《房地產(chǎn)管理基本制度與政策》講義

1、登記官考核科目一：房地產(chǎn)基本制度與政策講義考試內(nèi)容及對應教材：科目一：房地產(chǎn)管理基本制度與政策房地產(chǎn)管理基本制度與政策1、民法、行政法知識2目二:地產(chǎn)管理基本制度與政策（本講題型/題限時科目題量限時題量科目一40題60秒20題科目二15題擇題限時120秒120秒判斷題題量20題20題限時30秒30秒淄屋登記問題解知 房地產(chǎn)登記案例分析 綜合分析題.題量5題（25小題）限時600秒題量80題80題合計限時90分鐘90分鐘本講內(nèi)容及時間：教材：房地產(chǎn)管理基本制度與政策第三四章共9章，時間為一天。第六一八章第十 十三章第三章房地產(chǎn)業(yè)概述 P157第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概況一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念1、房地產(chǎn)業(yè)：

2、是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務和管理的行業(yè)。包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)管理、其他房地產(chǎn)活動。2、產(chǎn)業(yè)劃分：屬于第三產(chǎn)業(yè)。物質生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；-兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務和管理多種性質，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 業(yè)務對象都是房地產(chǎn)； 開發(fā)活動中是合作關系： 房地產(chǎn)業(yè)是甲方： 房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者、發(fā)包單位；3、房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的區(qū)別與聯(lián)系：（1）區(qū)別：建筑業(yè)-房地產(chǎn)（2）聯(lián)系：建筑業(yè)是乙方 建筑業(yè)是承包單位。例題1判斷房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)之間的聯(lián)系體現(xiàn)在，兩者均屬于第三產(chǎn)業(yè)。（X ）更正：建筑業(yè)是物質生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；而房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、服務和管理多種性質

3、，屬于第三產(chǎn)業(yè)。4、我國現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)：50年代一一70年代，房地產(chǎn)市場基本消失。70年代末一一80年代初，城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，房地產(chǎn)業(yè) 逐步發(fā)展起來。P157-158二、房地產(chǎn)業(yè)的作用（）七個方面的作用：1、國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱建材、化工、輕工、電器等）2、帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展（建筑、3、改善人民居住基礎設施建設）4、改變城市面貌（舊城改造、5、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，吸引外資6、擴大就業(yè)（房地產(chǎn)經(jīng)紀、物業(yè)管理需要大量從業(yè)人員）7、增加政府財政收入例題2多選房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)，其重要作用有（ABDE ）。B 、增加政府財政收入E 、擴大就業(yè)P158-159A、改善人

4、民的居住和生活B 、增加政府財政收入C、提高國民整體素質D帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展三、房地產(chǎn)業(yè)的細分（） 房地產(chǎn)業(yè)：1、2、3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)中介服務一一房地產(chǎn)咨詢、估價、經(jīng)紀房地產(chǎn)服務業(yè)物業(yè)管理4、其他房地產(chǎn)活動（一）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營：業(yè)務內(nèi)容、流程：取得土地一一基礎設施建設、場地平整（三通一平、五通一平、七通一平等）一一房屋 建設一一產(chǎn)品（土地、房地產(chǎn)開發(fā)項目）一一轉讓、銷售、出租。特點：投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入具有不連續(xù)性。我國房地產(chǎn)業(yè)中，開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。例題3判斷 目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)中介服務占主體地位。（X ）更

5、正：目前，我國房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。（二）房地產(chǎn)估價：業(yè)務內(nèi)容：分析、測算、判斷房地產(chǎn)的價值并提出相關專業(yè)意見。用途：土地使用權出讓、轉讓I房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅J 提供價值參考依據(jù)。承擔者：房地產(chǎn)估價師（專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗、職業(yè)道德）（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀：業(yè)務內(nèi)容：購買者、承租者（房地產(chǎn)市場需求方）出售者、出租者（房地產(chǎn)市場供應方）：上下家達成交易的橋梁，市場運行的潤滑劑。承擔者：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員（專業(yè)知識、經(jīng)驗、信譽）我國房地產(chǎn)業(yè)未來的轉變：開發(fā)經(jīng)營為主一一房地產(chǎn)經(jīng)紀等服務為主。（四）房地產(chǎn)咨詢：業(yè)務內(nèi)容：為當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面的顧

6、問服務。包括：房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。承擔者：房地產(chǎn)估價師（和估價機構）、房地產(chǎn)經(jīng)紀人（和經(jīng)紀機構）。（五）物業(yè)管理：業(yè)務對象：已竣工驗收投入使用的各類房屋、配套設施設備、相關場地。業(yè)務內(nèi)容：維修、養(yǎng)護、管理、環(huán)境衛(wèi)生、秩序等服務。承擔者：物業(yè)管理員一一高層次專業(yè)人員是物業(yè)管理師。例題4多選題下列關于房地產(chǎn)業(yè)的說法中，正確的有（ ACD ）。A、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的主要承擔者是房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人。（顛B、我國房地產(chǎn)業(yè)將由房地產(chǎn)經(jīng)紀等服務為主轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主。 倒）C、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有投資大、周期長、風險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè) 關聯(lián)

7、度高、帶動力強等特點。D在房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，經(jīng)紀機構主要是為經(jīng)紀人提供平臺和品牌。E、房地產(chǎn)估價師（經(jīng)紀人）是房地產(chǎn)市場運行的潤滑劑。四、房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革（）P159-161五個時期：（一）1949年以前：土地和房產(chǎn)的私有制，使沿海城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生，并得以發(fā)展。（二）1949-1955年：解放初期，整頓市場、穩(wěn)定秩序。（三）1956-1965年：社會主義改造，確立城市房地產(chǎn)社會主義公有制的主體地位。（四）1966-1978年：文革時期，房地產(chǎn)市場陷入混亂，住房問題嚴重。（五）1978年以后-至今：改革開放，城鎮(zhèn)住房制度和土地使用制度改革，房地產(chǎn)市場逐步 恢復。幾個重要時間：1998年7月

8、3日，國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知 宣布：98年下半年開始，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。2003年8月12日略。2007年8月7 日, 略。2010年4月17日，略。例題5單選題）。國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知中宣布， 當年下半年開始，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。國務院發(fā)布這一 文件的時間為（B、1998年7月3日 、2000年7月3日A、1997年7月3日C、1999年7月3日第二節(jié)住房制度概述2我國住房制度：城鎮(zhèn)住房制度農(nóng)村住房制度房地產(chǎn)業(yè)三大制度體制改革：（農(nóng)民自建、自住、住房私有）1、城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地

9、使用制度改革3、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革一、 城鎮(zhèn)住房制度改革（）P161建國初期：計劃經(jīng)濟體制、住房實物分配、資源配置效率低、住房嚴重短缺。 改革的三個階段：試點探索階段（80-91年）一80年，準許私人建房、買房；82年，試行公有住房補貼出售；88年，“提租補貼”試點。全面推進階段（92-02年）一一10年94年，關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定98年，關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，1、2、11年，改革全面推進；加快住房建設的通知，停止住房實物分配,實行住房分配貨幣化。3、深化改革階段（03年-至今11） 8年 07年，關注低收入家庭住房困難問題，逐步完善廉租房保障體系； 08年，加快保障性安居

10、工程建設進度。二、 現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策（）P1621、住房供應政策：商品性住房供應一一為主體， 低收入住房困難家庭住房保障， 中等偏下收入住房困難家庭一一適當支持。（1）商品性住房主要面對 中等收入以上 家庭,社會化生產(chǎn)、市場化供應。（2）保障性住房一一面向 低收入住房困難 家庭,包括：廉租房、經(jīng)濟適用房廉租房：財政投資、土地劃撥、稅費減免、低租金出租、套均 平米、保證基本居住。經(jīng)濟適用房：政府組織、社會投資建設、土地劃撥、稅費減免、信貸支持、保本微 利原則出售、單套建面 60平米、有限產(chǎn)權、滿 5年可轉讓、政府優(yōu)先購回。（3）政策性住房一一面向 中等偏下收入住房困難 家庭。 棚改安置住房： 限

11、價商品住房：招標確定開發(fā)單位）公共租賃住房：單位建設住房：例題6單選題 根據(jù)我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策，城鎮(zhèn)住房供應以（A、商品型住房 B、廉租房C 、經(jīng)濟適用房D 、公共租賃房例題7單選題 經(jīng)濟適用房屬于保障性住房，其主要面向（C高收入 B、中等收入 C、低收入住房困難 住房分配政策： 司、局級以下干部、企事業(yè)單位職工一一已停止實物分配， 省部級領導干部 住房分配貨幣化A2、40平米、人均 13面向棚戶區(qū)居民，低收入住房困難家庭。面向 本地戶籍、中等收入家庭 銷售。（限定套型結構、限定價位、面向 新職工、農(nóng)民工 等，政府持有、定價出租。98年以前的主要供應方式，后逐漸減少。A ）為主體。B、廉租房

12、）家庭。D、中等偏下收入住房困難實行住房分配貨幣化 由政府統(tǒng)一建造、成本價出售、大部分限制交易。-（1）工 資（2）住房公積金：職工和單位分別繳存、不低于上年度月均工資 的5%屬于職工個人，限定用途（即購買、建造、翻建、大修自住住房）（3）住房補貼：房價較高地區(qū)可補貼。多數(shù)地區(qū)未實施。3、配套政策：（1）財政政策：納入財政預算、減免稅收、稅率調(diào)整等。（2）金融政策：建設方面：商業(yè)銀行開發(fā)貸款（開發(fā)商）消費方面：個人住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款（購房個人）（3）土地政策：商品住房土地：“招拍掛”方式出讓。保障性住房土地：劃撥并優(yōu)先保證。第三節(jié)房地產(chǎn)法律體系P164一、房地產(chǎn)法的概念與調(diào)整對象（）

13、（一）房地產(chǎn)法的概念調(diào)整房地產(chǎn)法律關系的法律規(guī)范的總稱。廣義的房地產(chǎn)法律關系包括：產(chǎn)權、開發(fā)、經(jīng)營、使用、交易、服務、管理、其它狹義的房地產(chǎn)法指：城市房地產(chǎn)管理法（二）房地產(chǎn)法的調(diào)整對象1、房地產(chǎn)開發(fā)關系：包括 2個過程中產(chǎn)生的法律關系（1）開發(fā)商獲得土地使用權；（2）建造房屋。2、房地產(chǎn)交易關系：包括 3種交易行為重產(chǎn)生的法律關系:轉讓關系:租賃關系:抵押關系（1）房地產(chǎn)轉讓（權利人將房地產(chǎn)出售）（2）房地產(chǎn)租賃（權利人將房地產(chǎn)出租）（3）房地產(chǎn)抵押（權利人將房地產(chǎn)抵押）3、物業(yè)管理關系：所有者（業(yè)主）委托物業(yè)管理企業(yè)提供修繕、養(yǎng)護、保管、看管等服務過程中產(chǎn)生的法 律關系。4、房地產(chǎn)行政管理

14、關系：行政主管部門對房地產(chǎn)市場進行管理、監(jiān)督、檢查過程中產(chǎn)生的法律關系。二、 房地產(chǎn)法律體系（）P1651、憲法：根本大法。法律效力最高，房地產(chǎn)立法和執(zhí)法都必須遵循憲法。2、全國人大及常委會頒布的法律：法律效力僅次于憲法、最重要的法律規(guī)定。（1） 專門法律：如城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法。（2）相關法律：如 民法通則、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、合同法、擔保法、物權法3、國務院頒布的行政法規(guī)：房地產(chǎn)法律體系的重要組成部分。如城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 條例、城市房屋拆遷管理 條例、物業(yè)管理條例、住 房公積金管理條例、土地管理法實施條例4、地方性法規(guī)：地方人大及其常委會制定、本行政區(qū)域內(nèi)有效。如安徽省城市房地產(chǎn)交易

15、管理 條例5、政府規(guī)章：國務院部委、地方人民政府制定。主要指：住建部制定的規(guī)章。如 商品房銷售管理 辦法、城市房屋權屬登記管理 辦法6、 技術規(guī)范：國家標準。如房地產(chǎn)登記技術規(guī)程、房地產(chǎn)估價 規(guī)范等。7、高院司法解釋：指導性文件。如最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用 法律若干問題的解釋。例題8單選題以下選項中，按法律效力由高到低順序排列正確的是(D )0A司法解釋、物業(yè)管理條例、商品房銷售管理辦法、憲法、城市房地產(chǎn) 管理法B、憲法、城市房地產(chǎn)管理法、司法解釋、物業(yè)管理條例、商品房銷售管 理辦法C、民法通則、憲法、城市房地產(chǎn)管理法、物業(yè)管理條例、商品房銷售 管理辦法、D憲法、城市房地

16、產(chǎn)管理法、物業(yè)管理條例、商品房銷售管理辦法、司 法解釋三、軍事房地產(chǎn)法律政策規(guī)定()P166 2000年，中央軍委頒布中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例。9章55條，涵蓋軍隊房地產(chǎn)管理與保障的主要方面和基本環(huán)節(jié)。中國人民解放軍土地適用管理規(guī)定總后勤部關于發(fā)放住房部補貼和實行住房公積金的辦法軍隊經(jīng)濟適用住房建設管理辦法第四章 建設用地制度與政策第一節(jié)中國現(xiàn)行土地制度概述土地公有制一一始終不變一、土地所有制()P168-169土地社會主義公有制一一全民所有制(國有)勞動群眾集體所有制(一) 國有土地：國務院代表國家行使權力。 城市市區(qū)土地屬于國家所有。城市市區(qū)土地；農(nóng)村、市郊已沒收、征收、征購為國有的土

17、地； 國家依法征收的土地；依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他； 農(nóng)民集體轉為城鎮(zhèn)居民，原集體所有土地；集體移民、自然災害等原因，遷移后不再使用的原集體所有土地。土地管理法實施條例：國有土地范圍(1)(2)(3)(4)(5)(6)行政劃撥(無償)； 國家出讓(有償)； 轉讓(買賣、贈與、其他) 租賃。取得建設用地使用權的途徑：(1)(2)(3)(4)例題1多選題ABCD ）。按照國家有關規(guī)定，取得建設用地使用權的途徑有(A、行政劃撥B、出讓 C、轉讓 D 、租賃 E 、抵押(二) 集體土地：農(nóng)民集體所有農(nóng)民集體的范圍：3個層次（1）村農(nóng)民集體一一 村集體經(jīng)濟組織 或村民委員會 經(jīng)營

18、管理;（2） 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體一一各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 或村民小組 經(jīng) 營、管理；鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體組織 經(jīng)營、管理。（法律規(guī)定屬于國家的除外。）（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體 農(nóng)村和市郊的土地一般屬于農(nóng)民集體所有。二、土地管理的基本制度（） P169-171國有土地使用權集體土地所有權集體土地使用權土地他項權利縣級以上人民政府登記造冊。 以宗地為基本單元。（一）土地登記制度登記主體：登記單元：發(fā)證：（1）（2）（3）（4）登記范圍：國有土地一一核發(fā)國有土地使用證 農(nóng)民集體所有土地一一核發(fā)集體土地所有證 使用集體土地一一核發(fā)集體土地使用證 土地他項權利一一核發(fā)土地他項權利證明書 土地他項權利

19、：土地使用權和所有權以外的權利，包括抵押權、承租權及其他。（二）土地有償有限期使用制度國家核準劃撥的土地：無期限國家出讓的土地：均實行 有償（土地使用權出讓金） 有限期（一定年限）使用。（三）土地用途管制制度 土地用途：（1）農(nóng)用地（2 ）建設用地（3）未利用土地 土地用途管制的核心：（1）不能隨意改變農(nóng)用地用途；（2）嚴格限制農(nóng)用地轉為建設用地。例題2判斷題土地用途管制是我國土地管理的基本制度，其核心是不能隨意改變建設用地用 途。（X ）更正：土地用途管制是我國土地管理的基本制度，其核心是不能隨意改變 農(nóng)用地用途。（四）耕地保護制度十分珍惜、合理利用土地、切實保護耕地一一是我國的基本國策。第

20、二節(jié) 集體土地征收（不考，非重點）、土地征收的概念和前提P168征收和征用時國家強制取得公民和法人財產(chǎn)權或強制使用財產(chǎn)的制度。屬例外規(guī)則。強制性：僅依政單方面意思表示而發(fā)生效力無須被征收、征用人同意必須服從、不得抗拒土地征收：強制收買，所有權改變?yōu)閲?、不返還土地征用：強制使用，僅使用權改變，用畢當及時返還，是臨時使用土地的行為。 征收的法定條件：（1）為公共利益的目的；（2）必須嚴格依照法律規(guī)定的程序；（3）必須予以公正補償。二、征收集體土地應遵守的原則P169（一）珍惜耕地、合理利用土地（二）保證國家建設用地（三）妥善安置被征地單位和農(nóng)民（四）有償使用土地（五）依法征地P173三、征收集體

21、土地的政策規(guī)定（）（一）征地的范圍經(jīng)濟、文化、國防建設、社會公共事業(yè)、固定資產(chǎn)投資計劃用地，可征收集體土地;（二）征收土地批準權限兩級審批（1）國務院：審批權限范圍基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外的 耕地、超過35公頃其他土地（非耕地）超過70公頃（2）省級人民政府：須報國務院備案其他用地例題3多選題以下土地的征收屬于國務院審批權限范圍的有（ 基本農(nóng)田 面積為 面積為 面積為 面積為ABC ）。AB、C、DE、40公頃的耕地80公頃的土地20公頃的耕地50公頃的土地（三）申請征地不得化整為零（應一次申請批準）（四）對被征地單位和農(nóng)民進行安置、補償和補助土地補償費安置補助費地上附著物和青苗補償費（五）臨時用

22、地需辦理報批手續(xù)可能的用途：材料堆放場地、運輸通路、其他臨時設施用地; 由建設單位提出臨時用地的 數(shù)量和期限申請;建設單位同土地所有權單位簽訂 臨時用地協(xié)議;期滿，應清理場地、支付費用。聯(lián)營企業(yè)（六）全民所有制企業(yè)、城鎮(zhèn)集體所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的 使用的集體土地：需先由聯(lián)營企業(yè)提出用地申請；批準使用后，可以實行征收（改變權屬性質：集體所有一一> 國有）；由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將土地使用權作為聯(lián)營條件（不改變權屬性質）10日內(nèi)進行公告。（七）必須進行征地公告 市、縣人民政府應在收到征地方案后， 公告內(nèi)容：1、征地公告2、征地補償安置方案未公告：被征地單位和個人，有權拒絕辦理

23、手續(xù)（八）合理使用征地補償費（九）特殊征地、特殊政策1、2、3、4、5、大中型水利、水電工程一一國務院 林地、園林林業(yè)管理部門 發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹一一主管部門烈士墓、華僑墓一一主管部門 國防設施一一協(xié)商后四、 征收集體土地的工作程序（）P175（一）申請：建設單位向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設用地。（二）受理：主管部門受理申請、審查、報批。（三）審批：由批準權的人民政府土地行政管理部門，實行內(nèi)部會審制度。（四）征地：批準后，政府組織實施。1、發(fā)布征地公告；2、支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費；3、安置農(nóng)業(yè)人口；4、征收用地單位稅費；5、協(xié)調(diào)爭議。（五）發(fā)用地證書：1、有償使

24、用：簽訂土地使用合同；2、 劃撥：簽發(fā)國有土地劃撥決定書、建設用地批準書；3、用地單位持證，辦理土地登記。（六）批后（頒發(fā)使用權證書前）管理（七）發(fā)使用證：項目竣工驗收后，政府頒發(fā)土地使用證。（八）建檔五、 土地征收的補償（）P1771、土地補償費： 耕地征收前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。2、安置補助費：（1） 需安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)：征收耕地的數(shù)量/被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量（2） 每一農(nóng)業(yè)人口的安置補助費 ：耕地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4-6倍。 同時，每公頃耕地安置補助費上限：前3年平均年產(chǎn)值的。地補償費和安置補助費的總和上限：前3年平均年產(chǎn)值的30倍。（3）地上附著物補償費：包括

25、：房屋、其他建筑物（含構筑物）、農(nóng)田水利設施、樹木、蔬菜大棚等。全國無統(tǒng) 一標準。（4）青苗補償費：對尚不能收獲的農(nóng)作物給與補償。全國無統(tǒng)一標準。可以移植的支付移植費；不能移植的一一合理補償或作價收購。第三節(jié) 國有建設用地國有建設用地范圍：現(xiàn)有的國家建設用地（包括市區(qū)土地、國營農(nóng)場內(nèi)用地等）征收的農(nóng)民集體用地；農(nóng)用地轉用的國有農(nóng)用地。一、 建設用地審查報批程序（）P1781、用地預審：建設單位向土地行政主管部門提出預審申請。2、申請用地30日內(nèi)擬定相關方案，報市縣人3、上報審批：市縣人民政府土地行政主管部門，收到申請 民政府批準。4、組織實施5、頒發(fā)建設用地批準書二、臨時用地包括兩類：1、工程

26、建設施工臨時用地：臨時加工車間、修配廠、攪拌站、預制場、材料堆場、運 輸?shù)缆?、取土棄土用地等?、地質勘察過程中的臨時用地。（一）臨時土地報批：（） P180城市規(guī)劃區(qū) 的臨時用地：先經(jīng) 城市規(guī)劃行政主管部門 同意。建設項目施工和地質勘查所需臨時用地：報縣級以上人民政府土地行政主管部門 批準。（二）簽訂臨時用地合同（三）臨時用地的使用（）P1811、合同約定用途不得更改2、不得建永久性建筑物3、結束后，臨時設施全部拆除4、期限一般不超過 2年5、 確需超過2年，需經(jīng)批準、雙方約定；或者，2年后重新辦理臨時用地手續(xù)。例題3單選題臨時用地的使用期限一般不超過（B ）年。A、1 年 B 、2 年C

27、、3 年 D第四節(jié)集體建設用地（熱點、適當關注）一、集體所有建設用地使用原則（）P181（一）符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（是最高規(guī)劃，一切鄉(xiāng)村建設都必須服從）（二）符合土地利用年度計劃（國家每年下達年度計劃，用以控制建設用地總量）（三）符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃；（四）合理布局、綜合開發(fā)、配套建設；（五）依法辦理農(nóng)用地轉用和審批。二、 集體所有建設用地使用情形（）P181 只有3種情況可以使用集體所有建設用地：1、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)2、村民建住宅3、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設例題4多選題ACDE ）。以下建設項目中，可以使用集體所有建設用地的有（C 、村民建住宅A、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)B、建造星級酒店D建造醫(yī)院E

28、、興辦學校第五節(jié)國有土地使用權出讓（重點）一、 國有土地使用權出讓的概念及特征（）P183 土地使用權出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地 使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，土地使用權出讓金即整個使用期間的地租。特征：（1 ）土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷。（2 ）取得土地使用權的單位和個人：沒有所有權，擁有占有、使用、收益、處分權，使用 權可以轉讓、出租、抵押。（3 ）支付全部出讓金才能取得土地使用權證書。（4）集體土地必須經(jīng)過征收成為國有，才能出讓。（5）出讓行為具有平等、自愿、有償、有限期的特點。二、 國有土地使用權出讓政策（）P1

29、83（一）國有土地使用權出讓方式（結合物權法 ）2007年9月，招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定（1）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地（2）同一宗地有兩個以上意向用地者招牌掛原則：公開、公平、公正、誠信參與資格：境內(nèi)外自然人、法人和其他組織均可申請參加。招標含義：1、行政主管部門（出讓人）發(fā)布招標公告一 根據(jù)投標結果確定使用權人。特點：有利于公平競爭適用：需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓程序：（略）P184-185拍賣含義：2、出讓人發(fā)布拍賣公告權人。3、 應當招、拍、掛方式出讓邀請?zhí)囟ɑ虿惶囟ㄗ匀蝗?、法人參加投標競買人在指定時間、地點公開競價根據(jù)出價結果確定使用過

30、程：主持人先叫底價特點：有利于公平競爭適用：區(qū)位條件好、交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。 終止拍賣：競買人不足 3人；或者競買人最高價未達底價。協(xié)議含義：競買者輪番報價出最高價者取得土地使用權。達成協(xié)議，簽訂出讓合同，有償出讓政府作為出讓人與選定的受讓方磋商用地條件及價款，土地使用權。特點：自由度大、不利于公平競爭。適用：公共福利事業(yè)；非盈利性社會團體、機關單位用地；特殊用地。4、掛牌含義：出讓人發(fā)布掛牌公告，將宗地交易條件在土地交易場所掛牌公布，接受競買人報 價申請并更新掛牌價格，根據(jù)期限截止時的出價結果或現(xiàn)場競價結果，確定使用權人。掛牌時間：不少于 10個工作日。成交情

31、況：（1） 只有一個競買人報價，且不低于底價一一> 成交；（2） 2個或以上競買人報價一一 > 價高成交；價同先提交者成交；>不成交。（3）無應價者或報價均低于底價例題5判斷題國有土地使用權出讓方式中，協(xié)議出讓方式有利于公平競爭，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。（X ）更正：拍賣出讓方式有利于公平競爭，適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧 市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊出讓。（二）出讓年限城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例1、居住用地：70年2、工業(yè)、教（育）、科（技）、文（化）、衛(wèi)（生）、體（育）、3、商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40年例題

32、6多選題以下國有土地使用權出讓的年限為 50年的有（ADEA、工業(yè)B 、居?。?0年） C、商業(yè)（40年）（三）土地使用權收回收回原因：到期收回：未申請續(xù)期；申請未獲批準住宅建設用地：使用權期滿，自動續(xù)期。非住宅建設用地：屆滿前一年申請續(xù)期，一般應批準。批準后，應重新簽訂合同，支付出讓金。提前收回：到期前，因公共利益需要，提前收回，應給于補償，退還相應出讓金。土地使用者不履行合同而收回：未如期支付地價款；不履行合同（未按合同約定期限和條件開發(fā)利用土地）司法機關收回：使用者觸犯法律，沒收全部財產(chǎn)。綜合、其他用地：50年）。D、教育 E、科技1、2、3、4、（除社會公共利益需要確需收回）（四）土地

33、使用權終止1、因土地滅失而終止 土地滅失：因自然災害造成土地性質或面貌徹底改變，如地震、水患、塌陷等。2、因使用者拋棄而終止三、出讓合同（） P188簽訂主體：市縣人民政府土地管理部門< > 土地使用者三類：（1）成片土地使用權出讓合同（2 ）項目用地（宗地）土地使用權出讓合同（3）劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同合同包括3個內(nèi)容：（1）正本、副本：（ 2）附件；（ 3）補充合同。四、國有土地使用權出讓管理（） P189（一）管理權限 市縣政府土地管理部門 + 城市規(guī)劃和建設管理部門（二）出讓金繳納簽合同后 60 天內(nèi)，支付全

34、部出讓金。 例題 7 單選題 土地使用者應在簽訂土地使用權出讓合同后（ 權出讓金。A、30B 、60（三）出讓后的土地使用管理、90+ 房產(chǎn)管理部門）日內(nèi)，支付全部土地使用、120未按合同期限和條件開發(fā)利用土地：土地管理部門予以糾正 > 罰款 >五、國有土地租賃和國有土地使用權作價出資或入股（） 略> 警告收回P190第六節(jié) 國有土地使用權劃撥、劃撥的概念（）P191劃撥包括 2 種形式：1、使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市存量土地、集體土地）2、無償取得（如國有荒山、沙漠、灘涂） 一般無期限，但未得隨意轉讓、出租、抵押（需經(jīng)許可） 需政府核準、經(jīng)法定程序 國有土地中，除

35、出讓土地外，一律按劃撥管理。P192二、劃撥土地使用權的范圍（）國家機關、軍事用地 城市基礎設施、公益事業(yè) 國家重點扶持的能源、交通、水利等 其他三、 劃撥土地的管理（）P192 經(jīng)批準允許轉讓，有 2 種做法： 劃撥 > 出讓，由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金； 劃撥方式不變，但土地收益需上繳國家。 允許出租：租金中的土地收益應上繳國家 允許抵押未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押，應沒收其非法收入，并處罰款。 國有企業(yè)改革中的劃撥土地。 （略） 凡上繳土地收益的，仍按劃撥土地管理。劃撥土地使用權收回。 7 種情況（略） 。1、2、3、4、1、2、3、4、5、6、7、第七節(jié) 閑置土地的處理閑置

36、土地：未按規(guī)定用途利用土地未經(jīng)批準，超過期限未動工開發(fā)的建設用地一、閑置土地范圍（） P1931、未按規(guī)定用途開發(fā)利用土地；2、合同生效或建設用地批準書頒發(fā)，滿一年未動工；3、已動工，未經(jīng)批準中止開發(fā)連續(xù)滿一年，且開發(fā)面積不足4、其他。 例題 8 多選題以下土地情況屬于閑置土地范圍的有（ ACDE ）。 未按規(guī)定用途開發(fā)利用土地 土地使用權出讓合同生效滿半年未動工開發(fā)建設 土地使用權出讓合同生效滿一年未動工開發(fā)建設 已動工，1/3 或投資額不足 25%；A、B、C、D、 滿一年E已動工，年二、處置方式延期，但不超過 1 年；變更土地用途； 安排臨時使用，具備條件后，重新批準開發(fā)；置換其他閑置土

37、地；招標、拍賣確定新的土地使用者；政府收回土地； 政府和用地單位協(xié)商處理。三、征收土地閑置費 P194 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，出讓土地閑置一年以上，收出讓金的20%； 非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，閑置一年以上，按各省市規(guī)定征收。四、無償收回土地 P194連續(xù)閑置 2 年以上 > 縣級以上政府無償收回土地使用權予以公告下達收回國有土地使用權決定書但開發(fā)面積不足應開發(fā)面積的 1/3 ，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)但投資額不足總投資額的 25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿) P1941、2、3、4、5、6、7、第六章 規(guī)劃和建設工程管理制度與政策第一節(jié) 城鄉(xiāng)規(guī)劃管理（重點）一、城鄉(xiāng)規(guī)劃的基本概念（） P 21

38、21、含義：城鄉(xiāng)規(guī)劃是以促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展為根本任務、促進土地科學使用為基礎、 促進人居環(huán)境根本改善為目的， 涵蓋城鄉(xiāng)居民點的空間布局規(guī)劃。2、表現(xiàn)形式：圖紙、文本3、效力：經(jīng)法定程序審批確立后，具有法規(guī)效力。4、法律：城鄉(xiāng)規(guī)劃法5、城鄉(xiāng)規(guī)劃包括： （1）（ 2）（ 3）， 2007 年 10 月 28 日審議通過， 2008 年 1 月 1 日起施行。 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市規(guī)劃鎮(zhèn)規(guī)劃P2121、全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 、省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 、市域（鎮(zhèn)域）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 、縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局； 功能分區(qū)； 用地布局； 綜合交通體系； 禁止、限制和適宜建設的地域范圍； 各類專項規(guī)劃

39、。強制性內(nèi)容包括： 規(guī)劃區(qū)范圍； 規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設用地規(guī)模； 基礎設施和公共服務設施用地； 水源地和水系； 基本農(nóng)田和綠化用地； 環(huán)境保護； 自然與歷史文化遺產(chǎn)保護； 防災減災。20 年。（4）鄉(xiāng)規(guī)劃（5）村莊規(guī)劃6、城市規(guī)劃區(qū)：城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)，因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃 控制的區(qū)域。二、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（）劃分：234三、城市規(guī)劃管理（） P 213（一）基本概念1 、含義：城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)城市 規(guī)劃管理的有關法規(guī)和規(guī)定，對批準的城市規(guī)劃，采取法制的、行政的、經(jīng)濟的管理辦法， 對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項建設進行統(tǒng)一的安排和控制， 使城

40、市的各項建設用地和建設工程活動 有計劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實施。2、包括兩部分： （ 1）城市規(guī)劃編制審批管理（ 2）實施監(jiān)察管理（二）基本內(nèi)容1 、城市規(guī)劃分為：（ 1 ）總體規(guī)劃：包括其中，期限： 例題 1 單選題城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為（ B ）年。、20 年、30年A 10 年 B 、20 年 C 、30 年 D 、40 年（ 2）詳細規(guī)劃： 控制性詳細規(guī)劃； 修建性詳細規(guī)劃。（三）城市規(guī)劃的編制與審批（略）城市人民政府組織編制城市總體規(guī)劃。（四）城市規(guī)劃修改（略）（五）城市規(guī)劃的實施 P216 包括： 2 部分內(nèi)容1、報建審批管理（ 1）對建設項目選址審批核發(fā)選

41、址意見書劃撥方式取得土地使用權，需申請核發(fā)選址意見書，其他建設項目不需要。（ 2）對城市用地審批核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證作為出讓合同的 出讓方式下， 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應提出出讓地塊的相關規(guī)劃條件， 組成部分。規(guī)劃條件未納入出讓合同的，合同無效。（ 3）對建設工程審批核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容：建筑管理（性質、規(guī)模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑道路管理； 管線管理； 審定設計方案； 核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證； 放線、驗線制度； 竣工驗收； 竣工資料報送。 （竣工后 6 個月內(nèi)報送） 風格等）；2、批后管理：對違章占地和違章建筑的查禁。 例題 2 多選題

42、以劃撥方式取得城市國有土地使用權的工程建設項目，需向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門 申請核發(fā)的證書有（ BCD ）。A、B、C、D、E、施工許可證（政府建設行政主管部門） 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 選址意見書 工程質量保修書（六）臨時性建設規(guī)劃管理（略） （七）城市規(guī)劃實施的監(jiān)督檢查（略）P221四、城市紫線、綠線、藍線和黃線管理（如（一）四線的劃定1、紫線劃定：歷史文化街區(qū)和歷史建筑的保護范圍界限。2、綠線劃定： 城市各類綠地范圍的控制線。 （確定綠化用地面積， 分層次合理布局公共綠地， 確定防護綠地、大型公共綠地等。 ）3、藍線劃定：江、河、湖、庫、渠、濕地等城市地表水體保護和控制的地域界

43、限。4、黃線劃定：城市基礎設施用地的控制界限。公共交通設施； 供水設施； 環(huán)境衛(wèi)生設施； 供燃氣設施；城市基礎設施包括： （ 1） （ 2） （ 3） （ 4）（5）供熱設施；（6）消防設施；（7）通信設施。例題3單選題用來劃定城市基礎設施用地控制界限的是（A紫線 B（二）四線的管理（三）四線的監(jiān)督、綠線（略）（略）C 、藍線D ）。D 、黃線第二節(jié)勘查設計管理（了解（）根據(jù)建設工程的要求，查明、分析、評價建設場地的地質地理環(huán)境特征建設工程勘察： 和巖土工程條件，編制建設工程勘察文件。建設工程設計：根據(jù)建設工程的要求，對建設工程所需的技術、經(jīng)濟、資源、環(huán)境等條 件進行綜合分析、論證、編制建設工

44、程設計文件。一、勘察設計單位：實行資質管理。 工程勘察資質：綜合資質；專業(yè)資質； 勞務資質。二、發(fā)包與承包三、監(jiān)督管理從事房屋建筑設計及相關業(yè)務的人員。（一級注冊建筑師、二級注冊建筑師） 執(zhí)業(yè)范圍：（1）（2）（3）（4）四、注冊建筑師：建筑設計技術咨詢 建筑物調(diào)查與鑒定對本人主持設計的項目進行施工指導和監(jiān)督五、注冊結構工程師：從事房屋結構、橋梁結構及塔架結構等工程設計及相關業(yè)務的專業(yè)技 術人員。（一級注冊結構工程師、二級注冊結構工程師）第三節(jié)建設工程招投標與監(jiān)理（了解 （）一、建設工程招投標管理 P 228招標：公開招標一一招標公告，邀請不特定法人或其他組織投標;邀請招標一一 投標邀請書，邀

45、請?zhí)囟ǚㄈ嘶蚱渌M織投標。（至少發(fā)出3份邀請。）例題4判斷題招標分為公開招標和邀請招標，邀請招標是指招標人以投標邀請書的方式 邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ?或其他組織投標。（X）或其他組更正：公開招標是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ?織投標。二、建設監(jiān)理管理制度 P 231 監(jiān)理的基本方法：控制?；竟ぷ鳎骸叭亍币灰还こ踢M度控制、工程質量控制、工程投資控制；“兩管”一一合同管理、信息管理； “一協(xié)調(diào)”一一全面的組織協(xié)調(diào)。第四節(jié)建設工程施工與質量管理一、項目報建制度（） P 235二、施工許可制度（） P 2351、2、（一）建筑施工許可管理的原則 建設單位開工前，應向縣級以上人民政府建設行政主管

46、部門申請領取施工許可證 可不申請辦理施工許可的建筑工程： （ 1）工程投資額 30 萬元以下，或3、4、（2）建筑面積 300 平米以下 不再領取施工許可證：已批準開工報告的建筑工程。未取得施工許可證，不得開工。ABE ）。200 平米的工程350 平米的工程 例題 5 多選題 以下建筑施工工程中，可不申請辦理施工許可的有（ A、投資額為25萬元的工程 B 、建筑面積為C、投資額為35萬元的工程 D 、建筑面積為 D已批準開工報告的建筑工程（二）申領施工許可證的條件1、用地批準；2、若工程在城市規(guī)劃區(qū)，應已取得建設工程規(guī)劃許可證；3、施工場地已具備施工條件（三通一平等） ；4、已確定施工企業(yè)；

47、5、施工圖紙及技術資料；6、有保證工程質量和安全的具體措施；7、已委托監(jiān)理；50%；30%。）8、建設資金已經(jīng)落實； （建設工期不足一年的，到位資金不少于合同價的建設工期超過一年的，到位資金不少于合同價的9、其他。（三）建筑施工許可證的管理（略） 應在領取施工許可證起 3 個月內(nèi)開工。 申請延期最多 2 次，每次不超過 3 個月。三、 質量管理（）P 237（一）質量管理的原則1、管理主體：縣級以上人民政府建設行政主管部門；2、堅持：先勘察、后設計、再施工；3、主管部門不得超越權限審批，或擅自簡化基本建設程序；4、鼓勵先進科學技術和管理辦法，提高質量。（二）建設單位的質量責任和義務（略）（三）

48、施工單位的質量責任和義務（略）（四）建設工程質量監(jiān)督管理制度（略）四、 建設工程質量保修辦法（）P 240 建設工程質量保修：是指對房屋建筑工程竣工驗收后，在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質量缺陷， 予以修復。（一）工程質量保修期限 建設單位和施工單位應在工程質量保修書中約定：保修范圍、保修期限、保修責任。 最低保修期限為：1、地基基礎、主體結構設計合理使用年限；5 年；2、屋面防水、衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏3、供熱、供冷系統(tǒng)一一2個采暖期、供冷期；2年。4、電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝、裝修工程一一例題6單選題 以下工程質量保修期限不是2年的是（C ）。、屋面防水D、裝修工程A、供熱系統(tǒng)B 、電氣系統(tǒng)

49、 C（二）工程質量保修責任（略）五、 建設工程的竣工驗收管理制度（）P 241（一）監(jiān)督管理機構：各級政府建設行政主管部門建設單位應在竣工驗收合格之日起15天內(nèi)，向縣級以上人民政府建設行政主管部門備案。（二）竣工驗收的條件（略）（三）竣工驗收備案（略）六、 建筑施工企業(yè)的資質管理（）P 242建筑業(yè)企業(yè)資質（三級）：施工總承包、專業(yè)承包、勞務分包。七、 注冊建造師（）P243：擔任施工單位項目負責人及從事相關活動的專業(yè)技術人員。（一級注冊建造師、二級注冊建造師）第七章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營制度與政策第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理（了解）一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、特征及其分類1、概念：具有法人資格、以營利為

50、目的、2、特征：高投入、高風險、回報周期長、二、設立條件，有法人登記名稱和組織機構；、有固定辦公用房；，注冊資本100萬元以上；、4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、2名以上持有資格證書的專職會計人員；5、其他。例題1單選題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立條件中有關注冊資本的要求是（D ）以上。A、500萬元 B、300萬元 C、200萬元 D、100萬元三、設立程序（略）四、資質等級:一五、資質管理（一）管理機構（二）資質登記實行分級審批1、一級資質一一省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門 審批；2、二級及以下資質一一省、自治區(qū)、直轄市自行制定審批辦法。（三）資質年檢年檢結果不良> 降級或注銷資質證書。從事房地產(chǎn)開發(fā)和