榕御市場(chǎng)分析及項(xiàng)目管理知識(shí)分析方案

1、漳州“榕御”項(xiàng)目一期營(yíng)銷(xiāo)方案n 市場(chǎng)分析n 產(chǎn)品概括n 蓄客分析n 銷(xiāo)售策略n 銷(xiāo)售周期n 銷(xiāo)售目標(biāo)n 認(rèn)購(gòu)方案n 價(jià)格策略n 廣告計(jì)劃與預(yù)算一、市場(chǎng)分析（備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于市場(chǎng)調(diào)查及漳州市房地產(chǎn)管理局。） 漳州市2008年18月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)分析單位:億元 萬(wàn)平方米面積同比成交金額同比全市新建商品房完成銷(xiāo)售面積119.69+16.55%41.2+36.74%其中預(yù)售完成105.92+18.36%35.27+18.32%現(xiàn)售完成13.77+4.32%5.936.61%全市二手房買(mǎi)賣(mài)成交面積34.216.61%8.7624.24%面積同比占比全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積171.08+38.54

2、%其中商品住宅144.23+31.15%84.31%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房14.44+54.94%8.44%辦公樓000其它8.05+406.28%6.45%均價(jià)均價(jià)同比均價(jià)環(huán)比普通住宅全市3142元/M2+5.47%1.25%市區(qū)3459元/M2+6.66%+5.29%二手房成交均價(jià)2561元/M2同比+0.58%成交套數(shù)2148套同比12.29%成交金額7.99億元同比7.01%登記面積登記金額全市房地產(chǎn)抵押16833件524.09131.26在建工程抵押57.0510.54現(xiàn)房抵押304.9697.65購(gòu)房按揭登記8422套同比+43.99%101.33同比+112.3%22.24同比+52.33

3、%漳州市區(qū)2008年18月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)分析單位:億元 萬(wàn)平方米面積同比占比全市房地產(chǎn)按工程用途分商品住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他市區(qū)新開(kāi)工面積219.12+61.93%61.25%182.934.8315.3516.01市區(qū)施工面積660.93+66.66%61.37%566.25.7547.9541.02市區(qū)竣工面積40.119.31%53.93%30.2805.774.07市區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積129.64+37.4%107.4109.26車(chē)庫(kù)12.97金額同比占比全市房地產(chǎn)其中按工程用途分土地購(gòu)置費(fèi)占比土地開(kāi)發(fā)投資占比商品住宅辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其他市區(qū)完成房地產(chǎn)投資39.86+

4、24.91%53.42%5.6114.07%1.4826.38%23.640.172.2213.83成交(套)同比合同備案同比成交金額同比備注市區(qū)新建商品房7475+23.24%72.36+10.15%26.54+12.44%市區(qū)居民按揭5815套同比+58.15%市區(qū)居民購(gòu)房面積61.34+81.32%市區(qū)居民購(gòu)房金額22.13+10.74%二手房102537.26%12.5625.15%3.766.51%市區(qū)均價(jià)2994元,同比+3.23%市區(qū)歷年累計(jì)商品房空置面積同比占比全市歷年累計(jì)商品房空置面積其中商品住宅同比商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比辦公樓同比其他同比19.536.82%61.71%7.29+

5、53.15%7.3332%1.4918.58%3.415.01%漳州市區(qū)在售樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)日期推出房源主力產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)均價(jià)樓層差價(jià)朝向差價(jià)起價(jià)最高價(jià)去化率備注天利仁和龍文區(qū)新浦南側(cè)、浦頭港東側(cè)漳州天利房地產(chǎn)20089147幢532套130-144450030-501703800483210%開(kāi)盤(pán)以低價(jià)位推出8套特價(jià)3699元。付款方式一次性9.5折、按揭9.7折。景觀(guān)、配套、工程已全部做好，由于主力面積是大戶(hù)型，銷(xiāo)售情況不理想龍灣盛世薌城區(qū)無(wú)光南路與江濱路交匯處泉州冠宏星房產(chǎn)2008926（活動(dòng)時(shí)間9月26日-28日）2幢（2#、3#）88-157450030-50150388

6、8550015%一線(xiàn)江景，開(kāi)盤(pán)3888元，活動(dòng)期內(nèi)定購(gòu)可享受288元/優(yōu)惠，據(jù)業(yè)內(nèi)了解當(dāng)天認(rèn)購(gòu)最多可優(yōu)惠500元/一代領(lǐng)秀丹霞路與詩(shī)浦路交匯處漳州信達(dá)諾房地產(chǎn)二期2008283幢約140套124-133440030-8020040305200二期60%江濱板塊，開(kāi)盤(pán)時(shí)同比市場(chǎng)相差200元/左右低價(jià)位入市。將于2008年10月底推出二期第二波18#A19#A20#A，以三房為主，主力面積在124-133悅景豪庭丹霞路與下州路交匯漳州新城房地產(chǎn)200857幢1020套130420040-802003600490010%江濱板塊，開(kāi)盤(pán)全部推出，有一年多的蓄客期，主要去化80-90福海陽(yáng)光丹霞路與漳華

7、路交匯處漳州金威龍200896售樓處開(kāi)放，推出1#2#3#共268套18幢二房96三房126收取意向金1萬(wàn)元/套（確定房號(hào)，承諾開(kāi)盤(pán)價(jià)格不滿(mǎn)意可退款），預(yù)定30套左右以低樓層二房為主，預(yù)計(jì)10月份開(kāi)盤(pán)。錦繡一方龍文區(qū)迎賓路人民廣場(chǎng)南側(cè)廈門(mén)特區(qū)房地產(chǎn)三期芙蓉里400多戶(hù)2008222占地293畝， 2240戶(hù)左右，130-140420040-701503700540020%開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售20幾套，小戶(hù)型以搖轉(zhuǎn)盤(pán)優(yōu)惠額度1000-10000元大戶(hù)型優(yōu)惠額度2000-12000元預(yù)計(jì)2008年底市區(qū)將對(duì)外公開(kāi)樓盤(pán)項(xiàng)目區(qū)域戶(hù)型建筑形態(tài)開(kāi)發(fā)商周邊配套項(xiàng)目地址銷(xiāo)售電話(huà)總建面積夏商-香榭花都北部 板塊小高層、

8、高層一房:50；二房:60-79；三房:119；四房:150；樓中樓:18010幢7-10#181-6#(1-5#18層、6#23層)漳州夏商房地產(chǎn)公司6000商業(yè)街人民廣場(chǎng)一中分校第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)漳華路與九龍大道交匯處0596-295699618萬(wàn)上江名都江濱 板塊小高層、高層單身公寓41-57；二房：92-96；三房：134-153；四房：168；樓中樓：170-2805幢A幢31層、B幢33層、 C幢27-29層、D幢17層、E幢16層漳州欣寶房地產(chǎn)九龍江、兩個(gè)主題公園、中醫(yī)院 銀行博愛(ài)道與江濱路之間0596-258566612萬(wàn)家薌·0596中心 板塊高層/一房/二房/三房9幢2

9、6-34層漳州高麗置業(yè)有限公司銀行、學(xué)校、超市元光南路中段0596-216086611萬(wàn)尚東琴畔東升花園龍文 板塊小高層、高層7幢18層、2幢33層漳州市瑞佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司漳州一中分校、漳州第二實(shí)小 規(guī)劃建設(shè)國(guó)際會(huì)展城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、江濱公園五星級(jí)酒店等市政配套水仙大街以南，東面緊臨龍文花園0596-216086611萬(wàn)丹霞名城中心板塊小高層、高層首次將推7、8、9、10#7幢18-25層福建渠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司緊鄰活爾瑪、九龍公園，處在市中心點(diǎn)，生活配套齊全。景觀(guān)泳池。薌城區(qū)丹霞與勝利路交匯處0596-2959336143299外灘明珠江濱板塊2008229開(kāi)盤(pán)推出ABC區(qū)共216戶(hù)。

10、起步價(jià)4932元（期間可優(yōu)惠200元）。目前已封盤(pán)。6幢，共400多戶(hù)；一期A區(qū)33層B區(qū)13層C區(qū)19層漳州東盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司定位江景豪宅，三房156-158，四房175-228，復(fù)式樓中樓188，樓中樓238-320配套完善。中醫(yī)院。戰(zhàn)備大橋右側(cè)，沿江濱一線(xiàn)江景僅預(yù)定10多套，已封盤(pán)。伺機(jī)再開(kāi)盤(pán)。占地19畝A、漳州市場(chǎng)特征：1、由于市政府繼續(xù)實(shí)施加快工業(yè)化和城市化戰(zhàn)略，漳州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展，加上漳州自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，投資價(jià)值凸現(xiàn)，地價(jià)、房?jī)r(jià)、人力勞動(dòng)成本等相對(duì)各大城市突顯較低，未來(lái)發(fā)展有空間，吸引了外來(lái)資本來(lái)漳州投資，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。，2、目前在售項(xiàng)目供給量及土地交易量主導(dǎo)著未來(lái)

11、市場(chǎng)的供應(yīng)量，預(yù)計(jì)2008年市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約15個(gè)，總建筑面積不下300萬(wàn)平方，用地約160公頃，套數(shù)約32000套。預(yù)計(jì)將在08年底即迎來(lái)新的一波購(gòu)房熱潮。3、因市區(qū)市場(chǎng)階段性供過(guò)于求，促使未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，且市區(qū)客源較為單一，多為本地人消費(fèi)及周?chē)h城人員購(gòu)置，市場(chǎng)上升的空間后勁較為不足，價(jià)格較為平穩(wěn)，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)難度增加周期拉長(zhǎng)。4、從目前土地交易的現(xiàn)況及受市區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向影響，龍文新區(qū)和江濱片區(qū)市場(chǎng)倍受看好，預(yù)推項(xiàng)目不僅會(huì)引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格，更會(huì)推進(jìn)漳州樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的提高。5、 戶(hù)型設(shè)計(jì)去化分析：兩房面積多在80100，三房主力面積：110130，二房、三房戶(hù)型較為暢銷(xiāo)。6、購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群分析：漳州市

12、區(qū)本地客源；來(lái)自漳州八大縣城等地購(gòu)房者；那些祖籍外地，現(xiàn)在漳州工作的“新漳州人”。7、客戶(hù)消費(fèi)心態(tài)分析：由于漳州房地場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)格大幅度的拉高，使部分客戶(hù)較難接受，所以就選擇靜觀(guān)奇變觀(guān)望態(tài)度，出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)度的緩沖期，同樣開(kāi)發(fā)商放量也較為謹(jǐn)慎。8、因此，雖然總體市場(chǎng)供應(yīng)量很大，但市場(chǎng)仍存在著有效需求不足。9、在2006年漳州市區(qū)推出的國(guó)有土地出讓的公告中，總共17個(gè)地塊中，有7個(gè)地塊屬于拍賣(mài)，10個(gè)地塊屬于掛牌出讓。而在地塊的分布上，有9個(gè)地塊位于東部新區(qū)，6個(gè)地塊位于金峰新區(qū)，金峰新區(qū)成為繼東部新區(qū)后的又一熱門(mén)片區(qū)。由此不難看出，漳州“東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，直接關(guān)系著土地地塊的推出，也直

13、接影響未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)。10、漳州市區(qū)2005年現(xiàn)狀戶(hù)籍人口約40萬(wàn)，非戶(hù)籍長(zhǎng)住人口約4萬(wàn)，市區(qū)現(xiàn)狀住房建筑總面積約990萬(wàn)平方米，人均居住面積約25平方米，政府近期規(guī)劃目標(biāo)：至2010年市區(qū)總?cè)丝诩s50萬(wàn)，非戶(hù)籍長(zhǎng)住人口約10萬(wàn)，人均居住面積30平方米。可以純假設(shè)這五年內(nèi)為增加的16萬(wàn)人口，以人均居住面積30平方米估算，只需建筑面積約480萬(wàn)平方米，現(xiàn)市區(qū)舊城改造已基本完成，哪怕再加上多次置業(yè)人口，建筑面積520萬(wàn)平方米的體量,沒(méi)有高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)，相信這供應(yīng)量需要漳州慢慢消化。B、市場(chǎng)銷(xiāo)售的情況上半年漳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)的特征是成交縮量但價(jià)格仍然堅(jiān)挺，這反映的是賣(mài)方不愿降價(jià)，而買(mǎi)

14、方觀(guān)望心理強(qiáng)烈。上半年市場(chǎng)供給面積的增幅大于銷(xiāo)售面積的增幅，同時(shí)市場(chǎng)又處于每年的銷(xiāo)售淡季，加上宏觀(guān)政策的銀根緊縮，房貸新政、加息等政策的引導(dǎo)，和全國(guó)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的滯漲或回落的市場(chǎng)信息的引導(dǎo)，這些因素綜合作用在購(gòu)房人身上，導(dǎo)致購(gòu)房人的心理預(yù)期發(fā)生變化。從緊的貨幣政策和對(duì)后續(xù)政策出臺(tái)的預(yù)期，加上自下半年起全球經(jīng)濟(jì)的沖擊及國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)風(fēng)波導(dǎo)致漳州樓盤(pán)的降價(jià)及新開(kāi)樓盤(pán)的低價(jià)入市，加深客戶(hù)對(duì)購(gòu)房采取謹(jǐn)慎態(tài)度，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，從成交量及房?jī)r(jià)可以印證C、目前漳州市場(chǎng)住宅產(chǎn)品的去化情況：、據(jù)市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷(xiāo)售中，90平方米到140平方米的商品房以占銷(xiāo)售總量的50.72

15、%位列榜首，其次為60平方米到90平方米占銷(xiāo)售總量的20.81%，140平方米以上占20.71%，60平方米以下占7.76%。二、產(chǎn)品概括（1） 榕御一期1#-7#概括 榕御一期總共7幢樓,1#-7#板式小高層,主要分部在整個(gè)社區(qū)的南面,靠近詩(shī)浦路和丹霞路。一期的住宅建筑面積60317.7 ，總戶(hù)數(shù)為522戶(hù)。商業(yè)建筑面積約5454.04，總共有48間店面。（2） 各幢樓的戶(hù)型比例一期90以下 90-100100-120120-130130-140140-150150以上總計(jì)1# 517174017962#2856843#101010304#101010305#2856846#17183317

16、171027#1411829171796合計(jì)3694168997451522(3) 優(yōu)劣勢(shì)： 優(yōu)勢(shì)： 地段佳，處于薌城區(qū)市中心南部江濱板塊， 配套相對(duì)成熟，具有升值前景 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃幼兒園，有“薌城實(shí)驗(yàn)小學(xué)新城分?！?和“三中分校”教育配套完善 新華都、沃爾瑪近在咫尺，并且項(xiàng)目對(duì)面就是閩南商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，能夠滿(mǎn)足業(yè)主的居家購(gòu)物需求 邀請(qǐng)廣州棕櫚景觀(guān)公司作為項(xiàng)目園林景觀(guān)設(shè)計(jì)，做到綠化率達(dá)到35% 外觀(guān)建筑風(fēng)格采用歐州古典風(fēng)情，講究線(xiàn)條流暢，大方素雅，彰顯尊貴 項(xiàng)目公攤低僅15%-17% 真正做到人車(chē)分流，電梯直通地下室，停車(chē)方便 知名品牌物業(yè)-伯恩物業(yè)管理公司。劣勢(shì)： 地處江濱板塊，觀(guān)賞不到一線(xiàn)江景

17、資源 一期1-7#都靠著馬路,噪音和灰塵較大 一期主力戶(hù)型偏大，都在120左右 戶(hù)型沒(méi)有賣(mài)點(diǎn)，二房戶(hù)型在92M2，沒(méi)有南北通透，布局設(shè)計(jì)不夠經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。三房客廳餐廳未分開(kāi)，功能分區(qū)獨(dú)立性差 土地的使用年限縮短，從2002年起算，至今己過(guò)6年 項(xiàng)目周邊在售的一代領(lǐng)秀和悅景豪庭，這兩項(xiàng)目從單身公寓到樓中樓產(chǎn)品豐富并且工程進(jìn)度和交房時(shí)間都在我們前面，競(jìng)爭(zhēng)激烈三、近期蓄客情況分析(1)2008.9.29-10.12數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)電 40 組 認(rèn)知途徑報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)廣播電視東南置業(yè)雜志戶(hù)外廣告朋友介紹業(yè)主推薦業(yè)主本人其它居住區(qū)域合計(jì)海導(dǎo)報(bào)閩南日?qǐng)?bào)海都報(bào)廣電報(bào)薌城區(qū)龍文區(qū)龍海平和云霄漳浦詔安長(zhǎng)泰南靖華安東山廈門(mén)其它2

18、411721439140產(chǎn)品需求需求房型一房二房三房四房樓中樓店面合計(jì)715144需求面積70以下70-9090-100100-120120-140140-150150以上合計(jì)25141224140來(lái)訪(fǎng) 185 組認(rèn)知途徑報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)廣播電視東南置業(yè)雜志戶(hù)外廣告朋友介紹業(yè)主推薦業(yè)主本人其它居住區(qū)域合計(jì)海導(dǎo)報(bào)閩南日?qǐng)?bào)海都報(bào)廣電報(bào)薌城區(qū)龍文區(qū)龍海平和云霄漳浦詔安長(zhǎng)泰南靖華安東山廈門(mén)其它431592171703111135185產(chǎn)品需求需求房型一房二房三房四房樓中樓店面合計(jì)7499431418185需求面積70以下70-9090-100100-120120-140140-150150以上合計(jì)134419

19、72721185(2)數(shù)據(jù)分析客戶(hù)意向程度A級(jí)B級(jí)C級(jí)合計(jì)備注來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)1662107185A為準(zhǔn)客戶(hù)；B為有意向客戶(hù)；C為意向不明或其它榕御營(yíng)銷(xiāo)中心于10.1正式開(kāi)業(yè),由于前期廣告和售樓處面向市場(chǎng)不到一個(gè)月時(shí)間,市場(chǎng)的影響力和客戶(hù)的認(rèn)知度都比較有限,現(xiàn)場(chǎng)來(lái)電量甚少，來(lái)訪(fǎng)量主要來(lái)自周邊的居民和路過(guò)的市民,其他區(qū)域和周邊縣城的客戶(hù)幾乎沒(méi)有,主要原因是目前廣告投放力度不夠，造成的輻射面影響力不夠,在客戶(hù)儲(chǔ)備不夠的情況下開(kāi)盤(pán)對(duì)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售較為不利。四、產(chǎn)品投放 “榕御”一期產(chǎn)品主要以中、小戶(hù)型二房、三房為主，目前在國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控和市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚、剛性需求為主的條件下，低總價(jià)以中、小戶(hù)型是打開(kāi)沉寂市場(chǎng)的最有

20、力武器，同時(shí)考慮到一期中小戶(hù)型產(chǎn)品數(shù)量較大（522套），若一次性投放量過(guò)大，成交情況未必理想。因此，對(duì)產(chǎn)品投放可以做以下考量： 根據(jù)目前市場(chǎng)需求和客戶(hù)認(rèn)購(gòu)情況，選擇型投放產(chǎn)品 光推部分、刺激市場(chǎng)、在市場(chǎng)上形成良好的銷(xiāo)售開(kāi)端，形成熱銷(xiāo)的局面 以120以下為主，搭配少量的130以上的戶(hù)型，有利于產(chǎn)品銷(xiāo)售和價(jià)格調(diào)整 具體計(jì)劃先推出4#、5#住宅，共114套，銷(xiāo)售面積12397.42，視認(rèn)購(gòu)情況再?zèng)Q定是加推6#4號(hào)樓: 共11層，共計(jì)30套，建筑面積3307.12，其中(94共計(jì)10套,；124共計(jì)20套)。位于項(xiàng)目南面社區(qū)主入口右側(cè),北面是中庭花園,在景觀(guān)和樓距上是最優(yōu)的,目前工程已達(dá)到封頂,從綜合

21、方面考慮本幢樓（景觀(guān)、樓距、面積），可以提升一期開(kāi)盤(pán)的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)和去化，對(duì)首次開(kāi)盤(pán)形成熱銷(xiāo)的場(chǎng)面。房號(hào)建筑面積房號(hào)建筑面積房號(hào)建筑面積201112.18 20294.84 203124.14 301112.18 30294.84 303124.14 401112.18 40294.84 403124.14 501112.18 50294.84 503124.14 601112.18 60294.84 603124.14 701112.18 70294.84 703124.14 801112.18 80294.84 803124.14 901112.18 90294.84 903124.14 1

22、001112.79 100294.94 1003124.71 1101109.37 110294.54 1103121.49 合計(jì)1119.60 948.20 1239.32 合計(jì)3307.12 5號(hào)樓：共15層，共計(jì)84套，建筑面積9090.3，其中（9228套；11428套、11828套）。位于丹霞路和詩(shī)浦路交叉口,項(xiàng)目東南面, 丹霞路是主干道車(chē)流量較大,缺點(diǎn)本幢樓在項(xiàng)目東南面又靠近沿街十字路口，從（噪音、樓距、景觀(guān)）等綜合方面考慮本幢樓是一期相對(duì)劣勢(shì)的產(chǎn)品。本幢樓可以選擇低價(jià)入市可以在市場(chǎng)形成一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。房號(hào)建筑面積房號(hào)建筑面積房號(hào)建筑面積房號(hào)建筑面積房號(hào)建筑面積房號(hào)建筑面積2011

23、18.65 20292.21 203114.49 204114.49 20592.21 206117.83 301118.65 30292.21 303114.49 304114.49 30592.21 306117.83 401118.65 40292.21 403114.49 404114.49 40592.21 406117.83 501118.65 50292.21 503114.49 504114.49 50592.21 506117.83 601118.65 60292.21 603114.49 604114.49 60592.21 606117.83 701118.65 7029

24、2.21 703114.49 704114.49 70592.21 706117.83 801118.65 80292.21 803114.49 804114.49 80592.21 806117.83 901118.65 90292.21 903114.49 904114.49 90592.21 906117.83 1001118.65 100292.21 1003114.49 1004114.49 100592.21 1006117.83 1101118.65 110292.21 1103114.49 1104114.49 110592.21 1106117.83 1201118.65 1

25、20292.21 1203114.49 1204114.49 120592.21 1206117.83 1301118.65 130292.21 1303114.49 1304114.49 130592.21 1306117.83 1401119.24 140292.31 1403114.84 1404114.84 140592.31 1406118.38 1501115.90 150291.82 1503112.36 1504112.36 150591821506115.56 合計(jì)1658.94 1290.65 1601.08 1601.08 1290.65 1647.90 合計(jì)9090.3

26、0 五、銷(xiāo)售周期開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年11月22日（暫定）認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2008年10月25日2008年11月21日（暫定）重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 近期相關(guān)媒體廣告宣傳集中強(qiáng)勢(shì)投放 2008年10月20日前完成推售幢號(hào)的預(yù)售許可證“榕御”簽約信息發(fā)布 2008年12月份完成樣板房和樣板區(qū)開(kāi)放六、銷(xiāo)售目標(biāo) 根據(jù)目前漳州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求狀況，同時(shí)充分綜合考慮“榕御”項(xiàng)目各項(xiàng)工程進(jìn)展情況（包括景觀(guān)、樣板房等）以及推廣周期，蓄客時(shí)間等各項(xiàng)影響銷(xiāo)售的因素，我部為本次推售的制定如下銷(xiāo)售目標(biāo)：本次推售量：4#5#合計(jì)：12397.42/114套完成銷(xiāo)售目標(biāo)：完成住宅總推售量50%左右（6198.71 57套）；完成銷(xiāo)售

27、額大約：2479千萬(wàn)元；回籠房款70%大約：1735 千萬(wàn)元；銷(xiāo)售周期計(jì)劃為2008年10月25日2009年農(nóng)歷春節(jié)前，力爭(zhēng)年內(nèi)完成。七、開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)方案認(rèn)購(gòu)目的：在正式公開(kāi)與開(kāi)盤(pán)時(shí)的蓄水期，按順位（一、二順位）形式進(jìn)行預(yù)約蓄水，為開(kāi)盤(pán)制定準(zhǔn)確的價(jià)格和推盤(pán)量提供準(zhǔn)確的依據(jù)。為了榕御項(xiàng)目在漳州第一次開(kāi)盤(pán)亮相，保證開(kāi)盤(pán)當(dāng)天的現(xiàn)場(chǎng)的來(lái)客量和成交量，營(yíng)造開(kāi)盤(pán)時(shí)的熱銷(xiāo)場(chǎng)面。在服務(wù)的過(guò)程中讓客戶(hù)感受到提前認(rèn)購(gòu)的優(yōu)越性，鞏固客戶(hù)關(guān)系，加強(qiáng)人脈宣傳的作用。認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2008年10月25日-2008年11月21日開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年11月22日認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)：榕御營(yíng)銷(xiāo)中心作出如下兩種認(rèn)購(gòu)方案供領(lǐng)導(dǎo)決策：第一種方案：購(gòu)房卡

28、認(rèn)購(gòu)期的實(shí)施辦法：1、 在認(rèn)購(gòu)期原則上是不進(jìn)行任何形式的訂購(gòu)，通過(guò)廣告或活動(dòng)發(fā)布項(xiàng)目的信息，給客戶(hù)制造懸念；2、 凡有意向認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)一律交納人民幣貳萬(wàn)元/套，領(lǐng)取相應(yīng)的購(gòu)房卡一張；3、 認(rèn)購(gòu)期間不可能給客戶(hù)在價(jià)格、面積、戶(hù)型、位置上作出任何承諾；4、 所有購(gòu)卡客戶(hù)如正式認(rèn)購(gòu)時(shí)選擇不到自己所滿(mǎn)意的戶(hù)型、位置，可如數(shù)退還所交納的認(rèn)購(gòu)金；5、 銷(xiāo)售人員前期推薦時(shí)須在前期向客戶(hù)推薦兩到三個(gè)可選戶(hù)型，以防止客戶(hù)當(dāng)天沒(méi)心理準(zhǔn)備而沒(méi)購(gòu)買(mǎi)到房子 ；6、 凡持有購(gòu)房卡的客戶(hù)才能在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天參加搖號(hào)選房；7、 開(kāi)盤(pán)當(dāng)天客戶(hù)根據(jù)搖號(hào)的順序進(jìn)場(chǎng)選房，每成交一批再進(jìn)場(chǎng)下一組。認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠方案：1、開(kāi)盤(pán)當(dāng)天所有定購(gòu)統(tǒng)一定金為人

29、民幣貳萬(wàn)元/套（購(gòu)房卡回收，抵定金），簽定“榕御”認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)交清款項(xiàng)，逾期定金不予退還，開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)所選定的單元進(jìn)行處理。2、認(rèn)購(gòu)促銷(xiāo)假方案：11月5日前認(rèn)購(gòu)，即可享有購(gòu)房總額5%優(yōu)惠11月15日前認(rèn)購(gòu)，即可享有購(gòu)房總額3%優(yōu)惠11月21日前認(rèn)購(gòu)，即可享有購(gòu)房總額2%優(yōu)惠3、開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)方案：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天簽定認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的客戶(hù)，可參加“購(gòu)房?jī)?yōu)惠大轉(zhuǎn)盤(pán)”搖獎(jiǎng)活動(dòng)：獎(jiǎng)金活動(dòng)設(shè)置四個(gè)層級(jí)：1888 2888 3888 4888認(rèn)購(gòu)準(zhǔn)備文件：a) 法律文件齊備：建筑用地許可證、建筑規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、 施工許可證 、預(yù)售許可證。b) 銷(xiāo)售資料完善：購(gòu)房卡須知、購(gòu)房卡（版面設(shè)計(jì)、印刷，須蓋

30、章）、認(rèn)購(gòu)須知、認(rèn)購(gòu)書(shū)（一式三聯(lián)：客戶(hù)、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部，無(wú)碳復(fù)寫(xiě)印刷，須蓋章）、買(mǎi)賣(mài)合同范本、購(gòu)房預(yù)約單、房號(hào)確認(rèn)單、簽約注意事項(xiàng)等； c) 按揭銀行落實(shí)，按揭須知，查詢(xún)信用信息授權(quán)書(shū)準(zhǔn)備；d) 認(rèn)購(gòu)流程說(shuō)明表；認(rèn)購(gòu)流程：客戶(hù)通知現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)接待購(gòu)房卡細(xì)則告知收取意向金、出具購(gòu)房卡（財(cái)務(wù)部）填寫(xiě)購(gòu)房卡、確認(rèn)客戶(hù)信息（營(yíng)銷(xiāo)部）現(xiàn)場(chǎng)審核確認(rèn)（現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理）。開(kāi)盤(pán)流程：客戶(hù)通知現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)接待認(rèn)購(gòu)細(xì)則告知房號(hào)房源確認(rèn)價(jià)格優(yōu)惠確認(rèn)（購(gòu)房卡）填寫(xiě)客戶(hù)房號(hào)、優(yōu)惠價(jià)格確認(rèn)單現(xiàn)場(chǎng)審核確認(rèn)收取認(rèn)購(gòu)金、開(kāi)具收款收據(jù)簽署榕御認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)客戶(hù)銀行征信審核遞交合同簽署須知項(xiàng)目經(jīng)理登記銷(xiāo)控表。第二種方案：按第一、二順位方式認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)期的實(shí)施辦法：1、凡有意向客戶(hù)選定意向單元（一順位2萬(wàn)元/套、二順位1萬(wàn)元/套），并簽定“認(rèn)購(gòu)意向書(shū)”。2、銷(xiāo)售人員在推薦時(shí)須向客戶(hù)推薦兩到三套戶(hù)型，一個(gè)客戶(hù)憑身份證可以認(rèn)購(gòu)兩套單元，每套（一順位2萬(wàn)元/套、二順位1萬(wàn)元/套）。 認(rèn)購(gòu)意向書(shū) 編號(hào)：姓 名性 別聯(lián)系電話(huà)身份證號(hào)碼認(rèn)購(gòu)時(shí)間通訊地