拆遷生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告記錄

1、拆遷生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失工程評(píng)估報(bào)告記錄作者:日期:ABC集團(tuán)因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失工程評(píng)估報(bào)告合生評(píng)字20212021第 091091 號(hào)AFA資產(chǎn)評(píng)估二.九年十二月十六日目錄一、資產(chǎn)評(píng)估聲明 2 2二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要 3 3三、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)正文 5 5一委托方及產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者5 5二評(píng)估目的6 6三評(píng)估對(duì)象和范圍6 6四價(jià)值類型及定義7 7五評(píng)估基準(zhǔn)日7 7六評(píng)估依據(jù)7 7七評(píng)估方法9 9八評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況1010九評(píng)估假設(shè)1212十評(píng)估結(jié)論1313十一特別事項(xiàng)說(shuō)明1313十二評(píng)估評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明1414十三評(píng)估報(bào)告日1515四、

2、附件 1616五、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明 1717聲明注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中,遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么,恪守獨(dú)立、客觀和公正的原那么；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料,評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的,并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任.二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評(píng)估單位或者產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性,恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任.三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系,對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn).四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)

3、調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注,對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn),并對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露,且已提請(qǐng)委托方及相關(guān)當(dāng)事方完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評(píng)估報(bào)告的要求.五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制,評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響.ABC集團(tuán)因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失工程評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要合生評(píng)字20212021第 091091 號(hào)一、委托方和資產(chǎn)占有方本次資產(chǎn)評(píng)估的委托方為：ABC#ABC#團(tuán).資產(chǎn)占有方為：ABCABC 集團(tuán).二、

4、評(píng)估目的本工程評(píng)估目的是根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托書(shū),對(duì) ABCABC 團(tuán)因整體拆遷造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行估價(jià),為有關(guān)各方進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償提供價(jià)值參考.三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為委托方 ABC*ABC*團(tuán)因整體拆遷造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失價(jià)值；評(píng)估對(duì)象為經(jīng)濟(jì)行為所涉及的ABC#ABC#團(tuán)截止2022021 1年1 11 1月3 30 0日止由于企業(yè)要搬遷而被迫取消或推遲實(shí)施的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng).四、價(jià)值類型和定義本工程資產(chǎn)評(píng)估確定的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值.市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額.五、評(píng)估基準(zhǔn)日本工程資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日為 20

5、212021 年 1111 月 3030 日六、評(píng)估方法采用收益現(xiàn)值法.七、評(píng)估結(jié)論根據(jù)對(duì) ABCABC 團(tuán)的根本情況進(jìn)行分析,本次對(duì) ABCABC 團(tuán)有限公司因整體拆遷造成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估結(jié)果為人民幣貳仟玖佰伍拾柒萬(wàn)捌仟捌佰元整2,957.882,957.88 萬(wàn)元.八、評(píng)估報(bào)告日20212021 年 1212 月 1616 日九、評(píng)估報(bào)告有效期本報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日 20212021 年 1111 月 3030 日起計(jì)算,一年內(nèi)有效.以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū),欲了解本評(píng)估工程的全面情況,應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文,并關(guān)注特別事項(xiàng)說(shuō)明.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：AFAAFA 資產(chǎn)評(píng)估法定代表人：中

6、國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：二.九年十二月十六日ABC集團(tuán)因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失工程評(píng)估報(bào)告書(shū)合生評(píng)字20212021第 091091 號(hào)AFAAFA 資產(chǎn)評(píng)估接受 ABCABC 集團(tuán)以下簡(jiǎn)稱：國(guó)泰公司的委托,根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定,本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原那么,根據(jù)公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法,對(duì) ABCABC 集團(tuán)因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行評(píng)估工作.本公司評(píng)估人員根據(jù)必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估涉及的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施了實(shí)地查勘、 市場(chǎng)調(diào)查與詢證,對(duì) ABCABC 集團(tuán)因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失在 20212021 年

7、 1111 月 3030 日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出了公允反映,現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者一委托方：ABC*ABC*團(tuán)二產(chǎn)權(quán)持有者：ABC*ABC*團(tuán)三資產(chǎn)占有方：ABCABC 團(tuán)1 1、公司根本情況2 2、公司經(jīng)營(yíng)情況四其他評(píng)估報(bào)告使用者列示業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者和國(guó)家法律、 法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者.二、評(píng)估目的本工程評(píng)估目的是根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估委托書(shū),對(duì) ABCABC 團(tuán)因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致的企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失進(jìn)行估價(jià),為有關(guān)各方進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償提供價(jià)值參考.三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍評(píng)估對(duì)象為委托方 ABOABO 團(tuán)因

8、房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致的企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失價(jià)值.本次評(píng)估范圍是 ABCABC 團(tuán)截止 2022021 1 年 1 11 1 月 3 30 0 日止由于企業(yè)要搬遷而被迫取消或推遲實(shí)施的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng).四、價(jià)值類型及其定義本工程評(píng)估采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值.市場(chǎng)價(jià)值是提自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下,某項(xiàng)資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額.五、評(píng)估基準(zhǔn)日1 1、本工程資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是 20212021 年 1111 月 3030 日；2 2、評(píng)估基準(zhǔn)日是 ABCABC 團(tuán)根據(jù)本次經(jīng)濟(jì)行為及評(píng)估目確實(shí)定的.評(píng)估基準(zhǔn)日為確認(rèn)資產(chǎn)、評(píng)評(píng)估值的基準(zhǔn)時(shí)間.本工程所選取的

9、評(píng)估基準(zhǔn)日是依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為同委托方協(xié)商進(jìn)行確定為一個(gè)特定會(huì)計(jì)期間的終止時(shí)點(diǎn),這個(gè)時(shí)點(diǎn)能反映評(píng)估對(duì)象的整體狀況,同時(shí),評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估目的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)期日比擬接近.因此,沒(méi)有因評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇而導(dǎo)致被評(píng)估資產(chǎn)和價(jià)格發(fā)生重大變化的影響因素.為此,本工程評(píng)估基準(zhǔn)日選擇 20212021 年 1111 月3030 日是合理的.六、評(píng)估依據(jù)一法律法規(guī)及準(zhǔn)那么依據(jù)：1 1、國(guó)務(wù)院 19911991 年第 9191 號(hào)令?國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理方法?；2 2、原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)治理局頒發(fā)的?國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理方法施行細(xì)那么?國(guó)資辦發(fā)19921992第 3636 號(hào)；3 3、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的?資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)試行?中

10、評(píng)協(xié)19960199603 3號(hào)；4 4、財(cái)政部印發(fā)的?資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告根本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定?財(cái)評(píng)字199991199991 號(hào)；5 5、國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的?國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政治理方式增強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督治理工作意見(jiàn)的通知?國(guó)辦發(fā)20011022001102號(hào)；6 6、中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)發(fā)布的?注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)?會(huì)協(xié)200318200318 號(hào)；7 7、財(cái)政部關(guān)于印發(fā)?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么一根本準(zhǔn)那么?和?資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)那么一根本準(zhǔn)那么?的通知財(cái)企200420200420 號(hào)；8 8、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的?企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)試行?中評(píng)協(xié)200

11、41342004134 號(hào)；9 9、20052005 年國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會(huì)第 1212 號(hào)令?企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理暫行方法?；1010、財(cái)政部 20052005 年印發(fā)的?國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理假設(shè)干問(wèn)題的規(guī)定?財(cái)政部令第 1414 號(hào)；1111、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會(huì)印發(fā)的?關(guān)于增強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理工作有關(guān)問(wèn)題的通知?國(guó)資委產(chǎn)權(quán)20062742006274 號(hào)；1212、 中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么-評(píng)估報(bào)告?等 7 7 項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么的通知中評(píng)協(xié)20071892007189 號(hào)；1313、國(guó)家及政府有關(guān)部門公布的其它法律、法規(guī)、文件和規(guī)定.二經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)：AB

12、C*ABC*團(tuán)與 AFAAFA 資產(chǎn)評(píng)估簽訂的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū).三權(quán)屬依據(jù)：1 1、ABCABC 團(tuán)提供的本單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程和驗(yàn)資報(bào)告等；2 2、ABCABC 團(tuán)提供的前三年及評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告等相關(guān)資料.3 3、ABC*ABC*團(tuán)提供的種類經(jīng)營(yíng)合同書(shū).四取價(jià)依據(jù)：1 1、ABCABC 團(tuán)提供的種類經(jīng)營(yíng)合同書(shū)約定的價(jià)格；2 2、ABCABC 團(tuán)有關(guān)人員對(duì)委估資產(chǎn)情況的介紹、說(shuō)明;3 3、評(píng)估人員收集的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格信息資料；4 4、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查情況；5 5、其它相關(guān)資料.七、評(píng)估方法本工程評(píng)估采用收益現(xiàn)值法.通過(guò)對(duì)原先方案的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)工程將給企業(yè)帶來(lái)的收益進(jìn)行測(cè)

13、算,由于準(zhǔn)備搬遷,這些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被迫取消或推遲而未能給企業(yè)帶來(lái)預(yù)期收益,求出因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致的企業(yè)整體搬遷所造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失.收益法,是指通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路.根據(jù)對(duì)企業(yè)根本情況了解后,我們采用了收益法中的未來(lái)收益折現(xiàn)法進(jìn)行了評(píng)估.未來(lái)收益折現(xiàn)法是通過(guò)估算委估企業(yè)在未來(lái)有效年期內(nèi)的預(yù)期收益,并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將未來(lái)預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值,然后累加求和確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種方法.此次評(píng)估以 ABOABO 團(tuán)持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提,根據(jù)企業(yè)及其同行業(yè)的財(cái)務(wù)及其他參考資料,在分析以前年度收支及凈利潤(rùn)的根底上,預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)年度的凈收益情況.鑒于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好,本次評(píng)

14、估以企業(yè)永續(xù)存在為前提,確定未來(lái)無(wú)限期凈收益,考慮平安利率及風(fēng)險(xiǎn)程度綜合確定折現(xiàn)率及折現(xiàn)系數(shù),將未來(lái)凈收益折現(xiàn)后計(jì)算企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值.本次采用未來(lái)收益折現(xiàn)法評(píng)估的計(jì)算公式如下：Rr-p八rt(1r)(1r)tdrP P 為評(píng)估值t t 為預(yù)測(cè)年度r r 為折現(xiàn)率本金化率RiRi 為第 t t 年的收益n n 為年限八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況AFAAFA 資產(chǎn)評(píng)估接受評(píng)估委托后,立即組成資產(chǎn)評(píng)估組制定評(píng)估計(jì)劃,正式進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)展評(píng)估工作.我們根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算的一般規(guī)那么,對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估,具體步驟如下：1 1、聽(tīng)取有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的根本情況,明確評(píng)

15、估業(yè)務(wù)根本領(lǐng)項(xiàng)；2 2、與 ABOABO 團(tuán)簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)；3 3、編制評(píng)估方案,組織評(píng)估人員,開(kāi)展評(píng)估工作；4 4、對(duì)委估資產(chǎn)清單、相關(guān)產(chǎn)權(quán)證實(shí)資料、會(huì)計(jì)記錄及相關(guān)資料進(jìn)行分析、核實(shí),確定評(píng)估范圍及對(duì)象；5 5、對(duì)本次評(píng)估范圍內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,并核實(shí)、分析；6 6、根據(jù)評(píng)估目的及委估資產(chǎn)所具備的條件,確定評(píng)估方法；7 7、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,收集相關(guān)資料,對(duì)各項(xiàng)方案的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工程的收益進(jìn)行評(píng)定估算；8 8、核定修正評(píng)估值,編制填寫有關(guān)評(píng)估表格；9 9、歸納整理評(píng)估資料,撰寫各項(xiàng)評(píng)估技術(shù)說(shuō)明及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū);1010、對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析、復(fù)核、簽發(fā)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)；1111、整理裝訂評(píng)估工作

16、底稿并歸檔.本項(xiàng)評(píng)估于 20212021 年 1212 月 2 2 日開(kāi)始,進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清查工作,20212021 年 1212 月 1616 日出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū).整個(gè)評(píng)估工作過(guò)程分如下階段進(jìn)行.一接受委托和前期準(zhǔn)備工作階段我公司于 20212021 年 1212 月 2 2 日接受 ABCABC 團(tuán)委托從事本項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估工程.1 1、接受委托工程時(shí),首先初步了解本項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估工程的評(píng)估目的和評(píng)估范圍及對(duì)象.2 2、簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托協(xié)議書(shū).3 3、向委托方布置資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的填報(bào)工作并派人進(jìn)行指導(dǎo).4 4、制定資產(chǎn)評(píng)估實(shí)施方案.5 5、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估范圍與對(duì)象進(jìn)行分組,配置有關(guān)專業(yè)的評(píng)估師.6 6、向

17、委托方提供資產(chǎn)評(píng)估需要提供的資料及產(chǎn)權(quán)證實(shí)的清單.7 7、同時(shí)收集有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料.二現(xiàn)場(chǎng)清查階段該階段主要是對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了解核實(shí)、鑒定和收集有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)數(shù)據(jù)資料和價(jià)格資料,以及對(duì)評(píng)估對(duì)象的真實(shí)性和合法性進(jìn)行判斷,獲取資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成要素的完整性資料.在清查工作中,首先對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)的真實(shí)性和合法性進(jìn)行核實(shí)和查證.根據(jù)委托方提供的委托書(shū)載明的資產(chǎn),評(píng)估人員針對(duì)不同資產(chǎn)采用不同的方式進(jìn)行核對(duì)和查證,以確認(rèn)資產(chǎn)的客觀存在.三評(píng)定估算和匯總分析階段依據(jù)評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘察資料和結(jié)論,同時(shí)經(jīng)過(guò)必要的市場(chǎng)調(diào)研和詢價(jià)工作,遵循?資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)試行?對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)查、快速變現(xiàn)扣折

18、率進(jìn)行確定,評(píng)定估算評(píng)估值.四提交評(píng)估報(bào)告階段根據(jù)我公司資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量限制制度和遵循?資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)試行?要求,資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果經(jīng)匯總后,各分項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估人員將編制的相關(guān)評(píng)估說(shuō)明提交負(fù)責(zé)人,按三級(jí)審核制度進(jìn)行審核,審核意見(jiàn)反應(yīng)后進(jìn)行修正,提出正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū).九、評(píng)估原那么及評(píng)估假設(shè)一評(píng)估原那么：1 1、評(píng)估工作遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)性的工作原那么；2 2、評(píng)估工作遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原那么；3 3、評(píng)估工作遵循企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原那么、替代性原那么和公開(kāi)市場(chǎng)原那么等操作性原那么；4 4、評(píng)估工作遵循評(píng)估目的、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估方法相匹配的原那么；5 5、評(píng)估工作遵循國(guó)家及行業(yè)公認(rèn)的一般原那么.二評(píng)估假設(shè)

19、：本工程評(píng)估過(guò)程中采用的收益法所使用的評(píng)估假設(shè)如下：1 1、 ABOABO 團(tuán)不搬遷情形下所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不產(chǎn)生較大的變化,國(guó)家及國(guó)泰公司所在的地區(qū)有關(guān)法律、法規(guī)、政策與評(píng)估時(shí)點(diǎn)無(wú)重大變化;預(yù)測(cè)期內(nèi)國(guó)家利率、匯率及稅收政策無(wú)重大變更,國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)；2 2、ABC*ABC*團(tuán)拆遷前、后持續(xù)性經(jīng)營(yíng),有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為符合國(guó)家規(guī)定,無(wú)重大違規(guī)現(xiàn)象,公司主要治理人員、科研技術(shù)人員、業(yè)務(wù)骨干和主營(yíng)業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定且勤勉盡責(zé)；3 3、ABC*ABC*團(tuán)拆遷前、后的經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式、治理模式等在保持一貫性的根底上不斷改良完善,能隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展,進(jìn)行適時(shí)調(diào)整和創(chuàng)新；ABCABC 集團(tuán)現(xiàn)有生產(chǎn)水平通過(guò)自我補(bǔ)

20、償和更新,能使其持續(xù)使用并保證其獲利水平.ABCABC 集團(tuán)所提供的各種產(chǎn)品能適應(yīng)市場(chǎng)需求,制定的目標(biāo)和舉措能按預(yù)定的時(shí)間和進(jìn)度如期實(shí)現(xiàn),并取得預(yù)期效益；4 4、ABC*ABC*團(tuán)不存在產(chǎn)權(quán)及其他經(jīng)濟(jì)糾紛等事項(xiàng),無(wú)不可抗力及不可預(yù)見(jiàn)因素造成對(duì)企業(yè)重大不利影響；5 5、ABC*ABC*團(tuán)的未來(lái)收益能夠預(yù)測(cè),并可用貨幣計(jì)量；6 6、 與 ABCABC 團(tuán)的未來(lái)收益相配比的本錢、 費(fèi)用能夠預(yù)測(cè),并可用貨幣計(jì)量,且本錢與收益保持同向變動(dòng)；7 7、與 ABOABO 團(tuán)的未來(lái)收益相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè),并可用風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率來(lái)表示；8 8、預(yù)測(cè)期內(nèi)被評(píng)估企業(yè)會(huì)計(jì)政策與核算發(fā)方法無(wú)重大變化；十、評(píng)估結(jié)論在實(shí)施了上述

21、資產(chǎn)評(píng)估程序和方法后,得出 ABC*ABC*團(tuán)因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致的企業(yè)整體搬遷引起的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失在 20212021 年 1111 月 3030 日的評(píng)估值為人民幣貳仟玖佰伍拾柒萬(wàn)捌仟捌佰元整2,957.882,957.88 萬(wàn)元.十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明1 1、 在執(zhí)行本評(píng)估工程過(guò)程中,我們對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗(yàn),但對(duì)評(píng)估對(duì)象的法律權(quán)屬我們不發(fā)表意見(jiàn),也不作確認(rèn)和保證.本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬資料之真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性由委托方和相關(guān)當(dāng)事方負(fù)責(zé).2 2、本工程評(píng)估僅是委托方委托的 ABOABO 團(tuán)因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷造成的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的損失,而非委托方

22、因房地產(chǎn)拆遷導(dǎo)致企業(yè)整體搬遷造成的全部資產(chǎn)損失.3 3、重大期后事項(xiàng)(1)(1)自評(píng)估基準(zhǔn)日至評(píng)估報(bào)告日,依據(jù)委托方及資產(chǎn)占有方提供的資料和評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察情況,評(píng)估人員未發(fā)現(xiàn) ABCABC 集團(tuán)有重大期后事項(xiàng)發(fā)生.(2)(2)評(píng)估基準(zhǔn)日期后發(fā)生重大事項(xiàng),不得直接使用本評(píng)估報(bào)告.4 4、評(píng)估結(jié)論系根據(jù)上述原那么、依據(jù)、前提、方法、程序得出的,只有在上述原那么、依據(jù)、前提存在的條件下成立；評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證.5 5、上述評(píng)估結(jié)論是本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的,受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和水平的影響.6 6、 根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的要求,評(píng)估測(cè)算中所依據(jù)的,局部是現(xiàn)行的政策條款,局部是評(píng)

23、估時(shí)常用的行業(yè)慣例、 統(tǒng)計(jì)參數(shù)或通用參數(shù).當(dāng)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化時(shí),評(píng)估人員將不承當(dāng)由于前提條件變化而導(dǎo)致與本次評(píng)估結(jié)果不同的責(zé)任.以上特別事項(xiàng),提請(qǐng)報(bào)告使用者予以關(guān)注.十二、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明1 1、本評(píng)估報(bào)告只能用于報(bào)告中載明的評(píng)估目的和用途.本次評(píng)估結(jié)果是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下,在假設(shè)委估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下,根據(jù)公開(kāi)市場(chǎng)的原那么確定現(xiàn)行公允市價(jià),沒(méi)有考慮特殊的交易方可能追加或減少付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響,也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響.當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)及產(chǎn)權(quán)主體變動(dòng)的原那么等其它情況發(fā)生變化時(shí),評(píng)估結(jié)果一般

24、會(huì)失效；2 2、本評(píng)估報(bào)告只能由報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用.3 3、 未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意,本評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、 引用或披露于公開(kāi)媒體,法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外；4 4、評(píng)估報(bào)告的使用有效期：根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,本報(bào)告有效期為一年,從資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日 20212021 年1 11 1月3 30 0 日起計(jì)算一年內(nèi)有效.只有當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過(guò)一年時(shí),才可以使用本評(píng)估報(bào)告.5 5、本報(bào)告的全部或局部?jī)?nèi)容由 AFAAFA 資產(chǎn)評(píng)估負(fù)責(zé)解釋.十三、評(píng)估報(bào)告日本評(píng)估工程的報(bào)告日為 20212021 年 1212 月 1616 日評(píng)估機(jī)構(gòu):AFA:A

25、FA 資產(chǎn)評(píng)估法定代表人：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師:二.九年十二月十六日附件目錄附件目錄1 1、評(píng)估技術(shù)說(shuō)明2 2、委托方與其客戶簽訂的相關(guān)合同復(fù)印件3 3、南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)治理委員會(huì)下發(fā)的相關(guān)拆遷通知復(fù)印件4 4、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件5 5、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件6 6、簽字資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)復(fù)印件評(píng)估技術(shù)說(shuō)明委托方 2022021 1 年 5 5 月 1 19 9 日收到南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)南經(jīng)管發(fā)20217202178 8 號(hào)文件?關(guān)于做好搬遷準(zhǔn)備的通知?,該通知要求委托方一 ABCABC 團(tuán)盡快做好企業(yè)搬遷準(zhǔn)備工作,通知所述之某重點(diǎn)工程將于 2021202

26、1 年 6 6 月 1111 日開(kāi)工建設(shè),1 11 1月份貫穿通車.2022021 1年9 9月2 20 0日,南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)又與委托方簽訂了?協(xié)作拆遷協(xié)議書(shū)?約定在正式啟動(dòng)拆遷工作前,先行開(kāi)展乙方資產(chǎn)的評(píng)估及拆遷補(bǔ)償安置協(xié)商等前期工作,造成了委托方馬上就要進(jìn)行搬遷的緊迫感.實(shí)際上,直到 20212021 年 6 6月2 22 2日才正式下發(fā)拆遷公告,2022021 1年9 9月底才確立委托方搬遷時(shí)間.這樣一方面由于未發(fā)正式拆遷公告而提前下發(fā)拆遷通知影響了委托方正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng).同時(shí)一些已經(jīng)簽訂的購(gòu)銷、租賃合同被迫取消；另一方面由于拆遷延誤了委托方的上市計(jì)劃,推遲了委托方通過(guò)上市實(shí)現(xiàn)企

27、業(yè)跨越式開(kāi)展的戰(zhàn)略.本工程評(píng)估采用收益現(xiàn)值法一、評(píng)估方法概述收益現(xiàn)值法,是指通過(guò)將被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路.根據(jù)對(duì)企業(yè)根本情況了解后,我們采用了收益法中的未來(lái)收益折現(xiàn)法進(jìn)行了評(píng)估.未來(lái)收益折現(xiàn)法是通過(guò)估算委估企業(yè)在未來(lái)有效年期內(nèi)的預(yù)期收益,并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將未來(lái)預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值,然后累加求和確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種方法.此次評(píng)估以 ABOABO 團(tuán)持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提,根據(jù)企業(yè)及其同行業(yè)的財(cái)務(wù)及其他參考資料,在分析以前年度收支及凈利潤(rùn)的根底上,預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)年度的凈收益情況.鑒于企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好,本次評(píng)估以企業(yè)永續(xù)存在為前提,確定未來(lái)無(wú)定期凈收益,考慮平安利率及風(fēng)

28、險(xiǎn)程度綜合確定折現(xiàn)率及折現(xiàn)系數(shù),將未來(lái)凈收益折現(xiàn)后計(jì)算企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值.本次采用未來(lái)收益折現(xiàn)法評(píng)估的計(jì)算公式如下：,xRnP-rt1r1r1rP P 為評(píng)估值t t 為預(yù)測(cè)年度r r 為折現(xiàn)率本金化率RiRi 為第 t t 年的收益n n 為年限二、收益法評(píng)估過(guò)程一合同被迫取消履行造成的損失評(píng)估說(shuō)明根據(jù)委托方提供的與客戶簽訂的合同內(nèi)容,分別測(cè)算其由于被迫取消履行造成的收入減少金額,扣除合同實(shí)施將要發(fā)生的本錢費(fèi)用,按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn),計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日合同被迫取消履行造成的損失.二在建工程被迫推遲投產(chǎn)造成的投資收益損失評(píng)估說(shuō)明在核實(shí)在建工程的投資完成額的根底上根,據(jù)行業(yè)投資收益率,結(jié)合被評(píng)估企業(yè)

29、的投資收益水平,確定被評(píng)估企業(yè)的投資收益率,根據(jù)被評(píng)估企業(yè)提供的預(yù)計(jì)推遲投產(chǎn)時(shí)間,按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn),計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日在建工程被迫推遲投產(chǎn)造成的投資收益損失.三上市延誤造成的損失評(píng)估企業(yè)通過(guò)上市取得大量資金從而加速企業(yè)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略,提升企業(yè)價(jià)值,提升企業(yè)形象及知名度,使企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式開(kāi)展.被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)因政府公共工程被迫搬遷,造成公司上市方案被迫推遲,公司的開(kāi)展步伐被延誤,給公司帶來(lái)巨大的潛在損失.本次評(píng)估,估計(jì)公司比原方案上市時(shí)間至少要延遲兩年,根據(jù)公司現(xiàn)行的銀行借款規(guī)模,估算上市后公司減少向銀行借款的金額,求取減少的銀行借款利息支出,將其折現(xiàn)為評(píng)估基準(zhǔn)日的數(shù)額,確定因上市推遲造成的至少的損失.

30、四投資報(bào)酬率、拆現(xiàn)率取值說(shuō)明根據(jù)同行業(yè)平均投資收益率,結(jié)合被評(píng)估企業(yè)的實(shí)際獲得水平,取投資收益率為10%10%根據(jù)本次評(píng)估對(duì)象收益時(shí)間較明確,以中國(guó)人民銀行公布的現(xiàn)行一年期貸款利率5.31%5.31%為折現(xiàn)率.五評(píng)估例如以被評(píng)估企業(yè)與惠禹飼料蛋白防城港簽訂的?倉(cāng)庫(kù)租賃合同書(shū)?為例1 1、合同內(nèi)容簡(jiǎn)述：合同號(hào)：2007102020071020簽訂地點(diǎn)：南寧市時(shí)間：20072007 年 1010 月 2020 日合同雙方當(dāng)事人分別為：甲方：廣西農(nóng)樂(lè)米業(yè)與委托方為同一企業(yè),乙方：惠禹飼料蛋白防城港該合同約定：甲方提供自有的們于南寧市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)洞嶺路 9 9 號(hào)院內(nèi)原料倉(cāng)(大棚倉(cāng)),面積共4414

31、416 6 平方米,租給乙方,一定三年,不得退租,租賃時(shí)間從2002007 7 年1 10 0月 2 28 8 日起至 2022021 1 年1 10 0 月2 27 7 日止.采取整體年租方式,年租金 15150 0 萬(wàn)元人民幣.該合同還約定,甲乙雙方任何一方違約提前退租或停租,必須支付對(duì)方三年租賃期限內(nèi)余下的租期租金的 30%30%乍為違約金.(甲方)被評(píng)估企業(yè)于 20212021 年 5 5 月 1919 日收到南寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)南經(jīng)管發(fā)202178202178 號(hào)文件?關(guān)于做好搬遷準(zhǔn)備的通知?,該通知要求委托方一 ABCABC 團(tuán)盡快做好企業(yè)搬遷準(zhǔn)備工作,通知所述之某重點(diǎn)工程將于

32、 2022021 1 年 6 6 月 1 11 1 日開(kāi)工建設(shè),1 11 1 月份貫穿通車.被評(píng)估企業(yè)接到該通知后,即被迫與乙方提出停租要求.2 2、本合同提前終止履行時(shí)間本合同提前終止履行時(shí)間共為兩年零五個(gè)月,其中第一個(gè)合同年限停租時(shí)間為五個(gè)月.3 3、合同損失估算合同收入金額=合同停租時(shí)間 X X 單位時(shí)間租金合同履行本錢=履行合同所需支付的人工費(fèi)、水電費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等.根據(jù)被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)行的經(jīng)營(yíng)治理水平、當(dāng)前的人力本錢等綜合計(jì)算確定.本合同工程損失金額=合同收入金額-合同履行預(yù)計(jì)本錢=E=E(合同停租時(shí)間 x x 單位時(shí)間租金-合同履行預(yù)計(jì)本錢)x x 折現(xiàn)系數(shù)= =(5X150+12-21.88)(5X150+12-21.88)+(150-52.5)+(150-52.5)/(1+5.31%)+(150-52.5)+(150-52.5)/(1+5.31%)=230.71=230.71(萬(wàn)元)本工程雖有違約條款,但政府拆遷屬不可抗力,故本次評(píng)估不考慮違約支出所造成的損失.其他工程的損失評(píng)估方法均與案例一致.三、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估結(jié)果詳見(jiàn)下表生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估表項(xiàng)目一、合同被迫取消履行造成的損失合同標(biāo)題數(shù)量、時(shí)問(wèn)、借款額單價(jià)