綜合體工程高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

1、綜合體工程高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)華潤(rùn)置地 工程管理部2011年11月17日22.6.1922.6.19一、什么是綜合體工程高品質(zhì) 二、綜合體工程內(nèi)裝修 三、綜合體工程幕墻 四、綜合體工程機(jī)電 五、綜合體工程地庫(kù) 六、綜合體工程室外園林景觀 七、總結(jié) 八、成本、安全與高品質(zhì) 一、什么是綜合體工程高品質(zhì) 一、什么是綜合體工程高品質(zhì)認(rèn)識(shí)： 綜合體商業(yè)建筑的高品質(zhì)是基于顧客、租戶和物業(yè)管理導(dǎo)向的，不僅僅是專家評(píng)價(jià)； 高品質(zhì)的內(nèi)涵涉及多個(gè)維度，包括安全堅(jiān)固、功能適用、美觀精致、節(jié)能環(huán)保、易維護(hù)、耐久等六個(gè)方面； 高品質(zhì)一定是所有維度均好，并一定在美觀精致、功能適用方面更突出，但如果其它四個(gè)方面中的某一方面很差，也形

2、不成高品質(zhì)； 萬(wàn)象城定位是城市級(jí)的商業(yè)中心，是人員高密集場(chǎng)所，是綜合體項(xiàng)目的核心，華潤(rùn)置地綜合體工程項(xiàng)目管理研究的重點(diǎn)是萬(wàn)象城。3高品質(zhì) 購(gòu)物中心高品質(zhì)關(guān)鍵點(diǎn)4關(guān)注方關(guān)注方需求需求詳細(xì)要求詳細(xì)要求顧客美觀雅致的公共環(huán)境精裝修美觀精致、有品質(zhì)感；空調(diào)采暖溫度、濕度、新風(fēng)舒適；衛(wèi)生間不返臭、餐飲廚房無(wú)竄味。周邊及內(nèi)部交通便利落客區(qū)、停車場(chǎng)交通方便，車輛進(jìn)出便捷；中庭電梯、扶梯布置合適，運(yùn)行安全、快捷、舒適；導(dǎo)向標(biāo)識(shí)清晰醒目、美觀。有特色的商業(yè)建筑形象建筑物有時(shí)尚或特色；夜間建筑泛光照明有吸引力。租戶租區(qū)內(nèi)機(jī)電容量適當(dāng)為服飾、餐飲、珠寶、超市、百貨等租戶預(yù)留合適的水、電、空調(diào)接駁容量。公共區(qū)域管線不

3、進(jìn)租區(qū)在中庭及后勤區(qū)域布置公共管線，不穿租區(qū)。獨(dú)立中庭店面或外墻預(yù)留合適電源、招牌位置；中庭或外立面玻璃櫥窗滿足租戶展示需要。可租賃的公共廣告牌位建筑外墻招牌、室外立桿廣告設(shè)置；LED大屏幕設(shè)置。物管便利的維護(hù)管理；機(jī)電系統(tǒng)維護(hù)方便；消防系統(tǒng)運(yùn)行正常；建筑防水防滲漏、機(jī)電系統(tǒng)無(wú)跑冒滴漏；建筑幕墻安全?？照{(diào)電梯照明節(jié)能。建筑圍護(hù)節(jié)能設(shè)計(jì)；機(jī)電節(jié)能設(shè)備選用。發(fā)展商適當(dāng)?shù)某跏纪顿Y；高性價(jià)比的建安成本；建筑耐久、增值。建筑裝飾、機(jī)電、防水、五金系統(tǒng)耐久。高品質(zhì) 寫字樓高品質(zhì)關(guān)鍵點(diǎn)5關(guān)注方關(guān)注方需求需求詳細(xì)要求詳細(xì)要求租戶舒適的辦公環(huán)境；裝修電梯間、走道裝飾美觀精致；溫度、濕度、新風(fēng)舒適；幕墻潔凈、精致

4、；衛(wèi)生間無(wú)返臭、無(wú)煙味，干凈；功能強(qiáng)大的硬件；穩(wěn)定的強(qiáng)電，雙回路及備用發(fā)電；快捷的網(wǎng)絡(luò)；電腦房24H空調(diào)。快捷舒適的電梯；運(yùn)行安全、快捷、舒適。物管便利的維護(hù)管理；機(jī)電系統(tǒng)維護(hù)方便；建筑防水防滲漏、機(jī)電系統(tǒng)無(wú)跑冒滴漏建筑幕墻安全?？照{(diào)電梯照明節(jié)能。建筑圍護(hù)節(jié)能設(shè)計(jì)；機(jī)電節(jié)能設(shè)備選用。發(fā)展商適當(dāng)?shù)某跏纪顿Y；高性價(jià)比的建安成本；建筑耐久、增值。建筑裝飾、機(jī)電、防水、五金系統(tǒng)耐久。關(guān)注方關(guān)注方需求需求詳細(xì)要求詳細(xì)要求租戶舒適的辦公環(huán)境； 裝修電梯間、走道裝飾美觀精致； 溫度、濕度、新風(fēng)舒適； 幕墻潔凈、精致； 衛(wèi)生間無(wú)返臭、無(wú)煙味，干凈；功能強(qiáng)大的硬件； 穩(wěn)定的強(qiáng)電，雙回路及備用發(fā)電； 快捷的網(wǎng)絡(luò)；

5、 電腦房24H空調(diào)。快捷舒適的電梯；運(yùn)行安全、快捷、舒適。物管便利的維護(hù)管理； 機(jī)電系統(tǒng)維護(hù)方便； 建筑防水防滲漏、機(jī)電系統(tǒng)無(wú)跑冒滴漏； 建筑幕墻安全?？照{(diào)電梯照明節(jié)能。 建筑圍護(hù)節(jié)能設(shè)計(jì)； 機(jī)電節(jié)能設(shè)備選用。發(fā)展商適當(dāng)?shù)某跏纪顿Y；高性價(jià)比的建安成本；建筑耐久、增值。建筑裝飾、機(jī)電、防水、五金系統(tǒng)耐久。高品質(zhì) 酒店高品質(zhì)關(guān)鍵點(diǎn)6關(guān)注方關(guān)注方需求需求詳細(xì)要求詳細(xì)要求賓客舒適的客房； 裝修精致； 溫度、濕度、新風(fēng)舒適； 冷熱水、排水順暢； 門窗、房間隔聲性能好，空調(diào)、排水設(shè)施噪音低。雅致的大堂、餐廳； 墻地面天花裝修時(shí)尚、美觀； 舒適的光線、照明； 溫度、濕度、新風(fēng)舒適。雅致的電梯廳與走道； 天花

6、墻地面裝修精致； 公共區(qū)域管井設(shè)備房隱蔽裝飾； 標(biāo)識(shí)清晰、精致。酒店物管便利的維護(hù)管理； 機(jī)電系統(tǒng)維護(hù)方便； 建筑防水防滲漏、機(jī)電系統(tǒng)無(wú)跑冒滴漏； 從公共區(qū)域可維修客房管線； 建筑幕墻安全?？照{(diào)電梯照明節(jié)能。 建筑圍護(hù)節(jié)能設(shè)計(jì)； 機(jī)電節(jié)能設(shè)備選用。發(fā)展商適當(dāng)?shù)某跏纪顿Y；高性價(jià)比的建安成本；建筑耐久、增值。建筑裝飾、機(jī)電、防水、五金系統(tǒng)耐久。維度維度1 1、主體結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)2 2、中庭內(nèi)裝飾、中庭內(nèi)裝飾3 3、衛(wèi)生間、衛(wèi)生間4 4、幕墻、幕墻5 5、標(biāo)識(shí)、標(biāo)識(shí)安全堅(jiān)固基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)安全；構(gòu)造柱、圈梁設(shè)置滿足抗震要求。中庭欄桿防爆防撞安全；掛墻式座便連接安全。龍骨與結(jié)構(gòu)、飾面與龍骨連接安全牢固；

7、干掛石材不松脫；采光頂玻璃防爆裂；大門地彈簧、門鉸安全；開啟窗安全。功能適用墻體封堵密室，不跑煙串味；不滲漏；降板防水、二次排水質(zhì)量可靠。玻璃天棚遮陽(yáng)窗簾運(yùn)行正常； 地漏不返臭味； 無(wú)煙味、換氣滿足； 洗手臺(tái)使用方便； 地面易清潔。中庭屋頂及外墻不滲漏；滿足隔音效果；氣密性滿足要求，無(wú)漏氣和風(fēng)哨。公共區(qū)域標(biāo)識(shí)清晰；物業(yè)管理標(biāo)識(shí)清晰。美觀精致外漏鋼結(jié)構(gòu)成為裝飾鋼構(gòu)，焊縫、連接件等工藝精良。中庭天花、墻面、地面裝飾精致；扶梯裝飾美觀；裝飾精致 外觀整潔、平整、色澤一致； 立面線條清晰、拼縫齊整，各類飾面保證收口美觀； 入口、窗邊、櫥窗等近人部位細(xì)部美觀，膠縫精致。標(biāo)識(shí)制作精致美觀。易維護(hù)地面石材、

8、玻化磚等耐油污、耐擦洗。五金、潔具維護(hù)方便。玻璃、石材、鋁板等飾面材料更換簡(jiǎn)便；易損配件、材料有備品，或日后新購(gòu)易獲取。燈箱方便更換光源節(jié)能環(huán)保維護(hù)結(jié)構(gòu)封堵密實(shí)。采光頂遮陽(yáng)卷簾。幕墻遮陽(yáng)；保溫隔熱滿足節(jié)能。耐久主體結(jié)構(gòu)鋼筋、砼耐久。地面石材歷久彌新；后勤門五金使用啟閉靈活、耐久；后勤通道轉(zhuǎn)角耐碰撞。墻地面裝飾耐久；龍頭五金耐久。結(jié)構(gòu)膠、耐候膠耐久；門窗選用五金配件堅(jiān)固耐用；外飾噴涂飾面不褪色、脫漆；中空玻璃無(wú)漏氣和結(jié)露；7維度維度6 6、機(jī)電、機(jī)電7 7、地庫(kù)、地庫(kù)8 8、室外、室外( (屋面屋面) )安全堅(jiān)固管道支吊架與主體結(jié)構(gòu)連接安全；鍋爐；燃?xì)夤芫€安全；防雷接地安全。車行出入通行方便安全

9、。功能適用管線優(yōu)化、滿足裝飾空間；消防系統(tǒng)能正常運(yùn)行，特別是消防卷簾門；電梯運(yùn)行平穩(wěn)；制冷及采暖效果好；新風(fēng)效果好；衛(wèi)生間下水無(wú)臭味；機(jī)房隔聲、減震、降噪。建筑泛光照明效果佳。分區(qū)標(biāo)識(shí)清晰；設(shè)停車引導(dǎo)系統(tǒng)；繳費(fèi)方便。人行道及廣場(chǎng)防滑；坡向正確，不積雨水；水體系統(tǒng)正常使用；無(wú)障礙通行。美觀精致機(jī)電末端與建筑裝飾相協(xié)調(diào)；地庫(kù)、機(jī)房、設(shè)備層等機(jī)電管線、點(diǎn)位排布整齊；建筑泛光與幕墻協(xié)調(diào)；室外景觀照明與鋪裝協(xié)調(diào)。裝飾地面質(zhì)量好，無(wú)裂縫、無(wú)空鼓、不起沙；明露機(jī)電管線排布整齊。硬質(zhì)鋪裝鋪貼平整、紋路線條清晰；樹池、花池、臺(tái)階等做工考究。易維護(hù)各類檢修通道、檢修口、檢修門考慮齊全；檢修空間考慮適當(dāng)；公共機(jī)電管

10、線不進(jìn)入租戶區(qū)域；不傷及主體結(jié)構(gòu)可進(jìn)行機(jī)電管線維修；不傷及裝修可進(jìn)行機(jī)電管線維修，維修馬道、檢修口、閥門設(shè)置滿足物業(yè)使用；機(jī)電管線標(biāo)識(shí)清晰。地面鋪裝等耐油污、耐擦洗；臺(tái)階、轉(zhuǎn)角石材耐碰撞；水體系統(tǒng)維護(hù)方便。節(jié)能環(huán)保空調(diào)節(jié)能；電梯節(jié)能；照明節(jié)能。耐久各類管線防銹、防腐耐久。地面使用耐久室外無(wú)無(wú)沉降裂縫；無(wú)熱脹起鼓、無(wú)冷縮縫；車行、人行道鋪貼不松脫822.6.19一、什么是綜合體工程高品質(zhì) 二、綜合體工程內(nèi)裝修 三、綜合體工程幕墻 四、綜合體工程機(jī)電 五、綜合體工程地庫(kù) 六、綜合體工程室外園林景觀 七、總結(jié) 八、成本、安全與高品質(zhì) 二、綜合體工程內(nèi)裝修 1、購(gòu)物中心中庭 購(gòu)物中心中庭是是唯一或最重

11、要的主動(dòng)線，也是營(yíng)造愉悅、優(yōu)雅購(gòu)物環(huán)境的重要載體。 購(gòu)物中心地面石材是裝修品質(zhì)的最重要體現(xiàn)，應(yīng)能歷久彌新，不泛堿、不褪色、有光澤，無(wú)裂紋、無(wú)缺棱掉角、無(wú)鼓包。 玻璃攔河可使中庭視覺通透，玻璃應(yīng)防爆，欄桿應(yīng)防撞。深圳萬(wàn)象城地面深圳萬(wàn)象城地面上海IFC香港園方1516新東安APM17園方室內(nèi)石材的圖案排版ifc地面石材伸縮縫線與柱面線條對(duì)齊人造云石圖案人造云石圖案檢修口廣州太古匯購(gòu)物中心地面采用中東進(jìn)口天然石材，造價(jià)800元/M2。香港太古廣場(chǎng)2010年進(jìn)行了翻新，也采用進(jìn)口天然石材。222325中庭地面=石材+地毯26272、中庭扶梯裝修-深圳萬(wàn)象城28沈陽(yáng)萬(wàn)象城中庭扶梯2930新城市廣場(chǎng)扶梯3

12、1大悅城超長(zhǎng)扶梯2、中庭扶梯裝修-上海IFC扶梯裝修越來(lái)越高檔新開的高檔購(gòu)物中心，扶梯裝飾燈光更顯得時(shí)尚。2、中庭扶梯裝修-廣州太古匯廣州太古匯自動(dòng)扶梯前后錯(cuò)開，避免上下人流擁擠。2、中庭扶梯裝修-廣州太古匯中庭總結(jié) 萬(wàn)象城作為城市級(jí)商業(yè)中心，中庭地面石材品質(zhì)非常重要，應(yīng)使用耐久性好的進(jìn)口人造云石或天然石材。 中庭是關(guān)鍵線路：主體結(jié)構(gòu) - 鋼結(jié)構(gòu) - 幕墻 -扶梯 - 滿堂腳手架 - 裝飾等工序環(huán)環(huán)相扣，滿堂腳手架是目前的難點(diǎn)。35維度維度2 2、中庭內(nèi)裝飾、中庭內(nèi)裝飾安全堅(jiān)固中庭欄桿防撞安全；功能適用玻璃天棚遮陽(yáng)窗簾運(yùn)行正常；美觀精致 中庭天花、墻面、地面裝飾精致； 扶梯裝飾美觀；易維護(hù)地面

13、石材、?；u等耐油污、耐擦洗。節(jié)能環(huán)保采光頂遮陽(yáng)卷簾。耐久 地面石材歷久彌新； 后勤門五金使用啟閉靈活、耐久； 后勤通道轉(zhuǎn)角耐碰撞。3、衛(wèi)生間圓角防撞圓角防撞掛鉤掛鉤兒童入廁看護(hù)兒童入廁看護(hù)地面防滑地面防滑上海上海IFCIFC人性化的人性化的VIPVIP衛(wèi)生間衛(wèi)生間面盆臺(tái)面靠墻邊采用圓角上翻，便于清理。香港太古廣場(chǎng)衛(wèi)生間39衛(wèi)生間-廣州太古匯衛(wèi)生間-廣州太古匯龍頭、洗手液、廢紙箱設(shè)計(jì)人性化。3、衛(wèi)生間 萬(wàn)象城作為人員高密集場(chǎng)所，衛(wèi)生間的使用效率高； 女衛(wèi)生間往往排隊(duì)較長(zhǎng)； 衛(wèi)生間的裝修檔次在提升； 注意衛(wèi)生間氣味。 維度維度衛(wèi)生間衛(wèi)生間安全堅(jiān)固掛墻式座便連接安全。功能適用地漏不返臭味；無(wú)煙味、

14、換氣滿足；洗手臺(tái)使用方便；地面易清潔。美觀精致裝飾精致易維護(hù)五金、潔具維護(hù)方便。節(jié)能環(huán)保耐久 墻地面裝飾耐久； 龍頭五金耐久。4、酒店及寫字樓天然石材 寫字樓、酒店大堂、電梯廳、酒店客房衛(wèi)生間等較多選用天然石材，有紋路的天然石材對(duì)紋安裝可達(dá)到裝飾藝術(shù)的效果。新鴻基上海IFC麗思卡爾頓酒店墻面石材新鴻基上海IFC麗思卡爾頓酒店地面石材新鴻基上海IFC麗思卡爾頓酒店墻面石材5051新鴻基石材管理做法深入源頭控制品質(zhì)：深入源頭控制品質(zhì)：石材供貨采用甲供形式石材供貨采用甲供形式 ；足夠的采購(gòu)人力確保重點(diǎn)甲供材的質(zhì)量足夠的采購(gòu)人力確保重點(diǎn)甲供材的質(zhì)量 ；石材供貨商與裝修單位均為新鴻基長(zhǎng)期合作單位石材供貨

15、商與裝修單位均為新鴻基長(zhǎng)期合作單位 ；甲方與設(shè)計(jì)師會(huì)到廠確認(rèn)排版對(duì)紋效果，達(dá)到設(shè)計(jì)要求的塊材才能編號(hào)甲方與設(shè)計(jì)師會(huì)到廠確認(rèn)排版對(duì)紋效果，達(dá)到設(shè)計(jì)要求的塊材才能編號(hào)運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)用于施工。運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)用于施工。第一，選擇長(zhǎng)期合作的供貨商，雙方有足夠的默契與信任；第一，選擇長(zhǎng)期合作的供貨商，雙方有足夠的默契與信任；第二，適當(dāng)提高石材價(jià)格與合同損耗，減少供貨商損失；第二，適當(dāng)提高石材價(jià)格與合同損耗，減少供貨商損失；第三，過程中淘汰的不合格石材以較低的價(jià)格買下，用于后第三，過程中淘汰的不合格石材以較低的價(jià)格買下，用于后勤區(qū)、零散的小面積部位等對(duì)紋要求不高的位置，或者加工勤區(qū)、零散的小面積部位等對(duì)紋要求不高的

16、位置，或者加工成馬賽克使用。成馬賽克使用。 高損耗率高損耗率解決方法解決方法52新鴻基石材控制流程圖新鴻基石材控制流程圖深圳君悅酒店22.6.19一、什么是綜合體工程高品質(zhì) 二、綜合體工程內(nèi)裝修 三、綜合體工程幕墻 四、綜合體工程機(jī)電 五、綜合體工程地庫(kù) 六、綜合體工程室外園林景觀 七、總結(jié) 八、成本、安全與高品質(zhì) 七、總結(jié) 七、總結(jié) 從顧客、租戶、物業(yè)管理、發(fā)展商的不同角度歸納商業(yè)綜合體工程建筑高品質(zhì)內(nèi)涵和標(biāo)準(zhǔn)； 安全堅(jiān)固、功能適用、美觀精致、易維護(hù)、節(jié)能環(huán)保、耐久六個(gè)維度適用于綜合體的各分項(xiàng)工程；美觀精致是建筑藝術(shù)；功能適用、安全堅(jiān)固、耐久是建筑科學(xué)；易維護(hù)、環(huán)保節(jié)能是建筑人性化，是以人為

17、本。高品質(zhì)建筑=人性化的“科學(xué)+藝術(shù)”建筑。 華潤(rùn)置地高端商業(yè)已處于國(guó)內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，高品質(zhì)、高效率的組織管理能力要通過內(nèi)涵式管理來(lái)提升，體現(xiàn)在從已建、在建工程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、物業(yè)管理的反饋中得到學(xué)習(xí)、共識(shí)與行動(dòng)。22.6.19一、什么是綜合體工程高品質(zhì) 二、綜合體工程內(nèi)裝修 三、綜合體工程幕墻 四、綜合體工程機(jī)電 五、綜合體工程地庫(kù) 六、綜合體工程室外園林景觀 七、總結(jié) 八、成本、安全與高品質(zhì) 八、成本、安全與高品質(zhì) 建安成本投入的重點(diǎn) 萬(wàn)象城中庭是高品質(zhì)的重點(diǎn)部位，地面石材、扶梯裝修又是重中之重； 幕墻工程應(yīng)控制成本； 機(jī)房、后勤區(qū)域應(yīng)盡量減少成本投入； 相比住宅，萬(wàn)象城的主體結(jié)構(gòu)指標(biāo)尚未建立，需要做好設(shè)計(jì)成本優(yōu)化。57APEC會(huì)議五星級(jí)酒店的樓梯58品質(zhì)與成本設(shè)備房及后勤通道做法59安全與高品質(zhì) 萬(wàn)象城作為持有商業(yè)物業(yè)，是大城市級(jí)商業(yè)中心，是人員高密集場(chǎng)所，消防安全非常重要。但國(guó)內(nèi)消防施工質(zhì)量普遍不高，消防驗(yàn)收有時(shí)