房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異分析

1、房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市房地產(chǎn)評(píng)估理論價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異分析場(chǎng)價(jià)格差異分析ppt 制作與演講者制作與演講者 研究生組研究生組陳麗陳麗 解亞惠解亞惠1.房地產(chǎn)估價(jià)方法體系中房地產(chǎn)估價(jià)方法體系中市場(chǎng)法、成本法和收市場(chǎng)法、成本法和收益法益法是三種最主要的方法。是三種最主要的方法。 2.在理論上，只要參數(shù)取值合理得當(dāng)，通過三在理論上，只要參數(shù)取值合理得當(dāng)，通過三種估價(jià)方法求得的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)種估價(jià)方法求得的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)該相同或者接近。該相同或者接近。 3.但在實(shí)際估價(jià)中，由于各方面的原因，三種但在實(shí)際估價(jià)中，由于各方面的原因，三種估價(jià)方法求得的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格往往估價(jià)方

2、法求得的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格往往存在一定差異。存在一定差異。為什么評(píng)估價(jià)格和交易為什么評(píng)估價(jià)格和交易價(jià)格會(huì)存在差異？?jī)r(jià)格會(huì)存在差異？評(píng)估角度的差異評(píng)估角度的差異理論依據(jù)的差異理論依據(jù)的差異經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異性分析一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異性分析123市場(chǎng)層次性的差異市場(chǎng)層次性的差異時(shí)間著眼點(diǎn)的差異時(shí)間著眼點(diǎn)的差異市場(chǎng)原理的差異市場(chǎng)原理的差異一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異性分析一、房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異性分析4561.評(píng)估角度的差異評(píng)估角度的差異從估價(jià)方法的評(píng)估角度來看從估價(jià)方法的評(píng)估角度來看 成本法從房地產(chǎn)供給者或

3、開發(fā)商的立場(chǎng)出發(fā)，收成本法從房地產(chǎn)供給者或開發(fā)商的立場(chǎng)出發(fā)，收益法從房地產(chǎn)購買者、需求者和投資者的立場(chǎng)出益法從房地產(chǎn)購買者、需求者和投資者的立場(chǎng)出發(fā)，市場(chǎng)法從供求均衡的角度出發(fā)；發(fā)，市場(chǎng)法從供求均衡的角度出發(fā)；供求雙方達(dá)成交易的條件是供求雙方達(dá)成交易的條件是使用房地產(chǎn)帶來的收益使用房地產(chǎn)帶來的收益大于或至少等于取得房地產(chǎn)所花費(fèi)的成本，其超大于或至少等于取得房地產(chǎn)所花費(fèi)的成本，其超額部分則表現(xiàn)為供求雙方的額部分則表現(xiàn)為供求雙方的“利潤(rùn)利潤(rùn)”。因此，正常情況下的理想評(píng)估結(jié)果是：因此，正常情況下的理想評(píng)估結(jié)果是：收益法評(píng)估出的收益價(jià)格收益法評(píng)估出的收益價(jià)格市場(chǎng)法評(píng)估出的比準(zhǔn)價(jià)市場(chǎng)法評(píng)估出的比準(zhǔn)價(jià)格格

4、成本法評(píng)估出的積算價(jià)格成本法評(píng)估出的積算價(jià)格2、理論依據(jù)的差異、理論依據(jù)的差異 1 1）市場(chǎng)法市場(chǎng)法的理論依據(jù)是均衡價(jià)值論和房地產(chǎn)的理論依據(jù)是均衡價(jià)值論和房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。價(jià)格形成的替代原理。 它認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值等價(jià)于市場(chǎng)上能帶來它認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值等價(jià)于市場(chǎng)上能帶來同同等效益等效益的房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格的房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過可以通過類似類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來求取。房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來求取。 市場(chǎng)法的市場(chǎng)法的本質(zhì)本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格。向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格。 2、理論依據(jù)的差異、理論依據(jù)的差異2 2）

5、成本法）成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。理。 成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開重新開發(fā)建設(shè)成本發(fā)建設(shè)成本以及以及歷史損耗歷史損耗為依據(jù)為依據(jù) 其其本質(zhì)本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格，與房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效率來求取房地產(chǎn)的價(jià)格，與房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效率無關(guān)。因此，成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。無關(guān)。因此，成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。 2、理論依據(jù)的差異、理論依據(jù)的差異3 3）收益法）收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值論和預(yù)期原理。的理論依據(jù)是效用價(jià)值論和預(yù)期原理。

6、 效用價(jià)值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它所效用價(jià)值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它所帶來的未來收益的大小，未來收益的現(xiàn)值之和就帶來的未來收益的大小，未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。預(yù)期原理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的是該房地產(chǎn)的價(jià)值。預(yù)期原理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值是基于市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來所能帶來的價(jià)值是基于市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來所能帶來的最大收益的預(yù)期最大收益的預(yù)期 收益法的收益法的本質(zhì)本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格。求取房地產(chǎn)的價(jià)格。3、 經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異三種估價(jià)方法分別立足在不同的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性上三種估價(jià)方法分別立足在不同

7、的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性上 成本法立足于房地產(chǎn)的成本法立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，產(chǎn)品屬性，房地產(chǎn)價(jià)值與房地產(chǎn)價(jià)值與其歷史開發(fā)成本直接相關(guān)；其歷史開發(fā)成本直接相關(guān)；市場(chǎng)法反映的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)法反映的是房地產(chǎn)的商品屬性商品屬性，房地產(chǎn)價(jià)值，房地產(chǎn)價(jià)值與房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況直接相關(guān)；與房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況直接相關(guān)；收益法則從房地產(chǎn)的收益法則從房地產(chǎn)的預(yù)期收益預(yù)期收益出發(fā)，反映了房地出發(fā)，反映了房地產(chǎn)的投資品屬性。產(chǎn)的投資品屬性。 由于三種估價(jià)方法分別反映了房地產(chǎn)的不同經(jīng)濟(jì)屬性由于三種估價(jià)方法分別反映了房地產(chǎn)的不同經(jīng)濟(jì)屬性以及經(jīng)濟(jì)屬性的不同層次，使得它們本身所具備的市場(chǎng)內(nèi)涵以及經(jīng)濟(jì)屬性的不同層次，使得它們本身所

8、具備的市場(chǎng)內(nèi)涵也深淺不一。也深淺不一。 從產(chǎn)品屬性從產(chǎn)品屬性商品屬性商品屬性投資品屬性，成本法投資品屬性，成本法、市場(chǎng)法、收益法所反映的市場(chǎng)內(nèi)涵依次由淺入深、市場(chǎng)法、收益法所反映的市場(chǎng)內(nèi)涵依次由淺入深，所蘊(yùn)涵的市場(chǎng)意義也大小有別，其適用范圍因不，所蘊(yùn)涵的市場(chǎng)意義也大小有別，其適用范圍因不同評(píng)估對(duì)象和評(píng)估要求而有所不同。同評(píng)估對(duì)象和評(píng)估要求而有所不同。4、市場(chǎng)層次性的差異、市場(chǎng)層次性的差異 市場(chǎng)層次性的差異主要是由于三種估價(jià)方法的市場(chǎng)層次性的差異主要是由于三種估價(jià)方法的市場(chǎng)內(nèi)涵不同所引起的。在實(shí)際估價(jià)中，三種估市場(chǎng)內(nèi)涵不同所引起的。在實(shí)際估價(jià)中，三種估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設(shè)條件存在差價(jià)

9、方法對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設(shè)條件存在差異。異。 假設(shè)條件假設(shè)條件 成本法沒有考慮競(jìng)爭(zhēng)原則和市場(chǎng)供求原則，隱含了長(zhǎng)期成本法沒有考慮競(jìng)爭(zhēng)原則和市場(chǎng)供求原則，隱含了長(zhǎng)期市場(chǎng)均衡的假設(shè)；市場(chǎng)均衡的假設(shè)； 市場(chǎng)法則放松了市場(chǎng)均衡的假設(shè)；市場(chǎng)法則放松了市場(chǎng)均衡的假設(shè)； 收益法在市場(chǎng)法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)收益法在市場(chǎng)法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)均衡的假設(shè)。均衡的假設(shè)。5、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異v在市場(chǎng)機(jī)制比較完善的條件下，成本法在乎的是在市場(chǎng)機(jī)制比較完善的條件下，成本法在乎的是開發(fā)商開發(fā)商過去過去所花費(fèi)的成本，它認(rèn)為所花費(fèi)的成本，它認(rèn)為過去過去所花費(fèi)的所花費(fèi)的成本信息已經(jīng)

10、完全包含了人們對(duì)價(jià)值的承認(rèn)；成本信息已經(jīng)完全包含了人們對(duì)價(jià)值的承認(rèn)；5、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異v市場(chǎng)法看重的是市場(chǎng)法看重的是現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)的正常交易價(jià)上房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格，它認(rèn)為格，它認(rèn)為現(xiàn)時(shí)交易現(xiàn)時(shí)交易案例的有關(guān)交易信息最能反案例的有關(guān)交易信息最能反映待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值；映待評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值；5、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異、時(shí)間著眼點(diǎn)的差異v收益法看重的則是收益法看重的則是未來未來所能帶來的收益大小，它所能帶來的收益大小，它認(rèn)為房地產(chǎn)未來所能帶來的收益才是房地產(chǎn)價(jià)值認(rèn)為房地產(chǎn)未來所能帶來的收益才是房地產(chǎn)價(jià)值的源泉，的源泉，未來收益未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)的現(xiàn)值之和就是

11、該房地產(chǎn)的價(jià)值值。6、市場(chǎng)原理的差異、市場(chǎng)原理的差異 三種估價(jià)方法在市場(chǎng)原理上的差異也是造成三種估價(jià)方法在市場(chǎng)原理上的差異也是造成房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格不合理、偏離市場(chǎng)價(jià)格的原因。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格不合理、偏離市場(chǎng)價(jià)格的原因。 房地產(chǎn)作為一種流通商品，在房地產(chǎn)市場(chǎng)流房地產(chǎn)作為一種流通商品，在房地產(chǎn)市場(chǎng)流通中始于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，經(jīng)過交易環(huán)節(jié)，終止于使用通中始于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，經(jīng)過交易環(huán)節(jié)，終止于使用環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)由于所對(duì)應(yīng)的參與者及估價(jià)方法環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)由于所對(duì)應(yīng)的參與者及估價(jià)方法不同，其對(duì)應(yīng)的價(jià)格也不盡相同。不同，其對(duì)應(yīng)的價(jià)格也不盡相同。6、市場(chǎng)原理的差異、市場(chǎng)原理的差異 生產(chǎn)環(huán)節(jié)生產(chǎn)環(huán)節(jié) 參與者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商，

12、與生參與者主要是房地產(chǎn)開發(fā)商，與生產(chǎn)環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是成本法，產(chǎn)環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是成本法，成本法通過估算房地產(chǎn)的成本和市成本法通過估算房地產(chǎn)的成本和市場(chǎng)利潤(rùn)率來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。場(chǎng)利潤(rùn)率來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。6、市場(chǎng)原理的差異、市場(chǎng)原理的差異 交易環(huán)節(jié)交易環(huán)節(jié) 參與者有開發(fā)商、購房投資者和自用者，買參與者有開發(fā)商、購房投資者和自用者，買賣雙方根據(jù)市場(chǎng)供求狀況確定房地產(chǎn)的交易成賣雙方根據(jù)市場(chǎng)供求狀況確定房地產(chǎn)的交易成交價(jià)格。交價(jià)格。 與交易環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是市場(chǎng)法，市場(chǎng)與交易環(huán)節(jié)對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是市場(chǎng)法，市場(chǎng)法通過對(duì)市場(chǎng)上已經(jīng)成交的可比案例進(jìn)行比較法通過對(duì)市場(chǎng)上已經(jīng)成交的可比案例進(jìn)行比較分

13、析，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行換算、修正和調(diào)整，分析，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行換算、修正和調(diào)整，求出估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)買賣中最為可能的成交價(jià)求出估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)買賣中最為可能的成交價(jià)格。格。6、市場(chǎng)原理的差異、市場(chǎng)原理的差異 使用環(huán)節(jié)使用環(huán)節(jié) 對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是收益法，收益法通對(duì)應(yīng)的估價(jià)方法是收益法，收益法通過估算正常情況下購買者所能獲得過估算正常情況下購買者所能獲得的預(yù)期收益與資本化率來求取估價(jià)的預(yù)期收益與資本化率來求取估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。二、消除房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異的二、消除房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差異的對(duì)策對(duì)策 為了使房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格更接近真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)為了使房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格更接近真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格

14、，一是應(yīng)尋找能綜合各種評(píng)估結(jié)果并能得到比格，一是應(yīng)尋找能綜合各種評(píng)估結(jié)果并能得到比較準(zhǔn)確評(píng)估價(jià)格的方法。二是應(yīng)不斷完善各種估較準(zhǔn)確評(píng)估價(jià)格的方法。二是應(yīng)不斷完善各種估價(jià)方法，克服其缺陷，使其理論更具說服力、評(píng)價(jià)方法，克服其缺陷，使其理論更具說服力、評(píng)估結(jié)果更準(zhǔn)確。估結(jié)果更準(zhǔn)確。2.1建立房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)建立房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng) 房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng) （1）包括國(guó)家、地方的相關(guān)制度與政策，房地產(chǎn)包括國(guó)家、地方的相關(guān)制度與政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，以及規(guī)劃、交通等各方面的信息市場(chǎng)狀況，以及規(guī)劃、交通等各方面的信息 （2）并且能夠比較方便快捷地調(diào)用各類資料，進(jìn)）并且能夠比較方便快捷地調(diào)用

15、各類資料，進(jìn)行綜合檢索和相關(guān)的空間分析，使評(píng)估結(jié)果更加行綜合檢索和相關(guān)的空間分析，使評(píng)估結(jié)果更加準(zhǔn)確、客觀。準(zhǔn)確、客觀。2.2進(jìn)一步細(xì)分修正因素的類型進(jìn)一步細(xì)分修正因素的類型 目前市場(chǎng)法采用的一般公式為：公式中對(duì)可目前市場(chǎng)法采用的一般公式為：公式中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理只分了三類（交易情況修比實(shí)例成交價(jià)格的處理只分了三類（交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整），正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整）， 這樣顯得過于簡(jiǎn)單和籠統(tǒng)，建議將修正因素這樣顯得過于簡(jiǎn)單和籠統(tǒng)，建議將修正因素的類型分得更細(xì)一些。同時(shí)還應(yīng)將比較中的差異的類型分得更細(xì)一些。同時(shí)還應(yīng)將比較中的差異情況進(jìn)行情況進(jìn)行等級(jí)細(xì)分，等級(jí)

16、細(xì)分，根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定每一等級(jí)根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定每一等級(jí)的差異修正比例。的差異修正比例。2.3 正確理解成本的內(nèi)涵正確理解成本的內(nèi)涵 兩個(gè)難點(diǎn)：兩個(gè)難點(diǎn)：一是正確理解成本的含義，二是建筑物折舊的求取一是正確理解成本的含義，二是建筑物折舊的求取。針對(duì)上述難點(diǎn)，運(yùn)用成本法應(yīng)注意以下幾點(diǎn)針對(duì)上述難點(diǎn)，運(yùn)用成本法應(yīng)注意以下幾點(diǎn) 1.在采用客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)在采用客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求、項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。等分析進(jìn)行相關(guān)調(diào)整。 2.明確房地產(chǎn)的價(jià)格不僅僅取決于其花費(fèi)的成本，還包括開發(fā)商明確房地產(chǎn)的價(jià)格不僅僅取決于其花費(fèi)的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金；重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新建造的正常利潤(rùn)和應(yīng)納稅金；重新構(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)