置業(yè)顧問培訓

1、 第一章第一章: 銷售團隊的建立及銷售人員的價值體現(xiàn)銷售團隊的建立及銷售人員的價值體現(xiàn) 第二章第二章: 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 第三章第三章: 現(xiàn)場接待流程現(xiàn)場接待流程 第四章第四章: 銷售禮儀銷售禮儀 第五章第五章: 電話接聽技巧電話接聽技巧 第六章第六章: SP配合及逼定技巧配合及逼定技巧 第七章第七章: 客戶分類及對策客戶分類及對策 第八章：其他我們應該掌握的第八章：其他我們應該掌握的 第九章第九章: 相關(guān)法律、法規(guī)及合同簽定相關(guān)法律、法規(guī)及合同簽定 第十章第十章: 模擬演練模擬演練一群人一群人 親和力親和力 戰(zhàn)斗性戰(zhàn)斗性 核心力核心力 文化力文化力 團隊團隊 穩(wěn)定性穩(wěn)定性 團體團

2、體 凝聚力凝聚力 發(fā)展性發(fā)展性一、銷售團隊的建立一、銷售團隊的建立1、認識團隊、認識團隊第一章：銷售團隊的建立及銷售人員的價值體現(xiàn)第一章：銷售團隊的建立及銷售人員的價值體現(xiàn) 一個團隊的成就就是建立在每個成員的成功之上，只有每個或更多的人因努力而成功，才會有團隊的成就。一個團隊的整體利益與個人利益直接關(guān)聯(lián)，每個成員通過努力和奮斗才能讓團隊獲取更大利益。在團隊獲得最大利益的同時，個人利益得到極大保證。2、為什么需要團隊、為什么需要團隊大雁的感覺 每當秋天，當你見到群雁為過冬而朝南方以“V”字隊形飛行時，你也許想到某種科學論點已經(jīng)可以說明它們?yōu)槭裁慈绱孙w。當每一只鳥展翅拍打時，造成其他的鳥立刻跟進，

3、整個鳥群抬升。借著“V”字隊形，整個鳥群比每只鳥單飛時，至少增加71%的飛行能力。 分享共同目標與集體感的人們可以更快，更輕易地到達他們想去的地方，因為他們憑借著彼此的沖動、助力而向前行。 3、團隊的作用、團隊的作用 當一只大雁脫隊時，它立刻會感到獨自飛行時的遲緩、拖拉與吃力，所以很快又回到隊形中，繼續(xù)利用前一只鳥所造成的浮力。如果我們擁有象大雁一樣的感覺，我們會留在隊里跟那些與我們走同一條路，同時又在前面領(lǐng)路的人在一起。當領(lǐng)隊的雁疲倦了，它會輪流到側(cè)翼，另一只雁接替飛在隊形的最前端。3、團隊的作用、團隊的作用 輪流從事繁重的工作是合理的，對人或?qū)ρ愣家粯印?飛行在后的大雁會利用叫聲鼓勵前面的

4、同伴來保持整體的速度。 當我們在后面叫喊時，傳達什么樣的訊息？ 最后而且是重要的當一只大雁生病了，或是因槍擊而受傷，從而 脫隊,另外兩只雁會脫隊跟隨它，來幫助并保護它。它們跟著落下的雁到地面，直到它能飛或者死掉。而且只有在那時，另兩只雁才會再飛走，或隨著另一隊雁來趕上它自己的隊伍。 如果我們擁有大雁的感覺，我們將象它們一樣互相扶助3、團隊的作用、團隊的作用沒有了夢想，就不會有理想；沒有了夢想，就不會有理想；沒有了理想，就不會有信念；沒有了理想，就不會有信念；沒有了信念，決不會有計劃；沒有了信念，決不會有計劃；沒有了計劃，就不會有行動；沒有了計劃，就不會有行動；沒有了行動，就不會有成果；沒有了行

5、動，就不會有成果； 沒有了成果，就不會有喜悅沒有了成果，就不會有喜悅。4、團隊的目標建立、團隊的目標建立我們在我們在哪哪里里 ?在干什么在干什么?我們到哪里去我們到哪里去?去干什么去干什么?我們怎么去我們怎么去?怎么干怎么干?建立團隊目標的目的建立團隊目標的目的確立自下而上的目標建構(gòu)體系，是團隊目標達成的保證。確立自下而上的目標建構(gòu)體系，是團隊目標達成的保證。建立共同遠景建立共同遠景第一步：確定目標，先明確目的，再定出目標；第一步：確定目標，先明確目的，再定出目標；第二步：探索達成目標的各種途徑及手段方法；第二步：探索達成目標的各種途徑及手段方法；第三步：選擇最佳途徑；第三步：選擇最佳途徑；第

6、四步：把最佳途徑轉(zhuǎn)化為行動方案（到每日、每周、第四步：把最佳途徑轉(zhuǎn)化為行動方案（到每日、每周、 每月的工作目標）每月的工作目標）第五步：編排每周或每日的工作次序并加以執(zhí)行；第五步：編排每周或每日的工作次序并加以執(zhí)行；第六步：定期檢查目標的現(xiàn)實性以及完成目標的最佳途徑的可能性。第六步：定期檢查目標的現(xiàn)實性以及完成目標的最佳途徑的可能性。 目標確立的六個步驟目標確立的六個步驟但當目標與現(xiàn)實存在差距時應改進方法，而不是改變目標但當目標與現(xiàn)實存在差距時應改進方法，而不是改變目標。一、目標必須是你（團隊）自己的。自己的目標才會有原動力；至少應該是一、目標必須是你（團隊）自己的。自己的目標才會有原動力；至

7、少應該是 你參與的，參與的目標才會有行動力。你參與的，參與的目標才會有行動力。二、目標必須切合實際。既可以達成，又具有挑戰(zhàn)性。二、目標必須切合實際。既可以達成，又具有挑戰(zhàn)性。三、目標必須以書面形式體現(xiàn)。可以提醒自己（團隊），表明決心；同時三、目標必須以書面形式體現(xiàn)?？梢蕴嵝炎约海▓F隊），表明決心；同時 不易忘不易忘掉掉，便，便 于協(xié)調(diào)和超越。有助于目標內(nèi)容的清晰。于協(xié)調(diào)和超越。有助于目標內(nèi)容的清晰。四、四、 目標必須具體可以衡量。目標必須具體可以衡量。五、五、 目標必須具有期限。目標必須具有期限。六、六、 目標必須有重點，從最重要的做起。目標必須有重點，從最重要的做起。目標確立的六個原則目標確

8、立的六個原則5、我們需要什么樣的團隊？、我們需要什么樣的團隊？ 專業(yè)與規(guī)范的房地產(chǎn)市場需要專業(yè)高素質(zhì)的營銷隊伍，專業(yè)高素專業(yè)與規(guī)范的房地產(chǎn)市場需要專業(yè)高素質(zhì)的營銷隊伍，專業(yè)高素質(zhì)的營銷隊伍是當今房地產(chǎn)公司贏得市場的法寶。體會這個重要性才質(zhì)的營銷隊伍是當今房地產(chǎn)公司贏得市場的法寶。體會這個重要性才能建設(shè)出具有競爭力的隊伍。能建設(shè)出具有競爭力的隊伍。 銷售團隊是房地產(chǎn)公司的一張銷售團隊是房地產(chǎn)公司的一張“臉臉”，是公司先于產(chǎn)品對市場進，是公司先于產(chǎn)品對市場進行行的展示，專業(yè)的素質(zhì)、優(yōu)越的服務是吸引市場的基礎(chǔ)。對銷售人員加的展示，專業(yè)的素質(zhì)、優(yōu)越的服務是吸引市場的基礎(chǔ)。對銷售人員加強專業(yè)及服務培訓是

9、建設(shè)一個優(yōu)秀的銷售團隊必經(jīng)的途徑。強專業(yè)及服務培訓是建設(shè)一個優(yōu)秀的銷售團隊必經(jīng)的途徑。5、我們需要什么樣的團隊？、我們需要什么樣的團隊？ 優(yōu)秀的團隊需要通過規(guī)范的流程來降低工作中出現(xiàn)的問題，更需要嚴優(yōu)秀的團隊需要通過規(guī)范的流程來降低工作中出現(xiàn)的問題，更需要嚴格的制度來約束行為避免渙散，保證團隊的競爭力執(zhí)行力。格的制度來約束行為避免渙散，保證團隊的競爭力執(zhí)行力?！傲鞒塘鞒袒薄啊薄爸浦贫然然钡墓芾硎菆F隊建設(shè)的重要保證。的管理是團隊建設(shè)的重要保證。5、我們需要什么樣的團隊？、我們需要什么樣的團隊？圍繞圍繞“品牌品牌”建立開展團隊建設(shè)，建立規(guī)范的營銷服務流程建立開展團隊建設(shè)，建立規(guī)范的營銷服務

10、流程表表 根據(jù)流程建立與完善相關(guān)流程制度，嚴格管理，提升隊伍的執(zhí)行能力根據(jù)流程建立與完善相關(guān)流程制度，嚴格管理，提升隊伍的執(zhí)行能力 提升服務品質(zhì)，建立服務監(jiān)督系統(tǒng)，促進員工服務心態(tài)的轉(zhuǎn)變提升服務品質(zhì)，建立服務監(jiān)督系統(tǒng)，促進員工服務心態(tài)的轉(zhuǎn)變 積極開展專業(yè)知識培訓，增強銷售人員的談判技巧積極開展專業(yè)知識培訓，增強銷售人員的談判技巧 積極開展禮儀妝容培訓，提升隊伍形象積極開展禮儀妝容培訓，提升隊伍形象 5、我們需要什么樣的團隊？、我們需要什么樣的團隊？二、銷售人員的價值體現(xiàn)二、銷售人員的價值體現(xiàn)A、公司形象代表、公司形象代表. 作為一個房地產(chǎn)公司銷售人員是代表公司面對客戶，其形象代表公司形象與樓盤

11、形象，服飾整潔與穩(wěn)重會給客戶留下好印象，增加對公司的信心，拉近雙方距離。1、我們的責任、我們的責任B、公司經(jīng)營傳遞者、公司經(jīng)營傳遞者. 銷售人員明確自己是公司與客戶的中介，其主要職能把公司經(jīng)營傳遞給客戶，達到銷售目的。C、客戶的購房引導者，專業(yè)顧問、客戶的購房引導者，專業(yè)顧問. 銷售人員要利用專業(yè)的熟悉為客戶提供咨詢便利服務，從而引導顧客 購房。1、我們的責任、我們的責任D、將樓盤推薦給客戶的專家、將樓盤推薦給客戶的專家. 銷售人員要有絕對的信心，并必須做到三個相信：相信自己所代表的公司相信自己所代表的公司.相信自己所推銷的能力相信自己所推銷的能力.相信自己所推銷的商品相信自己所推銷的商品.1

12、、我們的責任、我們的責任這樣才能充分發(fā)揮推銷人員的推銷技術(shù)，因為： 首先相信自己的公司。在推銷活動中銷售人員不但代表公司，而且其工作態(tài)度、服務質(zhì)量、推銷成效直接影響到公司的經(jīng)濟效益、社會信譽和發(fā)展的前景。 其次相信自己。相信自己能夠完成推銷任務的能力，是推銷成功信心的來源，并能產(chǎn)生動力與熱情，充滿自信和信心去全心投入，創(chuàng)出最好水平。 最后相信自己所推銷的商品。對于有需求的顧客，相信自己推銷的商品貨真價實，從而也相信自己的商品能成功的推銷出去，這樣就可以認定自己是推銷樓盤的專家。1、我們的責任、我們的責任E、將客戶意見向公司反映的媒介、將客戶意見向公司反映的媒介. F、客戶是最好的朋友、客戶是最

13、好的朋友. 銷售人員應努力采取各種有利手段樹立更好的形象、誠懇的態(tài)度，拉近與客戶的距離，消滅戒心，使客戶感到你是最好的朋友，處處為他著想1、我們的責任、我們的責任G、是市場信息的收集者、是市場信息的收集者. 銷售要有較強的反映能力和應變能力，并有豐富的業(yè)務知識，及對房地產(chǎn)市場敏銳的觸角，這就需要銷售人員對房地產(chǎn)市場 信息做大量的收集，并為公司的決策提供依據(jù)。H、具有創(chuàng)新精神、卓越表現(xiàn)的追求者、具有創(chuàng)新精神、卓越表現(xiàn)的追求者. 作為銷售人員應清楚的知道追求的目的是不斷創(chuàng)新與追求，才能有卓越的表現(xiàn)。1、我們的責任、我們的責任I、公司的進錢機器。、公司的進錢機器。2、個人最大價值體現(xiàn)：爭當銷售冠軍、

14、個人最大價值體現(xiàn)：爭當銷售冠軍銷售冠軍具備的基本素質(zhì)：銷售冠軍具備的基本素質(zhì)：A、親和力極強、親和力極強. 建立親和力可以排除陌生感，讓顧客喜歡你，銷售的大門就打開了。 1、客戶是誰？是至上的!2、客戶是公司經(jīng)營中最重要的因素，是公司的財富及個人利益的來源。 3、客戶是公司的組成部分。 4、客戶不是有求于我們，而是我們有求于客戶。5、客戶不是與我們爭論的人。6、客戶應受到最高禮遇，對客戶熱情有禮，要讓客戶有賓至如歸的感覺。認為 自己受到尊重，從而對銷售人員產(chǎn)生好感，對公司的服務感到滿意，增強對樓 盤的購買興趣。B、占有力極強、占有力極強 1、第一名的強烈意愿2、旺盛的學習愿望3、面對困難的必勝

15、信心4、不斷提升的工作欲望5、積極樂觀的態(tài)度2、個人最大價值體現(xiàn)：爭當銷售冠軍、個人最大價值體現(xiàn)：爭當銷售冠軍3、銷售人員對客戶的服務內(nèi)容、銷售人員對客戶的服務內(nèi)容1、傳遞公司的信息。2、了解客戶對樓盤的興趣和愛好。 3、幫助客戶選擇最能滿足他們需要的樓盤。 4、向客戶介紹所推薦樓盤的優(yōu)點。 5、幫助客戶解決問題。 6、回答客戶提出的問題。7、說服客戶下決心購買。8、向客戶介紹售后服務。9、讓客戶相信購買此樓盤是明智的選擇4、客戶喜歡什么樣的銷售人員、客戶喜歡什么樣的銷售人員.1、 熱情、友好、樂于助人 10、關(guān)心客戶利益，關(guān)心客戶所急 2、 提供快捷的服務 11、竭盡全力為客戶服務 3、 外

16、表整潔 12、記住客戶的偏好 4、 有禮貌、有耐心、有愛心 13、幫助客戶做正確的選擇5、 介紹所購樓的優(yōu)點及適當缺點 6、 耐心傾聽客戶意見和要求7、 能提出建設(shè)性的意見 8、 能準確提供信息9、 幫助客戶選擇合適樓盤和介紹服務項目第二章第二章: 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，

17、還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用 權(quán)、地役權(quán)、典當權(quán)等。權(quán)、地役權(quán)、典當權(quán)等。一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費提供多種服務的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念 房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地

18、產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：a)實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念差異包括幾個方面：差異包括幾個方面： a) 二者屬性不同；二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同；二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同；權(quán)屬性質(zhì)不

19、同； d) 二者價格構(gòu)成不同。二者價格構(gòu)成不同。一、房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的概念a) 位置的固定性；位置的固定性；b) 使用的耐久性；使用的耐久性；c) 資源的有限性；資源的有限性；d) 物業(yè)的差異性。物業(yè)的差異性。二、房地產(chǎn)的特征二、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征房地產(chǎn)的自然特征a) 生產(chǎn)周期b) 資金密集性c) 相互影響性d) 易受政策限制性e) 房地產(chǎn)的增值性注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨 勢的規(guī)律。其主要歸功于房地產(chǎn)的重要組成部分-土地。房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征二、房地產(chǎn)的特征二、房地產(chǎn)的特征按用途劃分：按用途劃分：a) 居住房地產(chǎn)b) 商業(yè)房地產(chǎn)c)

20、旅游房地產(chǎn)d) 工業(yè)房地產(chǎn)e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)的類型三、房地產(chǎn)的類型 低層住宅為1-3層(別墅) 多層住宅為4-6層 小高層住宅為7-11層 中高層住宅為12-18層 18層以上為高層住宅 30層以上為超高層住宅 房地產(chǎn)住宅層數(shù)的劃分規(guī)定：房地產(chǎn)住宅層數(shù)的劃分規(guī)定：三、房地產(chǎn)的類型三、房地產(chǎn)的類型 凡與省市土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？三、房地產(chǎn)的

21、類型三、房地產(chǎn)的類型1、鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2 、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造 的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土 構(gòu)架建造3 、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄 殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先 進施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標準四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標準磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)4、混合結(jié)構(gòu)：、混合結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房 屋的梁

22、是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是 木材制造， 住是用鋼筋混凝土建造5、磚木結(jié)構(gòu)：、磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制 結(jié)構(gòu)房架，磚墻、木柱建造的6、其它結(jié)構(gòu)、其它結(jié)構(gòu) ：凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié) 構(gòu)、窯洞等四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標準四、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標準五證五證：a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b國有土地使用證；c.建設(shè)工程規(guī)劃許可證； d.建設(shè)工程施工許可證；e.商品房預售許可證；兩書兩書：a住宅質(zhì)量保證書、b住宅使用說明書；房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑 證；五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞

23、1、常用名詞、常用名詞一級市場一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用掛牌、招標、拍賣的 方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定 的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它使用土地者的市場二級市場二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求，將建好的房屋連同相應的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；三級市場三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是 二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；房地產(chǎn)市場：房地產(chǎn)市場： 主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三

24、級市場；五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體 內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；土地使用權(quán)土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、 處置權(quán)。政府以拍賣、招標、掛牌的方式，將國有土地使用權(quán)在一 定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符 合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用；五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞三通一平三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；七通一平七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地 平 整；

25、紅線圖紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位 置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使 用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞總用地面積：總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；建設(shè)用地面積（凈用地面積）建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范 圍內(nèi)的土地面積；總建筑面積：總建筑面積：指整個社區(qū)地上地下應計算建筑面積的所有面積之和，這個面積大于銷售面積 ；得房率：得房率：套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞容積率：容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面

26、積之比值。（如：在10萬平方米的土 地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）建筑面積：建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、 地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以 上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè) 用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地 上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋 率為0.8建筑密度為80%）五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞綠化率綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地 面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直

27、綠化；（如：在10萬平方米 的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）綠化覆蓋率綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用 地面積的比率；房屋銷售面積房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元） 的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單 元）應分攤的公用建筑面積之和；套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面 積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面 積；五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使 用面積的計算應符合以下規(guī)定

28、：A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層，按復 合層內(nèi)皮尺寸計算；B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入 使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前 室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應分攤公用建筑面積。按規(guī)定應分攤公用建筑面積。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞進深：進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后 墻壁之間的實際長度。開間：開間：即住

29、宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實 際距離。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞隔斷：隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道：過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。隔斷隔斷陽臺：陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺：平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出 室外的部分。走廊：走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室：地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1 2者。半地下室：半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高 的1 3，且不超過12者。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地

30、產(chǎn)專業(yè)名詞陽臺陽臺平臺平臺公共建筑面積公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以 外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓?共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積；實用面積實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；層高層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要 求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面 之間的距離。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞凈高凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；公攤面積公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公

31、共門廳和過道 等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻） 墻體水平投影面積的50。套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積陽臺建筑面積套（單元）建筑面積套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑面積分攤得公用建筑面積五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞道路用地道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小 汽車、單位通勤車等停放場地。 道路紅線道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房

32、地產(chǎn)專業(yè)名詞玄關(guān)玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室 是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對 室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾 手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱 包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。期房期房：是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證止 在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預 售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍 采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中

33、的房地產(chǎn)項目。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞玄關(guān)玄關(guān)墻：墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋 頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護構(gòu)件，外 墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng) 造室內(nèi) 舒適環(huán)境的作用。橫墻、山墻、縱墻：橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱 山 墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi) 縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間 的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞按平面位置：按平面位置

34、：外墻和內(nèi)墻；按墻的方向：按墻的方向：縱墻和橫墻；按墻的受力分：按墻的受力分：承重墻、非承重墻。墻體分類：墻體分類：外墻外墻內(nèi)墻內(nèi)墻非承重墻非承重墻承重墻承重墻山墻山墻樓板層：樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備 和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。地坪：地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。樓板面層：樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護樓板層、分布荷載和絕緣的作用。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞樓板層樓板層地坪地坪五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞地基：地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整

35、 個建筑物的全部荷載都通過基礎(chǔ)傳給地基來承受。地基承受荷載的能 力是有一定限度的?；A(chǔ)：基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上 并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴大部分，稱為基礎(chǔ)。基 礎(chǔ)用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基。地基地基基礎(chǔ)基礎(chǔ)五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞基礎(chǔ)的類型：基礎(chǔ)的類型：按基礎(chǔ)的材料及受力特點分類：按基礎(chǔ)的材料及受力特點分類：剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這 種基礎(chǔ)抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。柔性基礎(chǔ)：柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞基礎(chǔ)按

36、構(gòu)造形式分：基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：條形基礎(chǔ)：條形基礎(chǔ)：當建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形基礎(chǔ) 獨立基礎(chǔ)：獨立基礎(chǔ)：指呈獨立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的 主要形式之一。筏板基礎(chǔ)：筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑，當?shù)鼗临|(zhì) 差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié) 構(gòu)容許變形時或當建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉時，可采用筏板基礎(chǔ)。箱型基礎(chǔ)：箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)：預制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞基礎(chǔ)的應用：基礎(chǔ)的應用：多層住宅七層及七層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，

37、可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、 筏板基礎(chǔ)或條形基礎(chǔ)，如需要可與樁相結(jié)合。中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形 基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型 基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。樓層、地面：樓層、地面：（1）樓層類型：）樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層 、木樓層。（2）按施工方法：）按施工方法：現(xiàn)澆、預制。樓梯：樓梯：（1）樓梯組成：）樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。（2）樓梯形式：）樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3）樓梯的使用性質(zhì)：）樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助

38、樓梯、疏散樓梯、消防樓梯五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞單跑樓梯單跑樓梯雙跑樓梯雙跑樓梯屋頂：屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂類型：屋頂類型：平屋頂：平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄。话悴捎?%以下，上人屋頂坡度為1%- 2%。坡屋頂：坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。曲面屋頂：曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞平屋頂平屋頂坡屋頂坡屋頂曲面屋頂曲面屋頂住宅的產(chǎn)權(quán)住宅的產(chǎn)權(quán) 如果某人同時擁有對某所住宅的占用、使用、收益和處分權(quán)利，也就擁有了住宅的產(chǎn)權(quán)。住宅的產(chǎn)權(quán)等同于住宅所有權(quán)。特征為：特征為：1、所有權(quán)在行使時不需要他人的協(xié)助是一

39、種絕對權(quán)。2、住宅的產(chǎn)權(quán)是對住宅的支配權(quán)，任何人不得干預。3、一處住宅只有一項產(chǎn)權(quán)，具有排他性。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞住宅產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)權(quán)“共同共有共同共有”： 是以數(shù)人共有關(guān)系來確定對住宅產(chǎn)權(quán)的共有。最常見的如夫妻關(guān)系。各共有人并不能擁有自己的產(chǎn)權(quán)部分，因此對于住宅共有產(chǎn)權(quán)一般是分享權(quán)利、分擔義務。除非共同關(guān)系消滅或解除，否則共有的房產(chǎn)住宅不能請求分割。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞銀行按揭：銀行按揭： 銀行按揭是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期付銀行的本金與利息。這種方式稱為銀

40、行按揭。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞起價：起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。均價：均價：指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和 數(shù)，即得出每平方米的均價。預售價：預售價：指商品房預售的價格，也是商品房預（銷）售合同中的專用 術(shù)語。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞現(xiàn)房現(xiàn)房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購 買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以 入住的房屋。毛坯房毛坯房：是指沒有裝修的房。業(yè)主委員會業(yè)主委員會：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各 方反映業(yè)主意愿和要

41、求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民 間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物 業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 會所會所會所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會所則適當對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)

42、主提供了良好的社交場所。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞入伙：入伙：是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。契稅：契稅：是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn) 權(quán)所有人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。 五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞 建筑設(shè)備建筑設(shè)備 給水設(shè)備1. 直接供水方式2. 設(shè)置水箱的供水方式3. 水泵水箱的供水方式4. 分區(qū)分壓供水方式 通常分成兩個供水區(qū)，下

43、層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞消防給水系統(tǒng)消防給水系統(tǒng)1. 消火栓系統(tǒng)2. 自動噴灑系統(tǒng)排水五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房地產(chǎn)專業(yè)名詞安居房：安居房：指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一 類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。經(jīng)濟適用住房：經(jīng)濟適用住房：是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn) 中低收入家庭出售的住房。使用權(quán)房：使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資

44、興建的住宅，政府以規(guī)定的 租金標準出租給居民的公有住房。 產(chǎn)權(quán)房：產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土 地擁有使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有，使用，收益和處分的權(quán) 利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán) 人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。 2、房子的種類、房子的種類商品房：商品房：是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的 住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房 是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地 段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成

45、。集資房：集資房：改變住房建設(shè)由國家和單位發(fā)包的制度，實行政府、單位、個人三方面 共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房 價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應、稅費等方 面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按 房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價房。2、房子的種類、房子的種類公房：公房：又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政 府）以及國有企業(yè)

46、、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由 本地政府建設(shè)，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅， 向本企事業(yè)單位的職工出租出售。房改房：房改房：是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價格出 售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自 建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)和標準價產(chǎn)權(quán)以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)?？罩蒙唐纷≌嚎罩蒙唐纷≌悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過 一年的商品住宅。 2、房子的種類、房子的種類1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和 計算。2） 屋內(nèi)的夾層、插層、

47、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建 筑面積。3） 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的 回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。六、房地產(chǎn)面積的測算六、房地產(chǎn)面積的測算1、計算全部建筑面積有哪些？、計算全部建筑面積有哪些？4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。5） 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機 房及斜面構(gòu)屋頂設(shè)計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。6） 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。7） 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平

48、投影面積計算建筑面積，無頂 蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。1、計算全部建筑面積有哪些？、計算全部建筑面積有哪些？8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影 面積計算。9） 建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。10） 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括 采光井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。11） 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計 算。1、計算全部建筑面積有哪些？、計算全部建筑面積有哪些？12） 有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋

49、外圍的，當幕墻框 架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測量數(shù)據(jù)時，按幕墻外圍水平投影 面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設(shè)計數(shù)據(jù)的，幕墻框架突 出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米 的數(shù)據(jù)。13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。14） 依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以 上部分的外圍水平面積計算。15） 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。1、計算全部建筑面積有哪些？、計算全部建筑面積有哪些？1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）獨立柱在雨篷，

50、單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半 計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。2、計算一半的建筑面積有哪些？、計算一半的建筑面積有哪些？1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。2）檢修、消防等室外爬梯。3）沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺及利用

51、建筑物的空間安置箱罐的平臺3、不計算建筑面積的有那些、不計算建筑面積的有那些? 應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。4、哪些公用面積應分攤？、哪些公用面積應分攤？ 不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。5、哪些公

52、用面積不能分攤？、哪些公用面積不能分攤？七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具1.報紙（報紙（NP）：報紙是房地產(chǎn)廣告適用最廣泛的媒體，利用報紙作房地產(chǎn)商品廣 告，內(nèi)容可以比較多，包括房地產(chǎn)外觀立體圖、房地產(chǎn)外觀的照 片、房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局平面圖、房地產(chǎn)地理位置圖、房地產(chǎn)有 關(guān)特征的文字描素和說明等。利用報紙作房地產(chǎn)企業(yè)廣告，其內(nèi) 容一般比較簡單，有時房地產(chǎn)企業(yè)推銷自己的時候也會在廣告中 放幾張已成功開發(fā)的項目照片，來炫耀自己的水平和業(yè)績。2.廣播（廣播（RD）：）：廣播也是房地產(chǎn)廣告使用比較廣泛的媒體，利用廣播作房地產(chǎn)廣 告內(nèi)容一般較簡單，廣播房地產(chǎn)商品一般多為啟示性廣

53、告，其任 務僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產(chǎn)，并不作詳細介紹。 廣播房地產(chǎn)商品廣告通常是房地產(chǎn)商品廣告的一種補充形式。利 用廣播作房地產(chǎn)企業(yè)廣告是適宜的，因為企業(yè)廣告可以不做描 述，口號式的宣傳即可增加企業(yè)的知名度。.電視（電視（CF）：）： 用電視作房地產(chǎn)廣告形式可以多種多樣首先可以用攝像 技術(shù)真實的再現(xiàn)房地產(chǎn)商品的外型、內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、各種房間 的裝修，以至房地產(chǎn)的周圍環(huán)境，給人以真實感；其次畫面 上可以出現(xiàn)房地產(chǎn)商品的地理位置圖和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平面圖， 并有解說人介紹；第三，可以表演各種以房地產(chǎn)為中心和基 本背景的生活小品，這有助于引起觀眾的聯(lián)想；其四，電視 也可以播放帶啟示的房地產(chǎn)廣告，僅

54、僅用簡單的文字說明一 下待出售（出租）的房地產(chǎn)；其五，簡單介紹一下房地產(chǎn)開 發(fā)商或經(jīng)紀人，目的僅僅在于向觀眾傳達一個簡單的信息； 最后，房地產(chǎn)商還可以通過對各種社會公益活動和電視劇拍 攝的贊助，在電視新聞和電視劇的片頭或片尾注上企業(yè)贊助 字樣而作企業(yè)廣告。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)的電視廣告很少，主 要是因為目前的房地產(chǎn)商品以預售為主，無法發(fā)揮電視真實 展現(xiàn)商品的作用。七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具4.夾報（夾報（DM）：）： 即全頁海報廣告夾在報紙中被一起發(fā)行出去。夾報廣 告與報紙廣告的內(nèi)容完全一樣，如可以登房地產(chǎn)外形 圖、相片、說明書等。利用夾報做房地產(chǎn)廣告應盡量 做大

55、版廣告或若干房地產(chǎn)廣告和在一起的專業(yè)廣告， 這樣可以使讀者打開報紙便看到，提高他們的注意 率。 5.海報（海報（DM）：）： 又稱張貼廣告。房地產(chǎn)海報廣告包括的內(nèi)容較多，由 于通常是一張海報推廣一項房地產(chǎn)，因而海報可以同 時印有房地產(chǎn)的全貌照片、結(jié)構(gòu)圖、地理位置圖、文 字說明等。海報廣告是房地產(chǎn)推廣所用的一種次要廣 告形式，其主要作用是在一定時期內(nèi)造成一種聲勢， 烘托一種氣氛。6.說明書說明書 ( 樓書樓書) : 說明書不一定都是廣告，附在商品包裝內(nèi)，僅僅說明商 品的安裝、使用方法的說明書不是廣告，只有那些向外 散發(fā)，以說服客戶購買為目的的說明書才是廣告。說明 書廣告的最顯著特點是內(nèi)容詳細、信

56、息豐富。說明書廣 告是房地產(chǎn)廣告的主要形式，因為房地產(chǎn)購買屬投資行 為，投資者在決策時需要占有比較詳盡的資料，說明書 廣告供投資者做決策分析， 研究參考。七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具7.直接郵寄廣告：直接郵寄廣告： 直接郵寄是對廣告的散發(fā)方式而言的，被郵寄的可能是 海報、說明書、或類似的印刷品。直接郵寄廣告也是房 地產(chǎn)促銷活動常有的形式。8.路牌廣告路牌廣告（POP）： 路牌是房地產(chǎn)普遍采用的一種廣告媒體形式，房地 產(chǎn)開發(fā)建筑工地通常都會豎立起正在開發(fā)項目的路 牌廣告，房地產(chǎn)路牌也可以豎立在一些主要路口上9.車廂廣告：車廂廣告： 車廂廣告是房地產(chǎn)普遍采用的一種廣

57、告媒體形式，多為將 房地產(chǎn)商品的外觀效果圖，附至車身上，以此擴大知名 度。10.公關(guān)活動：公關(guān)活動： 公關(guān)活動是房地產(chǎn)較場用的一種廣告形式，可以是大型的 演出活動。房地產(chǎn)開發(fā)商利用這種機會做贊助或冠名，以 此來推銷自己及房 地產(chǎn)商品。也可以是自行舉辦的抽獎文 藝活動，不但可以吸引大批客戶促進銷售，亦可吸引人潮 制造話題。七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具11.羅馬旗：羅馬旗： 羅馬旗為銷售中心內(nèi)外，或沿街飄掛的宣傳旗幟。其上可印有 外觀效果圖及代表性的標志或字樣，羅馬旗多掛于銷售中心的 街路邊，不但有宣傳作用，也可用于引導客戶至售樓處。（用 于道路兩邊的我們俗稱：行道

58、旗）12.小贈品：小贈品： 銷售中心現(xiàn)場多準備一些小禮品，如紙杯、紙袋、圓珠筆、筆 記本、臺歷等。每逢大型活動時，會加做一些宣傳效果長久一 些的禮品，如：T恤衫、紙扇、雨傘，上面印有房地產(chǎn)商標圖 案及字樣，不但可以作為禮品拉進彼此的感情，在使用上讓人 加深記憶，增加對產(chǎn)品的認識。13.雜志廣告：雜志廣告： 房地產(chǎn)廣告中，雜志廣告的內(nèi)容與報紙廣告的內(nèi)容相類似。14.網(wǎng)絡(luò)廣告：網(wǎng)絡(luò)廣告： 利用網(wǎng)絡(luò)做房地產(chǎn)商品廣告，其內(nèi)容可以很多樣化?？梢宰?為網(wǎng)頁形式，內(nèi)容詳實，信息豐富，圖文并茂，以激發(fā)客戶 潛在購買欲望為目的。七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具15.展示會：展示會：

59、在大型的展會中設(shè)展示臺展示臺的設(shè)計可于房地產(chǎn)商品的風 格一致，附以外觀立面效果圖等大量圖片信息，及現(xiàn)場銷售人 員的介紹，展示會上還可以派發(fā)一些小禮品，可擴大知名度， 挖掘潛在客源。16.接待中心：接待中心： 接待中心是一種綜合性的房地產(chǎn)廣告媒體。首先，接待中心 配有房地產(chǎn)商品的各種詳細圖表及說明，并由專職人員進行 講解。其次，接待中心通常放置房地產(chǎn)商品的模型，供來訪 者參觀。其三，接待中心也是一種散發(fā)說明書廣告的理想場 所。最后，接待中心可以有專人詳細回答來訪者提出的各種 問題，消除他們的疑問。17.樣品間：樣品間： 樣品間與被陳列在櫥窗里的自行車、照相機、電視機等樣品商 品同樣性質(zhì)，所不同的

60、是由于房地產(chǎn)商品自身的特殊性，樣品 間本身是一個容器，而不像其他商品那樣被放置在特定的容器 內(nèi)。樣品間的設(shè)立方法可以有多種，比如在建筑完工推銷期間 選擇其中一個各方面條件比較標準化的單位作為樣品間，對外 開放，供有意購買者參觀等。樣品間具有其他任何房地產(chǎn)廣告 媒體所不能代替的地位，樣品間最大的特點就是真實性，樣品 間的布置應產(chǎn)生強大的吸引力，吸引潛在投資者做出投資快速 的決策。 七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具七、認識銷售有關(guān)媒體及銷售工具18.透視圖：透視圖：將各案外觀立面以美化寫意方式，不同角度表達，而廣泛用于平面媒體或銷售現(xiàn)場上者，稱為透視圖。19.模型：模型： 模型就是依照某一實物的形狀