房地產(chǎn)工程時間計劃管理培訓(xùn)20160416

1、房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理主講主講 傅紅兵傅紅兵 2016 2016年年4 4月月 房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、時間計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進(jìn)度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、時間計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進(jìn)度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理

2、；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；禮記中庸：凡事豫則立，不豫則廢。論持久戰(zhàn)：沒有事先的計劃和準(zhǔn)備，就不能獲得戰(zhàn)爭的勝利。孫子兵法：勝兵，先勝而后戰(zhàn)；敗兵，先戰(zhàn)而后勝。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理時間計劃（Timing Plan）：使產(chǎn)品為滿足顧客的需求，而將相關(guān)工作的任務(wù)、分配、事件等進(jìn)行分解的計劃?；萜誔OM： 計劃是部門之間溝通的工具。惠普執(zhí)行力：計劃是控制軍隊行進(jìn)步伐的“鼓點(diǎn)”。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理計劃要點(diǎn)： 確定少數(shù)關(guān)鍵性指標(biāo)，確保部門協(xié)調(diào)一致。 對工作分解的細(xì)致程度，決定了工作的管控力度。計劃精髓： 工作開始前，思考如何做好它。一、計劃的定義與

3、解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進(jìn)度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理1 房地產(chǎn)工程時間計劃的目的：1.1確保工程任務(wù)順利完成；1.2保證跨專業(yè)、跨部門的信息整合、共享、暢通；1.3便于公司領(lǐng)導(dǎo)、上級主管部門對開發(fā)過程進(jìn)行管控；1.4減少工作盲目性，增強(qiáng)工作主動性，促進(jìn)工作有序開展。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理2 房地產(chǎn)工程時間計劃與現(xiàn)場施工進(jìn)度的關(guān)系：2.1房地產(chǎn)工程時間計劃比現(xiàn)場施工進(jìn)度內(nèi)涵更豐富；2

4、.2現(xiàn)場施工進(jìn)度是房地產(chǎn)工程時間計劃的實(shí)物體現(xiàn)； 是房地產(chǎn)工程時間計劃的一部分；2.3房地產(chǎn)工程時間計劃管理影響、評估因素多元化， 現(xiàn)場施工進(jìn)度控制更直觀。2.4影響現(xiàn)場施工進(jìn)度的往往不是承建單位，而是開發(fā)商。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理3 房地產(chǎn)工程時間計劃智慧金鑰匙房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理3.1計劃的本質(zhì)是工作開始前，思考如何做好它。3.2避免過于樂觀，尤其是在項目初期，需留有余地。3.3計劃是所有人的承諾，制定前應(yīng)消除不同意見。3.4經(jīng)常召開協(xié)調(diào)溝通會，是統(tǒng)一思想的法寶。3.5執(zhí)行過程中，保持計劃的及時分發(fā)、一致、有效。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程

5、時間計劃管理一、計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進(jìn)度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理1 房地產(chǎn)開發(fā)的基本特點(diǎn)：1.1產(chǎn)品價值非常大，社會影響大。1.2運(yùn)作周期長，監(jiān)控成本和監(jiān)控難度高。1.3外部接口多，協(xié)調(diào)和控制性難度高。1.4手工操作為主，標(biāo)準(zhǔn)化和一致性差（分包體系，民工作業(yè)，技能下降）。1.5并行運(yùn)作單位多，協(xié)調(diào)和計劃控制難度大。1.6產(chǎn)品不可逆，前期造成的錯誤，到了后期難以改正，糾錯正本大。房地產(chǎn)工程

6、時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理2 房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的內(nèi)容：2.1主要是在工程管理項目WBS基礎(chǔ)上，細(xì)化活動內(nèi)容，配置資源和時間，明確各參建單位及部門的任務(wù)和責(zé)任，使項目得到有效管控。2.2萬科、龍湖三級管理計劃案例：一級計劃節(jié)點(diǎn)約20個，由集團(tuán)管控考核；二級計劃節(jié)點(diǎn)約50-80個，由區(qū)域或項目公司管控考核三級計劃節(jié)點(diǎn)約200-300個，由各職能部門管控考核。2.3雍景公司一二級節(jié)點(diǎn)計劃：2.4某項目三級計劃：房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理3 房地產(chǎn)時間計劃管理的任務(wù)以營銷為中心，將公司的發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展計劃具體落實(shí)到項目開發(fā)工程實(shí)施階段，各職能部門根據(jù)批準(zhǔn)的協(xié)同計劃展

7、開各項工作，并根據(jù)情況變化進(jìn)行動態(tài)控制，從而保持工程管理的主動性。簡單地說，房地產(chǎn)工程時間計劃就是把公司的經(jīng)營計劃轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)計劃，從而指導(dǎo)生產(chǎn)。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理3 房地產(chǎn)時間計劃一般分解：一級計劃：房地產(chǎn)項目開發(fā)的發(fā)展控制計劃（經(jīng)營計劃PMO），二級計劃：規(guī)劃方案設(shè)計計劃，建設(shè)工程控制性計劃，總分包單位進(jìn)場計劃，招標(biāo)采購合約簽訂計劃，施工圖出圖計劃（含二次深化設(shè)計），報規(guī)報建計劃，專項驗(yàn)收計劃，交付工作計劃，結(jié)算辦理工作計劃、后評估工作計劃等10項。建立在ERP管理體系上的二級計劃的價值最大。三級計劃：各職能部門工作計劃通過這些計劃，將參與工程建設(shè)的各個單位、部門的

8、工作有機(jī)地銜接在一起。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進(jìn)度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理1 通盤考慮的計劃是好計劃工程計劃編制人員、工程經(jīng)理、工程老總等必須熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程，并對營銷、設(shè)計、招投標(biāo)合同、施工及維保等階段的工作熟悉，具備一定的組織能力，能協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)的工作能力。2 符合公司實(shí)際情況的計劃是好計劃編制計劃時充分認(rèn)識公司資源狀況，包括資金準(zhǔn)備與投入

9、、組織構(gòu)架、項目范圍劃分、每項工作所需時間，充分考慮實(shí)施時候風(fēng)險，工程資源狀況，項目現(xiàn)場情況等。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理4 能夠操作執(zhí)行的計劃是好計劃計劃編制要分層次，誰干的工作誰編制計劃。3 符合市場規(guī)律的計劃是好計劃房地產(chǎn)工程管理人員要對市場工作方法進(jìn)行了解研究，熟悉施工工藝流程和時間，橫向研究其他房地產(chǎn)公司開發(fā)項目時間與周期；尤其是新項目，一定要了解當(dāng)?shù)毓こ藤Y源和政府部門的管理要求。節(jié)點(diǎn)工期必須納入招標(biāo)文件與合同中，為工程建設(shè)提供基礎(chǔ)性的依據(jù)。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5 如何測算房地產(chǎn)工期5.1工期定額；施工企業(yè)工期定額；房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)工期；房地產(chǎn)

10、工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理說明：1、每一層砌筑完成時間為32天，斜頂磚完成后間歇7天方可進(jìn)行下道工序；形成流水作業(yè)后，3天砌筑一層；2、 每一層砌筑至抹灰完成，總工期為45天。3、81天：14天為封頂結(jié)構(gòu)養(yǎng)護(hù)時間，5天為頂層拆模清理時間，37天為頂層砌筑及間歇時間，18天為頂層抹灰及養(yǎng)護(hù)、干燥時間，7天為頂層基層修補(bǔ)和頂層涂料時間。4、4天:1天基層修補(bǔ)、移交，1天涂料流水，2天拆架（含電梯）。5、形成流水后砌體3天/層，抹灰2.5天/層房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5.2 如何通

11、過合理工序銜接，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)工期。1、實(shí)際工期調(diào)整原則：（1）在采取相應(yīng)技術(shù)措施的情況下，實(shí)際工期可適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，但禁止超過20%。（2）當(dāng)多層建筑采取多套模板時，每層工期不少于4天。2、關(guān)鍵線路分析：（1）主體：5天一層，是保證質(zhì)量的基本前提，一般不可壓縮；（2） 砌筑：關(guān)鍵在于提前介入，基本封頂后砌筑結(jié)束；（3）抹灰：抹灰分室內(nèi)與外墻，外墻抹灰3天，室內(nèi)抹灰2.5天，室內(nèi)抹灰不受主體結(jié)構(gòu)封頂影響，可以提前進(jìn)行，樓層越高可以提前的時間越明顯，但提前以后，外墻抹灰變成關(guān)鍵工序；（4）外墻涂料：主要受外墻抹灰影響；（5）落架：施工電梯落架受室內(nèi)地坪或室內(nèi)電梯開通時間影響。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)

12、工程時間計劃管理以32層建筑為例：1、砌筑開始介入時間為主體7層，主體進(jìn)入22層后如果砌筑樣板層還未完成驗(yàn)收也未開始正常流水作業(yè)則判定工期延誤。2、抹灰開始介入時間為主體22層，主體進(jìn)入25層后如果抹灰工程樣板層還未通過驗(yàn)收也未開始正常流水則判定工期延誤。3、主、砌、抹三個階段中，抹灰工程最容易影響工期，另外在標(biāo)準(zhǔn)工期中存在可能進(jìn)行壓縮的就是抹灰工程，特別是外墻抹灰的穿插時間。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5.2 工期壓縮與調(diào)整根據(jù)理論與工程實(shí)踐推斷，很容易發(fā)現(xiàn)進(jìn)入抹灰階段后工期開始變得緊張，也就是說主砌抹三個階段，抹灰最容易成為拖后腿的工序。實(shí)際工程中也往往是如此，特別是外墻抹

13、灰往往需要等到結(jié)構(gòu)封頂后才開始施工。以32層建筑為例：理論上砌筑完成17層時，主體完成至25層，所以內(nèi)墻抹灰可按以上節(jié)點(diǎn)開始流水施工。外墻抹灰（假設(shè)無法穿插）需要在主體封頂后55天方可進(jìn)行抹灰施工，與內(nèi)墻抹灰流水開始時間相差105天。事實(shí)上，如果我們需要在標(biāo)準(zhǔn)工期上進(jìn)行壓縮，這105天則是我們可以科學(xué)合理壓縮利用的時間。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5.3 小節(jié)一般住宅公寓交付總工期24個月，一般別墅交付總工期30個月；主體封頂后2個月砌體完成，內(nèi)抹灰3個月完成，外裝5個月完成；落架后5個月完成總平，3個月內(nèi)完成驗(yàn)收。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5.4 編制計劃常

14、用軟件 Excel、Project等； 常用類型：橫道圖（甘特圖）、雙代號網(wǎng)絡(luò)圖、單代號網(wǎng)絡(luò)圖等。 編制過程中，特別注意漏項、流水段劃分、工序銜接、邏輯關(guān)系等。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理橫道圖舉例：房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理雙代號網(wǎng)絡(luò)圖舉例：房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進(jìn)度之間的關(guān)系； 三、房地產(chǎn)工程時間計劃管理體系的主要內(nèi)容；四、如何編制房地產(chǎn)工程時間管理計劃；五、房地產(chǎn)工程時間計劃的現(xiàn)場管理；六、房地產(chǎn)工程時間計劃管理展望；房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理1 提前介入，分

15、段流水，搶工序之間搭接時間，是壓縮工期的常用措施。2 空間分離，時間錯開，順序上銜接。3 如何判定現(xiàn)場存在工程進(jìn)度問題： 工作面閑置，人、材、機(jī)缺失。4 如何有效執(zhí)行工程時間計劃：房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理4 如何有效執(zhí)行工程時間計劃：4.1目標(biāo)統(tǒng)一的甲方工程時間計劃管理體系；4.2強(qiáng)有力的組織保障與協(xié)調(diào)能力；4.3有效的團(tuán)隊執(zhí)行力，讓快速有效執(zhí)行成為習(xí)慣；4.4資源整合有力支持，包括資金、材料設(shè)備供貨、合同等；4.5有效的技術(shù)支持；4.6嚴(yán)格績效考核體系，強(qiáng)勢正負(fù)激勵措施等。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理5 在工程建設(shè)過程中的不同階段，其關(guān)鍵線路、關(guān)鍵工作、關(guān)鍵工期是不同的，是一個動態(tài)過程；6 時間計劃管理必須立足于事前控制，做好事中控制，完善事后管理。房地產(chǎn)工程時間計劃管理房地產(chǎn)工程時間計劃管理一、計劃的定義與解釋；二、房地產(chǎn)工程時間計劃的目的與施工進(jìn)度之間的