物業(yè)管理概論

1、 物業(yè)管理概論物業(yè)管理概論什么是物業(yè)？什么是物業(yè)？ （一）物業(yè)：由英語(yǔ)“Estate”或“Property”引譯而來(lái)，意味：“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。 從物業(yè)管理角度來(lái)說(shuō)：指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 各類建筑物；業(yè)主業(yè)主 通常指物業(yè)建筑物的所有權(quán)人。 準(zhǔn)確地講，業(yè)主指“物權(quán)法”所規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)中的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。 “業(yè)主”與“建筑物房地產(chǎn)開發(fā)商“的關(guān)系 “業(yè)主”與“住戶”、“租戶”的關(guān)系業(yè)主的概念業(yè)主的概念業(yè)主與非業(yè)主使用人身份的界定業(yè)主中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的房屋所有權(quán)人非業(yè)主使

2、用人物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)按國(guó)際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書簽訂了售房合同 發(fā)展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋 業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書（或售房合同）和中華人民共和國(guó)婚姻法界定業(yè)主身份的確認(rèn)業(yè)主身份的確認(rèn)房屋所有權(quán)證書登記人，通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記確認(rèn)；房屋買賣合同的合法買受人，以開發(fā)商交付房屋所有權(quán)的行為確認(rèn)；房屋繼承人和受遺贈(zèng)人，以繼承和受遺贈(zèng)開始時(shí)確認(rèn)；房屋合法建造人，以事實(shí)行為成就時(shí)確認(rèn)；人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定生效賦予房屋所有權(quán)；房屋所有權(quán)作為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)所有人。司法解釋第一條規(guī)定司法解釋第一條規(guī)定依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第

3、三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主?；谂c建筑單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實(shí)際交付了房屋的，房屋購(gòu)買者仍然是房屋所有權(quán)人-符合物權(quán)法之第十五條規(guī)定。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押不得對(duì)抗善意第三人登記并非取得所有權(quán)，登記只能取得所有權(quán)證書建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有部分 所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分

4、所有權(quán) 中華人民共和國(guó)物權(quán)法中華人民共和國(guó)物權(quán)法第六章第六章專有部分享有所有權(quán)專有部分享有所有權(quán)俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)” 專有部分以外的共有部分享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán)”專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有”故亦稱“共用部分的持份權(quán)”建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系建筑物區(qū)分所有權(quán)物權(quán)關(guān)系建筑物管理服務(wù)人管理人（共有部分）基地專有部分共用部分所有權(quán)使用權(quán)管理組織業(yè)主大會(huì)（地上權(quán)、租賃權(quán)等）（區(qū)分所有權(quán)人集會(huì)）業(yè)主委員會(huì)業(yè)主、物業(yè)使用人（物業(yè)管理公司）規(guī)范基礎(chǔ)物權(quán)法-國(guó)家基本法律管業(yè)管理?xiàng)l例-國(guó)家行政法規(guī)物業(yè)管理司法解釋各地方物業(yè)管理法

5、規(guī)及國(guó)家各部委行政規(guī)章管理規(guī)約（業(yè)主公約）業(yè)主大會(huì)決議、決定司法解釋第二條之規(guī)定司法解釋第二條之規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。特定空間是指無(wú)固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。“（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二

6、）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。”這三者是任何一個(gè)滿足即可。司法解釋第三條之規(guī)定司法解釋第三條之規(guī)定除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。

7、專有部分與共用部分之范圍界定專有部分與共用部分之范圍界定確定專有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用：內(nèi)容：專有部分-專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù) 共用部分-常規(guī)服務(wù)責(zé)任：專有部分-業(yè)主自己負(fù)責(zé) 共用部分-物業(yè)管理公司、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)分別 負(fù)責(zé)費(fèi)用：專有部分-業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分-物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)決議的分?jǐn)倷?quán)利與義務(wù)不同有利于解決糾紛專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間專有部分之中心說(shuō)專有部分之中心說(shuō)專有部分之最后粉刷層說(shuō)專有部分之最后粉刷層說(shuō)確定專有部分與共用部分范圍對(duì)物業(yè)管理的意義與作用：專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最

8、后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也成為抹灰層或批蕩層各種管線的共用部分與專有部分劃分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨(dú)立使用并具有排他性獨(dú)立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠?jì)量設(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有部分及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個(gè)及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場(chǎng)所、空間、設(shè)備、設(shè)施。公共、公用公共、公用-公有制范疇公有制范疇-國(guó)家所有公眾使用國(guó)家所有公眾使用共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)核心重要問(wèn)題共用部分是建筑物區(qū)分所有權(quán)核心重要問(wèn)題市政設(shè)施、設(shè)備之供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施屬市政設(shè)施、設(shè)備之供電、供水、供熱、供氣、有線

9、電視設(shè)施屬于國(guó)家所有公眾使用或市政公用事業(yè)單位所有于國(guó)家所有公眾使用或市政公用事業(yè)單位所有-即公共、公即公共、公用設(shè)施設(shè)備用設(shè)施設(shè)備-可以成為供電、供水、供熱、供氣、有線電視可以成為供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施等市政壟斷企業(yè)之專有部分設(shè)施等市政壟斷企業(yè)之專有部分共用、共有共用、共有-私有制范疇私有制范疇-業(yè)主共同使用、共同所有業(yè)主共同使用、共同所有共用部分的是物業(yè)管理存在的基礎(chǔ)與根源共用部分的是物業(yè)管理存在的基礎(chǔ)與根源區(qū)分所有建筑物專有部分得為單獨(dú)所有權(quán)之標(biāo)的要件：構(gòu)造上及使用上獨(dú)立性使用專用共用（約定）共用部分范圍持分占有使用特色專有部分及市政設(shè)施以外之其他部分不屬于專有部分之附屬物

10、依約定：無(wú)約定依專有部分比例作為分擔(dān)共用部分負(fù)擔(dān)的準(zhǔn)則、依據(jù)共用（原則）專用（法律、規(guī)約、規(guī)定）不得分割不得單獨(dú)處分，共用部分持分權(quán)應(yīng)隨專有部分所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移不得獨(dú)立辦理產(chǎn)權(quán)登記建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得方式建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得方式一、原始取得。建筑物房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，通過(guò)開發(fā)建造建筑物整體，從而取得建筑物所有權(quán)方式（大業(yè)主）二、繼受取得。指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物開發(fā)商通過(guò)買賣、贈(zèng)與、繼承、交換或其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。（小業(yè)主）例題一：洋房一、二樓業(yè)主以不全使用電梯為由拒絕例題一：洋房一、二樓業(yè)主以不全使用電梯為由拒絕承擔(dān)電梯維

11、保及公攤電費(fèi)，是否合理？承擔(dān)電梯維保及公攤電費(fèi)，是否合理？例題二：業(yè)主以交了物業(yè)管理費(fèi)為由拒交物業(yè)公司為例題二：業(yè)主以交了物業(yè)管理費(fèi)為由拒交物業(yè)公司為其更新水龍頭的費(fèi)用材料及人工費(fèi)共計(jì)其更新水龍頭的費(fèi)用材料及人工費(fèi)共計(jì)1515元，是否合元，是否合理？理？物業(yè)的屬性特征物業(yè)的屬性特征固定性交換性永久性需求性復(fù)雜性多樣性物業(yè)管理的概念及內(nèi)容物業(yè)管理的概念及內(nèi)容（一）物業(yè)管理：指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋、建筑及其設(shè)備、市政的公用設(shè)施、綠化、交通、治安、環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有權(quán)人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。A：業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)B

12、：按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)C：對(duì)公共部位進(jìn)行管理維護(hù)物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人；以服務(wù)為本物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)對(duì)象是人；以服務(wù)為本質(zhì)通過(guò)管理來(lái)體現(xiàn)服務(wù)。質(zhì)通過(guò)管理來(lái)體現(xiàn)服務(wù)。物業(yè)管理物業(yè)管理：是指專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理。同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全防衛(wèi)、公共場(chǎng)地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的主要作用物業(yè)管理的主要作用為業(yè)主營(yíng)造安全、舒適、整潔、寧?kù)o的工作與生活環(huán)境；物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的主要作用物業(yè)管理的主要作用保護(hù)物業(yè)的功能，使其價(jià)值增值；物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的主要作用物業(yè)管理的主要作用將分散的社會(huì)分工集合起來(lái)管理；使業(yè)主容易通過(guò)物業(yè)管理是這個(gè)窗口來(lái)解決問(wèn)題。讓業(yè)主住有所需、住有所享、安居樂(lè)業(yè)。物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的作用和職能物業(yè)管理的職能協(xié)調(diào)：對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的各方面活動(dòng)進(jìn)行溝通，使之建立良好的 協(xié)作配合關(guān)系，從而能及時(shí)解決物業(yè)管理內(nèi)部及外部矛盾；組織：把物業(yè)管理的多個(gè)要素都合理、有效地組織起來(lái)，構(gòu)