物流配送中心及超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄第一章 總 論.第一節(jié) 概 述.第二節(jié) 研究結(jié)論.第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義.第三章 投資環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境分析.第一節(jié) 投資環(huán)境分析.第二節(jié) 市場(chǎng)環(huán)境分析.第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容.第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo).第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容.第五章 項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件.第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址.第二節(jié) 建設(shè)條件.第六章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案及設(shè)備系統(tǒng).第一節(jié) 物流配送中心的選擇及流程.第二節(jié) 主要物流配送設(shè)備設(shè)施.第三節(jié) 配送中心信息系統(tǒng).第四節(jié) 物流配送中心經(jīng)營(yíng)及管理策略.第五節(jié) 超市經(jīng)營(yíng)方案.第六節(jié) 超市營(yíng)銷(xiāo)策略.第七節(jié) 超市技術(shù)設(shè)備.第七章 工程技術(shù)方案.第一節(jié) 總體設(shè)計(jì)概況.第二節(jié) 總平面布置.第三節(jié) 建筑方案

2、.第四節(jié) 結(jié)構(gòu)方案.第五節(jié) 公用工程方案.第八章 環(huán)保、節(jié)能與安全.第一節(jié) 環(huán)境保護(hù).第二節(jié) 節(jié) 能.第三節(jié) 勞動(dòng)安全.第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員.第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu).第二節(jié) 勞動(dòng)定員及培訓(xùn).第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃.第十一章 投資估算及資金籌措.第一節(jié) 投資估算.第二節(jié) 資金籌措.第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).第一節(jié) 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算.第二節(jié) 總成本費(fèi)用估算.第三節(jié) 項(xiàng)目盈利能力分析.第四節(jié) 項(xiàng)目不確定性分析.第十三章 綜合效益評(píng)價(jià).第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià).第二節(jié) 社會(huì)效益評(píng)價(jià). XXxxXXxx物流配送中心及超市項(xiàng)目物流配送中心及超市項(xiàng)目第一章 總 論第一節(jié) 概 述一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況XX商

3、業(yè)大廈股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)股份公司）創(chuàng)立于1999年9月，由原XXXX商業(yè)大廈有限公司整體變更而來(lái)，是由XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司(占總股本90%)為主發(fā)起人聯(lián)合XX市商業(yè)實(shí)業(yè)有限公司、XX市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、XX商業(yè)對(duì)外貿(mào)易公司、XX天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊(cè)資本6869萬(wàn)元，2000年末總資產(chǎn)27519萬(wàn)元。股份公司擁有營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，員工1050余人，是XX市名牌商店、XX省文明單位、全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范點(diǎn)，2000年主營(yíng)收入8.6億元，利潤(rùn)總額4339萬(wàn)元。1、經(jīng)營(yíng)概況、經(jīng)營(yíng)概況（1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所股份公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處XX市黃金地段三陽(yáng)廣場(chǎng)，地

4、理位置優(yōu)越。股份公司主營(yíng)場(chǎng)所占地面積1.23萬(wàn)平方米，建筑面積4萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，擁有五層營(yíng)業(yè)大樓，設(shè)五個(gè)賣(mài)場(chǎng)。（2）經(jīng)營(yíng)范圍國(guó)內(nèi)貿(mào)易，移動(dòng)電話(huà)機(jī)配件的銷(xiāo)售，金飾品的修理改制，摩托車(chē)維修，家用電器的安裝、維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，汽車(chē)貨運(yùn)，自有場(chǎng)地出租，電子游藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢(xún)服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢(xún)服務(wù)，軟件開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售。主要銷(xiāo)售對(duì)象為XX市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。（3）銷(xiāo)售品種主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷(xiāo)售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車(chē)等。（4）經(jīng)營(yíng)業(yè)

5、績(jī)股份公司目前與1000余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有150多種品牌的總經(jīng)銷(xiāo)、總代理權(quán)，銷(xiāo)售額占股份公司總銷(xiāo)售的29%。股份公司2000年銷(xiāo)售額超過(guò)300萬(wàn)元的品牌有32個(gè)，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢(mèng)特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用電器等；超過(guò)400萬(wàn)元的品牌有10個(gè)，如鄂爾多斯羊絨制品，西門(mén)子、海信電器等；超過(guò)800萬(wàn)元的品牌有4個(gè)，超過(guò)1000萬(wàn)元的品牌有3個(gè)，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn)品的銷(xiāo)售均超過(guò)2000萬(wàn)元。股份公司在狠抓商品銷(xiāo)售的同時(shí)，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳形象企業(yè)”、全國(guó)“計(jì)量物價(jià)優(yōu)秀企業(yè)”等稱(chēng)號(hào)，并成為國(guó)內(nèi)首批、XX第一個(gè)獲得“

6、全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨活動(dòng)示范店”的企業(yè)。近兩年來(lái)，股份公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售總額在XX省零售市場(chǎng)均排在首位。股份公司在2000年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入85679.2萬(wàn)元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)總額的3.2%，位居全市商場(chǎng)企業(yè)第一位，其中品牌商品的銷(xiāo)售總額占XX市大型企業(yè)整體銷(xiāo)售額的50%以上，有近50個(gè)家用電器的著名品牌的銷(xiāo)售量位居X(jué)X市第一位。股份公司近三年的銷(xiāo)售總額及稅后利潤(rùn)情況詳見(jiàn)表1-1。表1-1 股份公司近三年的銷(xiāo)售總額及稅后利潤(rùn)表項(xiàng) 目1998年1999年2000年平均增長(zhǎng)率銷(xiāo)售總額（萬(wàn)元）60308800828567919%凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）18592766286826%2、股份公司財(cái)務(wù)狀況、股份公

7、司財(cái)務(wù)狀況近年來(lái)股份公司經(jīng)營(yíng)良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率68.9%，股份公司信用等級(jí)AA級(jí)，被授信開(kāi)具8000萬(wàn)元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)表1-2。表1-2 股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況表項(xiàng) 目1998年末1999年末2000年末總資產(chǎn)（萬(wàn)元）215472443027519資產(chǎn)負(fù)債率（%）68.9261.2768.92主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）603088008285679主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬(wàn)元）93661156111345凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）185927662868凈資產(chǎn)收益率（%）27.7729.2433.533、股份公司對(duì)外股

8、權(quán)投資情況、股份公司對(duì)外股權(quán)投資情況目前，股份公司共有13家對(duì)外投資參股公司，其中除XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、XX商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、XX東方藥業(yè)有限公司外，其余10家均為股份公司控股企業(yè)。4、股份公司發(fā)展規(guī)劃、股份公司發(fā)展規(guī)劃（1）發(fā)展戰(zhàn)略面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)，同時(shí)通過(guò)建造東方汽車(chē)城，形成股份公司連鎖經(jīng)營(yíng)的架構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷(xiāo)理念、促銷(xiāo)方式，通過(guò)提高流通企業(yè)的組織化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，使其

9、發(fā)展成為XX地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會(huì)資源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形成輻射整個(gè)華東地區(qū)的商品流通集散中心。股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營(yíng)為主體， 以物流配送為重點(diǎn)，以電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)”。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過(guò)收購(gòu)、兼并等資本運(yùn)營(yíng)的手段，實(shí)施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過(guò)實(shí)施現(xiàn)代化的物流配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場(chǎng)范圍的放大；同時(shí)輔之以承載信息流的電子商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營(yíng)銷(xiāo)方式等的升級(jí)，形成發(fā)展“大流通、大市場(chǎng)、大商業(yè)”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤(rùn)

10、率與市場(chǎng)占有率的同步增長(zhǎng)，保證股份公司的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。（2）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)股份公司2001-2002年的規(guī)劃為：在2002年使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到11.7億元規(guī)模，年利潤(rùn)總額預(yù)計(jì)達(dá)到5510萬(wàn)元，繼續(xù)保持在XX省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè)的同時(shí)，以汽車(chē)、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè)連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，其中汽車(chē)銷(xiāo)售達(dá)到5億元規(guī)模，并取得10-15只國(guó)內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開(kāi)展第三方物流，在2002年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。二、項(xiàng)目背景近年來(lái)，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)

11、了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場(chǎng)份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對(duì)我國(guó)加入WTO以后完全放開(kāi)的市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，積極探索新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報(bào)，爭(zhēng)取盡快上市，以推動(dòng)股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)已以計(jì)經(jīng)貿(mào)20009

12、99號(hào)文批復(fù)同意“XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)”，并納入XX商業(yè)大廈股份有限公司擬上市申報(bào)項(xiàng)目。三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、國(guó)家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（2001）189號(hào)關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見(jiàn);2、國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第二版） ；3、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999號(hào)關(guān)于XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù) ；4、股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購(gòu)協(xié)議；5、專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；6、股東大會(huì)關(guān)于同意募集資金投向的決議；7、國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料；8、國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)；9、

13、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料；10、研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料；11、XX市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃；12、項(xiàng)目單位委托XX省工程咨詢(xún)中心編制可行性研究報(bào)告的委托合同；四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前XX商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要為基礎(chǔ)，對(duì)建設(shè)XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括：1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義：2、項(xiàng)目市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)；3、項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和規(guī)模；4、項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模和功能；5、項(xiàng)目投資估算；6、經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)。第二節(jié) 研究結(jié)論一、主要研究結(jié)論1、 “物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是

14、提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三利潤(rùn)源，符合當(dāng)前我國(guó)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999號(hào)文批復(fù)同意建設(shè)XX東方物流配送中心及超市項(xiàng)目。2、XX是XX蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動(dòng)XX及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要作用。3、投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使XX商業(yè)大廈股份有限公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷(xiāo)售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，建立商品供

15、應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降低商品流通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”等方面奠定基礎(chǔ)。4、項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營(yíng)額約6.09億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年貨物流通量達(dá)到彩電10萬(wàn)臺(tái)、空調(diào)10萬(wàn)臺(tái)，其它家電30萬(wàn)件，其它大宗商品30萬(wàn)件，一般商品80萬(wàn)件。5、工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積48620m2，其中：超市賣(mài)場(chǎng)面積

16、12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m2，其它用房面積20620m2。項(xiàng)目總投資19300萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為17650萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金1650萬(wàn)元。6、經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為22.00%（所得稅后），高于基準(zhǔn)收益率，以8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為21551萬(wàn)元（所得稅后），大于零。全部投資回收期為5.70年（所得稅后，含建設(shè)期） ，符合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表1-3。表1-3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名

17、稱(chēng)單位數(shù)值備 注一 主要技術(shù)指標(biāo)1總用地面積m2474002總建筑面積m2486202.1物流配送中心及超市大樓m247970其中超市賣(mài)場(chǎng)面積12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m22.2 輔助配套設(shè)施用房m2650包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房3建筑密度%41.44容積率1.03續(xù)上表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)值備 注5綠化率%306建設(shè)周期年17勞動(dòng)定員人800二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8項(xiàng)目總投資萬(wàn)元19300資金來(lái)源全部為股票上市募集資金8.1 固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元176508.2 鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元16509營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元60918 正常年10 營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元1593正常年1

18、1 總成本費(fèi)用萬(wàn)元53214正常年12 經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元52060正常年13 利潤(rùn)總額萬(wàn)元6111正常年14 所得稅萬(wàn)元2017正常年15 稅后利潤(rùn)萬(wàn)元4094正常年16 未分配利潤(rùn)萬(wàn)元3480正常年17 投資利潤(rùn)率%31.6618 投資利稅率%39.9219 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)19.1全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前%31.08 所得稅后%22.00自有資金內(nèi)部收益率%24.6719.2 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)基準(zhǔn)8% 所得稅前萬(wàn)元36663 所得稅后萬(wàn)元21551自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元2316019.3 全部投資回收期 所得稅前年4.49含建設(shè)期1年 所得稅后年5.70含建設(shè)期1年自有資金投資回

19、收期年5.13含建設(shè)期1年19.4盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力)%25.68三、存在的問(wèn)題及建議1、項(xiàng)目的建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。建議在項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策略，控制項(xiàng)目的運(yùn)行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)，而影響項(xiàng)目的預(yù)期效果。2、物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中強(qiáng)化內(nèi)部采購(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)分離，同時(shí)積極開(kāi)拓周邊市場(chǎng)，爭(zhēng)取形成輻射江浙以及華東地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義一、我國(guó)及XX省物流事業(yè)發(fā)展的需要物資流通是由多

20、種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用?，F(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線(xiàn)終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線(xiàn)始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類(lèi)。該體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào)以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。它通過(guò)市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷(xiāo)售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建立合理的供

21、應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展?，F(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。因此，隨著我國(guó)加入WTO步伐的不斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視，客戶(hù)對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達(dá)國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè)態(tài)物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營(yíng)資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)效益。為促進(jìn)我國(guó)物流事業(yè)發(fā)展的需要，國(guó)家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為

22、重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。XX省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、XX、蘇州、連云港、徐州物流中心倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。XX在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確提出：要建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，要發(fā)展大配送、大賣(mài)場(chǎng)、大連銷(xiāo)，形成立足XX，面向華東、輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國(guó)、XX省尤其是XX物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。二、我國(guó)

23、及XX超市業(yè)發(fā)展的需要隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。1992年7月，我國(guó)政府出臺(tái)了關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個(gè)城市和5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷(xiāo)，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開(kāi)放的范圍；1995年，國(guó)家對(duì)外開(kāi)放連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995年6月， 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷(xiāo)從以前的禁止類(lèi)列入現(xiàn)在的限制類(lèi)，允許有限度地利用

24、外資。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。在進(jìn)入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪） ；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客?。?；便利店（如日本的羅森） ；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨） ；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行） ；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買(mǎi)時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá)國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)1991年美國(guó)38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷(xiāo)售額以29.1%的比例而高居榜首（百

25、貨僅占7.25%） ，同年日本各種超市銷(xiāo)售額也占18.5%（便利店占5%，百貨店占8.1%） 。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng)潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。我國(guó)超市始于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè)零售形態(tài)

26、再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，XX的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。國(guó)際知名的連鎖超市紛紛搶灘錫城，繼XX八佰伴、三陽(yáng)百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、佳樂(lè)福等國(guó)際大型超市也將陸續(xù)亮相XX。面對(duì)國(guó)外超市在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)形式，不斷提高自身參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是XX超市業(yè)尤其是XX國(guó)內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。三、XX商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要XX商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)

27、，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在XX省同行業(yè)綜合經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時(shí)，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸，成功開(kāi)展相關(guān)多元經(jīng)營(yíng)，并成功開(kāi)發(fā)以進(jìn)銷(xiāo)分離、進(jìn)價(jià)核算、單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見(jiàn)雛形。然而，面對(duì)即將加入WTO所帶來(lái)的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的生存壓力無(wú)疑將日益沉重；面對(duì)即將完全開(kāi)放的市場(chǎng)與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)模

28、式，確立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，更應(yīng)尋找契機(jī)，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。擬投資興建的XX東方物流配送中心及超市是一個(gè)集現(xiàn)代化物流配送中心和倉(cāng)儲(chǔ)式大超賣(mài)中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場(chǎng)所，它的建成對(duì)股份公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將產(chǎn)生重要作用：第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營(yíng)實(shí)體多頭對(duì)外向供貨廠（商）進(jìn)貨，以及為銷(xiāo)售客戶(hù)、消費(fèi)者各自上門(mén)送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、成本倍增的問(wèn)題。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力

29、，更能有效降低商品流通總成本；通過(guò)完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷(xiāo)售客戶(hù)連接成一體，將物流與信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時(shí)可利用POS、ECR等手段全面掌握市場(chǎng)需求信息、庫(kù)存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的“物流瓶頸”。目前，過(guò)慢的物流速度、過(guò)高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過(guò)電子商務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時(shí)間、費(fèi)用和顧客對(duì)所提供服務(wù)的滿(mǎn)意程度。一旦突破了這一“物流瓶頸”，建立高效快速的物流配送體系，真正滿(mǎn)足在線(xiàn)用戶(hù)低成本

30、、高質(zhì)量的服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向社會(huì)化專(zhuān)業(yè)化方向轉(zhuǎn)變，推進(jìn)股份公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會(huì)化專(zhuān)業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè)”，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”。第四、XX乃XX蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來(lái)是著名的商品集散地，有著得天獨(dú)厚的水（大運(yùn)河、長(zhǎng)江） 、陸（公路、鐵路、車(chē)站、碼頭、港口） 、空（機(jī)場(chǎng)）立體交通網(wǎng)絡(luò)和地理位置優(yōu)勢(shì)；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求多樣化。因此，

31、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢(shì)。總之，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心，將促使股份公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷(xiāo)售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來(lái)的物流配送中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)體系的物流業(yè)務(wù)，滿(mǎn)足內(nèi)部的物流配送需求，還可以開(kāi)發(fā)社會(huì)化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿(mǎn)足下游客戶(hù)日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為XX市乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。第三章 投資環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境分析第一節(jié)

32、投資環(huán)境分析股份公司所在地XX是一座著名的商都，由于地處長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河之畔，歷史上自然形成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來(lái)，更以“米市”、 “布碼頭”著稱(chēng)于世，成為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。解放后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，獲得了日新月異的長(zhǎng)足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全國(guó)十五個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市行列。XX水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國(guó)內(nèi)游客。XX市作為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2000年，XX市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺(tái)級(jí)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)

33、內(nèi)生產(chǎn)總值1200.2億元，比上年增長(zhǎng)11.2%，增幅比全省平均水平高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高3.2個(gè)百分點(diǎn)。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值27653元，比上年增長(zhǎng)10.8%。XX市居民消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8603元（全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入則為6280元） ，農(nóng)民人均純收入5256元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額553.94億元。2000年全市人均城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出6975元，比上年增長(zhǎng)11.3%，共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額351.51億元，比上年增長(zhǎng)9.2%。恩格爾系數(shù)由1999年的43.1%降低到2000年的41.8%，居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車(chē)等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入

34、高收入城鎮(zhèn)居民家庭。XX市1995-2000年主要年份國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表3-1。2000年XX市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見(jiàn)表3-2。表3-1XX市1995-2000年主要年份國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表指 標(biāo)199519961997199819992000人口429.19430.82 432.29 432.21433.40434.61國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)761.11870.01 960.011052.011138.011200.20人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(元)177512023222245 243382629427653社會(huì)消費(fèi)品零售總額外(億元)207.73254.95 281.30 300.1

35、4321.85351.51職工平均工資（元）7192805086119068986710966農(nóng)民平均年純收入(元)397645104849501851265256城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)574565006935717879208603城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元)153.17227.65 379.96 467.46530.77553.94表3-2 2000年XX市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況指 標(biāo)完成情況增幅一、財(cái)政收入112.06億元23.9%其中：地方財(cái)政收入55.71億元28.5%二、金融系統(tǒng)存款余額1078.35億元11.8%其中：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄553.94億元4.4%金融系統(tǒng)貸款余額7

36、12.39億元17.4%三、社會(huì)消費(fèi)品零售額351.51億元9.2%其中：市區(qū)164.41億元11.4%江陰市70.26億元9.0%宜興市58.80億元6.9%錫山市58.04億元6.1%四、物價(jià)指數(shù)商品零售價(jià)格指數(shù)98.6居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.0五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額220.33億元8.2%六、蔬菜生產(chǎn)市屬蔬菜基地產(chǎn)量13.44萬(wàn)噸七、“三二一”工程三大市場(chǎng)群成交額133.17億元二大商業(yè)集團(tuán)銷(xiāo)售額41.38億元中山路營(yíng)銷(xiāo)總額149億元其中：商業(yè)服務(wù)業(yè)零售額74億元“九五”期間，XX市經(jīng)濟(jì)建設(shè)各種項(xiàng)事業(yè)取得了令人矚目的成就。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年

37、的761億元增加到2000年的1200億元，年均增長(zhǎng)11.8%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1995年的17751元增加到2000年的27653元，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立?！笆濉逼陂gXX市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體要求地富民強(qiáng)市。要把實(shí)現(xiàn)人民富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，把增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步作為加快改革和發(fā)展的著力點(diǎn)，把XX經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步發(fā)展為綜合競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，讓人民從發(fā)展中得到更多的實(shí)惠。圍繞富民強(qiáng)市的總要求，“十五”時(shí)期XX市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展，綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力

38、進(jìn)一步增強(qiáng)；基本建立起比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有較大的改善，過(guò)上比較富裕的生活?！笆濉逼陂g，XX市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)在10%以上（預(yù)期調(diào)控目標(biāo)）；到2010年，XX市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在2000年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1.5倍左右，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平，在XX省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。第二節(jié) 市場(chǎng)環(huán)境分析一、超市市場(chǎng)環(huán)境分析隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，XX的商業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長(zhǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來(lái)越快。XX已成為蘇南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。XX的商貿(mào)活動(dòng)十分活躍，

39、2000年社會(huì)消費(fèi)品零售額近351.51億元，比上年同期增長(zhǎng)9.2%，其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額242.18億元，比上年同期增長(zhǎng)12.5%；農(nóng)村消費(fèi)品零售額109.33億元，比上年同期增長(zhǎng)2.6%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額265.26億元，比上年同期增長(zhǎng)9.3%。市場(chǎng)零售物價(jià)指數(shù)為98.6，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100。目前，XX市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā)展，截止2000年末，全市共有連鎖超市82家、連鎖網(wǎng)點(diǎn)243家，連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額15.6億元，比去年增長(zhǎng)25.3%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè)集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司、XX新世界百貨有限公司、XX百盛

40、商貿(mào)有限公司、XX第一百貨集團(tuán)有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山路商業(yè)區(qū)商廈林立，購(gòu)物設(shè)施集中，使得中山路近年來(lái)一直成為XX市及其周邊地區(qū)消費(fèi)者心中理想的購(gòu)物場(chǎng)所。2000年XX市零售額超億元的大中型商場(chǎng)12家（見(jiàn)表3-3） ，2000年XX市超10億元商品市場(chǎng)13家（見(jiàn)表3-4） 。XX商業(yè)市場(chǎng)建設(shè)逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商業(yè)環(huán)境極大改善。正在發(fā)揮其獨(dú)特的交通地理優(yōu)勢(shì)和歷史文化名城地位，對(duì)周邊地區(qū)輻射不斷增強(qiáng)，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散地和貿(mào)易中心之一。XX超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來(lái)，目前XX各類(lèi)超市總營(yíng)業(yè)面積已超過(guò)20萬(wàn)平方米，限額以上超級(jí)市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額已達(dá)48965萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)XX

41、市區(qū)居民的超市型商品性消費(fèi)支出總量的分析看，XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總量很大，具有較大的消費(fèi)潛力。超市型商品性消費(fèi)支出（超市型商品性消費(fèi)支出界定為在居民商品性消費(fèi)支出中可能會(huì)在超市中消費(fèi)并購(gòu)買(mǎi)商品的支出，具體統(tǒng)計(jì)指標(biāo)包括：部分食品、衣著支出、部分設(shè)備用品及服務(wù)、部分娛樂(lè)文教服務(wù)等。2000年XX市區(qū)區(qū)居民超市型商品性消費(fèi)支出為5096.29萬(wàn)元，XX市區(qū)人口為112.99萬(wàn)人。據(jù)此計(jì)算，XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繛?7.58億元。再考慮到XX市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)支出的逐年增長(zhǎng)等因素，未來(lái)幾年XX市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繎?yīng)在60億元以上。目前XX市綜合性大型超市不多，在X

42、X市興建綜合性大型超市具備良好的發(fā)展環(huán)境。表3-32000年XX市超億元零售企業(yè)序號(hào)企業(yè)名稱(chēng)銷(xiāo)售額1XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司209453萬(wàn)元2XX第一百貨（集團(tuán)）有限公司88327萬(wàn)元3麥德龍錫山超市81335萬(wàn)元4XX八佰伴商貿(mào)中心有限公司67289萬(wàn)元5天惠超市股份有限公司38842萬(wàn)元6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬(wàn)元7XX蘇南商廈股份有限公司23832萬(wàn)元8江陰百貨大樓23470萬(wàn)元9新大洲空調(diào)大世界22541萬(wàn)元10XX八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬(wàn)元11XX三陽(yáng)百盛廣場(chǎng)有限公司15881萬(wàn)元12中百超市（配銷(xiāo)）有限公司14103萬(wàn)元表3-42000年XX市超10億

43、元商品市場(chǎng)序號(hào)市場(chǎng)名稱(chēng)成交額1江南商品物資交易城70.00億元2XXXX生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)29.38億元3XX市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)27.89億元4XX華東汽車(chē)商城25.17億元5XXXX生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)金屬材料現(xiàn)貨市場(chǎng)24.64億元6華東石化物資交易市場(chǎng)23.74億元7江陰食品城22.60億元8XX食品商城15.91億元9廣益商城副食品批發(fā)市場(chǎng)15.80億元10江陰紡織商場(chǎng)12.99億元11XXXX汽車(chē)交易市場(chǎng)11.49億元12華東不銹鋼中心批發(fā)市場(chǎng)10.44億元13招商城小商品服裝市場(chǎng)10.23億元表 3-5 XX主要超市名稱(chēng)表序號(hào)名稱(chēng)備注1上海錦江麥德龍購(gòu)物中心錫山超市2XX好買(mǎi)得超市公司3XX

44、華聯(lián)超市4XX長(zhǎng)發(fā)超市5XX中信家家樂(lè)超市 6中百超市7XX永安超市8XX天惠超市9XX匯華超市10XX百業(yè)超市11XX市糖煙酒超市12太平洋倉(cāng)儲(chǔ)超市13湖濱商場(chǎng)超市14小百合超市有限公司15匯豐超市公司16XX市上海為民超市17錫州超市18友誼超市19XX八佰伴20歐倍德21佳樂(lè)福22麥德龍表3-6限額以上零售企業(yè)情況表類(lèi)型或行業(yè)法人單位（個(gè)）所屬全部貿(mào)易、餐飲產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位（個(gè)）從業(yè)人員（個(gè)）營(yíng)業(yè)面積（m2）銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計(jì)12421656371428513 3805557市區(qū)739325989297096 1824143批發(fā)業(yè)9011440281-3144401市區(qū)5363

45、15315-1337894零售業(yè)3410215550428513 661156市區(qū)203010674297096 486249零售業(yè)安經(jīng)營(yíng)方式零售業(yè)安經(jīng)營(yíng)方式連鎖商店61234157682491536非連鎖商店289012135351689 569620零售業(yè)按業(yè)態(tài)分零售業(yè)按業(yè)態(tài)分綜合商店172210544306027 522384超級(jí)市場(chǎng)超級(jí)市場(chǎng)4816213548048965專(zhuān)業(yè)商店123032776542777738其他1421082157912068二、物流市場(chǎng)環(huán)境分析1、我國(guó)物流市場(chǎng)總規(guī)模分析、我國(guó)物流市場(chǎng)總規(guī)模分析根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織1997年的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)當(dāng)年物流成本占GDP的比重

46、為16.9%，達(dá)718億美元（按匯率8.27元/美元，合人民幣5938億元） ，按照國(guó)際上第三方物流在物流市場(chǎng)上所占平均份額計(jì)算，第三方市場(chǎng)份額應(yīng)在200億美元左右（1654億人民幣） 。2000年我國(guó)GDP為89404億元，如按上述比例計(jì)算，2000年我國(guó)全社會(huì)的物流成本約為15109億元，第三方物流的市場(chǎng)份額在4209億元左右。對(duì)未來(lái)10年進(jìn)行預(yù)測(cè)：假設(shè)按照2000年我國(guó)物流總成本占GDP比例16.9%，每5年物流成本占GDP的比重下降2%，即2005年中國(guó)物流成本占GDP比例為14.9%，2010年中國(guó)物流成本占GDP比例為12.9%，則2001-2010這十年我國(guó)物流成本占GDP比例的

47、算術(shù)平均值約為14.9%；我國(guó)第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例前五年（2001-2005）按照國(guó)際平均數(shù)1/3左右計(jì)算，后五年按照1/2計(jì)算，則未來(lái)十年第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例算術(shù)平均值為0.42。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，到2010年，我國(guó)物流總成本將達(dá)到28000多億元，第三方物流市場(chǎng)總規(guī)模將達(dá)到12000多億元，而目前我國(guó)第三方物流業(yè)才剛剛起步，實(shí)際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非常巨大。2、物流市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析、物流市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（1）國(guó)內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于長(zhǎng)期以來(lái)重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、 “小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國(guó)企業(yè)在“物流陷阱”中造成的損失和浪費(fèi)難計(jì)其數(shù)。

48、例如，根據(jù)1998年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，18.2萬(wàn)家獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫(kù)存6094億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的9.6%，如果加上應(yīng)收帳款12315億元，兩項(xiàng)資金占用為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的29%。1998年，這18.2萬(wàn)家企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為1.41次。同年，我國(guó)產(chǎn)成品庫(kù)存時(shí)間為42天，而發(fā)達(dá)國(guó)家平均為20天?？梢?jiàn)，我國(guó)企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國(guó)企業(yè)對(duì)物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（2）客戶(hù)對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢(shì)提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷

49、提高并呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，貨物運(yùn)輸中小批量、多品種、高價(jià)值的貨物越來(lái)越多。能否向顧客提供門(mén)到門(mén)的基本運(yùn)輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶(hù)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代物流配送業(yè)帶來(lái)蓬勃的發(fā)展機(jī)會(huì)。（3）外資企業(yè)大舉進(jìn)入帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于外資企業(yè)較早研究物流，對(duì)流通領(lǐng)域的成本控制重視程度較高，與國(guó)內(nèi)企業(yè)相比，跨國(guó)公司對(duì)物流服務(wù)的需求要旺盛得多。到2000年底，世界500強(qiáng)企業(yè)中，已有300多家進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)。這些跨國(guó)公司的運(yùn)作，要求一個(gè)強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對(duì)外開(kāi)放的不斷深入，進(jìn)入我國(guó)的跨國(guó)公司無(wú)論數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都將大幅增加，他們對(duì)物流服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)。（4）加入WTO帶來(lái)的市場(chǎng)

50、機(jī)會(huì)。今年年底或明年初我國(guó)極有可能加入WTO，關(guān)稅的降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進(jìn)口兩個(gè)方面大大促進(jìn)我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的增長(zhǎng)。進(jìn)出口總額的增長(zhǎng)必然帶來(lái)物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著進(jìn)一步深化社會(huì)分工和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，我國(guó)的物流業(yè)尤其是第三方物流業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。3、本項(xiàng)目物流市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)、本項(xiàng)目物流市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)本項(xiàng)目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提供配送服務(wù)；另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單位提供社會(huì)化物流配送服務(wù)。系統(tǒng)內(nèi)服務(wù)的對(duì)象有為商業(yè)大廈零售商場(chǎng)1家、擬建中的東方大型超市1家、百業(yè)網(wǎng)銷(xiāo)售客戶(hù)以及下屬子公司

51、、超市連鎖店若干家。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對(duì)象有XX市第一百貨集團(tuán)、八佰伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。根據(jù)對(duì)這些服務(wù)對(duì)象現(xiàn)有的銷(xiāo)售能力及發(fā)展趨勢(shì)的分析，這些服務(wù)對(duì)象所需提供配送服務(wù)的配送總金額近期內(nèi)在5億元左右，遠(yuǎn)期將在10億元以上。本項(xiàng)目的配送對(duì)象見(jiàn)圖3-1。股份公司內(nèi)部配送東方大型超市商業(yè)大廈東方百業(yè)網(wǎng)第一賣(mài)場(chǎng)第二賣(mài)場(chǎng)第三賣(mài)場(chǎng)第四賣(mài)場(chǎng)第五賣(mài)場(chǎng)參股公司配送東方裝潢二百電器商廈百業(yè)超市東方藥業(yè)其它蘆莊店沁園店劉潭店上馬墩店稻香店學(xué)前店小桃園店河埒店南陽(yáng)店山北店西郊店系統(tǒng)外部配送市內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)宜興網(wǎng)點(diǎn)江陰網(wǎng)點(diǎn)錫山網(wǎng)點(diǎn)其它XX市第一百貨集團(tuán)XX市八佰伴商貿(mào)中心XX市天惠

52、超市公司XX市星河商業(yè)公司宜興市蛟橋商場(chǎng)宜興市蘇南商廈宜興市通達(dá)商場(chǎng)宜興市華地廣場(chǎng)宜興市華都商場(chǎng)宜興市華聯(lián)商廈江陰百貨大樓江陰國(guó)際購(gòu)物中心錫山BBB商城錫山市港下農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)常州網(wǎng)點(diǎn)鎮(zhèn)江網(wǎng)點(diǎn)張家港網(wǎng)點(diǎn)靖江網(wǎng)點(diǎn)泰興網(wǎng)點(diǎn)圖圖3-1 配送對(duì)象示意圖配送對(duì)象示意圖第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo)一、建設(shè)目標(biāo)的提出XX商業(yè)大廈股份有限公司是XX市最大的商業(yè)零售企業(yè)。股份公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊依托主業(yè)，開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)，取得了良好的經(jīng)營(yíng)效益，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位。面對(duì)飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，特別是我國(guó)即將加入WTO，機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企

53、業(yè)將迅速進(jìn)入和擴(kuò)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)商業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力必將經(jīng)受相當(dāng)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為此，股份公司提出要打破傳統(tǒng)的供銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)模式，確立了大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，在提高主業(yè)綜合經(jīng)營(yíng)效益的同時(shí)，尋找契機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。其中，物流配送中心及超市的建設(shè)是股份公司多元發(fā)展的重要方面。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)為XX，在充分利用XX商業(yè)大廈股份有限公司現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，根據(jù)XX省XX市及周邊地區(qū)市場(chǎng)分析與需求預(yù)測(cè)，結(jié)合股份公司現(xiàn)有情況，提出以下建設(shè)目標(biāo)。二、建設(shè)目標(biāo)1、總體要求、總體要求成為股份公司未來(lái)510年連鎖商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，克服股份公司主業(yè)發(fā)展中的物流瓶頸障礙。具有

54、物流配送的社會(huì)化服務(wù)功能，成為華東地區(qū)有較大影響力的專(zhuān)業(yè)性物流配送基地之一。以擬建大超市為龍頭，推動(dòng)股份公司在周邊農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)連鎖超市銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，提升股份公司的規(guī)模經(jīng)營(yíng)能力，與“麥德龍”、 “家樂(lè)?！钡妊蟪邢嗫购?。形成獨(dú)立核算的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，降低股份公司商品流通過(guò)程中的運(yùn)營(yíng)成本。采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進(jìn)的物流管理技術(shù)。建立完善的信息處理和交換系統(tǒng)并可加以擴(kuò)展、升級(jí)。2、目標(biāo)年限、目標(biāo)年限設(shè)計(jì)使用年限15年。3、超市規(guī)模、超市規(guī)模商品經(jīng)營(yíng)品種包括生鮮食品、副食品、百貨、家電等9大類(lèi)20000余種商品，年銷(xiāo)售金額超過(guò)6億元。4、配送及倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模、配送及倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模配送能力：日訂單發(fā)生量 5000張

55、，12000筆包括家電類(lèi)、日用品類(lèi)、學(xué)習(xí)辦公用品類(lèi)等總品種數(shù) 39大類(lèi)，10000種日發(fā)生品種數(shù) 2000種進(jìn)貨提前期 5天配送提前期 24小時(shí)庫(kù)存量相當(dāng)于15-20天的銷(xiāo)售量配送及倉(cāng)儲(chǔ)面積：16000平方米第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為實(shí)現(xiàn)上述建設(shè)目標(biāo)，需新建一定規(guī)模的物流配送中心及超市，以及有關(guān)配套設(shè)施。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容包括主體工程和輔助配套設(shè)施工程，詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)本報(bào)告第七章“工程技術(shù)方案”。一、主體工程新建物流配送中心及超市大樓一幢，共三層，另有半地下室一層，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積47970m2，包括倉(cāng)儲(chǔ)及配送、超市賣(mài)場(chǎng)、辦公等用房。其中，超市賣(mài)場(chǎng)面積12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16

56、000m2，其它用房面積19970m2。二、輔助配套設(shè)施工程1、輔助配套設(shè)施用房650m2，主要為冷凍機(jī)房、變電室、泵房、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房，均為單層磚混結(jié)構(gòu)；2、多功能廣場(chǎng)、室外停車(chē)場(chǎng)等室外工程；3、給排水、強(qiáng)弱電、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心及超市所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)及辦公用具等。第五章 項(xiàng)目場(chǎng)址與建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址一、XX概況本項(xiàng)目場(chǎng)址所在地XX市為XX省省轄市，位于東經(jīng)119度31分至120度36分、北緯31度7分至32度，地處長(zhǎng)江三角洲江湖間的走廊部分、XX省的東南部、滬寧鐵路中段，東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183

57、公里；北臨長(zhǎng)江，與揚(yáng)州市所轄的靖江市隔江相望。XX市總面積4650平方公里，其中山區(qū)和丘陵為782平方公里，占總面積的16.8%；水域面積為769平方公里，占16.5%，耕地面積176.58千公頃；城市建成區(qū)面積為97.8平方公里。二、基地概況項(xiàng)目場(chǎng)址位于XX市區(qū)廣瑞路14、18號(hào)，現(xiàn)分別為XXXX商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司的倉(cāng)儲(chǔ)用地與XX市國(guó)貿(mào)控股（集團(tuán)）有限公司所有的五金倉(cāng)庫(kù)所在地。該地塊位于XX市市區(qū)北部偏東，占地面積47400平方米，距XX市中心僅1500米，毗鄰XX火車(chē)站和汽車(chē)站，有鐵路專(zhuān)用線(xiàn)直通XX火車(chē)站；鄰近有312國(guó)道，距滬寧、錫澄高速公路約35公里，5公里方圓內(nèi)有多個(gè)居民新村小區(qū)以

58、及廣瑞路裝修市場(chǎng)，地理位置優(yōu)越，交通便利，十分適合建設(shè)物流配送中心及大型超市。根據(jù)初步方案，本項(xiàng)目用地廣瑞路18號(hào)（土地面積21,903.1平方米）、廣瑞路14號(hào)（土地面積25,507.4平方米）擬分別采取收購(gòu)、租賃方式獲取。根據(jù)XX金寧達(dá)土地評(píng)估有限公司金地估宗評(píng)2001第040號(hào)、2001第039號(hào)土地評(píng)估報(bào)告，股份公司擬收購(gòu)的廣瑞路18號(hào)【錫崇國(guó)用（2000）字第215號(hào)】國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為1157.99萬(wàn)元，擬租賃的廣瑞路14號(hào)【錫崇國(guó)用（1999）字第21號(hào)】國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格為1327.43萬(wàn)元。另外，根據(jù)XX中天資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司蘇中資評(píng)報(bào)字（2001）第5

59、3號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出具的評(píng)估結(jié)果，位于廣瑞路18號(hào)、股份公司擬受讓的XXXX華錦集團(tuán)有限公司所有的與擬收購(gòu)?fù)恋叵嚓P(guān)的建筑物及設(shè)備的評(píng)估價(jià)值為661.41萬(wàn)元。第二節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件1、地形地貌、地形地貌XX地形以平原為主，零散分布著低山、殘丘。東部平原，沃野無(wú)邊，水網(wǎng)發(fā)育，地面高程15米，地形由中西向東緩緩傾斜。XX市區(qū)的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山連綿，其中惠山三茅峰為最高，海拔329米，錫山為75米。本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于XX市區(qū)，原為倉(cāng)庫(kù)，地勢(shì)平坦，適宜建設(shè)物流配送中心及大型超市。2、河流、河流XX南瀕太湖，北枕長(zhǎng)江，京杭運(yùn)河穿城而過(guò)，地表水豐富，外來(lái)水源補(bǔ)給充足，屬長(zhǎng)江下游太湖水網(wǎng)區(qū)。

60、太湖總面積2250平方公里，東西寬56公里，南北長(zhǎng)68公里，平均水深2米；京杭運(yùn)河，全長(zhǎng)1794公里，其中老運(yùn)河12.4公里，河床寬3090米。本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址附近無(wú)主要河流。3、氣象、氣象XX屬亞熱帶季風(fēng)海洋性氣候，常年主導(dǎo)風(fēng)為東南風(fēng)，四季變化分明，氣候溫和濕潤(rùn)，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)，熱量豐富。 溫 度：年平均溫度15.4 最冷月平均氣溫3.1 最熱月平均氣溫27.5 極端最低氣溫-10 極端最熱氣溫39 濕 度：最冷月平均相對(duì)濕度76% 最熱月平均相對(duì)濕度86% 降雨量：年總降雨1100mm 日最大降雨量204.2mm 氣 壓：夏季大氣壓1003.8MB冬季大氣壓1028.3MB風(fēng)：夏季平均風(fēng)