廠址轉(zhuǎn)讓價格評估報告

1、北京××廠區(qū)部分原廠址轉(zhuǎn)讓價格評估報告北京鴻天涉外評估有限責任公司報告摘要 本報告估價對象是××廠南廠區(qū)用地轉(zhuǎn)讓估價項目，估價對象周圍是朝陽區(qū)工業(yè)企業(yè)較密集的區(qū)段，現(xiàn)有北人集團、北內(nèi)集團、北京建筑機械廠等大中型企業(yè)分布于附近。同時這一地區(qū)也有較多的老居住區(qū)，現(xiàn)狀配套服務(wù)設(shè)施比較齊全，但缺乏大型的商業(yè)服務(wù)項目。根據(jù)北京市總體規(guī)劃和北京市污染擾民企業(yè)搬遷政策，該廠屬于擾民搬遷企業(yè)，廠方委托估價的目的是確定該廠區(qū)用地的轉(zhuǎn)讓價格。依據(jù)（××）規(guī)審字××號審定設(shè)計方案通知書，該廠用地轉(zhuǎn)讓后，擬開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積約240

2、00平方米，規(guī)劃總建筑面積約72021 平方米，容積率3.00，項目建成后，規(guī)劃居住人口為2829人，可停機動車167輛。據(jù)委托方提供的說明，該項目規(guī)劃總建筑面積中，居住建筑面積占70%即50400平方米，配套公建、商業(yè)建筑面積占30%即21600平方米。 估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際狀況，選取假設(shè)開發(fā)法和市場比較法作為本次估價的基本方法。最終確定估價對象在估價時點一九九九年十一月十八日的估價結(jié)果為：轉(zhuǎn)讓總價為人民幣14892萬元(大寫金額人民幣壹億肆仟捌佰玖拾貳萬元整)，按北京市對擾民搬遷企業(yè)的現(xiàn)有優(yōu)惠政策，工廠可獲政府返還

3、的土地使用權(quán)出讓金1872萬元，兩項合計人民幣16764萬元。致委托方函××廠： 受貴廠委托，我們對貴廠擬轉(zhuǎn)讓的位于北京市××街××號之南廠區(qū)部分原廠址（以下簡稱“估價對象”）的現(xiàn)值進行了估價。估價目的：為貴廠轉(zhuǎn)讓原廠址確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考意見，不用于其他用途。估價時點：一九九九年十一月十八日。估價依據(jù)：國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，貴廠提供的有關(guān)資料，本中心掌握的有關(guān)資料以及估價人員實地勘察所獲取的資料。 估價結(jié)果：評估人員依據(jù)評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，

4、經(jīng)過周密準確的測算，確定估價對象(規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積72021 平方米，居住及配套公建、商業(yè)用途)在估價時點的估價結(jié)果為： 轉(zhuǎn)讓總價值為人民幣14892萬元(大寫金額人民幣壹億肆仟捌佰玖拾貳萬元整)，按現(xiàn)有政策，貴廠可獲政府返還的土地使用權(quán)出讓金1872萬元，兩項合計人民幣16764萬元，折合到轉(zhuǎn)讓廠區(qū)建設(shè)用地面積上，貴廠從轉(zhuǎn)讓中實際可獲得的收益為6985元/平方米。特此奉達估價師聲明(同房地產(chǎn)估價規(guī)范)估價師聲明估價的假設(shè)和限制條件1. 本估價報告按委托方提供的北京市城市規(guī)劃管理局下達的（××）規(guī)審字××號審定設(shè)計方案通

5、知書測算，并設(shè)定按該方案即為估價對象用地的最高最佳用途，是估價結(jié)論成立的前提；但由于房地產(chǎn)及其預(yù)期收益的高低受國家規(guī)劃管理和建筑功能分配情況影響較大，如屆時施工圖設(shè)計確定的建設(shè)要求和建筑功能分配比例與本報告中設(shè)定的情況有異，估價結(jié)果亦應(yīng)進行調(diào)整；2. 根據(jù)（××）規(guī)審字××號審定設(shè)計方案通知書，本項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為24000平方米，規(guī)劃總建筑面積72021 平方米，總?cè)莘e率為3。另據(jù)委托方提供的說明，本項目規(guī)劃總建筑面積中，居住建筑面積占70%即50400平方米，配套公建、商業(yè)建筑面積占30%即21600平方米。由于該建設(shè)項目的具體收益及功能分布尚不

6、明晰，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的一般經(jīng)驗，確定收益建筑面積為規(guī)劃總建筑面積的90%即64800平方米，其中居住部分均可銷售，其收益建筑面積按50400平方米估算，配套公建、商業(yè)建筑面積按14400平方米估算；3. 本估價報告假設(shè)項目分兩期同時開發(fā)，每期建設(shè)期確定為2年，每期利息在該建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，按單利計息；4. 北京市有關(guān)房地產(chǎn)的政策、法規(guī)，特別是北京市對污染擾民企業(yè)搬遷的政策在本報告有效期內(nèi)沒有實質(zhì)性變化；5. 北京市房地產(chǎn)市場行情在報告有效期內(nèi)理性發(fā)展，不發(fā)生大波動；6. 本估價報告估價結(jié)果為估價對象于一九九九年十一月十八日之現(xiàn)值，僅為委托方轉(zhuǎn)讓原廠址確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考意見，不用于其他用途，報

7、告的有效期為一年；7. 本估價報告所依據(jù)的估價對象權(quán)屬證明資料及規(guī)劃文件均由委托方提供，如與實際不符，責任由委托方承擔；8. 本報告中的地價款僅為受托方在委托方提供的現(xiàn)有資料下可能得到的結(jié)果。涉及辦理土地出讓手續(xù)時，其生地價須重新進行估價，并以北京市房屋土地管理局的審核結(jié)果為準；9. 本估價報告用人民幣計價。估價結(jié)果報告一、委托方：××廠 委托方住所：北京市××街××號 聯(lián)系人：××二、估價方：北京鴻天涉外評估有限責任公司 估價方住所：北京市西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街156號 法定代表人：陳榮梅 估價資格：建設(shè)部壹級房地產(chǎn)

8、估價資格（97）建房估證字第06號） 北京市房地局估價資格（京房市場字1994第611號）三、估價對象 1、估價對象現(xiàn)狀、位置及周圍環(huán)境景觀 估價對象位于朝陽區(qū)東三環(huán)內(nèi)××大街××廠南廠區(qū)，東臨××路，北臨××大街，西臨××廠現(xiàn)狀保留廠房，南臨××路。根據(jù)北京市城市規(guī)劃管理局簽發(fā)的（××）規(guī)審字××號審定設(shè)計方案通知書，該項目規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米。項目用地基本呈之字形，周圍是朝陽區(qū)工業(yè)企業(yè)較密集的區(qū)段，現(xiàn)有北人集團、北內(nèi)集

9、團、北京建筑機械廠等大中型企業(yè)分布于附近。同時這一地區(qū)也有較多的老居住區(qū)，估價對象向南即有××北里、東里等居住小區(qū)，現(xiàn)狀配套服務(wù)設(shè)施比較齊全，但缺乏大型的商業(yè)服務(wù)項目。就環(huán)境景觀而言，估價對象所在的××地區(qū)是朝陽區(qū)南部房地產(chǎn)開發(fā)項目的熱點地區(qū)之一，隨著北京市對工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和住宅建設(shè)的發(fā)展，該地區(qū)有望開發(fā)成為大型居住社區(qū)。 2、交通通達程度估價對象毗鄰××大街和××路，道路建設(shè)較完善，附近有23、34、35、37、52等公交線路經(jīng)過，交通較便利，可通達市內(nèi)各個地方。3、項目進程及規(guī)劃限制條件 根據(jù)北京市城市規(guī)劃

10、管理局（××）規(guī)審字××號審定設(shè)計方案通知書，該項目規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積72021 平方米，規(guī)劃為居住及配套公建、商業(yè)項目。該項目建成后，規(guī)劃居住人口為2829人，可停機動車167輛。4、估價對象用地現(xiàn)狀估價對象用地位于××街××號內(nèi)。該廠區(qū)用地為國家劃撥用地，總用地面積為××平方米，東臨××路，北××大街，西臨××街，南臨××路，列示于××全國用（×

11、15;）字第××號國有土地使用證中。該廠區(qū)原有房屋多為六、七十年代建成，總建筑面積25214.5平方米，列示于朝全字第03517號房屋所有權(quán)證中。估價對象在該廠區(qū)中、東部，用地面積約××平方米，需拆除原有生產(chǎn)用房××平方米。目前估價對象用地正在拆遷建設(shè)中。四、估價目的為貴廠轉(zhuǎn)讓原廠址確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考意見，不用于其他用途。五、估價時點：本報告的估價時點為一九九九年十一月十八日。六、價值定義本次估價的現(xiàn)值采用公開市場價值標準。即在該市場上交易雙方進行交易的目的是追求最大經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場資料，有充裕的時間進行交易，對交易對象具

12、有必要的專業(yè)知識，交易條件公開，不具有排它性。七、估價依據(jù)1. 中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-2021）；2. 國土資源部土地估價規(guī)程；3. 北京市人民政府北京市出讓國有土地使用權(quán)基準地價；4. 北京市房地局土地出讓價格評估技術(shù)標準（試行）；5. 北京市城市規(guī)劃管理局審定設(shè)計方案通知書(××)規(guī)審字××號)；6. ××廠南廠區(qū)房屋所有權(quán)證(××全字第××號)；7. ××廠國有土地使用證(××全國用(××)字第

13、××號)；8. 委托方提供的其他資料；9. 估價人員實地勘查獲取的資料及搜集的市場資料。八、估價原則本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則有：1、合法原則：即以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行評估。2、最高最佳使用原則：即以估價對象的最高最佳使用為前提進行評估，鑒于估價對象的規(guī)劃方案已經(jīng)北京市城市規(guī)劃管理審定批準（××）規(guī)審字×號審定設(shè)計方案通知書），估價人員認為按此方案開發(fā)建設(shè)符合本原則精神。3、估價時點原則：即估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。4、替代原則：即估價結(jié)果不明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的價格。 九、估價方法 受托

14、方評估人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)估價對象的特點及其實際狀況，選取假設(shè)開發(fā)法及市場比較法兩種方法作為本次評估的基本方法。1. 假設(shè)開發(fā)法：先求取項目的總開發(fā)價值；之后，再估算項目的總開發(fā)成本及開發(fā)商的合理利潤，兩者相減，就可求得項目用地轉(zhuǎn)讓的熟地總價或開發(fā)商可能接受的價格。2. 市場比較法：選取三個或三個以上鄰近同一供需圈內(nèi)近期宗地交易實例，進行各種相關(guān)因素修正求取估價對象比準價值，對其進行算術(shù)平均，進而求取估價對象轉(zhuǎn)讓的熟地總價。3. 對上述兩種方法測算的結(jié)果進行技術(shù)處理，確定最終轉(zhuǎn)讓價格。十、估價結(jié)果估價人員依據(jù)估價工作程序，利用科學(xué)的估價方法，在分析

15、現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，確定估價對象在估價時點之估價結(jié)果如下：轉(zhuǎn)讓總價值為人民幣14892萬元(大寫金額人民幣壹億肆仟捌佰玖拾貳萬元整)，按現(xiàn)有政策，貴廠可獲政府返還的土地使用權(quán)出讓金1872萬元，兩項合計人民幣16764萬元，折合到轉(zhuǎn)讓廠區(qū)建設(shè)用地面積上，貴廠從轉(zhuǎn)讓中實際可獲得的收益為6985元/平方米。十一、估價人員王文凱 中國房地產(chǎn)估價師 中國土地估價師陳榮梅 中國房地產(chǎn)估價師 中國土地估價師宋戈 中國房地產(chǎn)估價師 中國土地估價師龍燕峰 中國房地產(chǎn)估價師 中國土地估價師十二、估價作業(yè)日期：一九九九年十一月十八日至十二月九日。十三、估價報告應(yīng)用的有效期 本報告有效期為一年，即自一

16、九九九年十一月十八日至二年十一月十七日。估價技術(shù)報告 一、個別因素分析 估價對象位于××街××號南側(cè)××廠內(nèi)，東臨××路，北臨××街，西臨××廠現(xiàn)狀保留廠房，南臨××路。根據(jù)北京市城市規(guī)劃管理局簽發(fā)的（××）規(guī)審字××號審定設(shè)計方案通知書，規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積約72021 平方米，總?cè)莘e率為3，居住及配套公建、商業(yè)用途。該項目建成后，規(guī)劃居住人口為2829人，可停機動車167輛。另據(jù)委托

17、方提供的說明，本項目規(guī)劃總建筑面積中，居住建筑面積占70%即50400平方米，配套公建、商業(yè)建筑面積占30%即21600平方米。由于該建設(shè)項目的具體收益及功能分布尚不明晰，故根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的一般經(jīng)驗，確定收益建筑面積為規(guī)劃總建筑面積的90%即64800平方米，其中居住部分均可銷售，其收益建筑面積按50400平方米估算，配套公建、商業(yè)建筑面積按14400平方米估算。 二、區(qū)域因素分析 1、估價對象座落及周圍環(huán)境景觀估價對象位于××街××號南側(cè)××廠南廠區(qū)內(nèi)，地處朝陽區(qū)東三環(huán)內(nèi)，東臨××路，北臨××

18、街，西臨××廠現(xiàn)狀保留廠房，南臨××路。根據(jù)北京市城市規(guī)劃管理局簽發(fā)的（××）規(guī)審字××號審定設(shè)計方案通知書，該項目規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米。項目用地基本呈之字形，周圍是朝陽區(qū)工業(yè)企業(yè)較密集的區(qū)段，現(xiàn)有北人集團、北內(nèi)集團、北京建筑機械廠等大中型企業(yè)分布于附近。同時這一地區(qū)也有較多的老居住區(qū)，估價對象向南即有××北里、東里等小區(qū)，現(xiàn)狀配套服務(wù)設(shè)施比較齊全，但缺乏大型的商業(yè)服務(wù)項目。就環(huán)境景觀而言，估價對象所在的××地區(qū)是朝陽區(qū)南部房地產(chǎn)開發(fā)項目的熱點地區(qū)之一，隨著北京

19、市對工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和住宅建設(shè)的發(fā)展，該地區(qū)有望開發(fā)成為大型居住社區(qū)。 2、交通通達程度估價對象毗鄰××大街和××路，道路建設(shè)較完善，附近有23、34、35、37、52等公交線路經(jīng)過，交通較便利，可通達市內(nèi)各個地方。 三、市場背景分析 1、北京市房地產(chǎn)發(fā)展概況 首都北京不僅是全國政治、文化中心，國際交往中心，而且是當今亞太地區(qū)經(jīng)濟增長最快的區(qū)域。經(jīng)過改革開放十多年的發(fā)展，已經(jīng)擁有了雄厚實力，日漸成為著名的國際性的大都市。根據(jù)北京市總體規(guī)劃，將在2021年把自身的社會、經(jīng)濟發(fā)展到或超過世界中等發(fā)達國家首都城市的水平?；诖四康模{(diào)整城市發(fā)展規(guī)模、開拓新的

20、城市發(fā)展空間已是北京城市規(guī)劃的核心。近幾年全國各地尤其是南方各省市，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)了不同程度的蕭條，房價出現(xiàn)滑坡，經(jīng)濟實力較小的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛倒閉，北京市房地產(chǎn)受大環(huán)境影響，主體形勢也不再如1992年、1993年火爆。自去年以來，北京市商品房市場供求失衡狀況一直存在，雖然近期北京市商品房市場形勢有所好轉(zhuǎn)，但集團購買力的淡出仍對市場產(chǎn)生較大影響，在此情況下，選址合理、房型精良、配套齊全、銷售策略高明的項目會成為亮點。整體而言，面對市場供應(yīng)快于市場需求發(fā)展的情況，如何解決有效需求不足已是北京市面臨的主要課題。 就本項目而言，可以說無論北京市房地產(chǎn)市場如何變化，只要國家的政局穩(wěn)定、總體政策不出現(xiàn)大的波

21、動、經(jīng)濟持續(xù)增長，北京市國有大中型企業(yè)的改造、總體規(guī)劃和北京市的污染擾民企業(yè)搬遷政策就都不會有大的變化，因而××廠廠區(qū)的遷移、改建是不可避免的。盡管房地產(chǎn)市場在今后一段時間內(nèi)不大可能出現(xiàn)新的高潮，但若在項目實施中能有效控制成本，本項目因其所在位置較優(yōu)越，仍有較大開發(fā)潛力。 2、朝陽區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況××廠位于北京市朝陽區(qū)境內(nèi)，該區(qū)地處平原，多湖泊，面積470平方公里，人口144.8萬人，轄23個街道辦事處、24個鄉(xiāng)，是北京市重要的商務(wù)、金融和貿(mào)易中心。(1) 、朝陽區(qū)是首都重要的商務(wù)、金融和貿(mào)易中心朝陽區(qū)中央國家機關(guān)眾多，農(nóng)業(yè)部、司法部、國家石油及化學(xué)工業(yè)

22、局等均位于區(qū)內(nèi)。本區(qū)高檔商業(yè)、寫字樓、別墅、公寓、飯店、展覽物業(yè)眾多并形成燕莎商圈、國貿(mào)建國門商圈和亞運村商圈，馳名中外。以燕莎友誼商城為中心，在三元橋附近聚集有長城飯店、昆侖飯店、京信大廈、南銀大廈、亮馬河大廈、二十一世紀飯店等物業(yè)；以建國門外大街為中軸，聚集有中國國際貿(mào)易中心、國際大廈、賽特飯店、凱萊大酒店、長富宮飯店等物業(yè)；以亞運村為中心，在北四環(huán)路聚集有國際會議中心、國家奧林匹克中心、五洲大酒店等物業(yè)。 (2)、朝陽區(qū)主要交通經(jīng)過境內(nèi)的鐵路有京包線、京秦線和京承線，主要公路有首都機場高速路、京通高速路，可于數(shù)分鐘內(nèi)抵達首都機場和通縣，至承德、山海關(guān)等地的國道橫貫區(qū)內(nèi)，公共汽車通往區(qū)內(nèi)各

23、地，交通十分方便。地鐵復(fù)八線的建成通車將進一步把本區(qū)與其它區(qū)、縣連為一體，使朝陽區(qū)大型商業(yè)中心的作用更為顯著。 (3)、區(qū)內(nèi)有眾多的居住區(qū)開發(fā)項目朝陽區(qū)是北京居住區(qū)密集之區(qū)，近年來在估價對象用地周圍新開發(fā)的居住區(qū)有現(xiàn)代城、怡馨園、農(nóng)光東里、九龍花園、華輝苑等。隨著北京市對工業(yè)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和住宅建設(shè)的發(fā)展，估價對象所在地區(qū)有望開發(fā)成為大型居住社區(qū)。 四、最高最佳使用分析 1996年，北京市城市規(guī)劃管理局就估價對象簽發(fā)（××）規(guī)審字××號審定設(shè)計方案通知書，該項目規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積約72021 平方米，容積率3.00。本估價

24、報告確定按上述審定設(shè)計方案通知書即為估價對象用地的最高最佳用途，是估價結(jié)論成立的前提；但由于房地產(chǎn)及其預(yù)期收益價值的高低受國家規(guī)劃管理和建筑功能分配情況影響較大，如屆時施工圖設(shè)計確定的建設(shè)要求和建筑功能分配比例與本報告中設(shè)定的情況有異，估價結(jié)果亦應(yīng)進行調(diào)整。 五、估價方法選用(同估價結(jié)果報告) 六、估價測算過程 (一)、假設(shè)開發(fā)法 1、總開發(fā)價值的測算 據(jù)我們掌握的市場資料，目前北京市同類地區(qū)中高檔住宅的售價為：6500-7000元/平方米，公建售價為8000-10000元/平方米。經(jīng)綜合考慮，確定住宅部分之平均售價為6800元/平方米，收益建筑面積按50400平方米考慮，公建、商業(yè)部分之平均

25、售價為9000元/平方米，收益建筑面積按14400平方米考慮，則項目總開發(fā)價值為： 總開發(fā)價值50400×680014400×900047232萬元 2、成本費用 (1)、建安成本 依據(jù)1996年北京市建設(shè)工程概算定額，參考北京市統(tǒng)計局公布的建安成本統(tǒng)計值及委托方提供的有關(guān)資料，建造成本所含的各項費用如下： A、建安費用(含結(jié)構(gòu)和粗裝修)：住宅：1500元/平方米 公建：1700元/平方米 則建安費用總計為：1500×504001700×2160011232萬元 B、紅線內(nèi)市政費： 按建安費用的10%計，為 11232×10%1123萬元 C、

26、用電權(quán)費 按40VA每平方米、1100元/KVA估算用電權(quán)費，則為： （40×72021 ）÷1000×1100317萬元 D、建安綜合成本 11232112331712672萬元 (2)、不可預(yù)見費 考慮到在項目開發(fā)過程中有許多預(yù)算外支出，取不可預(yù)見費為建安費用的5%，即11232×5%562萬元(3)、專業(yè)人士費包括立項、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、評估等費用，按建安綜合成本的5%計，即 12672×5%634萬元(4)、貸款利息 由于項目規(guī)模大，設(shè)定為貸款投資興建，分兩期滾動開發(fā)，每期工程開發(fā)周期取2年，故單期工程按2年計算利息。由于投

27、資分期投入、滾動開發(fā)，且為均勻投入，依據(jù)北京市房地局土地出讓價格評估技術(shù)標準（試行）及目前銀行貸款利率水平，單期工程的年貸款利息率取5.94%；需說明的是，由于房地產(chǎn)在長期趨勢下總是增值的，因此認為該增值抵消了通貨膨脹的影響，所以本報告不再考慮其時間價值因素的影響。 基于上述理由，在測算中認為：各分期工程同時開工，即項目的各分項工程同時開工、2年完成所需費用的利息為實際利息。貸款利率按兩年期貸款年利率5.94%測算，計息期為工期2年期之半，以單利計息，則投資利息為：投資利息(建安綜合成本不可預(yù)見費專業(yè)人士費)×開發(fā)周期×1/2×貸款利息率 (12672562634

28、)×2×0.5×5.94% 824萬元 3、銷售費用在銷售過程中支出的費用主要有： A、營業(yè)稅及附加：按總開發(fā)價值的5.45%計； B、買賣手續(xù)費：按總開發(fā)價值的0.5%計； C、代理及廣告宣傳費：按總開發(fā)價值的1%計，則：銷售費用47232×(5.45%0.5%1%)3283萬元 4、開發(fā)商利潤開發(fā)商成本利潤率取15%，則：開發(fā)商利潤(12672562634)×15%2080萬元5、開發(fā)余值開發(fā)余值47232(1267256263482432832080) 27177萬元6、熟地價依據(jù)假設(shè)開發(fā)法測算地價公式：設(shè)熟地總價為購地后和建設(shè)期2年，設(shè)

29、購地費用一次性投入，年利息率為5.94%購地成本利潤率：15%因此，開發(fā)余值(1+5.94%×2+15%)27177萬元熟地總價21419萬元平均收益面積熟地樓面價21419萬元÷6.48萬平方米3305元/平方米(二)市場比較法A、居住部分在同一供需圈內(nèi)分別選取三宗近期形成之居住類似地塊交易案例進行交易情況、時間因素、區(qū)域因素、個別因素修正，取修正后各交易案例價格的平均值作為估價對象轉(zhuǎn)讓熟地總價。可比案例的選取遵循如下原則：a、與估價對象的用途相同；b、與估價對象所處的地價區(qū)類相同；c、與估價對象價格類型相同；d、與估價對象評估基準日期接近；e、可比案例均為正常交易，即在

30、公開市場、信息通暢、交易雙方平等自愿、無利害關(guān)系情況下的交易。 1、選取比較實例 根據(jù)替代原則，調(diào)查北京市同類地區(qū)土地市場交易資料我們選取以下實例。 實例甲： 位于××路，土地屬于四類地價區(qū)，宗地規(guī)劃為居住用途?？傉嫉孛娣e3712平方米，收益建筑面積20984平方米，收益容積率5.04。一九九九年九月確定的樓面毛地價為615元/平方米，樓面熟地價為2215元/平方米。 實例乙： 位于××路，土地屬于四類地價區(qū)，宗地規(guī)劃為居住用途?？傉嫉孛娣e28191平方米，收益建筑面積38387平方米，收益容積率1.36。一九九九年一月確定的樓面毛地價為615元/平方米

31、，樓面熟地價為2405元/平方米。 實例丙： 位于××大街，土地屬于四類地價區(qū)，宗地規(guī)劃用途為居住用途。總占地面積5496.5平方米，收益建筑面積18243平方米，收益容積率為3.32。一九九九年四月確定的樓面毛地價為680元/平方米，樓面熟地價為2632元/平方米。 2、比較因素條件說明 將待估宗地的各因素條件與比較實例的各因素條件詳述見下表。比較實例因素條件表 比較因素待估宗地實例甲實例乙實例丙位置××大街××路××路××大街樓面熟地價 (元/平方米)待估221524052632交易情況 正

32、常正常正常正常估價時點2021.112021.92021.12021.4區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況較完善不完善較完善較完善域離市中心距離5.5公里6.3公里6.0公里5.4公里因交通設(shè)施狀況較便利一般一般較便利素繁華程度一般較偏僻較偏僻一般收益容積率3.005.041.363.32個分攤用地面積 (平方米)168003712281915496.5別收益建筑面積（平方米）50400209843838718243因用途 居住居住居住居住素土地級別 四類四類四類四類土地使用年限70707070 3、比較情況修正說明 (1)、交易情況修正 由于土地具有不可移動的特性，地產(chǎn)市場一般是個不完全市場，因此其價格往往容

33、易受當時的一些特殊行為的影響，必須將特殊交易剔除，由于所選取的三個比較案例均為自由競爭市場價，故無需修正。 (2)、交易日期修正 估價對象與比較案例的交易日期有時間差異時，隨著時間的推移，土地的價格有較明顯的變化趨勢，必須進行交易日期修正。(3)、區(qū)域因素修正 由于所選取的各比較案例中，有些與估價對象不處于同一地區(qū)，故根據(jù)交通、繁華程度、噪聲、景觀、環(huán)境、城市規(guī)劃等找出區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增加修正。 (4)、個別因素修正 主要是根據(jù)估價對象位置、面積、形狀、臨街寬度、裝修標準、施工質(zhì)量、容積率、用途等幾項因素進行修正。 4、測算過程比準熟地價測算表序號項目名稱樓面熟地價元平方米交易情況修正

34、交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準熟地價元平方米1甲2215100/100102/100100/95100/952503 2乙2405100/100106/100100/97100/972709 3丙2632100/100104/100100/100100/992765 5、測算結(jié)果樓面熟地價（2503+2709+2765）/32659元/平方米 熟地總價2659×5040013401萬元 B、配套公建、商業(yè)部分 在同一供需圈內(nèi)分別選取三宗近期形成之類似用途地塊交易案例進行交易情況、時間因素、區(qū)域因素、個別因素修正，取修正后各交易案例價格的平均值作為估價對象轉(zhuǎn)讓熟地總價?？杀劝?/p>

35、例的選取遵循如下原則： a、與估價對象的用途相同；b、與估價對象所處的地價區(qū)類相同；c、與估價對象價格類型相同；d、與估價對象評估基準日期接近；e、可比案例均為正常交易，即在公開市場、信息通暢、交易雙方平等自愿、無利害關(guān)系情況下的交易。 1、選取比較實例 根據(jù)替代原則，調(diào)查北京市同類地區(qū)土地市場交易資料我們選取以下實例。 實例甲： 位于××大街，土地屬于四類地價區(qū)，宗地規(guī)劃為配套商業(yè)用途?？傉嫉孛娣e764.97平方米，收益建筑面積6630.84平方米，收益容積率8.67。一九九八年六月確定的樓面毛地價為1250元/平方米，樓面熟地價為2721元/平方米。 實例乙： 位于&#

36、215;×路××號，土地屬于四類地價區(qū)，宗地規(guī)劃為配套用途?？傉嫉孛娣e2442平方米，收益建筑面積7400平方米，收益容積率3.03。一九九九年九月確定的樓面毛地價為923元/平方米，樓面熟地價為2185元/平方米。 實例丙： 位于××路××號，土地屬于四類地價區(qū)，宗地規(guī)劃用途為居住用途。總占地面積6609平方米，收益建筑面積9000平方米，收益容積率為1.36。一九九九年一月確定的樓面毛地價為923元/平方米，樓面熟地價為2713元/平方米。 2、比較因素條件說明 將待估宗地的各因素條件與比較實例的各因素條件詳述見下表。比

37、較實例因素條件表比較因素待估宗地實例甲實例乙實例丙位置××大街××大街××路××路樓面熟地價 (元/平方米)待估272121852713交易情況正常正常正常正常估價時點2021.112021.62021.92021.1區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況較完善較完善不完善不完善離市中心距離5.5公里5.5公里6.1公里6.2公里交通設(shè)施狀況較便利較便利一般一般繁華程度一般一般較偏僻較偏僻個別因素收益容積率2.008.673.031.36分攤用地面積 (平方米)7200764.9724426609收益建筑面積（平方米）1440066

38、30.8474009000用途配套公建、商業(yè)配套商業(yè)配套配套土地級別四類四類四類四類土地使用年限50505050 3、比較情況修正說明 (1)、交易情況修正 由于土地具有不可移動的特性，地產(chǎn)市場一般是個不完全市場，因此其價格往往容易受當時的一些特殊行為的影響，必須將特殊交易剔除，由于所選取的三個比較案例均為自由競爭市場價，故無需修正。 (2)、交易日期修正 估價對象與比較案例的交易日期有時間差異時，隨著時間的推移，土地的價格有較明顯的變化趨勢，必須進行交易日期修正。 (3)、區(qū)域因素修正 由于所選取的各比較案例中，有些與估價對象不處于同一地區(qū)，故根據(jù)交通、繁華程度、噪聲、景觀、環(huán)境、城市規(guī)劃等

39、找出區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價或增加修正。 (4)個別因素修正 主要是根據(jù)估價對象位置、面積、形狀、臨街寬度、裝修標準、施工質(zhì)量、容積率、用途等幾項因素進行修正。4、測算過程比準熟地價測算表序號項目名稱樓面熟地價元平方米交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準熟地價元平方米1甲2721100/100108/100100/100100/963061 2乙2185100/100102/100100/90100/912721 3丙2713100/100106/100100/91100/983225 5、測算結(jié)果 樓面熟地價（3061+2721+3225）/33002元/平方米 熟地總價300

40、2×144004323萬元 C、估價對象熟地價估價對象熟地價居住部分熟地價+配套公建、商業(yè)部分熟地價 13401+432317724萬元 (四)最終轉(zhuǎn)讓價格的確定 1、熟地價的確定上述采用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法測算的熟地總價、平均地面熟地價、平均樓面熟地價見下表。 地價類別估價方法熟地總價(萬元)平均地面熟地價(元/平方米)平均樓面熟地價(元/平方米)假設(shè)開發(fā)法2141989253305市場比較法1772473852735 根據(jù)北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及評估人所掌握資料來分析，以上兩種評估法各有優(yōu)缺點，擬采用加權(quán)平均的方法求取最終結(jié)果。各種方法的權(quán)重取值為： 假設(shè)開發(fā)法 0.50 市

41、場比較法 0.50 則熟地價最終結(jié)果如下： 平均樓面熟地價0.50×33050.50×27353020元/平方米 平均地面熟地價0.5×89250.5×73858155元/平方米 熟地總價0.50×214190.50×1772419572萬元 2、毛地價的確定 根據(jù)市場比較法的估價思路, 將前述各宗比較案例地塊的毛地價進行因素修正，初步確定估價對象居住部分收益建筑面積樓面毛地價為650元/平方米，配套部分收益建筑面積樓面毛地價為975元/平方米，委托方轉(zhuǎn)讓后需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時應(yīng)對毛地價重新評估并以北京市房屋土地管理局的最終審定

42、結(jié)果為準。按北京市人民政府及房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)規(guī)定，毛地價的構(gòu)成比例為：土地使用權(quán)出讓金約占40%，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費約占60%。則估價對象土地使用權(quán)毛地總價為：650×50400975×144004680萬元出讓金總額為：4680×40%1872萬元基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費總額為：4680×60%2808萬元 3、土地開發(fā)及其他費用的確定 土地開發(fā)及其他費用總額19572468014892萬元 4、轉(zhuǎn)讓總價的確定估價對象規(guī)劃建設(shè)用地面積約24000平方米，規(guī)劃總建筑面積約72021 平方米。根據(jù)以上測算，估價對象土地使用權(quán)在估價時點的評估結(jié)果為： 熟地總價

43、： 19572萬元 其中： 1、毛地總價： 4680萬元 (1)土地使用權(quán)出讓金： 1872萬元 (2)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費： 2808萬元 2、土地開發(fā)及其他費用： 14892萬元 則估價對象用地轉(zhuǎn)讓總價為：18721489216764萬元附 件1、 房產(chǎn)現(xiàn)值評估報告；2、 房屋所有權(quán)證（朝全字第××號）；3、 國有土地使用證（朝全國用（××）字第××號）；4、 審定設(shè)計方案通知書（××）規(guī)審字××號）；5、 委托方提供的說明；6、 評估機構(gòu)評估資格證明。附錄一：房產(chǎn)現(xiàn)值評估報告 對轉(zhuǎn)讓廠區(qū)內(nèi)房

44、產(chǎn)現(xiàn)值的評估采用重置成本法，首先確定房產(chǎn)的重新建造成本，即重新建造與舊有房產(chǎn)完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的房產(chǎn)時，所必要的建筑費、其他費用、正常利潤和稅金；其次確定綜合成新率，即用直線折舊法和實際觀察法分別測算成新率并經(jīng)綜合分析以確定綜合成新率；最后確定房產(chǎn)現(xiàn)值，即房產(chǎn)的重新建造成本乘以綜合成新率。 (一)、房產(chǎn)的重新建造成本（重置價格）根據(jù)北京市房屋重置價評估標準及建設(shè)工程預(yù)算定額(1996)，確定房產(chǎn)的重新建造成本(工業(yè)生產(chǎn)用途)：結(jié)構(gòu)類型 重置單價（元/平方米）鋼結(jié)構(gòu)(平房)1300混合結(jié)構(gòu)(樓房)800混合結(jié)構(gòu)(平房)700磚木結(jié)構(gòu)(平房)600 (二)、綜合成新率的確定 1、直線

45、折舊法 由于房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的耐用年限和用途不同，用直線折舊法測算的成新率亦不同，根據(jù)直線折舊法計算公式成新率1(1殘值率)×已使用年限÷耐用年限分別測算如下： (1)混合結(jié)構(gòu)：估價時點為一九九九年十一月十八日。按照國家有關(guān)規(guī)定，混合結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房耐用年限為四十年，殘值率為2%，根據(jù)直線折舊法計算公式： 1965年竣工建筑物成新率1-(1-2%)÷40×3417% 1971年竣工建筑物成新率1-(1-2%)÷40×2831% 1973年竣工建筑物成新率1-(1-2%)÷40×2636% (2)、磚木結(jié)構(gòu)：估價時點為一九九九年

46、十一月十八日。按照國家有關(guān)規(guī)定，磚木結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房耐用年限為三十年，殘值率為3%，根據(jù)直線折舊法計算公式： 1963年竣工建筑物成新率3%（已超過耐用年限） 1965年竣工建筑物成新率3%（已超過耐用年限） 1967年竣工建筑物成新率3%（已超過耐用年限）(3)、 鋼結(jié)構(gòu)：估價時點為一九九九年十一月十八日。按照國家有關(guān)規(guī)定，鋼結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為五十年，殘值率為0%。根據(jù)直線折舊法計算公式： 1967年竣工建筑物成新率1-(1-0%)÷50×3236% 1971年竣工建筑物成新率1-(1-0%)÷50×2844% 1973年竣工建筑物成新率1-(1-0%)&

47、#247;50×2648% 2、實際觀察法 根據(jù)一九八四年十一月八日原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)布的房屋完損等級評定標準，房屋完損等級根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好、損壞程度劃分五類：類別完好程度成新率一類完好房十、九、八成二類基本完好房七、六成三類一般損壞房五、四成四類嚴重損壞房三成以下五類危險房三成以下 通過現(xiàn)場勘查，確定成新率為下表： 結(jié)構(gòu)類型建成年代混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)1963年-50%-1965年60%50%-1967年-60%65%1971年70%-70%1973年70%-70%3、綜合成新率評估人員采用直線折舊法和實際觀察法測算，確定房產(chǎn)的綜合成新率

48、為下表： 結(jié)構(gòu)類型建成年代混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)1963年-40%-1965年45%40%-1967年-50%50%1971年50%-55%1973年55%-60% (三)、確定房產(chǎn)現(xiàn)時價格 按××全字第××號房屋所有權(quán)證記載，北京××區(qū)××大街××號南側(cè)廠區(qū)共有房屋建筑面積25214.5平方米(其中平房建筑面積9110.1平方米；樓房建筑面積16104.4平方米)。擬轉(zhuǎn)讓廠區(qū)內(nèi)有房屋建筑面積17603.9平方米，其中，平房建筑面積5305.9平方米；樓房建筑面積12298平方米，均為有證房屋。估算過程如下表： 建筑類型 建成年代用途建筑面積(平方米)重置單價(元/平米) 重置總價(萬元)成新率() 現(xiàn)值(萬元