房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的關(guān)鍵控制點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的關(guān)鍵控制點(diǎn) 一. 現(xiàn)狀分析 現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作方式是對(duì)已發(fā)生成本費(fèi)用按會(huì)計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)核算的，而會(huì)計(jì)各級(jí)明細(xì)科目的使用因?yàn)橐蠒?huì)計(jì)工作規(guī)范而在設(shè)置時(shí)有很多局限性，具體表現(xiàn)為很多成本費(fèi)用合并核算，不夠細(xì)化。例如在科目設(shè)置時(shí)設(shè)置“開(kāi)發(fā)成本土建安裝安裝工程”三級(jí)會(huì)計(jì)科目，發(fā)生各類安裝工程的成本全部計(jì)入該科目?jī)?nèi)，通過(guò)財(cái)務(wù)軟件的查詢功能也能實(shí)時(shí)查詢出到目前為止已發(fā)生的安裝工程的匯總成本，但無(wú)法區(qū)分各類安裝工程（暖通、電梯、監(jiān)控還是消防等等）發(fā)生的明細(xì)成本，也就是說(shuō)這種核算方法只能滿足財(cái)務(wù)基本核算的需求，無(wú)法對(duì)更高要求的工程成本費(fèi)用核算提供太多的幫助。關(guān)鍵環(huán)節(jié)一：發(fā)生成本費(fèi)用歸集

2、查詢問(wèn)題第1頁(yè)/共15頁(yè) 二. 存在問(wèn)題 1.這類成本費(fèi)用明細(xì)表一般都是定期按月編制，也就是在一個(gè)月份終結(jié)后再根據(jù)上月財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)編制，存在滯后性。 2.財(cái)務(wù)軟件由于受制于財(cái)務(wù)工作規(guī)范只能提供按明細(xì)會(huì)計(jì)科目核算的月匯總發(fā)生數(shù)，無(wú)法按照自己的需求進(jìn)行更為詳細(xì)的分類明細(xì)匯總。 三. 新管理工具解決思路 1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理系統(tǒng)中預(yù)先設(shè)置活動(dòng)代碼與成本代碼，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的活動(dòng)和成本按實(shí)際需要進(jìn)行細(xì)分。 2.預(yù)先設(shè)置工作計(jì)劃并選取與其相關(guān)的活動(dòng)代碼。 3.在新增承包合同時(shí)設(shè)置該工程合同的工作計(jì)劃，選取活動(dòng)代碼及與其相關(guān)的成本代碼并輸入各成本代碼的承諾成本金額。 4.在工程報(bào)賬時(shí)對(duì)提交金額在合同工作計(jì)劃中

3、的各活動(dòng)成本代碼按實(shí)際發(fā)生情況進(jìn)行分配，并提交審批。 5.在工程項(xiàng)目分析查詢中，可按照活動(dòng)明細(xì)和成本明細(xì)進(jìn)行查詢已發(fā)生成本。第2頁(yè)/共15頁(yè) 1.能按照自己的需要設(shè)定活動(dòng)和成本代碼，可以隨意按照活動(dòng)或成本實(shí)時(shí)查詢已發(fā)生的明細(xì)成本，無(wú)需再另行編制成本明細(xì)表，保證數(shù)據(jù)讀取的時(shí)效性，簡(jiǎn)化成本核算的工作程序。 2.可以根據(jù)活動(dòng)代碼進(jìn)一步查詢已發(fā)生的相關(guān)明細(xì)成本，或者根據(jù)成本代碼查詢與之相關(guān)的活動(dòng)代碼，保證對(duì)明細(xì)成本構(gòu)成進(jìn)行詳細(xì)分析的需求。四. 改進(jìn)價(jià)值第3頁(yè)/共15頁(yè)一. 現(xiàn)狀分析開(kāi)發(fā)商對(duì)未發(fā)生成本的預(yù)測(cè)左右企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的資金安排，是項(xiàng)目順利進(jìn)行的關(guān)鍵，現(xiàn)時(shí)一般根據(jù)已發(fā)生的成本結(jié)合預(yù)算或者合同金額進(jìn)行預(yù)

4、測(cè)。二. 存在問(wèn)題1.根據(jù)預(yù)算數(shù)與已發(fā)生數(shù)預(yù)測(cè)的未發(fā)生成本往往只能是一個(gè)預(yù)估的總數(shù)，對(duì)于其中的成本構(gòu)成和每期發(fā)生數(shù)雖然用工程進(jìn)度結(jié)合人工計(jì)算的方法也可以取得，但由于缺乏進(jìn)行計(jì)算的科學(xué)工具而難已取得較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)結(jié)果。2.如果取得的發(fā)生數(shù)準(zhǔn)確度不高，則勢(shì)必影響到對(duì)未來(lái)期間工程資金安排的參考價(jià)值，可能會(huì)對(duì)企業(yè)工程項(xiàng)目的操作產(chǎn)生相當(dāng)不利的負(fù)面影響。關(guān)鍵環(huán)節(jié)二：預(yù)計(jì)未發(fā)生成本的準(zhǔn)確性問(wèn)題第4頁(yè)/共15頁(yè)1.預(yù)先設(shè)置活動(dòng)代碼與成本代碼，在項(xiàng)目建造成本定義中按樓號(hào)設(shè)置項(xiàng)目建造計(jì)劃。2.在建筑計(jì)劃中設(shè)置工程所需的活動(dòng)代碼，并預(yù)測(cè)每項(xiàng)工程活動(dòng)在整個(gè)工程活動(dòng)中所占用的成本資金比例。3.對(duì)每項(xiàng)活動(dòng)按其所構(gòu)成的成本

5、明細(xì)進(jìn)一步細(xì)分，并預(yù)測(cè)每一項(xiàng)成本明細(xì)占該項(xiàng)活動(dòng)總成本的比例，預(yù)測(cè)該項(xiàng)活動(dòng)在其整個(gè)工作期間的每期付款比例。4.在工程項(xiàng)目分析查詢中按工程活動(dòng)或工程成本明細(xì)查詢尚未使用的預(yù)算余額。5.設(shè)計(jì)資金流模擬分析工具，在資金流what-if分析中查詢以后各期間預(yù)測(cè)的成本發(fā)生付款數(shù)。三. 新型管理工具的解決思路第5頁(yè)/共15頁(yè) 1.可以隨時(shí)查詢預(yù)算執(zhí)行情況，且查詢方式更為靈活，了解每項(xiàng)活動(dòng)或每項(xiàng)成本的預(yù)算剩余數(shù)。 2.可以預(yù)測(cè)以后每一期間的成本付款發(fā)生數(shù)，結(jié)合銷售資金回籠計(jì)劃數(shù)，預(yù)測(cè)到以后每期現(xiàn)金凈流量，成為制定資金計(jì)劃的可靠數(shù)據(jù)。 四. 改進(jìn)價(jià)值第6頁(yè)/共15頁(yè)一. 現(xiàn)狀分析在合同簽訂后，一般由專人負(fù)責(zé)合同

6、的管理工作，其主要的職責(zé)是記錄合同信息、按工程項(xiàng)目經(jīng)理的意見(jiàn)進(jìn)行工程合同報(bào)賬、定期編制合同付款情況表等。二 存在問(wèn)題1.一般企業(yè)使用excel編制各種合同情況管理報(bào)表，了解合同執(zhí)行情況只能是在期末以后，而如果采用人工隨時(shí)更新可能因?yàn)槿藶檩斎脲e(cuò)誤而造成數(shù)據(jù)失真。2.報(bào)賬人員根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理授意填寫工程付款報(bào)賬申請(qǐng)時(shí)，需要人工查詢歷次報(bào)賬情況及付款情況，以確定本次報(bào)賬的金額，如果報(bào)賬付款情況復(fù)雜，則可能發(fā)生重復(fù)申請(qǐng)或遺漏申請(qǐng)的情況。3.報(bào)賬審批人在審核批準(zhǔn)合同時(shí)無(wú)法立即了解合同執(zhí)行情況信息，需由財(cái)務(wù)部臨時(shí)提供付款數(shù)據(jù)、工程部臨時(shí)提供工程施工情況信息。關(guān)鍵環(huán)節(jié)三：承包商付款管理問(wèn)題第7頁(yè)/共15頁(yè) 1.

7、在企業(yè)管理系統(tǒng)中獨(dú)立設(shè)計(jì)承包商管理模塊，在承包合同管理中將新增合同基本信息輸入后，設(shè)置合同工作計(jì)劃和保留金扣除比例。 2.在企業(yè)管理系統(tǒng)中設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目報(bào)賬管理，將報(bào)賬管理與承包商管理連接起來(lái)，這樣在工程項(xiàng)目報(bào)賬管理中提出新的報(bào)賬，對(duì)于非第一次報(bào)賬的合同可以查詢到累計(jì)提交的報(bào)賬金額和批準(zhǔn)金額，同時(shí)可以在合同管理中查詢到合同變更后增加或減少的金額、累計(jì)申請(qǐng)報(bào)賬金額、累計(jì)付款金額、扣留和釋放的保證金金額這些具體信息，并及時(shí)更新與該合同相關(guān)的工程項(xiàng)目進(jìn)度信息。 3.提交報(bào)賬批準(zhǔn)后自動(dòng)生成賬單由財(cái)務(wù)部安排付款。三. 新型管理工具解決思路第8頁(yè)/共15頁(yè) 1.合同基本信息、付款及其他執(zhí)行情況查詢一目了然，

8、保證工程報(bào)賬申請(qǐng)的正確性和向批準(zhǔn)者提供審批依據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性。 2.報(bào)賬批準(zhǔn)后自動(dòng)生成賬單傳遞至財(cái)務(wù)部安排執(zhí)行，避免各個(gè)部門工作傳遞中因職責(zé)不清而對(duì)工作效率產(chǎn)生的不利影響。四. 改進(jìn)價(jià)值第9頁(yè)/共15頁(yè)一現(xiàn)狀分析對(duì)銷售資金的管理是企業(yè)管理的重中之重，而按揭貸款資金在整個(gè)銷售資金中占有最大的比重，因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)貸款資金的管理有較為迫切的需求，具體表現(xiàn)在對(duì)貸款合同的狀態(tài)流程及具體信息及時(shí)掌握，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)銀行放款資金的金額和具體時(shí)間，從而制定銷售資金回籠計(jì)劃?，F(xiàn)時(shí)企業(yè)一般使用較為簡(jiǎn)單備忘錄形式的表格管理銷售合同與客戶貸款情況。對(duì)每一客戶的貸款情況只在excel表格內(nèi)以備注形式記錄貸款金額等資料。二.

9、 存在問(wèn)題對(duì)客戶的貸款情況無(wú)法進(jìn)行動(dòng)態(tài)的跟蹤與管理，對(duì)其貸款資金的回收情況只能依靠人為的估計(jì)，銷售資金回籠計(jì)劃的準(zhǔn)確性無(wú)法得到保證。關(guān)鍵環(huán)節(jié)四：貸款資金管理問(wèn)題第10頁(yè)/共15頁(yè)1.在企業(yè)管理系統(tǒng)中的貸款管理部分中按貸款的流程設(shè)置“新申請(qǐng)”、“待公證”、“待辦抵押”、“待放款”、“已放款”、“已取消”6個(gè)TAB標(biāo)簽，已分別顯示處于各種工作流程狀態(tài)下的合同。2.在“新申請(qǐng)”中新增貸款合同，并按實(shí)際工作流程將該貸款合同在各工作狀態(tài)下進(jìn)行處理。3.在將抵押權(quán)證交予銀行后，進(jìn)入待放款狀態(tài)，取得銀行放款憑證后，即可作收款處理，同時(shí)將按揭款與貸款保證金分別輸入各自的賬戶。四改進(jìn)價(jià)值央行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸管

10、理將愈來(lái)愈規(guī)范，資金短缺嚴(yán)重影響到開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作的順利進(jìn)行。每一個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)于資金流入的準(zhǔn)確預(yù)估有較高的要求，對(duì)占銷售資金較大比重的按揭貸款資金回籠金額預(yù)測(cè)就有非常大的價(jià)值。依據(jù)對(duì)各種狀態(tài)下合同金額的匯總，以及該貸款銀行的放款周期，可以得到在近期內(nèi)可以發(fā)放的貸款金額。三新型管理工具的解決思路第11頁(yè)/共15頁(yè) 二. 存在問(wèn)題 1.這類成本費(fèi)用明細(xì)表一般都是定期按月編制，也就是在一個(gè)月份終結(jié)后再根據(jù)上月財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)編制，存在滯后性。 2.財(cái)務(wù)軟件由于受制于財(cái)務(wù)工作規(guī)范只能提供按明細(xì)會(huì)計(jì)科目核算的月匯總發(fā)生數(shù)，無(wú)法按照自己的需求進(jìn)行更為詳細(xì)的分類明細(xì)匯總。 三. 新管理工具解決思路 1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

11、管理系統(tǒng)中預(yù)先設(shè)置活動(dòng)代碼與成本代碼，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的活動(dòng)和成本按實(shí)際需要進(jìn)行細(xì)分。 2.預(yù)先設(shè)置工作計(jì)劃并選取與其相關(guān)的活動(dòng)代碼。 3.在新增承包合同時(shí)設(shè)置該工程合同的工作計(jì)劃，選取活動(dòng)代碼及與其相關(guān)的成本代碼并輸入各成本代碼的承諾成本金額。 4.在工程報(bào)賬時(shí)對(duì)提交金額在合同工作計(jì)劃中的各活動(dòng)成本代碼按實(shí)際發(fā)生情況進(jìn)行分配，并提交審批。 5.在工程項(xiàng)目分析查詢中，可按照活動(dòng)明細(xì)和成本明細(xì)進(jìn)行查詢已發(fā)生成本。第12頁(yè)/共15頁(yè)1.預(yù)先設(shè)置活動(dòng)代碼與成本代碼，在項(xiàng)目建造成本定義中按樓號(hào)設(shè)置項(xiàng)目建造計(jì)劃。2.在建筑計(jì)劃中設(shè)置工程所需的活動(dòng)代碼，并預(yù)測(cè)每項(xiàng)工程活動(dòng)在整個(gè)工程活動(dòng)中所占用的成本資金比例。3

12、.對(duì)每項(xiàng)活動(dòng)按其所構(gòu)成的成本明細(xì)進(jìn)一步細(xì)分，并預(yù)測(cè)每一項(xiàng)成本明細(xì)占該項(xiàng)活動(dòng)總成本的比例，預(yù)測(cè)該項(xiàng)活動(dòng)在其整個(gè)工作期間的每期付款比例。4.在工程項(xiàng)目分析查詢中按工程活動(dòng)或工程成本明細(xì)查詢尚未使用的預(yù)算余額。5.設(shè)計(jì)資金流模擬分析工具，在資金流what-if分析中查詢以后各期間預(yù)測(cè)的成本發(fā)生付款數(shù)。三. 新型管理工具的解決思路第13頁(yè)/共15頁(yè)1.在企業(yè)管理系統(tǒng)中的貸款管理部分中按貸款的流程設(shè)置“新申請(qǐng)”、“待公證”、“待辦抵押”、“待放款”、“已放款”、“已取消”6個(gè)TAB標(biāo)簽，已分別顯示處于各種工作流程狀態(tài)下的合同。2.在“新申請(qǐng)”中新增貸款合同，并按實(shí)際工作流程將該貸款合同在各工作狀態(tài)下進(jìn)行處理。3.在將抵押權(quán)證交予銀行后，進(jìn)入待放款狀態(tài)，取得銀行放款憑證后，即可作收款處理，同時(shí)