南昌市地塊價(jià)值評估報(bào)告基準(zhǔn)地價(jià)法

1、土地估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：南昌市XXX區(qū)C-888地塊委托方：南昌市XXX公 司估價(jià)方：南昌市XXX房地產(chǎn)評估公司土地估價(jià)報(bào)告編號：贛XX土評字（2008）第666號估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期：二 00八年一月二十七日至二OC八年二月一日土地估價(jià)報(bào)告第一部分 概述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：南昌市 XXX區(qū)C-888地塊二、委托估價(jià)方：南昌市XXX公司聯(lián)系地址：南昌市XX路 XX大街X號法 人 代 表 ：王五三、受托估價(jià)方：南昌市 XXX房地產(chǎn)評估公司聯(lián)系地址：南昌市XX路 XX號四、估價(jià)基準(zhǔn)日二0C八年一月二十七日五、估價(jià)日期二0C八年一月二十七日至二月一日六、估價(jià)目的為委托方以出讓方式取得南昌市 XXXE C-8

2、88地塊土地使用權(quán)提供市場價(jià)值參考依據(jù)。七、地價(jià)定義本次所評估的土地價(jià)格是指估價(jià)對象實(shí)際開發(fā)程度尚未具備完全三通 （通 路、供電、供水），在估價(jià)基準(zhǔn)日 2008年 1月 27日設(shè)定其開發(fā)程度尚未具備 完全三通（通路、供電、供水）條件下，規(guī)劃用途為居住用途，使用年限為 70 年的土地使用權(quán)價(jià)格。八、土地估價(jià)結(jié)果評估土地總面積： 80150.0 平方米 單位面積地價(jià)： 490元/ 平方米 總地價(jià)： 3927 萬元（人民幣）大寫： 叁仟玖佰貳拾柒 萬元整九、土地估價(jià)師簽字：簽字估價(jià)師姓名 估價(jià)師證書號十、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)：南昌市XXX房地產(chǎn)評估公司法人代表：二0C八年二月一日第二部分 估價(jià)對象界定、估價(jià)

3、對象描述1、土地登記狀況土地位置：YY路與XX二路交叉口處； 土地來源及其變革：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批 復(fù)文件，確定該宗土地權(quán)屬來源為劃撥。土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況： 該宗土地權(quán)屬性質(zhì)為國家所有， 南昌 XXX 公司通過劃撥方式取得該宗土地使用權(quán)。土地用途：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件， 確定該宗土地用途為居住用途。土地面積：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件， 確定待估宗地總面積為 80150.0 平方米。土地四至：待估宗地東臨 XX大道，南臨YY路，西臨XX二路，北臨YY 二路。2、土地權(quán)利狀況土

4、地所有者：國家土地使用者：南昌XXX公司土地使用權(quán)取得方式：劃撥 土地使用權(quán)取得時間：二 00 三年八月五日3、土地利用狀況待估宗地尚未具備完全的三通 （供水、供電、通路）；紅線內(nèi)為兩口池塘， 仍未平整。二、影響地價(jià)的因素說明（一）一般因素1、地理位置南昌市地處江西省北部，贛江下游、鄱陽湖畔，介于東經(jīng)約115 27 116 35,北緯28 10 一29 11 '之間，東南面向著名的武夷山脈，西南直通 聞名于世的井岡山，北鄰游覽避暑勝地廬山，是中原和南方閩、粵之間的咽喉 地段,既是沿海的內(nèi)地,又是內(nèi)地的前沿。2、自然環(huán)境（ 1 ）、地形、地貌南昌市處贛江、撫河兩大水系尾閭區(qū),地勢平坦,城

5、區(qū)坐落處的東岸是以 沖擊層為主的湖積平原,東南地勢平坦,西北丘陵起伏,平均海拔 25米。城 區(qū)內(nèi)有東湖、西湖、南湖、北湖,城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河 湖環(huán)繞。全市平原面積 2651.79 平方公里,占總面積的 35.8%；水系面積 2146.04 平方公里,占 29%；全市西北以崗地、丘陵為主,山地面積 87.21 平方公里, 占全市總面積的 1.2%；丘陵面積 879.62 平方公里,占 11.9%；崗地面積 1637.7 平方公里,占 22.1%。（2）、氣候、水文 南昌屬亞熱帶氣候,溫暖濕潤、雨量充沛、日照充足、四季分明,日平均 氣溫為攝氏17.5 C,極端最低氣溫為攝氏零下

6、 9.3 C,極端最高氣溫為攝氏 43.6 C。年平均降雨量1600毫米，歷年平均無霜期291天，日照時數(shù)1895小 時。冬季受蒙古冷高壓控制和影響,盛行偏北氣流, 1 月多刮偏北風(fēng)；夏季受西太平洋副熱帶高壓控制和影響，盛行偏南氣流， 7 月多刮偏南風(fēng)。春秋兩季 為過渡季節(jié)，分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響，盛行偏南氣流， 7 月 多刮偏南風(fēng)。春秋兩季為過渡季節(jié)， 分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響； 春末夏初，天氣溫濕而多雨；秋末冬初，天氣干爽而少雨。一年的四季中，夏 冬季長，春秋季短，年平均氣溫比相似緯度鄰省地區(qū)略高，更有利于農(nóng)作物的 繁育和生長。3、城市性質(zhì)南昌市是江西省省會和全省

7、政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)、文化教育的中心，經(jīng) 50 余年社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已經(jīng)建立了門類齊全的工業(yè)綜合體系，成為集工業(yè)綜合 和貿(mào)易的新型城市。4、行政區(qū)劃、人口南昌市縣轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、郊區(qū) 5 個區(qū)；南昌縣、 新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣 4 個縣。1999 年總戶數(shù) 1055035戶，人口 4226585人（男 2178722人，女 2047863 人）農(nóng)業(yè)人口 2535012人，非農(nóng)業(yè)人口 1691573，平均每戶人口數(shù) 4.01 人，人口 密度 571人/ 平方公里。據(jù) 1998 年統(tǒng)計(jì)，全地區(qū)人口密度為每平方公里 1056.2 人，其中市區(qū)人口密 度為 1248 人；而在城區(qū)

8、，人口密度則更高。按當(dāng)時城區(qū)建置，人口密度情況 是：西湖區(qū)每平方公里為 6197 人，高出市區(qū)人口密度 3.9 倍；東湖區(qū)為 5649 人，高出 3.5 倍；灣里區(qū)為 1730人，高出 38.6%，郊區(qū)為 2064人，高出 65%， 青云譜區(qū)為 1996 人，高出 59.9%。5、社會經(jīng)濟(jì)狀況據(jù) 2001 年江西統(tǒng)計(jì)提要，全市 2000 年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 435.1 億 元，比上年增長了 8.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)達(dá) 46.05 億元，第二產(chǎn)業(yè)達(dá) 205.28 億 元，第三產(chǎn)業(yè)達(dá) 183.77 億元，分別比上年增長 7.1%、 7.7%和 9.2%2000年南昌市固定資產(chǎn)投資快速增長， 投資結(jié)

9、構(gòu)優(yōu)化。 全年完成固定資產(chǎn) 投資 54.334 億，比上年增長 133%。2000 年南昌市財(cái)稅形勢良好， 全年完成預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 18.3011 億元，比 上年增長 9.1%，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余款 627.4761 億元，各項(xiàng)貸款余額 400.7426 億元，分別比上年增長 15.2%和 1.2%。2000 年，南昌市人口總量穩(wěn)步增長， 城市居民收入穩(wěn)步增長。 其中城市人口達(dá)171.59萬元，1999年人均GDP達(dá)9552元，人均消費(fèi)性支出達(dá) 4077.39元，人均可支配性收入達(dá) 5268元，分別比上年增長 4.7% 、6.2%、8.6%。6、城市規(guī)劃1985年 6月 22日國務(wù)院正式

10、批準(zhǔn)了南昌市城市總體規(guī)劃（ 19812000 年），并作了重要批復(fù)。批復(fù)指出：“南昌市是江西省省會，是江西重要的 經(jīng)濟(jì)、文化、科技和信息中心，南昌市今后的發(fā)展，要充分發(fā)揮水陸交通便利 優(yōu)勢，逐步改善城市布局， 大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)， 特別是注意提高城市環(huán)境質(zhì)量， 搞好城市防洪和基礎(chǔ)設(shè)施配套， 逐步把南昌市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、 科技文教事業(yè) 發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的社會廣義現(xiàn)代化城市”。根據(jù)“控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針， 市區(qū)人口遠(yuǎn)期控制在 105 萬人左右，其中城區(qū)人口控制在 85 90 萬人，昌北 地區(qū) 10 15 萬人，羅家工業(yè)區(qū) 5 萬人左右。市區(qū)用地規(guī)模到 2

11、000 年控制在 87 平方公里內(nèi)，其中城區(qū)用地控制在 62平方公里。為有效控制市區(qū)人口規(guī)模和 用地規(guī)模的發(fā)展。規(guī)劃發(fā)展一批小城鎮(zhèn)，以吸引“松動”城區(qū)人口。近期南昌 市的建設(shè)重點(diǎn)放在新城區(qū)。“松動”舊城區(qū)人口23 萬，無期“松動” 5 7總體規(guī)劃將南昌市劃分為 3 個規(guī)劃圈：城區(qū)包括東湖、西湖、青云譜區(qū) 市區(qū)包括城區(qū)和距城區(qū) 10 公里范圍內(nèi)的羅家工業(yè)綜合區(qū)、昌北地區(qū)。南昌地 區(qū)包括市區(qū)、灣里區(qū)和南昌、新建 2 縣。規(guī)劃布局以城區(qū)為中心，昌北地區(qū)和 羅家工業(yè)綜合區(qū)與之緊密聯(lián)系，外圍有灣里、石崗、蓮塘等衛(wèi)星城鎮(zhèn)及縣城、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組成合理的城鎮(zhèn)體系。城區(qū)面臨贛江，東至贛撫平原五干一分渠以東 約 1

12、 公里的韶山路為界， 南不超過青云譜。 規(guī)劃將城區(qū)分為 5 片，即：市中心、 城北、城東、城南、朝陽洲。各片分設(shè)中心，住宅和各項(xiàng)公共設(shè)施在片內(nèi)基本 平衡，改變舊城區(qū)居住密集、交通擁擠、環(huán)境低劣、工業(yè)效益差的弊端。昌北 地區(qū)依山臨水、與城區(qū)一江之隔，有丘陵地可供建設(shè)，且少占農(nóng)田，規(guī)劃近期 為南昌市發(fā)展方向。長陵鎮(zhèn)在南昌大橋建成后，是南昌市副中心。昌北地區(qū)已 有 100 多個企事業(yè)單位，職工 3.9 萬余人，規(guī)劃該區(qū)將以長陵、牛行、下羅為 中心，形成組軒式布局。工業(yè)以“內(nèi)涵”發(fā)展為主，在城區(qū)不再安排新的或大的工業(yè)項(xiàng)目。市區(qū)工 業(yè)各片分行業(yè)相對集中，城北為造紙、化工、紡織工業(yè)區(qū)；城東為輕工業(yè)區(qū)； 城

13、南為機(jī)械工業(yè)區(qū)；朝陽洲為木材加工、建筑構(gòu)件和小型工業(yè)區(qū)；雙港為冶金 工業(yè)區(qū)；麥園為電子工業(yè)區(qū)； 羅家為鋼鐵、化肥工業(yè)區(qū)。 市區(qū)以傳統(tǒng)的中山路、 勝利路結(jié)合人民廣場，形成商業(yè)服務(wù)和文化娛樂中心；在彭家橋形成體育、廣 播電視中心。規(guī)劃興建各種等級的變電站。逐步形成 110千伏和 220 千伏電力環(huán)網(wǎng)。市 區(qū)規(guī)劃興建 10 個市話分局。逐步發(fā)展數(shù)據(jù)、傳真、用戶電報(bào)、圖象傳輸?shù)榷?種通信業(yè)務(wù)，并增加郵電網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃管道燃?xì)?，城區(qū)東起石泉村，西至贛江、撫河江畔，南起青云譜區(qū)， 北到江坊，日供量為 44 萬立方米，受益戶為 11萬戶。規(guī)劃城區(qū)生活居住用地由現(xiàn)在的人均 20 平方米增至 31.5 平方米，其中

14、新 區(qū)為 40 平方米。規(guī)劃上海路、青山湖、朝陽洲、京山、昌北等地興建住宅小 區(qū)。貫徹面向城市、為城市服務(wù)的方針，在郊區(qū)建立穩(wěn)定的蔬菜、副食品和其 他經(jīng)濟(jì)作物基地。開發(fā)梅嶺為風(fēng)景游覽區(qū)，建設(shè)青山湖和撫河故道風(fēng)景區(qū)；美化沿江大道， 開辟紅谷灘、繩金塔公園、重建滕王閣；利用宜林山地植樹造林，提高綠化覆 蓋率。（二）、區(qū)域因素 影響居住用地的區(qū)域因素主要有交通條件、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、 環(huán)境條件、人口密度等因素。1、區(qū)域概況估價(jià)對象所在地YY片區(qū)位于南昌市昌北區(qū)域內(nèi)，其東臨贛江大橋，南臨 八一大橋，西臨紅谷灘行政區(qū)，北臨昌北機(jī)場；與城南僅一江之隔，可經(jīng)水、 陸兩路與城南相通。隨著兩岸經(jīng)濟(jì)的

15、發(fā)展，區(qū)域互動效果會更加明顯。2、交通條件隨著YY路、XX二路、XX大道、YY三路的逐步建設(shè)，該區(qū)域交通條件 必將完善起來，呈現(xiàn)出布局合理的道路網(wǎng)。3、基礎(chǔ)設(shè)施 由于該區(qū)域剛開發(fā)利用，周邊基礎(chǔ)設(shè)施較差；但隨著該區(qū)域土地的快速利用，當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施必將得以完善。4、環(huán)境條件該區(qū)域自然風(fēng)光較好，具有較大的綠化空間；隨著該區(qū)域土地的逐步開發(fā) 利用，環(huán)境美化的合理布局等，該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€優(yōu)美的生活居住環(huán)境。5、人口密度該區(qū)域是昌北片區(qū)一個剛剛起步開發(fā)利用的居住區(qū)， 周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施還 不夠完善，出入也不夠方便；因此，目前當(dāng)?shù)厝丝诿芏容^小。（三）、個別因素土地位置：YY路與XX二路交叉口處； 土地來源及

16、其變革：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批 復(fù)文件，確定該宗土地權(quán)屬來源為劃撥。土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況： 該宗土地權(quán)屬性質(zhì)為國家所有， 南昌 XXX 公司通過劃撥方式取得該宗土地使用權(quán)。土地用途：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件， 確定該宗土地用途為居住用途。土地面積：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件， 確定待估宗地總面積為 80150.0 平方米。土地四至：待估宗地東臨 XX大道，南臨YY路，西臨XX二路，北臨YY 二路。交通狀況：緊臨新建的 YY路。土地形狀：呈方形，對土地利用較為有利第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及

17、其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）全國人大、國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、文件1、中華人民共和國土地管理法；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國擔(dān)保法；4、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）；19975、國家土地管理局 關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記有關(guān)問題的通知 國土籍字第 2號）；6、國家土地管理局印發(fā)的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（ 2001）（二）省人大和政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、文件1、江西省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法；2、江西省城市國有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例；3、江西省人民政府 江西省征收耕地占用稅實(shí)施辦法 （贛府發(fā) 198781 號）；4、江西省人民政府江西省征集防洪保安資金

18、暫行規(guī)定 （贛府發(fā) 199563 號）；5、南昌市城區(qū)土地利用總體規(guī)劃及YY片區(qū)土地利用規(guī)劃；6、南昌市 2001年統(tǒng)計(jì)年鑒 ；7、江西省人民政府、 南昌市人民政府頒布的有關(guān)政策、 規(guī)定、實(shí)施辦法、 通知等法規(guī)文件；8、南昌市城區(qū)土地定級估價(jià)報(bào)告；（三）委托方提供的有關(guān)資料及估價(jià)人員現(xiàn)場勘查、收集到的相關(guān)資料。1、南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件；2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證；3、估價(jià)人員現(xiàn)場勘查所得的宗地區(qū)域因素、個別因素等資料；二、土地估價(jià)1、估價(jià)原則：本次估價(jià)過程中遵循的主要原則有合法原則、最高最佳使 用原則、替代原則、估價(jià)時點(diǎn)原則、協(xié)調(diào)原則、需求與供給原

19、則、變動原則、 多種估價(jià)方法相結(jié)合的原則。2、估價(jià)方法：由城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程可知，通行的估價(jià)方法有市場比 較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià) 方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況以及結(jié) 合估價(jià)對象具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等來選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。因此，在本次估價(jià) 中主要采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法來測算待估宗地價(jià)格。3 、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員在現(xiàn)場勘查和對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上， 按照地價(jià)評估的基 本原則和估價(jià)程序， 選擇合適的估價(jià)方法； 測算出待估宗地在評估基準(zhǔn)日 2008 年 1 月 27 日設(shè)定的土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用年限以及

20、土地開發(fā) 程度條件下的土地使用權(quán)價(jià)格為：評估土地總面積： 80150.0 平方米單位面積地價(jià)： 490元/ 平方米總地價(jià)： 3927 萬元(人民幣)大寫： 叁仟玖佰貳拾柒 萬元整三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件：(1) 南昌市XXX公司以出讓方式能取得 XXX區(qū)C-888地塊土地使用權(quán)；估價(jià)對象作為居住用地，經(jīng)開發(fā)能得到最有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)土地收益。( 2)在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。( 3)任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、 法規(guī)。( 4)委托方提供的資料屬實(shí)。2、估價(jià)結(jié)果和價(jià)估報(bào)告的使用( 1 )本評估報(bào)告有效期自估價(jià)報(bào)

21、告完成之日起一年內(nèi)有效。(2) 本報(bào)告由南昌市XXX房地產(chǎn)評估公司負(fù)責(zé)解釋。( 3)未經(jīng)本公司書面同意，本評估報(bào)告書中任何一部分內(nèi)容都不得使用 于公開的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。3、需要特別說明的事項(xiàng)(1) 對于該宗土地面積，我們以委托方提供的南昌市國土資源局洪國土 資利字 2008888 號批復(fù)文件所載土地面積為準(zhǔn)。（2）該宗土地價(jià)格是以設(shè)定的土地用途，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假 設(shè)開發(fā)法測算確定的；如土地用途及地價(jià)的構(gòu)成因素改變，則土地價(jià)格應(yīng)相應(yīng) 的調(diào)整。（3）土地價(jià)格是在我們設(shè)定的土地因素條件下確定的，如設(shè)定因素發(fā)生 改變，則土地價(jià)格也應(yīng)相應(yīng)的改變。土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng)

22、目名 稱：南昌市XXX區(qū)C-888地塊委托方：南昌市XXX公司估價(jià)方：南昌市XXX房地產(chǎn)評估公司土地估價(jià)報(bào)告編號：贛XX土評字（2008）第666號估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期：二 00八年一月二十七日至二OC八年二月一日土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分 總述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：南昌市 XXX區(qū)C-888地塊二、委托估價(jià)方：南昌市XXX公司聯(lián)系地址：南昌市XX路 XX大街X號法 人 代 表 ：王五三、受托估價(jià)方：南昌市 XXX房地產(chǎn)評估公司聯(lián)系地址：南昌市XX路 XX號四、估價(jià)目的為委托方以出讓方式取得南昌市 XXXE C-888地塊土地使用權(quán)提供市場價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)依據(jù)（一）全國人大、國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的

23、法律、法規(guī)、文件1、中華人民共和國土地管理法；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國擔(dān)保法；4、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（試行）；5、國家土地管理局 關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記有關(guān)問題的通知 （1997 國土 籍字第 2號）；6、國家土地管理局印發(fā)的土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（ 2001）。（二）省人大和政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、文件1、江西省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法；2、江西省城市國有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理?xiàng)l例；3、江西省人民政府 江西省征收耕地占用稅實(shí)施辦法 （贛府發(fā) 198781 號）；4、江西省人民政府江西省征集防洪保安資金暫行規(guī)定 （贛府發(fā) 199563 號）；5、南昌

24、市城區(qū)土地利用總體規(guī)劃及YY片區(qū)土地利用規(guī)劃；6、南昌市 2001年統(tǒng)計(jì)年鑒 ；7、江西省人民政府、 南昌市人民政府頒布的有關(guān)政策、 規(guī)定、實(shí)施辦法、 通知等法規(guī)文件；8、南昌市城區(qū)土地定級估價(jià)報(bào)告；（三）委托方提供的有關(guān)資料及估價(jià)人員現(xiàn)場勘查、收集到的相關(guān)資料。1、南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件；2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證；3、估價(jià)人員現(xiàn)場勘查所得的宗地區(qū)域因素、個別因素等資料；六、估價(jià)基準(zhǔn)日二0C八年一月二十七日七、估價(jià)日期二0C八年一月二十七日至二月一日八、地價(jià)定義 本次所評估的土地價(jià)格是指估價(jià)對象實(shí)際開發(fā)程度尚未具備完全的三通（通路、供電、供水），在

25、估價(jià)基準(zhǔn)日 2008年 1月 27日設(shè)定開發(fā)程度尚未具 備完全三通（通路、供電、供水）條件下，規(guī)劃用途為居住用途，使用年限為 70 年的土地使用權(quán)價(jià)格。九、需要特殊說明的事項(xiàng) （1）對于該宗土地面積，我們以委托方提供的南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件所載土地面積為準(zhǔn)。（2）該宗土地價(jià)格是以設(shè)定的土地用途，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假 設(shè)開發(fā)法測算確定的；如土地用途及地價(jià)的構(gòu)成因素改變，則土地價(jià)格應(yīng)相應(yīng) 的調(diào)整。（3）土地價(jià)格是在我們設(shè)定的土地因素條件下確定的，如設(shè)定因素發(fā)生 改變，則土地價(jià)格也應(yīng)相應(yīng)的改變。十、土地估價(jià)師簽字估價(jià)師姓名 估價(jià)師證書號 簽字十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)

26、南昌市XXX房地產(chǎn)評估公司法人代表：二 00 三年二月一日第二部分 估價(jià)對象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對象描述1、土地登記狀況土地位置：XX路與XX路交叉口處； 土地來源及其變革：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批 復(fù)文件，確定該宗土地權(quán)屬來源為劃撥。土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況： 該宗土地權(quán)屬性質(zhì)為國家所有， 南昌 XXX 公司通過劃撥方式取得該宗土地使用權(quán)。土地用途：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件， 確定該宗土地用途為居住用途。土地面積：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件， 確定待估宗地總面積為 80150.0

27、 平方米。土地四至：待估宗地東臨 XX大道，南臨YY路，西臨XX二路，北臨YY 二路。2、土地權(quán)利狀況土地所有者：國家土地使用者：南昌XXX公司土地使用權(quán)取得方式：劃撥 土地使用權(quán)取得時間：二 00 七年八月五日3、土地利用狀況待估宗地尚未具備完全的三通 （供水、供電、通路）；紅線內(nèi)為兩口池塘，仍未平整。二、影響地價(jià)的因素說明（一）一般因素1、地理位置南昌市地處江西省北部，贛江下游、鄱陽湖畔，介于東經(jīng)約115 27 116 35,北緯28 10 一29 11 '之間，東南面向著名的武夷山脈，西南直通 聞名于世的井岡山，北鄰游覽避暑勝地廬山，是中原和南方閩、粵之間的咽喉 地段,既是沿海的

28、內(nèi)地,又是內(nèi)地的前沿。2、自然環(huán)境（ 1 ）、地形、地貌南昌市處贛江、撫河兩大水系尾閭區(qū),地勢平坦,城區(qū)坐落處的東岸是以 沖擊層為主的湖積平原,東南地勢平坦,西北丘陵起伏,平均海拔 25米。城 區(qū)內(nèi)有東湖、西湖、南湖、北湖,城郊有青山湖、艾溪湖、碟子湖、象湖等河 湖環(huán)繞。全市平原面積 2651.79 平方公里,占總面積的 35.8%；水系面積 2146.04 平方公里,占 29%；全市西北以崗地、丘陵為主,山地面積 87.21 平方公里, 占全市總面積的 1.2%；丘陵面積 879.62 平方公里,占 11.9%；崗地面積 1637.7 平方公里,占 22.1%。（2）、氣候、水文 南昌屬亞熱

29、帶氣候,溫暖濕潤、雨量充沛、日照充足、四季分明,日平均 氣溫為攝氏17.5 C,極端最低氣溫為攝氏零下 9.3 C,極端最高氣溫為攝氏 43.6 C。年平均降雨量1600毫米，歷年平均無霜期291天，日照時數(shù)1895小 時。冬季受蒙古冷高壓控制和影響,盛行偏北氣流, 1 月多刮偏北風(fēng)；夏季受 西太平洋副熱帶高壓控制和影響,盛行偏南氣流, 7 月多刮偏南風(fēng)。春秋兩季 為過渡季節(jié)，分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響，盛行偏南氣流， 7 月 多刮偏南風(fēng)。春秋兩季為過渡季節(jié)， 分別受大陸高壓和海上高壓的控制和影響； 春末夏初，天氣溫濕而多雨；秋末冬初，天氣干爽而少雨。一年的四季中，夏 冬季長，春秋季

30、短，年平均氣溫比相似緯度鄰省地區(qū)略高，更有利于農(nóng)作物的 繁育和生長。3、城市性質(zhì)南昌市是江西省省會和全省政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)、文化教育的中心，經(jīng) 50 余年社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已經(jīng)建立了門類齊全的工業(yè)綜合體系，成為集工業(yè)綜合 和貿(mào)易的新型城市。4、行政區(qū)劃、人口南昌市縣轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、灣里區(qū)、郊區(qū) 5 個區(qū)；南昌縣、 新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣 4 個縣。1999 年總戶數(shù) 1055035戶，人口 4226585人（男 2178722人，女 2047863 人）農(nóng)業(yè)人口 2535012人，非農(nóng)業(yè)人口 1691573，平均每戶人口數(shù) 4.01 人，人口 密度 571人/ 平方公里。據(jù) 19

31、98 年統(tǒng)計(jì)，全地區(qū)人口密度為每平方公里 1056.2 人，其中市區(qū)人口密 度為 1248 人；而在城區(qū)，人口密度則更高。按當(dāng)時城區(qū)建置，人口密度情況 是：西湖區(qū)每平方公里為 6197 人，高出市區(qū)人口密度 3.9 倍；東湖區(qū)為 5649 人，高出 3.5 倍；灣里區(qū)為 1730人，高出 38.6%，郊區(qū)為 2064人，高出 65%， 青云譜區(qū)為 1996 人，高出 59.9%。5、社會經(jīng)濟(jì)狀況據(jù) 2001 年江西統(tǒng)計(jì)提要，全市 2000 年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 435.1 億 元，比上年增長了 8.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)達(dá) 46.05 億元，第二產(chǎn)業(yè)達(dá) 205.28 億 元，第三產(chǎn)業(yè)達(dá) 183.7

32、7 億元，分別比上年增長 7.1%、 7.7%和 9.2%。2000年南昌市固定資產(chǎn)投資快速增長， 投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 全年完成固定資產(chǎn) 投資 54.334 億，比上年增長 133%。2000 年南昌市財(cái)稅形勢良好， 全年完成預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 18.3011 億元，比 上年增長 9.1%，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余款 627.4761 億元，各項(xiàng)貸款余額 400.7426 億元，分別比上年增長 15.2%和 1.2%。2000 年，南昌市人口總量穩(wěn)步增長， 城市居民收入穩(wěn)步增長。 其中城市人口達(dá)171.59萬元，1999年人均GDP達(dá)9552元，人均消費(fèi)性支出達(dá) 4077.39元，人均可支配性收入達(dá)

33、5268元，分別比上年增長 4.7% 、6.2%、8.6%。6、城市規(guī)劃1985年 6月 22日國務(wù)院正式批準(zhǔn)了南昌市城市總體規(guī)劃（ 19812000 年），并作了重要批復(fù)。批復(fù)指出：“南昌市是江西省省會，是江西重要的 經(jīng)濟(jì)、文化、科技和信息中心，南昌市今后的發(fā)展，要充分發(fā)揮水陸交通便利 優(yōu)勢，逐步改善城市布局， 大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)， 特別是注意提高城市環(huán)境質(zhì)量， 搞好城市防洪和基礎(chǔ)設(shè)施配套， 逐步把南昌市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、 科技文教事業(yè) 發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、生活方便的社會廣義現(xiàn)代化城市”。根據(jù)“控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針， 市區(qū)人口遠(yuǎn)期控制在 105 萬人左右，其中城

34、區(qū)人口控制在 85 90 萬人，昌北 地區(qū) 10 15 萬人，羅家工業(yè)區(qū) 5 萬人左右。市區(qū)用地規(guī)模到 2000 年控制在 87 平方公里內(nèi)，其中城區(qū)用地控制在 62平方公里。為有效控制市區(qū)人口規(guī)模和 用地規(guī)模的發(fā)展。規(guī)劃發(fā)展一批小城鎮(zhèn)，以吸引“松動”城區(qū)人口。近期南昌 市的建設(shè)重點(diǎn)放在新城區(qū)?！八蓜印迸f城區(qū)人口23 萬，無期“松動” 5 7總體規(guī)劃將南昌市劃分為 3 個規(guī)劃圈：城區(qū)包括東湖、西湖、青云譜區(qū)市區(qū)包括城區(qū)和距城區(qū) 10 公里范圍內(nèi)的羅家工業(yè)綜合區(qū)、昌北地區(qū)。南昌地 區(qū)包括市區(qū)、灣里區(qū)和南昌、新建 2 縣。規(guī)劃布局以城區(qū)為中心，昌北地區(qū)和 羅家工業(yè)綜合區(qū)與之緊密聯(lián)系，外圍有灣里、石

35、崗、蓮塘等衛(wèi)星城鎮(zhèn)及縣城、 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）組成合理的城鎮(zhèn)體系。城區(qū)面臨贛江，東至贛撫平原五干一分渠以東 約 1 公里的韶山路為界， 南不超過青云譜。 規(guī)劃將城區(qū)分為 5 片，即：市中心、 城北、城東、城南、朝陽洲。各片分設(shè)中心，住宅和各項(xiàng)公共設(shè)施在片內(nèi)基本 平衡，改變舊城區(qū)居住密集、交通擁擠、環(huán)境低劣、工業(yè)效益差的弊端。昌北 地區(qū)依山臨水、與城區(qū)一江之隔，有丘陵地可供建設(shè)，且少占農(nóng)田，規(guī)劃近期 為南昌市發(fā)展方向。長陵鎮(zhèn)在南昌大橋建成后，是南昌市副中心。昌北地區(qū)已 有 100 多個企事業(yè)單位，職工 3.9 萬余人，規(guī)劃該區(qū)將以長陵、牛行、下羅為 中心，形成組軒式布局。工業(yè)以“內(nèi)涵”發(fā)展為主，在城區(qū)不再

36、安排新的或大的工業(yè)項(xiàng)目。市區(qū)工 業(yè)各片分行業(yè)相對集中，城北為造紙、化工、紡織工業(yè)區(qū)；城東為輕工業(yè)區(qū)； 城南為機(jī)械工業(yè)區(qū)；朝陽洲為木材加工、建筑構(gòu)件和小型工業(yè)區(qū)；雙港為冶金 工業(yè)區(qū)；麥園為電子工業(yè)區(qū)； 羅家為鋼鐵、化肥工業(yè)區(qū)。 市區(qū)以傳統(tǒng)的中山路、 勝利路結(jié)合人民廣場，形成商業(yè)服務(wù)和文化娛樂中心；在彭家橋形成體育、廣 播電視中心。規(guī)劃興建各種等級的變電站。逐步形成 110千伏和 220 千伏電力環(huán)網(wǎng)。市 區(qū)規(guī)劃興建 10 個市話分局。逐步發(fā)展數(shù)據(jù)、傳真、用戶電報(bào)、圖象傳輸?shù)榷?種通信業(yè)務(wù)，并增加郵電網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃管道燃?xì)?，城區(qū)東起石泉村，西至贛江、撫河江畔，南起青云譜區(qū)， 北到江坊，日供量為 44

37、萬立方米，受益戶為 11萬戶。規(guī)劃城區(qū)生活居住用地由現(xiàn)在的人均 20 平方米增至 31.5 平方米，其中新 區(qū)為 40 平方米。規(guī)劃上海路、青山湖、朝陽洲、京山、昌北等地興建住宅小 區(qū)。貫徹面向城市、為城市服務(wù)的方針，在郊區(qū)建立穩(wěn)定的蔬菜、副食品和其 他經(jīng)濟(jì)作物基地。開發(fā)梅嶺為風(fēng)景游覽區(qū)，建設(shè)青山湖和撫河故道風(fēng)景區(qū)；美化沿江大道， 開辟紅谷灘、繩金塔公園、重建滕王閣；利用宜林山地植樹造林，提高綠化覆 蓋率。（二）、區(qū)域因素影響居住用地的區(qū)域因素主要有交通條件、 基礎(chǔ)設(shè)施狀況、公用設(shè)施狀況、 環(huán)境條件、人口密度等因素。1、區(qū)域概況估價(jià)對象所在地YY片區(qū)位于南昌市昌北區(qū)域內(nèi)，其東臨贛江大橋，南臨

38、八一大橋，西臨紅谷灘行政區(qū)，北臨昌北機(jī)場；與城南僅一江之隔，可經(jīng)水、 陸兩路與城南相通。隨著兩岸經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，區(qū)域互動效果會更加明顯。2、交通條件隨著YY路、XX二路、XX大道、YY三路的逐步建設(shè)，該區(qū)域交通條件 必將完善起來，呈現(xiàn)出布局合理的道路網(wǎng)。3、基礎(chǔ)設(shè)施由于該區(qū)域剛開發(fā)利用，周邊基礎(chǔ)設(shè)施較差；但隨著該區(qū)域土地的快速利 用，當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施必將得以完善。4、環(huán)境條件該區(qū)域自然風(fēng)光較好，具有較大的綠化空間；隨著該區(qū)域土地的逐步開發(fā) 利用，環(huán)境美化的合理布局等，該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€優(yōu)美的生活居住環(huán)境。5、人口密度該區(qū)域是昌北片區(qū)一個剛剛起步開發(fā)利用的居住區(qū)， 周邊生活基礎(chǔ)設(shè)施還 不夠完善，出入也

39、不夠方便；因此，目前當(dāng)?shù)厝丝诿芏容^?。ㄈ€別因素土地位置：YY路與XX二路交叉口處； 土地來源及其變革：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批 復(fù)文件，確定該宗土地權(quán)屬來源為劃撥。土地權(quán)屬性質(zhì)及其權(quán)屬變更狀況： 該宗土地權(quán)屬性質(zhì)為國家所有， 南昌 XXX 公司通過劃撥方式取得該宗土地使用權(quán)。土地用途：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件， 確定該宗土地用途為居住用途。土地面積：依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件， 確定待估宗地總面積為 80150.0 平方米。土地四至：待估宗地東臨 XX大道，南臨YY路，西臨XX二路，北臨Y

40、Y 二路。交通狀況：緊臨新建的YY路。土地形狀：呈方形，對土地利用較為有利第三部分上地估價(jià)一、估價(jià)原則本次估價(jià)過程中遵循的主要原則有合法原則、最高最佳使用原則、替代原 則、估價(jià)時點(diǎn)原則、協(xié)調(diào)原則、需求與供給原則、變動原則、多種估價(jià)方法相結(jié)合的原則二、估價(jià)方法與估價(jià)過程由城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程可知，通行的估價(jià)方法有市場比較法、收益還原 法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按 照地價(jià)評估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況以及結(jié)合估價(jià)對象具體 特點(diǎn)及估價(jià)目的等來選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。因此，在本次估價(jià)中主要采用基準(zhǔn) 地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開發(fā)法來測算待估宗地價(jià)格。A、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)

41、開發(fā)法：是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建 筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用 后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。計(jì)算公式為：生地價(jià)格 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 - 由生地建造房屋的開發(fā)成本 - 管理費(fèi)用 - 投資利息 - 銷售稅費(fèi) - 開發(fā)利潤 - 買方購買生地 的稅費(fèi)B、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是指求取一宗待估宗地價(jià)格時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn) 地價(jià)水平， 參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各 種修正因素說明表，根據(jù)宗地區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、期日、開 發(fā)程度等，確定修正系數(shù)，修正基

42、準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對象地價(jià)的一種方法， 其基本公式為：KIP=P x (1+ i 1) x AX BX T+F式中：P某地塊的宗地評估價(jià)格P | 該地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價(jià)K i 宗地各區(qū)域因素修正系數(shù)A個別因素修正系數(shù)B 使用年限修正系數(shù)T 估價(jià)期日修正系數(shù)F 土地開發(fā)程度差異修正值(一)運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算1 、規(guī)劃條件說明依據(jù)南昌市國土資源局洪國土資利字 2008888 號批復(fù)文件，可知待估宗地利用規(guī)劃條件為：建筑容積率W 1.6 (含高層)，建筑密度w 28%綠化率 40%；土地總面積為 94074.71 平方米，其中規(guī)劃道路用地面積為 13924.71 平 方米，建設(shè)用地面積為 80

43、150.0 平方米。2、待估宗地價(jià)格測算(1)開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的確定根據(jù)土地利用規(guī)劃條件， 土地最高最佳使用原則，可確定待估宗地地上建 筑物總建筑面積為 128240 平方米；根據(jù)市場上同類物業(yè)售價(jià)及估價(jià)對象實(shí)際 狀況，確定開發(fā)完成后多、高層住宅平均銷售價(jià)格為1 400元/平方米；則開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值 =128240x 1400=17953.6 萬元（ 2）開發(fā)成本的確定a、建筑成本經(jīng)市場調(diào)查分析可知， 市場上由生地開發(fā)建造與設(shè)定估價(jià)對象相類似房屋 建筑成本約 600元/平方米；在本次估價(jià)中， 建筑成本取 600元/ 平方米。建筑成本二600 X 128240= 7694.40 萬元b、

44、專業(yè)費(fèi)專業(yè)費(fèi)為建筑成本的 8%。專業(yè)費(fèi) = 7694.40 X 8%= 615.55 萬元c 、小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)用 小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)按建筑成本的 8%計(jì)算。小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)用 = 7694.40 X 8%= 615.55 萬元d、開發(fā)成本開發(fā)成本 = 建筑成本 + 專業(yè)費(fèi)用 + 小區(qū)配套設(shè)施費(fèi)用= 7694.40 + 615.55 + 615.55= 8925.50 萬元3、管理費(fèi)用的確定 根據(jù)南昌市房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)，在本次評估中，管理費(fèi)按開發(fā)成 本的 5.5%提??；則管理費(fèi)用= 8925.50X5.5%= 490.90萬元4、投資利息的確定 在投資利息計(jì)算時，地價(jià)是在項(xiàng)目初期一次性支付，假

45、設(shè)建筑成本及其它 各項(xiàng)費(fèi)用在 1.5 年建設(shè)期內(nèi)均勻投入， 投資利息率為 5.31%（中國人民銀行 2008 年 2月 21日公布的固定資產(chǎn)一年期貸款利息率）。利息二地價(jià)x 5.31%x 1.5 + （開發(fā)成本+管理費(fèi)用）x 5.31%x 0.75二地價(jià)X 5.31%x 1.5 + （8925.50 + 490.90） x 5.31%x 0.75=（地價(jià)X 0.08 + 375.01）萬元5、銷售稅費(fèi)的確定銷售商品房時銷售稅費(fèi)（廣告宣傳費(fèi)2%，賣方交營業(yè)稅 6%）為其售價(jià)的8%；則銷售稅費(fèi) = 17953.60 x 8%= 1436.29 萬元6、投資利潤確定開發(fā)商投資利潤率一般按房地產(chǎn)總投資

46、的1525%計(jì)算，因此，本次評估中，結(jié)合估價(jià)對象實(shí)際狀況，綜合確定本次投資利潤率為17%。投資利潤二（土地價(jià)格+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）X 17%=（土地價(jià)格+ 8925.50+490.90）x 17%=（土地價(jià)格X 0.17 + 1600.79）萬元7、購買土地稅費(fèi)的確定 目前，南昌市購買土地稅費(fèi)按地價(jià)的 4%收取；則 購買土地稅費(fèi)二地價(jià)X 0.04萬元8、土地價(jià)格的確定生地價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建造房屋的開發(fā)成本管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-買方購買生地 的稅費(fèi)土 地價(jià)格=17953.60-8925.50-490.90-1436.29-（ 地價(jià) X 0.08 +375.0

47、1）-（ 土地價(jià)格X 0.17 + 1600.79）-地價(jià)X 0.04土地價(jià)格=5125.11 - 1.29=3972.95 萬元土地單價(jià)二 3972.95 - 80150.0=496 元/平方米（取整）因此，采用假設(shè)開發(fā)法評估得到該宗土地70年期的土地使用權(quán)價(jià)格為496元/平方米。（二）運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算地價(jià)1、基準(zhǔn)地價(jià)成果及內(nèi)涵介紹2002年7月，南昌市土地管理局經(jīng)過調(diào)查分析，具體組織測算和編寫了 南昌市城區(qū)土地定級報(bào)告和南昌市城區(qū)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，兩報(bào)告 已經(jīng)南昌市土地估價(jià)委員會原則批準(zhǔn)執(zhí)行，并報(bào)請?jiān)瓏彝恋毓芾砭烛?yàn)收。 該基準(zhǔn)地價(jià)將南昌市城區(qū)土地分為 6級，覆蓋范圍為100平方

48、公里，具體地 價(jià)詳見下表：土地級別I47892261775n26541616556V942885225V619637151455480882、待估宗地基準(zhǔn)地價(jià)的確定根據(jù)南昌市城區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表，待估宗地所在區(qū)域土地級別；可確定當(dāng) 土地用途為居住用途，開發(fā)程度達(dá)“五通一平”（紅線外“五通”，紅線內(nèi)場 地平整），使用年限為70年時；待估宗地所在區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)為 637元/平 方米。3、區(qū)域因素修正（藝K）估價(jià)過程中，按照基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使用住宅用地地價(jià)區(qū)域影響因素指標(biāo)說 明表和修正系數(shù)表。詳見下表：V級住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表因 素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣基 本 設(shè)

49、 施 狀 況基礎(chǔ) 設(shè)施 狀況供水（定級 分值）80 10060 80406020 40020排水（定級 分值）80 10060 80406020 40020供電（定級 分值）80 10060 80406020 40020公用 設(shè)施中學(xué)小于250M250400M400 600M600 800M大于800M狀況（距 公用 設(shè)施距離）小學(xué)小于250M250400M400 600M600 800M大于800M醫(yī)院小于400M400600M600 800M8001000M大于1000M體育場館小于500M500800M8001200M12001500M大于1500M公園小于300M300600M600

50、900M9001200M大于1200M菜場小于200M200300M300 400M400 500M大于500M交 通 條 件道路通達(dá)度混合型 主干道生活型 主干道交通型 主干道交通型 次干道支路公交 便捷 度距一級站點(diǎn) 距離小于100M100150M150200M200 250M大于250M距二級站點(diǎn) 距離小于50M50 100M100150M150 200M大于200M距三級站點(diǎn) 距離小于30M30 50M50 80M80120M大于120M環(huán) 境 條 件環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 （定級分值）80 10060 80406020 40020綠地覆蓋率 （定級分值）80 10060 80406020 4

51、0020人 口 密 度人口密度 （定級分值）80-10060 80406020 40020V級住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)表因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣供水0.063195.792.90-1.84-3.69基礎(chǔ)設(shè)排水0.055485.092.540-1.62-3.24施狀況供電0.073976.783.390-2.16-4.31基本公用設(shè)中學(xué)0.048034.42.20-1.4-2.8設(shè)施0.409施狀況小學(xué)0.045224.152.070-1.32-2.64狀況（距公醫(yī)院0.034833.191.60-1.02-2.03用設(shè)施體育場館0.026832.461.230-0.86-1.72距離）

52、公園0.029422.71.350-0.86-1.72菜場0.03182.291.460-0.93-1.86父通條件0.256道路通達(dá)度0.1249311.55.730-3.64-7.29公交便捷度距一級站點(diǎn)距離0.0786427.213.60-2.29-4.59距二級站點(diǎn)距離0.0393213.61.80-1.15-2.29距三級站點(diǎn)距離0.0131071.20.60-0.38-0.76環(huán)境條件0.231環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度0.01245111.45.710-3.63-7.26綠地覆蓋率0.106499.764.880-3.11-6.21人口密度0.103人口密度0.1039.444.720-3.0-6.01待估宗地區(qū)域因素修正系數(shù)表影響因素待 估 宗 地因素水平優(yōu)劣程度修正系數(shù)基 本 設(shè) 施 狀 況基礎(chǔ)設(shè)施狀況供水（定級分值）25較劣-1.84排水（定級分值）25較劣-1.62供電（定級分值）25較劣-2.16公用設(shè) 施狀況（距公 用設(shè)施 距離）中學(xué)>800M劣-2.8小學(xué)>800M劣-2.64醫(yī)院>1000M劣-2.03體育場館>1500M劣-1.57公園>1200M劣-1.72菜場>500M