深圳大型綜合商業(yè)中心研究

1、深圳大型綜合商業(yè)中心研究具有革命性轉(zhuǎn)折意義的社會經(jīng)濟改革令深圳從一個南方邊陲小鎮(zhèn)邁向了世界。20多年的磨礪與探索，濱海小漁村蛻變成了一個初具規(guī)模的區(qū)域性國際化大都市，成為世界級工貿(mào)要地，深圳成功地創(chuàng)造了令世人矚目的“深圳速度”。伴隨經(jīng)濟的飛騰，深圳商業(yè)也同樣取得了日新月異的發(fā)展。從舊時鄉(xiāng)村墟市到新興城市商貿(mào)市場，到商業(yè)物流中心，再到風(fēng)情步行商業(yè)街區(qū)和現(xiàn)代購物中心。從羅湖的一區(qū)獨大到與福田華強北、中心區(qū)和南山后海等商業(yè)中心的多圈鼎立。從集市雜貨零售、批發(fā)到超級市場、百貨商店，到大型專業(yè)賣場、品牌專業(yè)店、大型購物中心。商業(yè)的縱深發(fā)展引領(lǐng)深圳商業(yè)進入到多層次、立體化的新的競爭格局。目前，深圳已建設(shè)形

2、成和正在形成的商圈有東門商圈、人民南商圈、寶安南商圈、華強北商圈、中心區(qū)商圈、后海商圈、南頭商圈、蛇口商圈、寶安中心城商圈、龍崗中心城商圈等十個主力商業(yè)圈群。一、商業(yè)地產(chǎn)宏觀概況（一）、一級市場1、土地供應(yīng)增長，商服用地所占比例回升深圳市近些年的土地供應(yīng)呈逐年上升趨勢，2004年受國家宏觀調(diào)控影響出現(xiàn)回落后從2005年又開始回升。下圖中2006年數(shù)據(jù)為計劃數(shù)值，跟2005年的數(shù)據(jù)相比增幅很大。圖1 深圳市歷年土地供應(yīng)情況注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006其中商服用地占土地總供應(yīng)的比例在2003年達到最高峰8.6%之后，從2004年逐步開始回落，回落的幅度很大。2006年的計劃數(shù)據(jù)比2005年

3、有所增加，商服用地的比例有抬頭的趨勢。圖2 深圳市歷年商服用地占土地總供應(yīng)情況注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒20062、商業(yè)用地地價指數(shù)近年來穩(wěn)步上升深圳市經(jīng)濟特區(qū)商業(yè)用地地價指數(shù)從1997年到1998年降幅較大，之后一直調(diào)整持續(xù)到2003年，之后該指數(shù)開始了逐年的穩(wěn)步上升。經(jīng)濟特區(qū)的四個區(qū)之間的指數(shù)差別比較大，地價指數(shù)最高的為福田區(qū)和羅湖區(qū)，最低的為鹽田區(qū)。2005年福田區(qū)的指數(shù)高出鹽田區(qū)35%。圖3 深圳經(jīng)濟特區(qū)歷年商業(yè)用地地價指數(shù)注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006（二）、二級市場1、供給情況1-1、商業(yè)用房施工面積增長加快深圳市商業(yè)用房施工面積從1998年到1999年突然增長，然后經(jīng)歷了

4、3年的平穩(wěn)發(fā)展期之后，在2003年、2004年又兩次實現(xiàn)了快速的增長。整體來看，深圳市的商業(yè)用房的施工面積增長較快。該施工面積中新開工的面積則是逐年穩(wěn)步增長，趨勢較為平緩。圖4 深圳市歷年商業(yè)用房施工面積及新開工面積注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006以下是深圳市各個區(qū)歷年的商業(yè)用房施工面積與新開工面積的情況（單位：萬平方米）。其中羅湖區(qū)的整體趨勢是向下的，其施工面積減少較快，但是該區(qū)的施工面積中的新開工面積則仍然保持著增長的趨勢。其余各區(qū)整體上則是振蕩著逐步走高，施工面積與新開工面積都保持著增長的趨勢。表1 深圳市歷年商業(yè)用房施工面積與新開工面積（按區(qū)域分）年度羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)

5、龍崗區(qū)施工面積新開工施工面積新開工施工面積新開工施工面積新開工施工面積新開工施工面積新開工199686.9540.2224.630.511.51199762.8961.5818.726.5115.49199857.865.7442.2711.3728.814.181.531.0120.7510.0128.847.17199966.936.8169.4524.4541.357.758.70.9524.795.834.2310.92200052.915.0462.618.7144.4615.293.421.6131.5714.8135.3413.36200138.0410.5780.1217.44

6、1.5513.622.140.3728.2913.0850.2914.48200253.4422.6163.6423.0244.2718.083.542.9938.157.6348.4330.52200345.3714.7583.8815.3545.2421.534.912.5646.717.3665.8730.88200460.8618.3386.039.6872.1432.058.614.6875.8133.5475.724.96200556.376.7375.1628.6159.5427.148.636.1392.139.7278.5518.81注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006從商業(yè)

7、用房占商品房的比例來看，如下圖所示，商業(yè)用房施工面積所占商品房施工面積的比例從1997年開始到2002年是逐年降低的，從2003年開始該比例逐步回升。其中商業(yè)用房新開工面積所占商品房新開工面積的比例則是逐年振蕩著上升，其增長趨勢較為明顯。圖5 深圳市歷年商業(yè)用房施工面積及新開工面積占商品房的比例注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006深圳市各個區(qū)的具體情況如下表所示（單位：%）：表2 深圳市歷年商業(yè)用房施工面積與新開工面積占商品房的比例（按區(qū)域分）年度羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)施工面積新開工施工面積新開工施工面積新開工施工面積新開工施工面積新開工施工面積新開工199614.189.969

8、.6825.5011.00199714.4413.838.7316.217.92199813.846.678.546.938.704.274.145.6712.5615.4314.4012.05199914.777.579.508.179.755.1328.4424.5511.726.8811.709.34200013.315.207.778.1910.409.129.5210.5214.4614.7711.8810.34200110.5113.549.697.077.245.168.584.3910.018.6712.8210.55200211.5616.318.098.896.937.39

9、5.446.1711.628.4612.3818.64200311.4211.5510.177.106.438.9211.4211.6411.068.1018.9822.66200413.0017.1311.026.419.8215.1511.4414.0812.0011.1817.6311.21200516.8927.1311.2613.7411.5913.1811.2216.1410.6412.4113.057.31注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒20061-2、商業(yè)用房竣工面積增長較多從1996年開始，深圳市商業(yè)用房竣工面積整體上呈現(xiàn)振蕩向上的形態(tài)，增長速度較快，從其占商品房竣工面積的比例來

10、看，則較為平緩，從1996年至2002年，其比例是略微下降的，從2003年又開始了緩慢的上升。圖6 深圳市歷年商業(yè)用房竣工面積及其占商品房的比例注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006深圳市各個區(qū)的情況如下表所示（其中面積單位為萬平方米，比例為%）：表3 深圳市歷年商業(yè)用房竣工面積及其占商品房的比例（按區(qū)域分）年度羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例199614.7412.4621.0616.185.204.314.0612.874.4113.9819977.669.428.187.449.726.684.313.982.757.56199813.7

11、14.246.515.703.442.878.8914.137.8210.00199912.2711.2815.799.996.817.325.7245.516.488.6211.5710.5820008.687.4212.866.148.819.90.264.038.088.549.238.22200111.910.5321.457.928.2214.130.4911.818.129.9012.569.75200211.876.6010.855.457.7220.161.225.9111.889.479.727.52200313.5310.3713.985.084.9012.961.5210

12、.7324.2214.9922.4415.0820047.256.8621.358.109.3832.051.959.2631.5818.2711.3610.57200527.3318.2217.378.528.4213.261.694.5511.265.2825.7613.98注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒20061-3、商業(yè)用房批準預(yù)售面積逐年增加深圳市的商業(yè)用房批準預(yù)售面積從1992年起到1999年整體趨勢是振蕩著增加的，從2000年開始其增長幅度加大，在2004年出現(xiàn)一定下調(diào)之后2005年又開始了增長。圖7 深圳市歷年商業(yè)用房批準預(yù)售面積注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006各個區(qū)的情況如

13、下表所示（單位：萬平方米）：表4 深圳市歷年商業(yè)用房批準預(yù)售面積（按區(qū)域分）年度羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)19927.823.32.84199318.3712.947.73199417.6717.062.0113.523.68199512.795.436.913.5510.06199620.2621.423.158.1911.41199714.064.444.7212.837.72199823.6616.2910.328.3512.25199912.4914.412.250.334.4111.0820006.758.1410.91.888.4314.3520019.49.827.21

14、1.2917.3119.9920027.4912.6513.170.9515.5722.05200310.361628.983.0418.3421.7320045.069.1311.960.2824.1732.2420055.4510.67.62.8942.4932.412、需求情況2-1、商業(yè)用房銷售面積快速增長深圳市商業(yè)用房的銷售面積在2001年之前較為平穩(wěn)，從2001年到2002年增長迅速，之后出現(xiàn)了振蕩向上的趨勢。其中現(xiàn)樓銷售面積在增長至2004年后出現(xiàn)了銳減，而樓花則一直保持著振蕩向上的趨勢。圖8 深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006各個區(qū)的具體情況如以下三

15、個表所示（單位均為萬平方米）：表5 深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積（按區(qū)域分）深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積（萬平方米）年度羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)199611.492.661.324.381.3819978.754.482.489.542.1519985.343.720.084.044.6919995.262.152.914.435.855.620003.213.884.640.727.576.320014.923.422.590.288.237.9620026.156.526.5315.8911.2720036.614.827.621.165.5113.6620040.948.169.

16、660.1517.7921.3920052.939.28.551.1716.7714.86表6 深圳市歷年商業(yè)用房現(xiàn)樓銷售面積（按區(qū)域分）深圳市歷年商業(yè)用房現(xiàn)樓銷售面積（萬平方米）年度羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)19963.482.220.792.470.5719973.564.171.464.821.419982.691.641.710.052.92.2619992.010.821.244.233.642.520002.412.362.790.255.174.3320011.262.521.250.094.350.5520023.314.683.985.692.9820035.023

17、.384.881.162.14.9120040.945.834.930.1510.194.920051.823.170.40.162.023.58表7 深圳市歷年商業(yè)用房樓花銷售面積（按區(qū)域分）深圳市歷年商業(yè)用房樓花銷售面積（萬平方米）年度羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)19967.990.440.551.910.8119975.190.311.024.720.7519982.652.060.290.031.142.4319993.251.321.670.22.213.1120000.81.521.850.472.41.9720013.660.91.340.193.887.4120022.

18、841.842.5510.28.2920031.591.442.743.418.75200402.334.7307.616.4920051.116.038.151.0114.7511.28注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒20062-2、商業(yè)用房現(xiàn)樓空置面積波動不大深圳市商業(yè)用房現(xiàn)樓的空置面積從1996年直至2003年波動均較為平緩，2004年空置面積出現(xiàn)了大的增長，2005年有所下降，波動的幅度有所增加。圖9 深圳市歷年商業(yè)用房空置面積注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006（三）、三級市場1、商業(yè)用房二手交易均價近年來比較穩(wěn)定深圳市商業(yè)用房二手交易的均價在2005年之前比較平穩(wěn)，在2005年1月份出

19、現(xiàn)了飛躍，由12426元/平方米增長至17304元/平方米，之后出現(xiàn)一定的回落之后又開始緩慢的上升。圖10 深圳市歷年商業(yè)用房二手交易均價注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006各個區(qū)的商業(yè)用房二級市場價格指數(shù)如下表所示。羅湖區(qū)最高，福田區(qū)次之，最低的是鹽田區(qū)與寶安區(qū)。表8 深圳市歷年商業(yè)用房二級市場價格指數(shù)（按區(qū)域分）年度季度羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)基數(shù)248.95207.56136.988.483.09121.962001Q1249.14207.73137.0188.4783.16122.05Q2246.64214.13135.4891.7883.86120.46Q3244.912

20、09.12139.7792.3582.84118.51Q4245.92213.11140.6693.2283.8118.182002Q1245.17216.17143.5290.6887.41122.71Q2249.14214.7145.990.6885.71125.66Q3248.29222.36146.8890.8286.76130.63Q4246.74221.36143.9991.5587.36130.952003Q1247.34223.27142.2892.1185.84129.44Q2254.08222.3142.8888.0283.79127.5Q3247.91217.17148.

21、2186.2484.05126.14Q4252.21215.68150.2783.0284.98124.742004Q1258.03217.27151.6883.0286.33127.52Q2253.49221.15149.583.4188.89127.92Q3247.36218.03149.9986.4587.98130.34Q4253.82218.32146.2889.784.25130.822005Q1250.72215.78144.8992.3585.13129.15Q2250.41223.91146.3791.0385.66125.41Q3241.33219.19146.5789.6

22、886.18125.72Q4244.4211.32145.3286.1485.62127.98注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒20062、商業(yè)用房租賃價格指數(shù)近年開始增長從2001年到2003年，商業(yè)用房租賃價格指數(shù)變化不大，比較穩(wěn)定，從2003年到2004年，該價格指數(shù)從357增長到367，接近10個點，到2005年，該指數(shù)增長至376，又增長了9個點。其中主要是因為羅湖區(qū)的租賃價格指數(shù)增長較多導(dǎo)致的。其余各區(qū)變化則不是很明顯。圖11 深圳經(jīng)濟特區(qū)歷年商業(yè)用房租賃價格指數(shù)注：數(shù)據(jù)來源于深圳房地產(chǎn)年鑒2006（四）、小結(jié)對于深圳市的商業(yè)發(fā)展情況，綜合來講，商服用地的土地供應(yīng)與其占土地總供應(yīng)的比例有

23、逐漸上升的趨勢。商業(yè)用地的施工面積、竣工面積以及其占商品房施工面積、竣工面積的比例近年來都有增長的趨勢。商業(yè)用地的銷售面積和批準預(yù)售面積也有增長的趨勢，而其空置面積經(jīng)過近些年的波動之后，呈現(xiàn)出逐漸減少的趨勢。由此可以看出商業(yè)的供給保持著增長的趨勢，估計未來幾年該趨勢不大容易發(fā)生逆轉(zhuǎn)。全市商業(yè)用地土地供應(yīng)價格基本保持穩(wěn)定，銷售價格增長較為緩慢，但是總體趨勢是上升的，而租賃價格近年則有抬頭的趨勢。由此可以看出商業(yè)的需求也有一定的增長趨勢，并且有望繼續(xù)保持。二、深圳市商圈概況商圈的界定：1、圈內(nèi)商業(yè)規(guī)模在10萬平米以上；2、擁有至少1個以上，營業(yè)面積不少于4萬平米的購物中心，或1個以上，營業(yè)面積不少

24、于3萬平米的現(xiàn)代步行商業(yè)街區(qū)；3、已有的或未來5年規(guī)劃的商業(yè)面積不少于30萬平米；4、具有全市知名度。根據(jù)不同的行政區(qū)域劃分，羅湖區(qū)已經(jīng)確立了東門商圈、人民南商圈和寶安南商圈形成的“金三角”商業(yè)格局；福田區(qū)則以華強北商圈和中心區(qū)商圈二分天下；南山區(qū)也基本形成以后海商圈、南頭商圈、蛇口商圈為基礎(chǔ)的帶形商業(yè)布局；寶安和龍崗兩區(qū)在的人口密集的行政中區(qū)也逐步形成了各自的商業(yè)中心?？梢哉f現(xiàn)在的深圳商業(yè)已經(jīng)進入了群雄并舉的“割據(jù)”時期。（一）羅湖羅湖是深圳最先開發(fā)的地區(qū)，是立市之初的政治、文化、商貿(mào)中心，早在八十年代就形成了東門和人民南兩個商圈。1、東門商圈作為商業(yè)聚集地的歷史大約可以追溯到300多年前的

25、明代中后期，從最早的鄉(xiāng)村集市到后來的通商中心、商業(yè)物流中心，再到現(xiàn)在全國最大的步行商業(yè)街和現(xiàn)代商業(yè)中心，可謂深圳史歷最古老而非常成功的商業(yè)街區(qū)。通常所說的東門商圈大致是以人民北路為軸線左右兩冀延伸300多米的范圍，其中又以大陽百貨和茂業(yè)百貨、旺角購物中心為核心商業(yè)街區(qū)。整個街區(qū)共有28棟主要商廈，15條主要步行街，經(jīng)營商業(yè)面積50多萬平米，近6千戶商家，日均客流量30多萬，節(jié)假日更可達50多萬，最高時超過80萬。這里有大江南、茂業(yè)百貨、天虹商場、太陽廣場、金世界百貨等大型百貨；有白馬時裝城、大世界服裝、銅鑼灣時裝廣場等專業(yè)服裝市場；有博雅、博樂琴行、陶瓷世界、手機城、眼鏡專賣、東門書城、東門鞋

26、城、國際小商品中心、美容美發(fā)用品市場等專業(yè)店；有九龍城、中海商城、德奧商城、文華廣場、名仕商城、東門新天地、天龍商業(yè)城、旺角購物中心、羅湖商業(yè)中心、中威商業(yè)廣場等綜合商廈；還有各式大小店鋪。這里的店鋪月租金主要在1000-2000之間，真可謂寸土寸金。東門主要為中低端商品市場，以服裝零售和批發(fā)為核心業(yè)態(tài)，是珠三角區(qū)域最大的服裝集散中心，同時匯集了餐飲、休閑、娛樂、金融、醫(yī)療等現(xiàn)代消費服務(wù)內(nèi)容，是深圳經(jīng)營品種最齊全的商業(yè)區(qū)，消費環(huán)境整潔、良好，合適各種階層消費者，尤其是為數(shù)眾多的工薪階層，因此成了大多數(shù)深圳人的消費天堂。2、人民南商圈位于羅湖區(qū)的西部，深南路以南，文錦南路以西，建設(shè)路以東，沿河路

27、之北，以人民南路為軸線，連接羅湖口岸，是深圳開發(fā)最早、開發(fā)程度最高的商業(yè)中心區(qū)，具有強大的商務(wù)、口岸經(jīng)濟優(yōu)勢。羅湖口岸是全國最大的陸路口岸，日均出入境人流量近30萬人次，為人民南商圈帶來巨大的商機。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，在該片區(qū)商業(yè)消費者中有60%是港人。在這里主要匯集了購物、休閑、娛樂、酒店、商務(wù)、餐飲、觀光旅游等中高檔次的商業(yè)。有深房百貨、國貿(mào)、天安國際動感名城、西武百貨、友誼城、佳寧娜商場、鉆石廣場等百貨商場；有天安國際大廈、國貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫字樓；有香格里拉、鴻燕大酒店、佳寧娜大酒樓、新都酒店、新一代海港酒樓等高檔酒店餐飲業(yè)，還有大量的卡拉OK、夜總會、洗腳城等休閑場所。人民南一度被

28、喻為深圳商業(yè)的名片，但進入九十年代末后，由于其它區(qū)域大量商業(yè)、商務(wù)物業(yè)興建，區(qū)域竟劇烈，加上片區(qū)自身缺乏與時俱進的經(jīng)營理念、核心競爭力和物業(yè)的老化等因素，片區(qū)商業(yè)出現(xiàn)了衰退。經(jīng)過近兩年的大加改造，商業(yè)的復(fù)興已有一定成效，目前該片區(qū)店鋪月租金主要在400-1000之間。3、寶安南商圈主要是指在深圳河以西，濱河路以北，紅嶺路以東，筍崗東路以南的范圍，以紅桂路、寶安南路及一小段深南中路為主要商業(yè)街道，是深圳最早的美食街區(qū)和商務(wù)、金融區(qū)之一。從商業(yè)業(yè)態(tài)布分看，整個商圈可以以深南中路為軸，分成南北區(qū)兩個部份：南區(qū)是集大型現(xiàn)代購物中心、商務(wù)金融中心、超五星級酒店、酒店式公寓、國際商業(yè)休閑廣場、高尚住宅等一

29、體的現(xiàn)代時尚購物、休閑、娛樂、辦公和旅游觀光區(qū)；北區(qū)是以美食街區(qū)為龍頭的商務(wù)、金融、餐飲、居住區(qū)。如今，東門、人民南商圈和寶安南商圈被喻為深圳羅湖區(qū)的“金三角”，成為了以服務(wù)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的羅湖區(qū)的基礎(chǔ)和核心競爭力，目前以“金三角”商圈為核心的服務(wù)業(yè)產(chǎn)值已占到該區(qū)GDP的90%。（二）福田九十年代，隨著深圳經(jīng)濟規(guī)?？焖僭鲩L，城市開發(fā)重心逐漸西移，福田區(qū)確立為新的城市行政、文化、會展、商務(wù)中心，土地開發(fā)強度加大，人口大量增加，新規(guī)劃建成的城市中心商務(wù)區(qū)更是吸引來大量的企業(yè)機構(gòu)和商務(wù)人流，促使了華強北和中心區(qū)商圈的形成和繁榮。1、華強北商圈隨著深圳電子信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，和個人電腦、數(shù)碼產(chǎn)品等成

30、為平民化消費品，原來規(guī)劃于“郊區(qū)”的上步電子工業(yè)園逐漸發(fā)展成了全市最大的電子配套專業(yè)市場，商貿(mào)人流急劇膨脹，經(jīng)過1999年和2004年兩次更新改造，便逐步形成了目前以電子配套市場為龍頭，集鐘表、通訊、黃金珠寶首飾、家電、服裝等專業(yè)市場及大型百貨、超市、精品屋、專賣店、便利店、娛樂餐飲、金融證券為一體的華強北商圈。整個商圈范圍以華強北路為主軸，包括振興路、振華路、振中路、華發(fā)路、燕南路、中航路等街道，其中華強北商業(yè)街全長930米，是目前全國大中城市商品銷售總額最大的商業(yè)街。商圈內(nèi)有50多萬居住人口，企業(yè)一千多家，20多家專業(yè)市場，30多家商業(yè)品牌大型商場，560多家大小商家，3400多家各式門店

31、；40多家金融和證券機構(gòu)；60多家保齡球館、迪廳、酒吧等休閑娛樂場所。每天有15萬人在此進行商業(yè)活動，一年銷售額達280億元（其中電子通訊產(chǎn)品交易量占全國的30%，交易總額占華強北商圈的70%），日客流近50萬人次，總商業(yè)面積超過80萬平米，月租金基本在500-2500元/平米之間，是深圳市乃至華南地區(qū)客流、物流、資金流最為集中、業(yè)態(tài)最豐富的商業(yè)旺區(qū)。2、中心區(qū)商圈福田CBD商圈，東起彩田路，西至新洲路，北臨紅荔路，南接濱河大道，總占地4平方公里，是福田區(qū)的核心中央?yún)^(qū)域，是深圳市新興規(guī)劃建設(shè)的金融、政治、文化、信息產(chǎn)業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)中心，是一個高起點、高標準、超時代的重點規(guī)劃建設(shè)的都市中心區(qū)域。中

32、心區(qū)以深南大道分成南北兩區(qū)，南區(qū)為深圳市商務(wù)中心，北區(qū)為行政文化中心。中心區(qū)規(guī)劃總建筑面積750萬平米，就業(yè)人口26萬，居住人口7.7萬。目前，已建設(shè)有超過140萬平方米的甲級寫字樓和數(shù)十個大型高檔住宅區(qū)，總建筑面積超過規(guī)劃一半以上，初步形成了大規(guī)模的頂級中央商務(wù)區(qū)、居住區(qū)，預(yù)見該片區(qū)商務(wù)環(huán)境在未來數(shù)年時間內(nèi)可走進成熟期。目前，片區(qū)內(nèi)部份商業(yè)區(qū)尚處于興建中，主要商業(yè)有怡景中心城、COCO PARK、晶島國際、第三空間等大型購物中心，大中華國際交易廣場、金中環(huán)國際商務(wù)大廈、特美思大廈等項目的商業(yè)裙樓等，這些項目的商業(yè)總面積將達到50萬平方米以上，若加上中心書城、其它樓宇的裙樓商業(yè)和規(guī)劃建設(shè)的崗廈

33、西購物中心總量將超過100萬平米。（三）南山進入2000年后，經(jīng)濟和人口規(guī)模急速膨脹，特區(qū)內(nèi)可供開發(fā)土地益發(fā)稀少，尤其是羅湖和福田兩區(qū)，房地產(chǎn)價格開始飚升，隨著濱海大道建成通車，地鐵1號延長線及2號線規(guī)劃建設(shè)，西部通道等利好因素，南山區(qū)作為關(guān)內(nèi)的價格低谷被迅速填平，南山崛起勢不可擋。目前已有雛形的主要有南頭、蛇口、后海三個商圈。1、南頭商圈主要是指以學(xué)府路、桂廟路、南新路、常興路為軸線的兩翼商業(yè)群，片區(qū)主要商家有家樂福、人人樂、東方巴黎、西部電子、歲寶百貨、姊妹城、女人世界、女兒國、曼哈、天虹商場、南頭商業(yè)城、南城購物廣場、南貿(mào)綜合市場等。2、后海商圈也就是南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈，主要是指南山

34、大道以東，后海大道以西，桂廟路以南，南油開發(fā)區(qū)以北的商業(yè)片區(qū)，主要包括海岸城、保利文化中心、南山書城、TIME現(xiàn)代城、花園城、南海大道商業(yè)街、南油購物公園等項目，主要商家有深圳第一家沃爾瑪、海雅百貨、信和百貨、吉之島、家樂福、保利文化歌劇院等，商業(yè)總面積近50萬平米，基本月租約在300-500元/平米間。3、蛇口商圈大約是指以海上世界為核心，方圓近1000米的范圍，或者是港灣一路、南海大道、水灣路、望海路圍合的商業(yè)片區(qū)，也可稱為海上世界商圈，它是蛇口工業(yè)區(qū)的明珠，未來真正的國際化濱海口岸商業(yè)中心。1984年鄧小平南巡視察蛇口工業(yè)區(qū)時，在法國游輪“明華輪”號上題下“海上世界”四字，從此后“明華輪

35、”停泊的海上世界片區(qū)成為了標志性的觀光旅游景點。現(xiàn)在海上世界片區(qū)是外籍居民的集居地，擁有占在深外籍人數(shù)13的超過3000名高層次外籍居民，深圳3所國際學(xué)校的2，南中國唯一的外籍婦女聯(lián)合會、社區(qū)教堂等。海上世界商業(yè)區(qū)以餐飲、娛樂、休閑、酒店業(yè)態(tài)為主，商業(yè)面積近10萬平米，“蛇口海上世界”、“十五公里濱海長廊”、山海酒吧街、海上世界咖啡酒吧文化廣場已經(jīng)成為深圳最好的街區(qū)，異國風(fēng)情的商業(yè)氛圍形成了這里的獨有的特色。目前蛇口海上世界片區(qū)正在進行大規(guī)模改造和住宅開發(fā)，7月1日西部通道將貫通蛇口東角頭和香港元朗，港人將可沿蛇口新街、望海路等進入蛇口海上世界片區(qū)，口岸經(jīng)濟效應(yīng)將成為西部第一個對接香港的海上世

36、界商圈發(fā)展強勁的推力，預(yù)計海上世界商業(yè)區(qū)會成為新一輪的置業(yè)、投資、消費的熱點之一?？傆^南山，南山的商業(yè)有自身的特點，由于向來缺少大型專業(yè)市場、城市主要商務(wù)經(jīng)濟的拉動和一些歷史發(fā)展淵源，南山商業(yè)基本自發(fā)形成于居住人口較集中的社區(qū)街道和密布的民房間，因此家居氛圍濃，人氣較旺，但是基本以小商品零售和一般服務(wù)業(yè)為主，分布松散、無序，檔次低，業(yè)態(tài)少，很多還處于雜貨商店、小批發(fā)店的原始形態(tài)。經(jīng)過近幾年的大力規(guī)劃建設(shè)，商業(yè)基本形成了以百貨、大型綜合超級市場為主導(dǎo)業(yè)態(tài)的新局面。目前已形成了上述三個相對成熟的小商圈，但這三個商圈在地域上沒有明顯的分界，基本是沿路帶狀分布，未能形成成熟的擁有強大輻射能力的大商圈。

37、（四）寶安寶安從整體看，大約可以分為寶安中心區(qū)和“寶城”（寶安老城區(qū)）兩個大商圈。中心區(qū)是政府高標準規(guī)劃的政治、文化、商務(wù)、體育、居住的新中心城區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，將在此建設(shè) 60 萬平方米商務(wù)中心，因此前景十分看好。但目前進入片區(qū)居住的人口尚少，商業(yè)氛圍還沒有形成，除了將建設(shè)30萬平米的大型購物中心都市“摩爾”外，大量樓盤都規(guī)劃有大面積的商業(yè)，未來總商業(yè)面積將超過50萬平米，競爭十分激烈，因此中心區(qū)商圈還需要經(jīng)過較長的商業(yè)培育期。寶城商圈是由以 25 區(qū)為核心，以前進路和創(chuàng)業(yè)路為軸線，由湖濱路、新安二路、新安三路、新安四路及寶民一路圍合而成的區(qū)域,是寶安最老，人氣最旺的商圈。商圈內(nèi)主要有海雅百貨、

38、大富豪購物廣場、新一佳、萬佳、人人樂、順電、國美、沃爾瑪、家樂福、人人樂、好百年等知名商家，業(yè)態(tài)齊全，人氣鼎盛。片區(qū)核心客源以寶安原住居民及當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層為主；而商圈北面的邊緣地帶則主要是以附近工業(yè)區(qū)的外來人口為消費源。 （五）龍崗從龍崗區(qū)整體看，龍崗的大型商業(yè)基本集中于龍崗中心城區(qū)，大體是機荷高速公路以北與龍崗河及其一條支流圍合，約5平公里的范圍。2002前后中心城區(qū)商業(yè)開發(fā)進入了快速增長期，幾年內(nèi)開發(fā)出了萬鑫五洲風(fēng)情Mall、新龍崗商業(yè)中心、龍崗世貿(mào)中心、龍盈泰商業(yè)中心、龍興商業(yè)廣場、深圳集銀皮革綜合廣場、柏龍商業(yè)廣場、東方茶都、龍崗電子世界等多個大型商業(yè)項目，至2004年，片區(qū)商業(yè)總面積就

39、接近了100萬平方米，區(qū)域人均商業(yè)面積2平方米，商業(yè)競爭十分激烈。經(jīng)過隨后兩年低迷期，在住宅開發(fā)、地鐵三號線、大運中心、高交會館等利好因素推動下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)又進入新一輪的投資熱潮，目前主要項目有加拿大555集團的美國MALL，萬科地產(chǎn)的龍翔大道項目等，預(yù)計未來總量將超過50萬平米。近年來龍崗中心城的商業(yè)面積增速過快，且人口和平均消費能力沒有很大提升，目前已經(jīng)出現(xiàn)了供需嚴重失衡的局面，商業(yè)空置率很高，商業(yè)租金低，普遍都在30-100之間，人流量最密集的龍崗老街（龍興街）的租金最高也僅250元平方米左右，相比之下可算是深圳各大商圈的低谷了。（六）商圈分析及未來趨勢目前深圳仍處于快速的“擴張”階段

40、，經(jīng)濟、人口規(guī)模高速增長，城市發(fā)展以福田中心區(qū)為輻心，向東西兩翼快速推進，眾多衛(wèi)星城逐步興建形成，區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展日新月異，住宅、商業(yè)投資消費呈現(xiàn)前所未有的繁榮前景。從商圈分布發(fā)展來看，全市基本形成了超級區(qū)域（市級）中心商圈區(qū)域（區(qū)級次）中心商圈社區(qū)商圈多層次、多圈鼎立的均衡發(fā)展格局。市級中心商圈以東門-人民南-寶安南、華強北為代表，依然是全市商業(yè)高地，引領(lǐng)消費潮流。福田CBD商圈，后海商圈是規(guī)劃中的市級商圈，是未來的商業(yè)新貴，正奮起直追，蓄力主角地位；區(qū)級次中心商圈以蛇口、寶安中心區(qū)、龍崗中心區(qū)商圈為代表，新規(guī)劃、完善市政設(shè)施和無可比擬的發(fā)展前景是其獨占優(yōu)勢；社區(qū)商圈以南頭商圈、寶城商圈、華

41、僑城商圈為代表，以滿足片區(qū)居民日常消費為主。從商圈競爭情況看，關(guān)內(nèi)的各商圈間競爭劇烈，同質(zhì)化增多市場份額向西分流，并逐步趨向穩(wěn)定。隨著中西部商圈的崛起，市場份額被不斷攤薄，羅湖商業(yè)的龍頭地位受到前所未有的挑戰(zhàn)。人民南商圈由于物業(yè)老化、經(jīng)營管理缺少創(chuàng)新、缺少適合新消費特點的主力業(yè)態(tài)，成為第一個被邊緣化而進入衰退的羅湖商圈。經(jīng)過環(huán)境、建筑、交能連廊等一系列的更新改造后，目前還處于復(fù)興的初期，但受制已有格局，已難以重獲以往中高檔消費圣地的地位，在中西部新興大型購物中心的擠壓下，正處于艱難的整合求變當(dāng)中。東門以其品類齊全，良好的步行環(huán)境適時的更新改造、適當(dāng)?shù)亩ㄎ缓涂诎秲?yōu)勢，牢牢的占據(jù)住了廣大中低檔次商

42、業(yè)市場，使其即使在市場份額不斷被攤小的情況下，也能依靠做大整個市場來取得持續(xù)繁榮發(fā)展；羅湖第一MALL萬象城及其二期工程的進入便安安南商圈地位得以確立，并成為極具競爭力的中高檔時尚購物、休閑、娛樂、辦公和旅游觀光商業(yè)區(qū)，與東門和人民南互成犄角之勢，獲得業(yè)態(tài)、層次互補和更大的整體輻射能力，為羅湖商業(yè)在與其它區(qū)商業(yè)競爭中嬴得制高點。華強北在以電子通訊為首的專業(yè)市場經(jīng)濟帶動下擠身新興商業(yè)中心，依托其黃金區(qū)位及產(chǎn)業(yè)人流如今已穩(wěn)坐深圳商業(yè)的龍頭位置。開闊的格局、最豐富的業(yè)態(tài)、最有創(chuàng)新性的產(chǎn)品、充足的可更新改造的空間將更可確保其龍頭地位在較長時間內(nèi)難以被撼動。與其不同的是福田CBD商圈，“出身名門“，依托

43、深圳中心區(qū)高瞻遠矚的功能定位，國際標準的城市規(guī)劃，便利的交通、時尚的購物環(huán)境、擁有高學(xué)歷、高收入、高追求、年輕而個性化的商務(wù)人流，將有望成為全市業(yè)態(tài)最發(fā)達、檔次最高的商圈。雖然目前還處于培育期，但隨著中央商務(wù)區(qū)的逐步成熟，這必然會與華強北、寶安南商圈形成同質(zhì)競爭。就目前情況看，南山商業(yè)參與中東部商業(yè)競爭的程度相對較低，城市自東的發(fā)展脈絡(luò)，使南山商業(yè)長期處于自發(fā)式的社區(qū)商業(yè)水平，居住特，但這種局勢正在迅速改變。從整體看，南山前、后海片區(qū)還有大量土地儲備，后海片區(qū)還有規(guī)劃待建的南山CBD金融中心，即將通車的西部通道帶來的口岸經(jīng)濟、正在建設(shè)的地鐵2號線和規(guī)劃中的廣深高速第二通道等都為前山的商業(yè)提供無

44、限的發(fā)展前景，可堪與福田中心區(qū)媲美，將來必定成為中東部商業(yè)競爭的最強勁對手。06、07兩年南頭、后海、海上世界三大商圈建成的商業(yè)預(yù)計超過50萬平米，各商圈商業(yè)改造、升級規(guī)模十分可觀，相信不久相便能形成多層次，業(yè)態(tài)全面，富有濱海特色，具有全市輻射力的超級商業(yè)圈群。今年10月開業(yè)的10萬平米的益田假日廣場將對中東部高檔購物中心產(chǎn)生一定影響，其至少將會分流相當(dāng)一部份來旅游的消費力和南山的消費力。關(guān)外，圈內(nèi)集中放量導(dǎo)致局部供需失衡，部份或?qū)⒚媾R困局，有待經(jīng)歷漫長的培育期。在關(guān)外的商圈中，尤其是龍崗中心城商圈，本地消費需求不足仍是相當(dāng)長時間內(nèi)的痛楚，作為MALL消費的探路者，其面對關(guān)內(nèi)眾多新興的更大型，

45、更時尚購物中心的競爭，前程遙遠而渺茫。從業(yè)態(tài)發(fā)展看，深圳商業(yè)已經(jīng)從貨百為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展到以超級綜合超市、專業(yè)店、專賣店和大型購物中心為主導(dǎo)的商業(yè)業(yè)態(tài),總體發(fā)展十分迅猛。以國際上發(fā)達國家和地區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，商業(yè)業(yè)態(tài)與經(jīng)濟發(fā)展水平之間存在著較強的相關(guān)關(guān)系：當(dāng)人均GDP在1000美元時，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨商店；人均GDP在2000-3000美元時，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)為大型綜合超市；人均GDP達到6000美元時，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)以便利店為主；人均GDP達到12000美元以后，主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)演變成大型購物中心（MALL）。目前深圳人均GDP約為8600美元（2006年），據(jù)經(jīng)驗判斷應(yīng)是屬于向大型購物中心消費時代

46、邁進的中間階段，但從目前各區(qū)主力商圈情況看，基本每個商圈都建有了1-3個大型購物中心，其經(jīng)營面積占總體基本超過50%，也就是說深圳的商業(yè)已經(jīng)基本進入了以大型購物中心為主導(dǎo)的商業(yè)新時代。之所以出現(xiàn)這種情況，一方面是深圳經(jīng)濟發(fā)展速度快，投資者對深圳商業(yè)未來有十分充足的信心；另一方面則可能是人均GDP雖然相對不高，但城市人口密度高。從交通、汽車普及率、消費習(xí)慣、城市人口布等方面看，中國市場更傾向都市型購物中心而不是郊區(qū)型，而深圳人口密度高，增長速度快，關(guān)內(nèi)人口密度約達10000人/平方公里，全市每年新增常住人口30-50萬，相當(dāng)于一個中等城市的人口規(guī)模。因此，能夠?qū)ㄓ谌丝诿芗闹行膮^(qū)的購物中心發(fā)展

47、形成穩(wěn)定支撐。在業(yè)態(tài)發(fā)展水平上，特區(qū)內(nèi)總體水平相差不大，其中以福田稍為領(lǐng)先，倉儲式會員商店、大賣場、折扣店、品牌直銷廣場等這些國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)很早就被引進了福田商業(yè)，且都取得了成功，其中還有像“海瀾之家”、ITAT等具有代表性的經(jīng)營模式的創(chuàng)新探索者。龍崗中心城龍柏商場曾經(jīng)創(chuàng)建深圳第一家Outlets,但由于交通、消費習(xí)慣等因素而最終沒有取得成功，從上海、北京的情況看，深圳在這個業(yè)態(tài)上還是處于空白。另外，連鎖化已成為了現(xiàn)代商業(yè)的一個主流趨勢，從1996年沃爾瑪進入中國落戶深圳，深圳商業(yè)在競爭中就涌現(xiàn)出一大批優(yōu)秀的本土機構(gòu)，伴隨著其不斷的發(fā)展壯大，陸續(xù)走上了異地擴張和品牌管理輸出之路。目前，包括華潤

48、萬家、天虹、茂業(yè)、歲寶、新一佳、人人樂、海雅、銅鑼灣等在內(nèi)的深圳零售商，已經(jīng)在全國各地開店逾900家。同質(zhì)化競爭一個有效手段就是連鎖化的市場份額競爭。三、深圳大型綜合商業(yè)中心分析選取標準：l 最近幾年，在深圳商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有一定市場影響力較大型的的項目。l 在業(yè)態(tài)上具有綜合性質(zhì)，一般由多種業(yè)態(tài)組合而成，排除單一業(yè)態(tài)的商業(yè)項目。（一）、深圳大型商業(yè)中心概況上世紀90年代中期以來，隨著深圳經(jīng)濟和人口規(guī)模的持續(xù)高速增長，深圳的商業(yè)需求迅速增加，逐步形成一系列的大型商業(yè)中心。而隨著深圳房地產(chǎn)市場的逐漸發(fā)展和成熟，商業(yè)地產(chǎn)也迅速吸引了一批地產(chǎn)商的目光。過去幾年來，深圳大型商業(yè)項目的開發(fā)與建設(shè)一直呈現(xiàn)出旺

49、盛的勢頭。表1：典型商業(yè)中心概要項目現(xiàn)狀COCO PARKCBD核心區(qū)域位置；在業(yè)態(tài)組合上，集中打造“美食”、“娛樂”、“潮流”、“時尚”四大主題式消費中心；周邊眾多甲級寫字樓、高檔酒店和住宅。已開業(yè)港隆城寶安最大、最高檔的購物中心；一流的硬件設(shè)施和高檔的購物氛圍，物品的豐富性、交通的便捷性已開業(yè)花園城中心南山首家、最高檔次的大型購物中心；結(jié)構(gòu)明了，人流動線明顯；內(nèi)設(shè)沃爾瑪購物廣場。已開業(yè)萬象城只租不售和華潤專業(yè)的運營模式、分析規(guī)劃準確、招商較好已開業(yè)金光華商業(yè)廣場地理位置優(yōu)越（人民南路商圈核心）；周邊設(shè)施（甲級寫字樓、餐飲、高級酒店）齊全；交通便利；地鐵物業(yè)；已開業(yè)晶島國際定位國際化的購物中

50、心，主要引入英、美等國的高檔商品；地理位置優(yōu)越；中心區(qū)擁有大量高收入、高消費的人群。在建中五洲風(fēng)情MALL地理位置過偏、周邊消費能力差、交通不便、招商不成功、人流稀少、管理不善、過于超前。已開業(yè)怡景中心城地理位置優(yōu)越，周圍已有以及正在建設(shè)中的中高檔寫字樓將為中心城帶來客戶源，形成中心區(qū)氛圍后，也可吸引全市居民前來。已開業(yè)中信城市廣場交通便利，公交線路多，連接地鐵入口已開業(yè)益田假日廣場發(fā)達、便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò),地鐵1號線和2號線在本項目地下三層交匯，項目地下三層設(shè)有大型巴士換乘站，多達50條公交線路通達全市。在建中 區(qū)位特征從項目的區(qū)位特征來看，這些商業(yè)項目一般集中于已有的商業(yè)中心區(qū)或人口聚集區(qū)

51、邊緣地帶。而深圳華強北、東門兩個核心商圈由于具有自發(fā)形成的特點，土地供應(yīng)非常緊張，建設(shè)大型商業(yè)中心具有較大的困難；因此，這些大型商業(yè)項目往往選擇在商圈附近或具有成為商業(yè)中心潛力的地段進行開發(fā)建設(shè)。另外，大型商業(yè)中心對交通的依賴性極強；交通越通暢，則客源越廣。上述商業(yè)項目在交通上都具有較為顯著的優(yōu)勢。大型商業(yè)中心羅湖、福田分布圖大型商業(yè)中心南山分布圖從上圖中可以看出，目前已開業(yè)或即將開業(yè)的大型商業(yè)中心主要還是集中在特區(qū)內(nèi)，這與特區(qū)內(nèi)外的消費環(huán)境、消費水平有著直接的關(guān)系。同時我們也發(fā)現(xiàn)，大型商業(yè)中心基本擺脫了依附老的核心商圈的做法，正在向城市西部延伸，中心區(qū)與南山將是大型商業(yè)中心的必爭之地。 規(guī)模特征從規(guī)模上來看，大型商業(yè)項目一般建筑面積都在5萬平米以上，主要集中在10萬平方米左右?？傮w而言，深圳的大型商業(yè)中心規(guī)模都不算很龐大，一來是深圳城市面積較小，商業(yè)密度較高，每一個商業(yè)的商圈規(guī)模都受到來自其他商圈的擠壓；二是說明商業(yè)開發(fā)企業(yè)都在開發(fā)前進行的理智的分析和市場研究，明確了本商業(yè)項目在全市商業(yè)分布中的地位和影響力，測算了可能被市場接受的最佳體量。表2:項目名稱規(guī)劃總建筑面積（萬m2）純商業(yè)面積（萬m2）影響力COCO