房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新與應(yīng)用(含戶型評(píng)價(jià))

1、P1房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新與應(yīng)用趨勢(shì)【含經(jīng)典戶型分析】P2戶型設(shè)計(jì)重要性戶型設(shè)計(jì)作為產(chǎn)品設(shè)計(jì)的重要一環(huán)，承載在消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目印象的終端環(huán)節(jié)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展和人民生活水平的提高，目前能提供更舒適的生活空間和引導(dǎo)先進(jìn)生活方式的戶型設(shè)計(jì)受到了市場(chǎng)熱烈追捧，同時(shí)為項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奠定了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。買不買房看環(huán)境買不買房看環(huán)境 掏不掏錢看戶型掏不掏錢看戶型 P3戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì) 高檔產(chǎn)品精細(xì)化，普通產(chǎn)品個(gè)性化當(dāng)前戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì)P4戶型設(shè)計(jì)趨勢(shì) 廣州星河灣在2004年推出的星座組團(tuán)是廣州豪宅的代表之一，只可用奢華形容的室內(nèi)空間基本詮釋了國(guó)外頂級(jí)公寓的生活方式，各個(gè)功能被進(jìn)一步細(xì)分，尺度適宜，并不是一味

2、求大，這種通過戶型設(shè)計(jì)倡導(dǎo)生活方式的模式受到了上流社會(huì)的認(rèn)同。高檔產(chǎn)品精細(xì)化高檔產(chǎn)品精細(xì)化P505年前偷面積的設(shè)計(jì)手法不計(jì)建筑面積（全贈(zèng)送）不計(jì)建筑面積（全贈(zèng)送）a凸窗無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2米內(nèi)) (空間延伸)b落地凸窗(2.2米內(nèi)) (空間延伸,實(shí)際窗地面與房間地面同)c可局部拆卸內(nèi)假凸窗(增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高)d兩層高以上的普通大露臺(tái)(增加使用面積但不占用房間面積)e兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園(增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積)f地下室空間(增加輔助使用空間)g雙首層設(shè)計(jì)地下空間(增加輔助使用空間或更多實(shí)用面積)h一樓庭院和樓頂?shù)氖褂?/p>

3、面積(增加輔助使用空間)i超高內(nèi)庭院(可變現(xiàn)實(shí)用面積)j室內(nèi)層高2.2以下(夾層)(增加輔助使用空間)P605年前偷面積的設(shè)計(jì)手法計(jì)一半建筑面積（半賣半送）計(jì)一半建筑面積（半賣半送）k一層普通大陽(yáng)臺(tái)(增加使用面積但使得房間面積減少)l可以變房間的內(nèi)陽(yáng)臺(tái)(計(jì)一半面積,但能直接變成房間,非常實(shí)用)只計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層高只計(jì)一層面積的室內(nèi)超高層高(全贈(zèng)送全贈(zèng)送) m室內(nèi)4米以下(增加空間體量和舒適度)n室內(nèi)4.4米-6米甚至更高 (增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變現(xiàn)實(shí)用面積)o不計(jì)面積的公共面積(高層高,夾層等)(減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積)p計(jì)一半面積的公共面積(陽(yáng)臺(tái)形式等)(減少

4、公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積)q模糊公共空間(裝飾性園林建筑與入戶大堂相連) (增加入戶大堂面積提高舒適度,客觀上減少公攤建筑面積, 增加套內(nèi)實(shí)用面積)P705年左右各種提高使用率的手段基本可以說是被各大發(fā)展商使用到登峰造極，隨著05年建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB / T 50353-GB / T 50353-20052005的出臺(tái)，顯示出政府相關(guān)主管部門對(duì)變相贈(zèng)送面積的行為開始進(jìn)行約束，2006年，深圳市政府則出臺(tái)了更為嚴(yán)格的深圳市房深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程，基本是使得變相贈(zèng)送面積提高使用率的作用大大降低。P8當(dāng)前偷面積的設(shè)計(jì)手法設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)

5、手法手法廣州及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性廣州及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性市場(chǎng)適應(yīng)性市場(chǎng)適應(yīng)性契合度契合度a新實(shí)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，對(duì)凸窗、落地凸窗并無限制，是未來項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)之一可在各類型單位中采用，特別是中小緊湊型戶型其競(jìng)爭(zhēng)力不言而喻。bcd新實(shí)行的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，對(duì)超過6米陽(yáng)臺(tái)即視為露臺(tái)不計(jì)入建筑面積的規(guī)則依然未變。開闊的室外空間對(duì)客戶具備足夠的吸引力，但隨之而來的視線干擾仍有一定負(fù)面因素。ef地下空間和半地下空間都能給洋房客戶帶來一些空間變化上的情趣，但地下空間相應(yīng)成本較高，而且新規(guī)范出臺(tái)后也必須計(jì)算相應(yīng)面積。 適用范圍只能為洋房產(chǎn)品的首層或者二層。gh標(biāo)準(zhǔn)并無變化適用范圍窄i標(biāo)準(zhǔn)無變化變現(xiàn)的面積舒適度

6、不夠，但仍有一定性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。j新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須計(jì)算1/2面積。居住舒適度低，而且性價(jià)比下降。P9當(dāng)前偷面積的設(shè)計(jì)手法設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)手法手法廣州及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性廣州及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性市場(chǎng)適應(yīng)性市場(chǎng)適應(yīng)性契合度契合度k k標(biāo)準(zhǔn)無變化在限定面積區(qū)間內(nèi)適當(dāng)放大陽(yáng)臺(tái)面積更能提升性價(jià)比。ll國(guó)家新標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中并沒有對(duì)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)做過多限制，因此N+1的陽(yáng)臺(tái)模式可為本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)之一?？赡軐?duì)室內(nèi)空間功能合理分布造成一定負(fù)面影響mm新標(biāo)準(zhǔn)無要求在不影響戶型面積標(biāo)準(zhǔn)和提高過多成本的前提下可適當(dāng)考慮。n no o標(biāo)準(zhǔn)變化，必須至少計(jì)算1/2面積效率下降p p標(biāo)準(zhǔn)無變化提高房屋實(shí)用率的有效手段。q q標(biāo)準(zhǔn)變化，必須至少計(jì)算1

7、/2面積效率下降P10一變二一變二二變?nèi)內(nèi)厣珣粜吞厣珣粜屯得娣e偷面積N+1 N+1 戶型戶型 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P11特色戶型特色戶型偷面積偷面積招商城市主場(chǎng)招商城市主場(chǎng)落地凸窗、可拆卸窗臺(tái)的凸窗擴(kuò)展在緊湊戶型中的運(yùn)用落地凸窗、可拆卸窗臺(tái)的凸窗擴(kuò)展在緊湊戶型中的運(yùn)用可局部拆卸內(nèi)假凸窗 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P12入戶花園和內(nèi)陽(yáng)臺(tái)由早期提供過渡、休閑空間的功能逐步演變?yōu)槿霊艋▓@和內(nèi)陽(yáng)臺(tái)由早期提供過渡、休閑空間的功能逐步演變?yōu)镹+1的創(chuàng)新模式的創(chuàng)新模式靈活變多功能房特色戶型特色戶型偷面積偷面積 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P13露臺(tái)全贈(zèng)送抬高躍式結(jié)合可拆假天花梁板，令層高小于2.2米建筑面積：約252平方米特色戶型特色戶型

8、偷面積偷面積 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P14建筑面積：81-88平方米特色戶型特色戶型偷面積偷面積80平方兩房變非常實(shí)用的寬四房 大陽(yáng)臺(tái)送一半格柵全贈(zèng)送大陽(yáng)臺(tái)送一半 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)深圳 雙御雅軒 P15上下陽(yáng)臺(tái)錯(cuò)位形成6米露臺(tái)露臺(tái)面積全贈(zèng)送會(huì)客廳特色戶型特色戶型偷面積偷面積 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P16超大面積陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送一半面積，可改建成客廳原客廳可改建成主人套房特色戶型特色戶型偷面積偷面積 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P172.522.524.72.52.22.182.182.0贈(zèng)送面積的灰空間贈(zèng)送面積的灰空間小復(fù)式小復(fù)式下層上層特色戶型特色戶型偷面積偷面積 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P182.2米贈(zèng)送面積2.2米贈(zèng)送面積建筑面積：125平方米單

9、數(shù)層雙數(shù)層特色戶型特色戶型偷面積偷面積 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P19創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)特色戶型特色戶型偷面積偷面積建筑面積：125平方米P20錯(cuò)躍式錯(cuò)躍式單數(shù)層平面雙數(shù)層平面夾層平面特色戶型特色戶型偷面積偷面積 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P21錯(cuò)躍式空間示意錯(cuò)躍式空間示意特色戶型特色戶型偷面積偷面積 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P22特色戶型特色戶型親情居親情居 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)p隨著社會(huì)Baby Boom一代逐漸長(zhǎng)大，生活節(jié)奏加快，工作壓力巨大，現(xiàn)有社會(huì)結(jié)構(gòu)正悄悄發(fā)生改變，許多成年子女希望與父母住在一起，方便互相照顧，同時(shí)又保有各自的獨(dú)立生活空間，不至于產(chǎn)生由年齡代溝帶來的摩擦與不快。p具體來說，雙方的會(huì)客廳，臥室，衛(wèi)生間等較之對(duì)方私密的空

10、間都是分開的，公共的就是一個(gè)較大的廚房以及餐室這樣一個(gè)能共享天倫的活動(dòng)空間。共享區(qū)共享區(qū)獨(dú)立生活區(qū)獨(dú)立生活區(qū)獨(dú)立生活區(qū)獨(dú)立生活區(qū)親情居（子母戶型）親情居（子母戶型）應(yīng)對(duì)70/90的戶型拼合特色戶型特色戶型親情居親情居p隨著社會(huì)Baby Boom一代逐漸長(zhǎng)大，生活節(jié)奏加快，工作壓力巨大，現(xiàn)有社會(huì)結(jié)構(gòu)正悄悄發(fā)生改變，許多成年子女希望與父母住在一起，方便互相照顧，同時(shí)又保有各自的獨(dú)立生活空間，不至于產(chǎn)生由年齡代溝帶來的摩擦與不快。p具體來說，雙方的會(huì)客廳，臥室，衛(wèi)生間等較之對(duì)方私密的空間都是分開的，公共的就是一個(gè)較大的廚房以及餐室這樣一個(gè)能共享天倫的活動(dòng)空間。P23方案一方案二特色戶型特色戶型親情居

11、親情居 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P24一房一廳一房一廳 + + 二房二廳二房二廳 = = 三房二廳三房二廳臥室臥室廚房臥室臥室臥室臥室廚房廚房客廳小客廳餐廳公共餐室建筑面積：80+45=125特色戶型特色戶型親情居親情居 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P25“母子親情居”，分為兩個(gè)獨(dú)立單元，不同大堂不同電梯入戶，以中間的空中親情花園相通，既相對(duì)獨(dú)立，又通過庭院形成一個(gè)完整的大家庭特色戶型特色戶型親情居親情居 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P26特色戶型特色戶型大平層大平層n多庭院設(shè)計(jì)，充分考慮南北對(duì)流n為使更多的戶數(shù)可望江，采取東西面窄，南北面長(zhǎng)的設(shè)計(jì)n景觀充分照顧客廳及主人套房n強(qiáng)調(diào)主人套房的功能細(xì)分 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P27強(qiáng)調(diào)干濕動(dòng)靜等功能

12、的嚴(yán)格分區(qū)休息區(qū)會(huì)客區(qū)工作區(qū)超高客廳塑造豪宅感受主仆分離雙入戶方式特色戶型特色戶型大平層大平層 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P28特色戶型特色戶型大平層大平層 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P29特色戶型特色戶型類別墅類別墅 疊加復(fù)式疊加復(fù)式6米超高中空客廳超大空中花園，營(yíng)造別墅氛圍 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P30 疊加復(fù)式疊加復(fù)式建筑面積：約260平方米特色戶型特色戶型類別墅類別墅 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P31 疊加復(fù)式疊加復(fù)式建筑面積：360平方米主仆分離雙入戶6米超高中空客廳空中泳池特色戶型特色戶型類別墅類別墅 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P32三錯(cuò)層空間示意三錯(cuò)層空間示意三錯(cuò)三錯(cuò)+ +三錯(cuò)三錯(cuò)特色戶型特色戶型類別墅類別墅 創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)P33三錯(cuò)層空間示意三錯(cuò)層空間示意三錯(cuò)三錯(cuò)+ +三錯(cuò)三錯(cuò)建筑面積：約260平方米2.2米贈(zèng)送面積中空客廳挑高入戶花園特色戶型特色戶型類別墅類別墅