商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營知識創(chuàng)新經(jīng)營

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版文本樣式第二級第三級第四級第五級*商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營知識創(chuàng)新經(jīng)營商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營高級職業(yè)經(jīng)理人教程楊寶民 江禾 鄧力維著 清華大學(xué)出版社11月NEW MALL商業(yè)管理公司簡介易家方略機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾商業(yè)管理是一家中日韓三國合作的專業(yè)商業(yè)管理公司，由楊寶民先生與日本及韓國商業(yè)專家共同創(chuàng)辦的專業(yè)購物中心與商業(yè)步行街運(yùn)營管理公司，擁有中日韓三國商業(yè)專家，在商業(yè)房地產(chǎn)與旅游房地產(chǎn)籌劃方面具有核心競爭力。與NEW MALL擁有一批多學(xué)科高級人材，注重學(xué)科雜交與實(shí)際籌劃效果，在旅游房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)和大型千畝住宅區(qū)籌劃方面，制定了專業(yè)流程。鄧力維與楊寶民先生研

2、究商業(yè)地產(chǎn)人才培養(yǎng)西北業(yè)務(wù)總部韓國業(yè)務(wù)伙伴：Creative VMD Group(株式會社)簡介公司名稱:(株式會社) Creative VMD Group代表理事：尹載晰地址：漢城江南區(qū)農(nóng)峴洞濟(jì)玄大廈301號(135-816)成立日期：1997年1月17日參謀/ Chief Consultant :青山 正人(Aoyama Masato)參謀/ Chief Consultant :高見澤 忠興(Takamizawa Tadaoki)常務(wù)/ Chief Consultant : 許載寧研究員3名外聘參謀(現(xiàn)行業(yè)韓,日專家)8名主營業(yè)務(wù)商業(yè)設(shè)施開發(fā)籌劃，零售業(yè)招商與運(yùn)營參謀市場調(diào)查,營銷籌劃及戰(zhàn)

3、略開發(fā)商品企劃及業(yè)態(tài)設(shè)計、戰(zhàn)略開發(fā)商業(yè)設(shè)施環(huán)境規(guī)劃及內(nèi)部設(shè)計商品陳列VMD籌劃及實(shí)行韓國VMD公司辦公室2004- 2005 漢城東大門服裝批發(fā)市場VMD 及經(jīng)營參謀2001 2002 三星TESCOHome Plus 購物中心Tenant 標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃2001 ?Evergreen Project Shopping Mall籌劃2000 九老洞Mario Outlet 開發(fā)規(guī)劃2000 明洞CatS 服裝城開發(fā)規(guī)劃2001 木浦玉巖洞商業(yè)設(shè)施開發(fā)規(guī)劃1997 CITY 百貨商店RENEWAL規(guī)劃Creative VMD Group(株式會社)MALL及批發(fā)市場籌劃案例日本著名業(yè)態(tài)設(shè)計與商業(yè)經(jīng)營

4、專家青山 正人(Aoyama Masato) Chief Consultant經(jīng)歷2002.11 至今(株) 新世界新規(guī)方案MD參謀2001.4 至今 (株) CREATIVE VMD 參謀/ Chief Consultant2001.4 2002.10 (株) Creative VMD 社長2001.1 2001.3 (株) Creative VMD 駐日本參謀CK PLANNING CHIEF CONSULTANT1998.199.10(株)DIAMOND CONSULTING 常務(wù) 三星物產(chǎn)流通部門參謀1994.7 97.12 三星物產(chǎn)流通部門商品業(yè)務(wù)常務(wù)1994.7 97.3 (株)

5、DIAMOND CONSULTING 常務(wù)1992.10 94.5 (株) BLOOM 21 (日本) 營業(yè)擔(dān)當(dāng)業(yè)務(wù)1989.11 90.11 (株) 新世界百貨商店商品總部參謀/理事 (隨SEIBU百貨商店和新世界百貨商店合作簽約派遣當(dāng)?shù)毓ぷ?1987.3 89.11 (株) SEIBU 百貨商店總部婦人雜貨部部長 高見澤 忠興(Takamizawa Tadaki)日本商業(yè)環(huán)境設(shè)計專家商業(yè)室內(nèi)外環(huán)境設(shè)計參謀/Chief Director經(jīng)歷具有豐富購物中心環(huán)境藝術(shù)設(shè)計經(jīng)驗(yàn)2003.5 03.11 MARIO outlet 別館 商業(yè)環(huán)境開發(fā)咨詢 進(jìn)行中2002.11 至今 (株)新世界百貨商

6、店 新規(guī)方案環(huán)境設(shè)計 參謀2000.11 至今 (株) Creative VMD 參謀/Chief Director韓國商業(yè)專家：尹載晰Creative VMD公司董事長，/Chief Consultant經(jīng)歷1997.2 至今 (株)Creative VMD 代表理事/ Chief Consultant2001.4 02.1 (株) ESKO International 代表理事1994.11 97.12 (株)DIAMOND CONSULTING Consultant1991.3 94.8 (株) CDM 代表理事 社長1988.1 91.2 GALLERIA 百貨商店 企劃室 室長 GA

7、LLERIA 百貨商店RENEWAL方案促進(jìn)組組長 漢陽流通大型店 事業(yè)本部 營業(yè)總管室長1983.4 87.6 新世界百貨商店總店男裝采購，總店服裝部 銷售業(yè)務(wù)韓國招商與經(jīng)營專家許載寧VMD公司常務(wù)理事/MD Chief Consultant經(jīng)歷2000 至今 CREATIVE VMD GROUP 常務(wù)理事 MD Chief Consultant1999.01 02.10 (株) Mario Carte KniM.D &營業(yè)本部長1997.02 99.01 (株) DIAMOND CONSULTING Consultant (理事) 擁有韓國新世界百貨女裝經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，善于招商籌劃工作商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)

8、新的案例萬達(dá)集團(tuán)的連鎖開發(fā)經(jīng)營萬達(dá)集團(tuán)模式來中國商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)訂單化、大型化、標(biāo)準(zhǔn)化三大趨勢。“訂單化是指地產(chǎn)商開始按商業(yè)訂單開發(fā)店鋪；“大型化是指大型的摩爾商業(yè)城自國外引入后迅速成為潮流；“標(biāo)準(zhǔn)化是指各地政府都在積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)立法進(jìn)程，以改變目前網(wǎng)點(diǎn)配置的不合理局面。萬達(dá)與大型商家聯(lián)手進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)連鎖開發(fā)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的弱點(diǎn)1.訂單模式優(yōu)點(diǎn)明顯，但是缺乏整體經(jīng)營思考，弱勢群體的贏利模式2.商業(yè)管理的盲點(diǎn)業(yè)態(tài)調(diào)控，品牌與效勞的淘汰機(jī)制，不能用物業(yè)管理代替商業(yè)經(jīng)營。3.出現(xiàn)問題的原因之一決策層知識結(jié)構(gòu)不合理，對商業(yè)地產(chǎn)體系研究不夠，表現(xiàn)急躁。奧龍方案房地產(chǎn)大盤品牌連鎖開發(fā)的案例“奧龍方案的最

9、終目標(biāo)是要使奧林匹克花園成為中國零售業(yè)連鎖經(jīng)營的第一品牌，使中奧公司成為中國社區(qū)健康產(chǎn)業(yè)的市場領(lǐng)導(dǎo)者和第一品牌。我認(rèn)為奧龍方案的缺點(diǎn)是：支撐理論研究不夠深入，人材經(jīng)營沒有提升到相應(yīng)高度，特別是缺乏無形資產(chǎn)經(jīng)營高級人材，因此奧龍方案有待完善。提出看法的理由：奧林匹克花園質(zhì)量不過關(guān)，對投訴業(yè)主進(jìn)行威脅，反映出金業(yè)集團(tuán)的質(zhì)量管理根本功不過關(guān)，客戶營銷的精髓沒有領(lǐng)悟。郭梓文團(tuán)隊商業(yè)地產(chǎn)知識創(chuàng)新決策模型商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合點(diǎn)MALL購物中心購物中心投資巨大，投資回收期長，財務(wù)風(fēng)險較大，開展商作大型購物中心決策必須進(jìn)行周密的市場調(diào)研，對社會購置力與城市商業(yè)環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真論證，超越社會購置力要求，建設(shè)過多的商業(yè)

10、中心勢必導(dǎo)致工程失敗。 可行性研究包括如下內(nèi)容：1. 1用地選擇 一用地區(qū)位和交通人口狀況二用地經(jīng)濟(jì)狀況 ，此外對競爭對手需要進(jìn)行詳細(xì)分析。三用地物理狀況 重點(diǎn)考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進(jìn)入性。 根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展水平和未來開展趨勢，競爭對手情況，而后明確市場定位，最后考慮輻射半徑與社會購置力1.3承租戶與制定承租政策 購物中心交通組織購物中心可行性研究金融支持與財務(wù)分析 購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。 購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。 對資本投入、遠(yuǎn)期收益、經(jīng)營本錢、稅收、管理費(fèi)和更新裝修費(fèi)用的評價。1.5 購物中心人才需求分

11、析與人才經(jīng)營建議培育高級購物中心管理人才是貫徹企業(yè)開展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競爭日趨劇烈，商業(yè)人材普遍出現(xiàn)短缺。 .6 購物中心開展戰(zhàn)略建議購物中心開展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購物中心必須從戰(zhàn)略上答復(fù)，如何為客戶提供滿意效勞，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運(yùn)營上能夠長期吸引客戶光臨，走可持續(xù)開展之路，而不是開業(yè)轟動一時，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。 表1百貨店向購物中心轉(zhuǎn)變策略模型 興業(yè)百貨和平百貨店 興業(yè)百貨和平購物中心傳統(tǒng)百貨管理機(jī)制 百貨機(jī)制購物中心物業(yè)管理機(jī)制傳統(tǒng)中庭連接而成購物環(huán)境爲(wèi)主，娛樂內(nèi)容缺乏，有少量休閒內(nèi)容 購物娛樂休

12、閒一體化，增加購物快樂與滿足感 營銷模式，統(tǒng)一活動爲(wèi)主 大型統(tǒng)一活動以及不同樓層經(jīng)營特點(diǎn)的個性化促銷活動相互結(jié)合 守株待兔式的等客上門 社區(qū)直銷，控制銷售終端，整合房地産公司的會員組織，採取聯(lián)動方式，爲(wèi)業(yè)主提供服務(wù) ，社區(qū)商品服務(wù)與電子商務(wù)相結(jié)合 經(jīng)營品種小而全 突出特色，減少經(jīng)營種類，擴(kuò)大重點(diǎn)特色商品營銷規(guī)模 購物中心案例東方時代廣場位于深圳華強(qiáng)北路，北面為嘉華大廈以及女人世界，南面為深紡大廈，西面為規(guī)劃中的小學(xué)，路東是曼哈廣場。華強(qiáng)北作為深圳新興商圈，建筑密度極高，綠化面積少。東方時代廣場建筑籌劃東方時代廣場一期占地6553.4平方米，建筑容積率7.5，總建筑面積66851平方米.二期商業(yè)

13、建筑面積4萬平方米，建成后成為8萬平方米購物中心。 在建筑籌劃構(gòu)思中，我們重點(diǎn)考慮東方時代廣場購物中心對人流的吸引和引導(dǎo)，要求減少對華強(qiáng)北路的壓迫感；由于建筑密度大，我們建議深圳建筑設(shè)計總院充分考慮高層住戶時局居住辦公的舒適感，建議設(shè)置空中花園，用于住戶休閑娛樂，同時考慮與商場的有機(jī)和諧銜接。根據(jù)華強(qiáng)北商業(yè)特點(diǎn)與市場調(diào)研分析，我們建議商業(yè)面積在3萬平方米左右，根本與茂業(yè)百貨東門店相近，根據(jù)茂業(yè)百貨的主題購物中心布局以及茂業(yè)百貨的經(jīng)營實(shí)力，預(yù)計年銷售額10億元左右，年經(jīng)營利潤1億元左右。 東方時代廣場二期東方時代廣場二期工程中，將有萬平方米屬于各類配套工程，其中包括電影院，兩到三家知名品牌酒樓，

14、美食廣場，同時還將增設(shè)美容、美發(fā)、美體館，“二期與一期聯(lián)合，將使華強(qiáng)北茂業(yè)真正成為一個集購物、娛樂、休閑為一體的大型購物中心。東方時代廣場工程定位在顧客消費(fèi)習(xí)性方面，我們發(fā)現(xiàn)：1、顧客來華強(qiáng)北的目的主要是購物；2、商品質(zhì)量始終是顧客關(guān)心的首要因素；3、外在環(huán)境因素是吸引顧客來華強(qiáng)北購物的主要原因；4、大型百貨商場仍為顧客購物的主要場所。 東方時代廣場工程，筆者組織茂業(yè)百貨市場部調(diào)研兩個月時間，對華強(qiáng)北商圈與東門商圈進(jìn)行了周密的調(diào)研，針對天虹商場等競爭對手進(jìn)行專題分析和研討，通過投資可行性研究以及經(jīng)營模擬分析，得出結(jié)論和定位： 東方時間廣場裙樓定位為服裝特色購物中心，其中女裝占有較大比例，注重休

15、閑娛樂一體化，注重提升該廣場居民生活便利，注重房地產(chǎn)總體增值。考慮到華強(qiáng)北路的特點(diǎn)，目前購置華強(qiáng)北路住宅的很多人將其用作小型辦公室，例如相鄰100米遠(yuǎn)的深圳群星廣場等95%以上住戶用于辦公出租，因此我們將住宅局部定位為小型SOH0，鑒于該地區(qū)住宅售價高特點(diǎn)，我們建議主要考慮小戶型SOHO,減輕置業(yè)者壓力.工程投資概況東方時代廣場原屬于東方時代廣場公司，因資金缺乏，后轉(zhuǎn)讓給深圳茂業(yè)集團(tuán)，商場由茂業(yè)百貨經(jīng)營。茂業(yè)集團(tuán)收購?fù)恋亟ㄔO(shè)東方廣場總投資6億元，前期開發(fā)包括收購?fù)恋氐韧顿Y3億元，其中建設(shè)投資2億元，裝修投資1個億。招商原那么先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和招商工作。許多開展商沒有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)

16、設(shè)計和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬佳百貨后僅僅對建筑局部進(jìn)行改動就花費(fèi)400多萬，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計參謀費(fèi)用也就是30萬元以內(nèi)。在大型shopping mall 與大型商業(yè)街業(yè)態(tài)設(shè)計中，楊寶民工作室積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，形成了中日韓三國專家共同設(shè)計業(yè)態(tài)的黃金伙伴，不僅遵守購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，而且不斷創(chuàng)新，不僅考慮業(yè)態(tài)黃金比例，而且將立體流線設(shè)計技術(shù)引進(jìn)中國，注重商業(yè)文化設(shè)計，形成了國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜

17、合性的購物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個經(jīng)營比例。對于辦公區(qū)域特別集中的shopping mall,可以加大餐飲比例。 大型MALL招商方案大型MALL經(jīng)營方案，營銷宣傳方案，為保障大商家及供給商利益，開展商要做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。MALL運(yùn)營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費(fèi)用，并得到開展商的支持。開展實(shí)際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。招商專家青山正人集中招商招商活動籌劃是招商籌劃核心，應(yīng)該注重日常供給商資源整合與集中開展活動相結(jié)合的原那么，優(yōu)化供給鏈效率，通過商業(yè)信息與零售知識共享與聯(lián)合營銷，實(shí)現(xiàn)雙贏。 核心主力百貨店核心主力

18、百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商籌劃中，我們建議開展商最好委托MALL運(yùn)營參謀公司自營一個主力店，由運(yùn)營參謀公司負(fù)責(zé)主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強(qiáng)對業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。租賃原那么租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原那么。因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用根本租金浮動租金與優(yōu)質(zhì)效勞做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正作旺。這樣，開展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原那么可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長空間的原那么。招商的出彩之處星巴克咖啡廳麥當(dāng)勞等全部入駐東方時代廣場成功開業(yè) 炫彩開幕10月1日，深圳茂業(yè)百貨國慶期間迎來開展六年來最大的盛事，茂業(yè)百貨

19、華強(qiáng)北店十一炫彩開幕，當(dāng)天即接待客流20多萬人次，真正實(shí)現(xiàn)火爆開業(yè)，并為華強(qiáng)北商圈帶來數(shù)十萬的人流。茂業(yè)百貨華強(qiáng)北店是目前深圳最大的綜合性百貨公司，建成后經(jīng)營面積將到達(dá)八萬平方米，首期開放四萬平方米，二期將于明年五月開放。開業(yè)后的場景風(fēng)格優(yōu)雅，突出白領(lǐng)商場特色。扎根零售業(yè)知識的茂業(yè)商業(yè)地產(chǎn)贏利模式收取供給商入場費(fèi)模式模型的應(yīng)用大連福佳廣場的兒童業(yè)態(tài)現(xiàn)狀調(diào)整后類似兒童主題商場業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)與租金關(guān)系在上述工作中，我們運(yùn)用建筑籌劃與NEW MALL購物中心籌劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷：開展商委托了一般的市場調(diào)查公司對成都商業(yè)進(jìn)行調(diào)查缺乏針對性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營專家，無法對成都商業(yè)開展趨勢進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)測

20、，對消費(fèi)者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費(fèi)者的深入調(diào)查和分析不夠。通過我們的調(diào)查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院?？蒲性核姸?，成都高新區(qū)也集中了白領(lǐng)人群。成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟(jì)收入較高的白領(lǐng)人群。投資回報是商業(yè)建筑籌劃的核心，由于SM集團(tuán)前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實(shí)上存在困難。從長期可持續(xù)經(jīng)營和提升租金角度，我們認(rèn)為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力業(yè)態(tài)必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費(fèi)人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規(guī)模，因此我們建議要重點(diǎn)吸引白領(lǐng)消費(fèi)者，

21、所以SM城市廣場整個建筑風(fēng)格需要創(chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風(fēng)格。從煙臺到沈陽MALL籌劃根據(jù)我們多年積累的shopping mall研究經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我們運(yùn)營茂業(yè)百貨集團(tuán)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們首先根據(jù)九隆街MALL規(guī)劃特點(diǎn)，圍繞下沉廣場以及地下層和四層象一層一樣好用的特點(diǎn)，首先確定廣場文化定位，而后確定業(yè)態(tài)定位。業(yè)態(tài)理念設(shè)計創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)工程開發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題，而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問題。尋求工程開發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與

22、房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。九隆街作為大型MALL購物中心，面對全球的顧客開放，不僅接納購物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國外商業(yè)文化精華，為我所用。我們以山東人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)心落實(shí)到效勞細(xì)節(jié)。大型MALL購物中心的休閑娛樂 籌劃21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，大海是人類的故土。海洋不僅有無窮無盡的保障，而且遠(yuǎn)古人類就知道海水具有保健功能，不管是海水沐浴，還是利用深層海水開發(fā)健康食品，人類對海洋的合理利用與開發(fā)剛剛開始，海水療法是人類提煉總結(jié)出來的有效健康保健方法。挖掘我國古老的海洋文化，提煉海洋

23、保健的精華，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)設(shè)備與手段，籌劃獨(dú)具特色的海洋活水健康保養(yǎng)中心，讓“生命加油站，健康儲蓄所成為現(xiàn)實(shí)。我們的籌劃是以海洋保養(yǎng)中心和娛樂工程吸引人流，形成購物、旅游、休閑一體化的新型購物中心。樓層業(yè)態(tài)分布紅色區(qū)域（家居區(qū)）5F大眾美食廣場，白領(lǐng)西餐廳、網(wǎng)巴、音樂吧，攝影藝術(shù)中心，空中停車場4F體育運(yùn)動用品、休閑式書店、商店，成人玩具店美食娛樂廣場，薈萃印度、韓國等國外特色美食、中華特色美食、煙臺美食3F紳士流水線男士用品、男士休閑為主，設(shè)置特色婚禮廣場，大型皮鞋、皮具區(qū)；休閑部分除了設(shè)置休閑書店外，還設(shè)置咖啡廳與茶藝表演吧各式家具，家庭用家俱為主，辦公家俱，為輔助2F美女夢工廠以女性用

24、品、女性休閑、才藝表演為主題，劃分為少女區(qū)、淑女區(qū)；女性休閑區(qū)設(shè)置音樂表演吧床上用品、布藝辦公文化用品，美術(shù)、藝術(shù)用品1F精品步行街名牌商品為主，金融服務(wù)區(qū)，著名快餐店燈飾用品、家庭裝飾用品，藥店負(fù)一層大型超市，西南部分設(shè)置兒童玩具天地，兒童歡樂廣場設(shè)置可拆裝兒童智力玩具， 彩擴(kuò)店，室內(nèi)攝影店，小象繪畫店，名煙、名酒、名茶專賣店；韓國、日本名牌食品專賣店、速食店家電大世界分為大家電及小家電區(qū)業(yè)態(tài)實(shí)例大連百年城白領(lǐng)風(fēng)格購物中心大連百年城具體業(yè)態(tài)分布國際先進(jìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計方法根據(jù)經(jīng)營管理的預(yù)測與模擬分析進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計預(yù)測方法：商業(yè)經(jīng)營的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與知識，市場調(diào)查的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)消費(fèi)人口變化與特征，商業(yè)

25、開展趨勢預(yù)測因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計需要豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計楊寶民青山正人許載寧模式業(yè)態(tài)設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)波浪型全接觸式動線設(shè)計通過立體空中購物走廊設(shè)計，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進(jìn)入二層以上商場象進(jìn)入一層商場一樣方便。讓顧客與商鋪全接觸，提高商鋪的商業(yè)價值平面動線立體動線地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃 深入黃石與北京參考同類工程，運(yùn)用自身經(jīng)驗(yàn)獨(dú)創(chuàng)購物中心的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割圖 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割流程消費(fèi)者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割后動線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割比例不同分割方案銷售預(yù)測初步確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分割方案通過合同委托測繪部門實(shí)際測繪確定分割方案商鋪分割原那么 a)根據(jù)業(yè)

26、態(tài)設(shè)計優(yōu)化與顧客動態(tài)流線的要求，按照洋流理論的盤旋要求，合理分割商鋪，確保每個商鋪面向通道，沒有死角。b)根據(jù)消費(fèi)者購置力與投資能力、愿望，對商鋪進(jìn)行多種規(guī)格、面積的分割,參考已經(jīng)購置商鋪面積要求統(tǒng)計數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。c)合理確定公共分?jǐn)偯娣e，確保用戶商鋪較高實(shí)用率，通過流線的合理設(shè)計最大限度分割出商鋪面積。d)合理確定動態(tài)流線，有利于開業(yè)后實(shí)際運(yùn)營工作。對于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購置多套組合。 在煙臺等地工程業(yè)態(tài)設(shè)計與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在設(shè)計方案完成后一定要首先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進(jìn)行完善和修

27、改，確保簡單化以及可視化原那么。銷售比例銷售局部面積工程投資額30%收益%每平方米單價開展商要有能力開發(fā)下一期工程。具體銷售要詳細(xì)根據(jù)市場情況進(jìn)行商鋪分割，詳細(xì)計算銷售哪些局部，制定價值策略，這是我們操作過的商鋪銷售籌劃方案要系統(tǒng)答復(fù)的問題。 九隆街銷售模式通過經(jīng)營提升商鋪銷售價值河南中匯廣場的案例中匯廣場是NEW MALL商業(yè)管理公司全程參與的大型商業(yè)地產(chǎn)工程，由于楊寶民董事長前期在漯河先后為雙匯地產(chǎn)和華東地產(chǎn)公司講授商業(yè)房地產(chǎn)課程，華東房地產(chǎn)公司聘請楊寶民先生擔(dān)任華東地產(chǎn)公司高級參謀，從建筑規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃開始，從頭參與河南南部在最大的shopping mall工程中匯廣場籌劃與商鋪銷售及招

28、商與商業(yè)經(jīng)營工作。業(yè)態(tài)規(guī)劃與建筑規(guī)劃的指導(dǎo)價值鏈理論在地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)限度中可以得到集中運(yùn)用,漯河華東集團(tuán)開發(fā)中匯廣場工程就是一個很好的案例,首先我們對華東集團(tuán)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營創(chuàng)新專題培訓(xùn),首先輸入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識,讓開展商對整個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程與價值增值環(huán)節(jié)到達(dá)一個較高的認(rèn)識水平. 其次要對華東集團(tuán)企業(yè)經(jīng)營能力進(jìn)行診斷,幫助企業(yè)對組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整和變革，華東集團(tuán)采納建議主動吸納商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)優(yōu)秀人才，積極組建商業(yè)運(yùn)營公司,從組織上保證工程順利運(yùn)行,我們的咨詢效勞主要放在工程運(yùn)營上。中匯廣場是深圳NEW MALL公司參與咨詢效勞的大型商業(yè)地產(chǎn)工程,該工程位于漯河交通路與人

29、民路黃金地段.接觸該工程之前,我們對整個漯河商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀已經(jīng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查,摸清漯河各個主要零售企業(yè)的經(jīng)營種類和競爭能力,事先分析出漯河零售業(yè)存在的空白,不僅精品百貨與大賣場是漯河空白,更缺乏能夠滿足消費(fèi)者購物休閑娛樂的現(xiàn)代化購物中心。客戶營銷的系統(tǒng)運(yùn)用2004年10月22日是華東集團(tuán)舉辦的中匯廣場華東房地產(chǎn)公司十周年慶典及中匯廣場公開認(rèn)購籌碼大型文藝演出，邀請主要明星：孫悅、李湘、江濤、范琳琳等，其中李湘作為文藝晚會主持人。為了促進(jìn)銷售，從幾個方面采取措施1.從新聞媒體宣傳方面將演出活動與籌碼認(rèn)購相互結(jié)合，通過軟文與新聞報道及廣告配合表達(dá)。2.利用演出活動，取得明星與公司領(lǐng)導(dǎo)合影，將合影精心制

30、作放大，作為售樓處布置內(nèi)容。3.邀請華東世紀(jì)城客戶每戶一張票，中匯廣場客戶每個鋪位兩張票，通過老客戶傳播信息。4.根據(jù)前期登記潛在客戶，采用優(yōu)惠一半價格購票措施，邀請一批有誠意的潛在客戶觀看演出。中匯廣場的招商與運(yùn)營問題中匯廣場工程存在問題(1)公司治理機(jī)制，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊的鼓勵和約束問題沒有解決。缺乏運(yùn)營與招商和商業(yè)營銷專業(yè)人才。需要一個形象比較鮮明，辦公環(huán)境優(yōu)雅的商業(yè)公司辦公場所。 (2)中匯廣場工程操作缺乏系統(tǒng)思考，沒有貫徹經(jīng)營戰(zhàn)略的經(jīng)營思路，缺乏執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，表現(xiàn)在工作不到位，缺乏后備人才的培養(yǎng)機(jī)制，建議和參謀公司建立利益共享的長期合作關(guān)系。 (3).體把控能力不強(qiáng)，專業(yè)化程度不夠，表現(xiàn)在

31、很多宣傳和招商活動以及合作伙伴選擇的隨意性，帶來工作的被動和資源的浪費(fèi)。 (4)中匯廣場離開業(yè)只有五個月時間，本工程操作到了關(guān)鍵時刻，必須采用專業(yè)化的操作手法及時完成招商與開業(yè)工作。 按照目前的招商團(tuán)隊現(xiàn)狀，將出現(xiàn)兩個問題，第一是不加大招商力度就無法按時開業(yè)。第二是為招商而招商，開業(yè)后經(jīng)營績效難以到達(dá)預(yù)期效果中匯廣場開業(yè)前六個月總體工作思路1 形成商業(yè)管理公司的良性治理機(jī)制，是第一位的工作。 解決中匯商業(yè)公司經(jīng)理人團(tuán)隊的鼓勵與約束問題。(2) 理順公司機(jī)制后制定總體工作方案，制定開業(yè)前及第一年經(jīng)營管理方案，根據(jù)開業(yè)時間倒計時安排。通過雙方合作，形成結(jié)構(gòu)合理的商業(yè)管理團(tuán)隊，補(bǔ)充招商總監(jiān)、運(yùn)營總監(jiān)

32、、商業(yè)營銷經(jīng)理等專業(yè)人才。開業(yè)前招商工作，建議集中安排本地及深圳2005年11月份招商活動。關(guān)于商業(yè)設(shè)施可以借鑒日本購物中心的經(jīng)驗(yàn)，全面優(yōu)化中匯廣場商業(yè)設(shè)施方案。深圳濱海購物中心案例占地面積20688平方米容積率為6?？偨ㄖ娣e14萬平方米，配備車位1000個。公寓面積68271平方米,占55%左右，面積大于商業(yè)面積。公寓共計三棟，24層不含商業(yè)裙樓，每層900平方米，每層15-18戶，小戶型為主。 地上商業(yè)五層：每層8000-10000平方米商業(yè)總建筑面積：8萬平方米，配備車位446個。建筑籌劃汲取日本和香港購物中心特長結(jié)合地鐵物業(yè)優(yōu)勢籌劃無縫連接模式工程地理位置分析本工程位于寶安中心區(qū)第一

33、地鐵口業(yè)態(tài)構(gòu)思招商摸底與業(yè)態(tài)調(diào)整我們分別與太平洋百貨、家樂福等主力商家溝通，初步確定與太平洋百貨進(jìn)行戰(zhàn)略合作，共同打造白領(lǐng)風(fēng)格的購物中心。融資創(chuàng)新信托融資：以工程為杠桿招商主力店成功以后進(jìn)行信托融資香蜜湖水榭花都工程是深圳信托融資最成功的一個工程 盛世中華業(yè)態(tài)設(shè)計的初步建議第一 主要顧客群體以白領(lǐng)顧客為主。百貨業(yè)態(tài)建議引進(jìn)1萬平方米高檔百貨，類似日本西武百貨。NEW MALL愿意與盛世公司聯(lián)合經(jīng)營4萬平方米白領(lǐng)風(fēng)格百貨，按照日本效勞標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。關(guān)于引進(jìn)并設(shè)置兒童翻斗城業(yè)態(tài)，建議到達(dá)萬平方米，形成長春最強(qiáng)的兒童業(yè)態(tài)。關(guān)于美術(shù)館的設(shè)置高檔百貨的業(yè)態(tài)競爭分析我們和他們的業(yè)態(tài)區(qū)別，高檔商品經(jīng)營的競爭對手

34、就是卓展購物中心。商業(yè)形象區(qū)別。2.總體工程品牌組合超越對方到達(dá)類似韓國Galleria的水平。韓國高檔購物中心他山之石我們未來的高檔百貨和精品商業(yè)形象盛世中華廣場VS卓展購物中心盛世中華廣場的女裝VMD卓展的女裝VMDGalleria 化裝品形象籌劃與效勞的競爭歐亞商都的化裝品盛世中華廣場的化裝品形象 及效勞品牌組合的差異化引入商品群概念品牌適度差異化，突出為白領(lǐng)女性提出的效勞兒童業(yè)態(tài)的思考長春購物中心的兒童業(yè)態(tài)存在空白，規(guī)模小檔次不高。長春卓展購物中心的兒童業(yè)態(tài)購物中心主力店自主經(jīng)營的典型投入產(chǎn)出模型按照銷售額億元計算，其中預(yù)計女裝1.4億元，男裝萬元，精品化裝品萬元，皮鞋皮具萬元，體育運(yùn)

35、動用品2萬元，家居、家俱廣場銷售萬元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷售萬元，兒童世界7萬元。毛利潤萬元開店資金，第一年流動資金萬元，第二年流動資金萬元，知名度與品牌建立后只需依賴供給商資金就可以了。本錢預(yù)計如下：人力資源本錢預(yù)計萬元，招商投資宣傳經(jīng)費(fèi)萬元，營銷費(fèi)用萬元含公益活動，開辦費(fèi)用萬元辦公車輛萬元，電腦投入萬元，電費(fèi)萬元每年，小計萬元。利潤：3250萬元，等于2750萬元。預(yù)計解決普通員工就業(yè)人數(shù)人。盛世中華廣場商業(yè)建筑籌劃的意見1.空中花園和餐飲娛樂業(yè)態(tài)的結(jié)合。2.空中步行街的設(shè)置建議。3.停車位的計算和建議，建議到達(dá)1000個停車位置。4.廣告位置的設(shè)置與導(dǎo)示系統(tǒng)建議。建議設(shè)置廣告塔空中花園與南湖公園的

36、照應(yīng)空中花園的實(shí)景效果工程標(biāo)桿的選擇大阪難波城與我們的比照停車場的建議引進(jìn)女性停車場概念，立體化停車的構(gòu)思商業(yè)設(shè)施籌劃通過細(xì)節(jié)表達(dá)人文關(guān)心。VMD與內(nèi)部裝飾不同的VMD設(shè)計思想決定裝修的風(fēng)格，不同的業(yè)態(tài)決定了裝修的形式和檔次建筑裝飾與導(dǎo)示系統(tǒng)公園廣場核心導(dǎo)示標(biāo)志本館導(dǎo)示立面裝飾店面裝飾 外立面廣告的設(shè)計廣告設(shè)計是重要的收入來源盛世中華廣場贏利模式設(shè)計的思考廣告展示及籌劃活動收入租金收入自營收入物業(yè)管理收入MALL收入組成MALL品牌輸出收入工程融資的思考1.營造業(yè)態(tài)與建筑優(yōu)勢，通過經(jīng)營管理分析寫出具有依據(jù)的可行性分析報告。2.積極采取信托等多種融資方式，吸引基金進(jìn)入長春。3.通過合作，建立工程

37、優(yōu)秀高管團(tuán)隊。4.充分發(fā)揮企業(yè)建立的品牌與住宅工程品牌，重視無形資產(chǎn)經(jīng)營。清晰闡述企業(yè)開展戰(zhàn)略。專業(yè)籌劃的價值1。準(zhǔn)確市場定位奠定商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營成功的根底。2。業(yè)態(tài)設(shè)計科學(xué)，動線設(shè)計合理商業(yè)鋪位分割合理，能夠?yàn)殚_展商業(yè)帶來2000萬元以上價值。3。采用不同商鋪銷售模式能夠?yàn)殚_展商業(yè)多創(chuàng)造價值400萬元以上。4.商業(yè)經(jīng)營帶來成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式。NEW MALL工程系列籌劃報告:挖掘商業(yè)價值輔助開展商決策幫助投資商與銀行判斷工程價值NEW MALL商業(yè)經(jīng)營增值現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代商業(yè)步行街的籌劃是購物、商業(yè)文化與休閑娛樂多種籌劃的集成。運(yùn)用海洋的洋流理論對現(xiàn)代商業(yè)步行街布局進(jìn)行理性籌劃，確保商業(yè)步行街

38、的繁榮。法國巴黎 國際一流的商業(yè)步行街具有特征：1、 硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、 它應(yīng)該是多功能的，比方購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。3、 商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共效勞與商業(yè)效勞水準(zhǔn)方面也應(yīng)該使一流的。世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。 國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題：1、經(jīng)營序列矛盾。2、商業(yè)利潤下滑。3、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強(qiáng)?？臻g序列和尺度與消費(fèi)者心理行為存在差異。 王府井商業(yè)街將實(shí)施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。完善功能。從單一購物的

39、初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變。調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)占，餐飲企業(yè)占，休閑、娛樂、酒店、效勞等占。 提升檔次。 營造環(huán)境。 加快開展數(shù)字王府井。東門步行街改造措施：1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機(jī)動車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風(fēng)貌街、老街廣場、解放路等162、撤除違法建筑，改造局部建筑設(shè)施 3、注重文化設(shè)施建設(shè) 東門步行街未來開展戰(zhàn)略的意見1、決心撤除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運(yùn)用城市經(jīng)營理論，不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開放，而且

40、通過政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵企業(yè)撤除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)高層建筑，多流出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準(zhǔn)入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營者近來，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。 理念設(shè)計、文化定位、開展規(guī)劃理念設(shè)計是商業(yè)步行街籌劃的靈魂，理念設(shè)計的提出建立在充分的調(diào)查研究根底上，步行街籌劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計要在商業(yè)街歷史根底上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來開展。洋流學(xué)說與商業(yè)步行街布局 洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風(fēng)的推動。世界各大洋的主要洋流

41、分布與風(fēng)帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動的方向和風(fēng)向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大漁場均分布在洋流盤旋地帶。從經(jīng)濟(jì)地理角度分析1、 洋流流暢區(qū)資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚集。2、 反之，洋流盤旋使大量生物滯留，盤旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈，對各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場、海底礦藏?？梢姳P旋使資源和生物聚集。 精品百貨店中檔購物中心文化娛樂休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購物中心中低檔百貨店購物、娛樂、餐飲理想的商業(yè)步行街與購物中心布局模型MA

42、LL商業(yè)步行街的招商籌劃與代理鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象嚴(yán)重，建議在差異化招商，不同品牌組合設(shè)計方面下功夫，實(shí)現(xiàn)招商創(chuàng)新，與商業(yè)文化主題相對應(yīng)，加大進(jìn)口品牌引進(jìn)的比例，與韓國日本及香港地區(qū)密切合作。招商代表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一個月租金商業(yè)步行街的經(jīng)營管理 商業(yè)步行街管理機(jī)構(gòu)的最重要職責(zé)是提出開展戰(zhàn)略，制定好開展規(guī)劃，規(guī)劃好整個步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運(yùn)用城市經(jīng)營理論，運(yùn)用市場手段，執(zhí)行建筑規(guī)劃，組織社會力量建設(shè)商業(yè)步行街。 商業(yè)街的具體管理工作如下：物業(yè)效勞 (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個建筑風(fēng)格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求進(jìn)行整體

43、比例調(diào)整。 黃石商業(yè)步行街經(jīng)營、主題商場采用百貨經(jīng)營模式，由深圳NEW MALL公司控股經(jīng)營。、組建華夏城商業(yè)管理統(tǒng)一經(jīng)營。作用：負(fù)責(zé)承擔(dān)華夏置業(yè)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)工程參謀、工程的商業(yè)招商、工程商鋪銷籌劃、商業(yè)工程的裝修參謀等。負(fù)責(zé)對華夏置業(yè)所開發(fā)的工程進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營和管理，包括：統(tǒng)一的商業(yè)城管理、為委托經(jīng)營的業(yè)主進(jìn)行招商和返租、考核評估及監(jiān)督承租商戶的業(yè)績經(jīng)營情況、商業(yè)城的整體營銷推廣、工程范圍內(nèi)的廣告位規(guī)劃和招商、工程的物業(yè)管理包括對物業(yè)管理的招標(biāo)和考評即后期工作的監(jiān)督。負(fù)責(zé)總公司管理及營銷人員的培訓(xùn)，為總公司培養(yǎng)和選拔出色的商業(yè)地產(chǎn)人才和公司管理人才。負(fù)責(zé)工程范圍內(nèi)的二手房及鋪面的轉(zhuǎn)讓和

44、買賣，同時也承接其余的二手物業(yè)中介及投資效勞。負(fù)責(zé)承接湖北其余的房地產(chǎn)工程的商業(yè)設(shè)計規(guī)劃和管理。1. 室外商業(yè)步行街- 南京路的優(yōu)勢1.高知名度 例如南京路有好八連2.人氣旺3.營業(yè)額高支撐南京路優(yōu)勢的條件第一，悠久的歷史第二，獨(dú)特的風(fēng)景第三，有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，防止惡性同質(zhì)化競爭第四，有知名的品牌第五，有完善的根底設(shè)施第六，有一個科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)大型購物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街 (1)室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費(fèi)過程。(2)在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。 (3)室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對體量的要求。以深圳海岸購物廣場室內(nèi)步行街為例，進(jìn)行創(chuàng)新籌劃1. 室內(nèi)步行街中間地帶設(shè)立健康加油站，讓顧客得到充分休息。2. 以巴黎步行街風(fēng)情設(shè)置5個主題區(qū)域。3. 設(shè)置大小中庭作為共享空間，方便不同業(yè)態(tài)之間的轉(zhuǎn)換社區(qū)商業(yè)步行街 四季花城商業(yè)步行街是一個比較成功的實(shí)例，四季花城商業(yè)街的主題是引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)開放式商場先河。以個性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純潔水、美容美發(fā)等近三十戶商家在此經(jīng)營。 商業(yè)運(yùn)營創(chuàng)新堅持文