房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序與政府管理(地產(chǎn)投資分析東北財(cái)大,劉秋雁)

1、第第3 3章章 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序與政府管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序與政府管理 v房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序v政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理第第3 3章章 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序與政府管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序與政府管理 房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。 3 31 1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序 開發(fā)商從有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個(gè)程序包括8個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、初步可行性研究、土地使用權(quán)的談判、詳細(xì)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)

2、收、市場營銷與物業(yè)管理。3 31 1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序 3 31 11 1投資機(jī)會(huì)的選擇投資機(jī)會(huì)的選擇 投資機(jī)會(huì)選擇是整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。 3 31 1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序 3 31 12 2初步可行性研究初步可行性研究 初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報(bào)告。3 31 1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序 3 31 13 3土地使用權(quán)談判

3、土地使用權(quán)談判 土地使用權(quán)談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對(duì)于若干認(rèn)為有潛在開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目與土地提供方或合作方就相應(yīng)的條件和價(jià)值等因素進(jìn)行談判，以便取得更利于自身的條件。 通過這一過程將使開發(fā)商的某種投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上。如認(rèn)為可行，就可以草簽購買土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。3 31 1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序 3 31 14 4詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究 在通過談判取得了一些較為有利的條件后，可對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的、正式的可行性研究。 詳細(xì)可行性研究是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段，要采用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的開發(fā)方案進(jìn)行市場分析、財(cái)務(wù)分析

4、、敏感性分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析，從多個(gè)角度說明項(xiàng)目的建設(shè)是否可行。3 31 1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序 3 31 15 5規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 規(guī)劃設(shè)計(jì)是開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準(zhǔn)則，是開發(fā)區(qū)域內(nèi)的空間布置計(jì)劃。規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項(xiàng)建設(shè)用地的規(guī)劃安排。 在這一過程中，開發(fā)商根據(jù)市場分析中得到的用戶需求特征確定了最終設(shè)計(jì)方案，并因符合城市規(guī)劃的要求而獲得政府方面的批準(zhǔn)（即用地、規(guī)劃許可，其標(biāo)志是獲得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證）。3 31 1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序 3 31 16 6簽

5、署有關(guān)合作協(xié)議簽署有關(guān)合作協(xié)議 開發(fā)商完成了各種方案的報(bào)批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議、長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。3 31 1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序 3 31 17 7施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目的建設(shè)階段是從項(xiàng)目正式施工到竣工使用的過程。進(jìn)入到這個(gè)程序，必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。 完成這個(gè)程序需要持有有關(guān)部門下發(fā)的竣工驗(yàn)收合格證書。 3 31 1房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序 3 31 18 8市場營銷與物業(yè)管理市場營銷與物業(yè)管理 當(dāng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，開發(fā)商的主要工作就是采

6、取有效的營銷手段，促進(jìn)房屋的租售，以盡快收回資金，保證收益。 物業(yè)的租售策略一般與市場需求情況、開發(fā)商對(duì)資金回收的迫切程度及開發(fā)物業(yè)的類型有關(guān)。 物業(yè)管理的主要任務(wù)是保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設(shè)施，能為其提供一系列生活服務(wù)，并通過建筑物的維修與保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備與公共設(shè)施的維護(hù)與管理、小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、清潔綠化來保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值。 需要指出的是，上述開發(fā)過程中的每一程序都會(huì)對(duì)其后續(xù)程序產(chǎn)生重要的影響。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理3 32 21 1政府的土地管理政府的土地管理 1土地供應(yīng)計(jì)劃上的管理 無論是宏觀經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃指導(dǎo)，還是市場運(yùn)行過程中的調(diào)控，土

7、地供應(yīng)計(jì)劃的作用都十分重要。 一個(gè)城市的土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。 實(shí)施土地供應(yīng)計(jì)劃宏觀調(diào)控的必要條件，是政府擁有足夠的土地儲(chǔ)備。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理 2土地使用過程中的管理 1）對(duì)劃撥土地的管理 土地使用權(quán)劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 政府對(duì)劃撥土地的管理體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： （1）劃撥土地使用權(quán)的范圍 （2）對(duì)劃撥土地的管理3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)

8、開發(fā)的管理 2）對(duì)出讓土地的管理 土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理 3）對(duì)閑置土地的管理 經(jīng)法定手續(xù)取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，未按規(guī)定的土地用途利用土地，也未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意而超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)的建設(shè)用地，視為閑置土地。 （1）閑置土地的范圍 （2）閑置土地的處置方式 （3）征收土地閑置費(fèi)3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開

9、發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理 3 32 22 2政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理政府在房地產(chǎn)開發(fā)中的規(guī)劃管理 城市規(guī)劃是在一定時(shí)期內(nèi)城市建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃。它所確定的城市規(guī)模和發(fā)展方向，是為了實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理進(jìn)行城市建設(shè)與管理的藍(lán)圖和依據(jù)，是協(xié)調(diào)各項(xiàng)建設(shè)和許多經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綱領(lǐng)性文件。 3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理 1政府在土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理 在國有土地使用權(quán)出讓之前，政府應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓的地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。 3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理 2政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)

10、劃管理 具體來說，政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理內(nèi)容主要體現(xiàn)在：開發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批；核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)建筑工程規(guī)劃許可證等方面。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理 2開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1）居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （1）居住區(qū)總用地：指居住區(qū)范圍內(nèi)的總用地面積，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、綠化用地。 （2）居民每人占地：是居住區(qū)內(nèi)人均用地指標(biāo)，包括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人均綠化用地。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理（3）居住區(qū)總建

11、筑面積：指居住區(qū)范圍內(nèi)的總建筑面積，包括居住建筑面積和公共建筑面積。（4）總戶數(shù)、總?cè)丝?、平均每戶人口：指居住區(qū)內(nèi)可容納的總戶數(shù)、總?cè)丝诩翱側(cè)丝谂c總戶數(shù)之比。（5）平均每戶居住建筑面積：指居住區(qū)內(nèi)居住建筑面積與總戶數(shù)之比。（6）居住建筑密度：指居住建筑對(duì)居住用地的覆蓋率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面積/居住建筑用地面積。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理（7）容積率（居住建筑面積密度）：容積率=居住建筑面積/居住建筑用地面積。（8）人口毛密度：指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比。（9）人口凈密度：指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比。（10）平均層數(shù)：指居住建筑面

12、積與居住建筑基底總面積之比。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理（11）高層比例：一般七層以上為高層住宅，即高層住宅建筑面積占總建筑面積的比例。（12）住宅間距：指相鄰居住建筑之間的距離。（13）居住區(qū)平均造價(jià)：指居住區(qū)總造價(jià)與居住區(qū)總建筑面積之比。（14）建設(shè)周期：指自工程開工至全部工程完工之間的持續(xù)時(shí)間。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理 2）非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 非居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目指酒店、寫字樓、商業(yè)零售中心、公寓、小型住宅區(qū)等開發(fā)項(xiàng)目，為評(píng)價(jià)其規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性和合理性，經(jīng)常采用以下技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開

13、發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理（1）建筑容積率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物計(jì)算在內(nèi)，但注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。（2）建筑面積：指開發(fā)項(xiàng)目各棟、各層建筑面積的總和。（3）地上建筑面積：指地上各層建筑面積的總和。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理（4）建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（5）規(guī)劃建設(shè)用地面積：指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的土地面積。（6）建筑高度：指城市規(guī)劃建設(shè)管理部門規(guī)定的建筑物檐口高度上限。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理（7）綠地率

14、：規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。（8）停車位個(gè)數(shù)：指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車位的個(gè)數(shù)。（9）有效面積系數(shù)：指建筑物內(nèi)可出售或出租建筑面積與總建筑面積之比。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理 3 32 23 3政府在房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)住房、地價(jià)、政府在房地產(chǎn)開發(fā)中對(duì)住房、地價(jià)、租金、稅收、利率等政策的管理租金、稅收、利率等政策的管理 我國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)效率低下、不夠完善的市場，所以政府的宏觀調(diào)控相對(duì)來說也顯得非常重要。宏觀管理房地產(chǎn)市場的手段包括制定住房政策、地價(jià)政策、租金政策、稅收政策、利率政策等。3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)

15、房地產(chǎn)開發(fā)的管理 3 32 24 4政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場管理政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場管理 政府在房地產(chǎn)開發(fā)中進(jìn)行的市場管理，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1資質(zhì)審查 2產(chǎn)權(quán)登記 3建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度 4交易程序的規(guī)范化3 32 2政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理 3 32 25 5政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)施宏觀管理的原則政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)施宏觀管理的原則 政府合理確定自己在房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場中的角色，著眼于建立市場運(yùn)行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)施有效管理的關(guān)鍵。 政府政策應(yīng)具備的共同特征是：公平、效率、系統(tǒng)、協(xié)調(diào)、前瞻性和引導(dǎo)性。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的政策也不例外。但由于房地產(chǎn)特殊的空間固定性、昂貴性和耐久性，對(duì)干預(yù)其發(fā)展的政策也具