廈門市直管公房非住宅租金評估技術規(guī)范

1、廈門市直管公房非住宅租金評估技術規(guī)范第一章 總 則第一條 為加強直管非住宅用房租金評估過程的內部管理，明確委托評估雙方職責義務，規(guī)范評估行為，確保直管非住宅評估結果客觀準確合理。根據房地產估價規(guī)范和廈門市國土資源與房產管理局關于廈門市直管非住宅用房租金管理的有關規(guī)定，制定本評估技術規(guī)范。第二條 公房非住宅租金評估機構的選擇采用公開競爭、擇優(yōu)錄用的原則。租金評估機構由具備甲級資質的房地產估價機構（以下簡稱評估機構）承擔。市房地產中介行業(yè)協(xié)會對公房非住宅租金評估活動進行行業(yè)監(jiān)管和業(yè)務指導。第三條 租金評估工作的目的是充分發(fā)揮公房資產經濟效益，為直管非住宅用房實施市場化租金提供依據。第四條 本技術規(guī)

2、范可作為委托評估合同組成部份，委托人通過監(jiān)督合同履行來實現公房公共資產的管理目的。第二章 評估一般規(guī)定第五條 評估機構應按照行業(yè)規(guī)范準則、公開承諾和委托評估合同書約定履行職責，確保租金評估結果客觀、合理。第六條 租金評估機構和評估人員應按照公開競標時的相關文件、承諾書和委托評估合同書進行評估活動，并對所出具的評估報告結果負責。第七條 評估人員與評估對象當事人有利害關系的，應當回避。第八條 估價機構不得轉包或變相轉包評估業(yè)務。第九條 租金評估委托雙方應簽訂合同書，除遵守公開競標的相關承諾條件外，雙方還應在合同書上明確下列事項：一、評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；二、委托人應提供評估所

3、需具體資料；三、雙方的權利和義務；四、評估費用及支付方式；五、評估報告格式要求、交付時間；六、違約責任；七、解決爭議的方法；八、其他需要載明的事項。第十條 承擔租金評估的評估機構應按照行業(yè)準則規(guī)定的評估程序獨立完成評估活動。評估同一任務的不同評估機構除對評估對象、價值內涵、評估原則、評估依據等重要事項按規(guī)定需進行必要的溝通外，不得串通或私下商量分包評估業(yè)務。在針對同一估價對象評估時，可以就評估對象、價值內涵等重要事項按行業(yè)規(guī)定進行必要的溝通。第十一條 評估機構和評審人員需要了解與評估業(yè)務有關的信息，委托人應當提供便利。第十二條 租金評估應明確評估對象的用途、面積。評估對象的用途和面積等主要信息

4、需公房中心房管員和業(yè)務領導簽字確認。第十三條 租金評估價值以人民幣為計價單位，精確到元。第三章 評估操作規(guī)范第十四條 租金評估一般是指在被評估對象為毛坯狀況下進行自愿性承租的市場租金水平。評估機構對委托方要求將評估對象現狀裝修可利用部份列入評估范圍的，可根據雙方協(xié)商確認后的部份進行評估。第十五條 評估對象用途一般按照最佳可能用途原則、權屬用途等的原則確定，是出租人在權屬用途的基礎上，在合法利用的條件下通過比較不同利用方式的最佳經濟效果，依據市場而選擇確定的具體可能用途。第十六條 評估對象的面積確認主要指建筑面積認定。面積一般根據原租賃合同、測繪資料、產權證等的記載經房管員認定后確認。對資料記載

5、面積與在實地勘測過程中，發(fā)現相關記載面積的明顯不一致的，評估人員應提請房管員重新核定。第十七條 評估機構應當按照現場操作規(guī)范的具體規(guī)定安排注冊房地產估價師對被評估房屋進行實地查勘，調查評估對象的房屋狀況，拍攝反映評估對象內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄和照片編號，并妥善保管。第十八條 在實地勘察中，針對商業(yè)用房，除對區(qū)域因素如商業(yè)繁華度（商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)聚集度、人流量、業(yè)態(tài)業(yè)種、消費結構、消費檔次等）、交通條件、所臨街道性質（商業(yè)性或交通性或綜合性或小弄巷）、環(huán)境與景觀等進行客觀描述外，應重點分析個別因素對租金水平的影響，如臨街狀況（直接或非直接臨街及相對標高）、面寬、寬深比、建筑

6、面積、結構質式、房屋檔次、所在層次、新舊程度、店面位置、平面形狀、層高、拐角、配套設施，目前實際租金水平及利用現狀、經營狀況及各部分使用功能等。在實地勘察中，對于辦公用房，除對區(qū)域因素如寫字樓聚集度（周邊寫字樓數量、入住本樓的機構品牌及數量）、交通條件（包括停車場所）、繁華度、公共服務配套設施、環(huán)境與景觀等分析外，應重點分析個別因素對租金水平的影響，如寫字樓類型（專用或非專用寫字樓）、結構質式、配套設施、層高、建筑面積、所在層次、新舊程度、門前廣場、出入口及大堂、公共部位裝飾裝修、停車場所、智能化辦公條件等目前實際租金及利用現狀，經營狀況及各部分使用功能等。第十九條 委托人應當指派人員協(xié)助注冊

7、房地產估價師對評估對象進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被評估房屋所必需的情況和資料。委托人指派的人員應當對估價對象的基本情況和實地勘測情況進行確認，明確房屋范圍、建筑面積、用途及需要特別說明的事項等，并與注冊房地產估價師在廈門市直管非住宅租金評估對象主要情況確認書上共同簽字，以示負責。第二十條 評估方法應當優(yōu)先采用市場法為主的技術路線，并選取合適的可比實例。無法采用市場法，可采用成本法等評估方法。當選用兩種或兩種以上評估方法評估的，應對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析，并作合理說明，保證評估結果準確。第二十一條 市場法中的租金可比實例的選取，除了要滿足可比性之外，要注意剔除偶然的和不正常

8、的因素對租金價格的影響，盡可能按照同一經營用途、相同或類似區(qū)域的社會平均收益水平修正確定租金水平。選取的可比實例不少于3個，其成交時間距離估價時點一般不宜超過1年。選取的可比實例成交單價之間差異原則上不應超過25%，區(qū)域因素、個別因素的修正與調整，不得超過20%，綜合修正與調整不得超過30%。第二十二條 可比實例經修正與調整之后的比準單價比較接近的（差異不大于15%），可采用算術平均數求取估價對象的比準單價；差異較大的，應當采用加權平均數求取估價對象的比準單價。第二十三條 商業(yè)用房評估價格調整系數修正可參照市房地產中介行業(yè)協(xié)會相關標準執(zhí)行。第二十四條 采用加權平均數時，權重的取值應合理，與估價

9、對象最具可比性的（即綜合調整值的絕對值之和較小的）權重值取較大；反之權重值取較小。選取的可比實例為3個時，權重均30%。第四章 評估報告與評審第二十五條 評估報告對評估對象的描述應當真實、客觀、全面，估價對象范圍界定準確，除描述坐落（包括行政區(qū)域、路名及門牌號等）、層數及用途、結構、建筑面積及土地面積等基本情況外，還必須對不同建成年月的建筑物、附屬物及設施設備進行分類說明，并分析其對租金的影響。第二十六條 評估報告應針對評估結果進行分析，并預測該租金水平實施的可能性。評估的租金水平應讓承租人在一定期限內可持續(xù)性經營。第二十七條 評估機構應當按照委托合同的約定及時提供租金評估報告，報告格式符合房

10、地產估價行業(yè)規(guī)范要求。提交的租金評估報告包含電子文檔和書面文檔兩種形式。第二十八條 評估報告中如市場背景分析等內容相同且重復較多時，評估機構可在征詢委托人同意且不影響閱讀和使用情況下，可在同一評估區(qū)域主報告中集中進行描述，在其它評估單元報告中略寫，并以“詳見主報告”說明。但評估技術測算部分必須詳細列出，不得省略。第二十九條 評估報告應由負責租金評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字確認，并加蓋房地產價格評估機構公章。出具評估報告的注冊房地產估價師署名不得以印章代替簽字。第三十條 評估機構提交評估報告后，委托人應及時組織評審。租金評估評審對租金評估活動的程序的合法性價格的合理性進行內部評價，對租

11、金評估結果利用起指導和參考作用。租金評估評審不影響租金評估活動的獨立性和評估機構所應承擔的評估責任。評審人員由行風評議代表、局紀檢監(jiān)察人員、公房管理部門相關人員、市房地產中介行業(yè)協(xié)會代表、第三方評估專家代表等組成。第三十一條 評審人員在聽取評估機構和房管員就有關事項說明的基礎上，對評估對象、評估原則、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法等評估結果等進行評審。在認可不存在重大技術問題的前提下，以較低評估值為參照，若兩家（或多家）就同一評估對象的評估結果差異在10%以內（含10%）的，以兩家（或多家）算術平均值確定為評估對象最終租金。若評估結果差異在10%-20%（含20%）的，在兩家（或多

12、家）評估機構無法將評估值差異縮小到10%以內（含10%）達成統(tǒng)一意見時，另外選擇一家評估機構重新評估，評估結果最靠近的兩家（或多家）評估機構的評估結果的算術平均值作為最終租金的參考依據。第五章 評估后期事項第三十二條 評估機構應當準確地進行估價并出具評估報告，履行估價報告的解釋說明義務，配合做好評審工作。委托人對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當作出解釋和說明。第三十三條 評估機構應在報告中對評估結果的應用進行可行性分析與預測。第三十四條 評估機構有下列行為之一的，將被列入不良信用檔案并取消其今后參與公房非住宅租金評估資格：一、未依照約定和承諾出具估價報告，經提醒仍不改正的

13、；二、不履行估價報告解釋說明或不配合做好評審工作，經提醒仍不改正的；三、評估報告經專家評審評估過程存在明顯失誤且導致評估結果失實的。第三十五條 在房屋租金評估活動中，評估機構和房地產估價師的有以下違法違規(guī)行為的，委托人將通報房地產評估主管部門按照房地產估價機構管理辦法、注冊房地產估價師管理辦法等有關規(guī)定處罰。一、明顯高估或低估；二、違反房地產估價規(guī)范和標準；三、出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告；四、未經委托人書面同意，擅自轉讓受托的估價業(yè)務；五、未經委托人同意，擅自把委托人提供的資料公開或泄露給其他人；六、法律、法規(guī)禁止的其他行為。第六章 附 則第三十六條 本技術規(guī)范自公布之日起執(zhí)行。本技術規(guī)范適用于廈門市國土房產局開展的直管非住宅用房租金評估活動。直管非住宅用房協(xié)議租賃、競租租賃等需要提供底價評估租金參考的，參照本技術規(guī)范執(zhí)行。第三十七條 本技術規(guī)范由市國土房產管理局負責解釋。 附件：廈門市直管非住宅租金評估實地勘測情況確認表2012年10月15日廈門市直管非住宅租金評估現場勘測情況確認表 填寫日期： 年 月 日 房屋座落公房類別卡片號產 別所處樓層結構等級建筑年份現合同承租人租賃關系來源1.租賃合同 2.協(xié)議租賃 3.房管所招租