訴訟主體地位問(wèn)題在理論和實(shí)踐中均存在較大的爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為有必要進(jìn)行適當(dāng) 分析，以便為實(shí)踐中的業(yè)主撤銷權(quán)訴訟提供可行性的建議。（一）業(yè)主委員會(huì)的主體資格物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)后應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，該業(yè)

48、委會(huì)需在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門備案，備案后業(yè)主委員會(huì)就成為一個(gè)合法組織，開(kāi)展本物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋，這 兩部司法解釋中明確了業(yè)委會(huì)作為訴訟主體的資格，業(yè)委會(huì)在不同的情形下可作為原告，也可作為被告。故在業(yè)主撤銷權(quán)訴訟中，業(yè)委會(huì)對(duì)于自己作出的決定 妨害了業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)作為被告顯然是適格的。（二）業(yè)主大會(huì)的主體資格業(yè)主大會(huì)目前在我國(guó)還主要是以會(huì)議的形式履行法定職責(zé)，是一種用于形成業(yè)主集體決策的制度設(shè)計(jì)，并不是一種法律實(shí)體15。我國(guó)物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)現(xiàn)行的做法一般是備案業(yè)委

49、會(huì)，很少登記業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)以會(huì)議的方式來(lái)行使職權(quán)，業(yè)主大會(huì)作為一個(gè)業(yè)主個(gè)體的集合體，其組成具有臨時(shí)性的特征，其作 為被告不符合訴訟法上關(guān)于訴訟主體的條件，同時(shí)將其作為被告也缺乏實(shí)踐上的可操作性，其無(wú)法應(yīng)訴和執(zhí)行法院判決。但是對(duì)于業(yè)主大會(huì)作出的決定損害業(yè) 主合法權(quán)益時(shí)，誰(shuí)能充當(dāng)被告呢？筆者認(rèn)為，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)會(huì)議均是由業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)的，相關(guān)材料也是由其收集整理的，決定也是由業(yè)委會(huì)代為作出、公布并執(zhí)行的，該決定是否被撤銷與全 體業(yè)主存在利害關(guān)系，故對(duì)業(yè)主大會(huì)作出的決定提起業(yè)主撤銷權(quán)之訴的，業(yè)委會(huì)應(yīng)作為業(yè)主大會(huì)的法定代理人應(yīng)訴。業(yè)主大會(huì)可以作為民事訴訟中的被告，其法律地位可界定為不具有法人資格的其

50、他組織。至于業(yè)主大會(huì)勝訴或敗訴的法律結(jié)果當(dāng)然歸屬該業(yè)主大會(huì)全體成員。 業(yè)主大會(huì)作為被告參加訴訟，業(yè)委會(huì)是其法定代理人，其主要負(fù)責(zé)人（主任或副主任）可以代表業(yè)主大會(huì)參加訴訟，業(yè)委會(huì)也可委托律師或者公民擔(dān)任訴訟代 理人。四、業(yè)主撤銷權(quán)判決的效力決定撤銷之訴的法律效果。決定撤銷之訴的終局裁判不論內(nèi)容如何均將對(duì)原、被告及案外人產(chǎn)生一系列的法律效力，以下詳述：（一）決議撤銷之訴裁判在實(shí)體法上的效力依照民法理論，民事行為被撤銷后即溯及地不發(fā)生預(yù)期的行為效力。但是，基于決定屬于共同行為性質(zhì)，決定被撤銷并非與合同被撤銷一樣無(wú)條件的自始 無(wú)效，而應(yīng)依具體情形認(rèn)定是否具有溯及力：其一，如決定僅涉及業(yè)主內(nèi)部事務(wù)，不

51、涉及對(duì)外關(guān)系或撤銷之訴的生效判決作出之前，業(yè)主團(tuán)體基于決定與相對(duì) 人之間的民事關(guān)系尚未建立，則決定被撤銷后自然發(fā)生恢復(fù)原狀的效果。其二，在對(duì)外關(guān)系上，立法應(yīng)側(cè)重保護(hù)信賴決定有效而與業(yè)主團(tuán)體交易的善意第三人的利益，如果業(yè)主團(tuán)體基于決定與相對(duì)人的民事關(guān)系已經(jīng)成立，除非相對(duì)人明知決定于己不利而仍訂約，否則決定撤銷的法律后果應(yīng)取決于已確立的民事關(guān) 系的效力，即此種情況下，決定的撤銷不發(fā)生溯及既往的效力，例如業(yè)主團(tuán)體基于業(yè)主團(tuán)體決定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，則該合同是否有效并不 決定于決定的效力，對(duì)其效力的判斷應(yīng)依合同法認(rèn)定。|（二）決議撤銷之訴裁判在程序法上的效力1、判決的形成力。決定撤銷之訴

52、，其判決具有使原民事關(guān)系變更或使新民事關(guān)系產(chǎn)生的效力16。撤銷之訴判決作出之后，不論決定是否被撤銷，該判決均具形成力（又稱判決的創(chuàng)設(shè)力或變更力），其效力不僅及于原告業(yè)主和被告業(yè)主團(tuán)體，且及于原、被告之外的任意第三人（包括其他業(yè)主），該效果任何人均 不得予以否認(rèn)，其出發(fā)點(diǎn)在于維護(hù)和穩(wěn)定業(yè)主團(tuán)體內(nèi)外法律關(guān)系，故有必要賦予該判決以對(duì)世效力17。2、判決的既判力。按照訴訟法學(xué)通說(shuō)，既判力是指 生效民事判決所裁判的訴訟標(biāo)的對(duì)雙方當(dāng)事人和法院所具有的強(qiáng)制性通用力”既判力一方面具有禁止重復(fù)起訴和一事不再理的效力即在訴訟標(biāo)的未變更情況下，前訴判決對(duì)于后訴開(kāi)啟具有程序上的排斥力。如后訴的訴訟標(biāo)的仍為生效判決確定

53、的訴訟標(biāo)的， 法院即應(yīng)以其抵觸既判力為由不予受理。另一方面，既判力終局確定了當(dāng)事人之間的實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人和法院均須遵守該實(shí)質(zhì)確定力18。就決議撤銷之訴而言，因其涉及訴訟擔(dān)當(dāng)?shù)倪m用，故其既判力范圍（主要是主觀范圍，客觀范圍不贅）亦與一般民事判決的既判力范圍不同。既判力主觀范圍是指既判力及于何人的問(wèn)題。原則上，既判力僅及于糾紛的對(duì)立雙方即原、被告，而對(duì)于當(dāng)事人以外之人，除有例外規(guī)定，均不受既判力 約束。那么，決定撤銷之訴判決的既判力是否及于原、被告以外之人？答案是肯定的，即其他未參與訴訟的業(yè)主（包括從原告處繼受取得房產(chǎn)之人）不得再以 同一理由起訴。這是由于：從實(shí)體法角度而言，決定具有多數(shù)人

54、相互間建立同種民事關(guān)系的團(tuán)體性特征，如判決對(duì)部分業(yè)主有效，而對(duì)其他業(yè)主不生法律效力， 則會(huì)引起團(tuán)體內(nèi)部關(guān)系的混亂。因此，既判力的擴(kuò)張也是謀求業(yè)主間民事關(guān)系劃一性的要求。就程序法而言，雖然其他業(yè)主未參與本次決定撤銷之訴，就后訴 而言其是新當(dāng)事人，似可再次以同一理由起訴，但業(yè)委會(huì)作為訴訟擔(dān)當(dāng)者，其對(duì)案件不具有獨(dú)立于業(yè)主的利害關(guān)系，其參與訴訟僅是為了訴訟便利及效率，而 非直接承受判決確定的民事關(guān)系，判決的既判力應(yīng)歸屬被擔(dān)當(dāng)人即全體業(yè)主（實(shí)體意義上的當(dāng)事人），其理論依據(jù)源于擔(dān)當(dāng)人對(duì)被擔(dān)當(dāng)人利益的代理行使” 19。 對(duì)此，夕卜國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)已有立法對(duì)訴訟擔(dān)當(dāng)情形的既判力歸屬問(wèn)題作出明文規(guī)定，可資參考。

55、業(yè)主撤銷權(quán)行使的效力及于業(yè)主團(tuán)體作出決定，其法律性質(zhì)是民事行為，業(yè)主撤銷該決定，就是撤銷該民事行為，故一旦決定被撤銷后就會(huì)產(chǎn)生無(wú)效民事行為 的法律后果，即該決定為無(wú)效的決定，基于該決定所實(shí)施的民事行為應(yīng)當(dāng)終止，已實(shí)施的民事行為應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到?jīng)Q定實(shí)施前的狀態(tài)，如果涉及到財(cái)產(chǎn)，還應(yīng)返還， 不能返還時(shí)，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方還應(yīng)賠償損失。如果該決定是業(yè)主團(tuán)體的單方管理行為或單方收費(fèi)行為，撤銷決定的后果按上述民事行為無(wú)效的后 果處理應(yīng)無(wú)大礙，但是若撤銷的決定是業(yè)主團(tuán)體與第三方所進(jìn)行的雙方民事行為，如業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主團(tuán)體與廣告公司簽訂 的廣告位租賃合同等等，則撤銷決定的效力

56、是否就延至合同無(wú)效。關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)對(duì)于第三人的效力問(wèn)題，學(xué)術(shù)界有較大的爭(zhēng)議，有學(xué)者認(rèn)為，基于撤銷權(quán)的對(duì)應(yīng)性，業(yè)主撤銷權(quán)的行使，不僅對(duì)業(yè)主團(tuán)體產(chǎn)生效力，還會(huì)對(duì)與業(yè)主團(tuán)體發(fā)生民事關(guān)系的第三人產(chǎn)生效力，故決定被撤銷，則因該決定而簽訂的合同也應(yīng)當(dāng)是 無(wú)效。在這種觀點(diǎn)下，如果決定被撤銷，基于決定而與第三方簽訂的合同也無(wú)效的話，對(duì)于第三方顯然太不公平，法律不能為了保護(hù)業(yè)主的利益，而無(wú)視合同 另一方的利益，倘若如此，業(yè)主團(tuán)體完全可以不受自己簽署合同的約束，簽署完合同，惡意地讓某個(gè)業(yè)主去提起撤銷權(quán)之訴，進(jìn)而導(dǎo)致合同無(wú)效。|故筆者認(rèn)為，如果為了保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，而損害第三方的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)不是物權(quán)法設(shè)置該制度

57、的初衷。因此，業(yè)主撤銷權(quán)的效力僅應(yīng)及于業(yè)主團(tuán)體， 而不應(yīng)對(duì)第三方產(chǎn)生效力，因該決定而與第三方簽訂的合同效力不應(yīng)受到影響，但因決定被撤銷，業(yè)主團(tuán)體顯然不能繼續(xù)履行該合同，此時(shí)其只能選擇與第三 方協(xié)商解除，若協(xié)商不成，其只能違約，承擔(dān)違約責(zé)任，這樣在保護(hù)業(yè)主利益的同時(shí)也能更好地維護(hù)第三方的合法利益。為實(shí)現(xiàn)決定撤銷之訴的立法目的，法院撤銷業(yè)主團(tuán)體決定的生效判決也有對(duì)世性和溯及力。但為維護(hù)交易安全，業(yè)主團(tuán)體大會(huì)決定被法院撤銷后，不影響、也 不能對(duì)抗善意第三人依據(jù)被撤銷決定而取得的利益。若某家物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為善意第三人，信賴可撤銷決定而與業(yè)主團(tuán)體簽訂物業(yè)服務(wù)合同，即使該決定嗣后 被撤銷，也不應(yīng)當(dāng)影響物業(yè)

58、服務(wù)合同的效力。業(yè)主團(tuán)體決定的撤銷，還將影響到其他業(yè)主的利益。這些權(quán)益未受決定侵害的業(yè)主，往往是決定的受益者，決定的撤銷將影響到他們的權(quán)益。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)踐中存在許許多多少數(shù)業(yè)主與多數(shù)業(yè)主兩種合法權(quán)益的沖突，法院必須在其中找尋權(quán)益的平衡點(diǎn)。同樣，如果業(yè)主團(tuán)體所簽的物業(yè)服務(wù)合同被撤銷，也可能 使得多數(shù)業(yè)主的權(quán)益受到損害，但這些業(yè)主獲得這些權(quán)益，不應(yīng)是建立在侵害其他小部分業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)之上。雖然在理論上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定業(yè)主撤銷權(quán)一旦行 使，不僅在業(yè)主團(tuán)體間產(chǎn)生效力，而且也會(huì)對(duì)業(yè)主團(tuán)體行為的對(duì)方，或者其他業(yè)主產(chǎn)生效力，這是撤銷權(quán)對(duì)世性的體現(xiàn)。但對(duì)這一問(wèn)題目前還沒(méi)有法律的明確 規(guī)定，因此今后的司法解釋中應(yīng)當(dāng)補(bǔ)充對(duì)這一問(wèn)題的規(guī)定。|五、業(yè)主撤銷權(quán)的起訴程序通過(guò)以上分析論證，筆者認(rèn)為業(yè)主撤銷