濟(jì)南8月份公寓寫字樓市場調(diào)研報告

1、LOGO濟(jì)南公寓、寫字樓項目市場調(diào)研報告The Research Report of Jinan濟(jì)南公寓、寫字樓項目市場調(diào)研報告項目在售基本狀況重點個案分析市場總結(jié)公寓/寫字樓項目 濟(jì)南公寓項目市場調(diào)研報告保利中心名泉春曉A街區(qū)祥泰廣場世茂國際廣場金光卡夫卡公館海信龍奧九號魯商國奧城杰正山山山丁豪廣場卓越時代廣場力高國際祥泰匯東國際華強(qiáng)廣場泉景天沅雅園商務(wù)大廈LOFT龍奧天街華創(chuàng)觀禮中心金光旺角潛在在售鳳凰SOHO 濟(jì)南公寓項目市場調(diào)研報告所屬區(qū)域項目名稱公寓體量（萬）產(chǎn)品形式梯戶層高（米）戶型面積（）中部華強(qiáng)廣場5.5平層4梯12戶2.930-60金光旺角6.12平層4梯22戶345-70世

2、茂國際廣場5.1平層6梯30戶3.3550-70,90-113東部魯商國奧城2.6平層；LOFT5梯15戶平層3.3LOFT 4.95平層40-80LOFT 56-65祥泰匯東國際6.8平層4梯30戶3.0834-40,78-80海信龍奧九號5.6平層；LOFT4梯21戶平層3.3LOFT 4.95平層40-80LOFT 未定康橋頤東公館2.4平層3梯10戶，3梯12戶353-80卓越時代廣場11.3LOFT6梯50戶4.9933-120杰正山山山3.3平層2梯12戶3.1536-75丁豪廣場11.9平層2梯12戶330-120北部金光卡夫卡公館2.3LOFT4梯20戶4.9538-67名泉春

3、曉A街區(qū)1.8LOFT4梯24戶4.49平層38-54LOFT 38-54南部祥泰廣場6.8平層；LOFT3梯12戶平層3， LOFT 4.48平層40-80LOFT 56-65西部保利中心4.8平層4梯12戶平層3 4060泉景天沅雅園商務(wù)大廈4.3LOFT6梯35戶4.9538-70 濟(jì)南公寓項目市場調(diào)研報告所屬區(qū)域項目名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）銷售價格（元/）熱銷戶型（）總價范圍（元）開盤時間交房時間中部華強(qiáng)廣場1000150003959約50-80萬2011.42012.10金光旺角10001680040-60約68-100萬2013.52015世茂國際廣場3000205005070約100

4、-140萬2012.82014.8東部魯商國奧城平層 3000LOFT 3000平層12000LOFT 170004060約50-70萬2010.102011.11祥泰匯東國際毛坯77003340約25-40萬2012.42014.6海信龍奧九號平層 800LOFT 未定平層88004670約40-60萬2012.12 2013.12康橋頤東公館30001100053-70約60-77萬2011.102014卓越時代廣場LOFT12400起40-60約50-75萬2012.6.232014.6丁豪廣場毛坯88004060約35-52萬2010.62012.12杰正山山山精裝3000130003

5、6-51約47-66萬2011.102013.5北部金光卡夫卡公館毛坯LOFT 87004060約32-50萬2012.52013.8名泉春曉A街區(qū)毛坯LOFT 96003854約35-50萬2011.72014.12南部祥泰廣場毛坯平層8500LOFT 105004260約38-65萬2012.102014.12西部保利中心毛坯88004570約40-60萬2012.112014.12泉景天沅雅園商務(wù)大廈毛坯1400030-50約42-70萬2013.52015 濟(jì)南寫字樓項目市場調(diào)研報告高新區(qū)板塊經(jīng)十路板塊奧體板塊西客站板塊南部板塊二環(huán)東路板塊山大路板塊緯二路板塊濼源大街板塊經(jīng)四路-泉城路

6、板塊名泉春曉A街區(qū)祥泰廣場世茂國際廣場魯商國奧城萬科金域國際恒生晶石中心龍奧天街綠地中心銀座好望角啟德國際中心 濟(jì)南寫字樓項目市場調(diào)研報告基本信息所屬區(qū)域項目名稱銷售價格（元/）寫字樓體量（萬）層高（米）電梯數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層（）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）經(jīng)四路泉城路板塊銀座好望角12000-140002.73.651000毛坯綠地中心190005.7萬一共60層，5-56層辦公；57-60會所4.225梯2200精裝世茂國際廣場215006.546梯1900毛坯奧體、經(jīng)十板塊龍奧天街1100012.13.95梯780毛坯魯商國奧城1300012.23.75梯1600精裝恒生晶石中心12000-140005.63

7、.45梯1000毛坯萬科天泰金域國際11000-120005.5A棟3.2米B棟3.6米5梯860毛坯北部板塊名泉春曉A街區(qū)96001.83.64梯1200毛坯南部板塊祥泰廣場1200075.53梯1800毛坯 項目概況：p地 址：天橋堤口路大潤發(fā)東100米p開 發(fā) 商：山東南僑房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 p規(guī) 模：總建面55萬，容積率3.2p物業(yè)類型：住宅、LOFT公寓、商業(yè)、寫字樓南益名泉春曉LOFT 公寓：p規(guī) 模：僅一棟，-12F為商業(yè)，322層為公寓；公寓體量約2.4萬，共470套；p主力面積：單層面積約1200，分為24套，僅有1套54三室一廳一衛(wèi)，其余均為38一室一廳一衛(wèi)；p開盤時間：2

8、012年9月22號開盤p銷售狀況：較平淡，成交價約9600元/， 截止到目前為止剩余約160套，月均去化約35套，0.14萬，；p成交客戶：客戶以自用為主，多為天橋區(qū)電子類小型企業(yè)；寫字樓：p自2012年初開盤，12層為商業(yè)，單間面積80200不等，價格約為9600元/；p推售過程中，單層依次開盤，目前寫字樓幾乎售罄，僅剩余34套200單間；p客戶主要以電子、化妝品等企業(yè)為主，煙草公司整購兩層；商業(yè)未開盤。公寓寫字樓濟(jì)南公寓、寫字樓重點項目解析 p地 址：會展中心對過p開 發(fā) 商：山東丁豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司p規(guī) 模：占地8.6萬，總建面32萬p物業(yè)類型：公寓、商業(yè)公寓：p主力面積：公寓40-1

9、20；p均 價：目前主力銷售E座和K座，12層為底商，E座27層，每層11套，K座18層，每層9套；成交價分別為8000元/、8600元/；p銷售狀況：成交不理想，5月14日開盤推出400套，目前僅售160套左右；主要以優(yōu)惠為主，一次性87折，按揭88折；商鋪：p均價約4萬/，后期將主要以返租銷售為主，五年返43%。丁豪廣場濟(jì)南公寓、寫字樓重點項目解析ABCDEFGHKL商務(wù)公寓商務(wù)辦公濟(jì)南公寓、寫字樓重點項目解析B座座A座座B座3梯10戶A座3梯12戶 p地 址：濟(jì)南奧體中路中段省立醫(yī)院北側(cè)p開 發(fā) 商：濟(jì)南魯源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司p規(guī) 模：2.4萬p物業(yè)類型：公寓、商業(yè)公寓：p主力面積：公寓

10、53-80；項目由兩棟高層商務(wù)建筑體組成，其中A座11層，3梯12戶；B座24層，3梯10戶，共計338套房源。p均 價： 11000元/p精裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/。p開盤時間：2011年10月。p商鋪：p均價18600-30000元/不等，p戶型面積：40-240，p層高：5.9米，p底商租金：3元/天康橋頤東公館MINI公館 祥泰廣場p地 址：市中區(qū)英雄山路147號p開 發(fā) 商：山東祥泰頤華置業(yè)有限公司p規(guī) 模：總建面20萬，3棟公寓約1100戶p物業(yè)類型：公寓（平層32層、LOFT22層）、寫字樓（5A級超高層&獨(dú)棟多層）、商業(yè)p主力面積：平層公寓40-80， LOFT公寓60；

11、寫字樓：100-1800p均 價：平層公寓 8500 (南北差價200-300元/，樓層差價約50元/),LOFT10500元，寫字間12000元；p開盤時間：2012.10.20p銷售狀況：公寓月均20套左右（年初50套左右，推廣重心轉(zhuǎn)移至寫字樓致銷量下滑）p去 化 率：平層公寓30%p成交客戶：市中客群為主；投資（附近的企事業(yè)單位，國稅局、安檢居等）、辦公、自住各占三分之一。南中心第一高南中心第一高城市新坐標(biāo)城市新坐標(biāo)商務(wù)集群商務(wù)集群LOFT公寓平層公寓花園獨(dú)棟商務(wù)花園獨(dú)棟商務(wù)超高5A甲級寫字樓濟(jì)南公寓、寫字樓重點項目解析（為本項目最直接競爭對手） 華強(qiáng)廣場p地 址：歷下山大路與解放路交匯

12、處p開 發(fā) 商：濟(jì)南華強(qiáng)置業(yè)廣場有限公司p規(guī) 模：總建面23.7萬p物業(yè)類型：由150米高的頂級寫字樓、100米高的商務(wù)公寓、4層超大規(guī)模的集中商業(yè)三部分建筑組成，主要分為華強(qiáng)商務(wù)公寓、華強(qiáng)國際中心、華強(qiáng)電子世界三部分。p主力面積：公寓為40-60平米精裝修，租金約為2元/平米天，物業(yè)費(fèi)3元/平米月p均 價：公寓15000元/平米p開盤時間：2011-4-7p銷售狀況：目前公寓產(chǎn)品樓王售罄，B棟剩余100套左右p成交客戶：投資、居住兼辦公，項目周邊私營業(yè)主、電子行業(yè)、投資客戶、企業(yè)管理者濟(jì)南公寓、寫字樓重點項目解析公寓BCDE p地 址：泉城路南側(cè)，毗鄰解放閣p開 發(fā) 商：濟(jì)南世茂置業(yè)有限公司

13、p規(guī) 模：占地12萬，總建面40萬p物業(yè)類型：公寓、寫字樓、商業(yè)世貿(mào)國際廣場公寓：（2棟，17層，約5.8萬）p開盤時間：D棟2012.8.05開盤，E棟2013.5.26開盤；p主力面積：整層面積1960，單間面積50-83不等；p均 價：約為20500元/，精裝修p銷售狀況：目前D動已售罄，E棟去化30%，約1萬；2012年8月D棟開盤后，去化緩慢；價格下調(diào)，目前成交優(yōu)惠價約為86折，成交量有所上升；p成交客戶：以投資型客戶為主；寫字樓（3棟，約6.5萬，13層）p均價21500元/，2013年3月開盤，面積80-1900不等，去化速度較慢；商業(yè)：p單間面積60110，目前按照面積大小分兩

14、組排號，預(yù)計7月中旬開盤；其中一層商業(yè)預(yù)計10萬元/，二層預(yù)計89萬/，三層預(yù)計34萬，可一拖二、一拖三。公寓公寓E E公寓公寓D D濟(jì)南公寓、寫字樓重點項目解析p地 址：省中醫(yī)北門對面p開 發(fā) 商：山東金光置業(yè)投資有限公司p規(guī) 模：占地2.53萬，總建面6.12萬p物業(yè)類型：公寓、底商（-12F）p開盤時間：2013年5月初p主力面積：在售部分為B座的東半部分，包括塔樓和連廊，共130套，面積集中在60左右；p均 價：約為16800元/，目前價格較開盤時略有提升，有買房贈車位的優(yōu)惠活動，不要車位可抵7萬元總房款，南北向價差約1000元/；p裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/的精裝標(biāo)準(zhǔn)p銷售狀況：目前去化

15、占總量的77%，約100套；p成交客戶：以自用客戶為主，多為省中醫(yī)及齊魯醫(yī)院職工、醫(yī)藥公司等。金光旺角B座B座A座濟(jì)南公寓、寫字樓重點項目解析 銀座好望角p地 址：天橋經(jīng)一路與濟(jì)安路、順河西街交叉口西側(cè)p開 發(fā) 商：魯商集團(tuán)p規(guī) 模：總建面8.5萬p物業(yè)類型：2棟地上18層、地下2層，地下1層規(guī)劃超市，地下2層為停車場，1-3層為精品商業(yè)，其余為辦公寫字樓，東北側(cè)設(shè)置1萬平米的開放式綠地廣場。p主力面積：60260p均 價：未定p開盤時間：未開盤p銷售狀況：無p意向客戶：投資與辦公為主濟(jì)南公寓、寫字樓重點項目解析 濟(jì)南公寓項目市場調(diào)研報告公寓產(chǎn)品： 1）主要以平層為主，LOFT為輔； 2）現(xiàn)階

16、段交房標(biāo)準(zhǔn)裝修與毛坯基本 各占50%； 3）公寓總價接受范圍集中在35-60萬左右； 4）近兩個月整體去化較慢，平均去化10-20套左右。寫字樓產(chǎn)品： 1） 寫字樓項目主要集中在奧體片區(qū)經(jīng)十路沿線與市中心泉城路輻射板塊； 2）寫字樓項目底層散售，高層整層出售；3）精裝修項目較少，一般只公共面積精裝修。產(chǎn)品現(xiàn)狀 濟(jì)南公寓項目市場調(diào)研報告公寓產(chǎn)品： 1）戶型面積多集中在40-60戶型區(qū)間范圍； 2）近期公寓市場成交量較為平淡；寫字樓產(chǎn)品： 1）寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層一般在1000-1500左右2）新建寫字樓項目以整層、整棟為基本銷 售單元，散售比例逐步降低；3）目前寫字樓熱點區(qū)域為奧體板塊，未來西客站版塊將

17、會成為新熱點。4）經(jīng)十路沿線兩側(cè)寫字樓項目售價均在10000元/以上。戶型面積及銷售狀況 濟(jì)南公寓項目市場調(diào)研報告l公寓客戶地緣性特征明顯，以投資為主，關(guān)注地段、價格、升值潛力；l個別項目處于商務(wù)區(qū)之外、周邊外地人或者小商業(yè)者居多；l客戶年齡，30-45歲為主；l置業(yè)次數(shù)，多次置業(yè)為主，約占75-90%；l置業(yè)目的，以投資為目的的購房者占據(jù)絕大多數(shù)，極少數(shù)的辦公自用與自主購房者。公寓客戶分析 濟(jì)南公寓項目市場調(diào)研報告面積區(qū)間客戶主要特征客戶關(guān)注點散售（200300）l以區(qū)域型客戶為主對周邊區(qū)域較為熟悉；l中小型高新技術(shù)企業(yè)為主l物業(yè)產(chǎn)品總價控制在300萬元以內(nèi)l優(yōu)質(zhì)物業(yè)，區(qū)域環(huán)境好整層購買（1

18、0001500）l以城市級客戶為主，看好東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿以穩(wěn)定型（50100人）和擴(kuò)張型（100人以上）企業(yè)為主l企業(yè)形象l物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)要高l交通便捷，有足夠停車位l區(qū)域發(fā)展?jié)摿φ麠澷徺Il大型國有企業(yè)、央企l500強(qiáng)、上市公司l金融、保險行業(yè)省、市級分公司l政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位l區(qū)域發(fā)展?jié)摿企業(yè)形象l物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)要高l交通便捷，有足夠停車位寫字樓客戶分析 濟(jì)南公寓項目市場調(diào)研報告總結(jié)：p 位置：東部：現(xiàn)階段東部寫字樓市場與公寓市場較為火熱，項目眾多，競爭激烈。 北部：項目較少。 南部：僅有祥泰廣場一個在售項目。 西部：未來西客站片區(qū)是濟(jì)南市房地產(chǎn)熱點區(qū)域。p 項目地段未來：本項目旁邊南外環(huán)道路建設(shè)，將為本案升值起到推動作用。p 戶型：公寓：盡量以小戶型公寓為主，以40-60為主要戶型。 寫字樓：寫字樓以80-200戶型為主。p 本案定位客戶群眾：公寓：主要銷售客戶以認(rèn)同本案地段價值的投資者為主，以及少數(shù)自住者。 寫字樓：以區(qū)域型客戶為主，對周邊區(qū)域較為熟悉的中小型企業(yè)。p 本案優(yōu)勢：1）南外環(huán)道路建設(shè)對本案具有巨大的升值推動力。 2）南控政策，南部開發(fā)土地稀少。 3）周邊同類項目競爭少。 4）周邊配套少，本案部分產(chǎn)品可做成周邊配套。p 本案劣勢：1）南外環(huán)以南地