建設(shè)工程項(xiàng)目建議書評(píng)估報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上南京國(guó)家級(jí)新區(qū)科研總部工業(yè)園項(xiàng)目建議書1.總 論項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：南京國(guó)家級(jí)新區(qū)科研總部工業(yè)園1.1.2承辦單位：南京國(guó)家級(jí)新區(qū)科研總部工業(yè)園發(fā)展有限公司投資單位：南京江北新區(qū)投資有限公司 南京江浦開發(fā)（集團(tuán)）有限公司1.1.3建設(shè)地點(diǎn)：南京國(guó)江北新區(qū)工業(yè)園1.1.4建設(shè)年限：3年（2015年1月2017年12月）1.1.5建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目計(jì)劃占地1000畝，容積率約，總規(guī)劃建筑面積約90萬(wàn)平方米1.1.6主要建設(shè)內(nèi)容：通信技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，數(shù)據(jù)信息產(chǎn)業(yè)基地、電子商業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)際光伏產(chǎn)品交易基地、綜合辦公樓、專家樓及相關(guān)配套設(shè)施。1.1.7投資規(guī)

2、模與資金籌措：項(xiàng)目總投資億元，其中，項(xiàng)目公司自籌資金10億元，對(duì)外融資10億元。1.1.8主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位：萬(wàn)元序號(hào)指標(biāo)名稱數(shù) 據(jù)備 注1銷售收入萬(wàn)元2銷售稅金及附加32533萬(wàn)元稅率%3總成本費(fèi)用萬(wàn)元4利潤(rùn)總額萬(wàn)元5所得稅萬(wàn)元稅率25%6稅后利潤(rùn)萬(wàn)元7年投資利潤(rùn)率51%8全部投資回收期3年發(fā)展目標(biāo)計(jì)劃3年內(nèi)建成以通信總部基地為基礎(chǔ)的國(guó)家級(jí)科技工業(yè)園，并達(dá)到一定市場(chǎng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)有科技行業(yè)著名企業(yè)150余家入駐的目標(biāo)；南京國(guó)家級(jí)新區(qū)科研總部工業(yè)園品牌在國(guó)內(nèi)科技產(chǎn)品行業(yè)具有一定知名度；在科技產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)上有較強(qiáng)的吸引力；力爭(zhēng)達(dá)到3年內(nèi)盈利；項(xiàng)目成為中國(guó)科技產(chǎn)品行業(yè)前沿

3、一流的總部經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。市場(chǎng)分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，中國(guó)科技產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展迅速。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年，中國(guó)科技產(chǎn)品消費(fèi)整體市場(chǎng)規(guī)模將逾萬(wàn)億元。南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額近年來(lái)增長(zhǎng)較快，土地開發(fā)投資額相對(duì)平穩(wěn)；別墅及高檔公寓類投資額穩(wěn)中有升。工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地在轉(zhuǎn)讓土地中所占面積比例有上升趨勢(shì)。隨著土地資源的越發(fā)緊缺，未來(lái)低密度物業(yè)將愈加稀缺。項(xiàng)目屬于消費(fèi)類產(chǎn)品行業(yè)的總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)模式，有廣闊的市場(chǎng)前景。風(fēng)險(xiǎn)分析科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)特性與高科技特性，涉及的消費(fèi)層次較高，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可程度，決定項(xiàng)目?jī)?nèi)容存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)項(xiàng)目屬于工業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)及國(guó)家調(diào)控政策

4、的影響，因此項(xiàng)目存在一定的行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)；另外項(xiàng)目還存在著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和人才儲(chǔ)備等方面的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論從項(xiàng)目的行業(yè)發(fā)展前景、市場(chǎng)容量、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、社會(huì)效益以及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等方面的分析，項(xiàng)目是一個(gè)成長(zhǎng)性好、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控、投資回報(bào)率高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。從科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)是我國(guó)目前發(fā)展最為快速的產(chǎn)業(yè)之一，行業(yè)政策趨于有利，市場(chǎng)潛力巨大，項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)機(jī)有利；項(xiàng)目憑借先發(fā)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)積累的資源基礎(chǔ)，使項(xiàng)目具有良好的可操作性；項(xiàng)目憑借自身具備的各種資源優(yōu)勢(shì)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，以其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借助資本市場(chǎng)杠桿，取得強(qiáng)有力的資金支持，項(xiàng)目將建成為中國(guó)科技產(chǎn)品行業(yè)中的一流總部基地。2.項(xiàng)目背景與必要性項(xiàng)目提出

5、的背景和依據(jù)1.從國(guó)際國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)際服務(wù)業(yè)和中小企業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移、長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲等國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)帶產(chǎn)業(yè)西移、IT外包產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，項(xiàng)目的提出有利于江北經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也符合南京市及新區(qū)工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整及江北區(qū)的總體規(guī)劃要求。2.為了有效整合利用土地資源，江北區(qū)于2010年與南匯區(qū)合并，為加大江北區(qū)經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展，促使園區(qū)產(chǎn)業(yè)提檔升級(jí)，實(shí)現(xiàn)由工業(yè)制造業(yè)向工業(yè)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，使剩余土地資源社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益最大化。項(xiàng)目的必要性及意義1.有利于城市的建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目所在地為江北區(qū)內(nèi)的江北工業(yè)園區(qū)，總部經(jīng)濟(jì)模式會(huì)給江北注入無(wú)窮的活力，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高起點(diǎn)的總部工業(yè)園區(qū)積聚效

6、應(yīng)會(huì)提升江北的綜合實(shí)力?？偛抗I(yè)園區(qū)的發(fā)展與江北發(fā)展相得益彰，充分凝聚后，江北將呈現(xiàn)出一道美麗的壯觀景象。2.有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展總部工業(yè)園區(qū)可確立以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高效益發(fā)展，建設(shè)集約化、現(xiàn)代化的思想，以高綠化、低密度的企業(yè)總部為主體，引入企業(yè)首腦機(jī)構(gòu)，采取統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一建設(shè)的方式興建，通過(guò)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，聚集國(guó)內(nèi)外總部型企業(yè)總部，通過(guò)搭建信息交流和產(chǎn)品貿(mào)易平臺(tái)，有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化和集約化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)。3.有利于發(fā)揮地塊價(jià)值最大化總部工業(yè)園區(qū)的建設(shè)將吸引大量總部型企業(yè)的入駐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快江北區(qū)域的成熟，從而帶動(dòng)區(qū)域地塊價(jià)值的提升，有利于區(qū)域土地資源的合理利用及

7、價(jià)值最大化發(fā)展。3.項(xiàng)目承擔(dān)單位情況?項(xiàng)目承擔(dān)單位南京江北國(guó)家級(jí)科技產(chǎn)品總部工業(yè)園發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江北科技產(chǎn)品”）是項(xiàng)目承擔(dān)單位，注冊(cè)地在南京江北工業(yè)園，江北科技產(chǎn)品是由南京江北開發(fā)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江北投資”）與南京新區(qū)工業(yè)園（集團(tuán)）有限公司工業(yè)園（以下簡(jiǎn)稱“江北集團(tuán)”）。項(xiàng)目投資單位江北新區(qū)投資有限公司是由江蘇科技產(chǎn)品測(cè)繪有限公司（以下簡(jiǎn)稱“江蘇高科科技產(chǎn)品”）聯(lián)合南京戰(zhàn)略投資者共同組建的為實(shí)施南京科技產(chǎn)品總部工業(yè)園（國(guó)家級(jí)）的投資公司。項(xiàng)目技術(shù)支持單位江蘇高科科技產(chǎn)品2001年5月在江蘇市江蘇經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)注冊(cè)成立，經(jīng)過(guò)九年多的發(fā)展，現(xiàn)已成為一家專業(yè)從事地理信息系統(tǒng)研發(fā)與建

8、設(shè)、數(shù)據(jù)生產(chǎn)、衛(wèi)星定位及導(dǎo)航技術(shù)、設(shè)備研發(fā)等地球空間信息產(chǎn)業(yè)的高科技企業(yè)。是國(guó)家認(rèn)定的高新技術(shù)和雙軟企業(yè)，通過(guò)ISO9001:2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，是國(guó)家測(cè)繪局批準(zhǔn)的甲級(jí)測(cè)繪資質(zhì)單位，是中國(guó)地理信息協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。KQ GIS平臺(tái)、空間數(shù)據(jù)處理平臺(tái)、圖文一體化業(yè)務(wù)協(xié)作架構(gòu)平臺(tái)、海量空間數(shù)據(jù)共享與發(fā)布平臺(tái)、三維地理信息系統(tǒng)平臺(tái)、基于服務(wù)的空間位置綜合信息平臺(tái)等產(chǎn)品的技術(shù)水平在國(guó)內(nèi)均處于領(lǐng)先地位。在空間數(shù)據(jù)處理技術(shù)和衛(wèi)星導(dǎo)航信號(hào)處理技術(shù)處于國(guó)際領(lǐng)先地位，享有盛譽(yù)。江蘇高科科技產(chǎn)品作為國(guó)土資源信息化領(lǐng)域最大的軟件供應(yīng)商，市場(chǎng)占有率超過(guò)40%。如今，經(jīng)過(guò)幾年的資源建設(shè)和技術(shù)開發(fā)，江蘇高科科技產(chǎn)品在

9、導(dǎo)航電子地圖、航空攝影測(cè)量、遙感影像處理、城市三維信息系統(tǒng)、噪聲三維展示系統(tǒng)、軍事仿真、核島換料模擬系統(tǒng)、核島設(shè)備查找系統(tǒng)、河流三維交互式可視化管理系統(tǒng)、地籍管理信息系統(tǒng)、房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、城市綜合地下管線信息管理系統(tǒng)、公路地理信息管理系統(tǒng)、林業(yè)資源綜合管理系統(tǒng)、農(nóng)業(yè)管理信息系統(tǒng)、國(guó)土資源綜合管理信息系統(tǒng)等得到了廣泛應(yīng)用。2009年江蘇高科科技產(chǎn)品入駐國(guó)家地球空間信息武漢產(chǎn)業(yè)化基地，宣布正式進(jìn)軍衛(wèi)星導(dǎo)航終端設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)，公司擁有完全自主產(chǎn)權(quán)的 GNSS高精度定位、形變監(jiān)測(cè)、INS導(dǎo)航定位和 GNSS/INS 集成技術(shù)等世界先進(jìn)技術(shù)。擁有世界領(lǐng)先的 GNSS高精度定位、GNSS/INS 組合等算

10、法技術(shù)，杰出的 GNSS、INS 以及 GIS技術(shù)方案設(shè)計(jì)能力。重點(diǎn)從事衛(wèi)星導(dǎo)航終端的核心母板、外圍設(shè)備以及移動(dòng)辦公終端的研發(fā)和生產(chǎn)，力爭(zhēng)成為北斗的下游技術(shù)合作及設(shè)備供應(yīng)商，五年內(nèi)形成銷售額超過(guò)10億的設(shè)備研發(fā)基地，真正實(shí)現(xiàn)自身整體產(chǎn)業(yè)布局的優(yōu)化，抓住機(jī)遇，在衛(wèi)星導(dǎo)航終端設(shè)備制造市場(chǎng)再緒輝煌，為我國(guó)的衛(wèi)星定位技術(shù)走向世界做出一定的貢獻(xiàn)。公司的軟件及硬件產(chǎn)品已經(jīng)在國(guó)土、環(huán)保、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、水利、交通、通信、電力、市政、數(shù)字城市、房管等諸多領(lǐng)域中成功應(yīng)用。公司在湖北、廣東、廣西、海南、安徽、云南、貴州、陜西、江蘇、河南、內(nèi)蒙古、南京、天津等全國(guó)范圍內(nèi)設(shè)立了25個(gè)分公司和辦事處，在武漢設(shè)有研發(fā)中心；在

11、英國(guó)、新加坡、澳大利亞、美國(guó)等國(guó)家設(shè)立了海外分支機(jī)構(gòu)，從事研發(fā)和海外市場(chǎng)推廣。GNSS已經(jīng)成為國(guó)家重大的空間和信息化基礎(chǔ)設(shè)施，也成為體現(xiàn)現(xiàn)代化大國(guó)地位和國(guó)家綜合國(guó)力的重要標(biāo)志。由于其廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，能有效地滲透到國(guó)民經(jīng)濟(jì)諸多領(lǐng)域和人民的日常生活中，已經(jīng)成為繼移動(dòng)通信和互聯(lián)網(wǎng)之后的全球第三個(gè)發(fā)展最快的電子信息產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。GNSS產(chǎn)業(yè)對(duì)于全世界來(lái)說(shuō)，尚為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，就中國(guó)核心市場(chǎng)而言，至今產(chǎn)值尚未突破1000億元，總體上處于初級(jí)發(fā)展階段。但是從GPS的不斷演變發(fā)展到其他衛(wèi)星導(dǎo)航定位的逐漸建立，以及GNSS與其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，對(duì)于用戶的培育、市場(chǎng)氛圍的營(yíng)造、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)幾個(gè)方面，GNSS已經(jīng)

12、具備了向全球化、規(guī)?；痛蟊娀l(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期，業(yè)界期盼多年的爆發(fā)性增長(zhǎng)呼之欲出。鑒于中國(guó)GNSS產(chǎn)業(yè)相對(duì)于國(guó)際整體水平的落后局面，而已經(jīng)具備的世界最大的移動(dòng)通信和汽車關(guān)聯(lián)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，今后的3-5年，將是中國(guó)GNSS產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵發(fā)展時(shí)期。在GNSS的四個(gè)子系統(tǒng)中，中國(guó)的北斗系統(tǒng)雖然起步最晚，但是由于中國(guó)政府高度重視，將其視為中國(guó)重大發(fā)展戰(zhàn)略，因而發(fā)展迅速，國(guó)家又投入600多億元打造北斗二代全球定位系統(tǒng)，將在近年內(nèi)具備實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力，在整體設(shè)計(jì)性能上，也將達(dá)到衛(wèi)星導(dǎo)航定位系統(tǒng)的最高水平。根據(jù)我國(guó)北斗二代”三步走”戰(zhàn)略，北斗二代系統(tǒng)將于2012年實(shí)現(xiàn)亞太區(qū)域?qū)Ш礁采w，2020年達(dá)全球?qū)Ш礁采w，導(dǎo)航性能達(dá)

13、到甚至超過(guò)GPS系統(tǒng)，我國(guó)北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)大規(guī)模發(fā)展。全球?qū)Ш疆a(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了1994-2003年高速增長(zhǎng)、2004-2010年較快增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模于2008年達(dá)249億美元；我國(guó)導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度已超過(guò)全球?qū)Ш疆a(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率，2003-2010年均增長(zhǎng)率達(dá)%，規(guī)模達(dá)億元。北斗系統(tǒng)加速建成后，我國(guó)導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)規(guī)模將保持高速增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2020年增長(zhǎng)8倍、達(dá)4000億元。目前我國(guó)導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)95%以上被GPS系統(tǒng)壟斷，并且GPS產(chǎn)業(yè)上游基礎(chǔ)領(lǐng)域也被國(guó)外廠商掌控?；趯?dǎo)航系統(tǒng)對(duì)國(guó)防和民用產(chǎn)業(yè)的重要性，我國(guó)政府出臺(tái)一系列政策支持、促進(jìn)北斗導(dǎo)航系統(tǒng)的應(yīng)用，并且要求“涉及國(guó)家經(jīng)濟(jì)、公共安全的重要行業(yè)領(lǐng)域須逐步過(guò)渡到采用北斗衛(wèi)

14、星導(dǎo)航兼容其它衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)的服務(wù)體制”。在此背景下，北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)大規(guī)模發(fā)展。從發(fā)展階段看，行業(yè)預(yù)測(cè)2012年北斗二代實(shí)現(xiàn)區(qū)域覆蓋前，北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)將保持年均25%的平穩(wěn)增長(zhǎng)率；2012年后，北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)將實(shí)現(xiàn)50%左右較快增長(zhǎng)。一般認(rèn)為北斗產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要為三個(gè)層次：國(guó)防、民用行業(yè)應(yīng)用以及大眾消費(fèi)應(yīng)用。國(guó)防，以及通信、電力、金融、海洋漁業(yè)等民用重要行業(yè)將是近期發(fā)展重點(diǎn)。北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)鏈包括空間系統(tǒng)（衛(wèi)星和地面站）、終端芯片、終端設(shè)備、應(yīng)用服務(wù)。天基系統(tǒng)將主要由國(guó)家投資建設(shè)；元器件實(shí)現(xiàn)集成化芯片量產(chǎn)將極大促進(jìn)終端產(chǎn)業(yè)成熟，由于關(guān)鍵算法為我國(guó)控制，元器件產(chǎn)業(yè)將為我國(guó)企業(yè)掌握并且實(shí)現(xiàn)高度集中化；終端

15、環(huán)節(jié)是行業(yè)發(fā)展的中樞，行業(yè)門檻較高并且2012年以后將實(shí)現(xiàn)爆發(fā)性發(fā)展；運(yùn)營(yíng)服務(wù)目前規(guī)模占比偏低，在用戶數(shù)增加、規(guī)模效應(yīng)后才能快速發(fā)展、發(fā)展拐點(diǎn)將在2012年后形成。在北斗產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)初期，元器件和設(shè)備終端為發(fā)展重點(diǎn)；隨著下游應(yīng)用推廣、用戶數(shù)大幅增長(zhǎng)和規(guī)模效應(yīng)加強(qiáng)，應(yīng)用服務(wù)則將得到全面發(fā)展。大力發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，作為十二五規(guī)劃的主要內(nèi)容之一，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)成為十分重要的內(nèi)容，溫家寶總理在“讓科技引領(lǐng)中國(guó)可持續(xù)發(fā)展”的重要演講中，特別強(qiáng)調(diào)了戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的重要性，而衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)正是這種戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、低碳經(jīng)濟(jì)、綠色產(chǎn)業(yè)，并且能夠在今后的510年內(nèi)成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)己經(jīng)引起了政府高度關(guān)

16、注，目前也是八大無(wú)線行業(yè)和三大發(fā)展最快的信息技術(shù)行業(yè)之一。江蘇高科科技產(chǎn)品公司具備自主的GPS RTK硬件核心芯片技術(shù)及GPS解算技術(shù)，并具備良好的國(guó)土業(yè)務(wù)測(cè)繪知識(shí)，目前國(guó)土系統(tǒng)每年的變更測(cè)量工作任務(wù)具大，而GPS RTK的需求量超大，在諸如橋梁監(jiān)測(cè)，災(zāi)害監(jiān)測(cè)，基礎(chǔ)測(cè)繪，房產(chǎn)測(cè)繪，地形測(cè)繪等等測(cè)繪類行業(yè)都有應(yīng)用，并且目前還沒(méi)有哪一家的GPS廠商做到與3G技術(shù)、軟件技術(shù)、測(cè)繪技術(shù)進(jìn)行結(jié)合，能夠解決GPS數(shù)據(jù)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)傳輸，與國(guó)土業(yè)務(wù)軟件連接完成變更調(diào)查數(shù)據(jù)服務(wù)，因此，公司計(jì)劃擬投資在南京新區(qū)工業(yè)園工業(yè)區(qū)建設(shè)具備自主研發(fā)核心技術(shù)的GPS RTK研發(fā)基地，并計(jì)劃在兩年內(nèi)投放全國(guó)市場(chǎng)應(yīng)用。同時(shí)，建設(shè)

17、具備自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的GNSS高精度定位、形變監(jiān)測(cè)、INS導(dǎo)航定位和 GNSS/INS 集成技術(shù)的產(chǎn)品研發(fā)配與測(cè)試中心,該項(xiàng)目科技技術(shù)含量高，可推動(dòng)形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。在公共安全和智能交通方面，高科科技產(chǎn)品正在和同濟(jì)大學(xué)合作，設(shè)立了共同實(shí)驗(yàn)室，將衛(wèi)星定位、導(dǎo)航技術(shù)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)結(jié)合能形成一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí)，江蘇高科科技產(chǎn)品測(cè)繪有限公司正在積極參與國(guó)家重大專項(xiàng)高分辨率衛(wèi)星項(xiàng)目，已經(jīng)成為3家入圍民營(yíng)企業(yè)之一。作為16個(gè)重大專項(xiàng)之一，國(guó)家將投入480億，發(fā)射14顆高分辨率衛(wèi)星，將為我國(guó)乃至世界提供高分辨率遙感影像服務(wù)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過(guò)1000億元，高科科技產(chǎn)品在遙感數(shù)據(jù)處理上有著非常強(qiáng)大的優(yōu)勢(shì)

18、。截至2009年年底，我國(guó)從事地理信息產(chǎn)業(yè)的有1萬(wàn)余家企事業(yè)單位、30萬(wàn)從業(yè)人員。從事GIS教育的院校和相關(guān)單位有200所，每年畢業(yè)的學(xué)生近萬(wàn)人，年產(chǎn)值超過(guò)1000億元。江北科技產(chǎn)品總部園建成之后，將會(huì)全方引進(jìn)相產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)共同入駐園區(qū)，形成集中優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游知名企業(yè)有助于帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)整體的綜合素質(zhì)的提高。地理信息及遙感類，如：江蘇超圖軟件股份有限公司、江蘇清華山維新技術(shù)開發(fā)有限公司、江蘇國(guó)遙新天地信息技術(shù)有限公司、武大吉奧信息技術(shù)有限公司、武漢適普軟件有限公司、武漢中地科技產(chǎn)品集團(tuán)有限公司、高德軟件有限公司、深圳市凱立德計(jì)算機(jī)系統(tǒng)技術(shù)有限公司、南京訊圖科技產(chǎn)品科技有限公司、江蘇城

19、際高科信息技術(shù)有限公司。衛(wèi)星設(shè)備及外圍終端制造類，例如：廣州南方測(cè)繪儀器有限公司、廣州市中海達(dá)測(cè)繪儀器有限公司、中測(cè)新圖（江蘇）遙感技術(shù)有限責(zé)任公司、江蘇四維遠(yuǎn)見信息技術(shù)有限公司、江蘇博飛儀器股份有限公司、江蘇北斗星通導(dǎo)航技術(shù)股份有限公司、江蘇合眾思?jí)芽萍脊煞萦邢薰?、江蘇麥格天寶科技發(fā)展集團(tuán)有限公司、天津森氏精密儀器有限公司、武漢立得空間信息技術(shù)有限公司、蘇州一光儀器有限公司、常州金力光學(xué)儀器有限公司、常州市萊賽激光工程有限公司、無(wú)錫市海鷹加科海洋技術(shù)有限責(zé)任公司。外資公司有：ESRI、ERDAS、Trimble、Leica等。物聯(lián)網(wǎng)類公司：杭州家和智能有限公司4.市場(chǎng)供求分析北斗導(dǎo)航系統(tǒng)的

20、應(yīng)用具有廣泛的應(yīng)用潛力。比如公安保衛(wèi)、遇險(xiǎn)搶救、海岸緝私、巡邏搜索、囚車與運(yùn)鈔車監(jiān)控、環(huán)境數(shù)據(jù)收集、各種災(zāi)害的預(yù)報(bào)與監(jiān)測(cè)、交通管制、遠(yuǎn)距離輸電以及個(gè)人旅游、娛樂(lè)等諸多方面都有著廣大的潛在用戶。套用一句形容 GPS 的話就是：北斗衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)的應(yīng)用前景“僅受限于人們的想象力”。隨著系統(tǒng)建設(shè)的不斷發(fā)展，很多潛在的應(yīng)用必將被發(fā)掘出來(lái)，北斗衛(wèi)星導(dǎo)航系統(tǒng)必將會(huì)得到越來(lái)越廣泛的應(yīng)用，從而產(chǎn)生巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。衛(wèi)星導(dǎo)航應(yīng)用產(chǎn)業(yè)具有高技術(shù)、高投入、高附加值、高成長(zhǎng)性的特點(diǎn)，隨著 GNSS技術(shù)向民用的開放，它所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)被挖掘出來(lái)，在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，GNSS產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造效益達(dá)到數(shù)百億美元。目前，我國(guó)地理

21、信息系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)形成，具備了良好的數(shù)據(jù)、人才和技術(shù)基礎(chǔ)，市場(chǎng)需求旺盛，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的整體規(guī)模已達(dá)750億元，2007-2009年均增速達(dá)到37%，2009-2012年均增速將保持在35%左右。在信息技術(shù)變革和國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的有力帶動(dòng)下，我國(guó)地理信息產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入高速發(fā)展的關(guān)鍵階段，項(xiàng)目具有非常誘人的市場(chǎng)前景。南京市宏觀環(huán)境分析南京市總體經(jīng)濟(jì)概述2013年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%，2013年，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，按可比價(jià)格計(jì)算，平均年增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，平均年增長(zhǎng)%。三個(gè)產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系為，第三產(chǎn)業(yè)比重已連續(xù)9年保持在50%以上。2010年上半年南京市經(jīng)濟(jì)基

22、本保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。簽訂外商直接投資合同金額億美元，比去年同期增長(zhǎng)%；實(shí)際到位金額億美元，增長(zhǎng)%。從利用外資結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)、大項(xiàng)目和增資項(xiàng)目比重提高。政策：2010年下半年，央行已多次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。這是央行從2008年下半年金融危機(jī)后的“雙穩(wěn)健”政策后緊縮信號(hào)，從長(zhǎng)期來(lái)看，該政策將對(duì)內(nèi)需起到一定的抑制作用。2013年之前南京經(jīng)濟(jì)呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在08年發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)一定回落，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車（投資/內(nèi)需/出口），目前出口雖有恢復(fù)性增長(zhǎng)，但受國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及中國(guó)與西方國(guó)家匯率政策分歧影響，出口增長(zhǎng)的前景坎坷，內(nèi)需受到抑制，投資開始受

23、宏觀緊縮政策開始緊縮。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)從“從寬”逐步轉(zhuǎn)向“從緊”，但是從常規(guī)來(lái)看政策效應(yīng)通常會(huì)在12 年后將逐步體現(xiàn)，預(yù)計(jì)從2011年下半年開始，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可能會(huì)趨于平穩(wěn)。南京市“十一五”規(guī)劃南京市“十一五”規(guī)劃的目標(biāo)是：形成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，辦好一屆成功、精彩、難忘的世博會(huì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展。在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高效益、降低消耗的基礎(chǔ)上，全市生產(chǎn)總值預(yù)期年均增長(zhǎng)9%以上，地方財(cái)政收入與國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持同步增長(zhǎng)。2010年萬(wàn)元生產(chǎn)總值綜合能耗比2005年下降20%左右，環(huán)保投入相當(dāng)于市生產(chǎn)總值的比例保持在3%以上?？梢?，南京市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景比較樂(lè)觀，政府將大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)

24、構(gòu)調(diào)整，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)是加強(qiáng)研發(fā)、拓展領(lǐng)域、加快升級(jí)、提高效益。推進(jìn)集成電路設(shè)計(jì)與整機(jī)制造聯(lián)動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)信息產(chǎn)業(yè)與其他制造業(yè)融合；鼓勵(lì)電子信息產(chǎn)業(yè)向汽車電子、數(shù)字電視、關(guān)鍵元器件和媒體等延伸；構(gòu)建以芯片設(shè)計(jì)與制造為上游、手機(jī)和電視等科技產(chǎn)品終端為中游、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)和科技產(chǎn)品內(nèi)容提供為下游的科技產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈。集成電路重點(diǎn)發(fā)展集成電路設(shè)計(jì)及整機(jī)開發(fā)，整機(jī)產(chǎn)品所需的各種專用集成電路和系統(tǒng)級(jí)芯片等。建成具備研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、封裝、測(cè)試、軟件等完整的產(chǎn)業(yè)鏈，成為具有國(guó)際水平的國(guó)家級(jí)微電子產(chǎn)業(yè)基地。其中，網(wǎng)絡(luò)與通信設(shè)備重點(diǎn)發(fā)展新一代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及產(chǎn)品設(shè)備等。2010年產(chǎn)值將達(dá)到

25、7500億元以上，占工業(yè)總產(chǎn)值的28%左右。.南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4.2.1總體市場(chǎng)分析南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額近年來(lái)增長(zhǎng)較快，土地開發(fā)投資額相對(duì)平穩(wěn)；別墅及高檔公寓類投資額穩(wěn)中有升。南京市土地出讓面積在06年達(dá)到峰值，由于相關(guān)調(diào)控政策效果初顯，09 年土地出讓面積下降比較明顯。工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地在轉(zhuǎn)讓土地中所占面積比例有上升趨勢(shì)。隨著土地資源的越發(fā)緊缺，未來(lái)低密度物業(yè)將愈加稀缺。從2005年起，南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，同時(shí)存量房交易開始活躍，但2008 年后，形勢(shì)有所變化，政府宏觀調(diào)控作用在2008 年逐步體現(xiàn)，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)，投資額度回落，開工項(xiàng)目也在減少。2010年上半年，隨著全市

26、保障性住房建設(shè)加快推進(jìn)，以及去年同期投資基數(shù)較低影響，南京房地產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，共完成房地產(chǎn)投資額億元，比去年同期增長(zhǎng)%。占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重由去年同期的%上升到%。2010年上半年，本市商品房施工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。其中商品住宅施工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。商品房新開工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。其中商品住宅新開工面積萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29%。由于前兩年本市商品房在建規(guī)模連續(xù)下降，上半年，本市商品房竣工面積仍然延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，共完成萬(wàn)平方米，比去年同期下降%。其中商品住宅竣工面積萬(wàn)平方米，下降%。4.2.2細(xì)分市場(chǎng)分析2010年上半年，南京商品房供應(yīng)量為1252.9萬(wàn)平方米，各月供應(yīng)量

27、呈現(xiàn)波動(dòng)式走勢(shì)。商品房上半年共成交萬(wàn)平方米。商品房成交均價(jià)走勢(shì)基本平穩(wěn)，4月份在商品房成交量達(dá)到高點(diǎn)的因素帶動(dòng)下，成交均價(jià)環(huán)比上漲%，達(dá)到17086元/平方米。此后成交均價(jià)開始逐月下降。南京市商品住宅供應(yīng)量達(dá)到581.5萬(wàn)平方米，商品住宅成交量為509.9萬(wàn)平方米，供求各月呈現(xiàn)了一個(gè)較為明顯的波動(dòng)過(guò)程。上半年，辦公樓供應(yīng)量為萬(wàn)平方米，成交量為萬(wàn)平方米。南京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)量達(dá)到125萬(wàn)平方米，各月整體呈現(xiàn)前低后高的走勢(shì)。南京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交量為142.9萬(wàn)平方米，成交量在4月份達(dá)到高峰。全市銷售型商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)走勢(shì)比較平穩(wěn)，各月基本維持在13000元/平方米左右。.江北區(qū)域市場(chǎng)分析江北產(chǎn)

28、業(yè)經(jīng)濟(jì)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年江北區(qū)實(shí)現(xiàn)地方生產(chǎn)總值億元，年增量?jī)|元，按可比價(jià)格計(jì)算，可比增長(zhǎng)%，綜合實(shí)力再邁新平臺(tái)。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢(shì)強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強(qiáng)，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性進(jìn)一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2009 年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)形成了以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的經(jīng)濟(jì)發(fā)展型區(qū)域。江北開發(fā)開放以來(lái)，積極推進(jìn)金融貿(mào)易先行、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)先行的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，大力培育和引進(jìn)具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)和大企業(yè)，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著力形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為主的發(fā)展模式，第三產(chǎn)業(yè)增加值比重由1990年的%提高到2009年的%，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)

29、整，迅速?gòu)囊粋€(gè)全市重點(diǎn)化工業(yè)疏解基地發(fā)展成為一個(gè)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。江北新區(qū)大力體制產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由1990年的:迅速調(diào)整到2009年的:，率先形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局進(jìn)一步強(qiáng)化。江北總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度略高于南京平均水平。在江北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。南京對(duì)江北的功能定位“一個(gè)作用，三個(gè)區(qū)”：積極貫徹國(guó)家綜合配套改革試點(diǎn)的重大戰(zhàn)略部署，在樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、實(shí)施建設(shè)“四個(gè)中心”國(guó)家戰(zhàn)略中發(fā)揮示范帶動(dòng)作用，努力成為改革開放先行先試區(qū)、自主創(chuàng)新示范引領(lǐng)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心集聚區(qū)。改革

30、開放先行先試區(qū)。以推進(jìn)國(guó)家綜合配套改革試點(diǎn)為契機(jī)，發(fā)揮江北新區(qū)在制度創(chuàng)新方面先行先試的優(yōu)勢(shì)，大力推進(jìn)包括政府、市場(chǎng)、企業(yè)、社會(huì)在內(nèi)的綜合改革，著力解決深層次的制度性障礙，努力營(yíng)造符合國(guó)際慣例的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，形成完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。自主創(chuàng)新示范引領(lǐng)區(qū)。以“聚焦張江”為重點(diǎn)，加快培育成為國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、科技成果產(chǎn)業(yè)化重要基地和具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技園區(qū)；以企業(yè)為主體、市場(chǎng)化為導(dǎo)向，加快建設(shè)產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的區(qū)域創(chuàng)新體系；以集成電路、軟件、生物醫(yī)藥、新材料等產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，加快形成具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新成果和具備研發(fā)、設(shè)計(jì)、制造、營(yíng)銷等環(huán)節(jié)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心集聚區(qū)。依托南京國(guó)際金融

31、中心和海港、空港建設(shè)，發(fā)揮要素集散、資源配置、綜合服務(wù)、城市創(chuàng)新等綜合功能優(yōu)勢(shì)，加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在政策、空間、服務(wù)及人才等方面的集聚。加快建設(shè)陸家嘴金融貿(mào)易集聚區(qū)，世博花木國(guó)際會(huì)展集聚區(qū)、張江創(chuàng)意文化和信息服務(wù)業(yè)集聚區(qū)、外高橋海港和江北空港國(guó)際物流與保稅物流集聚區(qū)、金橋生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。江北的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局1.一軸三帶一軸：即南京市總體規(guī)劃確定的從虹橋機(jī)場(chǎng)至江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)的東西向發(fā)展軸，其東段為江北新區(qū)小陸家嘴世紀(jì)大道江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)。以“一軸”為紐帶，東西聯(lián)動(dòng)，以“一軸”為中樞，南北輻射，揭示了江北新區(qū)未來(lái)的發(fā)展走向，是江北現(xiàn)代化城區(qū)景觀標(biāo)志軸的集中體現(xiàn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊。三帶：即以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為

32、核心的沿黃浦江綜合發(fā)展帶，依托黃浦江兩岸綜合開發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展金融保險(xiǎn)、專業(yè)服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易、旅游會(huì)展產(chǎn)業(yè)和生態(tài)居住功能，集中體現(xiàn)中心城區(qū)的繁榮繁華和現(xiàn)代服務(wù)功能；以“一江三橋”等國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)為主體的中部發(fā)展帶，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，集中體現(xiàn)產(chǎn)業(yè)實(shí)力和研發(fā)創(chuàng)新功能；以外高橋港區(qū)和江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)為依托的濱江臨海發(fā)展帶，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流等臨空臨港產(chǎn)業(yè)以及都市旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，集中體現(xiàn)現(xiàn)代物流功能和發(fā)展后勁。2.六大功能區(qū)域以功能開發(fā)為主導(dǎo)，促進(jìn)功能區(qū)域一體化發(fā)展，推進(jìn)城市綜合功能的提升，規(guī)劃建設(shè)六個(gè)功能區(qū)域，即陸家嘴功能區(qū)域、張江功能區(qū)域、金橋功能區(qū)域、外高橋功能區(qū)域、三林世博功能區(qū)域、川沙功

33、能區(qū)域。一城三鎮(zhèn)：為加快功能區(qū)域一體化發(fā)展，高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)川沙新城及外高橋、曹路、唐鎮(zhèn)等新市鎮(zhèn)。江北交通規(guī)劃2009年4月24日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)南匯區(qū)正式劃入江北新區(qū)，使江北新區(qū)的轄區(qū)面積達(dá)到了1210平方公里，為江北進(jìn)一步的開發(fā)、開放拓展了發(fā)展空間。新江北成立后，區(qū)委、區(qū)府制定了“三港三區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，為加快兩區(qū)全方位接軌，區(qū)政府迅速啟動(dòng)了申江路、錦繡路等“八路工程”，使原江北新區(qū)和原南匯區(qū)的道路交通網(wǎng)絡(luò)貫通，為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人員往來(lái)提供便捷的道路交通條件。2011年前，江北將建設(shè)23座軌道交通公交樞紐站，確保公交站點(diǎn)與軌道出口的距離昨天，記者從新區(qū)相關(guān)部門了解到有關(guān)江北建設(shè)軌道交通公交樞紐

34、站的計(jì)劃。根據(jù)這份計(jì)劃，23座樞紐站選址均配合2、4、6、7、11號(hào)線等軌道線路，如外高橋港城路綜合站、陸家嘴站、世紀(jì)大道站等，使得軌道交通與地面公共交通緊密銜接。為了方便市民換乘，樞紐站都設(shè)置在軌道交通出入口附近，一般相距80米，最遠(yuǎn)也不超過(guò)200米，步行時(shí)間控制在23分鐘內(nèi)。由于23座公交樞紐站周邊沒(méi)有機(jī)場(chǎng)、長(zhǎng)途客運(yùn)等大型交通設(shè)施，設(shè)計(jì)時(shí)采取的是簡(jiǎn)易方案，如調(diào)度用房、公共廁所、便利店等，滿足公交司售人員和乘客的基本需求。4.3.5周邊大型項(xiàng)目的利好因素迪斯尼樂(lè)園、江北機(jī)場(chǎng)二期工程、臨港新城的輻射、世博效應(yīng)、帶動(dòng)（江北川沙鎮(zhèn)，距離本案直線距離 16 公里左右）、華東六省客運(yùn)總站（川南奉公路與

35、滬南公路交叉處）；規(guī)劃地鐵11 號(hào)線延長(zhǎng)段（嘉定臨港新城）和8 號(hào)線江北沿線；以及將要投入建設(shè)的機(jī)場(chǎng)高速A15。這些工程都將為本項(xiàng)目提供大量的潛在客戶資源。 圖一 南京迪斯尼樂(lè)園（規(guī)劃中） 圖二 南京世博會(huì)作為世界上最好玩的大型游樂(lè)場(chǎng)之一的迪斯尼樂(lè)園，基本確定坐落在南京江北川沙地區(qū)，最快將于 2010 年興建，5 年后投入運(yùn)營(yíng)。據(jù)稱南京市江北區(qū)川沙鎮(zhèn)預(yù)留20 平方千米土地，其中用于主題樂(lè)園的是6 平方公里。對(duì)本項(xiàng)目的利好消息如下：人流：可停留的游客數(shù)每年在300萬(wàn)人次左右。對(duì)餐飲、賓館、以及娛樂(lè)等配套服務(wù)的要求。要滿足參觀人群而建設(shè)的公園內(nèi)賓館和餐飲的建筑面積將超過(guò)12 萬(wàn)平方米，這么大的需求

36、，僅僅川沙地區(qū)是難以滿足的。而本項(xiàng)目恰好在它的規(guī)劃范圍的外部，相關(guān)的酒店等功能配套，將可以吸引大量游客光顧。物流：主要體現(xiàn)于產(chǎn)業(yè)鏈和相關(guān)企業(yè)的輸入。由于一個(gè)大型游樂(lè)場(chǎng)的建立離不開其配套設(shè)施的輔助，食品、玩具、機(jī)械、人力、能源等等，這些產(chǎn)業(yè)的輸入將擴(kuò)大川沙乃至大江北區(qū)域的產(chǎn)業(yè)范圍，本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將是這些企業(yè)設(shè)立總部的最佳選擇。信息流：迪士尼公司將其眾多業(yè)務(wù)分為影視娛樂(lè)、主題樂(lè)園度假區(qū)、消費(fèi)品和媒體網(wǎng)絡(luò)4 大部分。其中影視娛樂(lè)與媒體網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，將提升以川沙為核心并輻射到周邊這一區(qū)域的信息化水平?，F(xiàn)金流：會(huì)帶來(lái)地價(jià)與開發(fā)價(jià)值的進(jìn)一步攀高，增加項(xiàng)目預(yù)期回款額。在南京流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)汪亮看來(lái)，迪士尼

37、如果落戶川沙，在這里每年的游客將超過(guò)3000 萬(wàn)人以上，川沙將有85%以上居民直接或間接地為迪士尼服務(wù)，將形成整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)最大的旅游聚集區(qū)，由此將對(duì)于南京進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大服務(wù)業(yè)比重有重要作用。2010 年南京世博會(huì)成功舉辦的利好：世博會(huì)期間，世界各地的知名企業(yè)將會(huì)聚集于南京這個(gè)國(guó)際大都市，這將是國(guó)內(nèi)各企業(yè)的成長(zhǎng)發(fā)展的重要契機(jī)，也蘊(yùn)含了無(wú)限的商機(jī)，同時(shí)又是國(guó)內(nèi)企業(yè)面向世界走出國(guó)門的一座橋梁。江北房地產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)是江北區(qū)近年發(fā)展較快的行業(yè)之一，隨著南京城市的經(jīng)濟(jì)化建設(shè)發(fā)展，江北將逐步發(fā)展成一個(gè)綜合型的居住集聚地。江北區(qū)今后5年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)以國(guó)家級(jí)重大項(xiàng)目和港城建設(shè)為依托，結(jié)合

38、城鎮(zhèn)體系的調(diào)整和交通網(wǎng)格的建設(shè)，在“統(tǒng)一規(guī)范、合理布局、集中開發(fā)、配套建設(shè)”為原則的前提下，加快三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成多層次的房地產(chǎn)開發(fā)新格局。2009年，江北區(qū)商品房都處于供不應(yīng)求的情況。區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量和成交量波動(dòng)較大，在第三季度供應(yīng)量和成交量集中放量。從整個(gè)南京樓市來(lái)看，公寓市場(chǎng)由于受外部大環(huán)境的影響，外環(huán)線周邊部分區(qū)域已上漲到萬(wàn)元以上，從區(qū)位上來(lái)看，江北市場(chǎng)也受到一定影響，江北住宅市場(chǎng)主要分布在周康、惠南與航頭三大板塊，且以周康板塊最為活躍，無(wú)論是成交面積還是成交價(jià)格都相對(duì)較高。江北目前在售樓盤戶型以兩房、三房為主，一房市場(chǎng)投放量較少，且基本已經(jīng)售完。成交均價(jià)以周康板塊最高，其中綠地東南

39、京成交均價(jià)高達(dá)15000元/；惠南板塊價(jià)格相對(duì)較低，均價(jià)在9000元/左右。江北市場(chǎng)上在售寫字樓或商住樓項(xiàng)目相對(duì)較少，且寫字樓基本以出售為主，開發(fā)商一般不持有。從市調(diào)的結(jié)果來(lái)看，江北市場(chǎng)在售寫字樓體量較小，以江北國(guó)際廣場(chǎng)規(guī)模最大，共210戶。價(jià)格區(qū)間集中在150018000 元/。江北寫字樓數(shù)量較少，且品質(zhì)上也遜色南京市區(qū)的甲級(jí)寫字樓，配套和商務(wù)服務(wù)都較為落后；入住公司已中小型企業(yè)單位為主?；菽习鍓K商業(yè)地產(chǎn)面臨的形勢(shì)更加嚴(yán)峻?；菽霞罢麄€(gè)江北的商業(yè)地產(chǎn)體量過(guò)大，銷售以及消化都存在嚴(yán)重的問(wèn)題，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量，短時(shí)間很難找到突破點(diǎn)。二十世紀(jì)九十年代以來(lái)，江北先后成立了江北工業(yè)區(qū)、江北工業(yè)園區(qū)等都

40、市工業(yè)工業(yè)園區(qū)。各工業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，規(guī)模迅速擴(kuò)大，大量企業(yè)積極入駐，集聚效應(yīng)不斷顯現(xiàn)。表二 南京市重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)根據(jù)定位不同有所差別。從距離本項(xiàng)目最近的園區(qū)分布和入住企業(yè)類別來(lái)看，主要以高科產(chǎn)業(yè)和包裝及都市型工業(yè)為主，園區(qū)入住率在70%左右，以中小型發(fā)展中企業(yè)為主，對(duì)本案有一定參考性。工業(yè)園區(qū)目前尚屬發(fā)展階段，群聚效應(yīng)初顯。江北目前尚無(wú)真正意義上的總部基地，本項(xiàng)目具備較好的入市時(shí)機(jī)。南京工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析南京工業(yè)整體布局南京市規(guī)劃了“1+3+9”工業(yè)園，"1"是指江北新區(qū)，"3"是指三個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和南京松

41、江出口加工區(qū)；"9"是指九個(gè)市級(jí)工業(yè)園區(qū)莘莊、寶山、嘉定、江北、松江、奉浦（南京市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)）、金山嘴、青浦和崇明。圖三 南京工業(yè)整體布局從工業(yè)區(qū)的地理分布來(lái)看，江北和閔行是工業(yè)區(qū)分布最多的兩個(gè)區(qū)域，各有34個(gè)工業(yè)園區(qū)，其他區(qū)（縣）基本上各有1個(gè)工業(yè)區(qū)，位于江北區(qū)的是臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、江北工業(yè)區(qū)。從各大工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分布來(lái)看，有的工業(yè)區(qū)如漕河涇、張江、嘉定、金山、紫竹科技園等都形成了一定的產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)；而松江、青浦、江北、莘莊等工業(yè)園區(qū)引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)則顯得較為龐雜，缺乏特色。4.4.2主要工業(yè)園區(qū)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)支撐表四 南京市主要工業(yè)園區(qū)經(jīng)過(guò)近幾年的戰(zhàn)略性調(diào)整，南京工業(yè)布局“東西南

42、北”四大產(chǎn)業(yè)基地構(gòu)架基本形成，其中東部微電子產(chǎn)業(yè)基地“一帶兩區(qū)”格局初具雛形，西部國(guó)際汽車城各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面展開，北部寶山精品鋼材基地項(xiàng)目建設(shè)形成新的高潮，南部以南京化學(xué)工業(yè)區(qū)為主的石油化工產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)正在加快。從規(guī)模上來(lái)看，以臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)最大，達(dá)200平方公里；其他基本集中在20平方公里左右；以紫竹科技園和漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)較小，主要為高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)，對(duì)空間的要求相對(duì)近較小。4.4.3工業(yè)地產(chǎn)銷售分析南京市范圍內(nèi)的廠房?jī)r(jià)格由于前期的供應(yīng)量較大，因此價(jià)格相對(duì)比較穩(wěn)定。但是南京周邊倉(cāng)儲(chǔ)類物業(yè)的供應(yīng)明顯不及需求的增長(zhǎng)。外高橋、臨港、普陀桃浦以及松江九亭等地區(qū)的倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，價(jià)格

43、也持續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)，研發(fā)類辦公物業(yè)以及高品質(zhì)商務(wù)園區(qū)的租金價(jià)格仍然在持續(xù)上漲。成熟園區(qū)如張江、漕河涇等由于土地供應(yīng)的限制，研發(fā)辦公樓宇的房源緊張，導(dǎo)致此類園區(qū)辦公樓的租賃價(jià)格居高不下。各地政府正在加緊開發(fā)，如漕河涇浦江、張江中區(qū)以及東區(qū)，但是短期內(nèi)無(wú)法緩解研發(fā)辦公樓緊張的供求關(guān)系。江北該類產(chǎn)品發(fā)展滯后，相對(duì)其他區(qū)域租金較低，基礎(chǔ)薄弱?？偛拷?jīng)濟(jì)的發(fā)展4.5.1總部經(jīng)濟(jì)概念總部經(jīng)濟(jì)是指某些區(qū)域因?yàn)槟承┨赜械臈l件，吸引跨國(guó)公司或者大型企業(yè)的總部在本地聚集，將生產(chǎn)加工基地通過(guò)各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)，從而形成合理的價(jià)值鏈分工的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。地方性總部經(jīng)濟(jì)也稱“亞總部經(jīng)濟(jì)”。由相對(duì)于全國(guó)性總部而

44、言的地方性二級(jí)經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成，是經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和貿(mào)易交流與合作，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)合的重要樞紐和平臺(tái)。而如今，隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，總部經(jīng)濟(jì)正向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，且總部經(jīng)濟(jì)的功能更加趨向于朝“服務(wù)型、生態(tài)型”方向發(fā)展，原有的以集聚第二產(chǎn)業(yè)為主的總部基地逐步被以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或者介于第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的“ 產(chǎn)業(yè)”為主的總部基地所取代。如今的總部基地更加注重生產(chǎn)加工之外的服務(wù)范圍，如實(shí)驗(yàn)研發(fā)、商務(wù)辦公、休閑度假等。4.5.2企業(yè)入駐總部基地所關(guān)注的因素政治環(huán)境穩(wěn)定：總部作為一家公司的核心機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)著整個(gè)企業(yè)，決定了企業(yè)的走向，聚集了企業(yè)的優(yōu)秀管理人才和大量資金及重要的研發(fā)機(jī)構(gòu)，這些都使得總部成為極其敏感

45、的部門。如果入駐城市政局不夠穩(wěn)定，出現(xiàn)政治動(dòng)亂或戰(zhàn)爭(zhēng)威脅，那么跨國(guó)公司將遭受不可估量的損失?；A(chǔ)設(shè)施條件完備：地區(qū)總部問(wèn)題的調(diào)查結(jié)果顯示，基礎(chǔ)設(shè)施條件是跨國(guó)公司地區(qū)總部選址時(shí)考慮的僅次于政治穩(wěn)定性的第二重要因素?？偛孔鳛楣驹O(shè)在企業(yè)制造基地外的重要決策和管理部門，目的是為了減少?zèng)Q策和管理過(guò)程中存在的不確定的因素，需要掌握大量的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、政治形勢(shì)及其變化趨勢(shì)，且與公司總部和地區(qū)內(nèi)子公司保持溝通。這些信息的充分性和及時(shí)性對(duì)企業(yè)的決策至關(guān)重要。因此，地區(qū)信息化的水平以及城市化的進(jìn)程也是公司總部選址考慮的重點(diǎn)。同時(shí)，地區(qū)總部的業(yè)務(wù)活動(dòng)，需要一系列與人員流動(dòng)與業(yè)務(wù)交流相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施作保障，因而對(duì)國(guó)際航

46、空港、高速公路網(wǎng)、國(guó)際飯店設(shè)施、國(guó)際會(huì)議展覽中心等設(shè)施有較高要求。區(qū)位條件優(yōu)越：地區(qū)總部的主要使命是管理域內(nèi)子公司，為其提供經(jīng)營(yíng)支援服務(wù)，并協(xié)調(diào)和調(diào)整相互間關(guān)系，因此地區(qū)總部在選址時(shí)格外重視地區(qū)的中心性。此外，地區(qū)市場(chǎng)的規(guī)模及潛力也是決定公司設(shè)立總部的重要因素。政策與制度環(huán)境寬松：東道主地區(qū)對(duì)入住公司營(yíng)運(yùn)的相關(guān)政策和法規(guī)直接關(guān)系到其職能能否快速有效實(shí)施。因而東道主的相關(guān)法律體系與政策環(huán)境及政府公共服務(wù)水平便成了公司總部十分關(guān)心的問(wèn)題。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：較低的市場(chǎng)準(zhǔn)入壁壘；寬松的外匯進(jìn)出限制；自由靈活的資金調(diào)度；便利的人員出入境、貨物進(jìn)出口；一定的稅收優(yōu)惠；完善的法律、司法體系；高效率

47、的政府服務(wù)等?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚水平較高：公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的順利開展需要現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的支持?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚可以使公司享受外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此，公司總部總是傾向于建立在中心城市的中心商務(wù)區(qū)（CBD）。這樣，區(qū)域內(nèi)的金融、證券、保險(xiǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、會(huì)計(jì)、法律事務(wù)以及信息服務(wù)業(yè)的發(fā)育狀況等為企業(yè)所關(guān)注。人力資源條件充沛：總部的核心職能是促進(jìn)公司各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)資源之間的整合與創(chuàng)新，總部是一個(gè)企業(yè)的最高機(jī)構(gòu)，使企業(yè)的靈魂和決策核心，這必然要求總部擁有最出色的經(jīng)營(yíng)管理人才。因此，所選城市必須要有大量符合現(xiàn)代市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求的高素質(zhì)人才供應(yīng)。4.5.3國(guó)外總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)早期出現(xiàn)在國(guó)外尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)

48、、英國(guó)、德國(guó)以及日本等國(guó)，由于這些國(guó)家的工業(yè)與服務(wù)業(yè)較為發(fā)達(dá)，自身已經(jīng)培育出一批大型跨國(guó)公司，并依靠它們實(shí)現(xiàn)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的控制作用，因而處在世界經(jīng)濟(jì)的頂端，形成了他們國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融中心的地位。新加坡、香港發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)成功的近似點(diǎn)兩者具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有天然深水良港。都經(jīng)歷了由制造業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程。都具有健全的法律制度，政府講求精簡(jiǎn)高效和廉政務(wù)實(shí)。4.5.4總部經(jīng)濟(jì)在國(guó)內(nèi)的發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象在我國(guó)主要始于20世紀(jì)90年代中期。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和城市化進(jìn)程的逐步加深，一些企業(yè)特別是大型企業(yè)紛紛嘗試總部與生產(chǎn)制造基地分離布局的發(fā)展模式，將總部和研發(fā)、營(yíng)銷等高端功能環(huán)節(jié)布局

49、在大城市，而將生產(chǎn)制造基地布局在中小城市，如二汽總部從石堰遷往武漢，聯(lián)合利華生產(chǎn)基地從南京遷往合肥等。同時(shí)，國(guó)際分工的深化和經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，使跨國(guó)公司紛紛進(jìn)行全球戰(zhàn)略調(diào)整，越來(lái)越多的跨國(guó)公司將地區(qū)總部、研發(fā)中心等高端環(huán)節(jié)向我國(guó)轉(zhuǎn)移，微軟、英特爾、寶潔、惠普等眾多知名跨國(guó)公司在我國(guó)設(shè)立了地區(qū)總部、研發(fā)中心。特別是“總部經(jīng)濟(jì)”理論提出以來(lái)，在江蘇、南京、廣州、深圳等大城市引起了強(qiáng)烈的反響，我國(guó)總部經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全面快速的發(fā)展階段。國(guó)內(nèi)比較知名的總部經(jīng)濟(jì)有江蘇企業(yè)總部基地，南京江北新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等。南京市總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析1.南京重點(diǎn)扶持的總部經(jīng)濟(jì)基地2007年開始南京重點(diǎn)扶持總部基地達(dá)16家。30

50、0多家上市公司總部、180余家跨國(guó)公司地區(qū)總部、165家跨國(guó)公司投資性公司、244家跨國(guó)公司研發(fā)中心落戶南京，落戶南京的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)總部數(shù)量也向著200家開始邁步。在虹橋，僅聯(lián)合利華一家總部，年納稅便過(guò)億元；在南京西路，通用電氣(中國(guó))公司一年納稅億多元；在陸家嘴，金茂大廈更被譽(yù)為“站著的金融街”。據(jù)估計(jì)，陸家嘴淮海路/南京路/靜安寺徐家匯虹橋，這條“黃金走廊”產(chǎn)生的第三產(chǎn)業(yè)增加值，至少占全南京服務(wù)業(yè)增加值的一半以上，而江北陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)創(chuàng)造的GDP已占江北新區(qū)GDP的1/3。南京總部經(jīng)濟(jì)迅猛，并顯現(xiàn)釋放出了強(qiáng)勁的帶動(dòng)作用。圖四 南京重點(diǎn)扶持的總部經(jīng)濟(jì)基地2.南京總部經(jīng)濟(jì)相關(guān)政策分析2008

51、 年8 月28 日，南京市鼓勵(lì)跨國(guó)公司設(shè)立地區(qū)總部的規(guī)定出爐。這是繼2002 年南京市政府發(fā)布南京市鼓勵(lì)外國(guó)跨國(guó)公司設(shè)立地區(qū)總部的暫行規(guī)定的一大改進(jìn)。新的規(guī)定進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入，弱化審批，充分發(fā)揮南京的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和綜合優(yōu)勢(shì)，圍繞提升跨國(guó)公司地區(qū)總部的功能，制定以優(yōu)化地區(qū)總部運(yùn)營(yíng)環(huán)境為主，輔之以適度優(yōu)惠條件的新政策，進(jìn)一步提高南京吸引跨國(guó)公司地區(qū)總部的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。具體表現(xiàn)為：南京市政府對(duì)跨國(guó)公司申請(qǐng)?jiān)O(shè)立地區(qū)總部的審查認(rèn)定，由以往的30 個(gè)工作日縮短為10 個(gè)工作日；由要求跨國(guó)公司在境外注冊(cè)的母公司已在中國(guó)境內(nèi)投資累計(jì)繳付的注冊(cè)資本總額不低于3000 萬(wàn)美元，改為1000 萬(wàn)美元；對(duì)跨國(guó)公司地區(qū)總部的經(jīng)

52、營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，亦增加了國(guó)內(nèi)分銷及進(jìn)出口，貨物分撥等物流運(yùn)作，承接本公司集團(tuán)內(nèi)部的共享服務(wù)及境外公司的服務(wù)外包等項(xiàng)目；在引進(jìn)人才方面，地區(qū)總部及其設(shè)立的研發(fā)中心引進(jìn)國(guó)內(nèi)優(yōu)秀人才，可以優(yōu)先辦理本市戶籍，其家屬可享受同等待遇。引進(jìn)海外人才，將實(shí)行柔性政策，可優(yōu)先辦理居留許可。南京政府對(duì)總部經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)入門檻降低；審批效率提高；國(guó)家對(duì)人才引進(jìn)政策加強(qiáng)；有明顯的政策傾向性。3.未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)隨著“十一五規(guī)劃”的啟動(dòng)，南京發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的決心更加堅(jiān)定，“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)決定南京未來(lái)”成為自上而下的共識(shí)。南京市經(jīng)委表示，要從戰(zhàn)略高度看待總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)成為提升城市產(chǎn)業(yè)能級(jí)、完善城市服務(wù)功能的重要載體；

53、下一階段，南京將著力優(yōu)化投資環(huán)境，努力降低商務(wù)成本、加大人才儲(chǔ)備力度，戶籍政策、土地政策將有更大突破，行政效能將進(jìn)一步得到提高，包括國(guó)際學(xué)校等配套資源也將更加豐富?？偛拷?jīng)濟(jì)自身發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，政府政策的大力扶持，以及南京對(duì)大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的決心，共同為南京總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展指明了方向。南京總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展將愈加成熟明朗，政府扶持力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將是發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。江北總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析江北區(qū)政府非常重視生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，大力引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流等高端產(chǎn)業(yè)，以大型市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)旅游為重點(diǎn)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)目前江北區(qū)域還缺少純粹的總部基地，比較具備總部基地定位的主

54、要是周浦都市型工業(yè)服務(wù)園區(qū)，該園區(qū)集研發(fā)、中試、企業(yè)總部為一體。這一區(qū)域?qū)⑴c江北的制造業(yè)基地聯(lián)動(dòng)，形成范圍較大的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。另外，江北目前正擬建建筑面積28萬(wàn)平方米的真正意義上的企業(yè)總部基地南京江北“臺(tái)資企業(yè)總部”，集中吸納臺(tái)資企業(yè)總部入駐，以形成樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)的先期效應(yīng)，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著政府的大力扶持，以及借鑒南京其他區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驗(yàn)，江北的總部經(jīng)濟(jì)基地發(fā)展前景非常樂(lè)觀。圖五 南京市江北工業(yè)園區(qū)（原南匯區(qū)）總部基地市場(chǎng)分析南京總部經(jīng)濟(jì)布局2007 年初，南京總部經(jīng)濟(jì)促進(jìn)中心發(fā)布首張總部經(jīng)濟(jì)地圖，“圈定”了16 家將予以重點(diǎn)扶持的“總部經(jīng)濟(jì)”基地，除了傳統(tǒng)的江北

55、、盧灣、長(zhǎng)寧、靜安、徐匯之外，普陀、青浦、松江、閔行、閘北、寶山、嘉定也劃出重點(diǎn)集聚區(qū)。南京重點(diǎn)扶持的總部基地主要集中于市中心，江北尚無(wú)總部基地。圖六 南京重點(diǎn)扶持的總部經(jīng)濟(jì)基地4.6.2總部基地整體分析從區(qū)域上來(lái)看，南京郊區(qū)目前江北（江北）、金山及奉賢等區(qū)域沒(méi)有政府重點(diǎn)扶持總部基地。近日，江北政府人士發(fā)言，結(jié)合江北實(shí)際，二、三產(chǎn)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步鞏固二產(chǎn)、積極發(fā)展三產(chǎn)。在先進(jìn)制造業(yè)方面，要形成產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)群，最后要有集聚效應(yīng)。重視生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，大力引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流等高端產(chǎn)業(yè)，以大型市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)旅游為重點(diǎn)，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以滿足各層次需要為落腳點(diǎn)，提升傳

56、統(tǒng)服務(wù)業(yè)。從南京總部經(jīng)濟(jì)基地的功能布局來(lái)看，市區(qū)的總部基地主要功能是辦公，如靜安區(qū)、盧灣區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)、普陀區(qū)和閘北區(qū)；其主要的優(yōu)勢(shì)是位于市區(qū)，交通比較便利，周邊基礎(chǔ)設(shè)施健全，人力資源供應(yīng)充足。而郊區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)基地多以高科技、制造業(yè)、配套服務(wù)業(yè)以及生產(chǎn)加辦公型產(chǎn)業(yè)為主。這些總部基地多受政府政策扶持，以服務(wù)于周邊區(qū)域?yàn)橹?，同時(shí)客戶對(duì)辦公或生產(chǎn)空間要求較靈活，有提高企業(yè)品牌形象或辦公環(huán)境的需求。南京總部經(jīng)濟(jì)總結(jié)1.從全市而言，中心區(qū)域總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較早，較為成熟，周邊區(qū)域中，松江、閔行相對(duì)領(lǐng)先，寶山發(fā)展較快，江北總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展處于相對(duì)落后的態(tài)勢(shì)。2.郊區(qū)的總部經(jīng)濟(jì)基地多以高科技、制造業(yè)、配套服務(wù)

57、業(yè)以及生產(chǎn)加辦公型產(chǎn)業(yè)為主。3.南京總部經(jīng)濟(jì)5 大特征：企業(yè)總部落戶勢(shì)頭良好，發(fā)展?jié)摿薮?；企業(yè)總部在中心城區(qū)集聚，也有逐步向郊區(qū)延伸的趨勢(shì)；高品質(zhì)的商務(wù)樓宇和功能完備的總部園區(qū)成為集聚企業(yè)總部的主要載體；企業(yè)總部主要分布在化工、機(jī)械、輕工、食品、醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)；總部經(jīng)濟(jì)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位和貢獻(xiàn)日益突出。5.項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析5.1.1優(yōu)勢(shì)（S）1.立體交通便利，項(xiàng)目臨近S15公路出口，距南京市中心（人民廣場(chǎng)）13公里、距江北外環(huán)線4公里、距南浦大橋8公里，道路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，可直達(dá)市區(qū)和國(guó)道；2.世博效應(yīng)、江北機(jī)場(chǎng)二期建成、臨港新城逐步建成，將加強(qiáng)本項(xiàng)目帶來(lái)的人流、物流、信息流和資金流優(yōu)勢(shì)；

58、3.周邊自然環(huán)境優(yōu)越，規(guī)劃中東、南、北三面均臨水；且旁邊有度假苑、野生動(dòng)物園、高級(jí)別墅區(qū)等風(fēng)景區(qū)；4.周邊已有別墅區(qū)和小高層居住區(qū)，基本生活配套相對(duì)完善；5.地塊比較規(guī)整且相對(duì)獨(dú)立，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)及開發(fā)施工；6.容積率低，產(chǎn)品品質(zhì)與檔次較高。5.1.2劣勢(shì)（W）及弱化方法1.江北工業(yè)園區(qū)總部經(jīng)濟(jì)尚未完全發(fā)展起來(lái)，對(duì)項(xiàng)目的支撐較微弱擴(kuò)大項(xiàng)目的客源范圍，如重點(diǎn)以長(zhǎng)三角、張江域、兩港等為主要客源區(qū)域；2.臨近工業(yè)園區(qū)對(duì)項(xiàng)目檔次、品質(zhì)提升的限制設(shè)置獨(dú)立的園區(qū)出入口，人流、車流路徑動(dòng)向與旁邊的工業(yè)園區(qū)明顯區(qū)分；3.項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施不夠完善，如缺少醫(yī)院、大型超市、星級(jí)酒店等項(xiàng)目可以根據(jù)自身去情況規(guī)劃這些配套，保障客戶需求；4.項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中可能產(chǎn)生的重重阻力及問(wèn)題從發(fā)展商到代理公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)