《房地產(chǎn)法》教案(一)

1、房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法 制作人：賀東山教學(xué)專用房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法l主講內(nèi)容：l緒論l第一講 房地產(chǎn)法概述l第二講 房地產(chǎn)管理體制及權(quán)屬制度l第三講 土地管理法律制度l第四講 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度l第五講 房地產(chǎn)交易法律制度l第六講 房地產(chǎn)稅收法律制度l第七講 涉外房地產(chǎn)法律制度l第八講 房地產(chǎn)糾紛的法律解決 房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法l主要法規(guī)：l中華人民共和國土地管理法1986年頒布1998年、2004年修訂l中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1994年頒布2007年修訂l中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例1998年頒布2011年修訂l中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例1990年頒布l城市房地

2、產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定1995年頒布2001年修訂l中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例1986年頒布2011年修訂 房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法l指定教材：l房地產(chǎn)法程信和、劉國臻 北京大學(xué)出版社 2001年（第一版）l主要參考書目：l房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法李延榮，周珂李延榮，周珂 中國人民大學(xué)出版社中國人民大學(xué)出版社l土地法教程土地法教程葛恒美，李延榮葛恒美，李延榮 中國大地出版社中國大地出版社l房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法符啟林符啟林 法律出版社法律出版社l中國房地產(chǎn)法研究中國房地產(chǎn)法研究崔建遠(yuǎn)，孫佑海崔建遠(yuǎn)，孫佑海 中國法律出版社中國法律出版社l房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)法律制度董藩董藩 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社l房地產(chǎn)法與

3、律師實(shí)務(wù)房地產(chǎn)法與律師實(shí)務(wù)俞兆平俞兆平 人民法院出版社人民法院出版社l中華人民共和國合同法精解中華人民共和國合同法精解江平江平 中國政法大學(xué)出版社中國政法大學(xué)出版社l房地產(chǎn)審判手冊房地產(chǎn)審判手冊最高人民法院民事審判庭最高人民法院民事審判庭 法律出版社法律出版社l房地產(chǎn)案例評析房地產(chǎn)案例評析180180例例湯樹華湯樹華 新時代出版社新時代出版社緒緒 論論l盡快結(jié)束房改緒緒 論論l國民經(jīng)濟(jì)不可過分依賴房地產(chǎn)業(yè)緒緒 論論l注意可持續(xù)發(fā)展緒緒 論論l從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量緒緒 論論l搞好制度調(diào)整與法規(guī)完善緒緒 論論l盡快處理閑置商品房，抽回資金緒緒 論論l產(chǎn)品創(chuàng)新第一講第一講 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述

4、l 一 房地產(chǎn)的概念l l 1 房地產(chǎn)概念的形成l Real estate l 現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物第一講第一講 房地產(chǎn)法概述房地產(chǎn)法概述l 一 房地產(chǎn)的概念l 2 房產(chǎn)的概念l 居民住房,l 工商業(yè)用房,l 辦公用房,l 鐵路,橋梁等l l3 地產(chǎn)的概念l 農(nóng)用地,建設(shè)用地,未利用地等l 4 房產(chǎn)與地產(chǎn)的非從屬關(guān)系l “房隨地走”l （德、美等大陸法國家）l l 4 房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系l “地隨房走”l（英、新加坡、香港等國家和地區(qū)）l l 4 房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系l “（特定）分別主義”l（法、日、臺、澳等國家和地區(qū)）l l 5 房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合關(guān)系l（1）地產(chǎn)與使用權(quán)相聯(lián)系l（2）房產(chǎn)能參與交易

5、并構(gòu)成商品l（3）廣義房地產(chǎn)包含鄉(xiāng)村l（4）狹義房地產(chǎn)特指城市l(wèi)（5）城市地產(chǎn)與房產(chǎn)結(jié)合產(chǎn)生地價l二 房地產(chǎn)業(yè)l 1 房地產(chǎn)業(yè)的概念l 城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易l 開發(fā)經(jīng)營成片土地l （實(shí)質(zhì)是一種經(jīng)營行為，l 分為狹義和廣義兩種）l二 房地產(chǎn)業(yè)l2 房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用l 基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性l3 房地產(chǎn)業(yè)的特征l l（1）經(jīng)營性l （2）投機(jī)性l （3）第三產(chǎn)業(yè)性l （4）綜合導(dǎo)向性l （5）泡沫性l三 房地產(chǎn)關(guān)系l l1 概念l 民事性質(zhì)（平等主體）l 行政管理性質(zhì)（不平等主體）l三 房地產(chǎn)關(guān)系l 2 處理l 行政l 司法 l三 房地產(chǎn)關(guān)系l3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 l（1）舊中國時期l 半封建半

6、殖民地性l 強(qiáng)烈的投機(jī)性l 利益結(jié)構(gòu)的畸型l三 房地產(chǎn)關(guān)系l3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 l（2）新中國時期l 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)l （1950年土地法、l 農(nóng)村生產(chǎn)合作社、l 私房社會主義改造）l三 房地產(chǎn)關(guān)系l3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 l（2）新中國時期 l 改革開放初期l（1978年十一屆三中全至l 1992年房地產(chǎn)發(fā)展“過熱”）l 標(biāo)志：國有土地使用權(quán)出讓l 調(diào)整時期：1993年下半年至今開始清理整頓l三 房地產(chǎn)關(guān)系l3 法律調(diào)整及立法發(fā)展概況 l（2）新中國時期 l 21世紀(jì)l (2001年加入WTO及國際接軌)l 標(biāo)志：2010年建設(shè)住宅產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值3.5%l四 房地產(chǎn)法l 1 概念l

7、 調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱l 廣義：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)開發(fā)、經(jīng)營、使用、l 交易、服務(wù)、管理l 狹義：土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、交易l 以及實(shí)施管理l 特指：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法l四 房地產(chǎn)法l 2 調(diào)整對象l 土地和房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系l 土地利用和管理關(guān)系l 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系l 城市房地產(chǎn)管理關(guān)系l 城市物業(yè)管理關(guān)系l 3 體系l 專門法律：土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法、住宅法、規(guī)則法等l 相關(guān)法律：建筑法、物權(quán)法、合同法、繼承法、拆遷法、擔(dān)保法、環(huán)境法、稅法、森林法、草原法、漁業(yè)法等l 綜合法律：民法通則、憲法等 l4 法律關(guān)系l l（1）主體:l 國家,法人,公民l

8、 土地,房屋,規(guī)劃,建設(shè)等l 管理部門及公證機(jī)構(gòu) l l 房地產(chǎn)開發(fā)商。l 又稱房地產(chǎn)發(fā)展商，是指專l門從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。在以l房地產(chǎn)業(yè)為樗的現(xiàn)代房地產(chǎn)社會l關(guān)系中，這種主體居于核心地位，l它是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的首要主體，l房地產(chǎn)開發(fā)活動的組織者。l l 我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為三種五級：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)，即以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的企業(yè)；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)兼營企業(yè)，即經(jīng)批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的其他企業(yè)；第三種是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，即以開發(fā)項(xiàng)目為對象從事單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，該項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目公司即告終止。l 我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行分等定級，將房地產(chǎn)專營企業(yè)按企業(yè)的資金、人

9、員的素質(zhì)、管理的水平等資質(zhì)條件分為五個等級，低等級的的開發(fā)企業(yè)不得承接高等級企業(yè)才可承接的建設(shè)項(xiàng)目。l l l 房地產(chǎn)建筑商。又稱工程承包商，是指l承接開發(fā)商提供的記地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行建l筑施工的企業(yè)。建筑商主要受建筑法和l合同法的規(guī)范，基于此形成的法律關(guān)系l是房地產(chǎn)相關(guān)法律關(guān)系。建筑商不僅要對開l發(fā)商負(fù)合同責(zé)任，還要對房地產(chǎn)消費(fèi)者負(fù)建l筑質(zhì)量責(zé)任，建筑質(zhì)量糾紛是近年來房地產(chǎn)l消費(fèi)者保護(hù)案件的主要類型。 l 我國對建筑施工企業(yè)的管理主要包括：l企業(yè)資質(zhì)管理、施工管理和建設(shè)工程監(jiān)理。l我國建筑企業(yè)按企業(yè)的資歷、技術(shù)管理人l員等級和數(shù)量、固定資產(chǎn)和專業(yè)設(shè)備的數(shù)l量以及生產(chǎn)能力等條件分為四個等級，并

10、l以此劃分可承接的不同規(guī)模和類別的建筑l項(xiàng)目。l 房地產(chǎn)賣方。l 主要指作為商品的房屋的l出售者，也包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)l讓的賣方，但不包括土地使用l權(quán)出讓的賣方，因此房地產(chǎn)賣l方首先可分為土地使用權(quán)二、l三級市場的賣方和商品房一、l二、三級市場的賣方。l 房地產(chǎn)賣方亦可分為銷售商、l投機(jī)商和非經(jīng)營性賣方。銷售商l是指通過房地產(chǎn)銷售獲取合理商l業(yè)利潤即平均利潤的房地產(chǎn)賣方；l投機(jī)商則以獲取投機(jī)利益為目的，l通過“炒地皮”、“倒項(xiàng)目”，l或囤積房地產(chǎn)、操縱房地產(chǎn)市場l以獲取投機(jī)暴利的房地產(chǎn)賣方。l 事實(shí)上，房地產(chǎn)投機(jī)商往往既是l投機(jī)銷售者，也是投機(jī)購買者；另一l方面，投機(jī)性銷售往往與一些開發(fā)商l的經(jīng)

11、營行為聯(lián)系在一起，但通過按揭l制度“炒樓花”而獲利的個體投機(jī)者l也大有人在。上述兩種賣方均屬于經(jīng)l營性銷售者。 l 非經(jīng)營性賣方主要指非房地產(chǎn)經(jīng)營者且非以營利為目的的銷售房地產(chǎn)者。例如一些公民通過房地產(chǎn)二、三級市場以房屋的實(shí)際價值銷售現(xiàn)有住房，這種銷售者與經(jīng)營性銷售者具有本質(zhì)上的不同，基本上屬于一般的民事法律行為。 l 房地產(chǎn)買方。l 與房地產(chǎn)賣方的分類原理相同，l但重要的是一般住宅的購買屬于消l費(fèi)性購買，是基于公民居住權(quán)及基l本生存的消費(fèi)，這種買方具有消費(fèi)l者的資格，應(yīng)當(dāng)受到消費(fèi)者保護(hù)法l的進(jìn)一步嚴(yán)格保護(hù)。 l 房地產(chǎn)輔助商。l 指從事除直接進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易以外的l房地產(chǎn)服務(wù)性經(jīng)營者。包

12、括： l 1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。指在房地產(chǎn)交易活動中充當(dāng)l中介人的機(jī)構(gòu)或個人；l 2）房地產(chǎn)交易行。指專門為房地產(chǎn)交易提供場l所的機(jī)構(gòu)；l 3）房地產(chǎn)金融和保險機(jī)構(gòu)。指銀行、投資公司l、保險公司等為房地產(chǎn)投資置業(yè)提供貸款、融資l、保險等服務(wù)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)； l 4）房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)。指專門向委托人提供l有關(guān)房地產(chǎn)價值評估的專門知識和信息的機(jī)l構(gòu)及其人員；l 5）咨詢顧問人。l 6）物業(yè)管理公司。指專門從事現(xiàn)有房地產(chǎn)l維修、保養(yǎng)及其他配套服務(wù)的公司；l 7）房地產(chǎn)律師。指為各類房地產(chǎn)活動提供l法律服務(wù)和訴訟代理的司法業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)和人員。 l 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人。包括房地產(chǎn)抵押權(quán)人及其相對人、房地產(chǎn)出租人和承租人等。 l（2）客體l l 物l l 行為l 房地產(chǎn)業(yè)是以第三產(chǎn)業(yè)為核心的l綜合性產(chǎn)業(yè)，這種產(chǎn)業(yè)所形成的法律l關(guān)系中權(quán)利所指向的標(biāo)的是物，即房l地產(chǎn)物質(zhì)財(cái)富，但其核心內(nèi)容卻是對l土地的利用行為，以及房地產(chǎn)開發(fā)、l交易和轉(zhuǎn)讓等行為，也包括一定的經(jīng)l濟(jì)管理行為。當(dāng)人事人權(quán)利