房地產評估重點

1、僅限于學習使用，切勿用作其他用途，謝謝！房地產評估重點1房地產概念：房地產是房屋和土地的合稱，是土地和地上建筑物及其衍生的權利的總稱。房地產是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。2土地：是指地球表層的陸地部分，包括內陸水域和灘涂。土地分為農用地、建設用地和未利用土地。具有兩重性，既是資源，又是資產。3土地的自然供給：地球提供給人類可利用的土地數量 土地的經濟供給：指在土地的自然供給的范圍內，對土地進行了開發(fā)規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。4土地的自然特性：1位置的固定性2質量的差異性3不可再生性4效用永續(xù)性土地的經濟特性：1供給的稀缺性2可壟斷性3土地利用多方向性4效益的級差性5【城市房地

2、產管理法】土地使用權出讓最高年限由國務院確定。1居住用地70年2工業(yè)用地50年3教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年4商業(yè)、旅游、娛樂、用地40年5綜合或其他用地50年6土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?？梢圆捎脜f議、招標、拍賣和掛牌方式土地使用權轉讓：土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換與贈與。凡按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。7住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。8房地產的特

3、性1位置固定性2數量有限性3用途多樣性4長期使用性5大量投資性6保值增值性7投資風險性8難以變現性9外部影響性10使用限制性9不動產：土地及其定著物 定著物：指附著于土地，在于土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體，如房屋，建筑物等，種植的樹木也可以說是土地的定著物。10房地產價格：指在開發(fā)、建設、經營房地產過程中，所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值和相應的土地使用權價格綜合性表現。(房地產的效用、相對稀缺性及其市場的供需相互作用的結果)。11房地產價格特征：1地價是地租的資本化2權益價格具有重要性3增值性與折舊性4用途相關性5個別性6可比性12房地產價格的種類：1根據權益的不同，分為所有權價格

4、，使用權價格，租賃價格和抵押價格2按房地產的交易方式，可分為掛牌價格、拍賣價格、招標價格、協議價格。3按房地產價格表示單位，可分為總價格，單位價格，樓面價格。13樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=建筑總價格/土地總面積 建筑總面積/土地總面積=容積率 樓面價格=土地單價/容積率14房地產評估：是專業(yè)評估人員為特定目的的對房地產的特定權益在某一特定時點的價值進行估計。15市場交易價格：房地產在市場交易中實際成交的價格。 評估價格（評估價值）是指依據一定的評估方法對房地產的客觀合理價格所作的估計，它以市場交易價格為基礎。16房地產評估的原則：1替代原則

5、2最高最佳使用原則3合法原則4評價時點原則5公平原則6預期收益原則7供求原則17影響房地產價格的一般因素：一般因素：是指房地產價格的整體性宏觀因素，它對房地產價格的影響體現在全社會范圍內的房地產價格水平的變化上，而不是個別房地產價格的變化。它包括社會因素、經濟因素和政治因素18社會因素：1人口狀況2社會穩(wěn)定狀況3城市化4房地產投機 經濟因素：1國民經濟水平和發(fā)展趨勢2財政收支及金融環(huán)境3稅負 政治因素：1土地制度及政策2住房制度及政策3房地產價格政策4土地出讓方式、出讓期限5行政級別及隸屬變更 其他因素：1心里因素2國際因素3特殊因素19影響房地產價格的區(qū)域因素：1城市不同功能分區(qū)因素2城市不

6、同功能區(qū)的環(huán)境因素（1）商業(yè)區(qū)（2）住宅區(qū)（3）工業(yè)區(qū)20影響土地價格的個別因素：1位置2面積3地形地勢4地質5水文6形狀7氣候8臨街狀況9土地利用控制狀況10土地產權權屬狀況11建筑與土地的組合是否得當21影響建筑物價格：1建筑構造2房屋裝修標準3房屋設備及附屬設施4地段、層次、朝向增減因素5房屋的折舊和完好程度6規(guī)模和高度7用途22地價指數：是專門用以反映各地各類地價變化的指數。 只有建立城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)體系，通過地價指數的方法，才能將不同類型的地價信息變成同一可比的反應地價變化的信息資料。23城市地價指數為定基指數，指數基期統(tǒng)一確定在2000年。城市地價指數分為綜合地價指數、商業(yè)地價

7、指數、住宅地價指數和工業(yè)地價指數。24收益法：是指為取得待估房地產的價格，以還原率將房地產在未來所能產生的正常純收益貼現到估價時點，并以其貼現之和作為待估房地產價格的評估。以收益法求取得房地產價格稱為收益價格。25收益法的適用范圍：有收益的土地或房地產，如旅店、商場、寫字樓、公寓等，對于政府辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產的估價大多不適用。26市場法：在求取一宗待估房地產的價格時，依據替代原理，將待估房地產與類似房地產的近期交易價格進行比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等的修正，得出待估房地產在評估基準日的正常合理價格。 由市場法估價得到的價格稱為比準價格。27類似房地產

8、：指在同一供需圈內，在用途、建筑結構、規(guī)劃條件等方面與待估房地產基本相似的房地產。同一供需圈：指與待估房地產具有替代性且對其價格形成的影響具有相似性的區(qū)域28市場法的限制條件：1近期性2可替代性3非單一性4正常性5可修正性6合法性29搜集交易實例的途徑：1查閱政府有關部門關于房地產交易的資料，如定期與不定期公布的房地產市場行情、價格指數等2實地考察詢問，了解類似房地產的交易信息3查閱各種報刊上的有關房地產出售、出租的廣告4假裝成購買房地產者，即假裝成為顧客，與出售、出租房地產的經辦人員洽談。5參加房地產交易展示會、換房大會，了解各類房地產信息、行情。6同行之間相互提供。估價人員互相提供交易實例

9、和估價案例資料7其他途徑，如向當事人、四鄰、經紀人、房地產登記代理人等查詢資料。30交易實例應搜集的內容：1成交價格2成交日期3付款方式4交易實例在交易時的狀態(tài)，如坐落位置、用途、土地狀況、周圍環(huán)境條件。5交易雙方及交易目的31可比實例選取的要求：1物質的類似性2地點的類似性3時間的接近性4交易情況無反常。32可比實力的具體選舉：1與估價對象房地產的用途相同2與估價對象房地產的建筑結構相同3與估價對象房地產的所處地區(qū)相同4與估價對象房地產的價格類型相同5與估價對象房地產的估價時點接近6該交易實例必須為正常交易，或可修正為正常交易33市場法求取最終的房地產價格方法：1算術平均數法2加權算術平均數

10、法3眾數法4中位數法34成本法：通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，而估算待估對象的客觀合理的價格或價值的方法。采用成本法評估得到的房地產價格叫做積算價格。35成本法的基本原理：對于買方，成本法的基本理論依據是替代原理，對于賣方，成本法的基本理論依據是生產費用價值論。36重新構造成本：在估價時點重新取得或重新開發(fā)、建造全新狀態(tài)下的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅費、正常開發(fā)利潤之和。重新建造成本實在估價時點的成本或價格。37建筑物重置價格：采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有等功能效用的全新狀態(tài)建筑物的正常價格。建筑物重建價

11、格：采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態(tài)建筑物的正常價格。38估算重新建造成本的方法：1單位比較法2分部分項法3工料測量法4指數調整法39折舊：建筑物在使用過程中，由于物質因素、功能因素或經濟因素的影響，會造成價值的損失，利用成本法估價時必需扣除這種損失。40物質上的折舊：建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。物質上的折舊也稱為有形折舊。 功能上的折舊是指建筑物在功能的落后所造成的建筑物價值的損失。 經濟上的折舊是由于建筑物以外的如城市規(guī)劃、現行政策的重大改變等因素所引起建筑物價值的損失。 功能上的折舊與經濟上的折舊稱為無形損耗

12、。41建筑物的自然耐用年限：指建筑物在物理、化學因素作用下，仍能保持應有的使用價值的正常年限，即從建筑物建成到不堪使用的年數。建筑物的經濟耐用年限：指建筑物自建成之日起，預期產生的收益大于運營費用的持續(xù)期，在以后的使用中，建筑物的收益不能抵償運營費用。42房地產估價中的折舊與會計上折舊的差別：1折舊目的不同2折舊基數不同3折舊方法不同耐用年限不同43折舊的求取方法：1耐用年限法2成新折舊法3實際觀察法4混合法44房屋完損等級分類：1完好房2基本完好房3一般損壞房4嚴重損壞房5危險房45土地分等定級：評定土地的各種要素對社會經濟活動需求的滿足程度。46城鎮(zhèn)土地分等：根據城鎮(zhèn)土地利用的地域差異，分

13、析影響城鎮(zhèn)間土地利用效益的各種因素，評定各城鎮(zhèn)土地的整體利益，劃分全國各城鎮(zhèn)的土地等次。47土地定級：指在特定的目的下，對土地質量和使用效益及其在土地空間上分部差異狀況的評定，并用等級序列表示其差異或優(yōu)劣程度的過程。48土地定級的方法：1多因素綜合評定法2級差收益測算評定法3地價分區(qū)定級法49以上3種方法的優(yōu)缺點P13550土地定級原則：1綜合分析原則2主導因素原則3地域差異原則4定級與估價相結合原則51土地綜合定級：根據影響土地質量、土地區(qū)位、土地利用效益的經濟、自然、社會因素及其貢獻大小，對市域內土地用同一標準評定土地級別。52分類定級：對一定區(qū)域內的土地，按其主要用地類型如商業(yè)、住宅、工

14、業(yè)用途分別確定其定級因素及其貢獻大小，用全域覆蓋法評定出各主要用地類型的級別及其在土地空間上的分布。53市區(qū)非農業(yè)人口50萬以上的大城市，宜進行綜合定級和分類定級。54影響土地級別的主要因素：商服繁華程度、交通條件、基本設施狀況、環(huán)境條件、人口狀況、極具效益等。55因素權重確定的方法：德爾菲測定法、因素成對比較法、層次分析法56土地定級成果一般以文字和圖件為主要表達方式57成果的文字表達方式主要是土地定級技術報告、工作報告和土地級別表。58成果的圖件表達方式：1土地定級工作圖2土地定級成果圖59土地定級成果的應用：1為制定合理的稅費標準提供依據2定級成果為土地估價提供依據3為城市規(guī)劃提供基礎資料60基準地價的含義：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均值地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價時點上法定最高出讓年期土地使用權區(qū)域平均價格。61基準地價特點：1平均性2區(qū)域性3時效性4全域性5標準性6公示性7控制性62基準地價評估的原理：1土地收益是基準地價評估的基礎 土地收益概念：由于土地的條件不同和土地區(qū)位差異，土地使用者使用不同的土地而獲取的超額利潤。進一步講，土地收益主要是指城鎮(zhèn)土地