嵩基鴻潤城項目市場定位與建筑產品修改建議方案學習教案

1、會計學1嵩基鴻潤城項目市場定位與建筑產品修改嵩基鴻潤城項目市場定位與建筑產品修改建議建議(jiny)方案方案第一頁，共61頁。PART 1市場市場(shchng)定位定位第2頁/共61頁第二頁，共61頁?？傮w總體(zngt)市場定位市場定位區(qū)域歸屬區(qū)域歸屬(gush)定位定位中央(zhngyng)政務區(qū)是一個城市的政治活動、行政管理的運營中心，具有一個城市的核心價值。作為領導機關的所在地，在發(fā)揮政務功能的同時，彰顯社會的主流價值。中央政務區(qū)的形成還將帶動信息、商務、金融、科技、人才等城市精華要素的高度聚集。國際上統(tǒng)稱為“COD”，即central offical distract，是一個城市內

2、政外交的名片。中央政務區(qū)中央政務區(qū)目前，這里已經具備了中央政務區(qū)的一切不可或缺的因素。交通局、財政局、稅務局、國土局、檢察院等核心機關單位的相繼入駐，使區(qū)域具備了行政中心的向心力。同時，已經在建的新客運站、人民公園等大型公共設施，將使本項目所在區(qū)域的城市功能配套更加人文化、現(xiàn)代化。第3頁/共61頁第三頁，共61頁。Add Your Text總體總體(zngt)市場定位市場定位開發(fā)理念開發(fā)理念(l nin)定位定位創(chuàng)造(chungzo)城市價值 創(chuàng)造(chungzo)生活價值滿足封丘人民對高品質住宅和繁華購物街區(qū)的需求樹立一個城市的高度，成為城北新區(qū)的地標創(chuàng)造城市價值創(chuàng)造城市價值 創(chuàng)造生活價值創(chuàng)

3、造生活價值在高尚行政街區(qū)，倡導一種有秩序、有地位、有氣質的優(yōu)越生活方式，符合社會主流人群的生活價值標準。創(chuàng)造城市價值創(chuàng)造城市價值以全新的建筑風貌彰顯封丘的城市形象。臨街商鋪、緊靠新客運站，成就封丘購物新地標。在行政區(qū)現(xiàn)代化新城的基礎上，為高品質生活區(qū)的城市概念再做詮釋。創(chuàng)造生活價值創(chuàng)造生活價值基于中央政務區(qū)的的優(yōu)越生活環(huán)境，創(chuàng)造全新的生活價值。小高層、高層高品質住宅，商業(yè)街的購物環(huán)境，城市精英匯集的區(qū)域，在物質與精神上同時為生活品質加分。第4頁/共61頁第四頁，共61頁?？傮w總體(zngt)市場定位市場定位樓盤樓盤(lu pn)總定位總定位中央政務(zhngw)區(qū) 封丘門戶新區(qū)首席高品質生活街

4、區(qū)結合以上定位，本項目總定位呼之欲出：中央政務區(qū)中央政務區(qū)- 封丘門戶封丘門戶-新區(qū)首席高品質生活街區(qū)新區(qū)首席高品質生活街區(qū)中央政務區(qū)中央政務區(qū)封丘門戶封丘門戶新區(qū)首席新區(qū)首席高品質生活街區(qū)高品質生活街區(qū)黨政機關密集，社會上層人士聚集的城市核心區(qū)域。緊鄰新客運站，封丘人出入的門戶。在新區(qū)高品質生活區(qū)的基礎上進一步超越，做新區(qū)代言人。融合高檔住宅與繁華商業(yè)街，營造便利生活氛圍，創(chuàng)造街區(qū)價值。第5頁/共61頁第五頁，共61頁?？傮w市場總體市場(shchng)定位定位定位定位(dngwi)依據(jù)依據(jù)區(qū)域特征 基地條件 市場機會 競爭(jngzhng)需要定位依據(jù)定位依據(jù)區(qū)域特征基地條件市場機會競爭需要

5、封丘新區(qū)，迎合城市發(fā)展的趨勢，發(fā)展?jié)摿o限。黨政機關集中，政務氛圍濃厚。綜合概括為：新行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、生活區(qū)、工業(yè)區(qū)。位居行政分布線上，與城市權利階層毗鄰而居。緊鄰新客運站，執(zhí)掌封丘門戶。商住綜合用地，構建良好的居住生活圈。市政對新區(qū)投入力度大，區(qū)域價值凸顯。前期幾個樓盤帶動，區(qū)域發(fā)展日漸成熟，認可度高。小高層、高層稀缺，但客戶有此置業(yè)需求，填補空白以領導者的姿態(tài)吸引目標客戶。以獨一無二的社區(qū)品質打壓競爭對手。以高端形象確立自己的市場。第6頁/共61頁第六頁，共61頁。產品產品(chnpn)定位定位產品產品(chnpn)定位定位p本項目的產品定位，是在總市場定位前提下，對建筑產品進行的定位。p

6、本項目的建筑產品定位，首先(shuxin)要符合市場上目標客戶的需求，引導目標客戶消費。其次，要區(qū)別于目前市場上的產品類別，制造競爭性優(yōu)勢，因此將本項目的產品定位為：戶型適中戶型適中高檔品質高檔品質運動休閑主題運動休閑主題復合街區(qū)復合街區(qū)戶型適中 高檔品質 運動休閑主題 復合街區(qū)第7頁/共61頁第七頁，共61頁。產品產品(chnpn)定位定位產品產品(chnpn)定位定位中等戶型 高檔品質 運動休閑主題(zht) 復合街區(qū)戶型適中戶型適中高檔品質高檔品質運動休閑主題運動休閑主題復合街區(qū)復合街區(qū)市場層面：考慮客戶置業(yè)需求，通過減少面積降低總價，使客戶更容易接受，同時保持一定的居住舒適性。功能層面

7、：設計面積不大功能全的全新戶型，而非單純減少面積。具體是基于現(xiàn)代家庭物質儲藏和生活方式的豐富，增加壁柜和衣帽間。區(qū)域要素：中央政務區(qū)的高潛力區(qū)域，封丘高品質樓盤的集中區(qū)域?？蛻粢兀横槍δ繕丝蛻舻恼{查，主要置業(yè)群體中高層次的收入狀況從根本上決定項目的規(guī)模特征。項目限制要素：緊鄰客運站，環(huán)境嘈雜；物業(yè)上為高密度社區(qū)，容積率略高，綠化率較低。影響項目成為高檔項目的運作能力?？蛻粜枨螅涸谇捌诳蛻粽{查中，健身器材、休閑是客戶重點選擇的配套，說明了人們對運動、休閑軟性需求的強烈。差異化競爭：目前在封丘各項目中，只有錦繡溫泉花園有此概念的宣傳，但力度不大。本項目以運動休閑為主題，更可以引起市場的關注。本項

8、目要形成“小高層+高層+商業(yè)”的復合產品體系，一方面可以多種產品擴大客戶層面，避免產品過于集中，充分滿足市場需求，另一方面可以多種產品的功能互補和形態(tài)差異，提升項目的綜合形象和利潤價值。對于商業(yè)部分，既作為社區(qū)自身的日常生活配套，還可作為未來新區(qū)的商業(yè)中心。第8頁/共61頁第八頁，共61頁。產品產品(chnpn)定位定位產品產品(chnpn)規(guī)劃規(guī)劃住宅規(guī)劃：高檔(godng)、高層+小高層、戶型適中；商業(yè)規(guī)劃：社區(qū)配套、新區(qū)商業(yè)中心高檔高檔社區(qū)社區(qū)配套配套戶型戶型適中適中高層高層+ +小小高層高層新區(qū)新區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心住宅住宅商業(yè)商業(yè)住宅進一步帶動商業(yè)商業(yè)滿足住宅配套需求住宅部分規(guī)劃：整體

9、檔次呈現(xiàn)高檔，物業(yè)形態(tài)以高層為主，包含部分小高層，戶型面積適中。商業(yè)部分規(guī)劃：既作為社區(qū)配套，將來還將借助客運站的密集人流，形成新區(qū)商業(yè)中心。住宅與商業(yè)實現(xiàn)聯(lián)動，商業(yè)滿足住宅區(qū)居民生活配套要求，住宅聚集的人氣可以進一步促進商業(yè)的繁榮。第9頁/共61頁第九頁，共61頁。產品產品(chnpn)定位定位住宅住宅(zhzhi)產品定位產品定位住宅產品設計，以“高層(o cn)為主，小高層(o cn)為輔”；住宅戶型設計體現(xiàn)“面積適中、功能全、精細化”的特點本項目住宅產品設計，要以“高層為高層為主，小高層為輔主，小高層為輔”，戶型設計要體現(xiàn)“面積適中、功能全、精細化面積適中、功能全、精細化”的特點。面積

10、適中：總價低，目標客戶更易接受功能全：面積緊湊但功能齊全精細化：設計精巧，布局別致第10頁/共61頁第十頁，共61頁。產品產品(chnpn)定位定位住宅住宅(zhzhi)產品定位產品定位戶型設計(shj)創(chuàng)新；提高得房率；新現(xiàn)代主義建筑立面；半地下車庫、立體綠化采取一梯兩戶的設計戶型面積不大但功能齊全，戶內增加壁柜和衣帽間，以滿足現(xiàn)代家庭的豐富生活需求。結構合理，使用率高，高層的得房率控制在75%以上，小高層的得房率控制在80%以上，提高住宅的套內使用面積。外立面要體現(xiàn)建筑的實用性、觀賞性和藝術性，提升整個小區(qū)的文化品位。建議采用“新現(xiàn)代主義建筑風格”，簡約時尚，與其他樓盤形成鮮明對比。采用半

11、地下車庫，立體綠化，實用與美觀并舉，既體現(xiàn)車庫功能有美化環(huán)境。第11頁/共61頁第十一頁，共61頁。產品產品(chnpn)定位定位住宅產品住宅產品(chnpn)定位定位包括(boku)A戶型：三室二廳一衛(wèi)，C戶型：三室二廳二衛(wèi)，D戶型：三室二廳二衛(wèi)，E戶型：四室二廳二衛(wèi)，F(xiàn)戶型：三室二廳二衛(wèi)序號序號戶型戶型面積面積比例比例A戶型二室二廳一衛(wèi)9610%C戶型三室二廳二衛(wèi)12525%D戶型三室二廳二衛(wèi)13220%E戶型四室二廳二衛(wèi)14015%F戶型三室二廳二衛(wèi)13030%戶型面積與比例戶型面積與比例第12頁/共61頁第十二頁，共61頁。產品產品(chnpn)定位定位商業(yè)產品商業(yè)產品(chnpn)定

12、位定位定位于復合商業(yè)，具體(jt)包括：住宅配套商業(yè)、新區(qū)商業(yè)中心。新區(qū)商業(yè)中心新區(qū)商業(yè)中心緊鄰新客運站，具備成為新區(qū)商業(yè)中心的先天條件。為出行旅客提供如：餐飲、超市、網吧、品牌服裝等商業(yè)配套服務住宅配套商業(yè)住宅配套商業(yè)為本社區(qū)居民提供生活配套設施如：便利店、餐飲店、煙酒店、美容美發(fā)、社區(qū)診所、服裝店、復合商業(yè)復合商業(yè)以小商鋪為主大商鋪為輔基本單元面積結 構50150，其中以50100小商鋪為主，商業(yè)中心部分配備少量100150大商鋪?？蚣芙Y構、自由組合、自由分割第13頁/共61頁第十三頁，共61頁。功能定位功能定位復合功能復合功能(gngnng)社區(qū)社區(qū)集“居住、經營、投資(tu z)、休閑

13、”四位一體。居住經營投資休閑本項目的功能定位，提出“復合功能行政街復合功能行政街區(qū)區(qū)”，即多種功能優(yōu)化組合，集“居住、經營、投資、休閑”四位一體，在新區(qū)率先提出，形成一種超前性與領先性。第14頁/共61頁第十四頁，共61頁。功能定位功能定位功能功能(gngnng)要求要求居住功能、經營(jngyng)功能、投資功能、休閑功能居居 住住經經 營營投投 資資休休 閑閑住宅(zhzhi)是本項目開發(fā)的主要部分，居住是本項目的第一大功能，本項目是適合中高端客戶在中央政務區(qū)置業(yè)的理想地，也是符合其身份與地位的高尚居所。本項目的商業(yè)一方面為本項目的生活配套設施做出有利保障，另一方面又形成自己獨立的專業(yè)商業(yè)

14、中心，可以輻射到全市，是優(yōu)質的經營場所。本項目憑借所在區(qū)域價值的日益彰顯，和鄰近客運站的絕版位置，通過“稀缺地段、廣大市場空間、無限升值空間”的宣傳和推介，吸引投資客的關注。本項目通過依托附近人民公園的休閑游玩價值，更憑借自身豐富完整的商業(yè)配套設施，可為封丘居民提供一站式購物、休閑、游樂、聚會的場所。第15頁/共61頁第十五頁，共61頁。品質品質(pnzh)定位定位品質品質(pnzh)定位定位品質定位為：產品(chnpn)精良、價值突出、形象第一，具體從文化品位、建筑品質、服務品質、健康品質、客戶品質方面表現(xiàn)。作為集住宅、商業(yè)為一體的復合型物業(yè)，本項目要建設成為封丘的“高品質/高舒適度/高端社

15、區(qū)”，并成為新區(qū)的一處置業(yè)、投資熱土。具體要做到“產品精良、價值突出、形象第一”，即在品質上要做高端，在形象上要拔高做第一，并以適當?shù)膬r格帶給客戶超值感受。12345具體表現(xiàn)具體表現(xiàn)文化品位：文化品位：以運動健康的休閑理念為主，結合行政街區(qū)的高尚人文環(huán)境，打造具有濃郁文化氣息的第一樓盤形象。建筑品質：建筑品質：通過外保溫等先進建筑材料，建筑工藝的節(jié)能技術，智能設備、壁掛太陽能、電暖等建筑科技設備的使用，凸顯建筑的精良品質。服務品質：服務品質：通過智能化技術的安防運用、多體系防護措施以及特約服務等，彰顯小區(qū)的物業(yè)管理與服務品質。健康品質：健康品質：通過健身器材的運動設備，結合小區(qū)立體化景觀，打造

16、健康社區(qū)的理念?？蛻羝焚|：客戶品質：通過吸引中高端客戶聚集，突出樓盤的高品質客戶形象。第16頁/共61頁第十六頁，共61頁。價格價格(jig)定位定位住宅住宅(zhzhi)價格定位價格定位根據(jù)(gnj)本項目中高檔的市場定位及與世紀花園的對比參考，將住宅價格定位在25002600元/。多層小高層24002500元/27002800元/世紀花園世紀花園住宅本項目本項目25002600元/根據(jù)本項目的市場定位，本項目的價格應定位于“中高價位”。因此，參考價格表現(xiàn)較高的世紀花園項目，本項目單價定價與之相比略低。另外結合戶型面積來看，本項目同等戶型與世紀花園相比面積稍小，從而在總價表現(xiàn)上進一步走低，符

17、合目標客戶對居住、投資“價格求低”的購買心理。戶型戶型三室兩廳四室兩廳面積面積128、130、135、143151戶型戶型兩室兩廳三室兩廳四室兩廳面積面積96125、130、132140世紀花園世紀花園戶型面積戶型面積本項目本項目戶型面積戶型面積第17頁/共61頁第十七頁，共61頁。價格價格(jig)定位定位商業(yè)商業(yè)(shngy)價格定位價格定位以商業(yè)項目客戶看重因素作參考，對比瑞封花園，本項目商業(yè)價格(jig)定位于70007500元/。人流量地段成熟商圈交通便利配套設施好此條件所占權重41%此條件所占權重26%此條件所占權重13%此條件所占權重11%此條件所占權重6% 在商業(yè)物業(yè)方面，新區(qū)

18、中瑞封花園具有較強的競爭力和典型性，因此本項目的商業(yè)定價將以瑞封花園為對比，參考各因素得出結論。本項目憑借緊鄰客運站的優(yōu)勢，人流量將來必然超過瑞封花園現(xiàn)有人流量。地段上瑞封花園緊鄰繁華的黃池路，略好于本項目。瑞封花園所在區(qū)域溫州商業(yè)街已形成成熟商圈，而本項目所在區(qū)域剛剛起步。交通上，瑞封花園略勝于本項目。配套設施上，瑞封花園區(qū)域發(fā)展成熟，而本項目則有客運站這一重大利好面，兩者不分上下。 雖然瑞封花園在諸多方面略優(yōu)于本項目，但在人流量這一最關鍵因素上輸與本項目，綜合來看，兩者競爭力相當，對比瑞封花園7000元/的價格，寶利認為本項目定價于70007500元/較為合適。第18頁/共61頁第十八頁，

19、共61頁?？蛻艨蛻?k h)定位定位客戶客戶(k h)特征特征收入較高、注重品味、置業(yè)理性、看重家庭、追求精神享受(xingshu)、尋求身份認同。注重品位收入較高置業(yè)理性看重家庭追求精神層面尋求身份認同本項目的客戶應是具有“財富、地位、品位、積極”等屬性的城市主流階層，他們努力創(chuàng)造物質財富和精神財富，并推動社會進步。具體反映在個性化的消費心理、理性化的消費需求，是頗具“主流”風范的置業(yè)人群。第19頁/共61頁第十九頁，共61頁。自用自用(zyng)型客戶型客戶客戶客戶(k h)定位定位客戶客戶(k h)細分細分總體上可分為自用型客戶和投資型客戶，其中，自用型客戶又可進一步細分為首次置業(yè)者和二

20、次或多次置業(yè)者客戶。投資型客戶投資型客戶+首次置業(yè)者：首次置業(yè)者：年齡在25-35歲之間，因為種種因素仍未置業(yè)，所選要求既要符合城市發(fā)展方向，又能是總價承受范圍內的客戶。二次或多次置業(yè)者：二次或多次置業(yè)者：年齡在35-50歲之間，抱有新區(qū)置業(yè)夢想的客戶，多為社會的中產階級、中高收入階層客戶。這類客戶多為對新區(qū)發(fā)展前景看好，通過對房產投資而獲得投資利益。第20頁/共61頁第二十頁，共61頁?？蛻艨蛻?k h)收入收入客戶客戶(k h)職業(yè)職業(yè)客戶客戶(k h)年齡年齡集中在25歲50歲之間，大多收入穩(wěn)定，事業(yè)正在上升期，有一定的經濟基礎和社會地位。主力家庭月收入在2500元5000元之間，收入處

21、于中上游，具備置業(yè)及房產投資的能力。l個體私營業(yè)主l機關單位職員l公司職員l企業(yè)中高層管理人員l專業(yè)人士（醫(yī)生、教師等）l鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人士客戶定位客戶定位客戶分析客戶分析根據(jù)前期客戶調查，從客戶年齡、客戶收入、客戶職業(yè)三個重要方面說明。第21頁/共61頁第二十一頁，共61頁。核核 心心客客 戶戶潛在潛在(qinzi)客戶客戶區(qū)域來源區(qū)域來源(liyun)(liyun)：回鄉(xiāng)置業(yè)者：回鄉(xiāng)置業(yè)者職業(yè)特點：常年在外工作的白領階層。職業(yè)特點：常年在外工作的白領階層。置業(yè)目的：自住置業(yè)目的：自住+ +投資投資置業(yè)特征：置業(yè)為父母買房或置業(yè)投資置業(yè)特征：置業(yè)為父母買房或置業(yè)投資重要重要(zhngyo)客戶客戶

22、區(qū)域來源區(qū)域來源：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)職業(yè)特點職業(yè)特點：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)創(chuàng)富階層（領導干部、生意致富者農村富裕者）置業(yè)目的：置業(yè)目的：自住+投資置業(yè)特征：置業(yè)特征：為子女入學或移居區(qū)域來源區(qū)域來源：封丘縣全縣城職業(yè)特點職業(yè)特點：封丘縣智富階層（私營企業(yè)、企事業(yè)中高層、高級公務人員）置業(yè)目的：置業(yè)目的：自住需求 置業(yè)特征置業(yè)特征：大部分為二次置業(yè)，以改善性需求為主。核心客戶核心客戶客戶定位客戶定位客戶定位客戶定位核心客戶；重要客戶；潛在客戶第22頁/共61頁第二十二頁，共61頁。價值感受價值感受(gnshu)第一第一精細化建筑(jinzh)設計先進性建筑(jinzh)材料智能化建筑(jinzh)科技精致化戶型立體化景觀

23、市場市場(shchng)形象第一形象第一產品領先產品領先中央政務區(qū)封丘門戶新區(qū)首席高品質生活街區(qū)地位定位地位定位地位定位地位定位產品領先 市場形象第一 價值感受第一本項目所在市場地位，將從本項目建筑產品自身、本項目的市場形象和本項目帶給客戶的價值感受三個層面判斷。以精良產品領先于市場，以市場第一的形象出現(xiàn)，最后通過適中的價格，帶給客戶超值的性價比感受第23頁/共61頁第二十三頁，共61頁。PART 2建筑建筑(jinzh)產品修改建議產品修改建議第24頁/共61頁第二十四頁，共61頁。建筑設計修改建筑設計修改(xigi)目標目標修改修改(xigi)目標目標需達成的目標(mbio)：開發(fā)目標(m

24、bio)、樓盤目標(mbio)、銷售目標(mbio) 全面提升嵩基集團的品牌形象，同時為后續(xù)產品開發(fā)積累建筑產品方面的經驗。 以既定價格確保項目實現(xiàn)產品快速上量，從而實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速回籠資金、實現(xiàn)盈利的目標。開發(fā)目標開發(fā)目標樓盤目標樓盤目標銷售目標銷售目標建筑方面：建筑方面：打造封丘高品質樓盤。文化方面：文化方面：打造運動休閑、高尚人文社區(qū)。服務方面：服務方面：貼心物業(yè)、特約服務。健康方面：健康方面：健身運動設備，立體化景觀。本項目的建筑設計，要達成如下目標：第25頁/共61頁第二十五頁，共61頁。建筑設計修改建筑設計修改(xigi)原則原則修改修改(xigi)原則原則前瞻性、成本(chngb

25、n)性、創(chuàng)新性、差異性、精確性前瞻性前瞻性成本性成本性創(chuàng)新性創(chuàng)新性精確性精確性差異性差異性4. 保持戶型、外立面及建筑風格、景觀的個性化，與市場競爭對手形成鮮明的差異。5. 充分挖掘土地價值，在保證功能齊全的基礎上實現(xiàn)對戶型面積的精準控制。1. 兼顧35年后的市場發(fā)展，建筑風格和建筑立面保證30年不落后。2. 注重成本控制，在保證產品品質的前提下收縮成本。比如建筑外立面可用30%的面磚，70%的涂料。3. 既符合市場需求又要在現(xiàn)有市場上進行產品細分與創(chuàng)新。第26頁/共61頁第二十六頁，共61頁。建筑設計理念與主題建筑設計理念與主題(zht)概念概念設計設計(shj)理念理念功能價值投資(tu

26、z)價值享受價值身份價值身份價值身份價值享受價值享受價值投資價值投資價值功能價值功能價值本項目的建筑產品，要形成以“創(chuàng)造生活價值創(chuàng)造生活價值”的設計理念，帶給不同客戶不同的價值體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在：第27頁/共61頁第二十七頁，共61頁。建筑設計理念建筑設計理念(l nin)與主題概念與主題概念主題主題(zht)概念概念中央(zhngyng)政務區(qū)/首席高品質生活街區(qū)/封丘人居形象大使中央政務區(qū)中央政務區(qū)封丘人居形象大使封丘人居形象大使首席高品質生活街區(qū)首席高品質生活街區(qū)中央政務區(qū)中央政務區(qū) 首席高品質生活街區(qū)首席高品質生活街區(qū) 封丘人居形象大使封丘人居形象大使權利階層聚集之地，以其強烈向心力吸納

27、一城精華，成就區(qū)域不可忽視的價值，也是居住者地位、身份、品位的象征。依托行政中心，憑借自身精良建筑產品、運動休閑理念的運用和健身器材的配備、立體化景觀的設計和豐富的商業(yè)配套，將項目打造成舒適性高的品質型社區(qū)，并在形象上塑造成為城市第一。從建筑外立面、戶型設計建筑材料、智能科技到物業(yè)服務、運動休閑設施都將與封丘各樓盤形成差異，既是個性化更是人性化的樓盤。第28頁/共61頁第二十八頁，共61頁。建筑設計理念建筑設計理念(l nin)與主題概念與主題概念主題主題(zht)要點要點首席(shux)/高品質/生活街區(qū)/人居/運動休閑首席首席高品質高品質生活街區(qū)生活街區(qū)運動休閑運動休閑人居人居4. 人性化

28、建筑 、人性化服務、人性化配套，成為最適宜居住的典范社區(qū)。5. 立體化景觀的組合，運動健身器材的配備，為居住者工作之余提供運動休閑的場所。1. 第一并非指在品質上不顧成本的精益求精，而是在精良品質的基礎上，在形象上拔高，以新區(qū)第一的身份宣傳推介。2. 從建筑設計、建筑材料、建筑科技各方面確保產品品質。3. 品質型、高尚型、人文型住宅，復合繁華商業(yè)物業(yè)，成為集生活、購物、休閑、娛樂為一體的一站式街區(qū)。第29頁/共61頁第二十九頁，共61頁。建筑設計創(chuàng)新建筑設計創(chuàng)新(chungxn)要點要點創(chuàng)新創(chuàng)新(chungxn)要點要點外立面創(chuàng)新(chungxn)、戶型創(chuàng)新(chungxn)、景觀創(chuàng)新(chu

29、ngxn)、車庫創(chuàng)新(chungxn)車庫創(chuàng)新車庫創(chuàng)新外立面創(chuàng)新外立面創(chuàng)新戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新景觀創(chuàng)新景觀創(chuàng)新 體現(xiàn)建筑的藝術性和整個小區(qū)的文化品位，形成獨樹一幟的建筑風格，與其他樓盤形成鮮明對比。 自然、生態(tài)、豐富，追求生活環(huán)境和自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 健康、舒適、經濟、實用四位一體。 實用與美觀并舉，既體現(xiàn)車庫功能又美化環(huán)境。第30頁/共61頁第三十頁，共61頁?？偲矫娌季挚偲矫娌季?bj)建議建議平面平面(pngmin)布局布局一個(y )標志性雕塑三條商業(yè)步行街兩個出入口三類產品形態(tài)小區(qū)四個庭院圍合各布置一個主題游園。由大門進入小區(qū)，沿商業(yè)內街建造一個中央林陣景觀區(qū)。小區(qū)南側鄰客運站部分建造

30、隔絕林陣。西側沿封黃路商業(yè)街，北側沿行政路商業(yè)街，以及一條商業(yè)內街。封黃路西出入口為主要出入口，直接進入商業(yè)內街，行政路為副出入口，進出小區(qū)居民和車輛。產品形態(tài)包含小高層和高層住宅以及商業(yè)產品。四個主題游園一個中央林陣一個隔絕林陣在主大門外，設置小型噴泉，附設標志性的雕塑。一個標志性雕塑；兩個林陣：中央臨陣、隔絕林陣；兩個出入口；三類產品形態(tài)；三條商業(yè)步行街；四個主題游園。第31頁/共61頁第三十一頁，共61頁?？偲矫娌季挚偲矫娌季?bj)建議建議平面平面(pngmin)布局圖布局圖一個標志性雕塑；兩個林陣：中央臨陣、隔絕(gju)林陣；兩個出入口；三類產品形態(tài)；三條商業(yè)步行街；四個主題游園。

31、封黃路商業(yè)街行政路商業(yè)街住宅部分商業(yè)內街隔絕林陣中央林陣主題游園西大門西大門北大門北大門標志性噴泉雕塑休閑區(qū)第32頁/共61頁第三十二頁，共61頁。戶型規(guī)格戶型規(guī)格(gug)建議建議戶型戶型(h xn)設計設計整體采取一梯兩戶的設計思路，對于18層高層建筑，特意(ty)設計雙電梯本項目產品的戶型設計，采用一梯兩戶的設計。并縮短電梯大堂的進深，做到電梯直接入戶，可以提高住戶得房率，增加套內使用面積。對于兩棟18層的高層建筑，由于住戶較多，單電梯設計造成高峰時間擁堵，給居住者生活造成不便，因此建議18層高層建筑配備雙電梯，即采取兩梯兩戶的設計。電梯入戶樓梯電梯入戶樓梯第33頁/共61頁第三十三頁，

32、共61頁。戶型規(guī)格戶型規(guī)格(gug)建議建議戶型戶型(h xn)設計設計陽臺(yngti)廚房A戶型生活陽臺建議開在廚房處，與廚房連接?？蛷d窗戶建議全部改為落地窗。第34頁/共61頁第三十四頁，共61頁。戶型戶型(h xn)規(guī)格建議規(guī)格建議戶型戶型(h xn)配置配置以中等面積三房為主力戶型，配置(pizh)部分兩房和三房戶型。序號序號戶型戶型面積面積比例比例A戶型二室二廳一衛(wèi)9610%C戶型三室二廳二衛(wèi)12525%D戶型三室二廳二衛(wèi)13220%E戶型四室二廳二衛(wèi)14015%F戶型三室二廳二衛(wèi)13030%結合本項目市場調查報告、市場定位和目前市場整體狀況，確定以中等面積三房為主力戶型，配置部分

33、兩房和四房。具體戶型配比如下：第35頁/共61頁第三十五頁，共61頁。戶型規(guī)格戶型規(guī)格(gug)建議建議戶型功能戶型功能(gngnng)特色特色壁柜的設計(shj)；樓梯進深的設計(shj)；廚房的設計(shj)壁柜的設計：壁柜的設計： 多做壁柜、衣帽間、儲藏室，增加室內的使用功能。1樓體進深的設計：樓體進深的設計： 樓體進深加大，整個樓體進深在15米左右。2廚房的設計：廚房的設計： 開間要大，并結合壁柜，充分滿足烹飪和食物貯藏功能。3陽臺盥洗臺儲藏柜壁柜操作臺廚房第36頁/共61頁第三十六頁，共61頁。戶型規(guī)格戶型規(guī)格(gug)建議建議戶型戶型(h xn)功能特色功能特色主臥的設計；細部(x

34、b)處理；生活配套的設計；地下室的設計主臥的設計：主臥的設計：由南到北（南部為休息區(qū)，北部為衛(wèi)生間），南北通透，休息區(qū)采光充足，衛(wèi)生間全明設計。4淋浴衛(wèi)生間陽臺休息區(qū)衣帽間壁柜細部處理細部處理設置兩個門鈴，分別設在客廳和廚房。5生活配套的設計：生活配套的設計：每層增加垃圾房、管道井。6地下室的設計地下室的設計考慮采用半地下室設計，一側為車庫，一側為儲藏室，充分利用地下空間，解決停車和貯藏功能。7第37頁/共61頁第三十七頁，共61頁。戶型戶型(h xn)規(guī)格建議規(guī)格建議戶型功能戶型功能(gngnng)賣點賣點面積不大功能(gngnng)全；結構合理，實用率高；客戶面廣；總價低總價低：本項目產品

35、總價如果按照2500元/單價計算，最小戶型總價僅在24萬元，客戶比較容易接受?？蛻裘鎻V：以知識型、高素質、實用功能第一位的新區(qū)消費群體。面積不大功能全結構合理，實用率高第38頁/共61頁第三十八頁，共61頁。戶型規(guī)格戶型規(guī)格(gug)建議建議商業(yè)商業(yè)(shngy)用房用房商業(yè)規(guī)格(gug)；業(yè)態(tài)規(guī)格(gug)內街商業(yè)封 黃 路 行 政 路1.商業(yè)規(guī)格鄰封黃路和行政路商業(yè)街都為二層，封黃路建議進深15米，行政路進深13米，層高一層4.2米，二層4米。商業(yè)內街為一層，建議進深12米，層高4.2米2.業(yè)態(tài)規(guī)劃本項目商業(yè)同時定位于社區(qū)商業(yè)配套和新區(qū)商業(yè)中心，建議將內街商業(yè)作為社區(qū)配套，臨街尤其是封黃路

36、商業(yè)作為客運站商業(yè)配套，并發(fā)展成為商業(yè)中心。第39頁/共61頁第三十九頁，共61頁。建筑風格建議建筑風格建議(jiny)建筑風格建筑風格ArtDeco建筑風格 ArtDecoArtDeco建筑風格建筑風格ArtDeco建筑的特點，立面嚴謹而簡潔有力，富有文化氣息，尺度親切， 樸實自然，細部精致、注重功能和建筑景觀環(huán)境的美學(mixu)感官。ArtDeco建筑風格，體現(xiàn)簡約、時尚、蓬勃向上的時尚氣息，更能表現(xiàn)出立面的幾何體、藝術感，簡潔隨意而富現(xiàn)代氣息，線條(xintio)清新流暢。第40頁/共61頁第四十頁，共61頁。建筑風格建議建筑風格建議(jiny)外立面外立面從頂部、陽臺(yngti)、

37、雨水管空調冷凝管、色彩、山墻各角度考慮。頂部(dn b)陽臺雨水管空調冷凝管色彩山墻主要以平屋頂設計，通過立體幾何突出現(xiàn)代建筑的簡約和時尚；頂層建造頂棚，既實用又美觀。1、陽臺采用直角落地陽臺，不能有過多異型陽臺出現(xiàn)，避免出現(xiàn)拐角陽臺、弧角陽臺，破壞整體立面風格。2、陽臺還要考慮與空調板的結合，空調機位的擋板建議采用水泥材質的百葉扇造型。在立面設計的同時，就要提前考慮雨水管和空調冷凝管位置和顏色的處理，考慮位置的隱蔽性，不能影響美觀。已規(guī)劃外立面設計以米黃色為主，建議考慮赭石色。材質使用面磚要注意山墻立面的處理，使之形成項目建筑景觀的亮點，同時又能增強端頭戶型的實用功能。第41頁/共61頁第四

38、十一頁，共61頁。建筑風格建議建筑風格建議(jiny)參考參考(cnko)案例案例第42頁/共61頁第四十二頁，共61頁。建筑風格建議建筑風格建議(jiny)參考參考(cnko)案例案例第43頁/共61頁第四十三頁，共61頁。建筑景觀建筑景觀(jn un)建議建議總體總體(zngt)思路思路以“運動、健康、休閑”為主題；由“1個中央綠化(lhu)帶+1個隔絕綠化(lhu)帶+4個主題游園+3個休閑綠化(lhu)圈+運動主題雕塑”組成?？傮w思路總體思路以運動、健康、休閑為特色，將體育的生活哲學與社區(qū)居住文化相結合，并將運動、自然、園藝、人文、體驗、交流和友愛等設計要素貫穿其中。整個主題景觀由“1

39、個中央綠化帶+1個隔絕綠化帶+4個主題游園+3個休閑綠化區(qū)+運動主題雕塑”組成，采取“多種樹、少種草”的原則。本項目在景觀設計上要創(chuàng)新，結合時代主題和地域特色，為項目增光添彩，提升項目的附加值：第44頁/共61頁第四十四頁，共61頁。建筑景觀建筑景觀(jn un)建議建議景觀景觀(jn un)主題主題對建筑景觀提出(t ch)三個主題要求：健康主題、運動主題、休閑主題健康主題健康主題運動主題運動主題休閑主題休閑主題健康不僅僅指身體方面無疾病，在現(xiàn)代健康理念中包括身心方面的全面健康。 隨著人們健康意識的提高，運動意識在整個社會逐步升級，帶動健身房等服務行業(yè)的發(fā)展，但在封丘尚且缺乏，因此人們對小區(qū)

40、健身配套將會更為關注?，F(xiàn)代生活節(jié)奏不斷加快，人們日復一日的工作，免不了身心疲憊，渴望在工作之外的時間獲得壓力的釋放和心理的緩解，休閑意識泛起。措施：在中央景區(qū)、樓間、周界多種植立體化的灌木、喬木、花草，真正做到出門見綠、開窗見景，步移景異，實現(xiàn)社區(qū)居民從體質到精神的全面健康。措施：在四個社區(qū)主題游園中配備小型運動健身器材，安置運動主題雕塑。措施：立體式綠化讓居住者感受與大自然的貼近，另外在轉角路口建造休閑綠化圈，全方位打造休閑生活理念。第45頁/共61頁第四十五頁，共61頁。建筑景觀建筑景觀(jn un)建議建議景觀景觀(jn un)布局布局兩個(lin )形象大門兩個形象大門：兩個形象大門：

41、封黃路西大門為主大門，行政路北大門為次大門。主大門直徑28米，次大門直徑13米。大門設計使用北歐現(xiàn)代簡約風格，與整體建筑風格相一致，和諧統(tǒng)一。形象大門參考圖形象大門參考圖第46頁/共61頁第四十六頁，共61頁。建筑建筑(jinzh)景觀建議景觀建議景觀景觀(jn un)布局布局一個(y )水景雕塑一個水景雕塑：一個水景雕塑：主大門前方建造，打造水景概念：考慮建造水池，內置藝術雕塑或直接建造噴泉雕塑。水景雕塑參考圖水景雕塑參考圖第47頁/共61頁第四十七頁，共61頁。建筑景觀建筑景觀(jn un)建議建議景觀景觀(jn un)布局布局一個中央(zhngyng)綠化帶、一個隔絕綠化帶兩個綠化帶：兩

42、個綠化帶：一個中央綠化帶，分布于商業(yè)內街，一個隔絕綠化帶，分布于鄰近客運站一側。中央綠化帶主要起美化作用，隔絕綠化帶兼具使用功能，可以將社區(qū)建筑與客運站隔離。中央綠化帶參考圖中央綠化帶參考圖隔絕綠化帶參考圖隔絕綠化帶參考圖第48頁/共61頁第四十八頁，共61頁。建筑建筑(jinzh)景觀建議景觀建議景觀景觀(jn un)布局布局四個主題(zht)游園四個主題游園：四個主題游園：整個社區(qū)共有8棟樓，每兩棟為一個庭院，共四個庭院；景觀布局設計每個庭院建造一個游園，以健康、運動為主題；游園以坡地景觀+運動小廣場的方式布局。運動廣場坡地景觀階梯主題游園示意圖主題游園示意圖主題游園參考圖主題游園參考圖第

43、49頁/共61頁第四十九頁，共61頁。建筑景觀建筑景觀(jn un)建議建議景觀景觀(jn un)布局布局三個休閑(xixin)綠化區(qū)三個休閑綠化區(qū)：三個休閑綠化區(qū)：社區(qū)八棟樓，每四棟樓之間會有一個轉角路口，共有三個，一大兩小。景觀設計中充分利用這一區(qū)域，設計休閑區(qū)，并設置休息座椅，集綠化、休閑功能為一體。休閑綠化區(qū)參考圖休閑綠化區(qū)參考圖第50頁/共61頁第五十頁，共61頁。建筑建筑(jinzh)景觀建議景觀建議景觀景觀(jn un)布局布局地面鋪裝、樹木(shm)栽植地面鋪裝：地面鋪裝：社區(qū)主干道、支路和主題景觀的地面采用透水磚、水泥塊進行鋪裝，擯棄花崗巖和不銹鋼等高成本的豪華鋪裝，體現(xiàn)健康

44、實用的鋪裝特色。樹木栽植：樹木栽植：地面花草、灌木和喬木高低錯落，形成三級綠化體系。另外考慮到地下車庫的建設，植被根系不宜入土過深，建議喬木采取盆景式種植方式。第51頁/共61頁第五十一頁，共61頁。建筑景觀建筑景觀(jn un)建議建議景觀景觀(jn un)布局布局各種功能用品包括果皮箱、休閑椅、運動器械(qxi)、街燈等。社區(qū)內的果皮箱、休閑椅、運動器械、街燈等要設計的藝術化，在顏色和造型上符合自然健康主題，在發(fā)揮實用功能的同時成為社區(qū)內的和諧景觀。第52頁/共61頁第五十二頁，共61頁。建筑景觀建筑景觀(jn un)建議建議景觀景觀(jn un)布局布局其它裝飾性建筑小品(xiopn)如石頭、水系、涼亭、長廊等第53頁/共61頁第五十三頁，共61頁。建筑科技建筑科技(kj)建議建議建筑建筑(jinzh)科技科技外墻保溫(bown)；智能化安防；收費系統(tǒng)一一.外墻保溫外墻保溫樓體采用外墻保溫技術，使室內冬暖夏涼，打造節(jié)能型高舒適度住宅。二二.智能化安防智能化安防1、社區(qū)周界及大門進行紅外線監(jiān)控。2、單元門安裝可視對講系統(tǒng)。三三. .收費系統(tǒng)（收費系統(tǒng)（ICIC卡）卡）1、停車收費2、水、電、等3、物業(yè)管理