構(gòu)筑首創(chuàng)置業(yè)標準化平臺——設計標準化工作匯報

1、構(gòu)筑首創(chuàng)置業(yè)標準化平臺構(gòu)筑首創(chuàng)置業(yè)標準化平臺德勤咨詢德勤咨詢20062006年年1111月月Strategy設計標準化工作匯報 2007年8月目錄目錄 國內(nèi)國內(nèi)外外房地產(chǎn)公司標準化研究房地產(chǎn)公司標準化研究 首創(chuàng)置業(yè)標準化的思路和要點首創(chuàng)置業(yè)標準化的思路和要點 標準化工作內(nèi)容標準化工作內(nèi)容 材料技術標準材料技術標準 工程做法和成本措施 產(chǎn)品庫 計劃管理 流程管理流程管理 資源管理 知識管理2國內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標準化情況國內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標準化情況1.項目全盤復制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。設計圖紙可以沿用，只能作細微性調(diào)整，適應性差，存在市場風險。2.材料設備的標準化。便于統(tǒng)一采購、降

2、低成本；3.客戶定位、產(chǎn)品賣點和立面風格、營銷策略的標準化；4.產(chǎn)品標準化，部品工廠化。宏宇星河灣富力、珠江當代MOMA萬科“情景花園”3宏宇地產(chǎn)公司的標準化情況宏宇地產(chǎn)公司的標準化情況圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫結(jié)合下沉庭院4富力地產(chǎn)公司的標準化情況富力地產(chǎn)公司的標準化情況售樓處“彩蛋”的標準化復制，現(xiàn)在富力桃園 富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國家統(tǒng)計局評為全國房地產(chǎn)綜合實力第一名。最大特點是集設計、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務為一體。富力認為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。 各個項目的主要材料均由集團統(tǒng)一年度采購，并統(tǒng)一了技術標準。

3、比如電梯，所有項目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設計時可以準確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也減少了電梯采購周期和成本。 富力針對精裝修精裝修制定了詳細的標準標準，并有相應的材料供方材料供方名錄名錄。 富力最有特色的標準化就是售樓處富力彩蛋。第一個彩蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國各地先后復制了七個一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年從富力城搬過去的。5珠江地產(chǎn)公司的標準化情況珠江地產(chǎn)公司的標準化情況 珠江、合生的特點與富力有些相似，集房地產(chǎn)設計、開發(fā)、建設、銷售、物業(yè)管理為一體。在集團內(nèi)部形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 珠江最典型的標準化是其開發(fā)的所有

4、高檔項目都采用了歐陸古典的外立面風格外立面風格。但目前，集團已經(jīng)取消了立面風格方面的硬性要求。 珠江將住宅按檔次分為高、中、低三檔，每一檔都有相應各專業(yè)的設計和選材標準。景觀設計也分為相應的不同檔次，比如每個檔次的鋪地石材厚度都有相應的標準，對應的造價也不一樣。植物植物配置在不同的地區(qū)都有標準庫標準庫內(nèi)選取，各地公司不能選擇標準庫以外的植物。 另外，珠江每年推出一批樣板戶型樣板戶型。每年年末，集團各分公司將自己今年設計的戶型集中到北京，由大老板朱孟依親自挑選，選出他認為值得推廣的戶型，作為下一年度集團的樣板戶型。第二年，各分公司會以樣板戶型為藍本，結(jié)合自己當?shù)氐膶嶋H情況，對樣板戶型進行優(yōu)化調(diào)整

5、，并加以應用。這樣到下一年底，又會出現(xiàn)一批改良的新戶型作為樣板戶型的備選對象。如此往復，形成標準化戶型庫標準化戶型庫。 每年年底，集團各地分公司集中在北京召開標準化會議，共同討論編制各方面的流程、標準。設計方面的標準設計方面的標準最終由珠江自己的設計院編制完成。該標準非常詳細，建筑、結(jié)構(gòu)、設備各專業(yè)的設計標準都有300多頁厚，并有許多配圖。比如，戶內(nèi)配電箱的位置，能布置在客廳的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相應的圖示。6當代集團地產(chǎn)公司的標準化情況當代集團地產(chǎn)公司的標準化情況科技主題的復制：恒溫恒濕 天花輻射 置換式新風 外圍護 其在各個項目進行復制的科技主題主要包括以下幾個系統(tǒng)：外維護系

6、統(tǒng)、天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風系統(tǒng)、外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)。 MOMA系列都采用了非常好的外圍護系統(tǒng)。外保溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板，保溫材料與外飾面之間設空氣層，傳熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮陽設施，外窗全部采用雙玻Low-E中空充氬氣玻璃，配合斷熱鋁合金窗框，整窗K值僅有1.8W/m2.k 。 在供暖和制冷上，采用天棚輻射系統(tǒng)，極大提高了舒適度。溫度均勻穩(wěn)定，運行無噪音。 置換式新風系統(tǒng)保證了室內(nèi)的空氣質(zhì)量。從建筑頂部80米處采集新風，在頂部機房經(jīng)過過濾、除濕或加濕后送到房間。0.3米/秒的低風速不產(chǎn)生風感，從房間下部進入，在頂部排出。7萬科

7、地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況1，情景花園洋房，情景花園洋房 萬科最具特色的標準化產(chǎn)品當屬“情景花園洋房”，簡稱“情花”。誕生于1999年，當時總建筑師吳志群主持設計的深圳四季花城三期戶型。最大特點是通過層層退臺使得每戶都有一個大露臺。還有“橫廳”、二層室外樓梯直接入戶等。最初是平屋頂，立面設計比較簡單。2003年，天津水晶城在原有基礎上，聘請加拿大BDCL設計事務所進行立面改良設計，總部派專人到現(xiàn)場負責各種材料的搭配選擇、欄桿鐵藝等的二次設計，花了很大心血，做得近乎完美。萬科后續(xù)的“情花”產(chǎn)品，均為超越這個水平。 “情花”整個單元結(jié)構(gòu)非常復雜，如果在各地推廣，各地的施工圖設計單

8、位水平存在一定差異，難免會出現(xiàn)許多疏漏。因此，總部選用長期合作的設計方中建國際進行施工圖設計，并且對廚房、衛(wèi)生間這些管線及設備末端密集的地方進行了詳細的各專業(yè)綜合圖，比如廚房的煤氣管、煤氣表、上下水、水表以及各種插座和櫥柜冰箱熱水器的擺放進行了統(tǒng)籌布置，避免了不同專業(yè)之間“打架”。這樣，既縮短了重復設計周期，又能在推廣中確保品質(zhì)。 但在細節(jié)、材料選擇和二次設計上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差異。廣州四季花城是跟水晶城最象的，但整體感覺仍差了不少。為了控制成本，面磚改成涂料，予制欄桿改成直插式。使得整體精致程度大打折扣。8萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況“情花情花”的改良的改

9、良 廣州的萬科藍山，在原有的戶型基礎上包裝成簡潔現(xiàn)代的西班牙風格，感覺煥然一新，加上外部環(huán)境設計，整體效果非常成功。在戶型設計上，藍山也有所創(chuàng)新，把地下室分成兩半，一半給一層使用，從下沉庭院進入。一半給二層，通過戶內(nèi)樓梯穿過一層直通地下。 在成都的金色家園中，“情花”的精髓被移植到高層住宅中，即在高層底部設置了連續(xù)四層的退臺，乃至最下面的戶型顯得有些夸張，這種做法有效的改善了高層住宅的尺度感，豐富了空間層次，并增加了居住的趣味性。9萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況2，RS住宅住宅 2004年，萬科開發(fā)出一批采用平面模塊化，適合框架結(jié)構(gòu)的戶型，被稱為“RS住宅”，具有以下特點；以

10、較規(guī)整的柱網(wǎng)加局部異型柱作為主體結(jié)構(gòu)異型柱作為主體結(jié)構(gòu)，衛(wèi)生間標準模塊化衛(wèi)生間標準模塊化，同時配合外掛式陽臺、廚房、陽光房外掛式陽臺、廚房、陽光房等輔助空間構(gòu)成完整戶型。 模塊內(nèi)設備布置、管線布置均相同。為了給未來的部品化做好準備；并統(tǒng)一外墻梁高，為門窗等標準化部品安裝創(chuàng)造了條件。 在綜合考慮國家強制規(guī)范、建筑節(jié)能、建筑比例、室內(nèi)設計等因素下，將建筑層高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復合式廚房的設計理念，對端戶及轉(zhuǎn)角單元進行特殊處理。系統(tǒng)地解決了空調(diào)室外機位空調(diào)室外機位等問題。10 武漢城市花園、大連假日風景、青島魅力之城等項目中都使用過標準的RS戶型。隨后的2005年，萬科標準化操作主體由總部

11、轉(zhuǎn)至深圳、上海和北京區(qū)域，建立以“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的三級組織架構(gòu)。 北京區(qū)域首先應用于天津西青項目（銷售名為“假日風景”）。由于采用了標準化戶型，西青項目從付款拿地西青項目從付款拿地到實現(xiàn)銷售到實現(xiàn)銷售200套，只用了套，只用了11個月時間個月時間，實現(xiàn)了集團制訂的“均好的基礎上加速”的目標，獲得2005年“速度獎”。 2，RS住宅住宅萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況 這個項目后來被沈陽萬科的新榆公館整體復制。該項目于05年3月底通過摘牌獲得沈陽渾南HN0506地塊，當年9月3日示范區(qū)全面開放。示范區(qū)包括2棟9層住宅、商業(yè)和售樓處和重新設計的外部景觀。 在短

12、短短短5個月時間實現(xiàn)現(xiàn)房銷售個月時間實現(xiàn)現(xiàn)房銷售創(chuàng)造了萬科歷史上的奇跡，比集團平均水平縮短了8個月，也因此獲得了2005年度“加速開發(fā)獎”。11萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案，全面家居解決方案U5住宅住宅2003年，萬科委托清華對萬科青青的產(chǎn)品進行后評估，總結(jié)出傳統(tǒng)戶型設計中難以滿足的一些核心要求：1.玄關：沒有獨立玄關，室外直接進入起居空間，沒有可以隨手放置各種物品的柜子，不利于保持室內(nèi)整潔。2.餐廳：吃飯的時候看不到電視，所以經(jīng)常端著飯碗擠到茶幾上；3.廚房：空間局促狹窄，主婦做飯的時候難以與家人交流；4.主臥室：沒有地方熨衣服, 沒有雙控開關, 關燈

13、后摸黑上床容易磕碰；5.功能陽臺：沒有儲藏空間，放置洗衣機空間更顯得狹小。6.以上這些需求，通過傳統(tǒng)戶型設計和半成品房已經(jīng)很難滿足。2005年萬科與韓國LG公司合作開發(fā)了精裝修產(chǎn)品U5住宅，被稱為萬科住宅產(chǎn)品的第二次革命。12萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案，全面家居解決方案U5住宅住宅 精裝修戰(zhàn)略精裝修戰(zhàn)略 國內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階段提供的商品房大部分是毛坯房，好處是建設周期短，資金周轉(zhuǎn)快，售后責任小，對專業(yè)水平要求不高。壞處在于住戶裝修耗費大量精力時間和材料能源消耗。對入住時間不同的客戶來說，長時間內(nèi)存在裝修噪音和環(huán)境污染，住戶個體采購裝修材料，花費明顯高于開發(fā)

14、企業(yè)的集團采購。加上規(guī)避土地增值稅的因素，高品質(zhì)的精裝修房在未來市場的競爭力將明顯高于毛坯房。作為戰(zhàn)略標準化的一部分，2021年萬科將實現(xiàn)80%為精裝修交房，2021年將不再向社會提供毛坯房。傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程:建筑設計建筑設計建造建造室內(nèi)設計室內(nèi)設計裝修裝修全面家居解決方案流程：全面家居解決方案流程：客戶研究客戶研究戶型研究戶型研究建筑設計建筑設計+室內(nèi)設計室內(nèi)設計生產(chǎn)施工生產(chǎn)施工13萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況3，全面家居解決方案，全面家居解決方案U5住宅住宅U5住宅主力戶型的銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)戶型相比具有以下五大優(yōu)勢：1，玄關：與傳統(tǒng)戶型直接

15、進入客廳相比，有獨立的內(nèi)外過渡空間；采用大理石地面，方便清潔，大理石下沉2cm，即使放置腳墊也不影響開門，與客廳的連接部位做45度倒角；玄關兩旁的收納系統(tǒng)分類細致，通過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋架可擺放不同種類的鞋子約40雙，還可收納大衣,外套，帽子，圍巾，手套，拉桿箱，藍排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等2,洗衣間：保持干濕分離，更強大的收納系統(tǒng)，分類收集臟衣服的衣簍；預留合理的洗衣機位置和熨衣板的擺放位置，同時配有水槽，方便清洗小件衣物；3，廚房：根據(jù)人體視線角度設計的扁窗，有效提高操作臺面的采光，看得見窗外的風景，同時窗的上方還可以設置櫥柜；內(nèi)藏式的拉籃，米箱，

16、刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽間：大衣，上衣，褲架，領帶盒，抽屜，擱板等考慮周全，尺寸合適。5，智能化：設有分布于客廳與廚房的智能化識別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口的監(jiān)視終端連接。值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時具備可視對講， ，電視，收音機，DVD等功能14萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況，建筑體驗中心，建筑體驗中心 為了進一步測試精裝修的核心產(chǎn)品，實現(xiàn)和客戶的互動和對話，2007年5月，萬科建筑體驗中心在深圳對外開放。這是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)第一個具有真正意義上的產(chǎn)品體驗中心。該體驗館主要以U5住宅為展示原型，希望以此檢驗和衡量產(chǎn)品設計中的每一個細節(jié)，以多維度的人居體驗

17、與參與者互動溝通。 體驗中心作為萬科建筑技術面向客戶，面向社會的窗口，兼具收集客戶體驗信息，客戶需求的功能，直接為萬科的產(chǎn)品設計部門提供信息，具有一定的研究功能。 根據(jù)大量市場調(diào)查，針對客戶人群的差異化需求，劃分為基礎級，領先級和豪華級三個檔次，適用于從公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。形成以萬科為主導，整合相關設計，施工，材料等領域的社會資源為客戶提供領先于市場的住宅家居產(chǎn)品。 全面家居解決方案的流程是：客戶研究客戶研究戶型設計戶型設計室內(nèi)室內(nèi)+建筑設計建筑設計生產(chǎn)施工生產(chǎn)施工。水電管線一次到位，櫥柜衣柜安裝到位，并配備好設備及廚房電器。這是一次從設計理念，產(chǎn)品導向，客戶細分，到公司流程的全面顛覆。

18、“讓客戶因為廚衛(wèi)而選擇萬科的房子讓客戶因為廚衛(wèi)而選擇萬科的房子”已經(jīng)成為萬科的口號。15161718萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況5，生態(tài)住宅標準，生態(tài)住宅標準 2003 年底萬科建筑研究中心將各項生態(tài)應用技術整理出成果匯編成果匯編 , 主要包括遮陽裝置、人工濕地、屋面綠化、滲水路面、變壓止逆閥煙道等多項技術。與此同時 , 天津東麗湖項目啟動 ,被確定為萬科集團生態(tài)住宅方面的重要試點項目 , 各項生態(tài)技術進行了全方位的實踐。為了使得萬科的所有項目達到國家和地區(qū)的節(jié)能標準 , 萬科邀請了有關的合作伙伴在全國三個區(qū)域啟動了關于節(jié)能解決方案的系統(tǒng)研究 , 其中包括一系列的技術措施指

19、引 , 并開始建立萬科住宅節(jié)能成果標準其中包括節(jié)能設計標準文本、設計流程、圍護結(jié)構(gòu)設計圖集、技術規(guī)程及支持機構(gòu)、成本分析等。 2004 年 , 萬科總部頒布了萬科生態(tài)住宅標準。該標準是一個完整的體系 , 包括節(jié)能標準、水環(huán)境標準、空氣質(zhì)量標準等。19萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況5，生態(tài)住宅標準，生態(tài)住宅標準作為生態(tài)住宅重要試點的天津東麗湖項目 , 聘請瑞典 SWECO 進行設計 , 主要采用了下列生態(tài)技術 :雨水收集雨水收集 , 社區(qū)內(nèi)設計了具有景觀效果的雨水明溝、暗渠等雨水收集系統(tǒng) , 讓天然雨水通過該水系 ,用于補充水景用水和濕地景觀用水 , 節(jié)約了大量的景觀和綠化灌溉

20、用水;人工濕地人工濕地 , 一種生物處理方法 , 是在一定的填料上種植特定的濕地植物 , 建立一個人工濕地生態(tài)系統(tǒng) ,當污水通過這個有生命的系統(tǒng)時 , 由于物理沉降、根系阻截、化學沉淀、土壤及植物根系表面的吸附與吸收以及微生物代謝等共同作用 , 其中的污染物和營養(yǎng)物質(zhì)被吸收或分解 , 水質(zhì)得到凈化 , 從而長久保證整個湖面的清潔 滲水路面滲水路面 , 具有良好透水性的路面 , 雨水能及時透過路面滲入地下土壤 , 達到快速排水目的 , 降低下雨時排水管線的壓力，提高土壤的透氣，改善土壤，補充地下水源，降低地表溫度，調(diào)節(jié)居住區(qū)氣候；佛甲草種植屋面佛甲草種植屋面 : 佛甲草是一種耐旱性極強的植物 ,

21、 種植在平屋頂上。增加綠化面積 , 改善天臺反射刺光 , 保護了建筑屋面防水層 , 并起到隔熱的作用；新風微循環(huán)系統(tǒng)新風微循環(huán)系統(tǒng) , 利用負壓通風原理 , 由安裝于衛(wèi)生間的風機將室內(nèi)污濁空氣排放到室外 , 在臥室安裝進風口，并對室外空氣進行過濾，多點進風既能保證室內(nèi)新鮮空氣的含量，又可將通風造成的能量損失降到最低程度。地熱梯度利用地熱梯度利用：較高溫度的地熱水通過換熱先供公建中的暖氣使用，水溫下降后再供住宅中的低溫輻射地板使用，從而充分利用地熱水在不同階段的熱量；太陽能路燈太陽能路燈：采用了太陽能光伏電板及蓄電池，將太陽能轉(zhuǎn)換為電能并用于夜間照明，確保了夜間照明供電的需要，根據(jù)周圍光線自動調(diào)

22、控，有效地節(jié)約了住區(qū)的用電成本；有機垃圾生化處理有機垃圾生化處理：通過垃圾分類收集將有機垃圾單獨進行處理，最終變成水分和氣體，就地消化，殘存物可以作為花卉、綠化的肥料。這樣不但減少了垃圾清運的費用，而且有利于小區(qū)綠化的生長。20萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況6，部品化（工廠化），部品化（工廠化）“部品”二字來源于日文，是指建筑中具有特定功能的一個獨立單元，有建筑材料、建筑部件、設備及其配套產(chǎn)品構(gòu)成的系統(tǒng)組合件。 經(jīng)過工廠內(nèi)生產(chǎn)組合好，作為系統(tǒng)集成和技術配套的整體部件，在現(xiàn)場直接拼裝，既提高了效率，保證了工程質(zhì)量，大大減少了材料消耗和現(xiàn)場作業(yè)量，也加快了工程進度。 比如，陽臺欄

23、桿統(tǒng)一樣式，工廠預制，通過熱鍍鋅，噴漆，高質(zhì)量的防銹和外表面處理，運到現(xiàn)場用錨栓與予埋件裝配連接。徹底解決了傳統(tǒng)工藝粗糙和生銹的問題。 現(xiàn)場作業(yè)受到工匠水平限制，大量農(nóng)民工以種菜的精度蓋房子，通過加強施工管理，也無法降低維修率和客戶投訴，唯一的出路就是改變現(xiàn)行的建造方式。 工廠的生產(chǎn)條件，質(zhì)量控制手段都要比施工現(xiàn)場好得多。比如預制混凝土構(gòu)件，現(xiàn)場溫度濕度養(yǎng)護容易控制，由鋼模板批量生產(chǎn)的構(gòu)件誤差極小。 工業(yè)發(fā)達國家，住宅的部品化率在60%以上，北歐及日本在80%以上，我國的部品化率只有8%，萬科也只有15%。走住宅部品化是住宅發(fā)展的必由之路。21萬科地產(chǎn)公司的標準化情況萬科地產(chǎn)公司的標準化情況6

24、，部品化（工廠化），部品化（工廠化） 萬科部品化可以追溯到1999年，萬科陸續(xù)完成了兩件工作，進行系列技術研發(fā)工作。形成技術研發(fā)成果匯編技術研發(fā)成果匯編；另一件是建立集團的材料和部品的戰(zhàn)略采購平臺集團的材料和部品的戰(zhàn)略采購平臺。 2003年，形成了萬科標準化部品庫萬科標準化部品庫。這些標準化部品遵循的是工業(yè)化的生產(chǎn)和安裝方式，對提高成品質(zhì)量及保證質(zhì)量穩(wěn)定性很有幫助，在非標準化的項目上也得到了廣泛應用。 當年，萬科還發(fā)布了“雙標”文件萬科住宅使用標準萬科住宅使用標準、萬科住宅性能標準萬科住宅性能標準。使用標準指的是住宅面積的指標和功能指標，臥室、客廳、廚房、洗手間、陽臺等功能房間哪些是必須具備的

25、，各個功能房間的面積各是多少，都制定了相應的衡量指標；性能標準包括了住宅的保溫隔熱性能、安全防盜性能、門窗的質(zhì)量、地漏的安全程度，包括交樓的裝修標準、陽臺欄桿的耐腐蝕年限、空調(diào)百葉的透空率等因素。當然還包括大量的構(gòu)造做法和表面做法。伏見文明男，1959年出生，日本籍，本科學歷，2006年加入萬科?，F(xiàn)任萬科建筑技術總監(jiān)。2004年萬科確定預制鋼筋混凝土作為部品化住宅研究方向。 1號樓首次實驗了PC（預制混凝土結(jié)構(gòu)）、PC外墻、PC整體廚房衛(wèi)生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂、ALC外墻。三維預制構(gòu)件在運輸、堆放、吊裝、誤差調(diào)整方面的困難。2006年聘請豐田房屋的伏見文明對部品化住宅長期規(guī)劃，指定了三條路線

26、：1、RC的部品化，改良傳統(tǒng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，解決傳統(tǒng)建造方式帶來的質(zhì)量問題。2、PC工法的開發(fā)，即完全部品化體系的研發(fā)，為規(guī)?；科飞a(chǎn)做技術準備；3，內(nèi)裝的部品化，主要針對毛坯房的弊病，做精裝修的標準化和工廠化。有進展的是PC外墻體系，外墻滲漏率為萬分之一，精度偏差小于0.1%.平臺建設：硬件工程：萬科建筑體驗中心，東莞萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地軟件工程：申報國家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地，成立萬科住宅產(chǎn)業(yè)化企業(yè)聯(lián)盟。22國外住宅標準化情況國外住宅標準化情況Pulte Homes Pulte Homes 是美國乃至全世界最大、最優(yōu)秀的住宅企業(yè),是萬科在第三個十年的標桿企業(yè),它的許多理念方法一直被萬科所模

27、仿。通過對PulteHomes標準化模式的分析,不難看出住宅企業(yè)的發(fā)展方向。 對世界住宅產(chǎn)業(yè)來說,一直存在著一個怪圈。既是,在任何一個國家,住宅基本上都屬于最昂貴的單件商品 , 也是大部分人一生中最大的一筆支出。但是,這個行業(yè)中卻似乎從來沒有出現(xiàn)過像在能源、汽車、家電、金融、IT、甚至零售、飲料、日化行業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)過的那些龐大的商業(yè)帝國。經(jīng)濟學家認為,因為房地產(chǎn)特殊的地域性和非同質(zhì)性,這個行業(yè)沒有其它行業(yè)那種顯著的規(guī)模效應,也就是說,房地產(chǎn)公司是無法做大的。 直到2005年,財富500強的名單中,雖然出現(xiàn)過建筑公司、出現(xiàn)過不動產(chǎn)經(jīng)營公司, 但是純粹的住宅開發(fā)企業(yè),卻始終與這一排行榜無緣在2006

28、年,歷史終于被改寫,美國的前四大住宅企業(yè),聯(lián)抉進入了這個名單。其中排在最前面的就是 Pulte Homes 。 在過去的十年中,它的市場占有率上升了一倍以上。然而,它的雄心才剛剛開始,它現(xiàn)在的目標已經(jīng)定到了全美國市場的20%。如果這個目標能夠?qū)崿F(xiàn),我們看到的將是一個年銷售千億美元級別的企業(yè)。企業(yè)規(guī)模的邊界取決于規(guī)模效應和管理成本的消長。越大的企業(yè),規(guī)模效應越顯著,但是管理和經(jīng)營的難度也越高。當一個企業(yè)的規(guī)模效應已經(jīng)不能抵消克服管理難度上升的成本時,這個企業(yè)就到了增長的極限。 確實,住宅作為一種最終產(chǎn)品,具有不可移動性,無法在一個地方生產(chǎn)而銷售到很遠的范圍:客戶需求和地段的千差萬別,也使得住宅的

29、生產(chǎn)具有小批量甚至單件生產(chǎn)的特征。但是,企業(yè)的規(guī)模效應不僅僅源自大規(guī)模流水線生產(chǎn)帶來的成本下降,還有另外兩個方面,一個是客戶口碑帶來的品牌號召力,一個是資本市場信用支撐的融資能力。 b-E& 革23國外住宅標準化情況國外住宅標準化情況Pulte Homes在美國四大住宅企業(yè)晉身財富 500 強的過程中 , 美國究竟發(fā)生了什么 ? 我們至少可以看到三件事情 :一是 , 美國的住宅企業(yè)在客戶細分以及產(chǎn)品標準化方面積攢了不少經(jīng)驗 : 美國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對北歐和日本較為落后 , 近些年來卻在不斷提升 , 住宅的部品開始實現(xiàn)規(guī)?；墓S生產(chǎn)。二是 , 隨著客戶對品質(zhì)和性價比的要求不斷趨于精細 , 住

30、宅品牌所對應的一貫的品質(zhì)日漸為人們所關注。 三是 ,1980 年代之后 , 美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新 , 并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資 ,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。 這三件事情 , 剛好對應著規(guī)模效應的三個方面。 而與此同時 , 美國的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟 , 在大規(guī)模經(jīng)營時克服管理難度的能力不斷上升。b-E& 革24國外住宅標準化情況國外住宅標準化情況Pulte Homes Pulte Homes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個最關鍵因素，可以解釋大部分的購房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。 Pulte Homes分析了相近生命階段人群的需求，使

31、用家庭收入等數(shù)據(jù)評估各人群的支付能力。然后據(jù)此劃分了11類細分客戶，包括首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；常年工作流動人士；常年工作流動人士；單人工作丁克家庭；單人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；有嬰兒的夫婦；有嬰兒的夫婦；單親家庭；單親家庭；標準核心家庭；標準核心家庭；富足核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；空巢家庭；大齡單身貴族；大齡單身貴族；活躍長者；活躍長者；l 戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細分客戶確保市場份額的持續(xù)增長。l 產(chǎn)品線策略：用標準化滿足個性化。l 市場模擬實驗：市場數(shù)據(jù)+公司經(jīng)驗+專業(yè)知識+想象+創(chuàng)造力=量身定制產(chǎn)品，滿

32、足個性化需求。l 嚴格的質(zhì)量標準Pulte Quality Leadership,并開辟了住宅保修服務。良好口碑，多樣化產(chǎn)品，實現(xiàn)了對客戶的終身鎖定。b-E& 革25國外住宅標準化情況國外住宅標準化情況北歐部品化住宅北歐部品化住宅b-E& 革工廠預制到飾面磚的部品化欄板工廠預制到飾面及窗戶的部品化外墻板 北歐是世界上住宅部品化程度最高的地區(qū)之一，從主體結(jié)構(gòu)到各種構(gòu)件都采用工廠預制的部品。 比如陽臺欄板，都是工廠預制并已經(jīng)作好外飾面的成品，只需現(xiàn)場拼裝即可。外墻板也已經(jīng)附著好保溫層和外飾面，甚至連門窗和玻璃也已經(jīng)安裝到位，直接用吊車吊裝。整個工地看不見外圍的腳手架。26國外住宅標準化情況國外住宅

33、標準化情況北歐部品化住宅北歐部品化住宅b-E& 革芬蘭赫爾辛基PAKKALANRINNE住宅工地基礎設備夾層預制外墻板拼裝墻體連接處的錨筋 豎向鋼筋將錨筋串聯(lián) 接縫處支模27國外住宅標準化情況國外住宅標準化情況北歐部品化住宅北歐部品化住宅b-E& 革陽臺預制板上的排水槽和雨落口安裝到位的預制模塊 風道 與模塊相連的水平管線預制風道上下水模塊28國外住宅標準化情況國外住宅標準化情況北歐部品化住宅北歐部品化住宅b-E& 革墻板中予留電管上下層間的電管用軟管連接予留電盒從樓板中穿出電線29國外住宅標準化情況國外住宅標準化情況北歐部品化住宅北歐部品化住宅b-E& 革與墻體脫開的陽臺挑板靠鋼索懸掛的陽臺

34、挑板靠預制柱支撐的陽臺挑板30國外住宅標準化情況國外住宅標準化情況北歐部品化住宅北歐部品化住宅b-E& 革預制到完成面的樓梯預留安裝欄桿的螺栓裝修好的效果施工中樓板間的接縫31小結(jié)小結(jié) 富力與珠江的經(jīng)營模式較為類似,均是占據(jù)整條產(chǎn)業(yè)鏈,從獲取土地到物業(yè)管理一條龍的經(jīng)營。然而,隨著對效率和專業(yè)化程度的要求不斷上升,合作開發(fā)、并購重組與業(yè)務外包的帷幕已經(jīng)拉開,未來我們看到的,將是從“小而全”轉(zhuǎn)向精細分工 , 從企業(yè)內(nèi)部整合轉(zhuǎn)向社會化整合: 逐漸形成大型開發(fā)企業(yè)、專業(yè)設計單位、金融企業(yè)、專業(yè)制造企業(yè)、配套服務企業(yè)強強聯(lián)手的全新格局。最強的開發(fā)企業(yè)一定是通過市場選擇最強的合作伙伴最強的開發(fā)企業(yè)一定是通

35、過市場選擇最強的合作伙伴。 以萬科為例,它在積極尋求外部資源的同時,萬科在產(chǎn)業(yè)鏈上的資源整合也在穩(wěn)步推進。比如在銷售環(huán)節(jié),目前萬科各地在售的項目中,一般只保留一個項目由自己的人員來進行銷售,其它項目均采用代理公司銷售,能轉(zhuǎn)移到企業(yè)外面去做的工作盡量轉(zhuǎn)移,保留一個項目的目的是為了通過該項目的銷售來了解市場。在萬科開發(fā)的項目中,公司主要控制設計、建筑公司主要控制設計、建筑標準及質(zhì)量輸出標準及質(zhì)量輸出這幾個關鍵環(huán)節(jié),其它業(yè)務大多委托經(jīng)過嚴格審核的專業(yè)公司去做。這樣的做法使萬科在開發(fā)規(guī)模成倍增加的同時,員工數(shù)量和運營費用控制在合理水平,同時企業(yè)更加專注于競爭優(yōu)勢的鞏固。走專業(yè)化的道路這也是美國模式與香

36、港模式、以Pulte Homes為標桿的萬科與港資背景家族式企業(yè)的富力、珠江的最大區(qū)別。 外部整合對于產(chǎn)品標準化方面就提出了更高的要求 , 從而保證合作伙伴的質(zhì)量輸出都保持在一個較高的水平上。 星河灣和 Moma 的復制模式使得其獨一無二的精髓在不同的項目中得以延續(xù), 保證了品質(zhì)和獨特性保證了品質(zhì)和獨特性, , 但是項目開發(fā)周但是項目開發(fā)周期并沒有因為復制而縮短期并沒有因為復制而縮短。星河灣北上, 為了選擇適合北方氣候特點的植物, 費了頗多周折。Moma從萬國城到上第, 再到 Steven Holl的“手拉手”,也是一變再變,這都是為了創(chuàng)造出足夠的賣點創(chuàng)造出足夠的賣點。宏宇和當代兩個企業(yè)雖然通

37、過類似走高端的模式在諸多中小開發(fā)商中創(chuàng)出了品牌, 但以這種模式卻無法大批量復制,企業(yè)也無法做大。 珠江與萬科在標準化的過程中逐漸積累, 使得以往項目中的優(yōu)點在后續(xù)項目中得以延續(xù)的做法, 值得學習。從對萬科標準化工作的重點解讀, 可以看出, 標準化工作的過程相對漫長, 需要逐漸的積累, 逐漸形成具有企業(yè)核心競爭力的產(chǎn)品。萬科北方地區(qū)標準化的戶型產(chǎn)品目前也不過只有 情花 RS 住宅、 U5 住宅三大類,覆蓋的容積率范圍相對較窄, 并且標準化工作在外立面的效果上并不理想。萬科今后如何應對這些問題, 值得我們持續(xù)關注。32 首創(chuàng)置業(yè)標準化的思路和要點首創(chuàng)置業(yè)標準化的思路和要點33產(chǎn)品標準化的目的產(chǎn)品標

38、準化的目的縮短周期，提高收益率：縮短周期，提高收益率：隨著招排掛土地成本的大幅上升，7090、限價房政策的不斷深化，房地產(chǎn)的微利時代不可避免的到來，縮短周期，提高資金周轉(zhuǎn)率，從而提高收益率是提高核心競爭力的重要手段。（Pulte Homes的銷售利潤率在6-8%，凈資產(chǎn)回報率卻在17-21%；萬科的銷售利潤率10%，凈資產(chǎn)回報率只有12%）快速擴張的需要：快速擴張的需要：土地成本上升和土地出讓的透明化，房地產(chǎn)準入門檻越來越高，中小企業(yè)越來越難以生存，在規(guī)?；焖贁U張的同時，必然帶來管理上和融資上的難度。實行標準化，提高人力資源和資金利用效率，才可能在有限的人力資源和自有資金的前提下實現(xiàn)快速擴張

39、。統(tǒng)一采購、降低成本：統(tǒng)一采購、降低成本：統(tǒng)一設計標準有利于統(tǒng)一招標采購，實現(xiàn)規(guī)模效益，降低建造成本和節(jié)約周期。對簡化開發(fā)企業(yè)與供方關系，規(guī)范管理人員行為也很有利。提高設計質(zhì)量：提高設計質(zhì)量：一次性設計，作坊式生產(chǎn)帶來了難以克服的設計及建造的質(zhì)量通病。好的產(chǎn)品一定是長時間反復推敲得來的，并經(jīng)過市場檢驗，在客戶反饋中不斷完善改進。成熟復制有利于保障設計水平，降低開發(fā)風險。構(gòu)成產(chǎn)品線，形成品牌效益：構(gòu)成產(chǎn)品線，形成品牌效益：將產(chǎn)品劃分幾種最常見的基本類型，采用相同的案名及營銷策略，形成品牌效應，增加項目附加值。b-E& 革34資源保證資源保證搭建產(chǎn)品標準平臺，需要各業(yè)務部門的通力協(xié)作與配合。搭建產(chǎn)

40、品標準平臺，需要各業(yè)務部門的通力協(xié)作與配合。產(chǎn)品標準化小組：產(chǎn)品標準化小組： 公司領導公司領導 規(guī)劃設計部規(guī)劃設計部 市場營銷部市場營銷部 成本管理部成本管理部 招標采購部招標采購部 運營管理部運營管理部外部資源：外部資源： 設計院、測量師行、顧問公司設計院、測量師行、顧問公司王鴻麗邱曉隼劉新梅袁慶華李明宇、夏偉、趙平沈猛趙輝付東輝相關人員相關人員相關人員相關人員資金支持資金支持費用項目：咨詢費（設計院、顧問公司）、項目考察費費用項目：咨詢費（設計院、顧問公司）、項目考察費資金來源：資金來源：20072007年規(guī)劃設計部專項設計咨詢費年規(guī)劃設計部專項設計咨詢費 標準化工作專項經(jīng)費標準化工作專項

41、經(jīng)費 ? ?35工作模式工作模式首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品標準平臺首創(chuàng)置業(yè)產(chǎn)品標準平臺 市場營銷（產(chǎn)品定位及檔次）產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3土建設備電氣門保溫材料涂料配電箱鋼制戶門1、2木質(zhì)戶門1、2成本分析規(guī)劃設計（材料選型及技術標準）成本管理（造價分析及成本信息）可視對講紅外對射彩色對講黑白對講上水管空調(diào)PPRPB價格廠家3廠家2廠家1招采（廠家信息）結(jié)合具體項目, 逐漸完善.36設計標準化工作思路設計標準化工作思路標準化工作，不僅僅是對產(chǎn)品本身的完善和研究，同時會帶來工作流程和工作方式的改變。認清差距，博采眾長；后發(fā)優(yōu)勢，學習創(chuàng)新認清差距，博采眾長；后發(fā)優(yōu)勢，學習創(chuàng)新一種心態(tài)一種心態(tài)縮短周期縮短周期降低成本降

42、低成本提高品質(zhì)提高品質(zhì)三個目標三個目標技術措施技術措施管理手段管理手段計劃管理流程管理材料標準：工程做法：標準化戶型庫設計資源管理知識管理二類措施二類措施七項工作七項工作37首創(chuàng)置業(yè)業(yè)務管理流程框架規(guī)劃設計流程首創(chuàng)置業(yè)業(yè)務管理流程框架規(guī)劃設計流程一級流程二級流程三級流程圖圖 例例項目規(guī)劃設計管理規(guī)劃設計規(guī)劃設計(D)產(chǎn)品管理D-110景觀施工圖設計管理D-020產(chǎn)品專題研究D-040建筑概念規(guī)劃設計管理D-120精裝修方案設計管理D-050建筑方案設計管理D-060建筑擴初設計管理D-070建筑施工圖設計管理D-100景觀擴初設計管理D-030產(chǎn)品標準化研究D-130精裝修交樓設計管理策略管理

43、D-010規(guī)劃設計策略管理D-090景觀方案設計管理D-080景觀概念方案設計管理D-140規(guī)劃設計報批D-150項目設計后評價D-031可研階段規(guī)劃設計支持D-011規(guī)劃設計部門工作計劃編制管理3839設計管理面臨的難題設計管理面臨的難題b-E& 革p隨著集團經(jīng)營規(guī)模的壯大，開發(fā)項目不斷增加，設計和管理的工作量成倍地加大。管理的層次及復雜程度日見增加。p隨著競爭更激烈，對手不斷進步，單純與優(yōu)秀的境外設計公司合作取得優(yōu)勢已經(jīng)越來越不容易，無法形成集團產(chǎn)品競爭力。p人力資源不斷攤薄。設計人員年輕化，在專業(yè)水平和實際操作方面經(jīng)驗不足。p規(guī)模優(yōu)勢沒有被充分利用，項目各自為戰(zhàn)，相同的工作在不同的地區(qū)被

44、反復重復。p總部負責方案,項目公司負責施工圖,責任主體不一致,管理連貫性差。p計劃管理缺乏預見性，設計周期經(jīng)常被壓縮，導致圖紙深度不足。p施工圖紙缺少二次設計部分，無法指導總包招標。p缺乏圖紙內(nèi)審機制，圖紙審查要點；p40首創(chuàng)置業(yè)設計標準化策略首創(chuàng)置業(yè)設計標準化策略計劃管理流程管理材料標準：工程做法：標準化戶型庫七七類類工工作作統(tǒng)一、完善材料部品的招標采購技術標準,提高集團采購成本管理水平按照市場定位，形成相對應的材料、部品、設備清單，降低目標成本偏差參照萬科”雙標”、珠江“住標”，形成首創(chuàng)標準體系建筑、結(jié)構(gòu)、設備、市政技術控制要點新紀元含鋼量、停車方式、降低成本控制要點北京院與營銷部討論總圖

45、戶型設計規(guī)劃要點、評價標準按不同容積率建立戶型庫更新戶型庫的獎勵機制總部對項目公司實行計劃管理，規(guī)定各個設計階段的標準周期項目開發(fā)計劃、設計計劃、月度工作計劃的分解與對應標準流程作業(yè)守則把流程分解為作業(yè)表單，成為日常工作的一部分，列入考核指標設計資源管理建立設計資源庫，對項目設計單位進行后評價列入戰(zhàn)略合作伙伴，在非重大工程中可以直接委托設計知識管理新材料新技術成果匯編（生態(tài)、節(jié)能）成本優(yōu)化方法416月7月8月9月10月11月W 1W2W3W 4W 1 W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W 1 W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 4W 1W 2W 3W 41 1. .材料技術標準：材

46、料技術標準：集團采購設備材料技術標準產(chǎn)品線材料設備匹配清單材料設備分解成本表2. 2.工程做法和成本優(yōu)化工程做法和成本優(yōu)化成本優(yōu)化研究工程做法標準建筑設計管控要點3 3. .產(chǎn)品庫建設產(chǎn)品庫建設容積率研究戶型庫收集評價、分類整理4 4. .計劃管理計劃管理設計計劃管理方法研究計劃管理周期計劃管理規(guī)定編制5 5. .流程管理流程管理統(tǒng)一圖紙深度和技術標準輸入輸出文件管控要點表單編制工作計劃工作計劃注：以完成基本架構(gòu)為標準，持續(xù)完善工作未計入42 標準化工作內(nèi)容標準化工作內(nèi)容 材料技術標準材料技術標準 工程做法和成本措施工程做法和成本措施 產(chǎn)品庫產(chǎn)品庫 計劃管理計劃管理 流程管理流程管理 資源管理

47、資源管理 知識管理知識管理43設計標準化工作內(nèi)設計標準化工作內(nèi)容容材料設備技術標準材料設備技術標準工程做法和成本措施工程做法和成本措施標準化產(chǎn)品庫標準化產(chǎn)品庫流程管理流程管理計劃管理計劃管理設計資源管理設計資源管理知識管理知識管理44材料設備技術標準材料設備技術標準( (硬標準）硬標準）統(tǒng)一技術要求，統(tǒng)一工程作法，統(tǒng)一詳圖作法（確定統(tǒng)一采購廠家后），明確建筑面積，能否優(yōu)化招標模式？鎖定目標成本鎖定目標成本優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)便于集中采購便于集中采購建立可以集團采購材料設備清單，完成技術標準；近期目標在可研階段就明確材料標準，用結(jié)算數(shù)據(jù)進行目標成本測算；建立住宅建設中材料設備清單（通用材料、

48、替代材料、推薦材料），提高產(chǎn)品匹配度。遠期目標建立營銷定位材料設備目標成本聯(lián)動數(shù)據(jù)庫，選擇高檔次材料設備，即時生成目標成本，和對售價提升的要求。材料設備模塊材料設備模塊拆解項目成本，確定成本控制的分解目標。比如外飾面材料目標成本、門窗目標成本等。在設計階段中精確制導。成本分解目標成本分解目標提前招標采購提前招標采購45材料的拆分及標準（框架示意）材料的拆分及標準（框架示意）材料建筑實體建筑實體基本元素基本元素建筑實體建筑實體分系統(tǒng)分系統(tǒng)圍護體系圍護體系內(nèi)部交通體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設備體系水暖電設備體系智能化設備體系智能化設備體系環(huán)境裝置體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)屋面

49、系統(tǒng)外墻系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面水泥瓦屋面玻纖瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋保溫不上人平屋面面保溫隔熱平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋不保溫上人平屋面面不保溫不上人平不保溫不上人平屋面屋面基本建材基本建材部品部品構(gòu)件構(gòu)件設備設備器械器械結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)構(gòu)件構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木鋼筋、水泥、砂子、木材材建筑組成建筑組成分系統(tǒng)分系統(tǒng)子子系系統(tǒng)統(tǒng)材料材料構(gòu)造做法構(gòu)造做法設計要求設計要求工程標準工程標準整體性整體性能標準能標準材料選擇材料選擇標準標準材料驗收標材料驗收標準準施工標施工標準準驗收驗收標準標準材料選擇標準材料選擇標準基本建材基本建材材料驗收標準材料

50、驗收標準材料使用要求材料使用要求46材料設備技術標準（硬標準）材料設備技術標準（硬標準）b-E& 革按六類部品建立各項標準按六類部品建立各項標準: :- 建筑材料- 裝修材料- 水暖設施、設備- 電氣系統(tǒng)- 弱電及智能化系統(tǒng)- 景觀、園林設施已完成工作成果已完成工作成果: :本年度集采材料設備標準材料設備標準目錄材料設備通用做法瓷磚、電梯、電子防盜鎖、防火門、鋼制防火門、木制防火門、戶門、木制入戶門、火災報警、開關插座、鋁扣板、門控五金、木地板、散熱器、外墻磚、外墻涂料、內(nèi)墻磚、內(nèi)墻涂料、可視對講、配電箱、消防自動報警47設計標準化工作內(nèi)設計標準化工作內(nèi)容容材料設備技術標準材料設備技術標準工程

51、做法和成本措施工程做法和成本措施標準化產(chǎn)品庫標準化產(chǎn)品庫流程管理流程管理計劃管理計劃管理設計資源管理設計資源管理知識管理知識管理48工程做法和成本措施工程做法和成本措施( (軟標準）軟標準）提升居住品質(zhì)提升居住品質(zhì)優(yōu)化成本標準優(yōu)化成本標準節(jié)約成本的措施；鋼筋、混凝土含量，停車方式.目目標標改善現(xiàn)有問題，創(chuàng)造產(chǎn)品賣點；品質(zhì)標準工作：分別確定戶內(nèi)各功能空間的使用要求和性能指標；分別確定戶外各功能空間的使用要求和性能指標；成本標準工作：建筑、結(jié)構(gòu)、設備、市政技術控制要點窗墻比對造價影響（節(jié)能控制要點）停車方式：單、雙層地下、機械停車、停車橋、地面機械停車鋼筋含量、混凝土含量控制同層排水雙管同程供暖方

52、式49品質(zhì)標準細分（軟標準）品質(zhì)標準細分（軟標準）空間戶內(nèi)戶內(nèi)空間空間戶外戶外空間空間門廳（玄關）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲藏空間、過道架空層泛會所、架空層公共車庫、室外樓棟公共空間、組團內(nèi)公共空間、小區(qū)級公共空間組團入口大堂、單元入口樓梯間戶內(nèi)室內(nèi)空間戶內(nèi)室外空間戶外室內(nèi)空間戶外室外空間生活陽臺、服務陽臺、平臺（露臺）入口花園（前院）、后院單一功能空間整體空間50暖器與空調(diào)位置暖器與空調(diào)位置51開關與插座位置開關與插座位置52535455空間使用性能標準，從人的需求等級說起空間使用性能標準，從人的需求等級說起整體空間整體空間性能功能空間組成功能空間布

53、局/整體交通流線朝向/日照衛(wèi)生條件朝向/通風性能安全防衛(wèi)性能單一功能空間性能指標基本使用性能其他性能指標平面布局/流線尺度三維采光勒克司照明勒克司通風通風量隔聲分貝數(shù)溫濕度色彩質(zhì)感 根據(jù)馬斯洛的需求層級理論, 每個人都有五種層次的需要（從上到下）:對建筑，即空間的需求也必將遵循此層級理論。從對單一空間的基本使用需求到整個小區(qū)的建筑風格要求逐步提高。56空間的性能（感知屬性及使用）空間的性能（感知屬性及使用）整體空間的性能單一功能空間的性能平面布局平面流線三維尺度設備設施家具工具完善程度使用性能功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向/日照衛(wèi)生條件、通風性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級

54、、防蟲害性能、建筑風格使用性能指標基本使用性能室外室內(nèi)主觀感受性能及指標采光照明通風隔聲溫濕度色彩質(zhì)感感覺照度勒克司照度勒克司通風量/換氣次數(shù)分貝數(shù)溫濕度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指標使用使用方便使用需求的滿足、使用的方便/舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、使用、感覺57工程做法的總體工作構(gòu)想工程做法的總體工作構(gòu)想客戶的空間感知使用體驗生活體驗(描述性)客戶的需求(描述性)空間的性能標準(量化)實體分系統(tǒng)和子系統(tǒng)的技術標準(量化)實體基本元素的技術標準(量化)設計技術標準工程技術標準施工圖設計指導書方案設計指導書施工圖審查指導書工程施工要點風險評估要點工程驗收檢查要點客戶細分工

55、作（正在進行中）空間性能標準工作（與營銷部門合作）實體性能標準工作（與運營部門合作）58設計標準化工作內(nèi)設計標準化工作內(nèi)容容材料設備技術標準材料設備技術標準工程做法和成本措施工程做法和成本措施設計標準化產(chǎn)品庫設計標準化產(chǎn)品庫流程管理流程管理計劃管理計劃管理設計資源管理設計資源管理知識管理知識管理59標準化產(chǎn)品庫工作思路與計劃標準化產(chǎn)品庫工作思路與計劃產(chǎn)品庫建設：根據(jù)2種常用容積率(3,5),建立產(chǎn)品庫: 規(guī)劃模式；戶型；立面風格（時尚現(xiàn)代、高品質(zhì)、國際化）；標準化部品做法、節(jié)點詳圖；統(tǒng)一評價標準：結(jié)合營銷系統(tǒng)產(chǎn)品線，明確產(chǎn)品評價體系，分區(qū)域、分檔次設定產(chǎn)品賣點和權(quán)重：規(guī)劃賣點：集中綠地、開放、

56、多元、配套、服務、生態(tài)、科技戶型賣點：功能流線、面積合理、產(chǎn)品附加值、新材料新技術立面風格：風格、品質(zhì)感、材料、成本可持續(xù)發(fā)展機制保障：明確組織構(gòu)架，標準化工作小組、產(chǎn)品決策委員會；每半年召開一次集團標準化會議，項目公司提交標準化成果，列入考核指標；建立標準化產(chǎn)品研究委員會，制定標準化產(chǎn)品庫的合格標準，設立標準化基金；考察參觀、自主研發(fā)的戶型、符合入庫標準，現(xiàn)金獎勵-項目操作中，持續(xù)改良標準化產(chǎn)品，現(xiàn)金獎勵60第一級第一級產(chǎn)品簡介產(chǎn)品簡介產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品基本信息典型平面資料典型平面資料產(chǎn)品形式資料產(chǎn)品形式資料第二級第二級全套施工圖全套施工圖部品清單及樣板部品清單及樣板工程量清單工程量清單銷售資

57、料銷售資料模型模型產(chǎn)品庫框架產(chǎn)品庫框架產(chǎn)品全套資料產(chǎn)品全套資料市場調(diào)研成果項目項目成功成功案例案例61容積率研究的意義容積率研究的意義珠江峰景 塔樓 容積率2.40萬科紫臺 板樓 容積率2.50以北京為例：1、板樓容積率可達2.45，如果增加東西向，最高可達2.96。塔樓可達2.57。高度增加對容積率提高影響不大。2、18層以內(nèi)，一梯兩戶的戶型使用系數(shù)和可實現(xiàn)容積率高于一梯四戶。3、單元并聯(lián)不宜超過2個，高低錯落可實現(xiàn)容積率最大，連續(xù)長板無法滿足日照分析。4、梅花樁式規(guī)劃，中間單元盡量不要有東西向采光戶型。62容積率研究容積率研究容積率指數(shù)容積率指數(shù)FARFAR63塔式塔式FAR = 2.16

58、容積率研究容積率研究容積率指數(shù)容積率指數(shù)FARFAR塔式塔式FAR = 4.3264容積率研究容積率研究非陰影區(qū)修正系數(shù)非陰影區(qū)修正系數(shù)非陰影區(qū)修正系數(shù)非陰影區(qū)修正系數(shù)(總建設用地面積非陰影區(qū)面積總建設用地面積非陰影區(qū)面積)總建設用地面積總建設用地面積65容積率研究容積率研究用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù)用地外陰影區(qū)修正系數(shù)( (總建設用地面積總建設用地面積用地外陰影區(qū)面積用地外陰影區(qū)面積) )總建設用地面積總建設用地面積假想地塊用地外陰影區(qū)修正系數(shù)為1.18166容積率研究容積率研究菱形地塊修正系數(shù)菱形地塊修正系數(shù)非陰影區(qū)修正系數(shù)為0.865菱形地塊修正系數(shù)為0

59、.840非陰影區(qū)修正系數(shù)為0.759菱形地塊修正系數(shù)為0.70667層數(shù)折減修正系數(shù)層數(shù)折減修正系數(shù)(設計層數(shù)設計層數(shù)應達到層數(shù)應達到層數(shù))(層高層高應達到層數(shù)應達到層數(shù)1.7平均進深平均進深)(層高層高設計層數(shù)設計層數(shù)1.7平均進深平均進深)18層的核心筒形式，平均進深為12m，設計層數(shù)為16層，則修正系數(shù)為0.985；18層的核心筒形式，平均進深為12m，設計層數(shù)為12層，則修正系數(shù)為0.944；容積率研究容積率研究層數(shù)折減修正系數(shù)層數(shù)折減修正系數(shù)68容積率研究容積率研究頂層退臺修正系數(shù)頂層退臺修正系數(shù)頂層退臺修正系數(shù)頂層退臺修正系數(shù)1(平均進深層高平均進深層高1.7)(平均進深層數(shù)平均進

60、深層數(shù))11層住宅，平均進深為12m，則修正系數(shù)為1.054；11層住宅，平均進深為15m，則修正系數(shù)為1.061；18層住宅，平均進深為12m，則修正系數(shù)為1.033；69產(chǎn)品線與產(chǎn)品類型產(chǎn)品線與產(chǎn)品類型緊湊型緊湊型銷售面積90m90m2 2，套內(nèi)建筑面積75m2普通型普通型銷售面積115m115m2 2，套內(nèi)建筑面積100m2舒適型舒適型銷售面積130m130m2 2，套內(nèi)建筑面積115m2國際城國際城愛這城愛這城緣溪堂緣溪堂70戶型評價指標戶型評價指標平均進深平均進深 AD AD 標準層建筑面積標準層建筑面積 標準層面寬標準層面寬進深有效率進深有效率 DR DR 平均進深平均進深 AD